房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧

2010年最新稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問(wèn)題處理、土地增值稅清算、稅務(wù)稽查重點(diǎn)及納稅籌劃技巧主講人；肖太壽博士1中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!目錄講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧及例解第二講、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅處理及清算技巧第三講、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查重點(diǎn)第四講、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧2中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!

講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧及例解3中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。4中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

2、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品5中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒(méi)有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)。6中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）計(jì)稅依據(jù)

②對(duì)超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；三是按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）。

7中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

2、土地增值稅的處理

即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。8中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

3、企業(yè)所得稅的處理

確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海?）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。（3）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。9中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!案例分析

江西省南昌市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2009年度采取拆遷安置方式對(duì)某小區(qū)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價(jià)核算，自行過(guò)渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)拆除被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房?jī)斶€被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類(lèi)住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷(xiāo)售價(jià)格3500元/平方米。請(qǐng)進(jìn)行有關(guān)的稅務(wù)處理分析。10中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!案例分析

（二）土地增值稅的處理房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房應(yīng)視同銷(xiāo)售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計(jì)稅收入為2800000元（800×3500），同時(shí)，計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是2800000元，假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅56000元（2800000元×2%）。11中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!案例分析

A公司2008年5月開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目（屬于城中村改造），該項(xiàng)目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷(xiāo)售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶(hù)村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷(xiāo)售或使用。該項(xiàng)目于2009年5月完工。2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對(duì)外銷(xiāo)售，并于當(dāng)月全部銷(xiāo)售完畢。該公司同期同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格為7000元/平方米，取得銷(xiāo)售收入14770萬(wàn)元（21100平方米×7000元/平方米）。12中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!案例分析

（一）賬務(wù)處理計(jì)算過(guò)程如下：1.開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元，利息費(fèi)用400萬(wàn)元。2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出＝7900×0.7＝5530（萬(wàn)元）。需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶(hù)7900平方米，而是整個(gè)樓盤(pán)的，需要在總可售面積29000平方米中分?jǐn)偂?/p>

視同銷(xiāo)售收入＝7900×0.7＝5530（萬(wàn)元）。13中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!案例分析

會(huì)計(jì)處理如下：

1.在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類(lèi)價(jià)格，視同銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)處理（單位：萬(wàn)元，下同）：借：開(kāi)發(fā)成本———拆遷補(bǔ)償費(fèi)5530貸：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)5530借：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)5530貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入553014中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!案例分析

（二）稅務(wù)處理如下1.企業(yè)所得稅的處理A公司2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)，就要確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬(wàn)元），繳納企業(yè)所得稅＝2280.1035×25%＝570.0259（萬(wàn)元）。需要注意的是，這里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得計(jì)算繳款。15中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!案例分析

2.土地增值稅的處理該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過(guò)程如下：開(kāi)發(fā)成本＝5530＋6000＝11530（萬(wàn)元）；扣除項(xiàng)目金額＝11530×（1+20%）＋11530×10%+14770×5.5%＝15801.35（萬(wàn)元）；增值額＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（萬(wàn)元）；增值率＝4498.65÷15801.35＝28.47%，適用稅率30%，速算扣除率為0；應(yīng)繳土地增值稅＝4498.65×30%－0＝1349.595（萬(wàn)元）；已預(yù)征土地增值稅＝5530×2%＝110.6（萬(wàn)元）；應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝1349.595－110.6＝1238.995（萬(wàn)元）。

16中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!案例分析

3.營(yíng)業(yè)稅的處理。（2）開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題。A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5530萬(wàn)元，A公司應(yīng)按銷(xiāo)售價(jià)5530萬(wàn)元開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒(méi)有確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，則A公司應(yīng)該按成本價(jià)3249.8965萬(wàn)元開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，然后視同銷(xiāo)售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬(wàn)元）。17中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納營(yíng)業(yè)稅1、由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2、收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。但是要注意的一點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金是免征營(yíng)業(yè)稅的。18中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理

因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金外，其他一切代收款項(xiàng)應(yīng)一并計(jì)入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅。并不用考慮誰(shuí)出具票據(jù)及會(huì)計(jì)如何處理問(wèn)題。例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，取得售房收入1000萬(wàn)元；該縣人民政府要求代收政府基金50萬(wàn)元；代收住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金50萬(wàn)元；代收取暖費(fèi)100萬(wàn)元。則代收款項(xiàng)的營(yíng)業(yè)額=1000+100+50=1150萬(wàn)元。19中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第五條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門(mén)、單位收取并開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理?！?0中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理

基于以上法律依據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的各項(xiàng)費(fèi)用是否需要繳納企業(yè)所得稅，主要取決于代收費(fèi)用是以誰(shuí)的名義收取。如果不是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的，則不繳納企業(yè)所得稅；如果由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的，則繳納企業(yè)所得稅，但在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)自己收取的代收費(fèi)用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí)，也可以從收入中扣除。21中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!案例分析（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用不需繳納土地增值稅?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。”這兩條規(guī)定中也沒(méi)有明確代收款項(xiàng)應(yīng)作為收入處理。22中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!案例分析

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）第二十五條進(jìn)一步明確，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：1.代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)；23中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處理（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的定義產(chǎn)權(quán)式酒店，是指投資者購(gòu)買(mǎi)了酒店某一間客房的產(chǎn)權(quán)后，自己并不居住，而是委托給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)以獲取投資回報(bào)。該投資回報(bào)分為兩部分：一是固定的租金收入，二是浮動(dòng)的年終分紅。24中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處理

（三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的正確稅務(wù)處理：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2006〕478號(hào)）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，經(jīng)營(yíng)業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。25中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!案例分析

紅色假日酒店（甲方）與所有產(chǎn)權(quán)人（乙方）分別簽訂了為期三年的協(xié)議，由甲方負(fù)責(zé)酒店日常的經(jīng)營(yíng)管理，每年按乙方購(gòu)房?jī)r(jià)格（經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房總價(jià)合計(jì)900萬(wàn)元）的8%支付租金，每月支付一次。如果甲方實(shí)現(xiàn)的年度稅后凈利潤(rùn)超過(guò)了乙方購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的5%，則超額部分由雙方平分。

26中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!案例分析甲方扣繳乙方租賃業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加為：（27+72）×5.5%=5.445(萬(wàn)元)甲方扣繳乙方租賃業(yè)的房產(chǎn)稅為:：（27+72）×12%=11.88(萬(wàn)元).甲方扣繳乙方租賃業(yè)的個(gè)人所得稅:（27+72）×10%=9.9(萬(wàn)元).27中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!案例分析

企業(yè)平時(shí)計(jì)提的租金費(fèi)用只能減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)，并不會(huì)對(duì)預(yù)繳的所得稅額產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。但是，隨著年度終了和經(jīng)營(yíng)成果的確定，這27萬(wàn)元也逐漸轉(zhuǎn)化成一項(xiàng)現(xiàn)時(shí)的義務(wù)，即使未在預(yù)提當(dāng)年支付（支付期在次年2月），由于符合確定性和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則的要求，完全可以歸屬為2009年度的費(fèi)用予以稅前扣除。

28中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!四、土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理一、土地閑置費(fèi)用的定義《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令〔1999〕第5號(hào)）第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：29中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!四、土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理二、土地閑置費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)《閑置土地處置辦法》規(guī)定：對(duì)于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。目前，各地方政府均制定了具體的實(shí)施辦法。土地閑置費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類(lèi)別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開(kāi)發(fā)的住宅用地征收土地閑置費(fèi)為合同地價(jià)或者基準(zhǔn)地價(jià)的8%，逾期不開(kāi)發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運(yùn)輸站場(chǎng)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等工業(yè)用地按原合同地價(jià)的20%征收土地閑置費(fèi)。30中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!四、土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理（二）企業(yè)所得稅的處理《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出———土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。31中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!案例分析

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷(xiāo)售商鋪。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者同時(shí)簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同，約定商鋪按優(yōu)惠價(jià)85萬(wàn)元（即總價(jià)100萬(wàn)元的85%）出售，在未來(lái)5年內(nèi)，該商鋪歸開(kāi)發(fā)商出租，收益歸開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開(kāi)具了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，對(duì)未來(lái)5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設(shè)當(dāng)年A公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5萬(wàn)元（不考慮城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅）。32中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!五、商鋪售后返租的案例分析

江蘇省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售返租有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（蘇地稅函[2008]135號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú)償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開(kāi)發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營(yíng)方式名義上是開(kāi)發(fā)公司讓利給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以此方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條和《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第四十七條規(guī)定核定其營(yíng)業(yè)額。33中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!五、商鋪售后返租的案例分析

因此，A公司銷(xiāo)售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅100×5%=5（萬(wàn)元）。購(gòu)房者返租商鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅15×5%=0.75（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅及附加0.75×（7%+3%）=0.075A公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，即5×5%=0.25（萬(wàn)元）。城市維護(hù)建設(shè)稅及附加0.25×（7%+3%）=0.025。12/11/202234中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!五、商鋪售后返租的案例分析（三）個(gè)人所得稅國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買(mǎi)商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2008]576號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)房者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開(kāi)發(fā)的商店給購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人，但購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買(mǎi)的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。12/11/202235中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!五、商鋪售后返租的案例分析（三）個(gè)人所得稅根據(jù)《個(gè)人所得稅法》第八條規(guī)定，個(gè)人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。

所以A公司在以?xún)?yōu)惠價(jià)銷(xiāo)售給購(gòu)房者時(shí)，需代扣代繳購(gòu)房者應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅：[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（萬(wàn)元）。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購(gòu)房者追繳稅款，對(duì)A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。12/11/202236中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!五、商鋪售后返租的案例分析（五）所得稅國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]603號(hào)）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)以銷(xiāo)售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)的房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，又通過(guò)租賃方式從買(mǎi)受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無(wú)論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷(xiāo)售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。12/11/202237中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!五、商鋪售后返租的案例分析（五）所得稅從國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來(lái)分析，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）條款規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售商品同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1、商品銷(xiāo)售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；2、企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有實(shí)施有效控制；3、收入的金額能夠可靠地計(jì)量；4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷(xiāo)售方的成本能夠可靠地核算。12/11/202238中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!五、商鋪售后返租的案例分析（六）土地增值稅本例中，A公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為100萬(wàn)元，所得稅計(jì)稅收入為85萬(wàn)元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以哪一個(gè)作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。根據(jù)國(guó)稅函[2008]875號(hào)文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實(shí)現(xiàn)的條件是“收入的金額能夠可靠地計(jì)量”。所以A公司銷(xiāo)售商鋪時(shí)不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計(jì)入上述第五條的收入中，應(yīng)以85萬(wàn)元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。12/11/202239中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!六、房企代墊首付和購(gòu)房返稅的營(yíng)業(yè)稅處理

按照相關(guān)稅收政策規(guī)定，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的預(yù)收款要繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、預(yù)征土地增值稅等。其中《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令)第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金，促使客戶(hù)盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開(kāi)具收款收據(jù)，財(cái)務(wù)處理上相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)全額計(jì)入營(yíng)業(yè)額，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及其他稅金。40中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!六、房企代墊首付和購(gòu)房返稅的營(yíng)業(yè)稅處理

（二）購(gòu)房返稅某市規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目雖不符合要求，但同樣打出了購(gòu)房返稅的口號(hào)：購(gòu)買(mǎi)該企業(yè)開(kāi)發(fā)的140平方米以上戶(hù)型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(yè)代客戶(hù)支付。仍以一套價(jià)值100萬(wàn)元的商品房為例，客戶(hù)應(yīng)繳契稅4萬(wàn)元，辦理房產(chǎn)證時(shí)客戶(hù)僅支付1萬(wàn)元，另外3萬(wàn)元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。該銷(xiāo)售方式下，企業(yè)實(shí)際收入僅97萬(wàn)元，但申報(bào)營(yíng)業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按100萬(wàn)元計(jì)算繳納。

41中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!七、合作建房的稅務(wù)處理（一）企業(yè)所得稅的處理2、凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。42中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!案例分析

1、案情介紹乙單位準(zhǔn)備以2000萬(wàn)元人民幣投資甲房地產(chǎn)公司的某住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，雙方約定不成立獨(dú)立法人項(xiàng)目公司，由甲房地產(chǎn)公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，投資方案擬定如下：方案一：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)按各自投資資金比例分紅，項(xiàng)目利潤(rùn)為1500萬(wàn)元，乙單位享有1000萬(wàn)元。方案二：乙單位按照投資比例分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項(xiàng)目單位住宅計(jì)稅成本45萬(wàn)元，單位住宅銷(xiāo)售價(jià)格75萬(wàn)元，乙單位享有40套單位住宅。

請(qǐng)針對(duì)每一種方案進(jìn)行稅務(wù)處理分析。

43中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁(yè)!案例分析

基于以上政策規(guī)定，乙單位所享有的1000萬(wàn)元利潤(rùn)分成只能是甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)，乙單位不需要按照“利息、股息、紅利所得”計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元。甲公司不允許稅前列支此1000萬(wàn)元的利潤(rùn)分成，相當(dāng)于在企業(yè)所得稅前支付乙單位1000÷(1-25%)=1333.33(萬(wàn)元)。甲公司可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1500×(1-25%)-1000=125(萬(wàn)元)。44中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁(yè)!案例分析

對(duì)甲公司來(lái)說(shuō)，正常項(xiàng)目利潤(rùn)為1500萬(wàn)元，除去乙單位分成部分，可保留利潤(rùn)為1500-(3000-1800)=300(萬(wàn)元)，但是需要將乙單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分成部分調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額，分配給乙單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額為2000-1800=200(萬(wàn)元)，調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額200萬(wàn)元，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額即為300+200=500(萬(wàn)元)，甲公司凈利潤(rùn)為(300+2000-1800)×(1-25%)=375(萬(wàn)元)。

從以上兩種涉稅分析來(lái)看，甲和乙企業(yè)的稅負(fù)和稅后利潤(rùn)都不一樣。

45中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁(yè)!七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營(yíng)業(yè)稅處理

1、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。46中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁(yè)!七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營(yíng)業(yè)稅處理

2、以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿(mǎn)后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換取若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。47中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁(yè)!案例分析[案情介紹]甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬(wàn)元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿(mǎn)后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。48中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁(yè)!案例分析[分析]

乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來(lái)確定稅目，根據(jù)國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答之一>的通知》第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無(wú)論其是否參與施工，均應(yīng)按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，如果乙方不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對(duì)乙方此項(xiàng)業(yè)務(wù)按服務(wù)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。49中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁(yè)!七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營(yíng)業(yè)稅處理

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。

1、房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。

按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅，只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅，對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。50中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁(yè)!案例分析[分析]甲方以土地使用權(quán)10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬(wàn)元合股，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配形式，該合營(yíng)企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶(hù)500套，當(dāng)年銷(xiāo)售400套，每套售價(jià)16萬(wàn)元，年終按照董事會(huì)決議，對(duì)投資各方應(yīng)分配的利潤(rùn)采取實(shí)物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨(dú)占權(quán)。

51中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁(yè)!案例分析

對(duì)投資各方采取實(shí)物分配利潤(rùn)的方式可以理解為合營(yíng)公司銷(xiāo)售房地產(chǎn)后以現(xiàn)金分配利潤(rùn)，也可以理解為合營(yíng)公司以銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)抵償應(yīng)付的股利，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)合營(yíng)企業(yè)對(duì)甲乙雙方分配的房屋充作利潤(rùn)分配按照納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅（5+8）×16×5%＝10.4萬(wàn)元。52中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁(yè)!案例分析[案情介紹]

甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，甲方按銷(xiāo)售收入的20%提成作為投資收益，合營(yíng)企業(yè)共取得房屋銷(xiāo)售收入1000萬(wàn)元，甲方取得投資收益200萬(wàn)元。53中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁(yè)!案例分析[分析]

因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)甲方按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅200×5%＝10萬(wàn)元，對(duì)合營(yíng)企業(yè)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅1000×5%＝50萬(wàn)元。54中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁(yè)!案例分析

甲企業(yè)提供5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供2000萬(wàn)元資金并負(fù)責(zé)施工。雙方協(xié)議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價(jià)為800萬(wàn)元，其余留作自用。請(qǐng)進(jìn)行有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅處理分析。55中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁(yè)!案例分析[分析]

新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第25條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此乙方應(yīng)當(dāng)在與甲方簽訂合同時(shí)即確認(rèn)建筑業(yè)應(yīng)稅義務(wù)發(fā)生。申報(bào)交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅2000×3%＝60萬(wàn)元。甲方在建成后又出售的50%部分應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅800×5%＝40萬(wàn)元。56中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁(yè)!七、合作建房的稅務(wù)處理（三）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷(xiāo)售住房征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]334號(hào)）納稅人自建住房銷(xiāo)售給本單位職工，屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）文件規(guī)定：為了支持住房制度的改革，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。凡已經(jīng)參加過(guò)房改或?qū)嵭凶》糠峙滟J幣化，職工已享受過(guò)房改政策的單位，房改規(guī)劃未經(jīng)房改部門(mén)批準(zhǔn)的，均不得享受集資建房的優(yōu)惠政策。

57中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁(yè)!七、合作建房的稅務(wù)處理（三）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅

如果單位以低于建造成本價(jià)格福利分房，那么職工所獲得的差價(jià)部分要按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2007]13號(hào)）文件規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

58中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會(huì)計(jì)的角度上理解稅法，也不能將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）規(guī)定企業(yè)銷(xiāo)售商品同時(shí)滿(mǎn)足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。

59中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁(yè)!案例分析

[分析]B項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)所得稅收入10000萬(wàn)元，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬(wàn)元。若B項(xiàng)目所收取的預(yù)收款中4000萬(wàn)元已經(jīng)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過(guò)納稅調(diào)整，則在2010年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。

B項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（萬(wàn)元）。60中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁(yè)!案例分析

[分析]按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

61中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁(yè)!案例分析

[分析]在建D項(xiàng)目預(yù)收收入3500萬(wàn)元，會(huì)計(jì)不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無(wú)法計(jì)算計(jì)稅成本。但是其符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)計(jì)算為企業(yè)所得稅收入3500萬(wàn)元。其中由于其屬于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第九條規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。所以D項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：3500×15%－3500×5%=350（萬(wàn)元）。不考慮期間費(fèi)用，A房地產(chǎn)企業(yè)2010年度應(yīng)納稅所得額為：1600+1375+350=3325（萬(wàn)元）。62中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（二）年終匯算清繳不能忽視的完工條件

2、國(guó)稅函[2010]201號(hào)的規(guī)定國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）規(guī)定：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。63中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前，依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額，收入是重點(diǎn)，成本稅務(wù)檢查關(guān)注力度小。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，依據(jù)實(shí)際成本確定應(yīng)納稅所得額，成本為重點(diǎn)。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目反映，“開(kāi)發(fā)成本”成本項(xiàng)目與國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文計(jì)稅成本支出的內(nèi)容相同，包括如下：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前由于會(huì)計(jì)核算不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開(kāi)發(fā)成本”科目累計(jì)借方發(fā)生額或期末余額反映了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目成本費(fèi)用的實(shí)際投入。依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率核算應(yīng)納稅所得額暫不必考慮實(shí)際發(fā)生的成本狀況。64中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本項(xiàng)目完工后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，難以確定的不再是收入額，而是計(jì)稅成本的確定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有其既定的周期，工程完工開(kāi)發(fā)商也要留一定比例的質(zhì)保金，2008年地方政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有一些配套資金的緩繳政策，還有物業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施的有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)完善等，在業(yè)主入住時(shí)，這些成本、費(fèi)用并沒(méi)有實(shí)際發(fā)生或?qū)儆跁?huì)計(jì)核算預(yù)提入賬。這部分費(fèi)用在年終匯算清繳時(shí)也要特別注意納稅調(diào)整。

65中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（五）房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定。

《山東省青島市地方稅務(wù)局2009年度企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)問(wèn)題解答》明確：年度申報(bào)預(yù)提工程款計(jì)入銷(xiāo)售成本計(jì)算扣除時(shí)，應(yīng)提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗(yàn)收備案證明或交付使用證明、出包工程的項(xiàng)目預(yù)算書(shū)以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證明等。66中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第66頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（六）完工項(xiàng)目確定計(jì)稅成本核算終止日很重要。

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十五條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后?？梢詺w納為以下幾點(diǎn)：

1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計(jì)稅成本（完工指稅法視同完工條件）。2.根據(jù)計(jì)稅成本結(jié)算額，對(duì)以前銷(xiāo)售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。3.計(jì)稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。

67中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理

核算終止日的規(guī)定遵從了《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。這樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報(bào)時(shí)間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的5個(gè)月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票，完整確定完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本。補(bǔ)計(jì)需要在當(dāng)年度稅前扣除的應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提項(xiàng)目。68中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（八）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額。同時(shí)企業(yè)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

69中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第69頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（八）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在納稅年度結(jié)束時(shí)，只有預(yù)售收入，其成本費(fèi)用項(xiàng)目仍然不能夠歸集全，也不能夠準(zhǔn)確核算出來(lái)，因此，納稅年度結(jié)束時(shí)，仍未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在當(dāng)年度內(nèi)預(yù)繳的所得稅，不能參加當(dāng)年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。70中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第70頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算

A房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的B項(xiàng)目，2007年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為150萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅16.5萬(wàn)元；2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為200萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬(wàn)元；71中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第71頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算

A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，B項(xiàng)目竣工清算共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入6000萬(wàn)元（1000＋2000＋3000），發(fā)生計(jì)稅成本4200萬(wàn)元，項(xiàng)目期間費(fèi)用及可扣除稅金600萬(wàn)元（150＋200＋250），應(yīng)納稅所得額＝6000－4200－600＝1200（萬(wàn)元），應(yīng)繳企業(yè)所得稅＝1200×25%＝300（萬(wàn)元），實(shí)際預(yù)繳企業(yè)所得稅＝16.5＋25＝41.5（萬(wàn)元），項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅＝300－41.5＝258.5（萬(wàn)元）。（提示：這種清算是錯(cuò)誤的）

72中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第72頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算

正確的項(xiàng)目清算辦法：

第二，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的銷(xiāo)售收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月度）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2007年銷(xiāo)售收入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝1000×20%－150＝50（萬(wàn)元），2008年銷(xiāo)售收入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝2000×15%－200＝100（萬(wàn)元）。73中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第73頁(yè)!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算

正確的項(xiàng)目清算辦法：

第四，確定2009年度應(yīng)納稅所得額＝3000－[4200－3000×（1－30%）]－250＋400＝1050（萬(wàn)元），應(yīng)納所得稅＝1050×25%＝262.5（萬(wàn)元）。以上計(jì)算結(jié)果與企業(yè)財(cái)務(wù)人員計(jì)算結(jié)果的差額＝262.5－258.5＝4（萬(wàn)元），形成此差異的原因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于銷(xiāo)售收入的理解不準(zhǔn)確，將項(xiàng)目清算與所得稅匯算相互混淆。該例中，清算僅指項(xiàng)目計(jì)稅成本的最終結(jié)算，涵蓋了3年的銷(xiāo)售期間，而匯算指按照年度分別計(jì)算的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額，兩者不能等同。74中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第74頁(yè)!九、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理

（二）

個(gè)人在購(gòu)房時(shí)從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金的稅務(wù)處理?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2006]865號(hào)）規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購(gòu)房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無(wú)法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同而向購(gòu)房人支付違約金。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房個(gè)人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳?！?5中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第75頁(yè)!十、房地產(chǎn)預(yù)收的誠(chéng)意金、訂金、定金的處理（一）定金的稅務(wù)處理所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢(qián)款，即有合同為前提，沒(méi)有合同即不可定義為“定金”。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無(wú)約定，銷(xiāo)售者違約時(shí)，“定金”雙倍返還；消費(fèi)者違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%.定金具有擔(dān)保性質(zhì)。76中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第76頁(yè)!十、房地產(chǎn)預(yù)收的誠(chéng)意金、訂金、定金的處理（一）定金的稅務(wù)處理

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條新增加了前置條件：即納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生后才能征營(yíng)業(yè)稅。77中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第77頁(yè)!十、房地產(chǎn)預(yù)收的誠(chéng)意金、訂金、定金的處理（一）定金的稅務(wù)處理因此，一般情況下，對(duì)應(yīng)稅行為提供前收到的款項(xiàng)不能以收到款項(xiàng)的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。但是，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?；谝陨险咭?guī)定，預(yù)收定金必須要交企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。78中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第78頁(yè)!十、房地產(chǎn)預(yù)收的誠(chéng)意金、訂金、定金的處理（二）訂金（保證金、誠(chéng)意金、VIP卡）的稅務(wù)處理

訂金、誠(chéng)意金均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，在合同簽訂日之前，此時(shí)企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為尚未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。訂金暫時(shí)可以記在“其他應(yīng)付款”。但是，一簽合同，訂金（保證金、誠(chéng)意金、VIP卡）馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款繳企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。簽了合同還把誠(chéng)意金放在其他應(yīng)付款是錯(cuò)誤的，這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的重點(diǎn)。79中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第79頁(yè)!十二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同拆遷補(bǔ)償方式的涉稅政策（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理

此方式下開(kāi)發(fā)企業(yè)用于補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)發(fā)產(chǎn)品將涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅問(wèn)題。1、營(yíng)業(yè)稅

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，即“拆一還一”的行為，從實(shí)質(zhì)上看，屬于房地產(chǎn)公司以自己的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的行為，按照稅法規(guī)定，應(yīng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)）的規(guī)定：“對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?！?0中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第80頁(yè)!十二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同拆遷補(bǔ)償方式的涉稅政策（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理

2、土地增值稅由于從產(chǎn)權(quán)調(diào)轉(zhuǎn)補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)上看，屬于以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)性質(zhì)，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照上述規(guī)定進(jìn)行土地增值稅視同銷(xiāo)售處理。81中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第81頁(yè)!十二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同拆遷補(bǔ)償方式的涉稅政策（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理

3、企業(yè)所得稅

產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式同時(shí)涉及換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本確認(rèn)問(wèn)題，目前并無(wú)專(zhuān)門(mén)政策文件進(jìn)行規(guī)范。但可以參考國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件中關(guān)于以土地?fù)Q取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的規(guī)定：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1、企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

82中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第82頁(yè)!案例分析

A房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出讓方式取得一塊國(guó)有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作。根據(jù)土地出讓合同的約定，該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應(yīng)建設(shè)30萬(wàn)平方的安置房用于和被拆遷戶(hù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。為方便說(shuō)明，我們以一戶(hù)被拆遷戶(hù)的具體情況來(lái)舉例。該被拆遷戶(hù)B（個(gè)人）原有房屋的建筑面積為65平方米。83中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第83頁(yè)!案例分析

三、調(diào)換面積低于被拆遷面積的，房地產(chǎn)企業(yè)按4600元/平方米向被拆遷戶(hù)支付拆遷補(bǔ)償；四、超面積部分，10平方米以?xún)?nèi)的，被拆遷戶(hù)按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過(guò)10平方米的，被拆遷戶(hù)應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格6100元/平方米向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付價(jià)款。最終，該被拆遷戶(hù)B通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得了一套80平方米的房屋，根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定，B向房地產(chǎn)企業(yè)A支付了98500元。經(jīng)核定，同類(lèi)房屋的建造成本為2100元/平方米（不含地價(jià)），含地價(jià)成本為3600元/平方米。84中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第84頁(yè)!案例分析

[分析]考慮到等面積部分還有200元/平方米的結(jié)構(gòu)價(jià)差，對(duì)于這個(gè)結(jié)構(gòu)價(jià)差我們認(rèn)為也應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。這樣，等面積部分的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)就是149500元（65×2100+65×200）超面積部分：根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，10平方米以?xún)?nèi)的，被拆遷戶(hù)按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過(guò)10平方米的，被拆遷戶(hù)應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格6100元/平方米向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付價(jià)款。因此，超面積部分的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為85500元（10×5500+5×6100）。

總體營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為235000元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅11750元。85中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第85頁(yè)!十二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同拆遷補(bǔ)償方式的涉稅政策（二）作價(jià)補(bǔ)償方式下的涉稅處理

在這種方式下，按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，并計(jì)入企業(yè)所得稅計(jì)稅成本扣除。另一種情況：在簽署拆遷協(xié)議時(shí)，雙方確認(rèn)了拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~；但以補(bǔ)償商品房的形式履行協(xié)議。這種情況，從稅務(wù)上應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)重組，按照如下規(guī)定進(jìn)行處理：86中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第86頁(yè)!十二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同拆遷補(bǔ)償方式的涉稅政策

上述規(guī)定中公允價(jià)值的確定建議借鑒國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的方法和順序

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合方式下的涉稅處理

該方式為上述兩種方式的結(jié)合，可參照上述政策具體把握。87中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第87頁(yè)!十三、售房部（接待處）、樣板房的稅務(wù)處理原國(guó)稅法[2006]31號(hào)規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。國(guó)稅法[2009]31號(hào)取消了售房部（接待處）按自建固定資產(chǎn)處理的做法。因此，售房部（接待處）、樣板房都應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)88中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第88頁(yè)!十四、預(yù)收款不可以作為房企廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除基數(shù)?《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰。企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入才可確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。。89中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第89頁(yè)!十四、預(yù)收款不可以作為房企廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除基數(shù)1、年終仍未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加不允許在繳納當(dāng)年扣除2、年終仍未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入雖然已按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但是其預(yù)售收入并不能算做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年的銷(xiāo)售收入。根據(jù)計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額所遵循的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，年終仍未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加也不屬于當(dāng)年的費(fèi)用，不應(yīng)該在繳納的當(dāng)年扣除，其扣除時(shí)間應(yīng)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際完工年度。90中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第90頁(yè)!十五、房企銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品的稅費(fèi)處理

這兩條規(guī)定表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額的同時(shí)，可以扣除已繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，遵循了收付實(shí)現(xiàn)制。但在實(shí)際操作中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制，財(cái)務(wù)上不計(jì)入當(dāng)期損益，先歸集在“應(yīng)交稅金”科目借方，或轉(zhuǎn)入資產(chǎn)類(lèi)科目，等完工后再配比轉(zhuǎn)入損益表“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，計(jì)算會(huì)計(jì)利潤(rùn)，即未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)繳的地方稅金，完工前以負(fù)數(shù)反映在資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)交稅金”科目或資產(chǎn)類(lèi)科目，不在損益表“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”中反映，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再結(jié)轉(zhuǎn)到“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目。91中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第91頁(yè)!十五、房企銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品的稅費(fèi)處理

(一）并入當(dāng)期會(huì)計(jì)損益的處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入后繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，會(huì)計(jì)處理上直接計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加，并入當(dāng)期會(huì)計(jì)損益。所得稅處理時(shí)，不再單獨(dú)納稅調(diào)整。所得稅申報(bào)時(shí)，可以直接按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第九條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工銷(xiāo)售時(shí)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。完工后，計(jì)算出實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

按季度（月度）申報(bào)時(shí)，可以參考以下公式：會(huì)計(jì)利潤(rùn)＋本期銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率－完工產(chǎn)品會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。92中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第92頁(yè)!十五、房企銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品的稅費(fèi)處理

可將銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品收入減去完工產(chǎn)品會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入的差額（可以是負(fù)數(shù)）計(jì)入其他視同銷(xiāo)售收入，同時(shí)在其他視同銷(xiāo)售成本中填入“銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品收入×（1－預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率）”減去“完工產(chǎn)品會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入×（1－預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率）”的差額（可以是負(fù)數(shù)）。完工產(chǎn)品會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入，僅指按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件已經(jīng)確認(rèn)為企業(yè)所得稅收入，并且已作為計(jì)提廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)基數(shù)的完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)收收入額。93中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第93頁(yè)!案例分析[分析]

銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，在繳納當(dāng)期記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目。（一）2008年應(yīng)納所得稅申報(bào)如下：

應(yīng)納稅所得額＝未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額＋會(huì)計(jì)利潤(rùn)＝12000×15%＋（－846－200）＝754（萬(wàn)元）；

應(yīng)納所得稅＝754×25%＝188.5（萬(wàn)元）。

94中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第94頁(yè)!案例分析

（三）2009年度匯算清繳申報(bào)表填寫(xiě)如下：

“其他視同銷(xiāo)售收入”中填寫(xiě)金額：15000－12000＝3000（萬(wàn)元）；

“其他視同銷(xiāo)售成本”中填寫(xiě)金額：（15000－12000）×（1－15%）＝2550（萬(wàn)元）。95中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第95頁(yè)!十五、房企銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品的稅費(fèi)處理

(二）不并入當(dāng)期會(huì)計(jì)損益的處理

所得稅申報(bào)在計(jì)算出未完工產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí)，要減去已經(jīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，計(jì)算實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額時(shí)，要將已經(jīng)稅前扣除的完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅轉(zhuǎn)回，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。96中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第96頁(yè)!十五、房企銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品的稅費(fèi)處理

(二）不并入當(dāng)期會(huì)計(jì)損益的處理

匯算清繳填表時(shí)，計(jì)入其他視同銷(xiāo)售收入和其他視同銷(xiāo)售成本的口徑與種情況一致，但是在其他調(diào)整事項(xiàng)中，應(yīng)將銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅作為應(yīng)納稅所得額的調(diào)減數(shù)，將完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已扣除的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅作為應(yīng)納稅所得額的調(diào)增數(shù)。

97中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第97頁(yè)!案例分析

[分析]銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，在繳納當(dāng)期未記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后配比轉(zhuǎn)入完工當(dāng)期“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目的分析98中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第98頁(yè)!案例分析

[分析]（二）2009年應(yīng)納所得稅申報(bào)如下：

應(yīng)納稅所得額＝（2009年度未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額－未完工產(chǎn)品繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅）＋會(huì)計(jì)利潤(rùn)－（2009年度完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額－已扣除的相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅）＝（15000×15%－1057.5）＋（12000－9600－846－350）－（12000×15%－846）＝1442.5（萬(wàn)元）；

應(yīng)納所得稅＝1442.5×25%＝360.625（萬(wàn)元）。99中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第99頁(yè)!案例分析

[分析]

（三）2009年度匯算清繳申報(bào)表填寫(xiě)如下：

“其他視同銷(xiāo)售收入”中填寫(xiě)金額：15000－12000＝3000（萬(wàn)元）；

“其他視同銷(xiāo)售成本”中填寫(xiě)金額：（15000－12000）×（1－15%）＝2550（萬(wàn)元）；

“扣除類(lèi)調(diào)整項(xiàng)目其他”調(diào)增金額：846萬(wàn)元，調(diào)減金額：1057.5萬(wàn)元。100中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第100頁(yè)!十六、售樓部的會(huì)計(jì)與稅收處理

(一）建設(shè)售樓部的四種情況

1、利用企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓部，待銷(xiāo)售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷(xiāo)售；

2、利用企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓部，待銷(xiāo)售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

3、在開(kāi)發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷(xiāo)售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

4、在開(kāi)發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷(xiāo)售完成后，將其拆除。101中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第101頁(yè)!十六、售樓部的會(huì)計(jì)與稅收處理

(二）售樓部的二種會(huì)計(jì)處理方法

（3）當(dāng)售樓部（商品房）銷(xiāo)售后，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。其成本從“庫(kù)存商品”（或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。（4）當(dāng)售樓部轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“庫(kù)存商品”（或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。當(dāng)售樓部出租時(shí)，其成本從“庫(kù)存商品”（或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（5）售樓部由開(kāi)發(fā)商自用或出租時(shí)，僅僅是計(jì)提折舊，不作其他帳務(wù)處理。

102中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第102頁(yè)!十六、售樓部的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

(二）售樓部的稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售樓部與開(kāi)發(fā)的商品房一起建設(shè)時(shí)，其售樓部的建設(shè)（含裝修費(fèi)）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時(shí)，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不存在涉稅處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行完成（自購(gòu)材料、自請(qǐng)工人施工），計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，則這部分價(jià)值，應(yīng)該補(bǔ)繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加。

103中國(guó)納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第103頁(yè)!十六、售樓部的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

(二）