某地產(chǎn)三期定位及物業(yè)發(fā)展建議書

1保利城三期定位及物業(yè)發(fā)展建議吉信行·方圓置業(yè)/2012.71-本資料來自-2目錄contacts：第一部分：整體定位回顧第二部分：營銷背景剖析第三部分：三期定位策略第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第五部分：營銷演繹示意2-本資料來自-33第一部分：整體定位回顧3-本資料來自-4保利城到底是一個(gè)千畝大盤還是若干個(gè)小盤的簡單加法？？1、競爭層面：城北大豐區(qū)域，眾多中、小開發(fā)商云集，在售樓盤扎堆，市場上揮舞價(jià)格大棒的項(xiàng)目層出不窮，而保利城無論何時(shí)，都無法通過價(jià)格與眾小盤“同流合污”，受小盤的蠶食沖擊，是本項(xiàng)目面臨的競爭問題之一。2、產(chǎn)品層面：本項(xiàng)目擁有千畝規(guī)模，超過200萬平米的體量，20萬平米以上的社區(qū)大型商業(yè)配套和幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場配套等，但從目前來看，市場缺乏對保利城項(xiàng)目的深度認(rèn)識，保利城更是缺乏與“保利198”打造的成都第一公園地產(chǎn)的品牌號召力和影響力，市場對產(chǎn)品層面的理解更多的是在200余畝的純居產(chǎn)品，形成的是同質(zhì)化的產(chǎn)品形象。3、認(rèn)知層面：市場上對保利城的知曉度不高，項(xiàng)目的美譽(yù)度更是不足。缺乏與保利作為成都地產(chǎn)界大佬的形象高度，提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，將其塑造成繼保利198之后，保利運(yùn)營北成都的升級跨越之作，是解決市場認(rèn)知的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。4-本資料來自-5不論是項(xiàng)目銷售現(xiàn)場，還是成交客戶，甚至是業(yè)內(nèi)同行，第一反應(yīng)都會提及保利品牌和大盤規(guī)模優(yōu)勢，“保利”+千畝大盤

這兩者相加到底意味著什么？絕對的極致化資源整合能力保利公園198借勢亞洲最大的郁金香公園，為城北整合出讓整個(gè)成都都震撼的超級公園大城，與其說公園198為保利城奠定了不可復(fù)制的品牌口碑，還不如說是奠定了廣大市場對保利無限可能整合能力的期待與信任。5-本資料來自-66項(xiàng)目城北項(xiàng)目發(fā)展理念占位城北項(xiàng)目人群檔次占位保利公園198主題公園地產(chǎn)改善物業(yè)保利拉菲莊園塔尖物業(yè)保利獅子湖項(xiàng)目主題音樂地產(chǎn)改善物業(yè)保利城主題教育地產(chǎn)剛需物業(yè)保利白鶴島項(xiàng)目風(fēng)情文化地產(chǎn)改善物業(yè)保利城北五星耀神州

——保利城北項(xiàng)目戰(zhàn)略布局6-本資料來自-77200萬平米?北成都中央?教育（名校）人文第一城項(xiàng)目整體定位回顧：保利城——7-本資料來自-8讓三期產(chǎn)品站在“保利千畝大盤”巨人的肩上，尋找本項(xiàng)目三期關(guān)鍵借力點(diǎn)？針對保利城三期，千畝大盤的資源整合能力絕非保利地產(chǎn)大鱷操盤的難點(diǎn)，本項(xiàng)目三期將在整個(gè)區(qū)域、本項(xiàng)目中扮演哪種角色？8-本資料來自-管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自xm448x管理資源網(wǎng)本資料來自xm448x管理資源網(wǎng)本資料來自xm448x管理資源網(wǎng)本資料來自xm448x管理資源網(wǎng)本資料來自xm448x管理資源網(wǎng)本資料來自xm448x管理資源網(wǎng)9-本資料來自-本資料來自xm448xxm448xxm448xxm448x本資料來自xm448xxm448xxm448xxm448x本資料來自xm448xxm448xxm448xxm448x本資料來自xm448xxm448xxm448xxm448x本資料來自xm448xxm448xxm448xxm448x本資料來自xm448xxm448xxm448xxm448x本資料來自xm448xxm448xxm448xxm448x本資料來自xm448xxm448xxm448xxm448x10-本資料來自-1111第二部分：：營銷背景景剖析11-本資料料來自-12區(qū)域整體環(huán)環(huán)境特性認(rèn)認(rèn)知區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場概況況目標(biāo)客群特特征認(rèn)知從誤讀到驚驚艷城北發(fā)展白白皮書12-本資料料來自-13區(qū)域整體環(huán)環(huán)境特性認(rèn)認(rèn)知13-本資料料來自-14被誤讀的城城北2003到2009，城北的開開發(fā)因?yàn)橐?guī)規(guī)劃、交通通、配套、、定位等多多方面的原原因幾度啟啟動(dòng)，又幾幾度停滯。。外來商販、、客運(yùn)、批批發(fā)、物流流的傳統(tǒng)集集中地。樓盤少、品品質(zhì)低，這這里的居所所大多不過過是外來人人口睡覺的的地方。區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他他區(qū)域，物物業(yè)價(jià)值被被嚴(yán)重低估估。多年來，城城北樓市并并非沒有全全國性的品品牌開發(fā)商商進(jìn)入，普普通開發(fā)企企業(yè)在區(qū)域域樓市中大大多折戟沉沉沙，難以以對城北房房地產(chǎn)市場場地位提升升起到明顯顯作用。關(guān)于城北的的種種，是是一部書，，前半段段——充斥著諸如如臟亂差等等關(guān)鍵詞，，一直與大多多數(shù)成都人人心中的高高端居住生生活方式絕絕緣14-本資料料來自-15在城北多年年的定位搖搖擺之后，，在復(fù)雜得得不可想象象的城市改改造中，更更在開發(fā)、、投資、購購買等市場場能量蓄積積數(shù)載之后后，城北房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)正在脫掉掉廉租房、、低品質(zhì)樓樓盤聚集區(qū)區(qū)的帽子，，真正走上上一條品質(zhì)質(zhì)居住、財(cái)財(cái)富聚集的的道路，盡盡管艱難，，但卻堅(jiān)定定。15-本資料料來自-16城北這部書書的后半段段，從誤讀到驚驚艷城市樓市洼洼地價(jià)值凸凸顯，宜居居不止于遠(yuǎn)遠(yuǎn)景16-本資料料來自-17成都火車東東站即將啟啟用為北站站分流成都將逐步步形成東、、南、西、、北各有一一個(gè)火車客客運(yùn)站,以東站和北北站為主、、南站和西西站為輔的的“兩主兩兩輔”格局局?；疖嚤北闭境蛇_(dá)線線和成渝線線的人流量量會向火車車東站分流流，對城北北擁堵的交交通也會有有較大改善善。城北川陜路路改造工程程完成川陜路改造造工程于2010年12月底改造完完成，改造造范圍為三三環(huán)路至圍圍城路，建建設(shè)為主車車道雙向8車道，設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)速為60公里，輔道道為機(jī)動(dòng)車車+非機(jī)動(dòng)車道道，大大提提高了川陜陜路的通車車能力。解放北路即即將改造為了提升北北門道路及及其景觀，，政府計(jì)劃劃對“草市市街德盛路路口至川陜陜路三環(huán)路路立交”一一段進(jìn)行提提檔升級改改造，全長長約6230米(解放北路是是其中一段段)將進(jìn)行全方方位景觀打打造，不僅僅要對路面面進(jìn)行提升升，還將在在景觀打造造上花大力力氣，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不低于人人民南路。。隨著川陜陜路竣工，，北門交通通將更加順順暢，而市市內(nèi)也將有有更加通暢暢的道路與與之連接。。區(qū)域交通道道路——城北脈絡(luò)逐逐步暢通17-本資料料來自-18成都“水游游城”落戶戶城北已成功開發(fā)發(fā)了南京““水游城””項(xiàng)目的上上海鵬欣集集團(tuán)計(jì)劃投投資50億元人民幣幣在金牛區(qū)區(qū)打造“成成都水游城城”現(xiàn)代城城市綜合體體項(xiàng)目。包包含國際五五星級酒店店、甲級寫寫字樓、高高檔百貨、、精品超市市、游樂中中心、大型型影城、精精品餐飲、、高檔公寓寓等。華僑城引入入威尼斯主主題酒店華僑城威尼尼斯主題酒酒店項(xiàng)目投投資5億元，將在在成都華僑僑城公園廣廣場內(nèi)開發(fā)發(fā)。項(xiàng)目占占地60畝，預(yù)計(jì)2011年10月動(dòng)工，2012年建成開業(yè)業(yè)。豐尚集團(tuán)城城北建城市市綜合體豐尚集團(tuán)西西部總部項(xiàng)項(xiàng)目廣西豐豐尚投資有有限公司計(jì)計(jì)劃投資10億元人民幣幣在金牛區(qū)區(qū)打造集甲甲級寫字樓樓、高檔住住宅為一體體的豐尚集集團(tuán)西南總總部大廈及及城市綜合合體。金牛萬達(dá)廣廣場奠基2011年2月25日，位于成成都一環(huán)路路、人民北北路交匯處處的金牛萬萬達(dá)廣場奠奠基。項(xiàng)目目占地約190畝，總建筑筑面積超110萬平方米，，集大型購購物中心、、時(shí)尚街區(qū)區(qū)、甲級寫寫字樓、SOHO公寓、高檔檔住宅等業(yè)業(yè)態(tài)為一體體。該項(xiàng)目目建成后將將成為四川川乃至西部部最大的城城市綜合體體之一。瑞安中華匯匯開建城北天地，，將借助““上海新天天地”的規(guī)規(guī)劃理念，，被打造成成為集居住住、辦公、、購物、餐餐飲和休閑閑于一體的的大型城市市綜合體，，總建筑面面積約48萬平方米。。城北天地地將成為城城北最值得得期待的地地標(biāo)項(xiàng)目，，將為這片片蓄勢待發(fā)發(fā)的地區(qū)開開啟優(yōu)質(zhì)、、舒適、時(shí)時(shí)尚的生活活方式和生生活環(huán)境。。區(qū)域生活配配套設(shè)施——城北開始華華麗轉(zhuǎn)身18-本資料料來自-19區(qū)域舊城改改造——城北重生大大手筆藍(lán)圖圖荷花池、五五塊石等傳傳統(tǒng)專業(yè)批批發(fā)市場外外遷荷花池未來來將定位于于生活消費(fèi)費(fèi)功能商圈圈，成為城城北三大主主力商圈之之一。這里里將發(fā)展區(qū)區(qū)域內(nèi)高級級寫字樓、、酒店、購購物街和購購物中心、、星級酒店店等商業(yè)服服務(wù)配套項(xiàng)項(xiàng)目。鐵半城拆遷遷城北打造造中央生活活區(qū)在荷花池周周邊，分布布著大量上上世紀(jì)50年代起修建建的鐵路職職工宿舍。。這些紅磚磚低矮舊房房，成為了了城北的一一大標(biāo)志，，成都人也也習(xí)慣將城城北稱做““鐵半城””。目前，，鐵半城改改造已經(jīng)揭揭幕，這是是城北歷史史上規(guī)模最最大的一次次舊城改造造，涉及住住戶8200余戶。最快快5年，通錦橋橋、沙灣、、鐵路新村村、馬家花花園、西一一環(huán)等5大片區(qū)的鐵鐵路舊城將將被全新的的建筑取代代，打造成成成都集文文化性、投投資性、居居住性、欣欣賞性于一一體的CLD中央生活區(qū)區(qū)?；疖嚤闭緮U(kuò)擴(kuò)容拆遷成綿樂城際際鐵路、動(dòng)動(dòng)車運(yùn)用所所用地、火火車北站擴(kuò)擴(kuò)能改造及及配套工程程用地拆遷遷，其中近近期將完成成14公里長鐵道道線沿線區(qū)區(qū)域的拆遷遷工程。以以火車北站站為中心，，周圍0.8平方公里的的區(qū)域也將將陸續(xù)進(jìn)行行改造，這這個(gè)區(qū)域東東起豆腐堰堰下穿隧道道、南至二二環(huán)路、西西到五塊石石立交橋、、北至玉居居庵路。整整個(gè)區(qū)域都都將重新規(guī)規(guī)劃路網(wǎng)布布局，完善善功能設(shè)施施。19-本資料料來自-20區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場概況況20-本資料料來自-21國際商貿(mào)區(qū)區(qū)域天大組團(tuán)區(qū)區(qū)域鳳凰山區(qū)域域荷花池區(qū)域域北新干線北新干線金金牛段產(chǎn)業(yè)業(yè)布局規(guī)劃劃2007年12月1日，《北新干線金金牛段產(chǎn)業(yè)業(yè)布局規(guī)劃劃研究》報(bào)告正式出出臺，北新新干線金牛牛段今后將將形成“一心、兩兩核、一帶帶”的區(qū)域域商業(yè)格局局，打造西南南首席商貿(mào)貿(mào)中心，以以商貿(mào)、房產(chǎn)產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增增長兩核心心動(dòng)力，形形成集商務(wù)、會會展、旅游游休閑等為一體的的城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)綜合發(fā)展展帶。金牛牛區(qū)政府將將著力在該該區(qū)域內(nèi)打打造國際商商貿(mào)城區(qū)域域、天大組組團(tuán)區(qū)域、、鳳凰山區(qū)區(qū)域和荷花花池區(qū)域四四大經(jīng)濟(jì)板板塊。天大組團(tuán)區(qū)區(qū)域：商業(yè)業(yè)金融、商商務(wù)辦公用用地該片區(qū)將打打造成商業(yè)業(yè)金融用地地和商務(wù)辦辦公用地，，而大豐將將成為城北北主力居住住區(qū)。國際商貿(mào)區(qū)區(qū)域：打造造西南首席席商貿(mào)中心心該片區(qū)將成成為輻射中中西部地區(qū)區(qū)，并延伸伸至東南亞亞及中亞等等國家和地地區(qū)，成成為北部新新城商貿(mào)發(fā)發(fā)展帶的““龍頭”和和西部商貿(mào)貿(mào)、集散、、交流中心心。鳳凰山區(qū)域域：打造成成中高檔居居住地該片區(qū)依托托自身擁有有城市山體體自然資源源及古墓寺寺廟等文化化資源，將將打造成以以中高檔居居住地為主主要功能的的城北新區(qū)區(qū)。西片區(qū)區(qū)將包括商商業(yè)金融、、二類住宅宅以及酒店店用地，東東片區(qū)將修修建占地3000畝的鳳凰山山公園、休休閑體育公公園和星級級酒店荷花池區(qū)域域：生活消消費(fèi)功能商商圈該片區(qū)調(diào)整整為商住融融合的生活活消費(fèi)類商商業(yè)，并發(fā)發(fā)展區(qū)域內(nèi)內(nèi)高級寫字字樓、酒店店、購物物街和購物物中心、星星級酒店等等商業(yè)服務(wù)務(wù)配套項(xiàng)目目項(xiàng)目所處的的天大組團(tuán)團(tuán)區(qū)域以商商業(yè)金融新新高地為發(fā)發(fā)展目標(biāo)，，大豐新區(qū)成成就城北主主力居住新新高地21-本資料料來自--本資料料來自-2223宗地位置凈用地面積容積率建筑密度起拍價(jià)用地性質(zhì)新都區(qū)大豐街道高家社區(qū)7組、甫家社區(qū)3組115.6畝1.0-3.022%300萬/畝二類居住用地（兼容商業(yè)<10%）新都區(qū)大豐街道甫家社區(qū)123.4畝≤5.040%（高層主體≤20%）300萬/畝商業(yè)用地（兼容住宅<50%，東臨北新干線100米范圍內(nèi)不能修建住宅建筑）2011年12月13日大豐土地地拍賣出讓讓地塊信息息近年區(qū)域土土地供應(yīng)以住宅項(xiàng)目目開發(fā)用地地為主，商商業(yè)項(xiàng)目用用地供應(yīng)逐逐步啟動(dòng)，，主要集中中在北新干干線兩側(cè)，儲量約2000余畝，配套套日趨完善善23-本資料料來自--本資料料來自-24-本資料料來自-25-本資料料來自-2627目標(biāo)客群特特征認(rèn)知27-本資料料來自--本資料料來自-28292929城市外區(qū)域域人不愿進(jìn)進(jìn)入，區(qū)域域內(nèi)人群卻卻無法割舍舍目標(biāo)客群基基礎(chǔ)特征二二國際商貿(mào)城城、五塊塊石、荷花花池商圈、、金府生資資商圈、、富森美家家居建材商商圈、成成華區(qū)現(xiàn)代代化物流基基地等中大大型專業(yè)市市場商戶。。鐵路局、老老廠礦企業(yè)業(yè)職工與城市其他他區(qū)域相比比，城北主主核人群以以長期固地地打拼的商商戶、老廠廠礦企業(yè)職職工為主，，這是一群群長期固定定活動(dòng)半徑徑于區(qū)域內(nèi)內(nèi)的人群，，他們不會會像如城南南辦公上班班族那樣不不定區(qū)域進(jìn)進(jìn)行工作-生活跨區(qū)域域往返，他他們習(xí)慣于于區(qū)域氣息息，對于他他們，城北北，是其打打拼發(fā)展的的根基，或或是土生土土長的家園園，有著一一種難以割割舍的情感感沉淀，他他們不會像像外區(qū)域人人群那樣具具有強(qiáng)烈的的“城北抗抗性”，從從生活角度度和情感角角度來說，，就近置業(yè)業(yè)是必然選選擇。城北主要常常駐人群職職業(yè)組成29-本資料料來自--本資料料來自-3031區(qū)域是城北北房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值洼地，，客群首次置業(yè)的的剛性自住住需求特征明顯，，區(qū)域從商商人士的投投資敏感度度較高，買買房帶有增增值保值的的屬性，也也存在少量量投資兼自自住客戶從客戶置業(yè)業(yè)次數(shù)上看看幾大市場的的外遷北部部商城直抵抵新都，以以商貿(mào)和物物流為主的的北部商區(qū)區(qū)將成為城城北的新中中心，而與與之毗鄰的的大豐新城城自然就成成為新城北北置業(yè)的熱熱點(diǎn)區(qū)域以以及城北房房地產(chǎn)價(jià)值值洼地，客群首次置置業(yè)的剛性性自住需求求特征明顯顯，區(qū)域從商商人士的投投資敏感度度較高，也也存在少量量投資客戶戶。置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)首次置業(yè)多次置業(yè)10%20%30%40%50%70%左右4%左右26%左右60%70%目標(biāo)客群置置業(yè)特征一一31-本資料料來自-32兩口之家一人獨(dú)居三口之家（1子女）四口之家（2子女）三代同堂10%20%30%40%50%4%左右23%左右45%左右15%左右3%左右家庭結(jié)構(gòu)10%左右其他從客戶年齡齡來看：大豐區(qū)域置置業(yè)者年齡齡主要集中于于26-45歲之間，多數(shù)在30歲上下，正正是生活、、家庭快速速發(fā)展時(shí)期期，對購房房的需求較較為迫切切。從客戶的家家庭結(jié)構(gòu)來來看：主要是以3口之家為主主，現(xiàn)階購購房的客戶戶又有一部部份為年輕輕的小兩口口及年輕的的單身人士士。由于荷荷花池、五五塊石區(qū)域域的相當(dāng)數(shù)數(shù)量的從商商人士有著著多生子女女的觀念，，四口之家家（2個(gè)子女）在在此區(qū)域購購房也有相相當(dāng)部分的的比重。區(qū)域客戶年年齡段主要要集中于26-45歲之間，30歲左右的客客戶置業(yè)需需求強(qiáng)勁；；家庭結(jié)構(gòu)以以三口之家家（1個(gè)子女）為為主，也有有部分兩口口之家及單單身置業(yè)者者目標(biāo)客群置置業(yè)特征二二32-本資料料來自-33區(qū)域客戶置置業(yè)關(guān)注度度分析物業(yè)規(guī)劃價(jià)格園林景觀5%10%15%20%25%30%建筑風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)與工作地距距離開發(fā)商品牌牌物業(yè)配套物業(yè)管理30%左右14%左右2%左右5%左右8%左右4%左右18%左右15%左右5%左右35%從客戶置業(yè)業(yè)關(guān)注度來來看：區(qū)域置業(yè)者者最關(guān)注的因因素是價(jià)格格，其次為戶型設(shè)計(jì)、、園林景觀觀及物業(yè)規(guī)規(guī)劃等產(chǎn)品品自身因素素，可以看出出該部分置置業(yè)者關(guān)心心價(jià)格的承承受能力，，對產(chǎn)品品品質(zhì)需求也也非常在意意，他們雖雖然對經(jīng)濟(jì)濟(jì)具有支付付的能力，，但務(wù)實(shí)的的觀念以及及生意現(xiàn)金金流的需求求讓這類客客群不愿意意將過多的的錢投在房房產(chǎn)上。區(qū)域客戶雖雖具有足夠夠的支付能能力，但置置業(yè)最大關(guān)注因因素仍然是是價(jià)格，其次為戶戶型設(shè)計(jì)、、園林景觀觀等產(chǎn)品品品質(zhì)因素，，高性價(jià)比比項(xiàng)目是置置業(yè)首選目標(biāo)客群置置業(yè)特征三三33-本資料料來自-3434第三部分：：三期定位位策略34-本資料料來自-35三期定位聚焦對于區(qū)域內(nèi)內(nèi)的普通大大盤開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略來看多采用高中中低、大中中小產(chǎn)品全全系覆蓋的的策略然而這種策策略的混雜雜使得項(xiàng)目目不具備統(tǒng)統(tǒng)一突出的的形象因而針對三三期采用聚聚焦戰(zhàn)略思思路聚焦市場的的暢銷產(chǎn)品品和空白產(chǎn)產(chǎn)品聚焦戰(zhàn)略方方式?jīng)Q勝道道?。?！35-本資料料來自-36區(qū)域競爭現(xiàn)現(xiàn)象啟示根據(jù)我司操操作樓盤時(shí)時(shí)代錦翠的的客戶構(gòu)成成，五塊石石、荷花池池、國際商商貿(mào)城客戶戶為絕對主主力，城北北原住民吸吸引力不足足；從保利城前前期成交客客戶構(gòu)成來來看，天回回鎮(zhèn)原住民民及五塊石石、荷花池池生意人為為核心客戶戶來源，對對城北主城城區(qū)客戶輻輻射度較弱弱；根據(jù)我司對對區(qū)域重點(diǎn)點(diǎn)樓盤北歐歐知識城、、源上灣、、潤禾花園園、開元國國際社區(qū)等等置業(yè)顧問問及來訪客客戶訪談，，均存在客群群嚴(yán)重局限限，客戶外外拓嚴(yán)重不不足的現(xiàn)象象，不論規(guī)規(guī)模大小，，全部淪為為區(qū)域盤，，而非城北北盤。北改重大利利好的刺激激以及保利利千畝大盤盤的操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，決定定了本項(xiàng)目必須須加大對城城北主城區(qū)區(qū)客戶的輻輻射力度，，突破區(qū)域域及客群限限制，成為為區(qū)域名副副其實(shí)的引引領(lǐng)者，重重塑大城北北名盤。36-本資料料來自-37藍(lán)海擴(kuò)展海闊天空37-本資料料來自-38三期定位思路借力點(diǎn)什么樣的理理念將成為為統(tǒng)領(lǐng)全盤盤的核心精精神？他山之石，，可以攻玉玉成功案例佐佐證和模式式借鑒……借力點(diǎn)思考考：構(gòu)建項(xiàng)目人人群的精神神內(nèi)涵38-本資料料來自-39案例借鑒項(xiàng)目位置深圳龍華二線拓展區(qū)東北側(cè)，北臨布龍路，西靠梅龍路，南接世紀(jì)春城項(xiàng)目規(guī)模占地面積：13.6萬，總建筑面積：42萬建筑類型18棟7-33層的多層、小高層、高層容積率3.08總戶數(shù)3676戶產(chǎn)品情況70-90㎡2居，100-121㎡3居，129-144㎡4居銷售情況項(xiàng)目分四期開發(fā)銷售價(jià)格目前起價(jià)毛坯11000多、均價(jià)精裝修15000元/平方米周邊交通公共交通便利，未來開通地鐵4號線，龍華客運(yùn)站，地鐵6號線配套情況生活設(shè)施齊備，5300多平米商業(yè)廣場、3200平米的幼兒園、能量會所、空中懸浮泳道等。開發(fā)商深圳市金地住宅開發(fā)有限公司深圳龍華拓拓展區(qū)42萬平米大型型生活社區(qū)區(qū)39-本資料料來自-40案例借鑒市場背景：：項(xiàng)目入市市時(shí)處于城城市新區(qū)，，周邊樓盤盤供應(yīng)體量量巨大，市市場競爭激激烈40-本資料料來自-41形象出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)：精確定位客客戶，定義義項(xiàng)目形象象目標(biāo)客戶：：年輕時(shí)尚的的精神貴族族價(jià)值觀描述述：青春、朝氣氣、積極、、向往權(quán)威威、自然、、運(yùn)動(dòng)、時(shí)時(shí)尚、壓力力、圈子、、學(xué)習(xí)、求求新、沖動(dòng)動(dòng)案例借鑒41-本資料料來自-42創(chuàng)新的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)理念念時(shí)尚富有質(zhì)質(zhì)感的建筑筑立面案例借鑒42-本資料料來自-43空中懸浮泳泳道漫游商街樣板間風(fēng)格樣板房房個(gè)性兩房架空層泛會會所社區(qū)開放：：泳池、兩兩個(gè)架空層層，一半商商業(yè)街；立立面可展示示4層會所會所入口傳訊室針對客戶需需求，打造造客戶喜愛愛的附加空空間值案例借鑒43-本資料料來自-44金地梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)取得了意意想不到的的成功，價(jià)價(jià)格從起初初的6000元/平米，僅3年便飆升至至15000元/平米案例借鑒44-本資料料來自-45三期定位思思路：構(gòu)建建社會新銳銳精神領(lǐng)地地以展現(xiàn)社會新新銳的朝氣氣和活力，構(gòu)建社會會新銳精神神領(lǐng)地作為為本項(xiàng)目精精神內(nèi)涵總總領(lǐng)全局，，打造一個(gè)個(gè)建筑、環(huán)環(huán)境、人融融為一體的的時(shí)尚活力力社區(qū)，輔輔助完善的的配套、特特色化配置置、人性化化服務(wù)，開創(chuàng)成都首首個(gè)充滿青青春活力的的優(yōu)活樣本本。45-本資料料來自-46城北腹地·首席菁英質(zhì)質(zhì)感活力社社區(qū)——解讀：生活需要尺尺度合宜，，離城很遠(yuǎn)遠(yuǎn)，離城很很近，立體體交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)突破物理理位置瓶頸頸；生活更需要要層次，需需要?dú)w屬感感，需要領(lǐng)領(lǐng)域，共同同的興趣屬屬性聚焦于于特定圈層層；在這里，大大部分是年年輕的青春春、孩子的的童趣，當(dāng)然，還有些許老老人的智慧慧、中年的的成熟……構(gòu)筑具備豐豐富精神緯緯度的生活活氛圍。46-本資料料來自-47目標(biāo)客戶鎖鎖定客戶分類目前居住地購買特征購買心態(tài)核心客戶受價(jià)格擠壓的青年客戶城北、城西北、城東北受自住區(qū)域價(jià)格擠壓首次置業(yè)總價(jià)60萬以內(nèi)單價(jià)敏感注重生活配套和交通中小型個(gè)體商戶城北荷花池、五塊石、國際商貿(mào)城周邊首次置業(yè)按揭付款方式，保證生意的資金周轉(zhuǎn)生意場所近區(qū)域的升值潛力產(chǎn)品的性價(jià)比重要客戶郊縣及二級城市客戶新都、青白江、金堂、德陽、綿陽、廣元等首次置業(yè)成都按揭付款方式，保證生意的資金周轉(zhuǎn)為就業(yè)成都的子女購房區(qū)域的升值潛力產(chǎn)品的性價(jià)比認(rèn)可區(qū)域城北原住民城北二三環(huán)之間首次置業(yè)或首次改善性換房中大型產(chǎn)品，滿足家庭2-4人居住認(rèn)可區(qū)域注重居住環(huán)境輔助客戶政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位基層工作者城北、城西北、城東北滿足自住需求的第一目的首次置業(yè)看重居住圈層的素質(zhì)、身份地位總價(jià)敏感度高投資客成都市及周邊地區(qū)受政策影響一次性付款區(qū)域投資價(jià)值及升值空間產(chǎn)品性價(jià)比47-本資料料來自-4848第四部分：：物業(yè)發(fā)展展建議48-本資料料來自-49本項(xiàng)目凈用用地82746.36平方米，容容積率為3.0，最大建筑筑面積248239平方米。根據(jù)項(xiàng)目綜綜合定位及及開發(fā)戰(zhàn)略略，實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值最大化化，因此建建議項(xiàng)目物物業(yè)的發(fā)展展方向?yàn)椋海焊邔幼≌?配套商業(yè)物業(yè)類型可發(fā)展物業(yè)方向體量面積占比備注住宅高層住宅235827平方米95%商業(yè)集中商業(yè)+商業(yè)街12412平方米5%滿足社區(qū)配套+項(xiàng)目功能定定位49-本資料料來自-50商業(yè)以節(jié)點(diǎn)點(diǎn)集中商業(yè)業(yè)、沿街底底商及局部部獨(dú)棟商業(yè)業(yè)的形式，，主要布置置在地塊南南二路、東東二路及與與2期相鄰面；；地塊內(nèi)主要要布置高層層住宅產(chǎn)品品及相關(guān)社社區(qū)內(nèi)配套套設(shè)施；地塊綠地可可打造為綠綠地休閑廣廣場，形成成開闊的空空間昭示性性，帶動(dòng)休休閑類獨(dú)立立商業(yè)成活活。+項(xiàng)目功能分分區(qū)綠地高層住宅區(qū)節(jié)點(diǎn)集中商業(yè)聯(lián)體商業(yè)獨(dú)棟商業(yè)綠地休閑廣廣場50-本資料料來自-51區(qū)域市場因因素：緊湊型套三三和套二產(chǎn)產(chǎn)品是本區(qū)區(qū)域需求主主力戶型，，70平米套二、、90平米套三最最為暢銷，，面積過大大走量較慢慢戶型配比依依據(jù)競爭因素：：兩極白熱，，大戶大盤盤綜合優(yōu)勢勢明顯，小小戶小盤競競爭同質(zhì)化化嚴(yán)重，缺缺乏活力創(chuàng)創(chuàng)新?？蛻粢蛩兀海簩?shí)用不浪費(fèi)費(fèi)、盡可能能有多的贈贈送面積，，更在乎基基本功能完完善，在滿滿足功能的的前提下，，總價(jià)越低低越好，以以首次置業(yè)業(yè)及首次改改善為主營銷因素：：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品套二、套套三戶型整整體銷售情情況良好，，過大戶型型走量緩慢慢，產(chǎn)品自自身打造上上，應(yīng)以更更獨(dú)具特色色的對外訴訴求為前提提+戶型配比建建議51-本資料料來自-52套型面積段市場熱點(diǎn)市場機(jī)會點(diǎn)市場空白點(diǎn)競爭力指數(shù)推薦指數(shù)套二55-60平

70—75

套三85—90

100—110

√√√√+戶型配比建建議基于市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)考慮，，本期主力戶型還還是以區(qū)域域市場熱銷銷戶型為主主，但盡可可能壓縮控控制面積，，保證大量量房源在100平米以內(nèi)；針對區(qū)域客客群對居住住功能滿足足的需求，，建議參考““光華逸家家”極致小小戶套二、、套三設(shè)計(jì)計(jì)，適度突突破規(guī)范，，作為配搭搭型產(chǎn)品，，更為后期增增加階段營營銷噱頭，，吸引人氣氣。52-本資料料來自-53面積區(qū)間（㎡）房型屬性占比備注55—60小兩房10%極致小戶比例較小，主要是用于調(diào)劑產(chǎn)品，做階段營銷噱頭70-75經(jīng)濟(jì)兩房30%85-90緊湊三房（2.5房概念單衛(wèi)）40%為增加性價(jià)比，戶型引入少量可變空間100-110經(jīng)濟(jì)三房（雙衛(wèi)）20%100平米以上戶型進(jìn)行適量控制，保證三期全新小戶社區(qū)核心特色綜上所述，，保利城三三期建議的的戶型配比比具體如下下：+戶型配比建建議53-本資料料來自-54新啟。54-本資料料來自-55以YOHO-TOWN藍(lán)本，全面面整合保利利城各期用用地，以三三期青年精精英作為整整個(gè)項(xiàng)目精精神核心總總領(lǐng)全局，，借勢北改改大潮，打打造一個(gè)大城北全配配套青年特特區(qū)：全盤整合，，發(fā)力三期期菜市小學(xué)中學(xué)小學(xué)幼兒園55-本資料料來自-56構(gòu)筑一個(gè)演演繹城北青青年質(zhì)感生生活的“場場”56-本資料料來自-57戶型設(shè)計(jì)景觀細(xì)節(jié)功能提升規(guī)劃提升形象提升物業(yè)價(jià)值演繹提升57-本資料料來自-58總體來看，，區(qū)域內(nèi)的的項(xiàng)目在總總平布局過過程中存在在的相似問問題是：由由于受到容容積率和限限高的限制制，所以盡盡量考慮做做足容積率率，導(dǎo)致出出現(xiàn)“多單元組合合兵營式排排列”、“多單元全圍合式排列列”，較大程度度上影響了了項(xiàng)目的整整體品質(zhì)。。本項(xiàng)目是否否能在總平平規(guī)劃上進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)新，，即保證做做到容積率率上限，同同時(shí)又避免免采取兵營營式排列或或者純圍合合排列，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目品品質(zhì)受損？？+規(guī)劃布局理理念58-本資料料來自-59案例借鑒：：華置·西錦城經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)：容積率:5.0綠化率:30％物業(yè)管理:四川忠信物物業(yè)管理有有限公司占地面積:73914平方米（其中住宅宅用地約９９０畝）總建筑面積積:452605平方米規(guī)劃戶數(shù):2851戶車位總數(shù):2017建筑層數(shù)：：２６Ｆ、、２８Ｆ評析：華置置西錦城住住宅容積率率做到5.0，且建筑層層數(shù)最高２２８，不到到３０層，，從右側(cè)總總平看，采采取“弧線線圍合組團(tuán)團(tuán)布局形式式”的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：無臨路房源源；避免單元中中間房源采采光、景觀觀面不佳；；對缺乏中庭庭景觀的房房源，通過過側(cè)庭院規(guī)規(guī)劃使項(xiàng)目目整體均好好性做到極極致；組團(tuán)富有變變化，避免免兵營式排排列；……59-本資料料來自-60pk采用“弧線圍合式式庭院組團(tuán)團(tuán)”較采用“多組團(tuán)兵營營式排列”的優(yōu)點(diǎn)：1、弧線組合合單元處理理避免各單單元中間房房源采光、、景觀面受受限；2、消除臨路路房源，對對多面臨路路的地塊而而言，這點(diǎn)點(diǎn)尤為重要要；3、對非中庭庭景觀房源源，采用側(cè)側(cè)庭院規(guī)劃劃，來提升升其觀景面面效果，提提升房源的的均好性；；4、弧線組合合后，避免免各單元之之間出現(xiàn)兵兵營式排列列時(shí)的樓與與樓之間“對望”現(xiàn)象，達(dá)到到拉開樓間間距效果；；5、通過弧線線組合后，，將項(xiàng)目自自然組團(tuán)形形成多個(gè)圍圍合式的大大中庭景觀觀，使項(xiàng)目目整體富有有變化；6、有利于在在規(guī)劃底商商時(shí)，將商商業(yè)與住宅宅分離開，，避免出現(xiàn)現(xiàn)“群樓”+“塔樓”的商住混合合產(chǎn)品出現(xiàn)現(xiàn)；7、有效利用用容積率。。60-本資料料來自-61+規(guī)劃布局理理念在弧線小組組團(tuán)圍合布布局的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)與住宅宅分離布局，避免免住宅戶型型結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)網(wǎng)對商鋪整整體性破壞壞。據(jù)了解，在在保利城一一、二期住住宅底商產(chǎn)產(chǎn)品中，存存在大量由由于結(jié)構(gòu)柱柱破壞商鋪鋪整體使用用效果的尷尷尬，綠地節(jié)點(diǎn)集中商業(yè)61-本資料料來自-62充分利用設(shè)設(shè)置架空層層（層高3.9米），實(shí)現(xiàn)現(xiàn)景觀全覆覆蓋，增強(qiáng)強(qiáng)建筑和綠綠化融合，，同時(shí)能夠夠利用架空空層設(shè)置項(xiàng)項(xiàng)目泛會所所，增加業(yè)業(yè)主交流、、休憩的空空間，設(shè)置置運(yùn)動(dòng)設(shè)施施等。住宅架空層自然通風(fēng)采采光側(cè)窗側(cè)窗車庫生態(tài)停車系系統(tǒng)架空層泛會會所架空層泛會會所架空層的引入，使使得項(xiàng)目景景觀全覆蓋蓋，建筑與與景觀更好好的融合+規(guī)劃布局理理念62-本資料料來自-63架空層成就就項(xiàng)目百畝畝的極致園園林景觀63-本資料料來自-6464戶型設(shè)計(jì)景觀細(xì)節(jié)功能提升形象提升規(guī)劃提升物業(yè)價(jià)值演繹提升64-本資料料來自-65簡潔、挺拔拔、醇厚萬科金域華華府張揚(yáng)、個(gè)性性、自我建議拋開已已有的風(fēng)格格和式樣，，充分使用用現(xiàn)代的材材料和構(gòu)筑筑技術(shù)創(chuàng)造造符合現(xiàn)代代特征的建建筑作品；；建筑通過現(xiàn)現(xiàn)代表皮的的處理手法法表達(dá)出現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚尚、藝術(shù)化化的生活品品味。+建筑形象強(qiáng)調(diào)建筑的的現(xiàn)代感是“青年質(zhì)質(zhì)感社區(qū)””的重要組組成部分，，同時(shí)通過過對建筑立立面上的細(xì)細(xì)節(jié)打造和和風(fēng)格強(qiáng)化化，凸顯時(shí)尚個(gè)性下的現(xiàn)代新新建筑65-本資料料來自-66現(xiàn)代建筑，，前衛(wèi)時(shí)尚尚居住觀簡潔時(shí)尚的的處理手法法和純凈前前衛(wèi)的體型型在建筑藝術(shù)術(shù)中吸取視視覺藝術(shù)的的新成果光影立面，，詮釋通透透超大面積透透明玻璃陽陽臺，詮釋現(xiàn)代代風(fēng)格建筑筑的人本主義理理念通透光體建建筑成為城市視視線焦點(diǎn)綻放彈性設(shè)設(shè)計(jì)的百變變魅力空間自由，，靈動(dòng)流暢暢玲瓏空間，，隨心所欲欲動(dòng)靜皆宜，，功能豐富富自住、出租租、轉(zhuǎn)賣，，皆可，自自由自在打造動(dòng)感的的FLEX建筑66-本資料料來自-67像龍湖春森森彼岸采用用一種反規(guī)規(guī)劃的建筑筑思路，建建筑本身是是一件藝術(shù)術(shù)品，使建建筑沒有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層，使使建筑每個(gè)個(gè)立面都標(biāo)標(biāo)新立異。。67-本資料料來自-68創(chuàng)新且融合合了藝術(shù)特特質(zhì)的外立立面設(shè)計(jì)，，使建筑仿仿佛擁有了了生命68-本資料料來自-69通過左右三三層一錯(cuò)的的變化，造造成視覺上上的沖擊69-本資料料來自-70可效仿案例例日本輕井井澤地區(qū)1171平米墅，設(shè)設(shè)計(jì)即以扁扁平型貝殼殼為主題貝殼會所經(jīng)經(jīng)典范例：：——現(xiàn)代藝術(shù)、、與自然的的融合感園區(qū)會所與產(chǎn)品風(fēng)格格相統(tǒng)一，，現(xiàn)代的，，但更為先先鋒，甚至至可以是略略為帶有實(shí)實(shí)驗(yàn)性質(zhì)的的建筑嘗試試，正如檀檀香山的鋼鋼琴會所一一樣，成為為社區(qū)讓人人過目不忘忘的名片+公共空間形形象70-本資料料來自-71會所內(nèi)部空空間與自然然充分融合合：石頭弧線與與樹木生長長曲線融合合的藝術(shù)+公共空間形形象71-本資料料來自-72形象提升景觀細(xì)節(jié)功能提升戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃提升物業(yè)價(jià)值演繹提升72-本資料料來自-73注重功能大大于尺度，，多應(yīng)用““0.5多功能房””概念小面積大品品質(zhì)，品質(zhì)質(zhì)空間全配配置:入戶小花園園、多飄窗窗、寬陽臺臺戶型提升指指導(dǎo)原則73-本資料料來自-74預(yù)留房間位位，通過搭搭建結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)架，銷售售補(bǔ)建，實(shí)實(shí)現(xiàn)構(gòu)架面面積全贈送送改房；利用花池可可考慮結(jié)合合花池設(shè)計(jì)計(jì)或者直接接留大凹口口，增加進(jìn)進(jìn)深，達(dá)到到改房條件件；注：構(gòu)架式式面積贈送送改房在銷銷售時(shí)需要要跟業(yè)主簽簽訂合同統(tǒng)統(tǒng)一改房，，并簽訂驗(yàn)驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)，，整體后續(xù)續(xù)有一定的的操作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性。雙層送露臺錯(cuò)層送陽臺臺：主要設(shè)設(shè)置在主臥臥與客廳，，提高戶型型整體居住住舒適度，，并通過贈贈送面積提提高產(chǎn)品附附加值；露臺面積全全贈送限制制：雙層高高且上蓋水水平投影小小于12平米.為增加性價(jià)價(jià)比，增加加面積實(shí)用用率，提升升贈送實(shí)用用性，構(gòu)架式面積積全贈送、、錯(cuò)層陽臺臺贈送等74-本資料料來自-75寬廳設(shè)置：：景觀視角較較好的單位位可適當(dāng)放放大客廳尺尺度，或連連同餐廳設(shè)設(shè)置，整體體擴(kuò)張客廳廳的尺度感感，提升客客廳的檔次次與舒適度度75-本資料料來自-76空中院館：：對于中大大戶型，戶型設(shè)計(jì)計(jì)上可以考考慮將“庭院”搬入空中，，可以充分分利用空間間的延展性性，通過露露臺、平臺臺、花園的的過渡空間間，加大戶戶均花園的的面積，達(dá)達(dá)到“多重庭院”的效果。76-本資料料來自-7770—75平方米兩房100—110平方米三房85—90平方米三房+部分參考戶戶型77-本資料料來自-78形象提升戶型設(shè)計(jì)功能提升景觀細(xì)節(jié)規(guī)劃提升物業(yè)價(jià)值演繹提升78-本資料料來自-79以水為媒，，泳池配套套，主題“亞馬遜原石石灘”景觀吉信行從翠翠林華庭、、時(shí)代錦翠翠、保利城城項(xiàng)目客戶戶抽樣調(diào)查查中發(fā)現(xiàn)，，城北客戶戶對于中庭庭景觀及配配套偏向大大泳池設(shè)置置；因此，在滿滿足使用功功能的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，建議議采用特色色主題導(dǎo)入入，打造以以水為核心心的亞馬遜遜原石灘園園林景觀。。79-本資料料來自-80內(nèi)側(cè)是櫻花樹陣，外側(cè)是銀杏樹陣，四季景色別有風(fēng)味主題景觀一一—浪漫大道80-本資料料來自-81主題景觀二二—樹陣廣場入口設(shè)置樹樹陣廣場，，增強(qiáng)社區(qū)區(qū)的私密性性，通過樹樹陣半遮半半掩進(jìn)一步步塑造社區(qū)區(qū)的品質(zhì)感感81-本資料料來自-82為了減少后期維護(hù)成本，建議采用泳池作為水景（主體景觀）；并建議將泳池設(shè)計(jì)成異形；為了控制成本、在景觀區(qū)重要節(jié)點(diǎn)密植高大喬木或者草皮，適當(dāng)加大小區(qū)綠化面積，減少硬質(zhì)景觀面積，同時(shí)控制成本；建議打造小規(guī)模水景，增強(qiáng)高層組團(tuán)的資源與舒適感泳池水面小型水系迎合客戶群群體喜歡開開闊空間，，建議利用用多重灌木木布置中央央公園及水水系園林主題景觀三三——公園及水系系82-本資料料來自-83關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)置參與性性聚散性強(qiáng)強(qiáng)的景觀設(shè)設(shè)施關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)83-本資料料來自-84創(chuàng)新提升細(xì)節(jié)提升規(guī)劃提升功能提升形象提升物業(yè)價(jià)值演繹提升84-本資料料來自-85保利城項(xiàng)目目作為一個(gè)個(gè)千畝大盤盤，目前嚴(yán)嚴(yán)重缺乏大大型集中生生活配套，，建議利用節(jié)點(diǎn)商商業(yè)，引入入中型精品品超市（約約3000-5000平米），在幼兒園、、中小學(xué)、、農(nóng)貿(mào)菜市市基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行生活配配套補(bǔ)充。。85-本資料料來自-86面對首置及及首改主力力客戶群體體，其對配套的的依賴程度度極高，因此，為滿滿足客戶日日常生活設(shè)設(shè)施，更為了營造造獨(dú)特的青青年質(zhì)感生生活體系，，先行引導(dǎo)商商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，形成社區(qū)泛泛會所、“一站式”配套服務(wù)體體系。86-本資料料來自-87打造專屬于于項(xiàng)目的JOYCLUB87-本資料料來自-88人人都需要要一個(gè)星光光咖啡座安安排自己的的生活時(shí)刻刻表：1個(gè)人的心情情釋放，2個(gè)人的浪漫漫營造，3、4、5……個(gè)人的PARTY聚會場……星光咖啡+休閑餐飲類類商業(yè)配套套規(guī)劃全天24小時(shí)營業(yè)的的書店，正正如香港的的誠品書店店，上海曾曾經(jīng)的思考考樂……可以隨便坐坐，隨便翻翻看的書店店，不僅是是個(gè)購書場場所，而且且是個(gè)散步步的好地方方……24H書吧茶吧會所設(shè)置時(shí)尚休休閑會所，，會所內(nèi)涵涵蓋棋牌室室、多功能能廳，滿足足城北人日日常休閑需需求。88-本資料料來自-89在項(xiàng)目會所所內(nèi)設(shè)置運(yùn)運(yùn)動(dòng)會所，，立面包含含室內(nèi)游泳泳池、壁球球館、健身身館、桌球球室、乒乓乓球室、瑜瑜伽房等運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施+運(yùn)動(dòng)類配套套規(guī)劃運(yùn)動(dòng)動(dòng)感會會所89-本資料料來自-90除了動(dòng)感運(yùn)運(yùn)動(dòng)會所外外，項(xiàng)目還還需要更為為完善的體體育運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施，如室室外設(shè)置籃籃球場、羽羽毛球場、、網(wǎng)球場等等等，讓業(yè)業(yè)主能暢想想運(yùn)動(dòng)網(wǎng)球場羽毛球場籃球場90-本資料料來自-91項(xiàng)目需要打打造WIFI千兆網(wǎng)絡(luò)全全覆蓋，并并且建立項(xiàng)項(xiàng)目社區(qū)自自己的論壇壇空間等。。+服務(wù)配套WIFI網(wǎng)絡(luò)全覆蓋蓋91-本資料料來自-9292第五部分：：營銷演繹繹示意92-本資料料來自-93YOHOTOWN這是一個(gè)成成功的項(xiàng)目目更是一種成成功的推廣廣方式ＹＯＨＯＴＴＯＷＮ第第一期推出出由8座大廈2200多個(gè)單位組組成的大型型社區(qū)，2200單位是個(gè)什什么概念呢呢？2002年全香港的的住宅銷售售單位是36500多個(gè)，近幾幾年來香港港的住宅銷銷售單位都都保持在30000個(gè)左右。ＹＯＨＯＴＴＯＷＮ推推出了全港港占比６％％的住宅單單元的超大大體量，但但是卻獲得得了成功售售罄的驚人人業(yè)績。作為亞洲地地產(chǎn)領(lǐng)袖的的新鴻基地地產(chǎn)，抓住了青年年消費(fèi)群體體，通過符符合青年人人口味的營營銷手法，，在市場極極其低迷的的情況下，，做活了ＹＹＯＨＯＴＴＯＷＮ。。93-本資料料來自-94成都，東部部，城市副副中心，大大型市政公公園旁，一一座公園中中城市：《鑫苑名家》項(xiàng)目一期的的營銷推廣廣，主打青年置置業(yè)群體，，上演“非非主流”題題材后，天天天來電來來訪幾百，，寒流來臨臨之際，營營銷推廣效效果凸顯。。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體體采訪統(tǒng)計(jì)計(jì)，正式推推廣啟動(dòng)集集中期，每每周業(yè)內(nèi)到到訪者達(dá)到到近百組，，在一定時(shí)時(shí)期起到圈圈子意見領(lǐng)領(lǐng)袖推薦效效應(yīng)。94-本資料料來自-95逆市突圍的的青年城的的代表項(xiàng)目目，他們的的成功都有有一個(gè)很重重要的共同同點(diǎn)，那就是將青青年的調(diào)性性做足，通通過一系列列符合青年年人口味的的廣告推廣廣調(diào)性及相相匹配的媒媒體推廣渠渠道，這對我項(xiàng)目目的營銷推推廣具有很很重要的參參考意義。。95-本資料料來自-96項(xiàng)目營銷主主題：越現(xiàn)在，悅悅未來。Joyliving,Happylife.96-本資料料來自-97保利城以跨界理念念以未來前瞻瞻性眼界以現(xiàn)實(shí)的基基礎(chǔ)創(chuàng)造理理想生活雛雛形基于TOD模式打造理理想生活樣樣板城締造成都首首座活力質(zhì)感精精英部落超越現(xiàn)在，，悅動(dòng)未來來97-本資料料來自-98這注定是一一個(gè)具備跨跨越時(shí)代意意義的項(xiàng)目目這注定是一一個(gè)超越區(qū)區(qū)域的項(xiàng)目目這注定是一一個(gè)活力中中心這注定是一一個(gè)圈層感感極強(qiáng)的社社區(qū)這注定是一一個(gè)理想生生活方式的的現(xiàn)實(shí)雛形形98-本資料料來自-99賣點(diǎn)詮釋完全TOD交通——北新干線、、地鐵2號線、多路路城市公交交活力MIX生活——全方位教育育、生活大大配套完善JOY配套——WIFI網(wǎng)絡(luò)全覆蓋蓋、動(dòng)感體體育設(shè)施、、青年JOYCLUB動(dòng)感FLEX建筑——光學(xué)動(dòng)能，，靈動(dòng)建筑筑，生態(tài)住住宅適感GRADATION景致——立體景觀，，層次園林林，不求奢奢華，但求求舒適99-本資料料來自-100從調(diào)性把握握上，賣點(diǎn)點(diǎn)輸出不一一定非要出出位，但是是一定要主主題鮮明。。換位思考，，從客戶的的角度出發(fā)發(fā)，用年輕輕人的語言言，更能打打動(dòng)客戶。。100-本資料料來自-101新城北？太太遠(yuǎn)了吧?。∧撬湍阋慌_臺車怎樣