某咨詢東莞房地產(chǎn)戰(zhàn)略審計(jì)

A2.1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析“九五”期間，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會(huì)固定資產(chǎn)投資[萬(wàn)億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要因素住宅開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.住宅開(kāi)發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長(zhǎng)最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開(kāi)發(fā)投資額按地區(qū)分[萬(wàn)億元]住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國(guó)家政策的導(dǎo)向，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場(chǎng)份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?；托《?；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化消費(fèi)者的需求品位越來(lái)越高，要求定制化服務(wù)

國(guó)家將逐漸改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放和房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國(guó)平均更快的增長(zhǎng)速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國(guó)和廣東省房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)年均增長(zhǎng)率比較[1997-2000年]廣東省全國(guó)廣東省全國(guó)房地產(chǎn)投資住宅開(kāi)發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共52家以內(nèi)資投資者為主，特別是民營(yíng)企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤(pán)集中于東城、篁村、城區(qū)等開(kāi)發(fā)類型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職工外商購(gòu)房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費(fèi)者占25%外地消費(fèi)者占5%本地消費(fèi)者占50%外商占30%外地消費(fèi)者占20%消費(fèi)者特征總投資小于1億元估計(jì)總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)特征商品房開(kāi)發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來(lái)的和民營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局消費(fèi)群體東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年增長(zhǎng)率為8.9%，住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長(zhǎng)迅速市場(chǎng)集中度相對(duì)較高政策導(dǎo)向多層和小高層開(kāi)發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂(lè)休閑區(qū)單位價(jià)格2500元至3500元的中檔商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費(fèi)群在購(gòu)買商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng)政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理1324東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長(zhǎng)；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開(kāi)發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房住宅東莞市市商品品住宅宅銷售售收入入和銷銷售面面積增增長(zhǎng)迅迅速資料來(lái)源：東莞市市建委委，中中國(guó)人人民銀銀行，，羅蘭??貝格格分析東莞市市商品品住宅宅銷售售收入入[億元]東莞市市商品品住宅宅銷售售面積積[萬(wàn)平平方米米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房房開(kāi)發(fā)發(fā)建筑筑面積積總額額按鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)分分[1998-2000年]描述資料來(lái)源：東莞市市建委委，羅蘭??貝格格分析城區(qū)常平樟木頭頭篁村東城其它商品房房開(kāi)發(fā)發(fā)集中中于東東城、、篁村村、城城區(qū)、、常平平和樟樟木頭頭等地地理位位置優(yōu)優(yōu)越、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)達(dá)達(dá)的地地區(qū)1998年年至2000年年底，，商品品房實(shí)實(shí)際投投入資資金23億億元共推出出樓盤(pán)盤(pán)231個(gè)個(gè)，建建筑面面積455.7平方方米樟木頭頭、常常平、、附城城、塘塘夏、、黃江江等鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)集集中了了90%的的港資資房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商新開(kāi)發(fā)發(fā)的商商品房房樓盤(pán)盤(pán)集中中在東東城區(qū)區(qū)和篁篁村，，開(kāi)發(fā)發(fā)類型型以多多層和和小高高層為為主，，樓盤(pán)盤(pán)質(zhì)數(shù)數(shù)較高高，開(kāi)開(kāi)發(fā)理理念在在東莞莞市屬屬于中中上水水平1998年年至2000年，商商品房房開(kāi)發(fā)發(fā)集中中在東東城、、篁村村、城城區(qū)、、常平平和樟樟木頭頭等地地理位位置優(yōu)優(yōu)越、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)達(dá)達(dá)的地地區(qū)在未來(lái)五五年內(nèi)，，多層和和小高層層仍是商商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的主流流，新開(kāi)開(kāi)發(fā)的多多層和小小高層主主要集中中在東城城區(qū)、篁篁村區(qū)和和城區(qū)資料來(lái)源：東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析多層和小小高層別墅高層1998-20002005E12%84%6%8%91%1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年以后后新開(kāi)發(fā)發(fā)的多層層和小高高層地域域分布虎門(mén)商品房立立項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)類型比比例[按開(kāi)發(fā)發(fā)建筑面面積]樟木頭常平預(yù)計(jì)到2005年,每每平方方價(jià)格在在2500元以上的的中高檔檔商品房房將占據(jù)據(jù)市場(chǎng)86%的的份額描述東莞市商商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)檔次次逐步提提高東莞市政政府對(duì)城城市進(jìn)行行總體規(guī)規(guī)劃，改改善居住住環(huán)境，，提升房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的質(zhì)質(zhì)量由于政府府嚴(yán)格控控制土地地批租,土地價(jià)價(jià)格上升升較快居民住宅宅消費(fèi)觀觀念由商商品住宅宅理念的的接受者者轉(zhuǎn)為理理念的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者,需求品品位提高高金融機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)住房房消費(fèi)支支持不斷斷增強(qiáng)、、按揭條條件放寬寬，刺激激住房消消費(fèi)需求求市場(chǎng)的的增長(zhǎng)東莞市新新的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商紛紛紛進(jìn)入2500以上的的中高檔檔房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng),如:新世紀(jì)紀(jì)豪園,新石石竹,雍雍華庭庭,七寶寶一居等等13%50%20%10%2000別墅3500元以上上*2500-3500元元*2500元以下下*總額8%60%26%6%2005E資料來(lái)源：東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析*除別墅外外商品住宅宅銷售總總面積[萬(wàn)平方方米]111.2200.0+15.7%p.a.東莞房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格格局可以以從內(nèi)部部競(jìng)爭(zhēng)狀狀況等五五個(gè)方面面分析消費(fèi)者潛在的進(jìn)進(jìn)入者房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)專業(yè)服務(wù)務(wù)提供者者替代品政策壁壘壘強(qiáng)––較強(qiáng)強(qiáng)的地方方保護(hù)主主義，早早期外來(lái)來(lái)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商和民民營(yíng)企業(yè)業(yè)必須掛掛靠東莞莞市各區(qū)區(qū)鎮(zhèn)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司，，合作開(kāi)開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壁壘壘弱––房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商尚未形形成房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的絕對(duì)對(duì)成本優(yōu)優(yōu)勢(shì)和和先進(jìn)的的商品房房差異化化概念大多數(shù)消消費(fèi)者消消費(fèi)觀念念尚處于于商品住住宅理念念的接受受者主力消費(fèi)費(fèi)群不明明顯商品住宅宅50%為本地地消費(fèi)者者，30%為為港澳臺(tái)臺(tái)消費(fèi)者者,20%為為省內(nèi)和和外地消消費(fèi)者房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商紛紛紛聘請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)策劃和和廣告公公司，提提高商品品房開(kāi)發(fā)發(fā)和營(yíng)銷銷質(zhì)量聘請(qǐng)物業(yè)業(yè)顧問(wèn)公公司，提提高商品品后續(xù)服服務(wù)質(zhì)量量商品房替替代品幾幾乎不存存在，安安居房只只占1%的市場(chǎng)場(chǎng)份額內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況城區(qū)、常常平和樟樟木頭集集中了70%的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)集中中度高，，市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先者較較為明顯顯，如：：中信、、光大等等內(nèi)資房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)比例逐逐年提高高，由1998年的45%上上升為2000年的67%消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買商品品房考慮慮的因素素價(jià)格房型地理位置置和交通通開(kāi)發(fā)商品品牌建筑物質(zhì)質(zhì)量建筑物外外觀環(huán)境配套設(shè)施施保安和物物業(yè)服務(wù)務(wù)重要性考慮因素素12345本地消費(fèi)費(fèi)者外外地消消費(fèi)者描述50%為為本地消消費(fèi)者，，30%為港港澳臺(tái)消消費(fèi)者，，20%為省內(nèi)內(nèi)和外地地消費(fèi)者者；常平平、樟木木頭地區(qū)區(qū)港澳臺(tái)臺(tái)消費(fèi)者者占90%東莞本地地消費(fèi)者者在選購(gòu)購(gòu)商品房房時(shí)首先先考慮環(huán)環(huán)境和保保安服務(wù)務(wù)，其次次是戶型型，顯示示了本地地居民對(duì)對(duì)自身安安全和周周邊環(huán)境境(包括括教育)較高的的要求對(duì)于東莞莞本地人人，自用用房的建建筑面積積在100-130平平方米的的中大戶戶型較受受歡迎；；購(gòu)買80-100平平方米的的小戶型型，用于于投資和和出租的的較多外地消費(fèi)費(fèi)者在考考慮購(gòu)買買商品房房時(shí)，優(yōu)優(yōu)先考慮慮價(jià)格，，其次是是房型、、交通的的便利和和物業(yè)管管理，同同時(shí)較重重視開(kāi)發(fā)發(fā)商的品品牌港澳臺(tái)和和外國(guó)消消費(fèi)者把把環(huán)境、、地理位位置、配配套設(shè)施施、保安安和物業(yè)業(yè)服務(wù)列列在考慮慮購(gòu)買商商品房的的首要因因素，價(jià)價(jià)格敏感感性不高高越來(lái)越多多的消費(fèi)費(fèi)者更加加關(guān)注環(huán)環(huán)境和配配套設(shè)施施港澳臺(tái)和和外國(guó)消消費(fèi)者不同消費(fèi)費(fèi)群在購(gòu)購(gòu)買商品品房時(shí)考考慮因素素的優(yōu)先先順序不不同資料來(lái)源：羅蘭?貝貝格訪談?wù)動(dòng)捎陂_(kāi)發(fā)發(fā)商市場(chǎng)場(chǎng)定位不不準(zhǔn)確，，未能充充分滿足足消費(fèi)者者的需求求，造成成東莞市市商品住住宅的空空置面積積較大，，并逐年年上升資料來(lái)源：東莞市建建委，羅蘭?貝貝格分析東莞市商商品住宅宅空置面面積[萬(wàn)平方方米]描述商品住宅宅空置面面積大，，2000年底底達(dá)到151.6萬(wàn)平平方米商品住宅宅空置率率高。2000年，新新推出商商品房建建筑面積積為178萬(wàn)平平方米，，但平均均銷售率率只有48.6%，新新增空置置商品住住宅面積積73萬(wàn)萬(wàn)平方米米房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展初初期，存存在盲目目批地、、批項(xiàng)目目和對(duì)商商品房預(yù)預(yù)售款監(jiān)監(jiān)控不嚴(yán)嚴(yán)的現(xiàn)象象，出現(xiàn)現(xiàn)了太平平廣場(chǎng)花花園、灣灣景臺(tái)、、崇商花花園、世世外桃源源等“爛爛尾樓盤(pán)盤(pán)”，阻阻礙了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展大量空置置樓盤(pán)造造成了建建設(shè)資金金沉淀，，部分銀銀行貸款款不能及及時(shí)收回回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府府今后對(duì)對(duì)土地批批租的嚴(yán)嚴(yán)格控制制，短期期內(nèi)商品品住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)的增增長(zhǎng)空間間有限將建立土土地儲(chǔ)備備中心，，嚴(yán)格控制制土地審審批規(guī)范土地地交易行行為，逐逐步實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、、公正、、公平的的土地交交易市場(chǎng)行行為必須通過(guò)過(guò)土地拍拍賣方式式才可獲獲得房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)土土地使用用權(quán)商品住宅宅開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)長(zhǎng)空間有限限嚴(yán)格房地地產(chǎn)立項(xiàng)項(xiàng)程序，，由房地地產(chǎn)項(xiàng)目目先立項(xiàng)項(xiàng)后申報(bào)報(bào)土地再再規(guī)劃的的程序改改變?yōu)橄认纫?guī)劃后后取得土土地在立立項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)根據(jù)積壓壓商品房房數(shù)量和和商品房房銷售情情況，嚴(yán)嚴(yán)格控制制新項(xiàng)目目立項(xiàng)和和開(kāi)工，，對(duì)除市市、鎮(zhèn)中中心區(qū)外外，其它它地方原原則上不不再審批批新的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目如果開(kāi)發(fā)發(fā)商積壓壓商品房房面積超超過(guò)企業(yè)業(yè)近3年年累計(jì)竣竣工商品品房面積積的20%，將將停止審審批該開(kāi)開(kāi)發(fā)商新新項(xiàng)目立立項(xiàng)土地批租租房地產(chǎn)立立項(xiàng)總體上說(shuō)說(shuō)，推動(dòng)動(dòng)?xùn)|莞房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展的因素素大于阻阻礙其發(fā)發(fā)展的因因素2001年到2003年，政政府嚴(yán)格格控制土土地批租租，并成成立土地地儲(chǔ)備中中心，調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，短期期內(nèi)將會(huì)會(huì)影響房房地產(chǎn)市市場(chǎng)政府嚴(yán)格格控制房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)項(xiàng)審批主力消費(fèi)費(fèi)群不明明顯空置商品品房面積積高，到到2000年底底為152萬(wàn)平平方米東莞將城城市定位位為“制制造業(yè)名名城“，，樹(shù)立““城市牌牌、外資資牌和民民營(yíng)牌””，并將將出資200億億元建設(shè)設(shè)新東莞莞，進(jìn)行行有序的的城市總總體規(guī)劃劃，提升升城市總總體環(huán)境境東莞房地地產(chǎn)發(fā)展展與東莞莞在整個(gè)個(gè)珠江三三角洲所所處的經(jīng)經(jīng)濟(jì)地位位不相匹匹配，發(fā)發(fā)展空間間較大東莞招商商引資保保持增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)消費(fèi)者對(duì)對(duì)居住條條件和環(huán)環(huán)境的要要求日益益提高人均可可支配配收入入是全全國(guó)平平均水水平的的2.1倍倍，廣廣東省省平均均水平平的1.3，并并以每每年17%的速速度增增長(zhǎng)加入WTO和近年年來(lái)，，香港港、澳澳門(mén)的的回歸歸將推推動(dòng)外外銷市市場(chǎng)政府有有意對(duì)對(duì)外地地人才才采用用購(gòu)房房入戶戶、投投資入入戶政政策民營(yíng)企企業(yè)將將可以以注冊(cè)冊(cè)公司司形式式，獨(dú)獨(dú)立開(kāi)開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目阻礙東東莞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展的主主要因因素推動(dòng)?xùn)|東莞房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展的主主要因因素東莞市市住宅宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展以住住宅智智能化化、現(xiàn)現(xiàn)代化化為主主要特特征，，并以以進(jìn)一一步完完善金金融體體系為為保障障以高品品質(zhì)的的規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)和和施工工，貫貫徹以以人為為本的的住宅宅發(fā)展展方針針擴(kuò)大住住宅按按揭市市場(chǎng)規(guī)規(guī)模引用新新技術(shù)術(shù)、新新材料料，以以提高高住宅宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化水水平通過(guò)以以住宅宅抵押押貸款款證券券化，，改變變房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域的的投資資、融融資體體系推動(dòng)住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)科科技化化，推推廣智智能化化小區(qū)區(qū)重環(huán)境境和配配套的的大中中型住住宅小小區(qū)與當(dāng)?shù)氐卣己煤玫年P(guān)關(guān)系，，以取取得優(yōu)質(zhì)、、價(jià)廉廉的土土地開(kāi)發(fā)商商的品品牌和和信譽(yù)譽(yù)開(kāi)發(fā)適適合市市場(chǎng)需需求的的商品品房開(kāi)發(fā)大大規(guī)模模的居居住社社區(qū)，，營(yíng)造造良好好的居居住環(huán)環(huán)境與優(yōu)秀秀的房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)提供供者合合作對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)、進(jìn)進(jìn)入時(shí)時(shí)間和和市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的把把握表示不不重要要表示十十分重重要開(kāi)發(fā)適適合市市場(chǎng)需需求的的商品品房提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商在在東莞莞房地地產(chǎn)市市場(chǎng)上上取得得成功功的基基本要要素成功的的基本本要素素目前重重要性性重要性性趨勢(shì)勢(shì)A2.2.建建筑安安裝市市場(chǎng)分分析廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的投投資額額平均均每年年以8.9%的的速度度增長(zhǎng)長(zhǎng)1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.廣東省省建筑筑工程程投資資額[億元元]資料來(lái)源：廣東省省統(tǒng)計(jì)年年鑒，，羅蘭??貝格格分析廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)集集中度度非常常低的的市場(chǎng)場(chǎng)，并并且越越來(lái)越越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的集集中度度由1996年年的9%下下降為為2000年的的4%，市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局分分散2000年年，排排名前前三位位的建建筑業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)分別別是：：廣東東省長(zhǎng)長(zhǎng)大公公路工工程有有限公公司、、江蘇蘇省建建筑安安裝工工程股股份有有限公公司深深圳分分公司司、深深圳市市市政政工程程總公公司；；產(chǎn)值值分別別達(dá)到到12.5、9.1和7.0億元元2000年年，排排名前前10家的的外省省建筑筑企業(yè)業(yè)有2家：：江蘇蘇省建建筑安安裝工工程股股份公公司和和中建建四局局前10家建建筑企企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)起起伏大大；1999年年排名名前十十家的的企業(yè)業(yè)中，，只有有六家家能在在2000年保保持前前十位位資料來(lái)源：ChinaInfobank，羅蘭??貝格格分析前十位位產(chǎn)值值最大大的建建筑業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)施工產(chǎn)產(chǎn)值占占市場(chǎng)場(chǎng)的%隨著城城市化化進(jìn)程程和引引進(jìn)外外資的的不斷斷加快快，東東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)容量量不斷斷上升升東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)保持持穩(wěn)定定的增增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，，增長(zhǎng)長(zhǎng)速度度略高高于廣廣東省省建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的增增長(zhǎng)速速度引進(jìn)外外資是是推動(dòng)動(dòng)建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的主主要因因素日本、、歐美美企業(yè)業(yè)不斷斷加大大投資資，其用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資額額也不不斷上上升，，2000年-2005年的的年均均增長(zhǎng)長(zhǎng)率將將分別別達(dá)到到20%和和26%資質(zhì)較較高的的外來(lái)來(lái)企業(yè)業(yè)已構(gòu)構(gòu)成對(duì)對(duì)本地地企業(yè)業(yè)的威威脅目前市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)以以價(jià)格格為主主,市市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作尚尚不規(guī)規(guī)范東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的特特點(diǎn)東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)出比比廣東東省更更快的的增長(zhǎng)長(zhǎng)19961997199819992000資料來(lái)源：東莞統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年年鑒，羅蘭??貝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.東莞市市建筑筑工程程投資資額[億元元]128+11.0%p.a.宏觀環(huán)環(huán)境、、引進(jìn)進(jìn)外資資和房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)是驅(qū)驅(qū)動(dòng)?xùn)|東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場(chǎng)場(chǎng)的三三大因因素東莞市市建筑筑工程程市場(chǎng)場(chǎng)的驅(qū)驅(qū)動(dòng)因因素房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)引進(jìn)外外資宏觀環(huán)環(huán)境政府加加快了了工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)的建建設(shè)，，近期期將建建立松松山湖湖工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，規(guī)規(guī)劃面面積72平平方公公里政府引引導(dǎo)重重點(diǎn)行行業(yè)和和企業(yè)業(yè)增資資擴(kuò)產(chǎn)產(chǎn)外商投投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化，，直接接投資資用于于建建筑工工程的的費(fèi)用用比例例增大大東莞市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)自自1998年以以來(lái)進(jìn)進(jìn)入上上升期期，由由此帶帶動(dòng)建建筑安安裝工工程市市場(chǎng)的的穩(wěn)步步上升升東莞將將投資資200億億建設(shè)設(shè)新東東莞，，提升升城市市的綜綜合實(shí)實(shí)力，，建設(shè)設(shè)“城城市牌牌”，，城市市化進(jìn)進(jìn)程加加快加入WTO以后，，更多多的外外資將將進(jìn)入入中國(guó)國(guó)，由由于東東莞有有利的的地理理位置置和優(yōu)優(yōu)惠、、便捷捷的投投資環(huán)環(huán)境，，將吸吸引更更多的的外資資東莞市市固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資每年年以10%的速速度上上升建設(shè)““民營(yíng)營(yíng)牌””，推推動(dòng)民民營(yíng)資資本的的投資資房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)于于商品品住宅宅配套套設(shè)施施和環(huán)環(huán)境要要求越越來(lái)越越高，，房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商相應(yīng)應(yīng)用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資增增加隨著東東莞市市實(shí)際際利用用外資資不斷斷增加加，外外資企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程的的投資資額增增長(zhǎng)較較快東莞莞市市實(shí)實(shí)際際利利用用外外資資額額[億元元]外資資企企業(yè)業(yè)用用于于建建筑筑安安裝裝工工程程投投資資額額[億元元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料料來(lái)來(lái)源源：：東東莞莞市市對(duì)對(duì)外外貿(mào)貿(mào)易易經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合合作作局局其中中，，日日本本、、歐歐美美企企業(yè)業(yè)用用于于建建筑筑安裝裝工程程的的投投資資額額增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率高高于于外外商商企企業(yè)業(yè)用用于于建建筑筑安裝裝工程程的的投投資資額額的的平平均均增增長(zhǎng)長(zhǎng)率率投資資于于東東莞莞的的日日本本、、歐歐美美企企業(yè)業(yè)用用于于建建筑筑安安裝裝工工程程的的投投資資額額[億元元]戰(zhàn)略略上上，，日日本本、、歐歐美美企企業(yè)業(yè)都都把把中中國(guó)國(guó)作作為為巨巨大大的的發(fā)發(fā)展展市市場(chǎng)場(chǎng)日本本、、歐歐美美制制造造大大企企業(yè)業(yè)從從著著重重建建立立出出口口加加工工基基地地逐逐漸漸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向成成為為國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)生生產(chǎn)產(chǎn)基基地地已投投資資的的日日本本、、歐歐美美企企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)帶帶動(dòng)動(dòng)提提供供零零部部件件和和原原材材料料的的日日本本、、歐歐美美企企業(yè)業(yè)數(shù)數(shù)量量和和投投資資額額增增加加?xùn)|莞莞招招商商引引資資局局通通過(guò)過(guò)網(wǎng)網(wǎng)上上招招商商、、委委托托顧顧問(wèn)問(wèn)公公司司到到日日本本、、歐歐美美招招商商、、開(kāi)開(kāi)辦辦博博覽覽會(huì)會(huì)、、提提供供““一一個(gè)個(gè)窗窗口口收收費(fèi)費(fèi)””等等服服務(wù)務(wù)，，吸吸引引日日本本、、歐歐美美客客戶戶東莞莞市市政政府府““十十五五””規(guī)規(guī)劃劃中中，，已已明明確確把把引引資資的的重重點(diǎn)點(diǎn)逐逐步步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移到到歐歐美美和和日日本本等等國(guó)國(guó)家家描述述資料料來(lái)來(lái)源源：：東東莞莞市市對(duì)對(duì)外外貿(mào)貿(mào)易易經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合合作作局局，，東東莞莞市市建建委委，，羅蘭蘭??貝貝格格分析析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本本歐美美東莞莞市市建建筑筑安安裝裝工工程程市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)仍仍以以價(jià)價(jià)格格為為主主要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)手手段段，，并并存存在在不不規(guī)規(guī)范范的的運(yùn)運(yùn)作作情情況況東莞莞市市廣州州市市工程程公公開(kāi)開(kāi)招招投投標(biāo)標(biāo)時(shí)時(shí)，，報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)最最低低者者中中標(biāo)標(biāo)——““最低低價(jià)價(jià)原原則則””工程程公公開(kāi)開(kāi)招招投投標(biāo)標(biāo)時(shí)時(shí)，，報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)不不得得低低于于招招標(biāo)標(biāo)方方規(guī)規(guī)定定的的標(biāo)標(biāo)底底價(jià)價(jià)，，以以工工程程管管理理、、組組織織、、技技術(shù)術(shù)方方案案等等指指標(biāo)標(biāo)綜綜合合評(píng)評(píng)分分，，以以保保證證工工程程質(zhì)質(zhì)量量——““最最合合理理原原則則””工程程招招投投標(biāo)標(biāo)地方方保保護(hù)護(hù)主主義義轉(zhuǎn)分分包包各鎮(zhèn)鎮(zhèn)存存在在不不同同程程度度的的地地方方保保護(hù)護(hù)主主義義存在在鎮(zhèn)鎮(zhèn)政政府府向向外外商商指指定定建建筑筑工工程程承承包包方方的的現(xiàn)現(xiàn)象象鼓勵(lì)勵(lì)采采用用市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)方方式式本省省企企業(yè)業(yè)和和外外省省企企業(yè)業(yè)公公平平競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)存在在總總承承包包商商在在資資格格或或合合同同不不允允許許的的情情況況下下進(jìn)進(jìn)行行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)承承包包和和分分包包大體體上上按按合合同同規(guī)規(guī)定定執(zhí)執(zhí)行行東莞莞市市和和廣廣州州市市建建筑筑安安裝裝工工程程市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較本地地和和港港澳澳臺(tái)臺(tái)企企業(yè)業(yè)選選擇擇建建筑筑安安裝裝工工程程公公司司時(shí)時(shí)更更注注重重價(jià)價(jià)格格，，而而日日本本和和歐歐美美企企業(yè)業(yè)更更重重視視質(zhì)質(zhì)量量和和工工程程管管理理港澳澳臺(tái)臺(tái)企企業(yè)業(yè)日本本和和歐歐美美企企業(yè)業(yè)價(jià)格格質(zhì)量量施工工力力量量和和專專業(yè)業(yè)技技術(shù)術(shù)水水平平資質(zhì)質(zhì)證證明明從事事過(guò)過(guò)的的工工程程和和行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)其其它它公公司司的的認(rèn)認(rèn)可可工程程管管理理表示示不不太太重重視視表示示十十分分重重視視選擇擇建建筑筑安安裝裝工工程程企業(yè)業(yè)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)本地地企企業(yè)業(yè)外來(lái)來(lái)企企業(yè)業(yè)以以其其較較高高的的資資質(zhì)質(zhì)和和憑憑借借規(guī)規(guī)模模效效益益取取得得的的成成本本優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，形形成成了了對(duì)對(duì)本本地地企企業(yè)業(yè)的的威威脅脅本地地企企業(yè)業(yè)、、外外來(lái)來(lái)建建筑筑安安裝裝工工程程企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)比比較較本地地?fù)頁(yè)碛杏匈Y資質(zhì)質(zhì)的的建建筑筑安安裝裝工工程程企企業(yè)業(yè)共共110家家，，外外來(lái)來(lái)企企業(yè)業(yè)共共50家家本地地一一級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)企企業(yè)業(yè)中中只只有有4家家，，而而外外來(lái)來(lái)企企業(yè)業(yè)中中擁?yè)碛杏幸灰患?jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)的的企企業(yè)業(yè)有有33家家企業(yè)業(yè)的的資資質(zhì)質(zhì)不不僅僅代代表表企企業(yè)業(yè)建建筑筑工工程程管管理理水水平平和和施施工工質(zhì)質(zhì)量量、、技技術(shù)術(shù)能能力力，，還還決決定定了了承承接接工工程程量量的的大大小小。。如如：：廣廣州州一一建建承承接接?xùn)|東莞莞市市廣廣東東現(xiàn)現(xiàn)代代國(guó)國(guó)際際展展覽覽中中心心，，建建筑筑面面積積7萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米外來(lái)來(lái)企企業(yè)業(yè)，，如如華華西西建建設(shè)設(shè)、、本本溪溪金金鼎鼎完完成成工工程程質(zhì)質(zhì)量量較較高高，，已已在在本本地地?fù)頁(yè)碛杏袠訕影灏骞すこ坛毯秃蛢?yōu)優(yōu)良良工工程程，，口口碑碑較較高高，，已已對(duì)對(duì)本本地地競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者者形形成成威威脅脅描述述本地地企企業(yè)業(yè)外來(lái)來(lái)企企業(yè)業(yè)一級(jí)級(jí)二級(jí)級(jí)三級(jí)級(jí)四級(jí)級(jí)一級(jí)級(jí)二級(jí)級(jí)三級(jí)級(jí)36%55%5%4%6%28%66%資料料來(lái)來(lái)源源：：建建委委市市場(chǎng)場(chǎng)科科總數(shù)數(shù)[個(gè)個(gè)]11050日資資企企業(yè)業(yè)選選擇擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)AB優(yōu)勢(shì)勢(shì)日資資企企業(yè)業(yè)選選擇擇建建筑筑安安裝裝工工程程企企業(yè)業(yè)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和AB優(yōu)勢(shì)勢(shì)比比較較價(jià)格格質(zhì)量量工程程管管理理資質(zhì)質(zhì)證證明明日資資辦辦推推薦薦*從事事過(guò)過(guò)的的工工程程和和行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)其其它它公公司司認(rèn)認(rèn)可可施工工力力量量前延延或或后后續(xù)續(xù)服服務(wù)務(wù)專業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)水水平平重要要性性/AB的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)因素素12345使AB在日日資資/外外資資公公司司的的建建筑筑安安裝裝市市場(chǎng)場(chǎng)上上取得得核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)建建議議采采取取的的措措施施通過(guò)過(guò)與與穩(wěn)穩(wěn)定定的的、、有有資資質(zhì)質(zhì)的的施施工工建建設(shè)設(shè)單單位位進(jìn)進(jìn)行行長(zhǎng)長(zhǎng)期期戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作，，以以取取得得更更低低的的成成本本優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)通過(guò)過(guò)與與采采購(gòu)購(gòu)商商戰(zhàn)戰(zhàn)略略、、穩(wěn)穩(wěn)定定的的合合作作，，取取得得優(yōu)優(yōu)惠惠的的采采購(gòu)購(gòu)價(jià)價(jià)格格；；或或通通過(guò)過(guò)外外包包采采購(gòu)購(gòu)定定單單，，降降低低采采購(gòu)購(gòu)成成本本嚴(yán)格格質(zhì)質(zhì)量量管管理理，，建建立立系系統(tǒng)統(tǒng)的的質(zhì)質(zhì)量量管管理理控控制制體體系系與施施工工建建設(shè)設(shè)單單位位一一同同制制定定項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃，，協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)運(yùn)運(yùn)作作識(shí)別別項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)程程中中的的關(guān)關(guān)鍵鍵路路線線和和關(guān)關(guān)鍵鍵工工序序，，當(dāng)當(dāng)與與計(jì)計(jì)劃劃出出現(xiàn)現(xiàn)偏偏差差時(shí)時(shí)及及時(shí)時(shí)調(diào)調(diào)整整組成成虛虛擬擬團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，加加強(qiáng)強(qiáng)培培訓(xùn)訓(xùn)或或聘聘用用““外外腦腦””，，提提高高業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)洽洽談?wù)労秃驮O(shè)設(shè)計(jì)計(jì)專專業(yè)業(yè)技技術(shù)術(shù)水水平平通過(guò)過(guò)與與日日本本公公司司選選擇擇建建筑筑安安裝裝工工程程企企業(yè)業(yè)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和AB的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)進(jìn)進(jìn)行行比比較較，，AB公司司仍仍有有不不斷斷改改進(jìn)進(jìn)的的空空間間資料料來(lái)源：：訪談?wù)劊?，羅蘭蘭??貝貝格格分析析高低*日日資資辦辦的的推推薦薦對(duì)對(duì)日日資資企企業(yè)業(yè)首首次次進(jìn)進(jìn)入入東東莞莞，，選選擇擇建建筑筑安安裝裝工工程程公公司司影影響響大大，，但但對(duì)對(duì)二二期期和和后后期期工工程程時(shí)時(shí)選選擇擇影影響響減減弱弱AB公公司司在在保保持持原原有有核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的的同同時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)加加強(qiáng)強(qiáng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)拓拓展展和和核核心心支支持持團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的的培培養(yǎng)養(yǎng)，，使使工工程程業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)具具有有更更高高的的柔柔性性和和市市場(chǎng)場(chǎng)反反應(yīng)應(yīng)速速度度，，贏贏得得提提高高競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力的的潛潛在在源源泉泉建筑筑工工程程業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)今后后應(yīng)應(yīng)加加強(qiáng)強(qiáng)的的領(lǐng)領(lǐng)域域充分分發(fā)發(fā)揮揮現(xiàn)現(xiàn)有有的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，系系統(tǒng)統(tǒng)、、有有計(jì)計(jì)劃劃和和重重點(diǎn)點(diǎn)地地開(kāi)開(kāi)展展業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)拓拓展展貫徹以客戶戶為導(dǎo)向的的服務(wù)理念念，延伸前前延和后續(xù)續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與與設(shè)計(jì)、預(yù)預(yù)算部門(mén)無(wú)無(wú)縫合作建立完整的的工程計(jì)劃劃、控制和和核算體系系培養(yǎng)設(shè)計(jì)、、預(yù)算的核核心團(tuán)隊(duì)，，支持業(yè)務(wù)務(wù)拓展提高項(xiàng)目管管理能力，，合理配置置項(xiàng)目經(jīng)理理的權(quán)、責(zé)責(zé)、利范圍圍，并以高高效的管理理體系和組組織結(jié)構(gòu)支支持總體上，外外部市場(chǎng)為為AB公司司的主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展提提供了廣闊闊的空間；；同時(shí)，AB公司在在高成長(zhǎng)的的建筑安裝裝和房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上保保持高盈利利能力描述未來(lái)五五年，，東莞莞市房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的年年增長(zhǎng)長(zhǎng)率為為20%，，能支支持AB公司的的房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展目目標(biāo)AB公司房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的利利潤(rùn)率率高于于行業(yè)業(yè)的平平均水水平未來(lái)五五年，，日本本、歐歐美企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程的的投資資額年年增長(zhǎng)長(zhǎng)率均均高于于20%，，可以以支持持AB公司建建筑安安裝工工程業(yè)業(yè)務(wù)的的戰(zhàn)略略發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)AB公司建建筑安安裝工工程業(yè)業(yè)務(wù)的的利潤(rùn)潤(rùn)率約約為20%，高高于行行業(yè)15%的平平均利利潤(rùn)率率AB業(yè)務(wù)組組合分分析：表示示銷售售額大大小利潤(rùn)率率市場(chǎng)增增長(zhǎng)率率10%50%0%12.5%25%建筑安安裝工工程業(yè)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)低成長(zhǎng)長(zhǎng)低盈利利市場(chǎng)場(chǎng)高成長(zhǎng)長(zhǎng)低盈利利市場(chǎng)場(chǎng)高成長(zhǎng)長(zhǎng)高盈利利市場(chǎng)場(chǎng)低成長(zhǎng)長(zhǎng)高盈利利市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)組織織結(jié)構(gòu)構(gòu)建設(shè)設(shè)的總總體思思路上上有三三種模模式可可以選選擇模式一一完全委委外模式二二部分委委外模式三三完全自自建完全委委外能能夠短短期內(nèi)內(nèi)有效效解決決企業(yè)業(yè)人才才不足足的現(xiàn)現(xiàn)狀，，但以契約約關(guān)系系確定定的合合作關(guān)關(guān)系無(wú)無(wú)法充充分的的從企企業(yè)總總體利利益角角度來(lái)來(lái)考慮慮問(wèn)題題完全委委外的的特點(diǎn)點(diǎn)由于人人力資資源匱匱乏，，缺乏乏專業(yè)業(yè)性人人才或或者招招聘專專業(yè)人人才的的財(cái)務(wù)務(wù)成本本和時(shí)時(shí)間成成本過(guò)過(guò)高，，在組組織結(jié)結(jié)構(gòu)各各業(yè)務(wù)務(wù)職能能領(lǐng)域域都和和專業(yè)業(yè)化的的公司司進(jìn)行行合作作，借借助外外部的的專業(yè)業(yè)化經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和和知識(shí)識(shí)來(lái)彌彌補(bǔ)企企業(yè)的的不足足和滿滿足企企業(yè)快快速發(fā)發(fā)展的的需求求企業(yè)自自身的的業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)作作組織織以精精益型型為主主，職職能部部門(mén)的的工作作重點(diǎn)點(diǎn)主要要是控控制、、協(xié)調(diào)調(diào)和監(jiān)監(jiān)督而而不是是具體體操作作建立核核心職職能部部門(mén)，，對(duì)委委外的的工作作進(jìn)行行有效效監(jiān)督督和控控制優(yōu)勢(shì)有效地地解決決企業(yè)業(yè)人才才不足足的問(wèn)問(wèn)題有利于于企業(yè)業(yè)的快快速擴(kuò)擴(kuò)張有利于于發(fā)揮揮專業(yè)業(yè)化分分工的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)充分利利用社社會(huì)資資源劣勢(shì)協(xié)調(diào)和和控制制的工工作量量和成成本很很大項(xiàng)目控控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大大有可能能導(dǎo)致致局部部最優(yōu)優(yōu)化而而不是是總體體最優(yōu)優(yōu)企業(yè)無(wú)無(wú)法形形成穩(wěn)穩(wěn)定的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力以契約約關(guān)系系確定定的合合作關(guān)關(guān)系無(wú)無(wú)法充充分的的從企企業(yè)總總體利利益角角度來(lái)來(lái)考慮慮問(wèn)題題部分委委外能能有效效地彌彌補(bǔ)企企業(yè)在在某些些職能能領(lǐng)域域的不不足，，但委委外職職能和和合作作伙伴伴的選選擇至至關(guān)重重要部分委委外的的特點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)在在某些些領(lǐng)域域缺乏乏專業(yè)業(yè)化的的知識(shí)識(shí)和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，因而而在這這些職職能領(lǐng)領(lǐng)域借借助外外界專專業(yè)化化公司司來(lái)進(jìn)進(jìn)行運(yùn)運(yùn)作部分業(yè)業(yè)務(wù)職職能領(lǐng)領(lǐng)域由由企業(yè)業(yè)自身身來(lái)建建立，，整個(gè)個(gè)業(yè)務(wù)務(wù)的運(yùn)運(yùn)作需需要內(nèi)內(nèi)、外外部人人員協(xié)協(xié)調(diào)完完成既有以以控制制監(jiān)督督為主主要任任務(wù)的的職能能部門(mén)門(mén)，也也有從從事具具體操操作的的業(yè)務(wù)務(wù)職能能部門(mén)門(mén)優(yōu)勢(shì)通過(guò)利利用社社會(huì)資資源，，有效效地彌彌補(bǔ)企企業(yè)在在某些些職能能領(lǐng)域域的不不足有利于于發(fā)揮揮專業(yè)業(yè)化分分工的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)有利于于培養(yǎng)養(yǎng)企業(yè)業(yè)自身身的核核心團(tuán)團(tuán)隊(duì)和和核心心能力力劣勢(shì)協(xié)調(diào)和和控制制的工工作量量較大大核心職職能委委外對(duì)對(duì)企業(yè)業(yè)總體體帶來(lái)來(lái)高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以契約約關(guān)系系確定定的合合作關(guān)關(guān)系無(wú)無(wú)法充充分的的從企企業(yè)總總體利利益角角度來(lái)來(lái)考慮慮問(wèn)題題全部自自建有有利于于對(duì)價(jià)價(jià)值鏈鏈的各各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)進(jìn)進(jìn)行控控制和和協(xié)調(diào)調(diào)，但但管理理成本本較高高全部自自建的的特點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)在在業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)作作的各各職能能領(lǐng)域域都建建立起起相應(yīng)應(yīng)的業(yè)業(yè)務(wù)部部門(mén)整個(gè)業(yè)業(yè)務(wù)流流程體體系的的運(yùn)作作主要要依靠靠?jī)?nèi)部部的力力量來(lái)來(lái)完成成各業(yè)務(wù)務(wù)部門(mén)門(mén)的主主要任任務(wù)是是計(jì)劃劃、監(jiān)監(jiān)督、、實(shí)施施和控控制優(yōu)勢(shì)有利于于企業(yè)業(yè)形成成穩(wěn)定定的業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作體體系對(duì)價(jià)值值鏈的的各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)行行控制制和協(xié)協(xié)調(diào)有利于于培養(yǎng)養(yǎng)企業(yè)業(yè)的組組織優(yōu)優(yōu)勢(shì)和和核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力劣勢(shì)對(duì)專業(yè)業(yè)人才才需求求高，，人事事成本本較高高無(wú)法充充分利利用外外部專專業(yè)化化公司司的專專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和和能力力部門(mén)之之間協(xié)協(xié)調(diào)要要求高高管理成成本較較高目前國(guó)國(guó)內(nèi)建建筑工工程企企業(yè)主主要有有兩種種發(fā)展展模式式項(xiàng)目公公司模模式公司的的核心心優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于于獲得得工程程項(xiàng)目目公司自自身不不擁有有設(shè)計(jì)計(jì)，土土建隊(duì)隊(duì)伍與設(shè)計(jì)計(jì)公司司，施施工隊(duì)隊(duì)建立立緊密密的合合作關(guān)關(guān)系擁有良良好的的項(xiàng)目目管理理人員員工程多多采用用分包包形式式來(lái)完完成建筑安安裝公公司模模式描述公司擁?yè)碛凶宰陨淼牡脑O(shè)計(jì)計(jì)，土土建隊(duì)隊(duì)伍建筑安安裝業(yè)業(yè)務(wù)完完全由由自身身完成成公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)靈靈活性性大公司固固定成成本小小可以實(shí)實(shí)現(xiàn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)資金需需求小小優(yōu)點(diǎn)公司易易于控控制質(zhì)質(zhì)量和和成本本擁有各各方面面的專專業(yè)人人才對(duì)其它它企業(yè)業(yè)的依依賴性性大質(zhì)量控控制，，成本本控制制難度度較大大缺點(diǎn)公司固固定成成本較較高資金需需求較較高經(jīng)營(yíng)靈靈活性性較低低戰(zhàn)略方方向的的確定定決定定了企企業(yè)組組織結(jié)結(jié)構(gòu)的的選擇擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則有利于于房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)和建筑筑安裝裝工程程業(yè)務(wù)的的迅速速發(fā)展展組織結(jié)結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的快快速反反應(yīng)速速度以”最最大限限度滿滿足客客戶需需求““為為目標(biāo)標(biāo)有利于于公司司內(nèi)部部核心心團(tuán)隊(duì)隊(duì)的培培養(yǎng)高效而而精簡(jiǎn)簡(jiǎn)保持和和強(qiáng)化化公司司的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)構(gòu)建符符合戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展目目標(biāo)和和市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境境的組組織結(jié)結(jié)構(gòu)是是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)AB戰(zhàn)略目目標(biāo)的的前提提房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)以操操作管管理為為主的的管理理模式式建筑安安裝工工程業(yè)業(yè)務(wù)以以戰(zhàn)略略管理理為主主的管管理模模式有效的的決策策,業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)計(jì)劃劃,財(cái)財(cái)務(wù)監(jiān)監(jiān)控體體系合理的的集分分權(quán)管理模模式合理的的部門(mén)門(mén)設(shè)置置明確的的部門(mén)門(mén)任務(wù)務(wù)、功功能、、職責(zé)責(zé)界定定清晰的的人員員崗位位編制制以及及職責(zé)責(zé)、權(quán)權(quán)力、、能力力要求求界定定充分考考慮保保持和和利用用現(xiàn)有有的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)以客戶戶為導(dǎo)導(dǎo)向并并且加加快市市場(chǎng)反反應(yīng)速速度組織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)建符符合集集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)和和市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境的的組織織結(jié)構(gòu)構(gòu)確立AB公司的的管理理模式式，建建立一一整套套明確確的管管控體體系建立相相應(yīng)的的決策策和監(jiān)監(jiān)督流流程重新設(shè)設(shè)計(jì)組組織架架構(gòu)，，強(qiáng)化化薄弱弱的功功能，，糾正正職能能錯(cuò)位位界定明明確的的部門(mén)門(mén)任務(wù)務(wù)和責(zé)責(zé)任明確管管理幅幅度業(yè)務(wù)流流程再再造系系統(tǒng)考考慮四四個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域，，從而而達(dá)到到戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)對(duì)流流程的的要求求消除非非增值值活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)間間等待待不必要要的活活動(dòng)過(guò)量的的庫(kù)存存重復(fù)的的活動(dòng)動(dòng)不同部部門(mén)重重排的的格式式反復(fù)的的檢驗(yàn)驗(yàn)跨部門(mén)門(mén)協(xié)調(diào)調(diào)增加/重排排環(huán)節(jié)節(jié)企業(yè)用用以規(guī)規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的的關(guān)鍵鍵點(diǎn)企業(yè)用用以強(qiáng)強(qiáng)化控控制的的關(guān)鍵鍵點(diǎn)有利于于提升升顧客客滿意意度的的流程程環(huán)節(jié)節(jié)可以減減少重重復(fù)、、提升升效率率的環(huán)環(huán)節(jié)調(diào)調(diào)整可以縮縮短時(shí)時(shí)間、、降低低成本本的環(huán)環(huán)節(jié)調(diào)調(diào)整簡(jiǎn)化活活動(dòng)設(shè)計(jì)合合理的的交付付品過(guò)于復(fù)復(fù)雜的的表格格過(guò)于專專業(yè)分分工的的程序序復(fù)雜的的溝通通形式式缺乏優(yōu)優(yōu)化的的物流流可以以以更低低廉方方式進(jìn)進(jìn)行分分包的的非核核心工工作消除各各個(gè)流流程環(huán)環(huán)節(jié)中中不必必要的的交付付品完善缺缺少的的交付付品設(shè)計(jì)明明確格格式的的交付付品明確的的交付付人和和接受受人對(duì)交付付品的的監(jiān)控控戰(zhàn)略目目標(biāo)減少成成本快速響響應(yīng)增加控控制節(jié)節(jié)點(diǎn)明確流流程對(duì)流程的要求對(duì)流程程的要要求流程設(shè)設(shè)計(jì)的的原則則顧客導(dǎo)導(dǎo)向原原則快速反反應(yīng)原原則系統(tǒng)優(yōu)優(yōu)化