第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理制度課件

第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策

第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策1第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其類型

（一）概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法成立，具有企業(yè)法人資格的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。又稱開發(fā)商或發(fā)展商，在有些法律文件中也稱為建設(shè)單位，通常其企業(yè)組織為公司，又稱為房地產(chǎn)開發(fā)公司。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其類型2

（二）類型1、按經(jīng)營性質(zhì)，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)，是指以房地產(chǎn)開發(fā)為主的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)，是以其他經(jīng)營項(xiàng)目為主，兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。2、按所有制性質(zhì)，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為全民所有、集體所有、中外合營三種主要類3、按企業(yè)的企業(yè)制度《中華人民共和國公司法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記為有限責(zé)任公司或股份公司4、按企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)劃分一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)公司（二）類型3二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立應(yīng)符合法律的規(guī)定。除應(yīng)符合企業(yè)設(shè)立的條件外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定》，還應(yīng)具備下列條件：1、有符合公司登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)。2、有固定的經(jīng)營場所。3、有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本：有100萬元以上的注冊(cè)資本。4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立4（二）、房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立方式

發(fā)起設(shè)立和募集設(shè)立兩種1、發(fā)起設(shè)立，是指由發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。2、募集設(shè)立，是指發(fā)起人認(rèn)購應(yīng)發(fā)行股份的一部分（我國規(guī)定不得少于公司股份總數(shù)的35％），其余部分向社會(huì)公開募集而成立公司。（《公司法》第85條）

（二）、房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立方式5

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序主要有以下兩個(gè)步驟：（1）申請(qǐng)登記。（2）依法備案。

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序6

1、制定組織行為準(zhǔn)則的章程2、確定股東3、確定出資4、設(shè)置機(jī)構(gòu)5、設(shè)立登記，獲取營業(yè)執(zhí)照6、在一個(gè)月內(nèi)備案，符合公司設(shè)立條件的頒發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書。1、制定組織行為準(zhǔn)則的章程7

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與管理1、管理機(jī)構(gòu)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門：負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門：負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作2、實(shí)行分批審核一級(jí)資質(zhì)：省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批二級(jí)資質(zhì)：省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定審批辦法3、資質(zhì)年檢一級(jí)資質(zhì)：承擔(dān)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬開發(fā)項(xiàng)目二級(jí)資質(zhì)及以下：承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各等級(jí)資質(zhì)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與管理8

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間（年）近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工面積（萬平方米）連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100％（年）上一年房屋建筑施工面積（萬平方米）總數(shù)中級(jí)以上職稱管理人員數(shù)持有資格證的專職會(huì)計(jì)人員一級(jí)資質(zhì)≥5000≥5≥30≥5≥15≥40≥20≥4二級(jí)資質(zhì)≥2000≥3≥15≥3≥10≥20≥10≥3三級(jí)資質(zhì)≥800≥2≥5≥2≥10≥5≥2四級(jí)資質(zhì)≥100≥1已竣工的工程≥5≥22000《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本（萬元）從事房地9第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度1、項(xiàng)目資本金概念在投資項(xiàng)目總投資中，有投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部門資金的任何利息和債務(wù)，投資者可按出資的比例依法享有所有權(quán)權(quán)益，也可以轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”

《條例》不但確定了企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，還規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體開發(fā)項(xiàng)目必須實(shí)行資本金制度，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范的行為，減少樓盤”爛尾“等現(xiàn)象地發(fā)生。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度10

2、出資方式貨幣；實(shí)物；工業(yè)產(chǎn)權(quán)；非專利技術(shù)；土地使用權(quán)注：除貨幣外，其他必經(jīng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，不得高估或低估工業(yè)產(chǎn)權(quán)；非專利技術(shù)出資比例不得超出資本金總額的20﹪2、出資方式11

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理制度（一）、勘察設(shè)計(jì)單位的管理與監(jiān)督1、工程勘察設(shè)計(jì)單位的資格實(shí)行國家與地方審批：甲級(jí)（100萬）、乙級(jí)（50萬）由全國工程勘察設(shè)計(jì)資格審定委員會(huì)批準(zhǔn)，辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在住建部丙級(jí)（30萬）丁級(jí)（20萬）省、自治區(qū)、直轄市工程勘察設(shè)計(jì)資格審定委員會(huì)批準(zhǔn)，辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)的綜合管理勘察設(shè)計(jì)工作的行政主管部門。2、取得設(shè)計(jì)證書的單位具備的條件有符合國家規(guī)定、依法程序批準(zhǔn)設(shè)立的機(jī)構(gòu)的文件；有明確的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的工作場所；具備所申請(qǐng)的工程勘察設(shè)計(jì)資格的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；集體所有制的工程勘察設(shè)計(jì)單位，除具備以上基本條件外，還必須具備與其承擔(dān)任務(wù)量相適應(yīng)的注冊(cè)資金。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理制度12

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的審批和修改大中型項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和總體設(shè)計(jì)由各部門和省、自治區(qū)、直轄市審批小型項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和總體設(shè)計(jì)由各部門和省、自治區(qū)、直轄市自行審批技術(shù)設(shè)計(jì)按隸屬關(guān)系由有關(guān)部門或省、自治區(qū)、直轄市審批施工圖設(shè)計(jì)文件的審查由《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)計(jì)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》規(guī)定（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的審批和修改13

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工管理制度（一）、施工企業(yè)的資質(zhì)管理建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包資質(zhì)、專業(yè)承包資質(zhì)、施工勞務(wù)資質(zhì)三個(gè)序列企業(yè)可以申請(qǐng)一項(xiàng)或多項(xiàng)建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，企業(yè)首次申請(qǐng)或增項(xiàng)申請(qǐng)資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最低等級(jí)資質(zhì)（《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》2007.09）。下列建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門許可：（一）施工總承包資質(zhì)序列特級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)及鐵路工程施工總承包二級(jí)資質(zhì)；（二）專業(yè)承包資質(zhì)序列公路、水運(yùn)、水利、鐵路、民航方面的專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)及鐵路、民航方面的專業(yè)承包二級(jí)資質(zhì)；涉及多個(gè)專業(yè)的專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)。

第十條下列建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，由企業(yè)工商注冊(cè)所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門許可：（一）施工總承包資質(zhì)序列二級(jí)資質(zhì)及鐵路、通信工程施工總承包三級(jí)資質(zhì)；（二）專業(yè)承包資質(zhì)序列一級(jí)資質(zhì)（不含公路、水運(yùn)、水利、鐵路、民航方面的專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)及涉及多個(gè)專業(yè)的專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)）；（三）專業(yè)承包資質(zhì)序列二級(jí)資質(zhì)（不含鐵路、民航方面的專業(yè)承包二級(jí)資質(zhì)）；鐵路方面專業(yè)承包三級(jí)資質(zhì)；特種工程專業(yè)承包資質(zhì)。第十一條下列建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，由企業(yè)工商注冊(cè)所在地設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門許可：（一）施工總承包資質(zhì)序列三級(jí)資質(zhì)（不含鐵路、通信工程施工總承包三級(jí)資質(zhì)）；（二）專業(yè)承包資質(zhì)序列三級(jí)資質(zhì)（不含鐵路方面專業(yè)承包資質(zhì)）及預(yù)拌混凝土、模板腳手架專業(yè)承包資質(zhì)；（三）施工勞務(wù)資質(zhì)；（四）燃?xì)馊紵骶甙惭b、維修企業(yè)資質(zhì)

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工管理制度14

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理及竣工驗(yàn)收管理制度（一）、施工許可證制度：建設(shè)單位應(yīng)該按計(jì)劃批準(zhǔn)的的開工項(xiàng)目向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)。（二）、取得施工許可證的條件：辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù)建筑工程規(guī)劃許可施工場地具備施工條件施工設(shè)計(jì)文件得到審批保證工程質(zhì)量和安全措施委托監(jiān)理工程的已委托監(jiān)理建設(shè)資金落實(shí)。具備上條件經(jīng)主管部門批準(zhǔn)發(fā)給施工許可證，應(yīng)在三月內(nèi)開工。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理及竣工驗(yàn)收管理制度15

（三）、對(duì)不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理原則

出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)

滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)

期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計(jì)算

動(dòng)工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期

在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷，三通一平，即視為啟動(dòng)

如稍作啟動(dòng)即停工無期，不應(yīng)算作開工

（三）、對(duì)不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理原則16

不征收土地閑置費(fèi)的三種情況

因不可抗力造成開工延期

因政府或政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的

因動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動(dòng)工開發(fā)的

第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理制度17

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理及竣工驗(yàn)收管理制度

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

■勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

■開發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位都由開發(fā)商選擇，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決

■消費(fèi)是從開發(fā)商手里購房，如同在商店購物，出現(xiàn)問題應(yīng)由商店對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理及竣工驗(yàn)收管理制度18

（二）、對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式

■一般規(guī)定

房屋竣工后，必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用

商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)

經(jīng)核驗(yàn)確屬主體質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（注意一定是主體有質(zhì)量問題）

消費(fèi)者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式

■注意的問題

一是時(shí)間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內(nèi)，至于房屋所有權(quán)證書是否辦理無直接關(guān)系

二是必須確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，一般性質(zhì)量問題可保修，不能退房

三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門的結(jié)論為依據(jù)

四是給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失

（二）、對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式

19第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理制度（一）、轉(zhuǎn)讓條件1、出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定取得土地使用權(quán)證書；完成一定規(guī)模的開發(fā)2、撥化方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定必須經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn)兩種情況（1）、受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金，才能轉(zhuǎn)讓（2）、不辦理手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。3、轉(zhuǎn)讓程序備案：轉(zhuǎn)讓人、受讓人自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。(《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》）第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理制度20

二、商品房交付使用管理制度1、預(yù)售商品房的交付管理制度《商品房銷售管理辦法》（2001年）履約按期交房

■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人

■未能按期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

■因不可抗力或當(dāng)事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，應(yīng)及時(shí)告知買受人

■商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積差額，在交房時(shí)結(jié)算

2、協(xié)助辦理權(quán)屬登記

■備案

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由提供辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門（60日是備案期）

■提供必要資料

開發(fā)企業(yè)提供商品房買受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)所需要的文件資料

二、商品房交付使用管理制度21

3、住宅質(zhì)量保證書－開發(fā)商在交付房屋時(shí)向購房人提供

質(zhì)量保證書的內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位

保修期從交付之日起計(jì)算，保修期不得低于承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期

相關(guān)規(guī)定

在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任

因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，不承擔(dān)責(zé)任

保修期內(nèi)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受影響，給購買人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任3、住宅質(zhì)量保證書－開發(fā)商在交付房屋時(shí)向購房人提供

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保修期限

地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修

屋面防水3年

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年

墻面、頂棚抹灰脫落1年

地面空鼓開裂、大面積起砂1年

門窗翹裂、五金件損壞1年

管道堵塞2個(gè)月

供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期

衛(wèi)生潔具1年

燈具、電器開關(guān)6個(gè)月

其他部件保修期由開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定

保修期限

地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保23

4、住宅使用說明書

住宅使用說明書的內(nèi)容：

開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位

結(jié)構(gòu)類型

裝修、裝飾注意事項(xiàng)

上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施配置說明

有關(guān)設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)

門、窗類型，使用注意事項(xiàng)

配電負(fù)荷

承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)

4、住宅使用說明書

242、現(xiàn)售商品房的交付管理制度3、法律法規(guī)對(duì)商品房交付后出現(xiàn)問題的規(guī)定2、現(xiàn)售商品房的交付管理制度25

三、房地產(chǎn)廣告管理制度（一）、房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求

遵守相關(guān)法律法規(guī)；

真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾；不得含有風(fēng)水、占卜等迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況的說明不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。

（應(yīng)遵循《中華人民共和國廣告法》《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》）。三、房地產(chǎn)廣告管理制度26

（二）、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；

在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的（小產(chǎn)權(quán)房）；

司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；未取得預(yù)售許可證的預(yù)售房地產(chǎn)；

權(quán)屬有爭議的；

違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)驗(yàn)收不合格的；（二）、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

27

1.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本應(yīng)在（）萬元以上。

A.50

B.100

C.800

D.2000

2.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有（）名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員。

A.1

B.2

C.3

D.43.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，其中二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本應(yīng)在（）萬元以上。

A.1000

B.2000

C.5000

D.80004.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申領(lǐng)四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時(shí)間應(yīng)不少于（）年。

A.1

B.2

C.3

D.55.A房地產(chǎn)開發(fā)公司是新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按要求，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，持驗(yàn)資證明等文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

A.30

B.45

C.60

D.901.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)28

6.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對(duì)符合條件的新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)（）。

A.《二級(jí)資質(zhì)證書》

B.《三級(jí)資質(zhì)證書》

C.《四級(jí)資質(zhì)證書》

D.《暫定資質(zhì)證書》

7.按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，W省A市房地產(chǎn)開發(fā)公司申報(bào)一級(jí)資質(zhì)，由（）審批。

A.市人民政府

B.W省建設(shè)行政主管部門

C.W省人民政府

D.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

8.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并可采取（）方式供應(yīng)。

A.行政劃撥

B.拍賣出讓

C.招標(biāo)出讓

D.掛牌出讓

6.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門29

9.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得，不可采取行政劃撥方式的有（）。

A.國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地

B.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地

C.娛樂設(shè)施建設(shè)用地

D.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地10.2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，總投資2億元，則該項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于（）萬元。

A.4000

B.5000

C.6000

D.70009.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得，不可采取行政劃撥方30

11.投資項(xiàng)目資本金是指（）。

A.在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

B.在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

C.在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，可以以任何方式抽出

D.在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出11.投資項(xiàng)目資本金是指（）。

3113.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限一年未動(dòng)工開發(fā)的，可征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金（）以下的土地閑置費(fèi)。

A.5%

B.10%

C.15%

D.20%

14.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的可以（）。

A.無償收回土地使用權(quán)

B.有償收回土地使用權(quán)

C.無償出租土地使用權(quán)

D.無償出讓土地使用權(quán)

13.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)工32

15.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限一年未動(dòng)工開發(fā)的，可征收土地閑置費(fèi)。這里所指的滿一年未動(dòng)工開發(fā)的起止日是（）。

A.自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至同年同月同日止

B.自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至次年同月次日止

C.自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至同年同月次日止

D.自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至次年同月同日止

16.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可征收土地閑置費(fèi)。這里動(dòng)工開發(fā)日期是指（）。

A.開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行形式性投入的日期

B.開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期

C.開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行目的性投入的日期

D.開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)驗(yàn)性投入的日期

17.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)（）以上的，不征收土地閑置費(fèi)。

A.3個(gè)月

B.6個(gè)月

C.9個(gè)月

D.一年15.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)33

18.張某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市的住房一套，因質(zhì)量問題，與A房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生了質(zhì)量糾紛。如果張某認(rèn)為該住房存在嚴(yán)重的主體質(zhì)量問題，應(yīng)以（）作為能否退房的依據(jù)。

A.B市人民政府的核驗(yàn)結(jié)果

B.B市土地部門的核驗(yàn)結(jié)果

C.B市房管部門的核驗(yàn)結(jié)果

D.B市質(zhì)量監(jiān)督站的核驗(yàn)結(jié)果

19.張某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市的住房一套，經(jīng)鑒定，此住房確實(shí)存在嚴(yán)重的主體質(zhì)量問題。下列關(guān)于造成損失界定，表述正確的是（）。

A.給張某造成的損失，應(yīng)包含直接損失，也應(yīng)包含精神損失等間接性損失

B.給張某造成的損失，不應(yīng)包含直接損失，但應(yīng)包含精神損失等間接性損失

C.給張某造成的損失，應(yīng)包含直接損失，不應(yīng)包含精神損失等間接性損失

D.給張某造成的損失，不應(yīng)包含直接損失，也不應(yīng)包含精神損失等間接性損失

20.張某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市的住房一套，經(jīng)鑒定，存在（）情況，張某是可以退房的。

A.一般性的質(zhì)量問題

B.主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，但存在一般性的質(zhì)量問題

C.主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，也不存在一般性的質(zhì)量問題

D.主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

18.張某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市的住房一套，因質(zhì)量問34

21.下列法規(guī)中，規(guī)定了房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件的是（）。

A.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

B.《中華人民共和國土地管理法》

C.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

D.《中華人民共和國城市商品房預(yù)售管理辦法》

22.（）可以對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量是否符合預(yù)售條件等進(jìn)行審核，有效防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。

A.項(xiàng)目手冊(cè)制度

B.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度

C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度

D.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度

23.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起（）日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

A.30

B.45

C.60

D.90

21.下列法規(guī)中，規(guī)定了房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件的是（）。

35

24.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原拆遷安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給（）。

A.轉(zhuǎn)讓人

B.受讓人

C.轉(zhuǎn)讓人和受讓人

D.第三人

25.屋面防水最低保修期限為（）年。

A.1

B.2

C.3

D.5

26.衛(wèi)生潔具最低保修期限為（）。

A.2個(gè)月

B.6個(gè)月

C.8個(gè)月

D.1年

24.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置3627.屬于禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的情形有（）。

A.在劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

B.已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

C.未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)

D.沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)

28.下列表述不符合房地產(chǎn)廣告要求的是（）。

A.房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有權(quán)或者使用權(quán)的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間

B.房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)

C.房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明

D.房地產(chǎn)廣告中可以利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果

27.屬于禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的情形有（）。

A.在劃撥土37演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！38第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策

第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策39第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其類型

（一）概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法成立，具有企業(yè)法人資格的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。又稱開發(fā)商或發(fā)展商，在有些法律文件中也稱為建設(shè)單位，通常其企業(yè)組織為公司，又稱為房地產(chǎn)開發(fā)公司。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其類型40

（二）類型1、按經(jīng)營性質(zhì)，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)，是指以房地產(chǎn)開發(fā)為主的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)，是以其他經(jīng)營項(xiàng)目為主，兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。2、按所有制性質(zhì)，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為全民所有、集體所有、中外合營三種主要類3、按企業(yè)的企業(yè)制度《中華人民共和國公司法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記為有限責(zé)任公司或股份公司4、按企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)劃分一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)公司（二）類型41二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立應(yīng)符合法律的規(guī)定。除應(yīng)符合企業(yè)設(shè)立的條件外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定》，還應(yīng)具備下列條件：1、有符合公司登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)。2、有固定的經(jīng)營場所。3、有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本：有100萬元以上的注冊(cè)資本。4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立42（二）、房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立方式

發(fā)起設(shè)立和募集設(shè)立兩種1、發(fā)起設(shè)立，是指由發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。2、募集設(shè)立，是指發(fā)起人認(rèn)購應(yīng)發(fā)行股份的一部分（我國規(guī)定不得少于公司股份總數(shù)的35％），其余部分向社會(huì)公開募集而成立公司。（《公司法》第85條）

（二）、房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立方式43

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序主要有以下兩個(gè)步驟：（1）申請(qǐng)登記。（2）依法備案。

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序44

1、制定組織行為準(zhǔn)則的章程2、確定股東3、確定出資4、設(shè)置機(jī)構(gòu)5、設(shè)立登記，獲取營業(yè)執(zhí)照6、在一個(gè)月內(nèi)備案，符合公司設(shè)立條件的頒發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書。1、制定組織行為準(zhǔn)則的章程45

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與管理1、管理機(jī)構(gòu)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門：負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門：負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作2、實(shí)行分批審核一級(jí)資質(zhì)：省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批二級(jí)資質(zhì)：省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定審批辦法3、資質(zhì)年檢一級(jí)資質(zhì)：承擔(dān)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬開發(fā)項(xiàng)目二級(jí)資質(zhì)及以下：承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各等級(jí)資質(zhì)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與管理46

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間（年）近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工面積（萬平方米）連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100％（年）上一年房屋建筑施工面積（萬平方米）總數(shù)中級(jí)以上職稱管理人員數(shù)持有資格證的專職會(huì)計(jì)人員一級(jí)資質(zhì)≥5000≥5≥30≥5≥15≥40≥20≥4二級(jí)資質(zhì)≥2000≥3≥15≥3≥10≥20≥10≥3三級(jí)資質(zhì)≥800≥2≥5≥2≥10≥5≥2四級(jí)資質(zhì)≥100≥1已竣工的工程≥5≥22000《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本（萬元）從事房地47第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度1、項(xiàng)目資本金概念在投資項(xiàng)目總投資中，有投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部門資金的任何利息和債務(wù)，投資者可按出資的比例依法享有所有權(quán)權(quán)益，也可以轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”

《條例》不但確定了企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，還規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體開發(fā)項(xiàng)目必須實(shí)行資本金制度，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范的行為，減少樓盤”爛尾“等現(xiàn)象地發(fā)生。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度48

2、出資方式貨幣；實(shí)物；工業(yè)產(chǎn)權(quán)；非專利技術(shù)；土地使用權(quán)注：除貨幣外，其他必經(jīng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，不得高估或低估工業(yè)產(chǎn)權(quán)；非專利技術(shù)出資比例不得超出資本金總額的20﹪2、出資方式49

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理制度（一）、勘察設(shè)計(jì)單位的管理與監(jiān)督1、工程勘察設(shè)計(jì)單位的資格實(shí)行國家與地方審批：甲級(jí)（100萬）、乙級(jí)（50萬）由全國工程勘察設(shè)計(jì)資格審定委員會(huì)批準(zhǔn)，辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在住建部丙級(jí)（30萬）丁級(jí)（20萬）省、自治區(qū)、直轄市工程勘察設(shè)計(jì)資格審定委員會(huì)批準(zhǔn)，辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)的綜合管理勘察設(shè)計(jì)工作的行政主管部門。2、取得設(shè)計(jì)證書的單位具備的條件有符合國家規(guī)定、依法程序批準(zhǔn)設(shè)立的機(jī)構(gòu)的文件；有明確的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的工作場所；具備所申請(qǐng)的工程勘察設(shè)計(jì)資格的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；集體所有制的工程勘察設(shè)計(jì)單位，除具備以上基本條件外，還必須具備與其承擔(dān)任務(wù)量相適應(yīng)的注冊(cè)資金。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理制度50

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的審批和修改大中型項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和總體設(shè)計(jì)由各部門和省、自治區(qū)、直轄市審批小型項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和總體設(shè)計(jì)由各部門和省、自治區(qū)、直轄市自行審批技術(shù)設(shè)計(jì)按隸屬關(guān)系由有關(guān)部門或省、自治區(qū)、直轄市審批施工圖設(shè)計(jì)文件的審查由《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)計(jì)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》規(guī)定（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的審批和修改51

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工管理制度（一）、施工企業(yè)的資質(zhì)管理建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包資質(zhì)、專業(yè)承包資質(zhì)、施工勞務(wù)資質(zhì)三個(gè)序列企業(yè)可以申請(qǐng)一項(xiàng)或多項(xiàng)建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，企業(yè)首次申請(qǐng)或增項(xiàng)申請(qǐng)資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最低等級(jí)資質(zhì)（《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》2007.09）。下列建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門許可：（一）施工總承包資質(zhì)序列特級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)及鐵路工程施工總承包二級(jí)資質(zhì)；（二）專業(yè)承包資質(zhì)序列公路、水運(yùn)、水利、鐵路、民航方面的專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)及鐵路、民航方面的專業(yè)承包二級(jí)資質(zhì)；涉及多個(gè)專業(yè)的專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)。

第十條下列建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，由企業(yè)工商注冊(cè)所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門許可：（一）施工總承包資質(zhì)序列二級(jí)資質(zhì)及鐵路、通信工程施工總承包三級(jí)資質(zhì)；（二）專業(yè)承包資質(zhì)序列一級(jí)資質(zhì)（不含公路、水運(yùn)、水利、鐵路、民航方面的專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)及涉及多個(gè)專業(yè)的專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)）；（三）專業(yè)承包資質(zhì)序列二級(jí)資質(zhì)（不含鐵路、民航方面的專業(yè)承包二級(jí)資質(zhì)）；鐵路方面專業(yè)承包三級(jí)資質(zhì)；特種工程專業(yè)承包資質(zhì)。第十一條下列建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)，由企業(yè)工商注冊(cè)所在地設(shè)區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門許可：（一）施工總承包資質(zhì)序列三級(jí)資質(zhì)（不含鐵路、通信工程施工總承包三級(jí)資質(zhì)）；（二）專業(yè)承包資質(zhì)序列三級(jí)資質(zhì)（不含鐵路方面專業(yè)承包資質(zhì)）及預(yù)拌混凝土、模板腳手架專業(yè)承包資質(zhì)；（三）施工勞務(wù)資質(zhì)；（四）燃?xì)馊紵骶甙惭b、維修企業(yè)資質(zhì)

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工管理制度52

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理及竣工驗(yàn)收管理制度（一）、施工許可證制度：建設(shè)單位應(yīng)該按計(jì)劃批準(zhǔn)的的開工項(xiàng)目向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)。（二）、取得施工許可證的條件：辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù)建筑工程規(guī)劃許可施工場地具備施工條件施工設(shè)計(jì)文件得到審批保證工程質(zhì)量和安全措施委托監(jiān)理工程的已委托監(jiān)理建設(shè)資金落實(shí)。具備上條件經(jīng)主管部門批準(zhǔn)發(fā)給施工許可證，應(yīng)在三月內(nèi)開工。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理及竣工驗(yàn)收管理制度53

（三）、對(duì)不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理原則

出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)

滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)

期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計(jì)算

動(dòng)工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期

在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷，三通一平，即視為啟動(dòng)

如稍作啟動(dòng)即停工無期，不應(yīng)算作開工

（三）、對(duì)不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的處理原則54

不征收土地閑置費(fèi)的三種情況

因不可抗力造成開工延期

因政府或政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的

因動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動(dòng)工開發(fā)的

第二章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理制度55

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理及竣工驗(yàn)收管理制度

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

■勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

■開發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位都由開發(fā)商選擇，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決

■消費(fèi)是從開發(fā)商手里購房，如同在商店購物，出現(xiàn)問題應(yīng)由商店對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理及竣工驗(yàn)收管理制度56

（二）、對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式

■一般規(guī)定

房屋竣工后，必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用

商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)

經(jīng)核驗(yàn)確屬主體質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（注意一定是主體有質(zhì)量問題）

消費(fèi)者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式

■注意的問題

一是時(shí)間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內(nèi)，至于房屋所有權(quán)證書是否辦理無直接關(guān)系

二是必須確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，一般性質(zhì)量問題可保修，不能退房

三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門的結(jié)論為依據(jù)

四是給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失

（二）、對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式

57第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理制度（一）、轉(zhuǎn)讓條件1、出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定取得土地使用權(quán)證書；完成一定規(guī)模的開發(fā)2、撥化方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定必須經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn)兩種情況（1）、受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金，才能轉(zhuǎn)讓（2）、不辦理手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。3、轉(zhuǎn)讓程序備案：轉(zhuǎn)讓人、受讓人自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。(《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》）第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理制度58

二、商品房交付使用管理制度1、預(yù)售商品房的交付管理制度《商品房銷售管理辦法》（2001年）履約按期交房

■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人

■未能按期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

■因不可抗力或當(dāng)事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，應(yīng)及時(shí)告知買受人

■商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積差額，在交房時(shí)結(jié)算

2、協(xié)助辦理權(quán)屬登記

■備案

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由提供辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門（60日是備案期）

■提供必要資料

開發(fā)企業(yè)提供商品房買受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)所需要的文件資料

二、商品房交付使用管理制度59

3、住宅質(zhì)量保證書－開發(fā)商在交付房屋時(shí)向購房人提供

質(zhì)量保證書的內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位

保修期從交付之日起計(jì)算，保修期不得低于承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期

相關(guān)規(guī)定

在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任

因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，不承擔(dān)責(zé)任

保修期內(nèi)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受影響，給購買人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任3、住宅質(zhì)量保證書－開發(fā)商在交付房屋時(shí)向購房人提供

60

保修期限

地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修

屋面防水3年

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年

墻面、頂棚抹灰脫落1年

地面空鼓開裂、大面積起砂1年

門窗翹裂、五金件損壞1年

管道堵塞2個(gè)月

供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期

衛(wèi)生潔具1年

燈具、電器開關(guān)6個(gè)月

其他部件保修期由開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定

保修期限

地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保61

4、住宅使用說明書

住宅使用說明書的內(nèi)容：

開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位

結(jié)構(gòu)類型

裝修、裝飾注意事項(xiàng)

上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊等設(shè)施配置說明

有關(guān)設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)

門、窗類型，使用注意事項(xiàng)

配電負(fù)荷

承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)

4、住宅使用說明書

622、現(xiàn)售商品房的交付管理制度3、法律法規(guī)對(duì)商品房交付后出現(xiàn)問題的規(guī)定2、現(xiàn)售商品房的交付管理制度63

三、房地產(chǎn)廣告管理制度（一）、房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求

遵守相關(guān)法律法規(guī)；

真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾；不得含有風(fēng)水、占卜等迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況的說明不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。

（應(yīng)遵循《中華人民共和國廣告法》《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》）。三、房地產(chǎn)廣告管理制度64

（二）、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；

在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的（小產(chǎn)權(quán)房）；

司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；未取得預(yù)售許可證的預(yù)售房地產(chǎn)；

權(quán)屬有爭議的；

違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)驗(yàn)收不合格的；（二）、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

65

1.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本應(yīng)在（）萬元以上。

A.50

B.100

C.800

D.2000

2.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有（）名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員。

A.1

B.2

C.3

D.43.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，其中二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本應(yīng)在（）萬元以上。

A.1000

B.2000

C.5000

D.80004.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，申領(lǐng)四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時(shí)間應(yīng)不少于（）年。

A.1

B.2

C.3

D.55.A房地產(chǎn)開發(fā)公司是新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按要求，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)，持驗(yàn)資證明等文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

A.30

B.45

C.60

D.901.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)66

6.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對(duì)符合條件的新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)（）。

A.《二級(jí)資質(zhì)證書》

B.《三級(jí)資質(zhì)證書》

C.《四級(jí)資質(zhì)證書》

D.《暫定資質(zhì)證書》

7.按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，W省A市房地產(chǎn)開發(fā)公司申報(bào)一級(jí)資質(zhì)，由（）審批。

A.市人民政府

B.W省建設(shè)行政主管部門

C.W省人民政府

D.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

8.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并可采?。ǎ┓绞焦?yīng)。

A.行政劃撥

B.拍賣出讓

C.招標(biāo)出讓

D.掛牌出讓

6.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門67

9.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得，不可采取行政劃撥方式的有（）。

A.國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地

B.國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地

C.娛樂設(shè)施建設(shè)用地

D.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地10.2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，總投資2億元，則該項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于（）萬元。

A.4000

B.5000

C.6000

D.70009.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得，不可采取行政劃撥方68

11.投資項(xiàng)目資本金是指（）。

A.在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

B.在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

C.在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，可以以任何方式抽出

D.在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出11.投資項(xiàng)目資本金是指（）。

6913.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限一年未動(dòng)工開發(fā)的，可征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金（）以下的土地閑置費(fèi)。

A.5%

B.