徐州一地產(chǎn)項(xiàng)目-項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告

徐州項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告目錄一、項(xiàng)目概述…………………3（一）項(xiàng)目基本情況（二）項(xiàng)目總體定位（三）研究結(jié)論二、投資環(huán)境分析……………5（一）地理位置（二）政策環(huán)境（三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（四）徐州房地產(chǎn)概況（五）市場(chǎng)需求（六）金融服務(wù)環(huán)境（七）人居、文化環(huán)境（八）投資方優(yōu)勢(shì)三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)…………………20（一）區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出（二）交通優(yōu)勢(shì)明顯（三）消費(fèi)能力優(yōu)勢(shì)四、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析……………31（一）周邊開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)分析（二）項(xiàng)目客戶(hù)市場(chǎng)分析（三）目標(biāo)客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)力分析五、項(xiàng)目?jī)?nèi)容…………………38（一）（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶(hù)型定位（三）項(xiàng)目戰(zhàn)略六、經(jīng)濟(jì)效益分析……………45（一）項(xiàng)目投資估算（二）財(cái)務(wù)分析（三）不確定性分析七、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策………………49（一）政策風(fēng)險(xiǎn)（二）金融風(fēng)險(xiǎn)（三）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（四）對(duì)策八、結(jié)論……………………54一、項(xiàng)目概述（一）投資者權(quán)益關(guān)系徐州國(guó)金時(shí)代中心投資項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目）是由國(guó)鑫（香港）有限公司和深圳國(guó)金礦業(yè)有限公司負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目投資和操作實(shí)施的集商務(wù)寫(xiě)字樓、住宅、休閑娛樂(lè)等多種物業(yè)功能為一體的投資項(xiàng)目，項(xiàng)目投者權(quán)益關(guān)系為：深圳國(guó)金礦業(yè)有限公司28.57深圳國(guó)金礦業(yè)有限公司28.57%國(guó)鑫（香港）有限公司71.43%徐州國(guó)金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%徐州國(guó)金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%徐州國(guó)金時(shí)代中心徐州國(guó)金時(shí)代中心（100%）在建2棟高層(22層和20層)，1棟辦公樓，高層總戶(hù)數(shù)約200戶(hù)，戶(hù)型面積為89-132平米，地下車(chē)位共198個(gè)，工程進(jìn)度方面，打樁完成。預(yù)計(jì)2012年竣工。 圖1（二）項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目選址于徐州城市中心區(qū)，占據(jù)黃河故道內(nèi)河風(fēng)水寶地，享有一線城市河景。項(xiàng)目總占地面積為15528平方米，建筑包括住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、商業(yè)。在建2棟高層(22層和20層)，1棟辦公樓，高層總戶(hù)數(shù)約200戶(hù)，戶(hù)型面積為89-132平米，地下車(chē)位共198個(gè)，最高總投資額約1.9億元人民幣，預(yù)計(jì)2012年竣工。本投資項(xiàng)目集商務(wù)寫(xiě)字樓、住宅、休閑娛樂(lè)等多種物業(yè)功能為一體，使單個(gè)項(xiàng)目具有超出一般物業(yè)的多元價(jià)值，于人性化之中突顯時(shí)代風(fēng)尚。全景視野、美觀節(jié)能，城市綠地廣場(chǎng)、黃河風(fēng)光、中庭園林景觀，一覽無(wú)余，打造成成功商務(wù)人士的置業(yè)及辦公首選。通過(guò)項(xiàng)目的全面開(kāi)發(fā)，提高土地和資產(chǎn)附加價(jià)值，實(shí)現(xiàn)較好的投資回報(bào)和未來(lái)業(yè)務(wù)拓展、贏利空間。（三）研究結(jié)論本報(bào)告在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過(guò)政策、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)、技術(shù)、社會(huì)等方面的綜合分析評(píng)估，認(rèn)為本投資項(xiàng)目具有創(chuàng)造效益來(lái)源和規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的條件和能力，項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值和盈利前景。二、投資環(huán)境分析地理位置1、本項(xiàng)目所在地為江蘇省徐州市鼓樓區(qū)，徐州古稱(chēng)彭城，中國(guó)歷史文化名城?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，為華夏九州之一。地處南北方過(guò)渡地帶，為北國(guó)鎖鑰，南國(guó)門(mén)戶(hù)，向來(lái)為兵家必爭(zhēng)之戰(zhàn)略要地和商賈云集中心。文化悠久，是著名的帝王之鄉(xiāng)，有“九朝帝王徐州籍”之說(shuō)，徐州是中國(guó)烹飪文化的發(fā)源地，中國(guó)第一位養(yǎng)生學(xué)家彭祖的老家，是“道家基地，天師故里”，也是中國(guó)佛教的發(fā)源地，中國(guó)最早的佛寺“浮屠仁祠”即誕生于此?，F(xiàn)為全國(guó)重要的交通和鐵路樞紐，能源基地和工業(yè)基地，有“中國(guó)工程機(jī)械之都”和“亞洲硅都”的美譽(yù)。徐州是蘇北最大城市，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的擁有地方立法權(quán)的較大的市，是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個(gè)特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國(guó)段六大中心城市之一和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，現(xiàn)為第二亞歐大陸橋東端一個(gè)人口超過(guò)三百萬(wàn)的特大城市。徐州“東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱(chēng)。京滬鐵路、隴海鐵路、京滬高鐵、徐蘭客運(yùn)專(zhuān)線在此交匯，京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)貫穿徐州南北，北濱微山湖。公路四通八達(dá)，北通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為我國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。2、徐州市位于東經(jīng)116°22′～118°40′、北緯33°43′～34°58′之間。東西長(zhǎng)約210公里，南北寬約140公里，總面積11258平方公里，占江蘇省總面積的11%。屬于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)猓蟛拷詾槠皆?。丘陵海撥一般?00－200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。徐州地處南北相交之處，湖光山色，剛?cè)嵯酀?jì)，自然風(fēng)光兼有北方的豁然大氣和南方的鐘靈秀麗。這里依山帶水，崗嶺四合，山圍著城，城環(huán)著山，山水特色十分明顯。黃河故道穿城而過(guò)，大運(yùn)河傍城而流。被譽(yù)為“北國(guó)鎖鑰，南國(guó)門(mén)戶(hù)”，自古是兵家必爭(zhēng)之地，素稱(chēng)“五省通衢”。3、徐州按照"大城市、現(xiàn)代化、高標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)輻射"的要求，完善科教、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利、保險(xiǎn)、商貿(mào)金融等公共設(shè)施規(guī)劃和供電、郵電、供水、排水、燃?xì)?、供熱、公交、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃及人防、消防、防洪、抗震等城市防災(zāi)規(guī)劃，繼而提高城市的整體水平，創(chuàng)造方便、舒適、安全、良好宜人的生活、工作環(huán)境。4、本項(xiàng)目所在地位于徐州城市鼓樓區(qū)，是徐州的主城區(qū)之一，占據(jù)黃河故道內(nèi)河風(fēng)水寶地，享有一線城市河景，可謂占據(jù)優(yōu)中之優(yōu)的人居條件。圖2徐州市在全國(guó)的位置徐州至上海高鐵，需時(shí)2小時(shí)40分徐州至北京高鐵，需時(shí)2小時(shí)50分因此可以預(yù)見(jiàn)隨著將來(lái)高鐵建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，徐州到中東部主要城市的時(shí)間均在3小時(shí)左右。5、徐州與淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)共同體。2010年5月7日淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)一體化正式啟動(dòng)。性質(zhì)：大陸最早經(jīng)濟(jì)區(qū)、全國(guó)唯一跨東中部經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊：蘇北、魯南、豫東、皖北。成員：徐州、商丘、濟(jì)寧、連云港、棗莊、宿遷、淮北、宿州。模式：“十”字聚合軸縱軸：沿京滬鐵路、京臺(tái)高速城市軸線（濟(jì)寧—徐州—宿州）橫軸：沿隴海鐵路、連霍高速城市軸線（商丘—徐州—連云港）2011年5月10日，第二屆淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)城市市長(zhǎng)會(huì)議在淮北市召開(kāi)，會(huì)議通過(guò)了《2011年淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)一體化建設(shè)重點(diǎn)工作方案》，核心區(qū)8城市共同簽署了《旅游合作協(xié)議》、《關(guān)于共用連云港港的合作協(xié)議》，淮北、宿州、徐州三市簽署了《關(guān)于建設(shè)城際快速通道的合作協(xié)議》。圖3徐州在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的位置圖4本項(xiàng)目在徐州的位置之一圖5本項(xiàng)目在徐州的位置之二（細(xì)部圖）（二）政策環(huán)境1、徐州始終堅(jiān)持以誠(chéng)招商、以信養(yǎng)商、以利興商，精心打造優(yōu)越的服務(wù)環(huán)境。在輿論環(huán)境上，大力倡導(dǎo)“干部會(huì)招商、群眾會(huì)創(chuàng)業(yè)”，形成了“親商、富商、安商”的良好氛圍。在政務(wù)環(huán)境上，積極推行“陽(yáng)光服務(wù)”，全面推行“一個(gè)窗口對(duì)外、一條龍服務(wù)”，提高辦事效率，降低行政成本，努力使來(lái)徐投資的客商以最少的投資獲得最大的收益。在政策環(huán)境上，努力營(yíng)造政策“洼地”，在用地、稅費(fèi)、投資條件等方面盡最大可能予以?xún)?yōu)惠，對(duì)重大項(xiàng)目實(shí)行“綠卡”制度，一事一議、特事特辦。在法制環(huán)境上，全面清理各類(lèi)法規(guī)和規(guī)范性文件，努力做到依法辦事、依市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事、按國(guó)際慣例辦事。在誠(chéng)信環(huán)境上，著力打造“誠(chéng)信徐州”、“安全徐州”，贏得了來(lái)徐客商的高度贊譽(yù)和青睞。2、建立“以事為主，事權(quán)統(tǒng)一，權(quán)隨事走，一人負(fù)責(zé)，各方配合”的工作機(jī)制，大力優(yōu)化為企業(yè)服務(wù)氛圍，為企業(yè)項(xiàng)目投資建設(shè)創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境。（三）經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、徐州呈現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！笆晃濉逼陂g，全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速連續(xù)五年高于全省平均水平，去年完成GDP2942億元，人均超過(guò)5000美元，均比2005年翻了一番多；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入646.8億元，一般預(yù)算收入222.2億元，均比2005年翻了兩番多，總體實(shí)力躍上了嶄新的臺(tái)階。今年前三季度，全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。三次產(chǎn)業(yè)較快增長(zhǎng)，完成GDP2583億元、增長(zhǎng)13.2%，糧食產(chǎn)量實(shí)現(xiàn)八年連增，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)17.9%，服務(wù)業(yè)增加值增長(zhǎng)14.1%。三大需求協(xié)同拉動(dòng)，完成固定資產(chǎn)投資1358.5億元、增長(zhǎng)23.2%，億元以上項(xiàng)目數(shù)量和投資額同比實(shí)現(xiàn)翻番；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額817億元、增長(zhǎng)17.6%；自營(yíng)出口增長(zhǎng)42%。三大收入穩(wěn)步提高，實(shí)現(xiàn)一般預(yù)算收入215.6億元、增長(zhǎng)40%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售收入、利稅總額分別增長(zhǎng)45%和50%；城鄉(xiāng)居民收入分別增長(zhǎng)13.5%和19.9%。2，徐州形成了特色鮮明、配套完善的產(chǎn)業(yè)體系。作為江蘇重要的老工業(yè)基地，徐州產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，聚集了2600家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，基本形成了四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提升壯大、六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)擴(kuò)容提質(zhì)的發(fā)展格局。在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)上，我市是全國(guó)最大的工程機(jī)械生產(chǎn)基地，被國(guó)家授予了“中國(guó)工程機(jī)械之都”的稱(chēng)號(hào)，裝備制造、食品、商貿(mào)物流旅游業(yè)均超千億元規(guī)模，能源產(chǎn)業(yè)形成了從多晶硅到光伏電站的完整產(chǎn)業(yè)鏈，多晶硅產(chǎn)量位居亞洲第一、世界第三；徐工集團(tuán)、江蘇中能硅業(yè)兩家企業(yè)正在加速邁入世界級(jí)大企業(yè)行列，維維集團(tuán)、卡特彼勒等企業(yè)成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍型企業(yè)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的高端化發(fā)展步伐不斷加快、產(chǎn)業(yè)層次不斷提升。在新興產(chǎn)業(yè)上，新能源、新材料、新醫(yī)藥等六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速崛起，全市新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在去年增長(zhǎng)85.4%的基礎(chǔ)上，今年前三季度達(dá)到1186億元、增長(zhǎng)84%，已占全部工業(yè)產(chǎn)值的近四分之一。特別是礦山物聯(lián)網(wǎng)和節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)取得了重要突破，礦山物聯(lián)網(wǎng)在技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用兩個(gè)層面都形成了“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”，兩大示范工程在世界范圍內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)了礦山人員環(huán)境實(shí)時(shí)感知，即將通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收并向全國(guó)推廣；邳州市循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園再生鉛集聚區(qū)，被國(guó)家發(fā)改委和財(cái)政部確定為第二批國(guó)家“城市礦產(chǎn)”示范基地。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)上，隨著軟件開(kāi)發(fā)、國(guó)際服務(wù)外包、現(xiàn)代物流、文化動(dòng)漫等新型服務(wù)業(yè)態(tài)的蓬勃發(fā)展，我市服務(wù)業(yè)增加值已突破千億元大關(guān)，去年服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到50%，城市中心商圈外來(lái)消費(fèi)占比已達(dá)三分之一，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迎來(lái)了規(guī)模加速擴(kuò)張、結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、質(zhì)態(tài)不斷提升的黃金時(shí)期。3，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)聯(lián)合協(xié)作結(jié)出了豐碩果實(shí)，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展注入了活力，成為全國(guó)較有影響、富有成效的區(qū)域合作組織，受到了國(guó)家、四省和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和重視。十五年來(lái)，經(jīng)濟(jì)區(qū)成員共同致力于投資環(huán)境的改善，利用區(qū)域的廣闊舞臺(tái)，借力、借勢(shì)、借天時(shí)、借地利，實(shí)施“大開(kāi)放、大交通、大市場(chǎng)”的戰(zhàn)略，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大為加強(qiáng)，區(qū)域共同市場(chǎng)嶄露頭角，各地投資軟、硬條件不斷改善，使淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)社會(huì)影響大幅度提高，已形成各成員市共同擁有的無(wú)形資產(chǎn)和社會(huì)財(cái)富。2010淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)共同體8城市GDP及增速成員（地市）GDP總計(jì)（億元）增速（%）徐州市2866.9313.9濟(jì)寧市2542.8012.9棗莊市1362.0412.6商丘市1146.5011.1連云港市1150.8113.6宿遷市1015.2113.7宿州市650.3013.1淮北市461.6011.0徐州正在建設(shè)以工程機(jī)械為主的裝備制造業(yè)基地、能源工業(yè)基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和商貿(mào)物流中心、旅游中心，成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市。圖6淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)行政區(qū)劃圖（四）徐州房地產(chǎn)概況1、近兩年來(lái)，貫徹市委、市政府大開(kāi)放、大招商、大發(fā)展的戰(zhàn)略思想和加快城市化進(jìn)程的總體要求，開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大，隨著徐州市城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)業(yè)人口的大量涌入，城區(qū)人口的急劇增長(zhǎng)，城區(qū)住房需求也在隨之增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境逐步規(guī)范化，法律法規(guī)逐步完善，市場(chǎng)環(huán)境不斷凈化；開(kāi)發(fā)商住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)總體水平明顯提升。2、2011年1-5月國(guó)家及市政府發(fā)布了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制，但是，2011年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭仍然存在。原本是短期舉措的房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化，市場(chǎng)將長(zhǎng)期面臨偏緊的政策環(huán)境。3、2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)將主要取決于三方面因素。一是流動(dòng)性，2011年境外熱錢(qián)流入我國(guó)的壓力很可能增大，國(guó)內(nèi)新增貨幣量也將維持在較高的水平，這些資金如果不能得到有效的疏導(dǎo)，很可能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。二是實(shí)際利率水平，也就是名義利率減去通貨膨脹率。如果CPI能控制在5%以?xún)?nèi)的合理水平，對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，實(shí)際利率仍然是負(fù)利率，以抗通脹和避險(xiǎn)為目的的購(gòu)房需求將不斷增加，房?jī)r(jià)上漲的壓力也就更大。三是供求關(guān)系的調(diào)整。從2010年的數(shù)據(jù)看，商品房銷(xiāo)售10.43億平方米，超過(guò)了竣工的7.6億平方米，供求矛盾仍然比較突出。如果市場(chǎng)供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然會(huì)比較大。4、徐州自2006年華夏取得獲取徐工地塊后，徐州市中心區(qū)樓盤(pán)均價(jià)很快上升至5000元/平方米以上，2010年以來(lái)翠湖御景（16000元/平方米）、龍商天驕（12000元/平方米）等樓盤(pán)更將中心區(qū)的房?jī)r(jià)突破了10000元/平方米。目前，徐州二環(huán)內(nèi)很難找到6000元/平方米以下的項(xiàng)目。（五）市場(chǎng)需求1、2010年徐州內(nèi)需拉動(dòng)不斷增強(qiáng)，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額965.25億元，同比增長(zhǎng)18.9%。對(duì)外貿(mào)易大幅提升，全市出口26.31億美元，增速居全省首位。作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要支撐,2010年徐州有效投入持續(xù)增加。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2049.26億元，同比增長(zhǎng)26.1%。經(jīng)濟(jì)給力增長(zhǎng)，給城鄉(xiāng)居民帶來(lái)了摸得著的實(shí)惠，也讓企業(yè)看見(jiàn)了不斷向好的希望。2、徐州新農(nóng)村建設(shè)向縱深發(fā)展按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求，突出重點(diǎn)，梯次推進(jìn)，全市新農(nóng)村建設(shè)成效顯著、特色鮮明。在朝實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)的既定目標(biāo)穩(wěn)步推進(jìn)。3、隨著2011年5月1號(hào)徐州主城區(qū)限購(gòu)政策的實(shí)施，徐州主城區(qū)的成交受到一定限制，限購(gòu)效果立竿見(jiàn)影，由此可以判斷短期內(nèi)市場(chǎng)成交的主力部分將以剛性部分為主，徐州房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)宏觀政策的一系列調(diào)控后正在進(jìn)入供給與成交量萎縮中，短期房?jī)r(jià)醞釀著較大變化的風(fēng)險(xiǎn)，但必會(huì)在市場(chǎng)供求逐漸均衡中進(jìn)入企穩(wěn)期。目前，市區(qū)人均住宅建筑面積為22平方米，距2020年人均35平方米的目標(biāo)仍有較大差距，城市化率為41%，比全省48%的平均水平低7個(gè)百分點(diǎn)。原城區(qū)人口改善住房要加大住房面積，面對(duì)外來(lái)人口遷入，原城區(qū)面積也要不斷加大，再加上舊城改造，種種原因?qū)⑦M(jìn)一步刺激加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。是故中長(zhǎng)期鑒于徐州城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、新農(nóng)村建設(shè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)健全、層次較高，金地商都、沃爾瑪、家樂(lè)福、金鷹國(guó)際、中央百貨等國(guó)內(nèi)外知名商家紛紛入駐，形成了淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)模最大、門(mén)類(lèi)最全、檔次最高的“中心商圈”以及實(shí)施“大工業(yè)支撐、大項(xiàng)目帶動(dòng)、大商貿(mào)流通、大城市建設(shè)”四大戰(zhàn)略等都將催生龐大的剛性需求量。4、徐州城市人口規(guī)模較大，排名江蘇省各市第一位，由于沒(méi)有撤縣建區(qū)市區(qū)人口較少，市區(qū)人口184.32萬(wàn)，城市化水平不高，未來(lái)具有較高的提升空間。據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)10年徐州將有大量周邊縣城人口遷移到市區(qū)，徐州市區(qū)未來(lái)住宅需求量將快速增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)仍然具備較好的增值潛力。（六）金融服務(wù)環(huán)境1、近年來(lái)，徐州高度重視金融生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實(shí)施“引銀入徐”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)與金融良性互動(dòng)，貨幣資本與實(shí)體經(jīng)濟(jì)比翼雙飛，金融業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的支持作用快速加大。過(guò)去五年，徐州金融行業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，規(guī)模不斷壯大，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額增長(zhǎng)2.60倍，2010年末達(dá)到2632.19億元，人民幣各項(xiàng)貸款余額增長(zhǎng)2.93倍，2010年末達(dá)到1436.44億元。徐州全力打造淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)金融中心，“引銀入徐”戰(zhàn)略取得突破性進(jìn)展，招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行、菜商銀行等國(guó)內(nèi)大型股份制商業(yè)銀行進(jìn)駐徐州，蘇南農(nóng)商行在我市縣域?qū)崿F(xiàn)全覆蓋，市級(jí)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從19家增加到44家，證券公司營(yíng)業(yè)部從7家增加到12家。2、徐州加大金融對(duì)“三重一大”等重大項(xiàng)目和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)及中小企業(yè)發(fā)展支持力度。5年間，全市金融機(jī)構(gòu)累計(jì)向2300多個(gè)“三重一大”等重大項(xiàng)目和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)提供1710億元資金支持。205名金融顧問(wèn)與1200余家中小企業(yè)結(jié)對(duì)幫扶，提供各類(lèi)融資授信270億元。3、徐州作為江蘇省三大都市圈之一，打造徐州區(qū)域金融中心一直是省委提出的目標(biāo)，我們現(xiàn)在已經(jīng)有了一個(gè)很好的基礎(chǔ)，十一五貸款總額由十一五初期的491億增加到十一五末的1436億，將近增加了1000億的一個(gè)規(guī)模，十二五在這個(gè)基礎(chǔ)上再翻一番，就將近3000億，對(duì)解決徐州對(duì)資金的需求，金融貢獻(xiàn)度將會(huì)提升相當(dāng)大。（七）人居、文化環(huán)境1、徐州是彭祖文化，兩漢文化的發(fā)源地，也是徐文化的集大成者。徐州古稱(chēng)彭城，已有5000多年文明史。徐州建城史可以追溯到4000多年前帝堯時(shí)建立的大彭氏國(guó)，以彭城之名的見(jiàn)諸文字是春秋時(shí)即公元前573年，是江蘇境內(nèi)最早出現(xiàn)的城邑。夏禹治水時(shí)，把全國(guó)疆域分為九州，徐州即為九州之一。2、古彭徐州，歷史悠久，地杰人靈。龍飛之地，將相之鄉(xiāng)。猛士如風(fēng)，謀士如云；文人騷客，藝術(shù)大家。數(shù)不勝數(shù)；民族英雄，革命英烈，彪炳史冊(cè)。歷代徐州籍的開(kāi)國(guó)皇帝就有數(shù)人之多。除劉邦外，南朝宋武帝劉裕，南唐烈祖李昪，后梁太祖朱全忠等都是徐州籍。3、徐州兩漢文化景觀中還有許多歷史上遺留下來(lái)的勝跡，如戲馬臺(tái)、泗水亭、霸王樓、歌風(fēng)臺(tái)、拔劍泉、子房祠、王陵母墓等。每處景點(diǎn)，都有一段動(dòng)人的歷史故事，使人聯(lián)想到的是楚漢戰(zhàn)爭(zhēng)的硝煙風(fēng)云。徐州又有“千年龍飛地、一代帝王鄉(xiāng)”之譽(yù)。6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會(huì)末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國(guó)，徐州稱(chēng)彭城自始起。其后秦末劉邦生于豐縣而長(zhǎng)于沛縣。徐州也是自古以來(lái)兵家必爭(zhēng)之地，現(xiàn)代戰(zhàn)爭(zhēng)中就有以徐州為中心的抗日戰(zhàn)爭(zhēng)徐州會(huì)戰(zhàn)和解放戰(zhàn)爭(zhēng)淮海戰(zhàn)役。沛縣歌風(fēng)臺(tái)沛縣歌風(fēng)臺(tái)代鐘鼓樓建國(guó)后—徐州市春秋時(shí)公元前573年—彭城4000多年前帝堯時(shí)建立的大彭氏國(guó)隋時(shí)設(shè)徐州唐時(shí)徐州與彭城郡多次互易雍正末年為徐州府圖七徐州名稱(chēng)由來(lái)2010年全國(guó)、全省城市評(píng)比中，徐州獲多項(xiàng)殊榮：江蘇省唯一入選的首批國(guó)家裝備制造業(yè)示范基地城市（2010）中國(guó)十佳投資環(huán)境城市排行榜第二位（2010）中國(guó)十大文化品牌城市第十位（徐州彭祖文化）（2010）中國(guó)十大高效政府排行榜第十位（2010）中國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最佳投資城市（2010）中國(guó)十大最具創(chuàng)新力城市（2010）中國(guó)最安全城市26位（2010）（八）投資方優(yōu)勢(shì)1、徐州國(guó)金公司在高素質(zhì)的管理核心的帶領(lǐng)下，擁有各類(lèi)高中級(jí)職稱(chēng)管理人員組成的熟悉行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式且成熟穩(wěn)健的管理團(tuán)隊(duì)，具有綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，能獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)各類(lèi)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。2、公司成立伊始，秉承“高起點(diǎn)、創(chuàng)名牌、塑精品、跨世紀(jì)”的企業(yè)宗旨。以為百姓造優(yōu)質(zhì)、舒適的生活環(huán)境為己任，依靠專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)、嚴(yán)格科學(xué)專(zhuān)業(yè)的現(xiàn)代化管理、高效而多元化的服務(wù)、全新的體制，力求提供高品質(zhì)住宅，力求創(chuàng)造廣泛的知名度和美譽(yù)度，并逐漸成為引領(lǐng)現(xiàn)代居住潮流和嶄新生活方式的領(lǐng)頭羊。3、徐州國(guó)金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司源于國(guó)鑫（香港）有限公司成立的子公司，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資。其母公司國(guó)鑫（香港）有限公司在香港成立，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管道燃?xì)?、礦業(yè)等多種經(jīng)營(yíng)為一體的大型投資經(jīng)營(yíng)集團(tuán)公司。在中國(guó)大陸、香港及海外擁有眾多控股、合資企業(yè)。總部分別設(shè)于中國(guó)香港和深圳，下屬公司及重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在香港、深圳、東莞、吉林、陜西等地。香港國(guó)鑫以雄厚的實(shí)力獲得業(yè)界一致好評(píng)，受到社會(huì)認(rèn)可。如今，香港國(guó)鑫旗下子公司徐州國(guó)金地產(chǎn)攜首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目——“國(guó)金時(shí)代”強(qiáng)勢(shì)進(jìn)主徐州，公司以徐州為發(fā)展基地，努力尋求新德發(fā)展機(jī)遇。本項(xiàng)目更是公司創(chuàng)立品牌，占據(jù)徐州樓市高端的力作。三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（一）區(qū)位優(yōu)勢(shì)1，徐州所處的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的銜接區(qū)域，在區(qū)位上擁有重要的地位。圖八經(jīng)濟(jì)區(qū)位圖2、徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心，是江蘇沿海開(kāi)發(fā)與中部崛起的連接帶和長(zhǎng)三角與環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)板塊的結(jié)合部，具有顯著的東靠西移、南北對(duì)接、雙向開(kāi)放、梯度推進(jìn)的戰(zhàn)略區(qū)位特征，具有集散功能、交通樞紐功能、創(chuàng)新功能、創(chuàng)意功能等顯著的區(qū)域性中心城市功能。徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，在資本、技術(shù)、人才、信息、基礎(chǔ)設(shè)施、交通運(yùn)輸、市場(chǎng)容量、文化活動(dòng)以及居住條件等方面，比區(qū)域內(nèi)其它城市擁有更多優(yōu)勢(shì)，使周邊城市的各種資源、生產(chǎn)要素和生產(chǎn)活動(dòng)相應(yīng)的向自身集聚，從而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益并通過(guò)產(chǎn)業(yè)之間、城市之間、城鄉(xiāng)之間等各種方式在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)散，形成集散循環(huán)經(jīng)濟(jì)。圖九徐州都市規(guī)劃圖3、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的不斷推進(jìn)，徐州市區(qū)的集聚效應(yīng)也將更加強(qiáng)大，吸引周邊五縣居民到市區(qū)購(gòu)房。以徐州都市區(qū)為核心，構(gòu)成徐州都市區(qū)、邳州市區(qū)、新沂市區(qū)、豐縣城區(qū)、沛縣城區(qū)、睢寧縣城區(qū)六個(gè)中心城市發(fā)展區(qū)，形成徐州都市區(qū)——五縣（市）城區(qū)——重點(diǎn)中心鎮(zhèn)——一般鎮(zhèn)的四級(jí)城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。到2020年，全市形成1個(gè)特大城市，5個(gè)中等城市，65個(gè)小城鎮(zhèn).圖十五縣市城區(qū)圖交通優(yōu)勢(shì)1、徐州的交通優(yōu)勢(shì)是不言而喻的。京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)，沿岸建有4個(gè)內(nèi)河大港，年吞吐量達(dá)2000多萬(wàn)噸。隴海、京滬兩大鐵路干線在此交匯，并擁有國(guó)內(nèi)第二大鐵路編組站。公路有5條國(guó)道、20條條省道通過(guò)，在建和擬建的連云港至霍爾果斯等4條高速公路經(jīng)過(guò)徐州。市區(qū)3條環(huán)城路環(huán)繞城區(qū)，市到縣全部通上一級(jí)公路。國(guó)家民航干線機(jī)場(chǎng)徐州觀音機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、昆明、成都、哈爾濱、沈陽(yáng)等11個(gè)城市的航線，形成了水運(yùn)、鐵路、公路、航空的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)體系。如此優(yōu)越的地理交通優(yōu)勢(shì)對(duì)徐州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推進(jìn)作用是毋庸置疑的。圖十一便捷的空間交通體系2、高鐵建設(shè)及鐵路建設(shè)為徐州構(gòu)筑了上至北京，下至上?！?小時(shí)交通圈”和以徐州為中心，宿遷、連云港、宿州、棗莊、淮北、商丘以及濟(jì)寧為周邊的“1小時(shí)交通圈”。3、項(xiàng)目地處鼓樓區(qū)，南處市區(qū)中心，北至京杭大運(yùn)河，東枕京滬鐵路，西接九里山麓，坐擁全市最繁華的彭城廣場(chǎng)、淮海廣場(chǎng)兩大中心商圈和全市重點(diǎn)規(guī)劃的北三環(huán)物流園，在徐州市的商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展中處于舉足輕重的地位。工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，鼓樓區(qū)是老工業(yè)區(qū)，轄區(qū)內(nèi)省部屬工業(yè)企業(yè)100余家，具有工業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。4、鼓樓交通條件優(yōu)越。京滬、隴海兩大鐵路干線在區(qū)內(nèi)交匯，黃金水道京杭大運(yùn)河穿境而過(guò)，轄區(qū)內(nèi)有全國(guó)第二大鐵路編組站、京杭大運(yùn)河沿線第一大港、5條鐵路專(zhuān)用線、四縱六橫城市主干道。中心區(qū)距離繞城高速入口僅10分鐘路程、距離徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅30分鐘路程，鐵路、公路、航運(yùn)交通綜合優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色，是市區(qū)人流、物流、資金流的匯聚中心。5、鼓樓具商貿(mào)業(yè)新興優(yōu)勢(shì)，區(qū)屬商業(yè)企業(yè)華聯(lián)商廈營(yíng)業(yè)規(guī)模居全市之首，八里家具市場(chǎng)帶現(xiàn)已成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群。金地商都將成為全市建設(shè)和管理水平最高的現(xiàn)代化中心商務(wù)區(qū)。鼓樓區(qū)商貿(mào)中心地位基本形成。圖十二中心城區(qū)鼓樓區(qū)軌道交通體系規(guī)劃將進(jìn)一步推動(dòng)徐州市快速的發(fā)展圖十三市區(qū)軌道線規(guī)劃（本案近距于1,2線交匯處）圖十四徐州美麗的故黃河（三）、消費(fèi)能力優(yōu)勢(shì)1、2010年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2866.93億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.9%，增速居全省第一位。其中一二三產(chǎn)分別增長(zhǎng)4.3%、15.7%和13.9%。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額965.25億元，同比增長(zhǎng)18.9％。其中，住宿和餐飲業(yè)零售額增幅第一，增長(zhǎng)20.8％。徐州整體消費(fèi)能力正進(jìn)入快速發(fā)展期，為本項(xiàng)目提供了比較好的安全邊際。2、中心城區(qū)購(gòu)房群體構(gòu)成主要是政府公務(wù)員、事業(yè)單位人員、個(gè)體私營(yíng)者（包括本地及在外地者）、效益優(yōu)良企業(yè)員工（包括管理層及一半員工）、以及周邊城市富裕人群。中心區(qū)有徐州一中、三中等市內(nèi)最著名的重點(diǎn)中學(xué)，在就近入學(xué)的政策背景下，中心區(qū)就擁有了無(wú)可比擬的教育環(huán)境優(yōu)勢(shì)，所以在為了子女就學(xué)而在中心區(qū)購(gòu)房的人數(shù)相對(duì)較多。購(gòu)房群分析如下：中心區(qū)：留戀城市生活的大量中高檔客群；北區(qū)：主城區(qū)疏散的大量中低收入客群；西區(qū)：大量中檔階層的城市換房族；南區(qū)：新城區(qū)帶動(dòng)食品城區(qū)域的發(fā)展，是大量普通消費(fèi)階層的聚集區(qū)；銅山新區(qū)：徐州經(jīng)濟(jì)型別墅的聚集地：東北區(qū)：大量藍(lán)領(lǐng)工人置業(yè)；東區(qū)：未來(lái)城市發(fā)展主方向，大量中檔住宅聚集地；新城區(qū)：依托政府的力量、高起點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和大龍口水庫(kù)周邊優(yōu)美的自然環(huán)境，該板塊將成為徐州未來(lái)新的中高檔物業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。四、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析（一）、周邊開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)分析1、由于綜合優(yōu)勢(shì)和增值潛力強(qiáng)勁，徐州中心城區(qū)正在成為各路開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。市中心的鼓樓區(qū)成交量的增長(zhǎng)趨勢(shì)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，之前無(wú)法與市中心其他區(qū)域無(wú)法抗衡的局面正在得到改觀，隨著其舊城改造的推進(jìn)，其增長(zhǎng)勢(shì)頭開(kāi)始超越其他區(qū)域。2011年各區(qū)1至6月開(kāi)盤(pán)詳情一覽表2、銅山新區(qū)和鼓樓區(qū)是徐州兩大重點(diǎn)區(qū)域，其中銅山新區(qū)新推樓盤(pán)數(shù)量最多，推盤(pán)量處于領(lǐng)先地位。各區(qū)推盤(pán)量分別為銅山新區(qū)13個(gè)、鼓樓區(qū)11個(gè)、云龍區(qū)9個(gè)、泉山區(qū)7個(gè)，金山橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)3個(gè)。5月底各區(qū)均價(jià)情況如下，數(shù)據(jù)來(lái)源為徐州E房網(wǎng)：圖十五項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)情況圖十六項(xiàng)目于市區(qū)交通位置以下為本案周邊在售或已售樓盤(pán)均價(jià)價(jià)格情況：圖十七高價(jià)格地帶3、從價(jià)格分布來(lái)看，項(xiàng)目屬于中心城區(qū)價(jià)格第一梯隊(duì)。本項(xiàng)目在中心區(qū)，交通位置要優(yōu)秀于徐州其它各區(qū)，價(jià)格應(yīng)領(lǐng)跑徐州市場(chǎng)價(jià)格，小區(qū)還帶城市廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目取價(jià)按照住宅9500元-9900/平方米、單身公寓樓8200元/平方米、商鋪15000元/平方米、地下商業(yè)10000元/平方米,相比于其他同檔次樓盤(pán)，價(jià)格比較合理。（二）、項(xiàng)目客戶(hù)市場(chǎng)分析1、徐州目前成型的有三大商業(yè)中心，并以市級(jí)商業(yè)中心彭城廣場(chǎng)商圈為核心呈一線三圈布局。徐州商業(yè)整體上可分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)3個(gè)層面，其中市級(jí)商業(yè)中心為以中山路與淮海路形成的“十字”形軸線為中心的古彭廣場(chǎng)商圈；區(qū)域商業(yè)中心作為市級(jí)商業(yè)中心與居住區(qū)商業(yè)之間過(guò)渡的二級(jí)層面，逐漸形成了火車(chē)站廣場(chǎng)商圈和人民廣場(chǎng)商圈兩個(gè)二級(jí)商圈，而在空間布局上徐州商業(yè)形成了“一線三圈”的格局，三個(gè)商圈皆以淮海路作為中軸線，商業(yè)僅東西兩面向中心聚集。圖十八徐州主要商圈圖2、本項(xiàng)目相鄰于彭城廣場(chǎng)與淮海廣場(chǎng)兩大商業(yè)圈，尤其是彭城廣場(chǎng)作為徐州的市級(jí)商業(yè)中心，擁有約30萬(wàn)方的商業(yè)體量，是徐州商業(yè)商業(yè)氛圍最濃厚、影響力最強(qiáng)的商業(yè)中心，由此給項(xiàng)目帶來(lái)極好的借勢(shì)機(jī)會(huì)。彭城廣場(chǎng)彭城廣場(chǎng)圖十九繁華市級(jí)商業(yè)中心—彭城廣場(chǎng)3、中心區(qū)購(gòu)房群體構(gòu)成主要是政府公務(wù)員、事業(yè)單位人員、個(gè)體私營(yíng)者（包括本地及在外地者）、效益優(yōu)良企業(yè)員工（包括管理層及一半員工）、以及周邊城市富裕人群。中心區(qū)有徐州一中、三中等市內(nèi)最著名的重點(diǎn)中學(xué)，在就近入學(xué)的政策背景下，中心區(qū)就擁有了無(wú)可比擬的教育環(huán)境優(yōu)勢(shì)，所以在為了子女就學(xué)而在中心區(qū)購(gòu)房的人數(shù)相對(duì)較多?？蛻?hù)特征描述：1、年齡介乎35—45歲之間；2、以私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員、事業(yè)單位人員及教師為主；3、對(duì)外來(lái)企業(yè)中高層管理人員有較大吸引；4、文化素質(zhì)高，講究品位，好面子；5、已奠定一定的事業(yè)基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)來(lái)源穩(wěn)定的中高收入人群；6、和那些富豪不同的是，他們還是相當(dāng)理性，注重實(shí)質(zhì)價(jià)值；7、重視居住環(huán)境，對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境不滿(mǎn)，渴望擁有一個(gè)重視社區(qū)環(huán)境與良好物業(yè)管理的居住社區(qū)；8、重視子女教學(xué)，對(duì)項(xiàng)目的學(xué)區(qū)與人文環(huán)境重視。（三）、目標(biāo)客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)力分析1、本項(xiàng)目的住宅平均建筑面積約為90㎡,均價(jià)9900元/㎡，如果加上贈(zèng)送的15平方米，每套8486元/㎡，這個(gè)價(jià)格在徐州中心區(qū)市場(chǎng)有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力；每套住房的總價(jià)為約76萬(wàn)元左右，按首付30%和還款期限為20年計(jì)算，每月還款約在4756元。2、從目前徐州市場(chǎng)來(lái)看，消費(fèi)者普遍接受的價(jià)位在60-100萬(wàn)元之間，基本上是公務(wù)員、教師、醫(yī)生或者是其他的普通工作者，由于本項(xiàng)目擬定的目標(biāo)客戶(hù)群體為徐州中高收入人群，夫妻雙方月平均收入8000元，則擬定的目標(biāo)客戶(hù)群體，完全有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房本項(xiàng)目住宅。3、綜合考慮到本項(xiàng)目所屬地段，項(xiàng)目區(qū)域地理位置、生活環(huán)境等條件優(yōu)越，交通、購(gòu)物、休閑、醫(yī)療、文教等生活配套日益完善齊全，特別是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)好，每套住宅送15平方米左右的面積，得房率高，能迎合擬定目標(biāo)客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)欲，故在滿(mǎn)足市場(chǎng)需求和吸引目標(biāo)客戶(hù)方面具備較大的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目擬定目標(biāo)客戶(hù)群體完全可以消化本項(xiàng)目。徐州國(guó)金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鼓樓區(qū)惠谷陽(yáng)光花園東、黃河南路西原萬(wàn)通釀造廠區(qū)，緊靠故黃河風(fēng)景帶22層高層住宅14層地下商場(chǎng)徐州金港灣項(xiàng)目地塊概況：金港灣項(xiàng)目所用地塊為原萬(wàn)通釀造廠地塊，編號(hào)：2008-39，2008年12月5日取得。施工圖與效果圖施工圖與效果圖（附注：待收到項(xiàng)目方最新圖片后進(jìn)一步更新）1、項(xiàng)目地塊位于鼓樓區(qū)境內(nèi)民主北路、黃河南路、解放北路、大馬路之間，東至原萬(wàn)通釀造廠圍墻邊界、南至現(xiàn)狀路、西至陽(yáng)光惠谷花園、北至黃河南路，緊靠故黃河風(fēng)景帶，周邊三中、樹(shù)人中學(xué)、民主路小學(xué)、大馬路小學(xué)分布四周，距主城商業(yè)中心彭城廣場(chǎng)約1公里，距火車(chē)站僅1.5Km左右，地理位置非常優(yōu)越，屬于徐州老城區(qū)中心地段，東側(cè)有市區(qū)主要交通干道，人流、物流暢通，交通便捷。2、項(xiàng)目占地面積15528平方米，分A地塊和B地塊，A地塊為城市廣場(chǎng)，在政府統(tǒng)一規(guī)劃中，擬建地下商場(chǎng)，面積3488.37平方米；B地塊建成金港灣廣場(chǎng)，擬建2棟20、22層高層住宅，1棟14層高的單身公寓樓。AB地塊緊密相聯(lián)，金港灣廣場(chǎng)和城市廣場(chǎng)一起形成一個(gè)高品位的綜合體，總建筑面積46227.46平方米，其中地上總建筑面積31599.74平方米，地上車(chē)位297個(gè)，地下商業(yè)面積3488.37平方米；該項(xiàng)目容積率為2.977，綠化率大于20%，建筑密度22.34%。3、整個(gè)規(guī)劃以一軸二心形成小區(qū)的大結(jié)構(gòu)。一軸是指沿主入口進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的景觀大道，即小區(qū)的主干道。兩心分別是指小區(qū)中心景觀區(qū)和公共綠地廣場(chǎng)景觀區(qū)。這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)功能明確，互不干擾，通過(guò)主軸的聯(lián)系自然地將居住人群和商業(yè)辦公人群分開(kāi)，方便物業(yè)管理，又能讓小區(qū)的業(yè)主共享城市廣場(chǎng)的奢華。4，目標(biāo)客戶(hù)群為年輕且具有高學(xué)歷的白領(lǐng)階層，和有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求改善住宅環(huán)境的高收入階層的企事業(yè)干部和成功人士，以90－130平米的戶(hù)型為主。建成后將成為徐州的標(biāo)志性建筑，成為徐州一處最靚麗的風(fēng)景。（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶(hù)型定位1、本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為徐州市高檔精品綜合體。項(xiàng)目以A地塊廣場(chǎng)作為引線，2棟22層的小高層住宅，加1棟14層單身公寓樓合圍成一個(gè)小區(qū)利于樓體采光、觀景，且有較好的整體視覺(jué)效果。通過(guò)調(diào)查，徐州市居民接受小高層、高層住宅，認(rèn)為帶電梯住宅具有較高檔次。2、整體設(shè)計(jì)合理，小區(qū)的交通系統(tǒng)以人車(chē)分流為基本目的，結(jié)合人性化設(shè)計(jì)。整個(gè)交通系統(tǒng)由三條流線組成。在沿黃河西路上分設(shè)居住小區(qū)和商業(yè)辦公兩個(gè)主要出入口，并將公共綠地設(shè)計(jì)為綠化廣場(chǎng)。三條流線中商業(yè)及辦公人流主要由黃流西路進(jìn)入綠化廣場(chǎng)，并經(jīng)廣場(chǎng)完成人流集散。車(chē)行流線通赤黃河西路的小區(qū)入口進(jìn)入地塊后一部份直接進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，另一部份則地塊周邊的環(huán)境行使并可路面停車(chē)，避免了與居住人流的交差。而居住人流則沿小區(qū)主要道路通達(dá)各住宅樓和綠化休閑場(chǎng)地，并由步行小道進(jìn)入其中。這樣的產(chǎn)品很好的把握了市場(chǎng)的空白點(diǎn)。3、景觀獨(dú)一無(wú)二，緊挨故黃河邊，視野開(kāi)闊。本身還自帶廣場(chǎng)和小區(qū)園林，在整個(gè)片區(qū)和城中心都是稀有的景觀小區(qū)。小區(qū)內(nèi)結(jié)合出入口設(shè)置了一條主要景觀軸線，軸線貫穿整個(gè)小區(qū)。沿軸線設(shè)置了多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。其中包括有：結(jié)合城市公共綠地設(shè)計(jì)的綠化廣場(chǎng)，它不僅是景觀廣場(chǎng)，還是辦公和商業(yè)人流主要的活動(dòng)空間和集散地；小區(qū)中心景觀廣場(chǎng)，是小區(qū)居民的主要活動(dòng)和休閑空間；小區(qū)宅前綠化景觀帶，既是2、3號(hào)樓的宅前景觀，是小區(qū)主要景觀軸線的廷伸。4、舒適度高，真正滿(mǎn)足高品位生活和豪華辦公環(huán)境享受。住宅90平方三房，贈(zèng)送15平方米，戶(hù)戶(hù)帶入戶(hù)花園；單身公寓樓四梯二套，每層有入戶(hù)大廳，快捷大氣。5、本項(xiàng)目戶(hù)型，住宅共六種戶(hù)型：80平方左右小兩房、90平米左右大兩房、90平米左右小三房，120平米左右中三房、130平米大三房。6、本項(xiàng)目70%的住宅是90平方米的小三房，在徐州市場(chǎng)上真正做到了填補(bǔ)市場(chǎng)空白，加上戶(hù)戶(hù)帶入戶(hù)花園，贈(zèng)送15平米面積，實(shí)惠舒適。商鋪和地下商場(chǎng)，將引進(jìn)高檔有品味的咖啡廳、西餐廳、金鋪等商業(yè)入住，真正成為一個(gè)高尚社區(qū)。鳥(niǎo)瞰圖：商辦樓：小高層：項(xiàng)目戰(zhàn)略基于項(xiàng)目產(chǎn)品和戶(hù)型的定位、目標(biāo)客戶(hù)的定位及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的分析，項(xiàng)目著力于以下機(jī)會(huì)點(diǎn)：致力于滿(mǎn)足徐州中端及中高端置業(yè)群體高品質(zhì)日常居住及生活方式多樣性的需求；項(xiàng)目地段優(yōu)越，項(xiàng)目致力發(fā)展為都市合體，成為鼓樓區(qū)發(fā)展的有力補(bǔ)充與強(qiáng)力推動(dòng)；重視和完善社區(qū)交通、能源、保健等各種服務(wù)體系，考慮引入先進(jìn)的智能化管理方法，積極采用智能性的物業(yè)管理技術(shù)；樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿性項(xiàng)目，補(bǔ)充現(xiàn)有市場(chǎng)，開(kāi)辟藍(lán)海市場(chǎng)；以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升配套品質(zhì)，打造高品質(zhì)多樣性的生活社區(qū)；全面實(shí)景展示未來(lái)生活情景，建立精品樓盤(pán)氣勢(shì)，一舉奠定項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)高端精品形象。六經(jīng)濟(jì)效益分析（一）、項(xiàng)目投資估算編制依據(jù)：1、《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)建（2002）394號(hào)文）；2、《建設(shè)項(xiàng)目總投資及其他費(fèi)用項(xiàng)目組成規(guī)定》；3、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；4、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)三》；5、《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》(GB50500-2008)；6、《江蘇省建筑工程計(jì)價(jià)辦法》；7、《徐州市建設(shè)工程造價(jià)信息》；8、江蘇省、徐州市其它有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目總體數(shù)據(jù)(m2)規(guī)劃用地面積15528總建筑面積46227.46其中：地上建筑面積31763.16地下建筑面積13,645.20住宅21825.16單身公寓樓7746.40綜合樓商鋪1871.86地下商業(yè)建筑4285.24地下車(chē)庫(kù)7866.33容積率3.20建筑密度22.34綠地率33.45地下停車(chē)位297居住戶(hù)數(shù)216居住人口691投資估算項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為19276.08萬(wàn)元，其中前期工程費(fèi)4640.99（含土地成本4392萬(wàn)元）、建安工程費(fèi)7691.81萬(wàn)元、配套工程費(fèi)607.94萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1061.47萬(wàn)元。（二）、財(cái)務(wù)分析1、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程確定(1)、銷(xiāo)售價(jià)格確定綜合考慮本地塊周邊在售項(xiàng)目售價(jià)、周邊二手房?jī)r(jià)格、本項(xiàng)目預(yù)期投資回報(bào)、徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)的未來(lái)價(jià)格預(yù)計(jì)，參考中原代理公司和易居代理公司的估計(jì)，已預(yù)訂住宅平均預(yù)售價(jià)5446元/㎡，未預(yù)訂住宅預(yù)計(jì)可以賣(mài)到11000元/㎡的均價(jià)，單身公寓可以賣(mài)到9000元/㎡的均價(jià)，商鋪可以賣(mài)到15000元/㎡，地下商業(yè)建筑按照10000元/㎡。還有198個(gè)車(chē)位的收入，在此沒(méi)有統(tǒng)計(jì)進(jìn)來(lái)。如果每個(gè)車(chē)位賣(mài)8萬(wàn)元的話，將有1584萬(wàn)元的收入。考慮近期國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控、該樓盤(pán)已部分預(yù)定以及其它風(fēng)險(xiǎn)因素，本報(bào)告對(duì)于銷(xiāo)售價(jià)格綜合選定為：已預(yù)訂住宅按照預(yù)訂時(shí)的平均預(yù)售價(jià)5446元/㎡，未預(yù)訂住宅按照9900元/㎡的均價(jià)，單身公寓按照8200元/㎡的均價(jià)，商鋪按照13800元/㎡，地下商業(yè)建筑按照9800元/㎡，地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位暫不計(jì)收入。(2)、銷(xiāo)售進(jìn)程確定：2009年5月1日中原及國(guó)金銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)，6月1日開(kāi)始接收客戶(hù)預(yù)訂的預(yù)收款，11月1日預(yù)訂住宅12980.10平方米。2011年10月1日國(guó)金銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)，11月1日開(kāi)始接收客戶(hù)預(yù)訂的預(yù)收款，擬于2012年1月18日開(kāi)盤(pán)。2、項(xiàng)目收入根據(jù)上述房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格以及可銷(xiāo)售面積，確定房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為28822.71萬(wàn)元。物業(yè)類(lèi)型戶(hù)數(shù)總面積單價(jià)/平方米銷(xiāo)售額合計(jì)一、住宅21221825.16已預(yù)訂12980.1054467068.96未預(yù)訂8706.0799008619.01二、單身公寓7746.4082006352.05三、綜合樓商鋪1871.85138002583.15四、地下商業(yè)建筑(出租）4285.2498004199.54五、總銷(xiāo)售收入35589.6628822.713、項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入28822.71萬(wàn)元，總投資為19276.08萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用997.50萬(wàn)元，銷(xiāo)售和管理費(fèi)618.87萬(wàn)元，利潤(rùn)為6152.51萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為5229.63萬(wàn)元，項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)為28.46%。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)收入28822.712營(yíng)業(yè)成本19276.083營(yíng)業(yè)稅金及附加1599.664土地增值稅267.025營(yíng)業(yè)利潤(rùn)8203.346所得稅（=5*25%）2050.847稅后利潤(rùn)(=7-8)6152.518凈利潤(rùn)5229.63銷(xiāo)售利潤(rùn)率:28.46%本項(xiàng)目資金來(lái)源主要有三個(gè)渠道：總投入19276.08萬(wàn)元，自有資金投入港幣7000萬(wàn)元（折合人民幣6000萬(wàn)元）、預(yù)售房款投入2752.68萬(wàn)元，銀行借款或其他融資5350萬(wàn)元。如果項(xiàng)目資金出現(xiàn)缺口，將自籌資金解決。來(lái)源金額比例自籌資金自有資金600032.00預(yù)售房款2752.6814.68銀行借款/其他融資535053.32合計(jì)19276.08100%（三）不確定性分析：盈虧平衡分析本項(xiàng)目用盈虧臨界作業(yè)率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）為68.89%，即當(dāng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售量達(dá)到24517.72平方米（平均）時(shí)就可保本，大于24517.72平方米（平均）時(shí)就可盈利。加上已預(yù)訂12980.10平方米，經(jīng)營(yíng)安全狀態(tài)較好,因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大。七、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策(一)政策風(fēng)險(xiǎn)：為抑制城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策:1、1月27日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》；3月6日，發(fā)改委表示，今明兩年將各建1000萬(wàn)套保障房；2、3月9日，住建部宣稱(chēng)，房租將納入調(diào)控范圍；3、3月15日起，徐州市實(shí)行商品房售價(jià)備案制度，半年內(nèi)價(jià)格最多上浮3%；4、3月16日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，5月1日起商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)；5、3月22日，首部中介法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》發(fā)布，4月1日起，中介發(fā)布房源須房主書(shū)面委托，服務(wù)明碼標(biāo)價(jià)。6、3月23日，發(fā)改委決定，自5月1日起降低和規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為。7、徐州市決定，自5月1日起徐州市在主城區(qū)（包括鼓樓、云龍、泉山區(qū)）及新城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施普通商品住房限購(gòu)政策，期限暫定一年。8、5月11日，江蘇省物價(jià)局發(fā)布《江蘇省商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，從5月30日起正式實(shí)施?！都?xì)則》要求，商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)在正式銷(xiāo)售5日前一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源并進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，“一套一標(biāo)”。5月12日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)公布通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未實(shí)行“一套一標(biāo)”，每套處5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒(méi)有違法所得，處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款。9、5月12日，中國(guó)人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)后，存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到21%的歷史新高。10、5月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定立即在全國(guó)開(kāi)展征地拆遷制度規(guī)定落實(shí)情況專(zhuān)項(xiàng)檢查，強(qiáng)化監(jiān)管，嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)，堅(jiān)決制止違法強(qiáng)拆行為，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。5月15日，國(guó)土資源部下發(fā)緊急通知，要求各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)要認(rèn)真做好征地拆遷中矛盾糾紛化解工作。防止簡(jiǎn)單粗暴壓制群眾，引發(fā)惡性和群體性事件發(fā)生。堅(jiān)決防范查處強(qiáng)征強(qiáng)拆等違法行為，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。11、據(jù)5月16日?qǐng)?bào)道，自6月1日開(kāi)始，徐州市將按照新的預(yù)征率、核定征收率，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行征收管理。