天津高標(biāo)準(zhǔn)公廁項(xiàng)目整體定位和規(guī)劃建議課件

公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議謹(jǐn)呈：天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司12/20/2022公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議謹(jǐn)呈：天津市環(huán)境建設(shè)投資有項(xiàng)目背景開發(fā)內(nèi)容天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司，由政府出資，委托環(huán)投公司在2005年天津市內(nèi)建設(shè)15座左右高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性公廁，如果經(jīng)營成功未來幾年會陸續(xù)興建更多類似的高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性公廁。經(jīng)營模式公廁的經(jīng)營模式為“以商養(yǎng)廁”，即初期的建設(shè)投資由政府出資，建成后的物業(yè)一部分作為公廁供人無償使用，一部分作為商業(yè)物業(yè)對外租賃經(jīng)營，用租金收益以及廣告位招商等收益彌補(bǔ)公廁的建設(shè)成本和后續(xù)運(yùn)營成本。地塊背景初步選址23余塊已經(jīng)基本確定，均分布于城市主要交通節(jié)點(diǎn)，人流聚集，通達(dá)性和昭示性良好；23余塊初步選址中10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢，其余用地上有少量民房待拆遷。建筑形式單座公廁的建筑形式為兩層半獨(dú)立建筑。每座公廁的建筑面積約為400-500平米，其中半地下公廁部分約為150平米，地上兩層商業(yè)部分約為350平米。14322項(xiàng)目背景開發(fā)內(nèi)容經(jīng)營模式客戶目標(biāo)解析由于該項(xiàng)目是公建與商業(yè)的復(fù)合體，因此存在兩個層次的目標(biāo)：2政府目標(biāo)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)11.1提升天津市的城市形象1.2滿足廣大市民對城市公共設(shè)施的需求2.1樹立環(huán)投公司的品牌形象

2.2建立可推廣的可經(jīng)營性高標(biāo)準(zhǔn)公廁的運(yùn)營模式2.3通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實(shí)現(xiàn)“以商養(yǎng)廁”3客戶目標(biāo)解析2政府目標(biāo)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)1項(xiàng)目界定城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營 公建項(xiàng)目4項(xiàng)目界定城市4城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的KPI體系根據(jù)客戶目標(biāo)，建立城市小規(guī)模可持續(xù)經(jīng)營公建的KPI體系：公眾形象社會效益指標(biāo)社會示范作用公眾需求滿足城市形象提升經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)生態(tài)效益指標(biāo)環(huán)保與節(jié)能資源回收與再利用公建的高水準(zhǔn)設(shè)施與服務(wù)符合群眾需求的商業(yè)業(yè)態(tài)人文氛圍的營造景觀價(jià)值商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)商業(yè)與公建的協(xié)調(diào)性政策適應(yīng)性環(huán)境適應(yīng)性5城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的KPI體系根據(jù)客戶目標(biāo)，建立城市小解決方案的核心內(nèi)容根據(jù)城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的KPI體系，確定解決方案的核心內(nèi)容。

確立“以商養(yǎng)廁”模式的標(biāo)準(zhǔn)——社會效益保證良好的公眾形象——社會效益保證租金的持續(xù)流入——經(jīng)濟(jì)效益

保證建筑形式的美觀——社會效益保證合理的功能彈性——可持續(xù)發(fā)展保證高水準(zhǔn)的設(shè)施與配套——社會與生態(tài)效益1建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型3選擇合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌6解決方案的核心內(nèi)容根據(jù)城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的KPI體系，本報(bào)告的主要內(nèi)容1業(yè)態(tài)篩選模型23商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測算規(guī)劃設(shè)計(jì)建議7本報(bào)告的主要內(nèi)容1業(yè)態(tài)篩選模型23商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測算規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)篩選模型8業(yè)態(tài)篩選模型8業(yè)態(tài)篩選模型1根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)3根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)2根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)9業(yè)態(tài)篩選模型1根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)3根據(jù)商家的條件確業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)形象要求：為了保證公廁的高標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)選擇形象較好的商業(yè)物業(yè)與之匹配。環(huán)境臟亂、有異味、或缺乏社會效益的業(yè)態(tài)不應(yīng)入選。規(guī)模要求：受項(xiàng)目建筑形式所限，所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適宜規(guī)模應(yīng)在160平米（單層）或350平米（雙層）左右。因此規(guī)模小于150平米或大于350平米的業(yè)態(tài)應(yīng)排除。定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表10業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)形象要求：定業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)判斷各地塊區(qū)位屬性的目的在于按照區(qū)位屬性對地塊分類。經(jīng)營策略選擇：集合式經(jīng)營策略，即具有共同區(qū)位屬性的一類地塊選擇同一種業(yè)態(tài)，進(jìn)行連鎖經(jīng)營；分散式經(jīng)營策略，即對不同的地塊分別考慮，根據(jù)自身的條件選擇不同的業(yè)態(tài)。

區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表判斷各地塊的區(qū)位屬性確定各個地塊擬招租業(yè)態(tài)各地塊周圍的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)需求探討各類地塊進(jìn)行連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)探討各個地塊進(jìn)行分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)經(jīng)營策略選擇集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略探討各個地塊進(jìn)行分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài)11業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)在招商過程中，主要通過商家的需求和條件來確定最終業(yè)態(tài)。例如承租條件、承付租金和承租期限等。招商得到有承租意向的備選商家集合能否滿足承租條件確定最終商家排除該商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租條件否能12業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)招商得到有承租業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表13業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選形象定義業(yè)態(tài)集合本項(xiàng)目的備選業(yè)態(tài)集合為宜于室內(nèi)經(jīng)營的

商業(yè)和服務(wù)業(yè)14定義業(yè)態(tài)集合14業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表15業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選形象根據(jù)形象要求篩選業(yè)態(tài)根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)形象的要求，屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)：商業(yè)形象備選業(yè)態(tài)項(xiàng)目自身?xiàng)l件餐飲特色休閑品牌專賣生活服務(wù)金融服務(wù)網(wǎng)吧建材水產(chǎn)品批發(fā)零售游戲廳…文化用品…小商品批發(fā)業(yè)態(tài)評選漏斗圖電子產(chǎn)品生活零售商務(wù)服務(wù)…被排除業(yè)態(tài)符合要求業(yè)態(tài)16根據(jù)形象要求篩選業(yè)態(tài)根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)形象的要求，屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)不符合形象要求的業(yè)態(tài)容易造成環(huán)境臟亂的：建材零售、洗車修車、小商品批發(fā)等。容易產(chǎn)生異味的：水產(chǎn)品的批發(fā)零售等。容易產(chǎn)生損害社會效益后果的：網(wǎng)吧、游戲廳等。其他公眾形象不好的：成人保健用品、壽衣店、公墓代理等。17不符合形象要求的業(yè)態(tài)17業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表18業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選形象根據(jù)規(guī)模要求篩選業(yè)態(tài)根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模的要求，屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)：物業(yè)規(guī)模備選業(yè)態(tài)項(xiàng)目自身?xiàng)l件餐飲特色休閑品牌專賣生活服務(wù)金融服務(wù)商場報(bào)刊零售家具店健身中心…文化用品…花店業(yè)態(tài)評選漏斗圖電子產(chǎn)品生活零售商務(wù)服務(wù)…被排除業(yè)態(tài)符合要求業(yè)態(tài)19根據(jù)規(guī)模要求篩選業(yè)態(tài)根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模的要求，屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)不符合規(guī)模要求的業(yè)態(tài)經(jīng)營面積通常小于160平米的：報(bào)刊零售、花店、奶站、送水站、照片沖印等。經(jīng)營面積通常大于350平米的：商場、旅館、家具銷售、家電銷售、健身中心、洗浴中心、影劇院等。20不符合規(guī)模要求的業(yè)態(tài)20業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表21業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選形象確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合餐飲類：中餐店、西餐店、快餐店、飲品屋等。服飾類：服裝店、鞋店、飾品店等。生活零售類：便利店、各類食品店、五金日雜店、藥店、化妝品店等。生活服務(wù)類：美容美發(fā)、洗衣店、社區(qū)門診、影樓、婚慶禮儀、室內(nèi)裝潢等。商務(wù)服務(wù)類：訂票中心、文印裝訂、圖文設(shè)計(jì)等。公共服務(wù)類：郵局、銀行、通訊營業(yè)廳等。體育文化類：體育用品商店、文化用品商店、音像店、書店、工藝禮品店、電子數(shù)碼產(chǎn)品、時(shí)尚精品店等。休閑娛樂類：足療保健、KTV、酒吧、茶館等。旅游特色類：紀(jì)念品店、土特產(chǎn)店、箱包店等。22確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合22業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表23業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選形象商業(yè)聚集地是指商鋪連續(xù)長度達(dá)到100米以上，且大多數(shù)規(guī)模在60平米以上。非商業(yè)聚集地不滿足上述條件的即為非商業(yè)聚集地。地塊區(qū)位屬性分類根據(jù)地塊所處的環(huán)境確定該地塊處于商業(yè)聚集地或非商業(yè)聚集地。24商業(yè)聚集地地塊區(qū)位屬性分類根據(jù)地塊所處的環(huán)境確定該地塊處于商商業(yè)聚集地根據(jù)區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為特色商業(yè)型和綜合商業(yè)型。特色商業(yè)型是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)以一種或兩種為主，其他種類業(yè)態(tài)數(shù)量不多，規(guī)模不大。綜合商業(yè)型是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)品種齊全，并無明顯突出者。25商業(yè)聚集地根據(jù)區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為特色商業(yè)非商業(yè)聚集地根據(jù)地塊上現(xiàn)有商業(yè)針對的消費(fèi)人群，將非商業(yè)聚集地分為外向服務(wù)型和內(nèi)向服務(wù)型。外向服務(wù)型是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊外部的流動人口。內(nèi)向服務(wù)型是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊附近的常駐人口。26非商業(yè)聚集地根據(jù)地塊上現(xiàn)有商業(yè)針對的消費(fèi)人群，將非商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地外向服務(wù)型根據(jù)地塊周圍的交通和資源將外向服務(wù)型地塊分為城際交通樞紐類、城內(nèi)交通樞紐類和旅游景點(diǎn)類。內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐類火車站、長途汽車站、輪船碼頭城內(nèi)交通樞紐類城郊干道交匯處、公交車總站、地鐵輕軌站觀光景點(diǎn)類旅游景點(diǎn)、市級廣場、公園、紀(jì)念館、展覽館、博物館27非商業(yè)聚集地外向服務(wù)型城際交通樞紐類27非商業(yè)聚集地外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型

根據(jù)地塊周圍常駐人口的類別將內(nèi)向服務(wù)型地塊分為商務(wù)辦公類、行政事業(yè)類、高校類、居民區(qū)類和特色區(qū)類。商務(wù)辦公類地塊周圍有寫字樓、獨(dú)棟大規(guī)模專營商業(yè)或各類企業(yè)，商業(yè)主要針對的消費(fèi)者為商務(wù)辦公人員。行政事業(yè)類地塊周圍有政府機(jī)關(guān)、大型事業(yè)單位或軍隊(duì)，商業(yè)主要針對的消費(fèi)者為上述機(jī)構(gòu)的工作人員。高校類地塊周圍有高等院校，商業(yè)主要針對的消費(fèi)者為學(xué)生。居民區(qū)類地塊周圍主要是居民生活區(qū)，商業(yè)主要針對當(dāng)?shù)鼐用?。特色區(qū)類如少數(shù)民族聚集區(qū)、外籍人士聚集區(qū)等。28非商業(yè)聚集地外向服務(wù)型商務(wù)辦公類28區(qū)位屬性分類結(jié)果

特色商業(yè)型

商業(yè)聚集地

綜合商業(yè)型城際交通樞紐類

外向服務(wù)型城市交通樞紐類旅游景點(diǎn)類

非商業(yè)聚集地商務(wù)辦公類行政事業(yè)類

內(nèi)向服務(wù)型高校類居民區(qū)類特色區(qū)類29區(qū)位屬性分類結(jié)果業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表30業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選形象區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表

——世聯(lián)模型區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點(diǎn)商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀(jì)念品零售、銀行餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)31區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表

——世聯(lián)模型區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)

區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表判斷各地塊的區(qū)位屬性確定各個地塊擬招租業(yè)態(tài)各地塊周圍的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)需求探討各類地塊進(jìn)行連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)探討各個地塊進(jìn)行分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)經(jīng)營策略選擇集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略探討各個地塊進(jìn)行分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài)32業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)區(qū)位屬性與判斷各地塊的區(qū)位屬性判斷地塊區(qū)位屬性的基本要素是：地塊周圍的商業(yè)環(huán)境、交通狀況、地塊上現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者來源和類別。判斷過程中的注意事項(xiàng)：如果某一地塊上現(xiàn)有商業(yè)的消費(fèi)者既有流動人口又有常駐人口，且二者比例相當(dāng)，則按照“外向服務(wù)型〉內(nèi)向服務(wù)型”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。如果外向服務(wù)型的某一地塊同時(shí)具有兩種細(xì)分屬性，按照“觀光景點(diǎn)〉城際交通樞紐〉城內(nèi)交通樞紐”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。如果內(nèi)向服務(wù)型的某一地塊同時(shí)具有兩種細(xì)分屬性，按照“特色區(qū)〉商務(wù)辦公〉行政事業(yè)〉高?！稻用駞^(qū)”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。33判斷各地塊的區(qū)位屬性判斷地塊區(qū)位屬性的基本要素是：33業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)

區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表判斷各地塊的區(qū)位屬性確定各個地塊擬招租業(yè)態(tài)各地塊周圍商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)需求探討各類地塊進(jìn)行連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)探討各個地塊進(jìn)行分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)經(jīng)營策略選擇集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略探討各個地塊進(jìn)行分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài)34業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)區(qū)位屬性與經(jīng)營策略選擇集合式經(jīng)營策略對具有相同區(qū)位屬性的一類地塊整體考慮，選擇連鎖經(jīng)營模式的適合業(yè)態(tài)，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。分散式經(jīng)營策略對各個地塊分別加以考慮，針對地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求確定不同的業(yè)態(tài)，單獨(dú)招商，單獨(dú)管理。集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略優(yōu)點(diǎn)便于統(tǒng)一管理租戶有利于項(xiàng)目的整體形象招商相對容易風(fēng)險(xiǎn)比較分散缺點(diǎn)對招商能力要求較高風(fēng)險(xiǎn)比較集中不利于統(tǒng)一管理業(yè)態(tài)篩選過程繁瑣在實(shí)際工作中往往將兩種策略結(jié)合起來，互相補(bǔ)充，得到擬招商的備選業(yè)態(tài)集合。35經(jīng)營策略選擇集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略優(yōu)點(diǎn)便于統(tǒng)一管理租集合式經(jīng)營策略當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較集中時(shí)，宜采用此種方式。由于同一類地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍相同，因此可以選取同一種業(yè)態(tài)在這一類地塊上經(jīng)營。有時(shí)某一種業(yè)態(tài)可以同時(shí)適用于兩類甚至三類地塊，例如餐飲、零售，因此也可以在幾類地塊上經(jīng)營同一種業(yè)態(tài)。舉例：地塊A、B、C、D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。地塊上的人流量較大，商業(yè)氛圍一般。首先確定這四個地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－外向服務(wù)型－城市交通樞紐類”，該屬性對應(yīng)的業(yè)態(tài)全集為【餐飲、便利零售】，可以選擇連鎖餐館或連鎖便利店進(jìn)行招租。36集合式經(jīng)營策略當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較集中時(shí)，宜采用此種方式集合式經(jīng)營策略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點(diǎn)商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀(jì)念品零售、銀行餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)地塊分類ABCD37集合式經(jīng)營策略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商分散式經(jīng)營策略當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較分散時(shí)，宜采用此種方式。跟從型——跟從當(dāng)?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài)地塊上現(xiàn)有的商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)比較集中，以兩、三種為主，同時(shí)這兩三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況良好。補(bǔ)充型——補(bǔ)充當(dāng)?shù)厝笔I(yè)態(tài)地塊上某一種基本業(yè)態(tài)明顯供給不足甚至缺失，且消費(fèi)者對該種業(yè)態(tài)的需求迫切。任意型——可以選擇符合當(dāng)?shù)貐^(qū)位屬性的任意業(yè)態(tài)地塊上業(yè)態(tài)品種比較豐富，基本滿足當(dāng)?shù)厝巳旱男枨?；或?dāng)?shù)貛缀鯖]有任何業(yè)態(tài)。38分散式經(jīng)營策略當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較分散時(shí)，宜采用此種方式分散式經(jīng)營策略在招商時(shí)，跟從型和補(bǔ)充型應(yīng)重點(diǎn)考慮目標(biāo)業(yè)態(tài)，任意型則根據(jù)租金高低決定最終租戶。分散式經(jīng)營策略的關(guān)鍵在于根據(jù)不同地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求分別分析，確定當(dāng)?shù)剡m合的業(yè)態(tài)。舉例：地塊A位于某高校正門對面，附近是該高校的教職工家屬區(qū)。道路較窄，兩側(cè)有一些小規(guī)模的底商，面積在30～40平米左右，業(yè)態(tài)種類有餐飲、文化用品、休閑娛樂、時(shí)尚精品店等。首先確定該地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－內(nèi)向服務(wù)型－高校類”，然后對照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對應(yīng)的業(yè)態(tài)全集，得出該地塊缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選擇小型超市或便利店。39分散式經(jīng)營策略在招商時(shí)，跟從型和補(bǔ)充型應(yīng)重點(diǎn)考慮目標(biāo)業(yè)態(tài)，任分散式經(jīng)營策略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點(diǎn)商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀(jì)念品零售、銀行餐飲、商務(wù)服務(wù)公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)地塊類別跟從補(bǔ)充任意A40分散式經(jīng)營策略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)招商得到有承租意向的備選商家集合能否滿足承租條件確定最終商家排除該商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租條件否能41業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)招商得到有承租根據(jù)承租條件篩選租戶如果地塊或建筑本身的現(xiàn)實(shí)條件不能滿足租戶的承租條件，則排除該商家。部分常見業(yè)態(tài)的承租條件業(yè)態(tài)承租條件餐飲排煙道和上下水，大型和高檔餐飲需有停車位便利店部分便利店需有動力電，滿足簡單加工要求娛樂休閑高檔娛樂休閑需有停車位美容中心大型美容中心需要有停車位服飾專賣附近區(qū)域有較濃厚的商業(yè)氛圍房產(chǎn)中介附近區(qū)域沒有同行業(yè)競爭者牙科診所有單獨(dú)的污水處理系統(tǒng)銀行位于商務(wù)辦公區(qū)或新興住宅區(qū)；需選擇街上最好的位置，保證昭示性和人流量；步行10分鐘內(nèi)沒有其他銀行；面積300平米以上。42根據(jù)承租條件篩選租戶業(yè)態(tài)承租條件餐飲排煙道和上下水，大型和高業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)招商得到有承租意向的備選商家集合能否滿足承租條件確定最終商家排除該商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租條件否能43業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)招商得到有承租根據(jù)承租期限與租金綜合考慮確定租戶租金調(diào)整與品牌調(diào)整通常于租約續(xù)簽或租約終止時(shí)間。公共服務(wù)10~20年高檔餐飲7~15年小型餐飲5~8年零售商服3~5年通行承租期44根據(jù)承租期限與租金綜合考慮確定租戶租金調(diào)整與品牌調(diào)整通常于租承租期限與租金的綜合考慮對于形象、規(guī)模都符合要求，但承租期限和租金不同的業(yè)態(tài)，需將租期和租金綜合考慮選擇最終業(yè)態(tài)?？紤]最大化風(fēng)險(xiǎn)，假設(shè)兩次租約之間的空租期為一年。計(jì)算不同業(yè)態(tài)的折算年租金。該方法的假設(shè)前提為該地塊一直出租給承租期相同的同一業(yè)態(tài)，計(jì)算總租期無限長情況下的極限值。若xa/(a+1)>yb/(b+1)，則選擇A業(yè)態(tài)；反之，則選擇B業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)AB承租期(年)ab年租金(萬元)xy折算年租金xa/(a+1)yb/(b+1)折算年租金比較法舉例：某地塊有兩個備選商家——銀行和餐飲，其中銀行的年租金為20萬，租約期為20年；餐飲的年租金為25萬，租約期為3年。根據(jù)上述公式，銀行的折算年租金為19.05萬，餐飲的折算年租金為18.75萬。則應(yīng)選擇銀行為最終租戶。45承租期限與租金的綜合考慮對于形象、規(guī)模都符合要求，但承租期限根據(jù)特殊偏好的修正不同的項(xiàng)目對于最終租戶的業(yè)態(tài)可能有不同的偏好，例如本項(xiàng)目對業(yè)態(tài)的公眾形象特別重視，即不僅要求形象符合最低標(biāo)準(zhǔn)，還希望達(dá)到更好。此時(shí)可以根據(jù)該偏好對折算年租金法進(jìn)行修正。設(shè)偏好修正系數(shù)為r，選取兩個備選商家中符合偏好的一家為比較基準(zhǔn)，即r1=100%，根據(jù)招商方的偏好確定另一家的修正系數(shù)r2。將折算年租金乘以修正系數(shù)，即得到修正后的折算年租金。舉例：某地塊有兩個備選商家——銀行和餐飲，其中銀行的年租金為20萬，租約期為20年；餐飲的年租金為25萬，租約期為5年。但該餐飲的形象一般。根據(jù)上述公式，銀行的折算年租金為19.05萬，餐飲的折算年租金為20.8萬。根據(jù)招商方的偏好，設(shè)定銀行的修正系數(shù)為100%，餐飲的修正系數(shù)為80%，則餐飲的修正后的折算年租金為16.64，據(jù)此選擇銀行為最終商戶。本方法的難點(diǎn)在于根據(jù)招商方的主觀判斷確定商家的偏好修正系數(shù)，帶有強(qiáng)烈的主觀色彩和操作難度，因此一般只適用于條件相差較明顯的兩個備選商家。46根據(jù)特殊偏好的修正不同的項(xiàng)目對于最終租戶的業(yè)態(tài)可能有不同的偏商業(yè)定位與經(jīng)濟(jì)測算47商業(yè)定位與經(jīng)濟(jì)測算47商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測算地塊分類——對23個地塊進(jìn)行分類業(yè)態(tài)篩選——確定23個地塊的業(yè)態(tài)目標(biāo)租戶——描述典型租戶特征租金定位——確定23個地塊的租金經(jīng)濟(jì)測算——估測未來收益48商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測算地塊分類——對23個地塊進(jìn)行分類48地塊分類49地塊分類49按區(qū)位屬性將地塊分類區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點(diǎn)商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域地塊分類15041211140611151205珠江道1103150615071313111111181104121316101217110711081411120714031414廣開四50按區(qū)位屬性將地塊分類區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型業(yè)態(tài)篩選51業(yè)態(tài)篩選51業(yè)態(tài)篩選地塊分類結(jié)果：特色商業(yè)型1綜合商業(yè)型1城際交通樞紐1城內(nèi)交通樞紐3觀光旅游景點(diǎn)0商務(wù)辦公類3行政事業(yè)類1高校類0居民區(qū)類13特殊區(qū)域類0從地塊分類結(jié)果來看，大部分地塊的區(qū)位屬性比較集中。主要集中在居民區(qū)類、城內(nèi)交通樞紐類和商務(wù)辦公類，因此宜采用集合式經(jīng)營策略。但考慮到集合式經(jīng)營策略對招商能力的要求較高，可能在招商過程中遇到一定的困難，本報(bào)告建議以集合式為主，分散式為輔，兩種經(jīng)營策略結(jié)合的方式。52業(yè)態(tài)篩選地塊分類結(jié)果：從地塊分類結(jié)果來看，大部分地塊的區(qū)位屬地塊名稱適合業(yè)態(tài)1504通訊1211多種商業(yè)1406餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)1115、1205、珠江道餐飲、便利零售、汽車配件零售1507、1103、1506餐飲、商務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、辦公耗材1313高檔餐飲、高檔休閑娛樂、銀行、郵局1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)集合式經(jīng)營策略地塊與業(yè)態(tài)對照表53地塊名稱適合業(yè)態(tài)1504通訊1211多種商業(yè)1406餐飲、便集合式經(jīng)營策略根據(jù)不同的地塊類別組合方式，選取不同的主力業(yè)態(tài)，可以得到幾種不同的結(jié)果，例如：組合一餐飲連鎖：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四其他：1504、1211、1313組合二便利店連鎖：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四其他：1504、1211、131354集合式經(jīng)營策略根據(jù)不同的地塊類別組合方式，選取不同的主力業(yè)態(tài)分散式經(jīng)營策略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點(diǎn)商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域地塊類別跟從1504補(bǔ)充11151103150713131111111811041108任意121114061205珠江道150612131610121711071411120714031414廣開四55分散式經(jīng)營策略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商分散式經(jīng)營策略地塊與業(yè)態(tài)對照表對于只有一種適合業(yè)態(tài)的地塊，建議以該種業(yè)態(tài)為重點(diǎn)招商對象。地塊名稱適合業(yè)態(tài)1504通訊1211多種商業(yè)1406餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售1115便利店1205、珠江道餐飲、便利零售、汽車配件零售1507、1103餐飲1506餐飲、商務(wù)服務(wù)、通訊，郵局，銀行，辦公耗材1313高檔餐飲、高檔休閑娛樂1104、1108、1111、1118便利店1213、1610、1217、1107、1411、1207、1403、1414、廣開四生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂56分散式經(jīng)營策略地塊名稱適合業(yè)態(tài)1504通訊1211多種商業(yè)1確定各個地塊的擬招租業(yè)態(tài)根據(jù)每類地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)集合，以及各個地塊上現(xiàn)有的業(yè)態(tài)種類以及消費(fèi)需求，列出各地塊的擬招租業(yè)態(tài)。紅色字體的為重點(diǎn)推薦業(yè)態(tài)，藍(lán)色字體的為一般推薦業(yè)態(tài)，灰色字體的為可選業(yè)態(tài)。地塊名稱擬招租業(yè)態(tài)1313高檔中餐廳、高檔休閑娛樂1504通訊1406餐飲、便利店、旅游特色零售、藥店、銀行1403便利店、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售1411大眾餐飲、便利店、銀行、郵局1507餐飲、郵局、通訊營業(yè)廳1414餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1506餐飲、辦公用品、郵局、通訊營業(yè)廳1610餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售廣開四餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1211服飾專賣、餐飲、銀行、其他1207郵局、眼鏡店、其他生活服務(wù)與零售57確定各個地塊的擬招租業(yè)態(tài)根據(jù)每類地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)集合，以及各個確定各個地塊的擬招租業(yè)態(tài)地塊名稱擬招租業(yè)態(tài)1213餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1217餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1205快餐、便利店、汽車配件零售珠江道快餐、便利店、汽車配件零售1115便利店、快餐1103餐飲、銀行、郵局1104便利店、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售1107餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1108便利店、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售1111便利店、大眾餐飲、美容健身、其他生活服務(wù)1118便利店、大眾餐飲、銀行、其他生活服務(wù)與零售續(xù)前表58確定各個地塊的擬招租業(yè)態(tài)地塊名稱擬招租業(yè)態(tài)1213餐飲、便利目標(biāo)租戶59目標(biāo)租戶59典型租戶選擇品牌商家和連鎖商家的另一好處就是這些租戶往往有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支持和技術(shù)支持，因此可以在一定程度上保證租金的穩(wěn)定性，減小風(fēng)險(xiǎn)。為了進(jìn)一步保證項(xiàng)目的公眾形象，建議在選擇租戶時(shí)盡量選擇具有一定品牌效應(yīng)的商家。為了配合集合式經(jīng)營策略，建議在選擇餐飲和便利店品牌時(shí)盡量選擇連鎖經(jīng)營品牌。1偏重品牌商家2偏重連鎖商家60典型租戶1偏重品牌商家2偏重連鎖商家60餐飲類根據(jù)客戶目標(biāo)和項(xiàng)目本體的條件，推薦如下品牌的各類商家以供選擇：類別咖啡館咖啡館泡沫紅茶館實(shí)例圖片星巴克上島咖啡仙蹤林選址要求商場、辦公樓、高檔住宅區(qū)、商圈；面積20m2以上一般選址位于高檔住宅及寫字樓的底商，至少有15個停車位。面積300—500平米之間周邊商業(yè)氛圍好，希望有較長的臨街面。有可見度高的廣告位。面積120平米以上61餐飲類類別咖啡館咖啡館泡沫紅茶館實(shí)例星巴克上島咖啡仙蹤林選餐飲類項(xiàng)目美式西餐西式自助西式快餐實(shí)例圖片樂杰士好倫哥德克士選址要求周邊商業(yè)氛圍好，希望平層。面積400-500平米周邊商業(yè)氛圍好，有獨(dú)立出入口，有可見度高的廣告位。面積300-500平米周邊商業(yè)氛圍好，希望平層，但兩層也可，柱子不能太多。面積最少200-300平米62餐飲類項(xiàng)目美式西餐西式自助西式快餐實(shí)例樂杰士好倫哥德克士選餐飲類項(xiàng)目中式快餐中式快餐中式快餐實(shí)例圖片永和大王馬蘭拉面老家肉餅暫無圖片暫無圖片選址要求周邊商業(yè)氛圍好，人流量大。面積150-200平方米人流量相對較大的位置，面對客戶群較為年輕，一般設(shè)在醫(yī)院、學(xué)校及寫字樓附近面積150-250平米位置以城市交通干線、主要商業(yè)區(qū)域、大的居民小區(qū)的中心位置為首選面積200-800平米63餐飲類項(xiàng)目中式快餐中式快餐中式快餐實(shí)例永和大王馬蘭拉面老家便利零售類類別便利店式精品超市低價(jià)折扣店便利店實(shí)例圖片7-11便利店迪亞天天聯(lián)華快客選址要求有動力電在一層周邊有白領(lǐng)及外國人使用面積130-160平米有動力電、上下水，周邊為普通住宅區(qū)即可面積100平米左右位于新興居民住宅區(qū)內(nèi)，底商面積20-200平米64便利零售類類別便利店式精品超市低價(jià)折扣店便利店實(shí)例7-11便便利零售類類別便利店便利店小型超市實(shí)例圖片物美便利店超市發(fā)便利店華聯(lián)超市暫無圖片選址要求緊鄰公交車站，地鐵口，有上下水，滿足用電要求，周邊住戶最好在1500戶以上；面積100平米--200平米位于住宅區(qū)內(nèi)或公交車站附近，有一定的人流量。面積70-80平米左右位于居民區(qū)、交通主干道、城市商業(yè)中心、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部。面積大于150平米65便利零售類類別便利店便利店小型超市實(shí)例物美便利店超市發(fā)便利店其他零售類類別藥店服飾專營店眼鏡店實(shí)例圖片金象大藥房真維斯專賣雪亮眼鏡選址要求新興大型住宅區(qū)內(nèi)以及高校、醫(yī)院附近。面積100平米以上一級商業(yè)地段臨街80平米以上使用面積門寬6米以上有戶外廣告100-200平米使用面積臨街鋪位有上下水有戶外廣告位其他商家嘉世堂藥店全新大藥房……佐丹奴專賣李寧運(yùn)動專賣……寶島眼鏡光明島眼鏡大明眼鏡……66其他零售類類別藥店服飾專營店眼鏡店實(shí)例金象大藥房真維斯專賣雪休閑類類別美容中心休閑書吧實(shí)例圖片思妍麗光合作用選址要求面積在200-700之間有上下水對承載力及點(diǎn)容量無特殊要求成熟學(xué)園區(qū)或商業(yè)區(qū)，200~500平米，對周遍人群素質(zhì)要求較高其他商家自然美生活館雅芳美容中心……雕刻時(shí)光行攝匆匆……67休閑類類別美容中心休閑書吧實(shí)例思妍麗光合作用選址面積在200服務(wù)類類別商務(wù)中心洗衣店實(shí)例商務(wù)中心福奈特洗衣連鎖店圖片選址要求在寫字樓內(nèi)部或附近，有電話網(wǎng)絡(luò)接口面積100平米左右地面靜負(fù)荷865Kg/m2動負(fù)荷1018Kg/m2

水流量10L/分鐘380v電壓40KW以上面積70-120m2

層高2.80m以上其他商家榮昌洗染三洋干洗……68服務(wù)類類別商務(wù)中心洗衣店實(shí)例商務(wù)中心福奈特洗衣連鎖店圖片選址租金定位69租金定位69現(xiàn)有業(yè)態(tài)的平均租金各地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)的平均租金（一層街鋪）：由于本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模較小，無法在區(qū)域內(nèi)建立價(jià)值標(biāo)桿，因此在定價(jià)時(shí)需參照市場上的平均價(jià)格。地塊名稱平均日租金地塊名稱平均日租金13131.2512131.915042-412171.67140621205--14031.3珠江道1.671411111151.8-2.21507211032-2.51414--11041.5-215061.6711071.2-1.416101.8511081-1.5廣開四1.811112121141118212072單位：元/日*平方米70現(xiàn)有業(yè)態(tài)的平均租金地塊名稱平均日租金地塊名稱平均日租金131針對不同地塊的租金定位由于二層商鋪的租金低于一層，通常為一層租金的60%，則兩層商鋪的平均租金應(yīng)為一層層街鋪的（1+60%）/2=80%各地塊的租金定位參見右表，可隨具體情況稍作浮動，但所有地塊的平均租金建議不低于1.5元/日*平方米。地塊名稱平均日租金地塊名稱平均日租金1313112131.5215042.412171.3414061.61205--14031.04珠江道1.3414110.811151.615071.611031.81414--1104115061.3411071.0416101.5711081廣開四1.4811111.612113.211181.612071.6總平均1.5單位：元/日*平方米71針對不同地塊的租金定位地塊名稱平均日租金地塊名稱平均日租金1連鎖經(jīng)營租金定位若選擇連鎖租戶，則應(yīng)根據(jù)租金的平均水平確定統(tǒng)一的租金。由23個地塊的平均可實(shí)現(xiàn)租金的分布可以看出，該23個地塊的租金以1.5元/天*平方米為軸線上下浮動。建議以1.5元/天*平方米作為連鎖店租戶的最低租金水平。橫軸為23個地塊縱軸為平均租金水平，單位1.5元/天*平方米72連鎖經(jīng)營租金定位若選擇連鎖租戶，則應(yīng)根據(jù)租金的平均水平確定統(tǒng)經(jīng)濟(jì)測算73經(jīng)濟(jì)測算73單座可經(jīng)營公廁年收入預(yù)測表項(xiàng)目依據(jù)收入（元）商業(yè)租金按照均價(jià)1.5元/天*平方米，面積350平方米，每月30天計(jì)算。假設(shè)空置率為1/12，即每年實(shí)際出租11個月。173，250樓頂廣告位單價(jià)按照23個地塊上可實(shí)現(xiàn)的平均價(jià)格水平計(jì)算，約1500元/平方米*年。面積按照長30米（兩塊），高2米計(jì)算。90，000合計(jì)263，25074單座可經(jīng)營公廁年收入預(yù)測表項(xiàng)目依據(jù)收入（元）商業(yè)租金單座可經(jīng)營公廁年固定支出分析表項(xiàng)目依據(jù)收入（元）物業(yè)管理費(fèi)見附表70960商業(yè)租金稅費(fèi)房產(chǎn)稅12%營業(yè)稅及附加5.5%30，319廣告牌租金稅費(fèi)營業(yè)稅及附加5.5%4，950合計(jì)106,22975單座可經(jīng)營公廁年固定支出分析表項(xiàng)目依據(jù)收入（元）物業(yè)不固定支出分析表項(xiàng)目金額（元）發(fā)生時(shí)間公廁潔具更換20000自經(jīng)營期第一年起每5年一次公廁內(nèi)部裝修40000自經(jīng)營期第一年起每8年一次注：公廁潔具折舊標(biāo)準(zhǔn)參照酒店、餐飲等服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。公廁內(nèi)部裝修折舊標(biāo)準(zhǔn)參照酒店裝修5年折舊、住宅裝修10年折舊的標(biāo)準(zhǔn)取中間值。外立面建議采用質(zhì)優(yōu)的天然石材，使用壽命在30年以上。76不固定支出分析表項(xiàng)目金額（元）發(fā)生時(shí)間公廁潔具更換20000單座公廁總成本分析根據(jù)《固定資產(chǎn)折舊分類表》，參照商業(yè)流通企業(yè)經(jīng)營用房屋的折舊年限，確定本項(xiàng)目房產(chǎn)的折舊年限為30年。項(xiàng)目金額（元）一人員支出

1工資13200.002福利費(fèi)4000.003社保費(fèi)5760.00二清潔耗材2400.00三維修費(fèi)4000.00四水費(fèi)27000.00五電費(fèi)12000.00六供暖費(fèi)2600.00七折舊

1房屋折舊32000.002潔具折舊4000.003內(nèi)部裝修折舊5000.00八稅費(fèi)1租金稅費(fèi)30319.002廣告位稅費(fèi)4950.00九總成本147229.00

77單座公廁總成本分析根據(jù)《固定資產(chǎn)折舊分類表》，參照商業(yè)流通企現(xiàn)金流量表

貼現(xiàn)率取6%，單位：元年度現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值200501000000-1000000-1000000-1000000-10000002006263250106229157021-842979148133-8518672007263250106229157021-685958139748-7121192008263250106229157021-528937131837-5802812009263250106229157021-371916124375-4559062010263250126229137021-234895102390-3535162011263250106229157021-77874110693-242822201226325010622915702179147104427-138394201326325014622911702119616873420-64974201426325010622915702135318992940279672015263250126229137021490210765121044792016263250106229157021647231827171871952017263250106229157021804252780352652302018263250106229157021961273736183388472019263250106229157021111829469450408298202026325012622913702112553155717446547278現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表

續(xù)前表年度現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值20212632501462291170211372336460645115372022263250106229157021152935758312569849202326325010622915702116863785501162486020242632501062291570211843399518976767582025263250126229137021198042042723719482202626325010622915702121374414618876567020272632501062291570212294462435748092442028263250106229157021245148341108850352202926325014622911702125685042890287925320302632501262291370212705525319259111792031263250106229157021286254634515945694203226325010622915702130195673256197825520332632501062291570213176588307181008973203426325010622915702133336092897910379532035263250106229157021349063027339106529279現(xiàn)金流量表

靜態(tài)收益分析由于每年的靜態(tài)收益情況相同，僅以一年為例進(jìn)行分析。項(xiàng)目金額（元）總收入263250總成本147229利潤116021利潤率44%本項(xiàng)目的利潤率約為44%，因此項(xiàng)目可行。由現(xiàn)金流量表可以看出，從第七年即2012年開始，累計(jì)凈現(xiàn)金流量為正，即靜態(tài)成本回收期為7年。80靜態(tài)收益分析由于每年的靜態(tài)收益情況相同，僅以一年為例進(jìn)行分析動態(tài)收益分析指標(biāo)表IRRNPV動態(tài)回收期14.89%1,004,9928.70在租金定位1.5元/平方米*天，初始投資為100萬元/座的前提下，對項(xiàng)目的動態(tài)收益分析結(jié)果如下：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為14.89%，明顯高于銀行的中長期貸款利率，因此項(xiàng)目可行。項(xiàng)目可以帶來的預(yù)期收益的現(xiàn)值約為100萬元。項(xiàng)目將在建成后的第9年，即2014年收回成本。81動態(tài)收益分析指標(biāo)表IRRNPV動態(tài)回收期14.89%1,00累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值表橫軸為時(shí)間，從經(jīng)營期開始計(jì)算?？v軸為累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，單位為萬元。82累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值表橫軸為時(shí)間，從經(jīng)營期開始計(jì)算。82拆遷補(bǔ)償費(fèi)的影響其他參數(shù)保持不變IRRNPV動態(tài)回收期0.67%-1,825,197/如果由企業(yè)擔(dān)負(fù)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，則每座公廁的初始投資為400萬元，對項(xiàng)目的動態(tài)收益分析結(jié)果如下：項(xiàng)目的凈現(xiàn)值NPV為負(fù)值，內(nèi)部收益率IRR0.67%遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于貼現(xiàn)率，這意味著在項(xiàng)目折舊期限內(nèi)不可能收回成本，因此項(xiàng)目不具有可行性。83拆遷補(bǔ)償費(fèi)的影響其他參數(shù)保持不變IRRNPV動態(tài)回收期0.6其它因素的影響IRRNPV動態(tài)回收期16.99%1,263,4857.31由于水費(fèi)在公廁的物業(yè)管理支出中占比較大的比重，因此如果采用中水系統(tǒng)，可以大大降低公廁的運(yùn)營成本。按照中水1.1元/噸的價(jià)格計(jì)算，公廁的年運(yùn)營成本從70960元降至51045元，對項(xiàng)目的動態(tài)收益分析結(jié)果如下：項(xiàng)目將在建成后的第8年，即2013年收回成本，比使用普通用水的情況下提前一年半收回成本。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為16.99%，明顯高于使用普通用水情況下的內(nèi)部收益率。項(xiàng)目可以帶來的預(yù)期收益的現(xiàn)值約為126萬元，比使用普通用水的情況下增加了26%。84其它因素的影響IRRNPV動態(tài)回收期16.99%1,263,租金水平對各指標(biāo)的影響在其他參數(shù)不變，只有租金發(fā)生變化時(shí)計(jì)算不同情況下的動態(tài)收益指標(biāo)。租金收入IRR動態(tài)回收期1.517325014.89%8.701.618480016.11%7.921.719635017.32%7.111.820790018.53%6.571.921945019.72%6.122.023100020.91%5.732.124255022.10%5.372.225410023.28%5.082.326565024.46%4.792.427720025.63%4.532.528875026.81%4.30租金單位為元/平方米*天收入單位為元動態(tài)回收期單位為年85租金水平對各指標(biāo)的影響在其他參數(shù)不變，只有租金發(fā)生變化時(shí)計(jì)算租金對動態(tài)回收期的影響由租金與動態(tài)回收期的關(guān)系曲線不難看出，在1.5-1.7元/平方米*天的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，隨租金的緩慢提高，動態(tài)回收期迅速下降。因此建議租金可以在此區(qū)間內(nèi)選擇。橫軸為租金，單位為元/平方米*天縱軸為動態(tài)回收期，單位為年86租金對動態(tài)回收期的影響由租金與動態(tài)回收期的關(guān)系曲線不難看出，規(guī)劃設(shè)計(jì)建議87規(guī)劃設(shè)計(jì)建議87規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則根據(jù)項(xiàng)目主題給出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則和具體內(nèi)容：原則一建筑形式力求美觀、和諧，同時(shí)兼顧細(xì)節(jié)和主題上的統(tǒng)一原則二以突出商業(yè)為主，保證公廁高標(biāo)準(zhǔn)，處理好兩者之間關(guān)系88規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則根據(jù)項(xiàng)目主題給出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則和具體內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則——建筑形式力求美觀、和諧，同時(shí)兼顧細(xì)節(jié)和主題上的統(tǒng)一為了提升城市形象，增添新的城市景觀，本項(xiàng)目的建筑形式應(yīng)力求美觀，針對不同地塊選取與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格。為了樹立統(tǒng)一的品牌形象，建議使用統(tǒng)一的建筑符號。89規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則——建筑形式力求美觀、和諧，同時(shí)兼顧細(xì)節(jié)和主規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則——以突出商業(yè)為主，保證公廁高標(biāo)準(zhǔn)，處理好兩者之間關(guān)系保證經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)社會效益以突出商業(yè)為主只有保證商業(yè)的可盈利性，才能真正實(shí)現(xiàn)“以商養(yǎng)廁”，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)以商業(yè)為主。保證公廁的高標(biāo)準(zhǔn)高標(biāo)準(zhǔn)公廁是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目社會效益的關(guān)鍵，是提升天津市城市形象的重要因素，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)保證公廁高標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)與公廁的和諧為了同時(shí)保證商業(yè)的可盈利性和公廁的高標(biāo)準(zhǔn)，必須處理好兩者之間的布局關(guān)系，使之和諧發(fā)展。90規(guī)劃設(shè)計(jì)建議原則——以突出商業(yè)為主，保證公廁高標(biāo)準(zhǔn)，處理好兩規(guī)劃設(shè)計(jì)建議內(nèi)容建筑布局外部交通建筑外觀內(nèi)部空間內(nèi)部裝修建筑規(guī)劃建筑單體配套設(shè)備91規(guī)劃設(shè)計(jì)建議內(nèi)容建筑布局外部交通建筑外觀內(nèi)部空間內(nèi)部裝修建筑建筑布局盡可能提高商業(yè)價(jià)值92建筑布局盡可能提高商業(yè)價(jià)值92建筑布局——增加臨街面的長度為了增強(qiáng)建筑的昭示性，提升商業(yè)價(jià)值，應(yīng)盡可能增加建筑單體的臨街面。當(dāng)位于兩條道路交叉口時(shí)，應(yīng)選擇有效人流量大的道路為參照道路。93建筑布局——增加臨街面的長度為了增強(qiáng)建筑的昭示性，提升商業(yè)價(jià)建筑布局——抬高入口處的地面為了提高商業(yè)的進(jìn)入便利性，進(jìn)而提升商業(yè)價(jià)值，建議利用外延式臺階抬高入口處的地面，使首層看起來更接近地面。94建筑布局——抬高入口處的地面為了提高商業(yè)的進(jìn)入便利性，進(jìn)而提外部交通以突出商業(yè)為主兼顧公廁的便利性95外部交通以突出商業(yè)為主95公廁與商業(yè)入口布置商業(yè)入口布置在單體較長的一面（有效臨街面），而公廁入口布置在較短的一面。右側(cè)行走的人流遇見的第一個入口應(yīng)為商業(yè)入口。情形一當(dāng)物業(yè)位于單條道路一側(cè)時(shí)商業(yè)入口公廁入口人流方向高標(biāo)準(zhǔn)公廁96公廁與商業(yè)入口布置情形一當(dāng)物業(yè)位于單條道路一側(cè)時(shí)商業(yè)公廁與商業(yè)入口布置情形二當(dāng)物業(yè)位于兩條道路交叉口時(shí)高標(biāo)準(zhǔn)公廁高標(biāo)準(zhǔn)公廁商業(yè)入口公廁入口人流方向97公廁與商業(yè)入口布置情形二當(dāng)物業(yè)位于兩條道路交叉口時(shí)高建筑外觀以美觀為前提，保證與周圍環(huán)境相和諧符合一定的建筑主題，便于統(tǒng)一識別98建筑外觀以美觀為前提，保證與周圍環(huán)境相和諧98項(xiàng)目主題由于本項(xiàng)目的重要目標(biāo)之一是提升天津市的城市形象，我們建議為本項(xiàng)目的一系列建筑確定統(tǒng)一的主題，以概念引導(dǎo)設(shè)計(jì)。模仿世界著名建筑設(shè)計(jì)大師的手筆，采擷大師們建筑藝術(shù)中的精華，打造一系列富有特色的建筑物，使本項(xiàng)目真正成為“建筑藝術(shù)博覽會”的濃縮景觀。建筑藝術(shù)博覽會99項(xiàng)目主題由于本項(xiàng)目的重要目標(biāo)之一是提升天津市的城市形象，我們項(xiàng)目主題典型建筑風(fēng)格及其建筑理念：建筑風(fēng)格建筑理念適合的地塊性質(zhì)自然風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑本身的自然，以及與自然的親和、融合公園現(xiàn)代風(fēng)格富有創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和材料商務(wù)區(qū)、交通樞紐后現(xiàn)代風(fēng)格用裝飾使建筑與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)住宅區(qū)………………100項(xiàng)目主題建筑風(fēng)格建筑理念適合的地塊性質(zhì)自然風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑本身的符合項(xiàng)目主題的建筑外觀不同建筑風(fēng)格作品：自然風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格后現(xiàn)代風(fēng)格……123101符合項(xiàng)目主題的建筑外觀不同建筑風(fēng)格作品：123101新穎獨(dú)特的建筑細(xì)節(jié)利用各種新穎獨(dú)特的建筑小品，使之與主題中的不同建筑風(fēng)格相輔相成。例如：1.門廊和廊柱2.入口處的小花壇3.外延的雨棚4.緊貼外立面的裝飾性欄桿2134102新穎獨(dú)特的建筑細(xì)節(jié)利用各種新穎獨(dú)特的建筑小品，使之與主題中的統(tǒng)一的建筑符號在不同地塊的建筑周圍添加同一系列的建筑小品，根據(jù)建筑本身的顏色和外觀選擇建筑小品的顏色和形狀配置，既保證了與建筑本身的協(xié)調(diào)，又容易形成統(tǒng)一的視覺印象。132103統(tǒng)一的建筑符號在不同地塊的建筑周圍添加同一系列的建筑小品，根統(tǒng)一的建筑符號在公廁入口所在墻面上添加同一系列的色彩塊或色彩帶，顏色根據(jù)不同建筑的墻體顏色而定，但幾何圖案的排布應(yīng)保證相同的風(fēng)格。132104統(tǒng)一的建筑符號在公廁入口所在墻面上添加同一系列的色彩塊或色彩統(tǒng)一的建筑符號利用醒目的掛鐘作為統(tǒng)一的建筑符號，根據(jù)不同建筑本身的顏色選擇鐘的背景顏色，既實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一又為廣大市民創(chuàng)造了便利。105統(tǒng)一的建筑符號利用醒目的掛鐘作為統(tǒng)一的建筑符號，根據(jù)不同建筑外立面顏色及材質(zhì)顏色：材質(zhì)：采用與周圍環(huán)境相和諧的色彩，色調(diào)鮮明但不突兀，建議使用較柔和的顏色。外墻裝修應(yīng)體現(xiàn)品質(zhì)感，建議使用啞光釉面瓷質(zhì)外墻磚。選擇中等偏上檔次的品牌，例如臺灣的“冠軍”牌等，價(jià)格50-60元/平方米。106外立面顏色及材質(zhì)采用與周圍環(huán)境相和諧的色彩，色調(diào)鮮明但不突兀內(nèi)部空間公廁的內(nèi)部空間以舒適、實(shí)用為前提商業(yè)的內(nèi)部空間以保證靈活性為前提107內(nèi)部空間公廁的內(nèi)部空間以舒適、實(shí)用為前提107平面空間劃分公廁部分建議設(shè)計(jì)較大的公共休息空間，適當(dāng)減少衛(wèi)生間內(nèi)部過廳的面積，只要保證1.2米的走道寬度即可。本表格中的面積均指建筑面積。分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

地下層休息廳30-35150女衛(wèi)生間廁位間45-50盥洗間8-10男衛(wèi)生間廁位間35-40盥洗間6-8管理間10-12儲物間2-3首層男殘疾人衛(wèi)生間6-7160-180女殘疾人衛(wèi)生間5-6商鋪150-160二層商鋪160-180160-180108平面空間劃分分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)休息廳30-衛(wèi)生間細(xì)分面積組合參照五星級旅游公廁的設(shè)計(jì)要求。本表格中的面積均指使用面積。功能空間細(xì)分空間面積（㎡）數(shù)量小計(jì)面積（㎡）總面積（㎡）女衛(wèi)生間大便蹲廁位1.5*1.2814.435-40大便坐廁位1.5*1.223.6母嬰獨(dú)立衛(wèi)生間1.5*1.612.4老年人廁位1.5*1.612.4清掃用水池1.511.5走道及過廳12-15112-15男衛(wèi)生間大便蹲廁位1.5*1.25930-35大便坐廁位1.5*1.223.6小便廁位0.6*0.883.8老年人廁位1.5*1.612.4清掃用水池1.511.5走道及過廳12-15112-15109衛(wèi)生間細(xì)分面積組合功能空間細(xì)分空間面積（㎡）數(shù)量小計(jì)面積（商業(yè)內(nèi)部大平面空間為了滿足多種業(yè)態(tài)的要求，內(nèi)部空間應(yīng)盡可能完整，避免分割。從而保證空間劃分的靈活性，提升商業(yè)價(jià)值。110商業(yè)內(nèi)部大平面空間為了滿足多種業(yè)態(tài)的要求，內(nèi)部空間應(yīng)盡可能完設(shè)立獨(dú)立的外部樓梯為了滿足商業(yè)物業(yè)的彈性要求，預(yù)留首層和二層商業(yè)分割的可能性，建議設(shè)立獨(dú)立的外部樓梯，可以直接到達(dá)二層。111設(shè)立獨(dú)立的外部樓梯為了滿足商業(yè)物業(yè)的彈性要求，預(yù)留首層和二層內(nèi)部裝修公廁的內(nèi)部裝修應(yīng)滿足高標(biāo)準(zhǔn)的要求商業(yè)內(nèi)部裝修盡量簡化或不裝修112內(nèi)部裝修公廁的內(nèi)部裝修應(yīng)滿足高標(biāo)準(zhǔn)的要求112公廁內(nèi)部的裝修為了與高標(biāo)準(zhǔn)公廁的形象相符，建議內(nèi)部裝修的檔次為中檔偏上，并以安全、實(shí)用為前提。項(xiàng)目材質(zhì)檔次參考價(jià)格室內(nèi)頂棚塑鋼板或鋁扣板吊頂中檔偏上100-150元/平方米室內(nèi)墻面瓷磚到頂中檔偏上50-60元/平方米室內(nèi)地面防滑地磚中檔偏上80-100元/平方米廁位隔板及門塑鋼板中檔偏上100-150元/平方米洗手池臺面大理石或花崗巖中檔偏上200-250元/平方米113公廁內(nèi)部的裝修項(xiàng)目材質(zhì)檔次參考價(jià)格室內(nèi)頂棚塑鋼板或鋁扣板吊頂潔具配置標(biāo)準(zhǔn)由于公共廁所的使用頻率較高，折損速度較快，因此不建議使用過于高檔的便器。由于洗面盆置于較明顯位置，一定程度上反映了公廁的檔次，因此建議采用高檔品牌，如美標(biāo)、科勒、TOTO等。項(xiàng)目檔次數(shù)量參考價(jià)格座便器中檔9，（女2、男2、母嬰1、女老年1、男老年1、女殘1、男殘1）800-1000元蹲便器中檔13，（女8、男5）200-400元小便器中檔偏上9，（男8、男殘1）400-500元洗面盆高檔8，（女3、男2、母嬰1、女殘1、男殘1）300-500元114潔具配置標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目檔次數(shù)量參考價(jià)格座便器中檔9，（女2、男2、內(nèi)部裝修實(shí)例圖片1.小便站位設(shè)計(jì)2.休息廳設(shè)計(jì)3.廁位間設(shè)計(jì)123115內(nèi)部裝修實(shí)例圖片123115內(nèi)部裝修實(shí)例圖片1.入口處局部設(shè)計(jì)2.入口處局部設(shè)計(jì)3.入口處局部設(shè)計(jì)132116內(nèi)部裝修實(shí)例圖片132116配套設(shè)備商業(yè)內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)體現(xiàn)靈活性，適應(yīng)不同的業(yè)態(tài)公廁內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)滿足高標(biāo)準(zhǔn)的要求117配套設(shè)備商業(yè)內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)體現(xiàn)靈活性，適應(yīng)不同的業(yè)態(tài)117商業(yè)部分的配套設(shè)施由于餐飲業(yè)的適應(yīng)性非常強(qiáng)，幾乎每個地塊都有經(jīng)營餐飲的可能性，因此各地塊都應(yīng)為餐飲業(yè)預(yù)留排煙道和上下水。排煙道餐飲業(yè)要求有排煙道。上下水餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)都要求有上下水。動力電一些連鎖超市要求有動力電系統(tǒng)，以滿足少量加工需要。停車位中高檔餐飲、汽車配件與美容等業(yè)態(tài)要求有停車位。118商業(yè)部分的配套設(shè)施118公廁部分的基本配套設(shè)施項(xiàng)目配套標(biāo)準(zhǔn)整體戶式中央空調(diào)休息廳公用電話、沙發(fā)、座椅、報(bào)刊架、音響（可選）電子告示牌（顯示廁位的占用情況，以及天氣預(yù)報(bào)、廣告等資訊）盥洗間烘手機(jī)，男女廁所各一個面鏡（帶小燈），男女廁所各一個洗手液器，每洗手盆一個紙簍，男女廁所各一個廁位間手紙架，每坑一個掛衣鉤，每坑一個紙簍，每坑一個廁位門鎖（能顯示是否使用中），每坑一個119公廁部分的基本配套設(shè)施項(xiàng)目配套標(biāo)準(zhǔn)整體戶式中央空調(diào)休息廳公用公廁設(shè)計(jì)建議——特色功能設(shè)計(jì)為了突出本項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)增添一些更人性化的特色功能設(shè)計(jì)。例如在女性衛(wèi)生間設(shè)置化妝臺、設(shè)置兒童洗手池、在洗手池邊添設(shè)掛鉤等。123120公廁設(shè)計(jì)建議——特色功能設(shè)計(jì)為了突出本項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)增添一公廁內(nèi)部環(huán)境及節(jié)能設(shè)計(jì)建議除臭照明節(jié)約水能合理利用太陽能121除臭121公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——除臭為了保證公廁的星級形象，不影響上層商業(yè)的經(jīng)營，必須重視防臭和除臭功能的設(shè)計(jì)。公廁除臭生物除臭通風(fēng)除臭消滅臭源消除臭氣公廁除臭的兩條主要途徑122公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——除臭公廁除臭生物除臭通風(fēng)除臭消滅臭源公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——通風(fēng)除臭專家指出廁所除臭的關(guān)鍵是通風(fēng)通風(fēng)除臭措施措施原因或作用設(shè)置合理的通風(fēng)系統(tǒng)在廁位間室頂設(shè)置通風(fēng)口自然通風(fēng)要比使用人工清新劑更有助于消除臭味臭氣通常沉積在地面上方60cm處設(shè)置引到建筑體外部的透氣孔在廁位間門的下部和下墻角增設(shè)透氣窗廁位門與地面之間預(yù)留6~8厘米空隙123公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——通風(fēng)除臭通風(fēng)除臭措施措施原因或作用設(shè)公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——通風(fēng)除臭方法在局部設(shè)置雙層墻，雙層墻中設(shè)通風(fēng)道原理利用機(jī)械通風(fēng)與自然通風(fēng)相結(jié)合形成室內(nèi)空氣的對流，使衛(wèi)生間內(nèi)常保有充足的新鮮空氣并把濁氣經(jīng)過排氣道排向公眾活動區(qū)以上的空氣層通風(fēng)建議措施日本阿蘇山頂?shù)男l(wèi)生間接近地面處安裝了排氣孔通風(fēng)系統(tǒng)案例124公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——通風(fēng)除臭方法在局部設(shè)置雙層墻，雙層墻公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——生物除臭通過微生物除臭的方式，有效地抑制臭源，減少臭氣的散發(fā)。生物除臭措施除臭技術(shù)微生物除臭菌劑原理經(jīng)過篩選并適當(dāng)搭配的一組微生物經(jīng)過發(fā)酵后配制成微生物除臭菌劑，菌劑中的微生物及其代謝活性物質(zhì)能夠吸附和分解含硫和含氮等惡臭物質(zhì)，并能抑制生活垃圾中致臭微生物的活性，有效消除空氣中的惡臭。125公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——生物除臭生物除臭措施除臭技術(shù)微生物除公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——生物除臭生物除臭措施除臭技術(shù)生物除臭設(shè)備原理利用微電場基因，對微生物菌種進(jìn)行調(diào)控傳導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)在原生條件下對有益微生物的分離、馴化、擴(kuò)種工作。對糞便中的有機(jī)物和氮、磷、氨等化合物進(jìn)行降解、轉(zhuǎn)化。效果基本可以實(shí)現(xiàn)公廁的無臭、無味化管理。成本每座約增加40萬人民幣建筑條件各種處理槽占地50~60平方米相關(guān)案例126公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——生物除臭生物除臭措施除臭技術(shù)生物除臭生態(tài)公廁——北京市馬甸橋街心花園東北角公廁公廁類型開發(fā)單位環(huán)保工藝工藝效果工藝過程北京市西城區(qū)環(huán)衛(wèi)局生態(tài)型凈化槽公廁生物除臭、生態(tài)凈化無味、無污染、循環(huán)用水不排放，并可無限次循環(huán)，僅需補(bǔ)充少量的自來水。整個公廁凈化用水就是洗手用的自來水。節(jié)水率達(dá)85％以上，而且其水質(zhì)已達(dá)到國家生活雜用水的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，可再用于沖廁、澆花、養(yǎng)魚、洗車等。在公廁旁的七個凈化槽內(nèi)，洗手后的水與污物一同經(jīng)過兩次沉淀分離、三次曝氣處理、一次沉淀分離和一次過濾后，又重新回來用于沖廁，不再進(jìn)入排污管道，消除了一次污染和二次污染。127生態(tài)公廁——北京市馬甸橋街心花園東北角公廁公廁類型北京市西城公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——其它除臭方式其他除臭措施措施原因或作用1.采用新型設(shè)備、適當(dāng)材料使用高密度的建筑和裝飾材料低密度材料容易吸附臭氣、細(xì)菌選用新型衛(wèi)生潔具，目前市場上已有自身具備除臭功能的潔具2.對人員進(jìn)行正確的引導(dǎo)要求保潔員進(jìn)行全面清掃的頻率不低于每天3次創(chuàng)造環(huán)境與維護(hù)環(huán)境同樣重要布置“清新環(huán)境，你我共建”一類的警示牌，提示如廁者愛護(hù)這里的環(huán)境3.以香掩臭噴灑空氣清新劑、香水、香味劑等弱化臭味128公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——其它除臭方式其他除臭措施措施原因或作公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——照明照明：由于本項(xiàng)目公廁采用半地下室的建筑形式，使得照明系統(tǒng)的設(shè)計(jì)較普通公廁更為重要。照明原則1.利用自然光照明最好，這也是在建筑體非臨街面盡可能多的設(shè)置半窗的原因之一。2.廁位間應(yīng)達(dá)到足夠亮度，使人不至于感到落入一個陰暗的房間，感到不舒適、甚至產(chǎn)生恐懼感。宜采用可發(fā)出三基色光的燈具，這種光線與自然光相似，使人能夠看到自然的膚色，同時(shí)為女士化妝提供方便。廁位間、盥洗間照明建議廁位照明建議每個廁位均設(shè)置一盞頂燈或壁燈，明亮的環(huán)境看起來更干凈、舒適。129公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——照明照明：由于本項(xiàng)目公廁采用半地下室公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——照明明亮的廁位間、盥洗間130公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——照明明亮的廁位間、盥洗間130公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——照明每個廁位均設(shè)置壁燈或頂燈131公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)建議——照明每個廁位均設(shè)置壁燈或頂燈131公廁節(jié)能設(shè)計(jì)建議——節(jié)約水能節(jié)水：一座星級公廁的年用水量最高可達(dá)萬噸，會對城市供水造成極大負(fù)擔(dān)，因此，采取節(jié)水措施是本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中必須考慮的內(nèi)容節(jié)約水能措施措施效果示例選用節(jié)水潔具及設(shè)備紅外線自動感應(yīng)沖水設(shè)備不會出現(xiàn)由于閥門泄漏而浪費(fèi)水的情況每次沖水及時(shí)節(jié)省如廁者時(shí)間腳踏沖水設(shè)備能夠節(jié)約用水衛(wèi)生、方便使用中水公廁設(shè)置自來水和中水兩個系統(tǒng)自來水僅用來作為洗手等與人身體有接觸處的用水中水用于沖洗廁所等與身體無接觸處的用水可節(jié)約自來水約80%可節(jié)省水費(fèi)約三分之二132公廁節(jié)能設(shè)計(jì)建議——節(jié)約水能節(jié)水：一座星級公廁的年用水量最高公廁節(jié)能設(shè)計(jì)建議——合理利用太陽能合理利用太陽能能夠相應(yīng)的減少水、電資源的使用，起到節(jié)約運(yùn)營成本的效果利用太陽能供暖太陽能應(yīng)用供暖工作原理主要是利用太陽能加熱氣流并向室內(nèi)循環(huán)，以達(dá)到不斷調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度的目的。這樣即使太陽落山后幾小時(shí)，太陽能供暖設(shè)備仍然可以向室內(nèi)釋放熱量，直至溫度平衡。