法律角度解答農(nóng)村自建房問題

法律角度解答農(nóng)村自建房問題問題1農(nóng)村宅基地上建房有哪“六不準(zhǔn)”？【解讀】按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村建房有“六不準(zhǔn)”：一、不準(zhǔn)隨意多層修建。新建或翻建房屋應(yīng)申請并取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，可建設(shè)層數(shù)由各地規(guī)定，一般不允許建三層以上房屋。在農(nóng)村建造或翻修超過三層以上的農(nóng)房時，需要專業(yè)的施工團隊建造，同時還需要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交相關(guān)的申請，經(jīng)過審批后才可以動工。二、不準(zhǔn)超面積標(biāo)準(zhǔn)建造。農(nóng)村建房實行“一戶一宅”原則，各地農(nóng)房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規(guī)作出規(guī)定。非法的“一戶多宅”應(yīng)按照《土地管理法》的規(guī)定予以拆除，但若通過合法繼承等方式獲得的宅基地，是被允許的。三、不準(zhǔn)隨意翻修農(nóng)房。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在農(nóng)村翻修舊房、危房時，必須要取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，需要向村委會遞交申請，審批通過并獲得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后才可以動工。未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證翻修房屋，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，面臨被拆除的危險。四、不準(zhǔn)建在規(guī)劃區(qū)域外?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。五、不準(zhǔn)擅自改變用途。宅基地設(shè)置的目的是保障農(nóng)村村民居住需要，不允許“掛羊頭賣狗肉”，比如在宅基地上建設(shè)規(guī)?；墓S或建房出售。六、不準(zhǔn)未批先建。建房前，應(yīng)申請批準(zhǔn)使用宅基地，獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》，取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。涉及林業(yè)、水利等部門的，還應(yīng)經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)。問題2自建房施工造成人身損害房主一定要擔(dān)責(zé)嗎？【案情簡介】房主甲與個體工匠乙簽訂《施工協(xié)議》，約定房東甲將其位于某村的三層樓房發(fā)包給個體工匠乙建造，個體工匠乙雇傭丙為其施工。丙在施工作業(yè)時不慎墜落，將路過的丁砸傷。因此，丁將被告甲、乙、丙三人訴至法院，要求三被告賠償損失。另查明，個體工匠乙無村鎮(zhèn)建筑施工資質(zhì)。丙某施工過程中，施工場地未搭建安全防護網(wǎng)，未系安全繩?！窘庾x】農(nóng)村建造房屋，房主要謹(jǐn)慎履行選任義務(wù)。自建三層(含三層)以上房屋需要建筑資質(zhì)，受《中華人民共和國建筑法》調(diào)整，一般認(rèn)定為農(nóng)村建房施工合同。該種情況下，若房主未按規(guī)定辦理建房手續(xù)，將工程發(fā)包給無建筑資質(zhì)的承包人施工，則房主存在選任過失，需要承擔(dān)過錯責(zé)任。自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工包料的，由承包方承擔(dān)房屋建造的全部事項，工期滿后房主向承包方支付報酬，一般認(rèn)定為承攬合同。這種情況下，雖不需要建筑資質(zhì)，但也有資質(zhì)要求，一般情況下，具有農(nóng)村建筑工匠資格的人員或具有當(dāng)?shù)匾话愎そ乘降娜藛T可認(rèn)定為具有承攬資質(zhì)，如房主在沒有定作、指示或者選任過失的情況下，一般不承擔(dān)賠償責(zé)任。自建兩層(含兩層)以下底層住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整個施工過程中發(fā)揮指揮、監(jiān)督和管理的作用，對施工人起實際控制和支配的作用，一般認(rèn)定為勞務(wù)合同。施工者因提供勞務(wù)造成他人損害的，由接受勞務(wù)一方即房東承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，提供勞務(wù)一方因勞務(wù)自己受到損害的，則根據(jù)雙方各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案中，房東甲其將三層樓房發(fā)包給個體工匠乙修建，雙方的關(guān)系是建設(shè)工程發(fā)（承）包關(guān)系，施工過程中造成丁人身損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任并賠償損失。個體工匠乙作為工程的承包人，是施工現(xiàn)場的組織指揮、監(jiān)督協(xié)調(diào)者，也是安全風(fēng)險的管控者，事故的發(fā)生主要是因其管控不到位，存在較大過錯，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。其次，行為人丙雖然是個體工匠乙的雇員，但其在施工中缺乏安全防范意識，在未搭建安全防護網(wǎng)、未系安全繩的情況下不規(guī)范操作從而墜落造成損害，也有一定過錯，亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。房東甲將涉案工程發(fā)包給不具備施工資質(zhì)的個體工匠乙修建，存在選任過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任?！痉l鏈接】《關(guān)于加強村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》以及《中華人民共和國建筑法》的規(guī)定，“自建低層住宅”是指兩層（含兩層）以下住宅，農(nóng)民自建兩層（含兩層）以下的住宅承建方是不需要建筑從業(yè)資質(zhì)的，而三層（含三層）以上則受《中華人民共和國建筑法》的調(diào)整，承建方須具備相應(yīng)建筑從業(yè)資質(zhì)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款規(guī)定，雇員在從事雇傭活動中因安全生產(chǎn)事故遭受人身損害，發(fā)包人、分包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。問題3鄰居建房造成自家房屋墻面開裂、地面沉降等，該如何賠償？【案情簡介】2021年年中，李某對其房屋進行了改造，將原有的房屋全部予以拆除重新建造，開挖基坑深達4米。在改建房屋過程中，隔壁鄰居王某家中出現(xiàn)墻面開裂、地面不均勻沉降等各種問題，故向法院起訴，要求判令李某賠償因建房造成房屋破壞產(chǎn)生的修復(fù)損失等費用。李某則認(rèn)為，王某房屋出現(xiàn)問題系其年久失修所致?！窘庾x】建造房屋過程中，禁止進行危及相鄰不動產(chǎn)安全的活動。本案中，被告將其房屋拆除重建，在重建過程中，原告家中發(fā)生墻面、地面開裂、瓷磚裂縫、地面不均勻沉降等損壞情形。司法鑒定意見認(rèn)為，被告李某坑基施工是造成原告王某家中內(nèi)外裝修損