淺析工程造價管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的作用

淺析工程造價管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目的作用摘要:工程造價管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分,貫穿于項目管理全過程,對開發(fā)項目起著關(guān)鍵性的作用。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進行有效的工程造價控制,降低開發(fā)建設(shè)成本,以提高自身的工程造價管理水平和經(jīng)濟效益,降低企業(yè)運營風(fēng)險。本文以工程造價管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的作用展開論述,為房地產(chǎn)公司優(yōu)化造價過程管理、提升其造價管理水平提供理論參考。關(guān)鍵詞:工程造價管理；房地產(chǎn)開發(fā)項目；全過程管理隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場體系的不斷完善,企業(yè)管理越來越精細(xì)化,其中工程造價管理尤為重要。工程造價管理的特點是,影響因素復(fù)雜,在具體應(yīng)用過程中存在很多問題。為了對其進行合理有效管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將造價管理工作前移,從項目的設(shè)計階段入手,深入穿透合同管理階段、圖紙會審階段、計量計價及支付階段、竣工結(jié)算階段,提高工程造價管理工作的連續(xù)性、準(zhǔn)確性、科學(xué)性,從而更好地管理企業(yè),向著高質(zhì)量管理、高效益方向發(fā)展。1工程造價管理在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的作用1.1在設(shè)計階段,工程造價管理對項目優(yōu)化設(shè)計和成本預(yù)測控制起著重要的作用目前,工程造價管理工作的范圍得到極大延伸。近年來的項目管理情況表明,項目前期的設(shè)計方案及圖紙優(yōu)化已經(jīng)成為建設(shè)單位控制成本的一個新方向。開發(fā)企業(yè)也越來越重視和支持造價人員參與項目建設(shè)的前期階段管理。（1）造價管理人員應(yīng)輔助設(shè)計單位進行方案測算與優(yōu)化,并針對造價管理中的疑難問題與設(shè)計人員進行充分交流,從而更好地優(yōu)化工程設(shè)計方案。（2）工程造價管理與設(shè)計方案相融合,能夠?qū)⒔?jīng)濟與技術(shù)結(jié)合起來,這樣不僅可以實現(xiàn)經(jīng)濟控制的目的,而且能優(yōu)化項目投資金額,實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。（3）造價管理人員應(yīng)將市場造價信息提供給設(shè)計人員,以便設(shè)計人員在設(shè)計過程中綜合考量相關(guān)造價指標(biāo),節(jié)約成本。（4）設(shè)計圖中的管路通常是直線走向,實際施工時的拐彎情況并未包含其中。根據(jù)工程造價經(jīng)驗,如果設(shè)計人員能在圖紙上用彎線標(biāo)出管道走向,并給出具體的彎道數(shù)量,那么其工程造價的結(jié)算結(jié)果將既準(zhǔn)確又科學(xué)。（5）由于安全責(zé)任制度、自身專業(yè)限制等影響,設(shè)計人員更多地關(guān)注建筑使用的安全性,而對工程造價考慮得較少。這時就需要專業(yè)素質(zhì)過硬、工作經(jīng)驗豐富的造價人員參與其中,與設(shè)計人員緊密配合,及時完成設(shè)計階段的成本優(yōu)化工作?？傊?設(shè)計階段的經(jīng)濟控制是整個工程建設(shè)成本控制的重點。工程造價管理與設(shè)計的融合可以最大限度地實現(xiàn)工程的限額設(shè)計。造價管理人員協(xié)助設(shè)計單位優(yōu)化設(shè)計方案,有利于促進項目全面造價管理的實施,提高項目的投資效益。1.2在合同管理階段,工程造價管理對項目合同價款和費用確定起著決定性的作用合同管理,主要是通過法律合同的形式,對質(zhì)量、造價、工期、責(zé)任、承包范圍等各項內(nèi)容進行約定。工程造價,主要是明確發(fā)包造價與結(jié)算管理。在實際工作中,合同管理通常由法務(wù)、行政等部門單獨或協(xié)同管理。造價管理往往以項目經(jīng)濟相關(guān)主體為基礎(chǔ),通過合同金額核定、成本測控、量價核定等形式來主導(dǎo)合同的管理。（1）在合同管理階段,核心是確定合同價。合同價款即所投資或所支付的費用,其明確了工程承發(fā)包雙方的權(quán)利義務(wù)和工作的分配形式,直接影響整個管理系統(tǒng)的形態(tài)和運作,對工程造價的確定有著不可忽視的作用。例如,某開發(fā)企業(yè)起草建設(shè)工程合同的通常是行政部門的工作人員,他們對項目的具體情況往往缺乏全面了解,對專業(yè)的規(guī)范制度了解得不夠深入,致使簽訂的合同存在諸多隱患（如計價取費不明確、執(zhí)行的相關(guān)文件沒有及時更新等）,容易在后期的支付、結(jié)算中引發(fā)雙方矛盾。而此時,造價管理人員可以從專業(yè)的角度出發(fā),依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)分析合同價款,敲定每一個影響造價的條款。（2）在合同管理階段,達成協(xié)議是重要標(biāo)志。在合同簽訂之前,管理人員一定要針對項目的總體方案、項目所用材料、項目的承包單位情況、項目的環(huán)境情況（自然、交通、人文等因素）等合同條款進行仔細(xì)審查,對于重大款項要形成分析報告,將其作為造價管理部門合同備案的附件及依據(jù)。（3）在合同管理階段,風(fēng)險管控是關(guān)鍵。合同一經(jīng)簽訂,便對合同雙方產(chǎn)生了約束力,合同中的每一條都與雙方利益相關(guān)。所以,在合同起草和談判過程中,管理人員應(yīng)結(jié)合已建項目的經(jīng)驗,分析可能存在的各種造價合同風(fēng)險,對可能發(fā)生的情況和各個細(xì)節(jié)問題都要考慮周全,并做出明確判斷,不能存有僥幸心理；對于合同責(zé)任條款、價款調(diào)整問題要進行明確說明,不可描述得模棱兩可,不能用區(qū)間數(shù)據(jù)界定；一切問題都應(yīng)明確具體地以書面形式規(guī)定,杜絕口頭承諾和保證；合同中應(yīng)體現(xiàn)出有效防范和化解風(fēng)險措施的具體條款,以免造成一些不必要的糾紛。1.3在圖紙會審階段,工程造價管理對項目經(jīng)濟合理性和科學(xué)性起著不可忽視的作用圖紙會審是指,建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位共同參加,研究解決各單位提出的問題,審查圖紙是否全面、準(zhǔn)確、安全、可行,確保設(shè)計的科學(xué)性、合理性、經(jīng)濟性,將可預(yù)見的設(shè)計缺陷消滅在施工前,從而提高施工質(zhì)量,節(jié)約施工成本,合理縮短工期,提高經(jīng)濟效益。造價管理人員參加圖紙會審工作,能夠發(fā)揮出自身的專業(yè)優(yōu)勢。（1）造價管理人員參與圖紙會審,首先可以更深層次地了解圖紙設(shè)計,現(xiàn)場聽取各參建方從不同角度對圖紙設(shè)計提出的問題及解決方案,避免單純地從紙質(zhì)文件獲取信息,從而能夠綜合各方信息,實現(xiàn)對人力、物力、財力的有效控制。（2）造價管理人員可以更專業(yè)地從成本、經(jīng)濟的角度出發(fā),對設(shè)計中的一些成本過高的材料和設(shè)備提出替換建議,從而在保證性能指標(biāo)的情況下減少材料浪費、降低成本。（3）造價管理人員在圖紙會審階段能夠綜合多個案例、大量的調(diào)研數(shù)據(jù),綜合各方面因素,以造價指標(biāo)、分析數(shù)據(jù)為依據(jù),提出合理化建議,降低工程投資額,提高經(jīng)濟效益。1.4在計量計價及支付階段,工程造價管理對項目成本管理起到控制性作用地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項目招標(biāo)前都會完成自己的預(yù)算編制工作,它是簽訂施工合同的依據(jù),是建設(shè)方衡量設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、核算建設(shè)成本的依據(jù),也是資金合理使用的依據(jù)。只有造價管理人員準(zhǔn)確地計量計價,開發(fā)企業(yè)才能合理籌集、安排資金,確保資金的有效使用,保證項目建設(shè)順利進行。（1）在計量計價及支付階段,造價管理人員要建立計價及支付的管理制度。制度既要體現(xiàn)嚴(yán)謹(jǐn)性,又要保障順暢性,保障部門之間聯(lián)系緊密,并有利于工程造價管理與資金管理,保證造價管理的有效落實。（2）在計量計價及支付階段,造價管理人員要把握工程計量的準(zhǔn)確性及真實性。工程計量計價出現(xiàn)偏差會影響建設(shè)單位的資金計劃,造成對施工方工程款的支付偏差,而損害承包人的經(jīng)濟利益和積極性,并有可能造成施工進度放慢、工期延誤、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下降等,難以保證整個工程目標(biāo)的實現(xiàn)；而工程計量計價準(zhǔn)確無誤、支付及時到位,既可保證施工單位的資金周轉(zhuǎn),又能調(diào)動其積極性,還能保證投資方的利益。（3）在計量計價及支付階段,造價管理人員要堅持科學(xué)公正的原則,按照合同開展工作,對工程數(shù)量進行嚴(yán)格計量,對工程費用的變化進行科學(xué)計算,使得工程造價趨于合理,從而有效保證項目開發(fā)目標(biāo)的全面實現(xiàn)。1.5在竣工階段,工程造價管理對項目投資效果起著全面審查的作用作為房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價管理過程中的最后一道程序,竣工決算是全面反映竣工項目建設(shè)成果的重要環(huán)節(jié),是衡量建設(shè)項目投資效果的重要手段,也是開發(fā)項目竣工驗收階段的關(guān)鍵,還是投資成果轉(zhuǎn)入使用的重要標(biāo)志階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員在竣工階段應(yīng)做好以下工作：（1）管理人員必須仔細(xì)梳理項目應(yīng)遵循的現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、計價標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范技術(shù)文件、過程圖紙、竣工圖紙、簽證變更、驗收記錄,做到完整、清晰、不遺漏；分析判斷運用的標(biāo)準(zhǔn)是否有據(jù)可依,是否科學(xué),是否與工程實際相符合,從而保證工程造價管理的有效性。（2）管理人員應(yīng)對照合同,核查竣工完成內(nèi)容是否符合合同條款,是否驗收合格,簽證變更內(nèi)容是否包含在合同的建設(shè)內(nèi)容中,簽證變更是否履行項目管理審批手續(xù),是否合理、符合實際情況,施工承包及分包方是否按照合同完成了所有內(nèi)容,等等。（3）管理人員應(yīng)核驗并檢查隱蔽工程是否驗收齊全、手續(xù)完備,實際完成工程量與竣工圖是否一致,落實簽證、變更手續(xù)是否齊全完備、合理,還要按照合同規(guī)定的統(tǒng)一計量規(guī)則對簽證變更內(nèi)容進行核實。（4）管理人員應(yīng)嚴(yán)格遵循合同約定的計價標(biāo)準(zhǔn)和原則,應(yīng)橫向到邊,縱向到底,聯(lián)合各個相關(guān)部門,如工程技術(shù)、財務(wù)、物資采購、審計、法律等部門,對材料、分包、承包單價進行仔細(xì)審核。另外,工程造價管理人員應(yīng)進行市場詢價與技術(shù)咨詢,并開展分組審核,層層復(fù)核,多次校驗,做到全面、精準(zhǔn)且合法、合規(guī)。2在全過程管理中，工程造價管理應(yīng)重視信息化、數(shù)字化（BIM）技術(shù)的應(yīng)用隨著國家大力推進各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化,項目管理信息化與數(shù)字化已經(jīng)成為新的趨勢?；ヂ?lián)網(wǎng)+、信息模塊化、數(shù)字化(BIM)技術(shù)的不斷運用,對工程項目管理提出了新的要求。（1）工程造價資料的積累、儲存與分析,以及市場信息庫的建立,涵蓋了工程造價全過程管理的各種數(shù)據(jù)信息。企業(yè)借助新一代的造價軟件,如工程造價計價軟件（套價軟件）、圖形算量軟件和定額管理軟件等,能夠有效實現(xiàn)全過程造價的動態(tài)化管理。（2）BIM技術(shù)能夠簡化數(shù)據(jù)分析的工作量,可實現(xiàn)測算數(shù)據(jù)的自動存儲和共享,改變了傳統(tǒng)的項目管理信息傳遞方式。這樣不僅能匯總建筑項目的所有數(shù)據(jù)源,而且能實現(xiàn)多方共享,保持項目信息傳遞的及時性和準(zhǔn)確性。當(dāng)數(shù)據(jù)發(fā)生變化時,BIM技術(shù)構(gòu)建的立體化工程造價管理信息庫能夠?qū)⒐こ淘靸r中不同數(shù)據(jù)之間存在的區(qū)別或聯(lián)系加以整理,從而實現(xiàn)高效的項目工程造價事中管理目標(biāo)。（3）工程企業(yè)有必要培養(yǎng)新一代的造價管理人才,使其在已有的工程造價管理經(jīng)驗基礎(chǔ)上,緊跟管理技術(shù)革新,不斷學(xué)習(xí)新的造價管理技術(shù),豐富管理手段,從而更好地提升企業(yè)的造價管理水平。3結(jié)語在國家政策的支持和調(diào)控下,未來中國房地產(chǎn)市場仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性特點。在今后的地產(chǎn)項目開