房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之發(fā)票管理篇講解課件

稽便函[2011]31號：發(fā)票檢查強調(diào)合規(guī)性發(fā)票管理的基本內(nèi)容房地產(chǎn)各種經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)取得的發(fā)票形式?jīng)]有及時取得發(fā)票是否可以補救？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之發(fā)票管理篇稽便函[2011]31號：發(fā)票檢查強調(diào)合規(guī)性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一、發(fā)票檢查突出合規(guī)性風險提示——有關(guān)重點企業(yè)作為在各類經(jīng)營或消費活動中應(yīng)開具或應(yīng)索取發(fā)票的銷售方或購買方，應(yīng)認真對待即將到來的從嚴從緊的發(fā)票大檢查。

（一）企業(yè)要充分關(guān)注“必查發(fā)票”

“稽便函[2011]31號”文明確規(guī)定了兩類“必查發(fā)票”：

一是“將企業(yè)填開一定金額以上的發(fā)票列為必查發(fā)票”

二是“對企業(yè)列支項目為‘會議費’、‘餐費’、‘辦公用品’、‘傭金’和各類手續(xù)費等的發(fā)票，須列為必查發(fā)票進行重點檢查?！?/p>

同時將“一定金額以上”必查發(fā)票填開金額標準的確定權(quán)授予各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。

2一、發(fā)票檢查突出合規(guī)性風險提示——2一是要關(guān)注當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確定的“一定金額以上”必查發(fā)票的具體標準究竟是多少。有不規(guī)范取得發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必確保對開具的發(fā)票以企業(yè)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)為前提，同時務(wù)必加大對必查發(fā)票開具和審核把關(guān)的力度，確保對發(fā)票使用的真實性、合法性。二是對企業(yè)列支項目為“會議費”、“餐費”、“辦公用品”、“傭金”和各類手續(xù)費等的發(fā)票確定為必查發(fā)票的問題，主要是針對以往一些企業(yè)喜歡利用這種名義發(fā)票從外部開具發(fā)票回本單位報銷的情況。這樣做一方面可以將賬面資金從賬內(nèi)提出（形成小金庫、私分或貪污等），同時開具的費用還可以享受所得稅稅前扣除，一舉兩得。3一是要關(guān)注當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確定的“一定金額以上”必查發(fā)票的具三是不能因為知道了一定金額以上發(fā)票必查的金額標準，知道了有關(guān)費用的發(fā)票列入了必查發(fā)票，從而放松對外開具小額發(fā)票或其他費用發(fā)票的使用要求，企業(yè)仍然要防止由于內(nèi)部控制缺陷、人為舞弊（如企業(yè)管理層凌駕于內(nèi)部控制之上）等原因?qū)е略谄渌l(fā)票的使用上出現(xiàn)不應(yīng)該出現(xiàn)的違法違規(guī)甚至是犯罪問題。必須強調(diào)的是，雖然“一定金額以上”及上述所列舉類別的費用發(fā)票為必查發(fā)票，但對一定金額以下的發(fā)票及其他類別費用的發(fā)票，稅務(wù)檢查人員肯定還會關(guān)注，而且很可能會根據(jù)實際情況的需要實施檢查。所以，企業(yè)仍應(yīng)重視對必查發(fā)票以外各類發(fā)票合法合規(guī)的使用問題，對發(fā)票的使用不能有僥幸心理。

4三是不能因為知道了一定金額以上發(fā)票必查的金額標準，知道了有關(guān)（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)

必查發(fā)票“要逐筆進行查驗比對，通過對資金、貨物等流向和發(fā)票信息的審核分析，重點檢查其業(yè)務(wù)的真實性”，對費用類必查發(fā)票“要逐筆進行查驗比對，重點檢查企業(yè)是否存在利用虛假發(fā)票及其他不合法憑證虛構(gòu)業(yè)務(wù)項目、虛列成本費用等問題?！币皇浅浞终J識發(fā)票檢查已不再局限于以往傳統(tǒng)的“就票查票”。今后對銷售業(yè)務(wù)的檢查，不僅會以企業(yè)賬面應(yīng)該具備的記賬要件為依據(jù)，而且檢查人員還可能通過對資金、貨物的流向，通過與對方購貨單位的“查驗比對”進行認證。因此，企業(yè)即使開具了銷售發(fā)票，但有沒有真正發(fā)貨，有沒有收到貨款，對方單位有沒有貨物入庫并付款等問題，檢查人員都可能跟蹤追擊并查驗比對。5（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)5（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)

二是企業(yè)所使用的發(fā)票都必須以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)。一方面對外開具“一定金額以上”發(fā)票時，一定要以實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)為前提，不能為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。三不能為了回避大金額費用發(fā)票被查而化整為零去開具發(fā)票，因為一旦稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)同一個單位開出多張小金額的甚至連號的發(fā)票，反而會對接受發(fā)票的企業(yè)重點檢查。

6（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)6（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)

四是發(fā)票入賬時務(wù)必加強對經(jīng)濟業(yè)務(wù)真實性的審核。盡管“稽便函[2011]31號”沒有明確這方面的要求，但隨著發(fā)票檢查嚴格程度的提升，企業(yè)在記賬時如果沒有把好第一道關(guān)，存在證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)成立的資料不全、不清晰、不正確等問題，日后就會存在被查風險。因此，企業(yè)記賬人員在受理相關(guān)發(fā)票時，要嚴格認真地審核相關(guān)發(fā)票所反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生和成立的原始憑證及相關(guān)資料，從發(fā)票業(yè)務(wù)發(fā)生的合規(guī)性、合法性及真實性等方面進行初步審核，確保從會計核算及企業(yè)內(nèi)控的角度滿足對相關(guān)記賬依據(jù)的要求。7（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)7二、發(fā)票管理辦法發(fā)票種類增值稅發(fā)票營業(yè)稅發(fā)票專業(yè)發(fā)票以河北省為例，目前包括河北省出口商品發(fā)票、河北省代開統(tǒng)一發(fā)票、貨物銷售發(fā)票、加工修理修配發(fā)票、收購發(fā)票、機動車銷售普通發(fā)票等七種。營業(yè)稅發(fā)票有交通運輸業(yè)發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票、郵電通信業(yè)發(fā)票、文化體育業(yè)發(fā)票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、銷售不動產(chǎn)發(fā)票、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、金融保險業(yè)發(fā)票、娛樂業(yè)發(fā)票。專業(yè)發(fā)票是指國有金融、保險企業(yè)的存貸、匯兌、轉(zhuǎn)賬憑證，保險憑證；國有郵政、電信企業(yè)的郵票、郵單、話務(wù)、電報收據(jù)，國有鐵路、國有航空企業(yè)和交通部門、國有公路、水上運輸企業(yè)的客票、貨票等。根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第四十二條規(guī)定，國務(wù)院稅務(wù)主管部門可以根據(jù)有關(guān)行業(yè)特殊的經(jīng)營方式和業(yè)務(wù)需求，會同國務(wù)院有關(guān)主管部門制定該行業(yè)的發(fā)票管理辦法。8二、發(fā)票管理辦法發(fā)票種類增值稅發(fā)票營業(yè)稅發(fā)票專業(yè)發(fā)票以河北省發(fā)票開具和保管《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及《實施細則》就發(fā)票的開具和保管的違規(guī)行為作了明確，包括以下方面：

1、“虛開發(fā)票”行為的界定

開具發(fā)票應(yīng)當按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：（一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。

違反本辦法規(guī)定虛開發(fā)票的，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

9發(fā)票開具和保管92、不按規(guī)定使用發(fā)票行為界定

新《發(fā)票管理辦法》第二十四條規(guī)定，任何單位和個人應(yīng)當按照發(fā)票管理規(guī)定使用發(fā)票，不得有下列行為：（一）轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、介紹他人轉(zhuǎn)讓發(fā)票、發(fā)票監(jiān)制章和發(fā)票防偽專用品；（二）知道或者應(yīng)當知道是私自印制、偽造、變造、非法取得或者廢止的發(fā)票而受讓、開具、存放、攜帶、郵寄、運輸；（三）拆本使用發(fā)票；（四）擴大發(fā)票使用范圍；（五）以其他憑證代替發(fā)票使用。102、不按規(guī)定使用發(fā)票行為界定

新《發(fā)票管理辦法》第3、開具紅字發(fā)票的規(guī)定

開具發(fā)票后，如發(fā)生銷貨退回需開紅字發(fā)票的，必須收回原發(fā)票并注明“作廢”字樣或取得對方有效證明。開具發(fā)票后，如發(fā)生銷售折讓的，必須在收回原發(fā)票并注明“作廢”字樣后重新開具銷售發(fā)票或取得對方有效證明后開具紅字發(fā)票。注意相應(yīng)稅務(wù)處理：納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。113、開具紅字發(fā)票的規(guī)定

開具發(fā)票后，如發(fā)生銷貨4、發(fā)票不得跨省市使用政策

除國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定的特殊情形外，發(fā)票限于領(lǐng)購單位和個人在本省、自治區(qū)、直轄市內(nèi)開具。省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)可以規(guī)定跨市、縣開具發(fā)票的辦法。除國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定的特殊情形外，任何單位和個人不得跨規(guī)定的使用區(qū)域攜帶、郵寄、運輸空白發(fā)票。禁止攜帶、郵寄或者運輸空白發(fā)票出入境。5、安裝稅控裝置及報稅要求

安裝稅控裝置的單位和個人，應(yīng)當按照規(guī)定使用稅控裝置開具發(fā)票，并按期向主管稅務(wù)機關(guān)報送開具發(fā)票的數(shù)據(jù)。使用非稅控電子器具開具發(fā)票的，應(yīng)當將非稅控電子器具使用的軟件程序說明資料報主管稅務(wù)機關(guān)備案，并按照規(guī)定保存、報送開具發(fā)票的數(shù)據(jù)。國家推廣使用網(wǎng)絡(luò)發(fā)票管理系統(tǒng)開具發(fā)票，具體管理辦法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門制定。124、發(fā)票不得跨省市使用政策

除國務(wù)院稅務(wù)主管部門發(fā)票專用章根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)票專用章式樣有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第7號）規(guī)定，自2011年2月1日起啟用的發(fā)票專用章尺寸要求為：1.形狀為橢圓形，尺寸為40×30（mm）；邊寬1mm；2.中間為納稅人識別號，18位阿拉伯數(shù)字字高3.7mm，字寬1.3mm，18位阿拉伯數(shù)字總寬度26mm（字體為Arial）；3.稅號外刊納稅人名稱，自左而右環(huán)行，如名稱字數(shù)過多，可使用規(guī)范化簡稱；中文文字高為4.2mm，環(huán)排角度（夾角）210-260度，字與邊線內(nèi)側(cè)的距離0.5mm（字體為仿宋體）；4.稅號下橫排“發(fā)票專用章”文字字高4.6mm，字寬3mm，延章中心線到下橫排字頂端距離4.2mm（字體為仿宋體）；5.使用多枚發(fā)票專用章的納稅人，應(yīng)在每枚發(fā)票專用章正下方刊順序編碼，如“（1）、（2）……”字樣。號碼字高2.2mm，字寬1.7mm，延章中心線到下橫排號碼頂端距離10mm（字體為Arial），不需編號時可省去此橫排號碼：13發(fā)票專用章13支付給境內(nèi)單位或個人的款項支付給行政事業(yè)單位的款項支付給境外機構(gòu)和個人的款項支付其他三、取得票據(jù)的三類形式14支付給境內(nèi)單位或個人的款項三、取得票據(jù)的三類形式14支付給境內(nèi)單位或個人的款項，且該單位或個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或個人開具的發(fā)票為合法有效憑證。①凡屬于增值稅征收范圍的業(yè)務(wù)，無論是否享受免稅優(yōu)惠，都必須開具增值稅發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般為小規(guī)模納稅人或不屬于增值稅納稅人，則一般取得銷售貨物的普通發(fā)票。②凡屬于營業(yè)稅征稅范圍的業(yè)務(wù)，無論是否享受免稅優(yōu)惠，都必須開具營業(yè)稅發(fā)票。其中，屬于企業(yè)經(jīng)營范圍的，并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準的，企業(yè)可以領(lǐng)取發(fā)票自行開具；凡不屬于企業(yè)經(jīng)營范圍的，以及個人取得的應(yīng)納增值稅或營業(yè)稅的收入，都必須向稅務(wù)機關(guān)申請代開。對于工程所在地與機構(gòu)所在地不一致的建筑安裝企業(yè)，均應(yīng)在工程所在地開具發(fā)票或代開發(fā)票。15支付給境內(nèi)單位或個人的款項，且該單位或個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證?！蛾P(guān)于調(diào)整行政事業(yè)性收費（基金）營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔1997〕5號）的規(guī)定，涉稅行政事業(yè)性收費、基金應(yīng)嚴格納入稅收管理。凡經(jīng)中央及省級財政部門批準納入預(yù)算管理或財政專戶管理的行政事業(yè)性收費、基金，無論是由行政單位收取的，還是由事業(yè)單位收取的，均不用繳納營業(yè)稅；未納入預(yù)算管理或財政專戶管理的，一律繳納營業(yè)稅。為了便于繳納管理，對于中央批準納入預(yù)算管理或財政專戶管理的行政事業(yè)性收費、基金，由財政部、國家稅務(wù)總局分批下發(fā)不繳納營業(yè)稅的收費（基金）項目名單；凡經(jīng)省級批準納入預(yù)算管理或財政專戶管理的行政事業(yè)性收費，由省財政廳（局）、地方稅務(wù)局分批下發(fā)不繳納營業(yè)稅的收費項目名單，并報財政部、國家稅務(wù)總局備案。未列入名單的一律繳納營業(yè)稅。162.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。國家機關(guān)、事業(yè)單位和社會團體，凡涉及繳稅的收費項目，均應(yīng)納入稅務(wù)管理，進行稅務(wù)登記，其收費項目應(yīng)進行納稅申報并使用稅務(wù)發(fā)票。對不繳稅的收費、基金項目，應(yīng)使用省級以上財政部門統(tǒng)一印制或監(jiān)制的收費、基金票據(jù)。172.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。財政票據(jù)從2012年1月1日起，將由非稅收入統(tǒng)一票據(jù)一統(tǒng)天下。根據(jù)財政部《關(guān)于清理整合中央財政票據(jù)的通知》（財綜〔2011〕46號）規(guī)定，為壓縮中央財政票據(jù)種類，統(tǒng)一規(guī)范中央財政票據(jù)式樣，促進財政票據(jù)電子化管理改革，財政部將按照“簡并票種、統(tǒng)一式樣”的原則，“以通用票據(jù)為主（即《中央非稅收入統(tǒng)一票據(jù)》和《中央非稅收入定額票據(jù)》），專用票據(jù)為輔；以機打票據(jù)為主，手工票據(jù)為輔”的管理思路，全面清理整合現(xiàn)有中央財政票據(jù)種類，壓縮中央財政票據(jù)，規(guī)范中央財政票據(jù)的規(guī)格、式樣。清理整合后，現(xiàn)行的行政事業(yè)性收費票據(jù)、政府性基金票據(jù)、罰沒票據(jù)、國有資產(chǎn)有償使用收入票據(jù)、非稅收入一般繳款書、其他財政票據(jù)6類票據(jù)，統(tǒng)一歸并為政府“非稅收入票據(jù)”和“其他財政票據(jù)”兩類。182.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。其中，非稅收入票據(jù)類共27種，分別是：（1）中央非稅收入統(tǒng)一票據(jù)。（2）中央非稅收入定額票據(jù)（1元、2元、5元、10元、20元、50元、100元）。（3）國家稅務(wù)局系統(tǒng)行政性收費專用收據(jù)。（4）國家稅務(wù)局系統(tǒng)行政性收費（電子）轉(zhuǎn)賬專用收據(jù)。（5）國家稅務(wù)局系統(tǒng)行政性收費專用繳款書。（6）國家稅務(wù)局系統(tǒng)行政性收費收入退還書。（7）海關(guān)行政事業(yè)性收費專用票據(jù)。（8）出入境檢驗檢疫收費收據(jù)。（9）中華人民共和國海事行政事業(yè)性收費專用收據(jù)。（10）國家知識產(chǎn)權(quán)局專利收費收據(jù)。（11）國家知識產(chǎn)權(quán)局專利收費收據(jù)_PCT國際申請。（12）人民法院訴訟收費專用收據(jù)—預(yù)收。（13）人民法院訴訟收費專用收據(jù)—結(jié)算。（14）人民法院訴訟收費專用收據(jù)—退費。（15）人民法院案款收據(jù)。（16）中國船級社賬單/收據(jù)。（17）探礦權(quán)采礦權(quán)使用費和價款專用收據(jù)。（18）礦產(chǎn)資源補償費自收匯繳專用收據(jù)。（19）礦產(chǎn)資源補償費專用繳款書。（20）故宮博物院專用收據(jù)。（21）故宮博物院專用定額收據(jù)（20元、30元、40元、60元）。（22）港口建設(shè)費專用收據(jù)。（23）國家電影事業(yè)發(fā)展專項資金專用票據(jù)。（24）當場處罰罰款收據(jù)。（25）代收罰款收據(jù)。（26）治安管理當場處罰決定書（代收據(jù)）。（27）非稅收入一般繳款書。192.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。其他財政票據(jù)類共8種，分別是：（1）公益事業(yè)捐贈統(tǒng)一票據(jù)。（2）中央行政事業(yè)單位資金往來結(jié)算票據(jù)。（3）全國性社會團體會費統(tǒng)一收據(jù)。（4）工會經(jīng)費收入專用收據(jù)。（5）行業(yè)協(xié)會自律性經(jīng)濟處罰專用收據(jù)。（6）住宅專項維修資金專用收據(jù)（出售公房使用）。（7）住宅專項維修資金專用收據(jù)（業(yè)主使用）。（8）中國清潔發(fā)展機制基金專用收據(jù)。202.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合3.支付給境外單位或個人的款項，以付匯憑證和該單位或個人的簽收單據(jù)及發(fā)票為合法有效憑證。根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十三條規(guī)定，單位和個人從境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機關(guān)在納稅審查時有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)或者注冊會計師的確認證明，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核認可后，方可作為記賬核算的憑證。

4.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。213.支付給境外單位或個人的款項，以付匯憑證和該單位或個人的簽四、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉及的主要票據(jù)

22四、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉及的主要票據(jù)22（一）土地出讓金、契稅根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》的規(guī)定，政府出讓土地，不征收營業(yè)稅，因此不得開具發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以國土局開具的土地出讓金專用票據(jù)或其他非稅收入收據(jù)入賬，交納的契稅應(yīng)當為“中華人民共和國契稅完稅憑證”。23（一）土地出讓金、契稅23（二）拆遷補償費房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補償費，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權(quán)，再由政府和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補償方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)，仍需補交契稅?！稜I業(yè)稅稅目注釋（試行）》還規(guī)定，因政府收回土地使用權(quán)而取得的補償金，不征收營業(yè)稅。因此被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，而是由房地產(chǎn)企業(yè)采取用收據(jù)方式入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料留置于本公司備查。24（二）拆遷補償費24（二）拆遷補償費房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補償費，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權(quán)，再由政府和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補償方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)，仍需補交契稅?！稜I業(yè)稅稅目注釋（試行）》還規(guī)定，因政府收回土地使用權(quán)而取得的補償金，不征收營業(yè)稅。因此被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，而是由房地產(chǎn)企業(yè)采取用收據(jù)方式入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料留置于本公司備查。例外情形，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：①被征收房屋價值的補償；②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。如果土地一級開發(fā)由政府主管部門或土地儲備中心負責，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛受讓土地，代墊的拆遷補償費應(yīng)取得房屋征收機構(gòu)的收款證明，以充抵應(yīng)繳納的土地出讓金。25（二）拆遷補償費例外情形，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例【案例】2011年1月天山房地產(chǎn)公司征得某村集體土地。其中，30畝土地依法辦理了合法出讓手續(xù)，支付補償金600萬元；5畝土地仍為集體土地，供開發(fā)商使用，支付補償金100萬元。開發(fā)商支付的補償金應(yīng)如何取得發(fā)票？1.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，均屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。鑒于相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有，故村集體（村委會）通過合法程序出讓農(nóng)村集體土地而取得的土地補償收入，應(yīng)依照《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》中“對土地所有者出讓土地使用權(quán)，不征收營業(yè)稅”的規(guī)定執(zhí)行。因此，天山房地產(chǎn)公司為辦理了合法出讓手續(xù)的30畝土地支付的600萬元補償費不需要開具發(fā)票，以相關(guān)協(xié)議及支付證明即可入賬。2.對于村集體（村委會）未經(jīng)政府相關(guān)部門審批，私自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地，因其土地權(quán)屬未進行變更，仍為集體土地，故對其取得的補償收入按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”子目征收營業(yè)稅。因此，天山房地產(chǎn)公司為仍為集體土地的那5畝土地支付的100萬元補償費應(yīng)索取“服務(wù)業(yè)”發(fā)票入賬。26【案例】2011年1月天山房地產(chǎn)公司征得某村集體土地。其中，（三）委托拆遷公司支付的拆遷補償費《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定，拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)，按“建筑業(yè)——其他工程作業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費，應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務(wù)費)整個承包給拆遷公司的，應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票，直接給被拆遷戶的補償費作為拆遷公司的成本處理。27（三）委托拆遷公司支付的拆遷補償費27（四）青苗補償費費《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定，不征收營業(yè)稅。只要能夠出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件。青苗補償費不屬于應(yīng)該征收營業(yè)稅的情形，對土地承包人取得的青苗補償費收入不必為房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，以補償協(xié)議和收據(jù)等憑證可以入賬。28（四）青苗補償費費28（五）土地整理費支付給其他公司的土地整理費，應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。（六）挖土費支付給農(nóng)民工（非雇員）的挖土費，不得采取工作表發(fā)放，應(yīng)由個人向地稅機關(guān)申請開具“稅務(wù)機關(guān)代開統(tǒng)一發(fā)票（地稅）”。開具發(fā)票時，由稅務(wù)機關(guān)征收營業(yè)稅及附加、個人所得稅。稅務(wù)機關(guān)已征收個人所得稅的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再扣繳個人所得稅。29（五）土地整理費29（七）道路工程費

《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于道路、橋涵修建收入征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（冀地稅函〔1995〕185號）規(guī)定，對施工單位承建的道路、橋涵工程收入，不論單位性質(zhì)如何，其工程預(yù)算內(nèi)是否含稅，均應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目的“其他工程作業(yè)”項目征收營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的道路工程費，應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。30（七）道路工程費30（八）向企事業(yè)單位支付的勘察、設(shè)計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等費用1.境內(nèi)服務(wù)單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向境內(nèi)公司支付的設(shè)計費、監(jiān)理費、項目咨詢費等，應(yīng)當取得提供服務(wù)的單位機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)的服務(wù)業(yè)發(fā)票。2.境外服務(wù)單位。境內(nèi)企業(yè)接受境外企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，境外單位也負有營業(yè)稅納稅義務(wù)，稅款由境外單位在境內(nèi)的代理單位負責代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項，以付匯單和收匯單位或者個人的簽收單據(jù)以及發(fā)票為合法有效憑證。31（八）向企事業(yè)單位支付的勘察、設(shè)計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等（九）直接向行政事業(yè)單位交納的規(guī)費直接向行政事業(yè)單位交納的規(guī)費應(yīng)當取得行政事業(yè)性收費收據(jù)及非稅收入專用收據(jù)，這些費用一般包括大市政配套費、綠化費、人防費、散裝水泥基金、教育配套設(shè)施費以及各種證照工本費等。32（九）直接向行政事業(yè)單位交納的規(guī)費32（十）有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費）《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的通知》（國稅發(fā)〔1994〕159號）規(guī)定，有線電視安裝費，是指有線電視臺為用戶安裝有線電視接收裝置，一次性向用戶收取的安裝費，也稱之為“初裝費”。對有線電視安裝費，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征稅。財稅〔2003〕16號規(guī)定，燃氣公司和生產(chǎn)、銷售貨物或提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的單位，在銷售貨物或提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)時，代有關(guān)部門向購買方收取的集資費〔包括管道煤氣集資款(初裝費)〕、手續(xù)費、代收款等，屬于增值稅價外收費，應(yīng)征收增值稅，不征收營業(yè)稅。財稅〔2005〕165號對從事公用事業(yè)的納稅人收取的一次性費用是否征收增值稅問題規(guī)定，對從事熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數(shù)量無直接關(guān)系的，不征收增值稅。從上述兩規(guī)定看，財稅〔2005〕165號文件與財稅〔2003〕16號文件似有沖突之處，但是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費），應(yīng)當說與貨物的銷售數(shù)量沒有直接關(guān)系，所以應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。33（十）有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費）33（十一）建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。1.包工包料。應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。發(fā)票金額和承包結(jié)算金額相等。2.包工不包料。對施工方提供的勞務(wù)費應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票；對不包料（甲供材）應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。但是要注意對于分包人銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的分包工程，應(yīng)當分別取得貨物銷售發(fā)票和建筑業(yè)發(fā)票。3.建筑工程分包。建筑工程分包，是指A建筑公司將承包工程的一部分分包給B建筑公司，由B建筑公司負責施工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與總承包人A發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，不與分包方B結(jié)算價款?？偝邪薃支付給分包方B的工程款項，由分包方B給總承包人A出具建筑業(yè)發(fā)票，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)。34（十一）建筑工程34（十二）裝飾工程裝飾工程是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。1.包工包料。發(fā)票的取得與建筑工程相同。2.包工不包料（清包工或甲供材）。清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，是指工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務(wù)。根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定，裝飾勞務(wù)可以不包括甲供材，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購的裝飾材料直接憑增值稅普通發(fā)票入賬，向施工單位支付的清包工裝飾費用，應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。35（十二）裝飾工程35（十三）設(shè)備安裝1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購設(shè)備，再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的，應(yīng)當取得商家或生產(chǎn)廠家的貨物銷售發(fā)票，并僅就安裝費的部分，由安裝公司出具工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。安裝費營業(yè)稅的計稅依據(jù)不含設(shè)備。2.從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)外購設(shè)備銷售給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時提供安裝服務(wù)，企業(yè)收取的價款中既包括設(shè)備價款，又包括安裝費，這屬于增值稅的混合銷售業(yè)務(wù)，全額繳納增值稅，不征收營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得全額的增值稅普通發(fā)票。36（十三）設(shè)備安裝36（十三）設(shè)備安裝

3.建筑安裝企業(yè)外購設(shè)備銷售給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時提供安裝服務(wù)，根據(jù)增值稅、營業(yè)稅政策規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除特定情形外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營業(yè)稅。規(guī)定中所稱的貨物，是指有形動產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。因此，該混合銷售行為征收營業(yè)稅，不征收增值稅，應(yīng)全額開具建筑業(yè)發(fā)票。37（十三）設(shè)備安裝37（十三）設(shè)備安裝

4.如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購設(shè)備或者委托安裝公司采購設(shè)備的，設(shè)備生產(chǎn)廠家開具的增值稅發(fā)票抬頭應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這種情況下，安裝公司僅就安裝費金額征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得安裝工程所在地建筑業(yè)發(fā)票，發(fā)票金額就是安裝金額，不含設(shè)備價款。38（十三）設(shè)備安裝38（十三）設(shè)備安裝

5.企業(yè)自產(chǎn)貨物并負責安裝。根據(jù)增值稅、營業(yè)稅政策規(guī)定，提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時并銷售自產(chǎn)貨物的行為，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物的銷售額繳納增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)分別取得增值稅發(fā)票和建筑業(yè)發(fā)票。例如，企業(yè)提供自產(chǎn)鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻、防水工程、鋁合金門窗、電梯等并負責安裝的業(yè)務(wù)。最好分開簽訂合同或合同中價格分開。39（十三）設(shè)備安裝39（十四）房屋維修房屋維修又稱“修繕”，是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善，使之恢復(fù)原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業(yè)。根據(jù)《營業(yè)稅稅目（試行稿）》規(guī)定，房屋修繕按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的房屋維修費用，也應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。允許計入開發(fā)成本的房屋維修費用是指開發(fā)產(chǎn)品完工前的維修費用。40（十四）房屋維修40（十五）綠化工程綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是建筑工程的一個組成部分。例如，綠化與平整土地分不開，而平整土地本身就是建筑業(yè)中的“其他工程作業(yè)”。國稅函發(fā)〔1995〕156號規(guī)定：為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按“建筑業(yè)—其他工程作業(yè)”征收營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將綠化工程承包給園林綠化公司，應(yīng)取得按承包金額開具的工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購花草、樹木，聘請園林綠化公司負責施工的，按“建筑業(yè)——包工不包料”（即“甲供材”）業(yè)務(wù)處理。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購花草、樹木應(yīng)取得貨物銷售發(fā)票，支付給園林綠化公司的施工費取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。41（十五）綠化工程41（十六）支付給代銷公司的銷售傭金，支付給廣告公司的廣告費、宣傳性費用，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅〉囟悪C關(guān)監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)”發(fā)票。（十七）支付的利息支付給金融機構(gòu)的利息為銀行開具的付息憑證，支付給非金融機構(gòu)的利息以及各種融資顧問費、服務(wù)費為地稅機關(guān)監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)”發(fā)票。42（十六）支付給代銷公司的銷售傭金，支付給廣告公司的廣告費、宣（十八）企業(yè)通過郵局訂閱的報刊、雜志郵政的大部分業(yè)務(wù)既可取得專業(yè)發(fā)票或收據(jù)，也可取得套印“××地方稅務(wù)局監(jiān)制”的稅務(wù)發(fā)票，應(yīng)優(yōu)先取得稅務(wù)發(fā)票。43（十八）企業(yè)通過郵局訂閱的報刊、雜志43（十九）會議費

河北省地方稅務(wù)局2011年第1號公告：對納稅人年度內(nèi)發(fā)生的會議費，同時具備以下條件的，在計征企業(yè)所得稅時準予扣除：

會議名稱、時間、地點、目的及參加會議人員花名冊；會議材料（會議議程、討論專件、領(lǐng)導講話）；會議召開地酒店（飯店、招待處）出具的服務(wù)業(yè)發(fā)票。企業(yè)不能提供上述資料的，其發(fā)生的會議費一律不得扣除。44（十九）會議費44（二十）差旅費《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》（冀地稅發(fā)〔2009〕48號）規(guī)定，納稅人支付的差旅費補貼，同時符合下列條件的，準予扣除：有嚴格的內(nèi)部財務(wù)管理制度；有明確的差旅費補貼標準；有合法有效憑證（包括企業(yè)內(nèi)部票據(jù)）。45（二十）差旅費45（二十一）當年度發(fā)生成本取得發(fā)票時間約定發(fā)票取得時間問題直接影響到稅務(wù)處理，原則上企業(yè)所得稅無發(fā)票不得扣除，土地增值稅清算不允許扣除預(yù)提成本，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意滯后取得發(fā)票的以下情形。1.納稅人當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但當年年底前未取得發(fā)票，次年匯算清繳前取得發(fā)票。2.納稅人當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但當年年底前未取得發(fā)票，次年匯算清繳后取得發(fā)票。46（二十一）當年度發(fā)生成本取得發(fā)票時間約定461.納稅人當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但當年年底前未取得發(fā)票，次年匯算清繳前取得發(fā)票。國家稅務(wù)總局2011年第34號公告第六條關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時間問題明確：企業(yè)當年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應(yīng)補充提供該成本、費用的有效憑證。【案例】景旭地產(chǎn)公司2011年支付廣告費100萬元，取得發(fā)票40萬元，2012年5月1日取得發(fā)票60萬元?！景咐治觥?011年預(yù)繳企業(yè)所得稅申報時，預(yù)提60萬元廣告成本，可以扣除，年度企業(yè)所得稅納稅申報時，所預(yù)提60萬元廣告成本有發(fā)票支持，否則當年度應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅調(diào)增60萬元。471.納稅人當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但當年年底前未取得發(fā)票，次年2.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得發(fā)票。

①一般原則下，次年匯算清繳后取得發(fā)票不能在當年度扣除，應(yīng)納稅調(diào)增處理。②次年匯算清繳后取得發(fā)票不能在當年度扣除，如果金額較小，可以在次年扣除，如果金額較大，性質(zhì)特別，應(yīng)取得主管稅務(wù)機關(guān)認可后，申請調(diào)整上年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額。調(diào)整額可填入年度納稅申報表主表第41行“以前年度多繳的所得稅額在本年遞減額”或第42行“以前年度應(yīng)繳未繳在本年入庫所得稅額”。例如《遼寧省地方稅務(wù)局2008年度企業(yè)所得稅匯算清繳有關(guān)業(yè)務(wù)問題解答》第七條關(guān)于存貨估價入賬問題的規(guī)定：“納稅人購入存貨，由于取得合法購貨憑證不及時，可采取估價入賬方式進行核算。納稅人能在匯算清繳結(jié)束前取得相關(guān)發(fā)票的，對上年估價入庫結(jié)轉(zhuǎn)損益部分的成本不調(diào)增應(yīng)納稅所得額，按發(fā)票實際金額調(diào)整已結(jié)轉(zhuǎn)損益的成本；在匯算清繳期結(jié)束后仍未取得發(fā)票的，應(yīng)就估價入庫結(jié)轉(zhuǎn)損益部分的成本調(diào)增應(yīng)納稅所得額，待實際取得發(fā)票時，調(diào)減取得年度應(yīng)納稅所得額。”482.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得發(fā)票?！景咐烤靶竦禺a(chǎn)公司2011年支付廣告費100萬元，取得發(fā)票40萬元，2012年6月1日取得發(fā)票60萬元。

【案例分析】2011年年度應(yīng)納稅所得額納稅調(diào)增60萬元，不能在2012年度申報扣除，但企業(yè)所得稅相關(guān)政策并未規(guī)定不可以追溯調(diào)整。492.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得發(fā)票。《稅收征管法》第五十一條規(guī)定：“納稅人超過應(yīng)納稅額繳納的稅款，稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當立即退還；納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機關(guān)要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務(wù)機關(guān)及時查實后應(yīng)當立即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關(guān)國庫管理的規(guī)定退還。”502.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得發(fā)票?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于納稅人權(quán)利與義務(wù)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2009年第1號）：“七、申請退還多繳稅款權(quán)。對您超過應(yīng)納稅額繳納的稅款，我們發(fā)現(xiàn)后，將自發(fā)現(xiàn)之日起10日內(nèi)辦理退還手續(xù)；如您自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向我們要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息。我們將自接到您退還申請之日起30日內(nèi)查實并辦理退還手續(xù)，涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關(guān)國庫管理的規(guī)定退還?！?12.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得發(fā)票。根據(jù)上述規(guī)定，遵循權(quán)責發(fā)生制原則，2011年度少計的成本費用60萬元對應(yīng)所屬年度調(diào)整該年度的應(yīng)納稅所得額，并通過“以前年度損益調(diào)整”等科目對補繳年度作企業(yè)所得稅納稅調(diào)整，涉及到納稅申報表的填列，可以在2012年度納稅申報表主表第41行“以前年度多繳的所得稅額在本年遞減額”項下填寫申報，也可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請退稅。但是，需要提醒的是若2015年取得發(fā)票，按照上述規(guī)定，已經(jīng)超過三年，所得稅不能再行申請調(diào)整。522.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得發(fā)票。③房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算計稅成本后取得發(fā)票是特殊情況，可在取得發(fā)票年度扣除。國稅發(fā)[2009]31號第三十四條規(guī)定：企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。532.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得2.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得發(fā)票。③房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算計稅成本后取得發(fā)票是特殊情況，可在取得發(fā)票年度扣除。國稅發(fā)[2009]31號第三十四條規(guī)定：企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。542.當年成本費用已經(jīng)發(fā)生，但年底前未取得發(fā)票，次年匯算后取得③

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算計稅成本后取得發(fā)票是特殊情況，可在取得發(fā)票年度扣除。

【案例】景旭地產(chǎn)公司開發(fā)的A項目2010年具備完工條件全部銷售完畢，2010年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本時建筑工程合同并未取得全部建筑業(yè)發(fā)票，直到2011年10月方取得全部工程發(fā)票。主管稅務(wù)機關(guān)對于該公司2010度企業(yè)所得稅進行檢查時指出該公司開發(fā)成本中未取得發(fā)票部分應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。該公司財務(wù)人員認為，盡管2010年結(jié)算成本時暫缺發(fā)票，但2011年公司已沒有后續(xù)開發(fā)項目，2011年取得的發(fā)票已經(jīng)沒有收入與其相配比，計入2011年只能形成較大虧損且短期內(nèi)無法彌補。按照權(quán)責發(fā)生制原則，該公司2011年取得的發(fā)票能否2010年扣除？55③房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算計稅成本后取得發(fā)票是特殊情況，可在取得發(fā)票【案例分析】企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，盡管2011年取得的發(fā)票按照權(quán)責發(fā)生制原則應(yīng)當歸屬于2010年度的成本費用，但是因2010年度雖然發(fā)生了成本費用，但是未取得發(fā)票，一樣不允許稅前扣除。但根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十四條規(guī)定，天山房地產(chǎn)公司2011年取得的發(fā)票只能在2011年計入計稅成本，不能申請調(diào)整2010年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額。56【案例分析】56（二十二）大額費用稅前列支需注意的問題

企業(yè)發(fā)生的大額費用（如辦公費）應(yīng)附明細清單（商場開具，并須蓋有商場的印章），否則不能說明費用的真實性?！撅L險提示】納稅人購買商品、接受勞務(wù)或服務(wù)時必須索取按照規(guī)定要求填寫的發(fā)票。發(fā)票中應(yīng)詳細填寫購買的商品、接受的勞務(wù)或服務(wù)的具體名稱（品名、規(guī)格、型號、勞務(wù)或服務(wù)項目等）、數(shù)量及金額，不得以“辦公用品”“費用”“綜費”“運雜費”等籠統(tǒng)名稱作為商品、勞務(wù)或服務(wù)的實際名稱。凡取得不符合規(guī)定要求的發(fā)票一律不得作為企業(yè)所得稅稅前扣除的憑據(jù)。57（二十二）大額費用稅前列支需注意的問題57發(fā)票管理篇結(jié)束！謝謝大家58發(fā)票管理篇結(jié)束！謝謝大家58稽便函[2011]31號：發(fā)票檢查強調(diào)合規(guī)性發(fā)票管理的基本內(nèi)容房地產(chǎn)各種經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)取得的發(fā)票形式?jīng)]有及時取得發(fā)票是否可以補救？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之發(fā)票管理篇稽便函[2011]31號：發(fā)票檢查強調(diào)合規(guī)性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一、發(fā)票檢查突出合規(guī)性風險提示——有關(guān)重點企業(yè)作為在各類經(jīng)營或消費活動中應(yīng)開具或應(yīng)索取發(fā)票的銷售方或購買方，應(yīng)認真對待即將到來的從嚴從緊的發(fā)票大檢查。

（一）企業(yè)要充分關(guān)注“必查發(fā)票”

“稽便函[2011]31號”文明確規(guī)定了兩類“必查發(fā)票”：

一是“將企業(yè)填開一定金額以上的發(fā)票列為必查發(fā)票”

二是“對企業(yè)列支項目為‘會議費’、‘餐費’、‘辦公用品’、‘傭金’和各類手續(xù)費等的發(fā)票，須列為必查發(fā)票進行重點檢查。”

同時將“一定金額以上”必查發(fā)票填開金額標準的確定權(quán)授予各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。

60一、發(fā)票檢查突出合規(guī)性風險提示——2一是要關(guān)注當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確定的“一定金額以上”必查發(fā)票的具體標準究竟是多少。有不規(guī)范取得發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必確保對開具的發(fā)票以企業(yè)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)為前提，同時務(wù)必加大對必查發(fā)票開具和審核把關(guān)的力度，確保對發(fā)票使用的真實性、合法性。二是對企業(yè)列支項目為“會議費”、“餐費”、“辦公用品”、“傭金”和各類手續(xù)費等的發(fā)票確定為必查發(fā)票的問題，主要是針對以往一些企業(yè)喜歡利用這種名義發(fā)票從外部開具發(fā)票回本單位報銷的情況。這樣做一方面可以將賬面資金從賬內(nèi)提出（形成小金庫、私分或貪污等），同時開具的費用還可以享受所得稅稅前扣除，一舉兩得。61一是要關(guān)注當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確定的“一定金額以上”必查發(fā)票的具三是不能因為知道了一定金額以上發(fā)票必查的金額標準，知道了有關(guān)費用的發(fā)票列入了必查發(fā)票，從而放松對外開具小額發(fā)票或其他費用發(fā)票的使用要求，企業(yè)仍然要防止由于內(nèi)部控制缺陷、人為舞弊（如企業(yè)管理層凌駕于內(nèi)部控制之上）等原因?qū)е略谄渌l(fā)票的使用上出現(xiàn)不應(yīng)該出現(xiàn)的違法違規(guī)甚至是犯罪問題。必須強調(diào)的是，雖然“一定金額以上”及上述所列舉類別的費用發(fā)票為必查發(fā)票，但對一定金額以下的發(fā)票及其他類別費用的發(fā)票，稅務(wù)檢查人員肯定還會關(guān)注，而且很可能會根據(jù)實際情況的需要實施檢查。所以，企業(yè)仍應(yīng)重視對必查發(fā)票以外各類發(fā)票合法合規(guī)的使用問題，對發(fā)票的使用不能有僥幸心理。

62三是不能因為知道了一定金額以上發(fā)票必查的金額標準，知道了有關(guān)（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)

必查發(fā)票“要逐筆進行查驗比對，通過對資金、貨物等流向和發(fā)票信息的審核分析，重點檢查其業(yè)務(wù)的真實性”，對費用類必查發(fā)票“要逐筆進行查驗比對，重點檢查企業(yè)是否存在利用虛假發(fā)票及其他不合法憑證虛構(gòu)業(yè)務(wù)項目、虛列成本費用等問題?！币皇浅浞终J識發(fā)票檢查已不再局限于以往傳統(tǒng)的“就票查票”。今后對銷售業(yè)務(wù)的檢查，不僅會以企業(yè)賬面應(yīng)該具備的記賬要件為依據(jù)，而且檢查人員還可能通過對資金、貨物的流向，通過與對方購貨單位的“查驗比對”進行認證。因此，企業(yè)即使開具了銷售發(fā)票，但有沒有真正發(fā)貨，有沒有收到貨款，對方單位有沒有貨物入庫并付款等問題，檢查人員都可能跟蹤追擊并查驗比對。63（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)5（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)

二是企業(yè)所使用的發(fā)票都必須以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)。一方面對外開具“一定金額以上”發(fā)票時，一定要以實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)為前提，不能為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。三不能為了回避大金額費用發(fā)票被查而化整為零去開具發(fā)票，因為一旦稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)同一個單位開出多張小金額的甚至連號的發(fā)票，反而會對接受發(fā)票的企業(yè)重點檢查。

64（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)6（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)

四是發(fā)票入賬時務(wù)必加強對經(jīng)濟業(yè)務(wù)真實性的審核。盡管“稽便函[2011]31號”沒有明確這方面的要求，但隨著發(fā)票檢查嚴格程度的提升，企業(yè)在記賬時如果沒有把好第一道關(guān)，存在證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)成立的資料不全、不清晰、不正確等問題，日后就會存在被查風險。因此，企業(yè)記賬人員在受理相關(guān)發(fā)票時，要嚴格認真地審核相關(guān)發(fā)票所反映經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生和成立的原始憑證及相關(guān)資料，從發(fā)票業(yè)務(wù)發(fā)生的合規(guī)性、合法性及真實性等方面進行初步審核，確保從會計核算及企業(yè)內(nèi)控的角度滿足對相關(guān)記賬依據(jù)的要求。65（二）嚴把發(fā)票入賬關(guān)7二、發(fā)票管理辦法發(fā)票種類增值稅發(fā)票營業(yè)稅發(fā)票專業(yè)發(fā)票以河北省為例，目前包括河北省出口商品發(fā)票、河北省代開統(tǒng)一發(fā)票、貨物銷售發(fā)票、加工修理修配發(fā)票、收購發(fā)票、機動車銷售普通發(fā)票等七種。營業(yè)稅發(fā)票有交通運輸業(yè)發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票、郵電通信業(yè)發(fā)票、文化體育業(yè)發(fā)票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、銷售不動產(chǎn)發(fā)票、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、金融保險業(yè)發(fā)票、娛樂業(yè)發(fā)票。專業(yè)發(fā)票是指國有金融、保險企業(yè)的存貸、匯兌、轉(zhuǎn)賬憑證，保險憑證；國有郵政、電信企業(yè)的郵票、郵單、話務(wù)、電報收據(jù)，國有鐵路、國有航空企業(yè)和交通部門、國有公路、水上運輸企業(yè)的客票、貨票等。根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第四十二條規(guī)定，國務(wù)院稅務(wù)主管部門可以根據(jù)有關(guān)行業(yè)特殊的經(jīng)營方式和業(yè)務(wù)需求，會同國務(wù)院有關(guān)主管部門制定該行業(yè)的發(fā)票管理辦法。66二、發(fā)票管理辦法發(fā)票種類增值稅發(fā)票營業(yè)稅發(fā)票專業(yè)發(fā)票以河北省發(fā)票開具和保管《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及《實施細則》就發(fā)票的開具和保管的違規(guī)行為作了明確，包括以下方面：

1、“虛開發(fā)票”行為的界定

開具發(fā)票應(yīng)當按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：（一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。

違反本辦法規(guī)定虛開發(fā)票的，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

67發(fā)票開具和保管92、不按規(guī)定使用發(fā)票行為界定

新《發(fā)票管理辦法》第二十四條規(guī)定，任何單位和個人應(yīng)當按照發(fā)票管理規(guī)定使用發(fā)票，不得有下列行為：（一）轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、介紹他人轉(zhuǎn)讓發(fā)票、發(fā)票監(jiān)制章和發(fā)票防偽專用品；（二）知道或者應(yīng)當知道是私自印制、偽造、變造、非法取得或者廢止的發(fā)票而受讓、開具、存放、攜帶、郵寄、運輸；（三）拆本使用發(fā)票；（四）擴大發(fā)票使用范圍；（五）以其他憑證代替發(fā)票使用。682、不按規(guī)定使用發(fā)票行為界定

新《發(fā)票管理辦法》第3、開具紅字發(fā)票的規(guī)定

開具發(fā)票后，如發(fā)生銷貨退回需開紅字發(fā)票的，必須收回原發(fā)票并注明“作廢”字樣或取得對方有效證明。開具發(fā)票后，如發(fā)生銷售折讓的，必須在收回原發(fā)票并注明“作廢”字樣后重新開具銷售發(fā)票或取得對方有效證明后開具紅字發(fā)票。注意相應(yīng)稅務(wù)處理：納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。693、開具紅字發(fā)票的規(guī)定

開具發(fā)票后，如發(fā)生銷貨4、發(fā)票不得跨省市使用政策

除國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定的特殊情形外，發(fā)票限于領(lǐng)購單位和個人在本省、自治區(qū)、直轄市內(nèi)開具。省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)可以規(guī)定跨市、縣開具發(fā)票的辦法。除國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定的特殊情形外，任何單位和個人不得跨規(guī)定的使用區(qū)域攜帶、郵寄、運輸空白發(fā)票。禁止攜帶、郵寄或者運輸空白發(fā)票出入境。5、安裝稅控裝置及報稅要求

安裝稅控裝置的單位和個人，應(yīng)當按照規(guī)定使用稅控裝置開具發(fā)票，并按期向主管稅務(wù)機關(guān)報送開具發(fā)票的數(shù)據(jù)。使用非稅控電子器具開具發(fā)票的，應(yīng)當將非稅控電子器具使用的軟件程序說明資料報主管稅務(wù)機關(guān)備案，并按照規(guī)定保存、報送開具發(fā)票的數(shù)據(jù)。國家推廣使用網(wǎng)絡(luò)發(fā)票管理系統(tǒng)開具發(fā)票，具體管理辦法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門制定。704、發(fā)票不得跨省市使用政策

除國務(wù)院稅務(wù)主管部門發(fā)票專用章根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)票專用章式樣有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第7號）規(guī)定，自2011年2月1日起啟用的發(fā)票專用章尺寸要求為：1.形狀為橢圓形，尺寸為40×30（mm）；邊寬1mm；2.中間為納稅人識別號，18位阿拉伯數(shù)字字高3.7mm，字寬1.3mm，18位阿拉伯數(shù)字總寬度26mm（字體為Arial）；3.稅號外刊納稅人名稱，自左而右環(huán)行，如名稱字數(shù)過多，可使用規(guī)范化簡稱；中文文字高為4.2mm，環(huán)排角度（夾角）210-260度，字與邊線內(nèi)側(cè)的距離0.5mm（字體為仿宋體）；4.稅號下橫排“發(fā)票專用章”文字字高4.6mm，字寬3mm，延章中心線到下橫排字頂端距離4.2mm（字體為仿宋體）；5.使用多枚發(fā)票專用章的納稅人，應(yīng)在每枚發(fā)票專用章正下方刊順序編碼，如“（1）、（2）……”字樣。號碼字高2.2mm，字寬1.7mm，延章中心線到下橫排號碼頂端距離10mm（字體為Arial），不需編號時可省去此橫排號碼：71發(fā)票專用章13支付給境內(nèi)單位或個人的款項支付給行政事業(yè)單位的款項支付給境外機構(gòu)和個人的款項支付其他三、取得票據(jù)的三類形式72支付給境內(nèi)單位或個人的款項三、取得票據(jù)的三類形式14支付給境內(nèi)單位或個人的款項，且該單位或個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或個人開具的發(fā)票為合法有效憑證。①凡屬于增值稅征收范圍的業(yè)務(wù)，無論是否享受免稅優(yōu)惠，都必須開具增值稅發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般為小規(guī)模納稅人或不屬于增值稅納稅人，則一般取得銷售貨物的普通發(fā)票。②凡屬于營業(yè)稅征稅范圍的業(yè)務(wù)，無論是否享受免稅優(yōu)惠，都必須開具營業(yè)稅發(fā)票。其中，屬于企業(yè)經(jīng)營范圍的，并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準的，企業(yè)可以領(lǐng)取發(fā)票自行開具；凡不屬于企業(yè)經(jīng)營范圍的，以及個人取得的應(yīng)納增值稅或營業(yè)稅的收入，都必須向稅務(wù)機關(guān)申請代開。對于工程所在地與機構(gòu)所在地不一致的建筑安裝企業(yè)，均應(yīng)在工程所在地開具發(fā)票或代開發(fā)票。73支付給境內(nèi)單位或個人的款項，且該單位或個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證?！蛾P(guān)于調(diào)整行政事業(yè)性收費（基金）營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔1997〕5號）的規(guī)定，涉稅行政事業(yè)性收費、基金應(yīng)嚴格納入稅收管理。凡經(jīng)中央及省級財政部門批準納入預(yù)算管理或財政專戶管理的行政事業(yè)性收費、基金，無論是由行政單位收取的，還是由事業(yè)單位收取的，均不用繳納營業(yè)稅；未納入預(yù)算管理或財政專戶管理的，一律繳納營業(yè)稅。為了便于繳納管理，對于中央批準納入預(yù)算管理或財政專戶管理的行政事業(yè)性收費、基金，由財政部、國家稅務(wù)總局分批下發(fā)不繳納營業(yè)稅的收費（基金）項目名單；凡經(jīng)省級批準納入預(yù)算管理或財政專戶管理的行政事業(yè)性收費，由省財政廳（局）、地方稅務(wù)局分批下發(fā)不繳納營業(yè)稅的收費項目名單，并報財政部、國家稅務(wù)總局備案。未列入名單的一律繳納營業(yè)稅。742.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。國家機關(guān)、事業(yè)單位和社會團體，凡涉及繳稅的收費項目，均應(yīng)納入稅務(wù)管理，進行稅務(wù)登記，其收費項目應(yīng)進行納稅申報并使用稅務(wù)發(fā)票。對不繳稅的收費、基金項目，應(yīng)使用省級以上財政部門統(tǒng)一印制或監(jiān)制的收費、基金票據(jù)。752.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。財政票據(jù)從2012年1月1日起，將由非稅收入統(tǒng)一票據(jù)一統(tǒng)天下。根據(jù)財政部《關(guān)于清理整合中央財政票據(jù)的通知》（財綜〔2011〕46號）規(guī)定，為壓縮中央財政票據(jù)種類，統(tǒng)一規(guī)范中央財政票據(jù)式樣，促進財政票據(jù)電子化管理改革，財政部將按照“簡并票種、統(tǒng)一式樣”的原則，“以通用票據(jù)為主（即《中央非稅收入統(tǒng)一票據(jù)》和《中央非稅收入定額票據(jù)》），專用票據(jù)為輔；以機打票據(jù)為主，手工票據(jù)為輔”的管理思路，全面清理整合現(xiàn)有中央財政票據(jù)種類，壓縮中央財政票據(jù)，規(guī)范中央財政票據(jù)的規(guī)格、式樣。清理整合后，現(xiàn)行的行政事業(yè)性收費票據(jù)、政府性基金票據(jù)、罰沒票據(jù)、國有資產(chǎn)有償使用收入票據(jù)、非稅收入一般繳款書、其他財政票據(jù)6類票據(jù)，統(tǒng)一歸并為政府“非稅收入票據(jù)”和“其他財政票據(jù)”兩類。762.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。其中，非稅收入票據(jù)類共27種，分別是：（1）中央非稅收入統(tǒng)一票據(jù)。（2）中央非稅收入定額票據(jù)（1元、2元、5元、10元、20元、50元、100元）。（3）國家稅務(wù)局系統(tǒng)行政性收費專用收據(jù)。（4）國家稅務(wù)局系統(tǒng)行政性收費（電子）轉(zhuǎn)賬專用收據(jù)。（5）國家稅務(wù)局系統(tǒng)行政性收費專用繳款書。（6）國家稅務(wù)局系統(tǒng)行政性收費收入退還書。（7）海關(guān)行政事業(yè)性收費專用票據(jù)。（8）出入境檢驗檢疫收費收據(jù)。（9）中華人民共和國海事行政事業(yè)性收費專用收據(jù)。（10）國家知識產(chǎn)權(quán)局專利收費收據(jù)。（11）國家知識產(chǎn)權(quán)局專利收費收據(jù)_PCT國際申請。（12）人民法院訴訟收費專用收據(jù)—預(yù)收。（13）人民法院訴訟收費專用收據(jù)—結(jié)算。（14）人民法院訴訟收費專用收據(jù)—退費。（15）人民法院案款收據(jù)。（16）中國船級社賬單/收據(jù)。（17）探礦權(quán)采礦權(quán)使用費和價款專用收據(jù)。（18）礦產(chǎn)資源補償費自收匯繳專用收據(jù)。（19）礦產(chǎn)資源補償費專用繳款書。（20）故宮博物院專用收據(jù)。（21）故宮博物院專用定額收據(jù)（20元、30元、40元、60元）。（22）港口建設(shè)費專用收據(jù)。（23）國家電影事業(yè)發(fā)展專項資金專用票據(jù)。（24）當場處罰罰款收據(jù)。（25）代收罰款收據(jù)。（26）治安管理當場處罰決定書（代收據(jù)）。（27）非稅收入一般繳款書。772.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。其他財政票據(jù)類共8種，分別是：（1）公益事業(yè)捐贈統(tǒng)一票據(jù)。（2）中央行政事業(yè)單位資金往來結(jié)算票據(jù)。（3）全國性社會團體會費統(tǒng)一收據(jù)。（4）工會經(jīng)費收入專用收據(jù)。（5）行業(yè)協(xié)會自律性經(jīng)濟處罰專用收據(jù)。（6）住宅專項維修資金專用收據(jù)（出售公房使用）。（7）住宅專項維修資金專用收據(jù)（業(yè)主使用）。（8）中國清潔發(fā)展機制基金專用收據(jù)。782.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合3.支付給境外單位或個人的款項，以付匯憑證和該單位或個人的簽收單據(jù)及發(fā)票為合法有效憑證。根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十三條規(guī)定，單位和個人從境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機關(guān)在納稅審查時有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)或者注冊會計師的確認證明，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核認可后，方可作為記賬核算的憑證。

4.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。793.支付給境外單位或個人的款項，以付匯憑證和該單位或個人的簽四、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉及的主要票據(jù)

80四、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉及的主要票據(jù)22（一）土地出讓金、契稅根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》的規(guī)定，政府出讓土地，不征收營業(yè)稅，因此不得開具發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以國土局開具的土地出讓金專用票據(jù)或其他非稅收入收據(jù)入賬，交納的契稅應(yīng)當為“中華人民共和國契稅完稅憑證”。81（一）土地出讓金、契稅23（二）拆遷補償費房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補償費，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權(quán)，再由政府和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補償方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)，仍需補交契稅?！稜I業(yè)稅稅目注釋（試行）》還規(guī)定，因政府收回土地使用權(quán)而取得的補償金，不征收營業(yè)稅。因此被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，而是由房地產(chǎn)企業(yè)采取用收據(jù)方式入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料留置于本公司備查。82（二）拆遷補償費24（二）拆遷補償費房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補償費，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權(quán)，再由政府和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補償方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)，仍需補交契稅。《營業(yè)稅稅目注釋（試行）》還規(guī)定，因政府收回土地使用權(quán)而取得的補償金，不征收營業(yè)稅。因此被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，而是由房地產(chǎn)企業(yè)采取用收據(jù)方式入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料留置于本公司備查。例外情形，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：①被征收房屋價值的補償；②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。如果土地一級開發(fā)由政府主管部門或土地儲備中心負責，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛受讓土地，代墊的拆遷補償費應(yīng)取得房屋征收機構(gòu)的收款證明，以充抵應(yīng)繳納的土地出讓金。83（二）拆遷補償費例外情形，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例【案例】2011年1月天山房地產(chǎn)公司征得某村集體土地。其中，30畝土地依法辦理了合法出讓手續(xù)，支付補償金600萬元；5畝土地仍為集體土地，供開發(fā)商使用，支付補償金100萬元。開發(fā)商支付的補償金應(yīng)如何取得發(fā)票？1.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，均屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。鑒于相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有，故村集體（村委會）通過合法程序出讓農(nóng)村集體土地而取得的土地補償收入，應(yīng)依照《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》中“對土地所有者出讓土地使用權(quán)，不征收營業(yè)稅”的規(guī)定執(zhí)行。因此，天山房地產(chǎn)公司為辦理了合法出讓手續(xù)的30畝土地支付的600萬元補償費不需要開具發(fā)票，以相關(guān)協(xié)議及支付證明即可入賬。2.對于村集體（村委會）未經(jīng)政府相關(guān)部門審批，私自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地，因其土地權(quán)屬未進行變更，仍為集體土地，故對其取得的補償收入按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”子目征收營業(yè)稅。因此，天山房地產(chǎn)公司為仍為集體土地的那5畝土地支付的100萬元補償費應(yīng)索取“服務(wù)業(yè)”發(fā)票入賬。84【案例】2011年1月天山房地產(chǎn)公司征得某村集體土地。其中，（三）委托拆遷公司支付的拆遷補償費《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定，拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)，按“建筑業(yè)——其他工程作業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費，應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務(wù)費)整個承包給拆遷公司的，應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票，直接給被拆遷戶的補償費作為拆遷公司的成本處理。85（三）委托拆遷公司支付的拆遷補償費27（四）青苗補償費費《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》規(guī)定，不征收營業(yè)稅。只要能夠出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件。青苗補償費不屬于應(yīng)該征收營業(yè)稅的情形，對土地承包人取得的青苗補償費收入不必為房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，以補償協(xié)議和收據(jù)等憑證可以入賬。86（四）青苗補償費費28（五）土地整理費支付給其他公司的土地整理費，應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。（六）挖土費支付給農(nóng)民工（非雇員）的挖土費，不得采取工作表發(fā)放，應(yīng)由個人向地稅機關(guān)申請開具“稅務(wù)機關(guān)代開統(tǒng)一發(fā)票（地稅）”。開具發(fā)票時，由稅務(wù)機關(guān)征收營業(yè)稅及附加、個人所得稅。稅務(wù)機關(guān)已征收個人所得稅的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再扣繳個人所得稅。87（五）土地整理費29（七）道路工程費

《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于道路、橋涵修建收入征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（冀地稅函〔1995〕185號）規(guī)定，對施工單位承建的道路、橋涵工程收入，不論單位性質(zhì)如何，其工程預(yù)算內(nèi)是否含稅，均應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目的“其他工程作業(yè)”項目征收營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的道路工程費，應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。88（七）道路工程費30（八）向企事業(yè)單位支付的勘察、設(shè)計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等費用1.境內(nèi)服務(wù)單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向境內(nèi)公司支付的設(shè)計費、監(jiān)理費、項目咨詢費等，應(yīng)當取得提供服務(wù)的單位機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)的服務(wù)業(yè)發(fā)票。2.境外服務(wù)單位。境內(nèi)企業(yè)接受境外企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，境外單位也負有營業(yè)稅納稅義務(wù)，稅款由境外單位在境內(nèi)的代理單位負責代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項，以付匯單和收匯單位或者個人的簽收單據(jù)以及發(fā)票為合法有效憑證。89（八）向企事業(yè)單位支付的勘察、設(shè)計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等（九）直接向行政事業(yè)單位交納的規(guī)費直接向行政事業(yè)單位交納的規(guī)費應(yīng)當取得行政事業(yè)性收費收據(jù)及非稅收入專用收據(jù)，這些費用一般包括大市政配套費、綠化費、人防費、散裝水泥基金、教育配套設(shè)施費以及各種證照工本費等。90（九）直接向行政事業(yè)單位交納的規(guī)費32（十）有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費）《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的通知》（國稅發(fā)〔1994〕159號）規(guī)定，有線電視安裝費，是指有線電視臺為用戶安裝有線電視接收裝置，一次性向用戶收取的安裝費，也稱之為“初裝費”。對有線電視安裝費，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征稅。財稅〔2003〕16號規(guī)定，燃氣公司和生產(chǎn)、銷售貨物或提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的單位，在銷售貨物或提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)時，代有關(guān)部門向購買方收取的集資費〔包括管道煤氣集資款(初裝費)〕、手續(xù)費、代收款等，屬于增值稅價外收費，應(yīng)征收增值稅，不征收營業(yè)稅。財稅〔2005〕165號對從事公用事業(yè)的納稅人收取的一次性費用是否征收增值稅問題規(guī)定，對從事熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數(shù)量無直接關(guān)系的，不征收增值稅。從上述兩規(guī)定看，財稅〔2005〕165號文件與財稅〔2003〕16號文件似有沖突之處，但是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費），應(yīng)當說與貨物的銷售數(shù)量沒有直接關(guān)系，所以應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。91（十）有線電視安裝費、管道煤氣集資費（初裝費）33（十一）建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。1.包工包料。應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。發(fā)票金額和承包結(jié)算金額相等。2.包工不包料。對施工方提供的勞務(wù)費應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票；對不包料（甲供材）應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。但是要注意對于分包人銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的分包工程，應(yīng)當分別取得貨物銷售發(fā)票和建筑業(yè)發(fā)票。3.建筑工程分包。建筑工程分包，是指A建筑公司將承包工程的一部分分包給B建筑公司，由B建筑公司負責施工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與總承包人A發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，不與分包方B結(jié)算價款?？偝邪薃支付給分包方B的工程款項，由分包方B給總承包人A出具建筑業(yè)發(fā)票，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)。92（十一）建筑工程34（十二）裝飾工程裝飾工程是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。1.包工包料。發(fā)票的取得與建筑工程相同。2.包工不包料（清包工或甲供材）。清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，是指工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務(wù)。根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定，裝飾勞務(wù)可以不包括甲供材，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購的裝飾材料直接憑增值稅普通發(fā)票入賬，向施工單位支付的清包工裝飾費用，應(yīng)當取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。93（十二）裝飾工程35（十三）設(shè)備安裝1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購設(shè)備，再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的，應(yīng)當取得商家或生產(chǎn)廠家的貨物銷售發(fā)票，并僅就安裝費的部分，由安裝公司出具工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。安裝費營業(yè)稅的計稅依據(jù)不含設(shè)備。2.從事貨物生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)外購設(shè)備銷售給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時提供安裝服務(wù)，企業(yè)收取的價款中既包括設(shè)備價款，又包括安裝費，這屬于增值稅的混合銷售業(yè)務(wù)，全額繳納增值稅，不征收營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得全額的增值稅普通發(fā)票。94（十三）設(shè)備安裝36（十三）設(shè)備安裝

3.建筑安裝企業(yè)外購設(shè)備銷售給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時提供安