我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響與分析

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響與分析緒論住房是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事，住房政策是國(guó)家社會(huì)政策的重要組成部份。1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從無(wú)到有，從買方市場(chǎng)到賣方市場(chǎng)的大轉(zhuǎn)變，乃至直到此刻，全國(guó)各地房地產(chǎn)依舊高燒不退，作為工薪階級(jí)家庭，只能“望樓興嘆”，而且穩(wěn)固房?jī)r(jià)已經(jīng)被提升到了查驗(yàn)政府執(zhí)政能力的高度的現(xiàn)況，這其間的進(jìn)程實(shí)在十分耐人尋味。不可否定，我國(guó)的住房制度改革這么連年來(lái)確實(shí)取得了超級(jí)大的成績(jī)，必然程度上解決了居民的住房問(wèn)題，但是也產(chǎn)生了一系列問(wèn)題。咱們常常感嘆，就在幾年前，咱們還在為如何啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)而絞盡腦汁，可是幾乎又是在一晚上之間，房?jī)r(jià)就像一匹脫韁的野馬絕塵而去，離普通市民愈來(lái)愈遠(yuǎn)。那么咱們的住房制度究竟出了哪些問(wèn)題，全面放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是開(kāi)啟了“潘多拉盒子”？第二章我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的進(jìn)展進(jìn)程針對(duì)最近幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，能夠以為我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策經(jīng)歷了四個(gè)階段。下面對(duì)這四個(gè)階段一一進(jìn)行介紹說(shuō)明。嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸、嚴(yán)格土地供給階段2003年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了供銷兩旺的局面。國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控辦法來(lái)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，這一階段的政策主如果圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題和土地問(wèn)題展開(kāi)的，具體包括：嚴(yán)控信貸，提高項(xiàng)目自有資本金要求，從而提高行業(yè)進(jìn)入門坎；清理整頓土地市場(chǎng)，徹查開(kāi)發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目，完善各項(xiàng)土地制度，嚴(yán)格控制土地供給總量；土地交易實(shí)行招、掛、拍的辦法，杜絕協(xié)議出讓土地。這些辦法的目標(biāo)在于調(diào)控住房供給總量，增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康進(jìn)展，使投資和供給的增加速度適度下降，改變固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的狀況，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。而這一政策出臺(tái)后沒(méi)有當(dāng)即收到期望的效果，一段時(shí)刻后，住宅供給總量增速才開(kāi)始回落，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)錢階段第一階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有效增強(qiáng)了土地供給管理，但同時(shí)也帶來(lái)了房地產(chǎn)價(jià)錢飛漲的新問(wèn)題。政府出臺(tái)了一系列調(diào)控辦法來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)錢過(guò)快上漲，重點(diǎn)是圍繞沖擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行，政府主要從提高房貸門坎、提高房地產(chǎn)投資本錢和降低房地產(chǎn)投資收益的角度著手抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控住房需求總量。調(diào)控政策要求地方政府及相關(guān)部門正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引入理性進(jìn)展的軌道，特別提出沖擊土地炒作；利用稅收政策，沖擊投機(jī)性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為。本階段政策推出的初期，房地產(chǎn)價(jià)錢上漲沒(méi)有取得抑制，繼續(xù)維持著快速增加的趨勢(shì)。這一狀況一直持續(xù)到2006年下半年才有所好轉(zhuǎn)，這時(shí)控制需求總量的政策效應(yīng)初露眉目，上海等標(biāo)志性城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)增加趨緩乃至下降，能夠說(shuō)宏觀調(diào)控取得了必然的功效。全面治理房地產(chǎn)市場(chǎng)階段2006年以來(lái)，在上一階段的宏觀調(diào)控政策使得一些城市的房?jī)r(jià)增加取得了減緩后，我國(guó)部份城市房地產(chǎn)價(jià)錢又出現(xiàn)了“報(bào)復(fù)性上漲”，被暫時(shí)壓抑的房地產(chǎn)需求開(kāi)始反彈。2006年5月國(guó)務(wù)院提出了增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展的六項(xiàng)辦法（國(guó)六條），新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由此拉開(kāi)序幕。本階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)是圍繞部份地域房?jī)r(jià)太高、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾等突出問(wèn)題展開(kāi)，其主要目的在于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)固健康進(jìn)展。本階段，政府為全面整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，密集出臺(tái)了一系列住房政策，可是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)錢增加的抑制作用卻不大，效果并非明顯。直到2008年初，效果才方顯現(xiàn)。緊縮性的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)階段受國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，2008年1月，全國(guó)住宅成交面積第一次同比下降。2008年7月，全國(guó)住房?jī)r(jià)錢開(kāi)始下降，各大中城市紛紛出臺(tái)救市辦法。為了穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家暫時(shí)放松信貸，降低居民購(gòu)房本錢，縮性的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)。為解決廣大人民群眾專門是中低收入者的住房困難問(wèn)題，國(guó)務(wù)院實(shí)施了一系列辦法，包括降低住房交易稅費(fèi)，增大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模等。這些辦法有利于改善住房消費(fèi)的政策環(huán)境，減輕廣大人民群眾專門是中低收入者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。第3章我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響對(duì)投機(jī)性購(gòu)房需求的影響房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,其本身具有消費(fèi)和投資的雙重屬性。大量的研究表明,現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求的比例較大,且這一比例在逐年上升,投資與投機(jī)因素已嚴(yán)峻要挾我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)固進(jìn)展。房地產(chǎn)稅收政策的落實(shí)、信貸政策的調(diào)整、外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)定等政策，利用經(jīng)濟(jì)手腕加大了對(duì)投機(jī)性及投資性購(gòu)房需求的調(diào)控力度，增加了炒房者的資金本錢和交易本錢，將必然程度地抑制投機(jī)性及投資性購(gòu)房需求。對(duì)預(yù)售期房嚴(yán)格對(duì)消費(fèi)者而言是重大利好：縮短貸款壓力，減少期房風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售制下，購(gòu)房人一般要提前10到15個(gè)月(長(zhǎng)的達(dá)到24個(gè)月)，白白為開(kāi)發(fā)商融資埋單。通常情形下，從預(yù)售到正式交房尚有一年左右的時(shí)刻差，這意味著購(gòu)房人在既不能控制更不能利用物業(yè)的情形下，卻要莫名其妙地為在建中的水泥塊支付貸款利息、保險(xiǎn)費(fèi)用，而開(kāi)發(fā)商卻能夠不付、少付本錢，利用購(gòu)房人的購(gòu)房款去完成后續(xù)工程，大吃“免費(fèi)午飯”。在現(xiàn)行利率標(biāo)準(zhǔn)下，以一套按揭50萬(wàn)元的期房為例，購(gòu)房人一年就要支付3萬(wàn)多元的利息和保費(fèi)。而在預(yù)售制下，這筆錢被開(kāi)發(fā)商合法地“榨取”了。另外，預(yù)售期房還為很多非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題留下了制度漏洞。按揭政策的轉(zhuǎn)變住房按揭貸款的不同化信貸政策就是要求對(duì)住房投資與消費(fèi)做一個(gè)嚴(yán)格的區(qū)分，以便遏制住房投機(jī)炒作。其實(shí)，在目前以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)里，消費(fèi)者早已被擠到了市場(chǎng)邊緣乃至擠出了住房市場(chǎng)，因此，信貸政策轉(zhuǎn)向并非是針對(duì)自住消費(fèi)者而是投資者。貨幣政策出現(xiàn)了根本性的轉(zhuǎn)向，貨幣政策由適度寬松向穩(wěn)健轉(zhuǎn)向。國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)愈來(lái)愈大。能夠估計(jì)，四大國(guó)有銀行在上海等地所采取的住房信貸政策變招，專門快就會(huì)在其他一線城市實(shí)行，然后逐漸推向二、三線城市。國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)全面調(diào)整并回歸理性就實(shí)質(zhì)性地開(kāi)始了，由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)就會(huì)讓位給以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)?！ぁぁぁぁぁご颂幨÷?000字，如有需要聯(lián)系咱們聯(lián)系人：魏女士5電話：電話：0505網(wǎng)址：郵編：224002地址：鹽城市工農(nóng)南路100號(hào)鴻基花園12幢4001室南第二間增強(qiáng)社會(huì)集體的監(jiān)監(jiān)工作，保證福利的公平性，規(guī)范房地產(chǎn)秩序繼續(xù)加大對(duì)住房建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度要認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，全面清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各類不合理收費(fèi)，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)本錢、減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)、支持住房消費(fèi)。對(duì)于國(guó)家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，各地不得繼續(xù)征收或變相征收，仍在繼續(xù)征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴(yán)厲查處。

行房源資格認(rèn)定引導(dǎo)現(xiàn)有存量住房中的小戶型房源參與到保障低收人人群的活動(dòng)中來(lái)。具體做法：能夠?qū)⑺行粜?、具有完備手續(xù)的現(xiàn)有住房通過(guò)個(gè)城市房管部門認(rèn)定后，作為低收入者的可租賃住房，低收入者租賃通過(guò)認(rèn)可的小戶型住房才能夠取得政府補(bǔ)助。房源資格認(rèn)定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是小戶型可出租住房的面積不能太大，以避免出現(xiàn)受政府救濟(jì)者住房狀況好于自食其力的消費(fèi)者住房的狀況，形成新的救助弊病，造成制度失效。加速落實(shí)住房補(bǔ)助，提高職工購(gòu)房的支付能力

各地要依照城鎮(zhèn)住房制度改革的整體部署，加速推動(dòng)住房分派貨幣化進(jìn)程，切實(shí)落實(shí)住房補(bǔ)助資金來(lái)源。住房補(bǔ)助以財(cái)政和單位原有住房建設(shè)資金的轉(zhuǎn)化為主，房?jī)r(jià)收入比在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)助的地域，應(yīng)盡快將其轉(zhuǎn)換為對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)職工的住房補(bǔ)助，并在以后年份保證補(bǔ)助資金來(lái)源的穩(wěn)固性。要抓緊對(duì)公有住房出售收入的清理和轉(zhuǎn)化，各地域、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備維修基金和房管所轉(zhuǎn)制資金后，全數(shù)用于發(fā)放住房補(bǔ)助。要進(jìn)一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對(duì)前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項(xiàng)目貸款的清理力度，制定切實(shí)可行的計(jì)劃，按期收回；對(duì)于拒不執(zhí)行國(guó)家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。

完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策正確判斷形勢(shì)，增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)固繁榮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于改善廣大城市居民的居住條件，增加就業(yè)，增進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展有著重要意義。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)聯(lián)系緊密，進(jìn)展態(tài)勢(shì)關(guān)系整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固進(jìn)展和金融安全。判斷當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，要從中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展的階段動(dòng)身，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進(jìn)程等大環(huán)境的影響，選擇正涌的研究視角和坐標(biāo)，科學(xué)的、歷史的、進(jìn)展的來(lái)看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是簡(jiǎn)單的拿一些指標(biāo)與西方發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行生硬的對(duì)比。同時(shí)，也要充分熟悉到房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上全面而有針對(duì)性地分析市場(chǎng)形勢(shì)。增進(jìn)二手房市場(chǎng)的快速進(jìn)展二手房是許多發(fā)達(dá)國(guó)家住房供給的主體。在國(guó)內(nèi)，上海等城市二手房供給已經(jīng)超過(guò)了新建商品住宅，但在絕大多數(shù)城市二手房市場(chǎng)還方才起步。推動(dòng)存量住房流轉(zhuǎn)，既能夠增加住房供給，也意味著增加了中低價(jià)位住房的供給。這對(duì)于穩(wěn)固房?jī)r(jià)，知足中低收人家庭的住房需求有著重要作用。同時(shí)它又能夠降低住房空置率，提高住房資源配置的效率。另外，二手房市場(chǎng)的發(fā)育有利于人員自由流動(dòng)，擴(kuò)大人們自主擇業(yè)的范圍。推動(dòng)二手房市場(chǎng)建設(shè)，要通過(guò)引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)，改變傳統(tǒng)的“一套房住一生”的置業(yè)觀念，擴(kuò)大二手房的市場(chǎng)需求。同時(shí)降低二手房交易門坎和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化交易手續(xù)，推動(dòng)二手房抵押按揭，規(guī)范衡宇中介。保護(hù)合理的住房消費(fèi)，增強(qiáng)對(duì)投機(jī)性炒房的沖擊力度投資性購(gòu)房能夠增加出租衡宇數(shù)量，對(duì)于培育衡宇租賃市場(chǎng)，知足外來(lái)人口增加的租房需求具有踴躍意義，也是商品房?jī)r(jià)錢發(fā)覺(jué)機(jī)制、級(jí)差地租形成機(jī)制的重要組成部份。對(duì)于當(dāng)前部份城市出現(xiàn)的投機(jī)性購(gòu)房，可通過(guò)限制期房轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)名購(gòu)房、嚴(yán)格稅收征管等辦法加以遏制。同時(shí)，要盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)網(wǎng)，完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，制止利用銀行貸款投機(jī)購(gòu)房行為，消除炒作這一心理預(yù)期的不良影響。

實(shí)行層次性不同的住房保障，解決中低收入層次居民住房問(wèn)題第一，應(yīng)該按家庭收入，嚴(yán)格統(tǒng)一劃分標(biāo)準(zhǔn)，依照家庭收入情形，分為中低收入家庭和高收入家庭。不然政出多門，標(biāo)準(zhǔn)不同，很容易致使同一個(gè)保障對(duì)象受到多層保障，而某些保障對(duì)象卻每種標(biāo)準(zhǔn)都不符合而得不到任何保障。第二，對(duì)中低收入家庭的保障需要考慮動(dòng)態(tài)因素。當(dāng)家庭收入增加超標(biāo)時(shí)，就要及時(shí)退出保障。這就要求政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)要適時(shí)對(duì)劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行再評(píng)定和審查，完善保障住房推出機(jī)制，使優(yōu)惠政策落實(shí)到真正需要幫忙的人手中。第5章結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)。與此同時(shí)，部份城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價(jià)錢的不合理持續(xù)上漲，房地產(chǎn)商品房的有效供給不足與無(wú)效供給多余并存，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，房地產(chǎn)的投機(jī)性需求日趨增加等。這些問(wèn)題不僅要挾著房地產(chǎn)金融的安全，更深刻影響了廣大人民的生活，尤其是中低收入者的住房問(wèn)題成為國(guó)計(jì)民生的一大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在解決這一民生問(wèn)題中產(chǎn)生了重要影響。不能不說(shuō)，宏觀調(diào)控的決策是正確的。實(shí)踐證明，在化解房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)展中，多次發(fā)揮有效作用。可是客觀上，由于房地