旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析課件

旭輝集團(tuán)研發(fā)中心-“偷”面積方略淺析2022/12/22旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析旭輝集團(tuán)研發(fā)中心-“偷”面積方略淺析2022/12/17旭輝1■何為“偷面積”■“偷面積”之常用方法■“偷面積”·經(jīng)典案例本文綱要：旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析■何為“偷面積”本文綱要：旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺2一、何為“偷面積”【概念詮釋】：依據(jù)：《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》偷法：把只計(jì)算半建筑面積（比如未封閉的陽臺，挑梁等）和不計(jì)算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑臺，飄窗等)的面積盡量的放大；

增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用（多為頂樓復(fù)式），通過減少分?jǐn)?，增加?shí)惠，促進(jìn)銷售。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析一、何為“偷面積”【概念詮釋】：旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方3不計(jì)面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))(空間的延伸)2、落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積)3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高)4、兩層高以上的普通大露臺(增加使用面積但是不占用房間面積)5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園(增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積)6、層高小于2.2米的地下室，半地下室空間(增加輔助使用空間)7、雙首層設(shè)計(jì)的”地下空間”(增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積)

二、“偷面積”的幾種常用方法＄旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析不計(jì)面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))48、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)9、超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實(shí)用面積)10、室內(nèi)層高2.2米以下的夾層，插層，技術(shù)層(增加輔助使用面積)計(jì)半面積的1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3、可以變房間的內(nèi)陽臺4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析8、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e5計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米以下(增加空間體量和舒適度)2、室內(nèi)4.4米－6米甚至更高(增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)少分?jǐn)偣裁娣e1、不計(jì)面積的公共面積(高層高，夾層等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)2、計(jì)一半面積的公共面積(陽臺形式等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計(jì)面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析6房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總房地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜陽光房高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯(cuò)層露臺及兩層高內(nèi)凹大露臺層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負(fù)零以下的地下室和半地下室只計(jì)一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總房地高小于高小于陽光房高小于高7房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總計(jì)一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽臺可變成房間的內(nèi)陽臺一層普通大陽臺不計(jì)算建筑面積的”偷”法深圳地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商慣用“偷面積”方法匯總不計(jì)算建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總計(jì)一半未封閉可變成一層普通不計(jì)8

三、深圳◎偷面積由來背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛；地根緊縮，寸土寸金，樓面地價(jià)日益飆升，銷售單價(jià)水漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率的產(chǎn)品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳所有開發(fā)商贏得市場的利器；旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析三、深圳◎偷面積由來背景：典型移民城市，9利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(一）其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。

在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個(gè)較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會有“低臺”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(一）其主要的技巧是把帶10“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用：通風(fēng)采光佳，實(shí)用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內(nèi)面積，賣點(diǎn)實(shí)在。綠洲豐和的臥室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用：綠洲豐和的臥室基11“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析12利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(二）

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。

將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時(shí)候，購房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(二）

可拆卸凸窗和可打13“桂芳園”凸窗經(jīng)典案例如圖，佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗，為客戶“偷”出了一個(gè)很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個(gè)獨(dú)立空間，實(shí)現(xiàn)了凸窗的盡量擴(kuò)大。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“桂芳園”凸窗經(jīng)典案例如圖，佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗14“城市主場”凸窗經(jīng)典案例上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高進(jìn)深的足夠大，可以把這個(gè)凸窗空間隔離成一個(gè)獨(dú)立的空間上圖為打掉頂柜后的臥室空間。這樣空間不再壓抑，還能隔離出一個(gè)小辦公間上圖為沒有打掉頂柜的臥室樣板房旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“城市主場”凸窗經(jīng)典案例上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將15從上述分析可以看出:凸窗有如下優(yōu)點(diǎn)：給業(yè)主帶來實(shí)惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積；通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好；美觀的建筑外立面；精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在局限性：政策對凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)，即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破；正當(dāng)凸窗無法為客戶帶來更極致的面積上的實(shí)惠，于是，另外一種“偷法”誕生。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析從上述分析可以看出:旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析16隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”的無微不至旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做17利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”由于入戶花園和陽臺只計(jì)一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。缺點(diǎn)：作為購房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”由于入戶花園和陽臺只計(jì)一18利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”入戶花園可以隔成一個(gè)小書房，非常實(shí)用旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”入戶花園可以隔成一個(gè)小書19利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”大陽臺設(shè)計(jì)，陽臺面積12㎡旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”大陽臺設(shè)計(jì)，陽臺面積1220錯(cuò)層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯(cuò)層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析錯(cuò)層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”雙層高露臺首先在從21錯(cuò)層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”奇數(shù)層露臺可能有對視問題旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析錯(cuò)層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”奇數(shù)層露臺可能有對22露臺經(jīng)典案例亮點(diǎn)【錯(cuò)層】有效解決了平層中送出不計(jì)面積的露臺?！緝?yōu)勢】：“偷”出更大實(shí)惠。增加有力賣點(diǎn)。滿足客戶與室外大接觸心愿。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析露臺經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析23露臺經(jīng)典案例相對“中央悅城”的大膽的露臺錯(cuò)層“西岸官邸”的錯(cuò)層露臺的設(shè)計(jì)更為人性化。它不僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對前者更強(qiáng)調(diào)私人空間。上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和樣板房模型，可以看出“西岸官邸”更有選擇性：它為偶數(shù)層增加了賣點(diǎn)，從而提高了每平米的價(jià)格。而奇數(shù)層則能得到相對偶數(shù)層的單位建筑面積更為便宜的實(shí)惠。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析露臺經(jīng)典案例相對“中央悅城”的大膽的露臺錯(cuò)層上面兩副圖片為“24“京地海世界”露臺經(jīng)典案例相對于前二者的錯(cuò)層大露臺，“京地海世界”的露臺在設(shè)計(jì)上沒有那么突出。但是很大膽，它的兩層高的內(nèi)凹大露臺更加強(qiáng)調(diào)私人空間，更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時(shí)故意留出一個(gè)兩層高的洞口，在交房時(shí)可加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用空間。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“京地海世界”露臺經(jīng)典案例相對于前二者的錯(cuò)層大露臺，“京地海25“入戶花園”—全新設(shè)計(jì)理念從以上幾個(gè)案例可以看出,露臺得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面幾個(gè)理由：對業(yè)主：1.“獲贈面積”的誘惑更大；2.讓小區(qū)景致和房間形成有機(jī)的結(jié)合，露臺成為小戶型的主要置業(yè)群最喜愛的戶型結(jié)構(gòu)之一；對地產(chǎn)商:靈活多變的露臺設(shè)計(jì)帶來的戶型美感成為樓盤新的賣點(diǎn)，減少了銷售壓力。露臺的出現(xiàn)，在買房者求實(shí)惠的心理與深圳的高房價(jià)之間，找到了一個(gè)很好的平衡點(diǎn)。同樣，入戶花園的設(shè)計(jì)，亦滿足了客戶求實(shí)惠的心理，同時(shí)以另一種設(shè)計(jì)理念給客戶和地產(chǎn)商帶來驚喜。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“入戶花園”—全新設(shè)計(jì)理念從以上幾個(gè)案例可以看出,露臺得到266米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以100%的“偷面積”。

左右錯(cuò)層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實(shí)惠?！?米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓（見下頁圖片）。

入戶花園經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析6米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度27入戶花園經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析入戶花園經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析28空中院館“偷面積”電梯廳電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個(gè)近30—40平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園?？罩谢▓@，一般是兩層或者三層做一個(gè)。由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì)入容積率部分，因此這部分面積沒計(jì)入公攤面積，給業(yè)主帶來了實(shí)惠電梯廳露臺是兩層高度，可以不計(jì)算建筑面積旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析空中院館“偷面積”電梯廳電梯廳花園由兩層高露臺組29空中院館“偷面積”電梯廳旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析空中院館“偷面積”電梯廳旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略30空中院館空中過道在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空間。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析空中院館空中過道在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，3150空中院館空中過道旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析50空中院館空中過道旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺32萬科.城市風(fēng)景的（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積”的新做法，“陽光房”擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。但是，私密性的處理一直是陽光房設(shè)計(jì)的一大瓶頸。陽光房“偷面積”旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析萬科.城市風(fēng)景的（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積33◆“陽光房”因?yàn)椴荒芡耆Ｕ蠘I(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受到質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度；◆與“陽光房”異曲同工的產(chǎn)品——地下室和半地下室，相對能完善的保護(hù)業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析◆“陽光房”因?yàn)椴荒芡耆Ｕ蠘I(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受34◆地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面積”政策是：層高小于2.2米的地下室，半地下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)的地下空間不計(jì)算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積。◆只要在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題，如圖。利用地下室和半地下室“偷面積”旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析◆地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面積”政策是：層高小于2.235“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例兩圖均為萬科“偷”的半地下室。但是萬科應(yīng)用在了別墅和大戶型上。不計(jì)算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大的空間的“偷”法，90平米內(nèi)依然有應(yīng)用空間；旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例兩圖均為萬科36【萬科“17英里”應(yīng)用依據(jù)】：“住宅建筑正負(fù)零以下不計(jì)算建筑面積?！比鐖D，它幾乎把半地下室的高度做到了近2.8米，貼近了標(biāo)準(zhǔn)層高。沒有壓抑感的空間，實(shí)用面積可以更大拓展?！?7英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析【萬科“17英里”應(yīng)用依據(jù)】：“住宅建筑正負(fù)零以下不計(jì)算建筑37夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積?？蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒有基本的透視圖，現(xiàn)場圖片資料很難說清楚。缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價(jià)較高。附平面圖利用送夾層“偷面積”旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積。客廳設(shè)計(jì)成3.93827利用送夾層“偷面積”旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析27利用送夾層“偷面積”旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺39利用送夾層“偷面積”旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析利用送夾層“偷面積”旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析40該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯(cuò)層。利用送夾層“偷面積”旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三41這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，購房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪樱箍臻g得到充分利用。一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。缺點(diǎn)：在限高的情況下，減少建筑面積，單價(jià)較高，同時(shí)在消防要求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是42層高做大，變成挑高房源旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析層高做大，變成挑高房源旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析4349【政策】：突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階等均不計(jì)入建筑面積。主要技巧：在樓盤的設(shè)計(jì)中，多設(shè)計(jì)出幾個(gè)空調(diào)外機(jī)安放處，將其層高控制在2.2米以內(nèi)，或在頂上做一個(gè)假梁，使得這個(gè)空調(diào)外機(jī)的安放處可以裝修成一個(gè)生活陽臺?？照{(diào)機(jī)安放處變生活陽臺旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析49【政策】：突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃44演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/12/22旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew45旭輝集團(tuán)研發(fā)中心-“偷”面積方略淺析2022/12/22旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析旭輝集團(tuán)研發(fā)中心-“偷”面積方略淺析2022/12/17旭輝46■何為“偷面積”■“偷面積”之常用方法■“偷面積”·經(jīng)典案例本文綱要：旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析■何為“偷面積”本文綱要：旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺47一、何為“偷面積”【概念詮釋】：依據(jù)：《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》偷法：把只計(jì)算半建筑面積（比如未封閉的陽臺，挑梁等）和不計(jì)算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑臺，飄窗等)的面積盡量的放大；

增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用（多為頂樓復(fù)式），通過減少分?jǐn)?，增加?shí)惠，促進(jìn)銷售。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析一、何為“偷面積”【概念詮釋】：旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方48不計(jì)面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))(空間的延伸)2、落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積)3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高)4、兩層高以上的普通大露臺(增加使用面積但是不占用房間面積)5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶花園(增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積)6、層高小于2.2米的地下室，半地下室空間(增加輔助使用空間)7、雙首層設(shè)計(jì)的”地下空間”(增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積)

二、“偷面積”的幾種常用方法＄旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析不計(jì)面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))498、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e(增加輔助使用空間)9、超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實(shí)用面積)10、室內(nèi)層高2.2米以下的夾層，插層，技術(shù)層(增加輔助使用面積)計(jì)半面積的1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3、可以變房間的內(nèi)陽臺4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析8、一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e50計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米以下(增加空間體量和舒適度)2、室內(nèi)4.4米－6米甚至更高(增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)少分?jǐn)偣裁娣e1、不計(jì)面積的公共面積(高層高，夾層等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)2、計(jì)一半面積的公共面積(陽臺形式等)(減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計(jì)面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內(nèi)實(shí)用面積)旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析51房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總房地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜陽光房高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯(cuò)層露臺及兩層高內(nèi)凹大露臺層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負(fù)零以下的地下室和半地下室只計(jì)一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總房地高小于高小于陽光房高小于高52房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總計(jì)一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽臺可變成房間的內(nèi)陽臺一層普通大陽臺不計(jì)算建筑面積的”偷”法深圳地產(chǎn)商“偷面積”小手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商“偷面積”大手筆慣用手法深圳地產(chǎn)商慣用“偷面積”方法匯總不計(jì)算建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總計(jì)一半未封閉可變成一層普通不計(jì)53

三、深圳◎偷面積由來背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛；地根緊縮，寸土寸金，樓面地價(jià)日益飆升，銷售單價(jià)水漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率的產(chǎn)品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳所有開發(fā)商贏得市場的利器；旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析三、深圳◎偷面積由來背景：典型移民城市，54利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(一）其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。

在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個(gè)較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會有“低臺”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(一）其主要的技巧是把帶55“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用：通風(fēng)采光佳，實(shí)用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內(nèi)面積，賣點(diǎn)實(shí)在。綠洲豐和的臥室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用：綠洲豐和的臥室基56“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析57利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(二）

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。

將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時(shí)候，購房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(二）

可拆卸凸窗和可打58“桂芳園”凸窗經(jīng)典案例如圖，佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗，為客戶“偷”出了一個(gè)很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個(gè)獨(dú)立空間，實(shí)現(xiàn)了凸窗的盡量擴(kuò)大。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“桂芳園”凸窗經(jīng)典案例如圖，佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗59“城市主場”凸窗經(jīng)典案例上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高進(jìn)深的足夠大，可以把這個(gè)凸窗空間隔離成一個(gè)獨(dú)立的空間上圖為打掉頂柜后的臥室空間。這樣空間不再壓抑，還能隔離出一個(gè)小辦公間上圖為沒有打掉頂柜的臥室樣板房旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“城市主場”凸窗經(jīng)典案例上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將60從上述分析可以看出:凸窗有如下優(yōu)點(diǎn)：給業(yè)主帶來實(shí)惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積；通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好；美觀的建筑外立面；精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在局限性：政策對凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)，即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破；正當(dāng)凸窗無法為客戶帶來更極致的面積上的實(shí)惠，于是，另外一種“偷法”誕生。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析從上述分析可以看出:旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析61隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”的無微不至旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做62利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”由于入戶花園和陽臺只計(jì)一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。缺點(diǎn)：作為購房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”由于入戶花園和陽臺只計(jì)一63利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”入戶花園可以隔成一個(gè)小書房，非常實(shí)用旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”入戶花園可以隔成一個(gè)小書64利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”大陽臺設(shè)計(jì)，陽臺面積12㎡旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”大陽臺設(shè)計(jì)，陽臺面積1265錯(cuò)層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯(cuò)層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析錯(cuò)層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”雙層高露臺首先在從66錯(cuò)層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”奇數(shù)層露臺可能有對視問題旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析錯(cuò)層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”奇數(shù)層露臺可能有對67露臺經(jīng)典案例亮點(diǎn)【錯(cuò)層】有效解決了平層中送出不計(jì)面積的露臺?！緝?yōu)勢】：“偷”出更大實(shí)惠。增加有力賣點(diǎn)。滿足客戶與室外大接觸心愿。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析露臺經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析68露臺經(jīng)典案例相對“中央悅城”的大膽的露臺錯(cuò)層“西岸官邸”的錯(cuò)層露臺的設(shè)計(jì)更為人性化。它不僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對前者更強(qiáng)調(diào)私人空間。上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和樣板房模型，可以看出“西岸官邸”更有選擇性：它為偶數(shù)層增加了賣點(diǎn)，從而提高了每平米的價(jià)格。而奇數(shù)層則能得到相對偶數(shù)層的單位建筑面積更為便宜的實(shí)惠。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析露臺經(jīng)典案例相對“中央悅城”的大膽的露臺錯(cuò)層上面兩副圖片為“69“京地海世界”露臺經(jīng)典案例相對于前二者的錯(cuò)層大露臺，“京地海世界”的露臺在設(shè)計(jì)上沒有那么突出。但是很大膽，它的兩層高的內(nèi)凹大露臺更加強(qiáng)調(diào)私人空間，更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時(shí)故意留出一個(gè)兩層高的洞口，在交房時(shí)可加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用空間。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“京地海世界”露臺經(jīng)典案例相對于前二者的錯(cuò)層大露臺，“京地海70“入戶花園”—全新設(shè)計(jì)理念從以上幾個(gè)案例可以看出,露臺得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面幾個(gè)理由：對業(yè)主：1.“獲贈面積”的誘惑更大；2.讓小區(qū)景致和房間形成有機(jī)的結(jié)合，露臺成為小戶型的主要置業(yè)群最喜愛的戶型結(jié)構(gòu)之一；對地產(chǎn)商:靈活多變的露臺設(shè)計(jì)帶來的戶型美感成為樓盤新的賣點(diǎn)，減少了銷售壓力。露臺的出現(xiàn)，在買房者求實(shí)惠的心理與深圳的高房價(jià)之間，找到了一個(gè)很好的平衡點(diǎn)。同樣，入戶花園的設(shè)計(jì)，亦滿足了客戶求實(shí)惠的心理，同時(shí)以另一種設(shè)計(jì)理念給客戶和地產(chǎn)商帶來驚喜。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析“入戶花園”—全新設(shè)計(jì)理念從以上幾個(gè)案例可以看出,露臺得到716米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以100%的“偷面積”。

左右錯(cuò)層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實(shí)惠。“6米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓（見下頁圖片）。

入戶花園經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析6米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度72入戶花園經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析入戶花園經(jīng)典案例旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析73空中院館“偷面積”電梯廳電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個(gè)近30—40平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園?？罩谢▓@，一般是兩層或者三層做一個(gè)。由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì)入容積率部分，因此這部分面積沒計(jì)入公攤面積，給業(yè)主帶來了實(shí)惠電梯廳露臺是兩層高度，可以不計(jì)算建筑面積旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析空中院館“偷面積”電梯廳電梯廳花園由兩層高露臺組74空中院館“偷面積”電梯廳旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析空中院館“偷面積”電梯廳旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略75空中院館空中過道在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空間。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析空中院館空中過道在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，7650空中院館空中過道旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析50空中院館空中過道旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺77萬科.城市風(fēng)景的（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積”的新做法，“陽光房”擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。但是，私密性的處理一直是陽光房設(shè)計(jì)的一大瓶頸。陽光房“偷面積”旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析萬科.城市風(fēng)景的（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積78◆“陽光房”因?yàn)椴荒芡耆Ｕ蠘I(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受到質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度；◆與“陽光房”異曲同工的產(chǎn)品——地下室和半地下室，相對能完善的保護(hù)業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。旭輝集團(tuán)研發(fā)中心“偷”面積方略淺析◆“陽光房”因?yàn)椴荒芡耆Ｕ蠘I(yè)主隱私權(quán)，且建筑立面的處理等受79◆地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面