華寧路項(xiàng)目營銷

馬橋項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略構(gòu)想

以及營銷策略研究課題我們是誰？[結(jié)合板塊發(fā)展態(tài)勢，給予本案充分的認(rèn)識(shí)和研究]我們賣給誰？[鎖定本案目標(biāo)客戶群，進(jìn)行準(zhǔn)確的目標(biāo)市場劃分和生活形態(tài)描述]我們怎樣去做？[從戰(zhàn)略和市場的高度，賦予本案獨(dú)特的個(gè)性生活氣質(zhì)]我們?nèi)绾瓮苿?dòng)？[以組合式攻擊體系，確保市場和品牌的雙贏][市場篇]項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判[SWOT]S（優(yōu)勢）客源市場豐富，為本項(xiàng)目的順利開發(fā)奠定基礎(chǔ)；本項(xiàng)目所在的大板塊將形成城的建設(shè)態(tài)勢，而本案的規(guī)模則成為鎮(zhèn)的開發(fā)，具有較大的號(hào)召力；靠近閔行老鎮(zhèn)，以閔行老鎮(zhèn)為中心已經(jīng)形成了比較成熟的生活配套設(shè)施，極大的提高了地塊的整體形象；距離即將通車的輕軌莘閔線華寧路站只有1.2公里的距離，未來的交通很方便，到達(dá)徐家匯商業(yè)中心也就是30分鐘的路程；地塊的整體狀況比較平整，東面緊鄰一條天然河道，比較適合開發(fā)住宅小區(qū)。W（劣勢）屬大板塊開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，時(shí)機(jī)早，提高了推廣費(fèi)用；本項(xiàng)目的銷售周期為2-2.5年，時(shí)間短。地塊的南面靠近吳閔鐵路支線，雖然每天通過的列車僅為8趟，但是對今后住宅小區(qū)產(chǎn)生了一定的噪音污染。地塊所臨的銀春路為斷頭路，減少了對外的交往。項(xiàng)目中部分回遷房的建設(shè)，將對商品房的銷售有一定影響。地塊周邊沒有相應(yīng)的配套設(shè)施，生活不是很方便，距離地塊最近的基本生活配套也有1000米的距離。地塊的周邊目前沒有直接經(jīng)過的公交線路，交通不是很方便。項(xiàng)目研判[SWOT]O（機(jī)會(huì)）輕軌莘閔線的通車將極大的改善地塊的交通狀況，給項(xiàng)目帶來大量區(qū)域外的消費(fèi)者，吸引青年人越多，對本項(xiàng)目的銷售越有利。作為森林體育城的4500畝配套用地之一，體育城的規(guī)劃建設(shè)將成為本項(xiàng)目開發(fā)的重要依托；周邊正在建設(shè)的以交通大學(xué)為依托的紫竹科學(xué)園區(qū)將帶來大批高收入人群的聚集，對于區(qū)域地段價(jià)值有很大的提升作用，這樣對于本項(xiàng)目的開發(fā)也是一個(gè)利好條件。根據(jù)目前上海房地產(chǎn)市場向外圍擴(kuò)張和大盤開發(fā)的整體戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以50萬方的盤量在該區(qū)域必將成為區(qū)域市場的市場領(lǐng)導(dǎo)者，這是比較符合目前上海整體市場發(fā)展的趨勢的。項(xiàng)目研判[SWOT]T（威脅）隨著區(qū)域市場的發(fā)展，必將吸引大批開發(fā)商的注意，周邊潛在的開發(fā)量將對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的競爭威脅。4500畝中的其他地塊有可能在本項(xiàng)目的開發(fā)周期內(nèi)開發(fā)動(dòng)遷房，將對本項(xiàng)目價(jià)格提升產(chǎn)生抑制，并分流客源。從今年開始，市政府將在內(nèi)外環(huán)之間和外環(huán)線以外每年推出300萬方的中低價(jià)房，如果這一政策開始實(shí)施，這300萬方的住宅以其地段以及價(jià)格上的優(yōu)勢必將對本項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的威脅。項(xiàng)目研判[SWOT]總結(jié)從本案SWOT分析，我們認(rèn)為：西部城區(qū)的熱度抬升及國際森林體育城的落戶，極大抬升本案的地緣價(jià)值輕軌的近距離接駁，縮短了本案與城市之間的距離感大學(xué)城的毗臨，使得本案周邊形成一個(gè)高素質(zhì)的人居生活氛圍輕軌沿線及莘莊樓盤的熱銷，為本案的未來推動(dòng)聚集極強(qiáng)的人氣以上幾點(diǎn)，為本案的未來成功啟動(dòng)構(gòu)筑了先天的平臺(tái)總結(jié)威脅不可避免。對于劣勢，我們可以通過包裝、氛圍營造和內(nèi)部社區(qū)的功能化配置來加以弱化而對于本案的劣勢和威脅，我們認(rèn)為：消費(fèi)者研研判本案目標(biāo)市場場主要分三個(gè)個(gè)層次基礎(chǔ)市場開拓市場成長市場目標(biāo)市場目標(biāo)市場構(gòu)成成區(qū)域內(nèi)客群來源：閔行老老鎮(zhèn)現(xiàn)有居民民及周邊區(qū)域域特征：鎮(zhèn)上上第一代居民的的改善住房需需求；原居住家庭衍衍生分化產(chǎn)生生的購房需求求；成長生活與此此，與地方的的關(guān)系密切，，故首先考慮慮本地買房。。目標(biāo)市場之基礎(chǔ)市場來源：閔行經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企企業(yè)員工特征：素質(zhì)好好，收入較高高且穩(wěn)定；投資意識(shí)強(qiáng)，，生活追求時(shí)時(shí)尚；年齡在25-35歲，對于住宅的品品質(zhì)有較高要要求；目前主要居住在市市區(qū)，通過每每日的班車上上下班；在工作地附近近性價(jià)比高的的樓盤將吸引引他們。目標(biāo)市場之開拓市場來源：市區(qū)客源特征：出生于70年年代，對地域概念念不強(qiáng)但注重重交通便捷和和生活配套完完善和生活品品質(zhì)，同時(shí)關(guān)關(guān)注時(shí)尚的市市區(qū)年輕人為為主；以改善居住條條件、換房房、拆遷等帶帶來的需要并并受軌道交通通輻射影響的的市區(qū)居民為為附；這部分人可以以接受的價(jià)格格在5000元以下，但但市區(qū)內(nèi)已經(jīng)經(jīng)難覓這樣價(jià)價(jià)位的樓盤，，迫使他們購購房沿軌道交交通向外延伸伸。目標(biāo)市場之成長市場區(qū)域內(nèi)客戶區(qū)域外客戶老鎮(zhèn)居民開發(fā)區(qū)職工市區(qū)的客戶需求決定品質(zhì)決定價(jià)格決定老鎮(zhèn)周邊35%15%45%5%目標(biāo)市場之構(gòu)成圖一區(qū)域內(nèi)客戶區(qū)域外客戶老鎮(zhèn)居民開發(fā)區(qū)職工市區(qū)的客戶需求決定品質(zhì)決定價(jià)格決定老鎮(zhèn)周邊50%15%30%5%目標(biāo)市場之構(gòu)成圖二對于目標(biāo)市場場的研究，我我們認(rèn)為：本案的未來盤盤量消化有足足夠的目標(biāo)客客群支撐力度度不同的市場比比例構(gòu)成將會(huì)會(huì)影響本案的的品牌價(jià)值與與產(chǎn)品價(jià)格；；高品質(zhì)的目標(biāo)標(biāo)市場將有力力提升本案的的檔次和品位位，同時(shí)也使使得本案具備備足夠的品牌牌溢價(jià)能力；；多層次的目標(biāo)標(biāo)客戶構(gòu)成使使得本案具有有很大的市場場選擇靈動(dòng)性性?？偨Y(jié)因此，在未來來的戰(zhàn)略中，，我們將以：：前瞻性的戰(zhàn)略略規(guī)劃和個(gè)性性生活的營造造，來提升本本案的整體質(zhì)質(zhì)素和生活品品質(zhì)，借以取取得整體盤量量價(jià)值效益的的最大化。針對目標(biāo)客戶戶群，在整體體的戰(zhàn)略中，，我們分為[短線戰(zhàn)略和和長線戰(zhàn)略]短線戰(zhàn)略：以基礎(chǔ)市場為為啟動(dòng)市場，，以聚集一定定的人氣效應(yīng)應(yīng)和資本的原原始積累。長線戰(zhàn)略：依托基礎(chǔ)市場場，我們將[成長市場和開開拓市場]為本案重點(diǎn)總結(jié)[產(chǎn)品篇篇]本項(xiàng)目地塊屬屬于森林體育育城配套用地地4500畝畝之中的一塊塊。4500畝緊挨正在在建設(shè)中的森森林體育城，，背靠閔行老老鎮(zhèn)以及經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)，毗毗鄰交大新校校區(qū)和紫竹科科技園。它的的開發(fā)意味著著一個(gè)依托具具有國際高水水準(zhǔn)的森林體體育城的新城城鎮(zhèn)開發(fā)。4500畝將將最終形成一一個(gè)全新的有有別其他區(qū)域域的居住板塊塊。本案區(qū)域概況況戰(zhàn)略主題思想想1、戰(zhàn)略高度度制勝：新的的城市功能區(qū)區(qū)（副中心））賦予4500畝全新的概概念，以板塊帶動(dòng)和和創(chuàng)新規(guī)劃提提升本樓盤2、落實(shí)一期期戰(zhàn)略規(guī)劃：：社區(qū)營造構(gòu)構(gòu)想和營銷推推動(dòng)3、把握戰(zhàn)略略重點(diǎn)：概念設(shè)計(jì)、產(chǎn)產(chǎn)品重心進(jìn)入時(shí)機(jī)、開開發(fā)節(jié)奏市場拐點(diǎn)、營營銷節(jié)奏[戰(zhàn)略構(gòu)構(gòu)想一一]旗忠森林體育育生活居住社社區(qū)4500畝板板塊戰(zhàn)略概念念本案戰(zhàn)略定位位城市人。運(yùn)動(dòng)動(dòng)風(fēng)情。小鎮(zhèn)鎮(zhèn)生活。以別具風(fēng)情的的個(gè)性生活魅魅力、鮮明的的品牌特征、、獨(dú)特的生活活主張、前瞻瞻性的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃，創(chuàng)造真真正屬于城市市青年族群的的新型小鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)情生活。本案推廣口號(hào)號(hào)運(yùn)動(dòng)無所不在在.生活處處處精彩關(guān)于運(yùn)動(dòng)風(fēng)情情.小鎮(zhèn)生活活的概念推導(dǎo)導(dǎo)演繹第一層次：鎮(zhèn)鎮(zhèn)生活的背景景源起鎮(zhèn)生活很早以以前在美國就就成為風(fēng)靡一一時(shí)的潮流生生活指向。隨隨著美國城市市工業(yè)化的發(fā)發(fā)展，城市的的污染、擁擠擠、躁動(dòng)和壓壓抑，促使人人們大批地向向城市周邊的的小鎮(zhèn)生活靠靠近，而到了了70年代，，更是刮起了了一股強(qiáng)烈的的“BACKTONATURE”口號(hào)，““回歸自然、、回歸小鎮(zhèn)、、返樸歸真””成為城市青青年族群的時(shí)時(shí)髦生活象征征。在中國，隨著著城市化進(jìn)程程的加快，一一批更加現(xiàn)代代、超級化的的大都市應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生，如北北京、上海、、廣州等。城城市化進(jìn)程推推動(dòng)城市的發(fā)發(fā)展，但也為為城市帶來的的相應(yīng)的負(fù)面面效應(yīng)，交通通的擁擠、空空氣的污染、、人口的高度度集中，甚至至停車的問題題，都日漸成成為人們逐漸漸逃離城市中中心的理由，，而向?qū)儆诔浅鞘袇^(qū)域的小小鎮(zhèn)生活過度度。特別是一一場大規(guī)模的的“SARS”爆發(fā)后，，更加使得人人們重新審視視住宅對于人人的意義。于是，城市迷迷人的小鎮(zhèn)生生活成為城市市青年趨之若若附的生活場場所。第二層次：鎮(zhèn)鎮(zhèn)生活的概念念推導(dǎo)主要表現(xiàn)為以以下幾點(diǎn)：鎮(zhèn)不等于城。。主要體現(xiàn)：1、承認(rèn)區(qū)域域距離，但不不承認(rèn)生活距距離2、城市小鎮(zhèn)鎮(zhèn)個(gè)性更加明明顯，小鎮(zhèn)貼貼近生活，城城市貼近工作作鎮(zhèn)高于城。在生活上，鎮(zhèn)鎮(zhèn)生活所彰顯顯的生活品位位和綜合質(zhì)素素非城所能比比擬鎮(zhèn)擁抱城。在區(qū)域概念上上，鎮(zhèn)屬于城城，但又緊緊緊擁抱著城第三層次：鎮(zhèn)鎮(zhèn)生活的理論論基礎(chǔ)主要體現(xiàn)在以以下幾個(gè)方面面：在和城的關(guān)系系上，鎮(zhèn)生活活非常便利，，既可享受城城市的繁華，，又可享受小小鎮(zhèn)的寧靜和和安逸。在身份屬性上上，有別于傳傳統(tǒng)的鎮(zhèn)居民民，而是城市市居民落座鎮(zhèn)鎮(zhèn)民，成為自自己獨(dú)有的城城市小鎮(zhèn)形象象名片。在戰(zhàn)略地位上上，具有城市市次副中心的的獨(dú)立地位。。在生活方式上上，城市小鎮(zhèn)鎮(zhèn)有著自己的的獨(dú)立風(fēng)格。。包括：內(nèi)部完完善的商業(yè)配配套、怡然悠悠閑的居住氛氛圍、和睦融融洽的鄰里關(guān)系系、頗具風(fēng)情情的生態(tài)環(huán)境境特性。第四層次：鎮(zhèn)鎮(zhèn)生活的形象象特征健康的、悠閑閑的、自由的的、浪漫的、、充滿情趣和和釋放個(gè)性的的運(yùn)動(dòng)風(fēng)情生生活從喧囂中出走走，回到屬于于自己的個(gè)性性生活天地。。小鎮(zhèn)的風(fēng)情是是迷人的：吧吧里，咖啡濃濃濃，香氣怡怡人；岸邊，細(xì)水飄飄飄，蜿蜒流流轉(zhuǎn)；街道，，形態(tài)交錯(cuò)，，風(fēng)情萬種。。沒有擔(dān)心，沒沒有壓力，沒沒有躁動(dòng)，沒沒有浮華………運(yùn)動(dòng)無所不在在，生活處處處精彩，這就是年輕快樂的生生活形態(tài)和生生活方式———運(yùn)動(dòng)風(fēng)情.小小鎮(zhèn)生活1、共享街區(qū)區(qū)-------交往地地帶2、集中綠化化帶--------簡簡單的情趣3、街區(qū)圍合合形成商業(yè)中中心--------自自給自足的生生活第五層次：鎮(zhèn)鎮(zhèn)的規(guī)劃特點(diǎn)點(diǎn)描述關(guān)于本項(xiàng)目整整體規(guī)劃構(gòu)想想本項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)構(gòu)想通過上述對小小鎮(zhèn)生活的詮詮釋，即居住在街區(qū)、、交往在街中中、風(fēng)情在綠綠化帶，同時(shí)考慮到到本項(xiàng)目的定定位，本項(xiàng)目目規(guī)劃構(gòu)想是是通過帶、街、、塊、點(diǎn)構(gòu)成一個(gè)充滿滿運(yùn)動(dòng)風(fēng)情小小鎮(zhèn)：帶：生態(tài)運(yùn)動(dòng)動(dòng)風(fēng)情公園帶帶街：臨水風(fēng)情商業(yè)街塊：特色的居居住圍合組團(tuán)團(tuán)點(diǎn)：社區(qū)入口口的標(biāo)志物本項(xiàng)目規(guī)劃建建議（圖1）商業(yè)街商業(yè)中心入口標(biāo)志物特色風(fēng)情商業(yè)業(yè)街港灣停車場生態(tài)運(yùn)動(dòng)綠帶帶特色的居住圍圍合組團(tuán)林蔭大道入口標(biāo)志物商業(yè)中心特色風(fēng)情商業(yè)業(yè)街港灣停車場特色的居住圍圍合組團(tuán)生態(tài)運(yùn)動(dòng)綠帶帶本項(xiàng)目規(guī)劃建建議（圖2）特色風(fēng)情商業(yè)業(yè)街港灣停車場特色的居住圍圍合組團(tuán)生態(tài)運(yùn)動(dòng)綠帶帶入口標(biāo)志物商業(yè)中心本項(xiàng)目規(guī)劃建建議（圖3）具體規(guī)劃建議議一條帶：生態(tài)態(tài)運(yùn)動(dòng)綠帶三種設(shè)計(jì)方案案：1、沿南側(cè)河河濱形成一條條貫穿地塊東東西的綠帶。。（見上圖1）2、從西開始始沿河濱向東東至商品房地地塊，然后沿沿南北干道往往北折商品房房地塊內(nèi)延伸伸。（見上圖圖2）3、從西開始始沿河濱向東東至商品房地地塊，然后直直接插入商品品房地塊。（見上圖3））綠化帶除了凸凸出的塊狀外外，其他的寬寬度都盡量控控制。在充分考慮到到綠帶的占地地面積對建筑筑用地的影響響，以及如何何用最少的投投入，營造特特色綠帶，使使之成為本項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)勢之之一，提出三三種做法：1、將運(yùn)動(dòng)設(shè)施點(diǎn)點(diǎn)綴在綠帶上上，把2個(gè)網(wǎng)網(wǎng)球場分布在在綠帶的凸處處（入口處和和中部），其其他分布些零零星的設(shè)施，，沿河建2米米的河濱漫步步道；2、綠帶的運(yùn)動(dòng)動(dòng)風(fēng)情不是通通過具體的運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施體現(xiàn)現(xiàn)，而是用綠綠化，做出運(yùn)運(yùn)動(dòng)的形態(tài)，，如用園林藝藝術(shù)手法，以以狗熊作為形形象，通過營營造各種以植植物為骨架的的運(yùn)動(dòng)姿勢來來展現(xiàn)運(yùn)動(dòng)風(fēng)風(fēng)情。3、就是一條綠綠化帶，做出出森林蔥郁的的感覺。河濱步道特色小品特色小品一條街：特色色風(fēng)情臨水商商業(yè)街由商業(yè)中心向向社區(qū)內(nèi)延伸伸形成商業(yè)街街。在入口處處的商業(yè)段向向右內(nèi)側(cè)沿展展，形成商業(yè)業(yè)塊。在該商商業(yè)塊一側(cè)頂頂端營建一個(gè)個(gè)水池，池中中可設(shè)噴泉，，沿池向社區(qū)區(qū)內(nèi)引一條水水道，水道把把商業(yè)與居住住區(qū)隔離。沿沿水道及外商商業(yè)街一側(cè)建建造商鋪，相相對商鋪的通通過錯(cuò)落布置置，相成曲折折的內(nèi)街。商商鋪底層內(nèi)凹凹形成內(nèi)廊。。通過引進(jìn)特特色的小商業(yè)業(yè)形成獨(dú)特的的臨水商業(yè)風(fēng)風(fēng)情南北向的干道道回遷房特色商鋪人工河商品房臨街商鋪一塊：特色的的居住圍合組組團(tuán)以“桂花城””項(xiàng)目為藍(lán)本本借鑒內(nèi)庭式圍圍合體系，重重點(diǎn)設(shè)計(jì)鄰里里單元居住形形態(tài)與線形街街區(qū)布局，將將社區(qū)規(guī)劃成成多個(gè)相對獨(dú)獨(dú)立的組團(tuán)庭庭園；在獨(dú)立組團(tuán)中中通過在住宅宅底層建造半半地下車庫，，形成人車分分離的親和空空間；在規(guī)劃中，通通過點(diǎn)式分布布改變兵營式式布局的呆板板，加上小高高層和多層的的錯(cuò)落分布使使社區(qū)變得靈靈動(dòng)并形成開開闊的綠地中中心；一個(gè)點(diǎn)：社區(qū)區(qū)入口的標(biāo)志志物在社區(qū)的生態(tài)態(tài)運(yùn)動(dòng)帶入口口樹立一座大大型具有青春春時(shí)尚運(yùn)動(dòng)感感的雕塑或特特色小廣場，，形成本社區(qū)區(qū)獨(dú)一無二并并具有強(qiáng)烈吸吸引力的對外外形象標(biāo)志。。具體規(guī)劃建議議產(chǎn)品配比方案案1房型面積（平方米）比例二房90-9550%2+1房105-11025%三房120-12515%復(fù)式160-18010%多層占70%，小高層30%產(chǎn)品配比方案案2房型面積（平方米）比例1+1房80-855%2房85-9543%2+1房1衛(wèi)105-11020%3房2衛(wèi)120-12520%復(fù)式或3+1房135-1605%疊加別墅160-1807%有關(guān)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施的成本及占占地室外網(wǎng)球場一片網(wǎng)球場的的占地36*18=648平方米成成本：：18—25萬元2片網(wǎng)球場：：占地：36*18*2=1296平平方米總總成成本：36-50萬（含含2年的保養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)）室內(nèi)羽毛球場場一片：18*9=162平方米成成本本：162*250=40500元元關(guān)于本項(xiàng)目案案名構(gòu)想主推案名：備案名：青青小鎮(zhèn)青年城活力新城城[營銷篇篇]營銷目標(biāo)●以板塊價(jià)值協(xié)協(xié)助提升本項(xiàng)項(xiàng)目的地緣價(jià)價(jià)值，為后期期推動(dòng)奠定根根基；●依托前瞻瞻性的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目利益價(jià)值值的最大化；；●以創(chuàng)新的概念念設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)導(dǎo)一種全新的的生活方式的的生活主張；；●實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目品牌價(jià)值和和公司品牌價(jià)價(jià)值的雙重飛飛躍?？偛呗苑较蛳荣u板塊再再賣樓樓盤三大策略主導(dǎo)導(dǎo)板塊炒作以本案所處的的大板塊位置置炒作，帶動(dòng)動(dòng)本案地緣價(jià)價(jià)值的飆升反彈琵琶以榜樣群體先先期導(dǎo)入，帶帶動(dòng)其它目標(biāo)標(biāo)受眾關(guān)注市場引爆以“兩人世界界”的小面積積精裝修產(chǎn)品品，引爆市場場板塊炒作帶動(dòng)本案地緣緣價(jià)值的飆升升板塊炒作，目目標(biāo)關(guān)注：三大引擎策動(dòng)動(dòng)市場:新干線森林體育運(yùn)動(dòng)動(dòng)城生態(tài)健康的新新市鎮(zhèn)反彈琵琶以榜樣群體先先期導(dǎo)入，帶帶動(dòng)其它目標(biāo)標(biāo)受眾關(guān)注反彈琵琶，領(lǐng)領(lǐng)袖客戶市區(qū)：在市區(qū)內(nèi)選選取2-3名名有一定影響響的體育愛好好者；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：從開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)的著名企業(yè)業(yè)中選取2-3名干部；；大學(xué)城：從交通大學(xué)學(xué)內(nèi)選取2-3名愛好體體育的教工。。方式和目的：通過一定的的購房優(yōu)惠，，吸引他們?nèi)肴胱?，達(dá)到一一個(gè)榜樣的傳傳播效果。市場引爆以“情侶世界界精裝版”的的小面積產(chǎn)品品，引爆市場場稀缺產(chǎn)品，市市場引爆設(shè)計(jì)面積在80平方米的的，別具風(fēng)情情的“情侶侶世界精裝板板”，隆重推推向市場，借借以拉動(dòng)城市市廣泛存在的的二人世界的的關(guān)注。關(guān)于本案的創(chuàng)創(chuàng)新營銷創(chuàng)新營銷1、先造設(shè)施施后賣賣房子體體現(xiàn)社區(qū)概念念先造網(wǎng)球俱樂樂部以及場所所（附帶乒乓乓球、羽毛球球設(shè)施），并并開始從定向向運(yùn)作逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向市場化運(yùn)運(yùn)作。定向組織活動(dòng)動(dòng)：A、大學(xué)學(xué)城B、閔行區(qū)的的學(xué)校C、企業(yè)的比比賽市場化運(yùn)作：：發(fā)放會(huì)員卡卡對外服務(wù)2、“青年運(yùn)運(yùn)動(dòng)風(fēng)情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)”會(huì)員卡銷銷售在銷售期發(fā)放放價(jià)值1000元的會(huì)員員年卡，既作作為購房訂金金，同時(shí)可作作為社區(qū)內(nèi)運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑的消消費(fèi)。該會(huì)員卡進(jìn)行行全市性發(fā)放放。3、體驗(yàn)式銷銷售活動(dòng)現(xiàn)場體驗(yàn)：組組織新干線——森林體育城城—新市鎮(zhèn)一一日游活動(dòng)創(chuàng)新營銷關(guān)于本案的具具體推動(dòng)戰(zhàn)略略四大階段推動(dòng)動(dòng)：第一階段：蓄蓄勢期策略：板塊炒做抬抬升地緣價(jià)值值第二階段：開開盤期策略：概念生活宣宣傳，媒體強(qiáng)強(qiáng)化攻擊第三階段：強(qiáng)強(qiáng)銷期策略：加強(qiáng)宣傳攻攻勢，引發(fā)后后續(xù)關(guān)注第三階段：掃掃尾期策略：活動(dòng)造勢，，形成口碑碑效應(yīng)分階段推廣構(gòu)構(gòu)想蓄勢期(開盤前60-45天)戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：（1）炒作板板塊概念，吸吸引目前消費(fèi)費(fèi)者的關(guān)注（2）樹立入入市形象，爭爭取“制高點(diǎn)點(diǎn)”（3）初步產(chǎn)產(chǎn)品概念導(dǎo)入入，引起市場場興趣第一階段具體行動(dòng)1、完善現(xiàn)場場包裝，以暫暫新形象亮相相（圍墻包裝、、售樓處包裝裝、導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)、局部園林林系統(tǒng)構(gòu)建））2、建立《青春小小鎮(zhèn)》生活雜雜志，作為客客戶聯(lián)系紐帶帶；及時(shí)傳播播項(xiàng)目規(guī)劃理念、生活活方式和動(dòng)態(tài)態(tài)；3、鎖定主要干道道，樹立大型型廣告牌，借借以品牌宣傳傳4、借助媒體進(jìn)行行板塊炒作（（大軟文和新新聞聯(lián)動(dòng)）炒作方向：A、國際運(yùn)動(dòng)動(dòng)城落戶西南南部，閔行樓樓市風(fēng)聲水起起；（借勢國際網(wǎng)網(wǎng)球俱樂部，，以國際眼光光談西南部戰(zhàn)戰(zhàn)略高度）B、聚焦閔行行新城（從交通、規(guī)規(guī)劃、配套方方面談）C、揭開運(yùn)動(dòng)動(dòng)風(fēng)情小鎮(zhèn)的的神秘面紗（從4500母的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃、大學(xué)城城的學(xué)術(shù)氣息息和高尚生活活氛圍）5、內(nèi)部認(rèn)購，發(fā)發(fā)放“紅藍(lán)籌籌”住宅優(yōu)惠惠認(rèn)購SP活活動(dòng)分階段推廣構(gòu)構(gòu)想開盤期戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：（1）在引導(dǎo)導(dǎo)期產(chǎn)品概念念的全面導(dǎo)入入，樹立整盤盤形象（2）開盤集集中兵力，大大量密集的產(chǎn)產(chǎn)品宣傳突然然爆發(fā)，促成成集中成成交，形成““火爆開盤””。（3）軟硬結(jié)結(jié)合、文武雙雙做、高低空空兼顧，保證證短期殲滅蓄蓄勢客戶，維維持二至三個(gè)個(gè)月左右的強(qiáng)強(qiáng)銷，窒息競競爭對手。第二階段具體行動(dòng)：1、開盤前期期“軟硬兼施施”的媒體宣宣傳策略軟：運(yùn)動(dòng)風(fēng)情情小鎮(zhèn)的宣傳傳方向：A、現(xiàn)現(xiàn)代城市人健健康調(diào)查報(bào)告告（生存現(xiàn)狀、、健康狀況、、生活質(zhì)量等等）B、運(yùn)動(dòng)風(fēng)情情小鎮(zhèn)生活，，城市人的夢夢想所在（誕生潮流背背景、核心理理念、生活方方式）C、解碼“青青春小鎮(zhèn)”（內(nèi)部配套、、園林構(gòu)建、、街區(qū)組合等等等）硬：以大品牌牌形象+開盤盤訊息方向：以系列列健康的、清清新的、潮流流的視野表現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)行沖擊以本案小鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)情的支撐點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行系列宣宣傳在激發(fā)目標(biāo)客客戶的心理共共鳴的同時(shí)，，有力地灌輸輸本案的核心生活理理念。2、做好開盤盤日的活動(dòng)造造勢，力爭形形成情緒化跟跟風(fēng)消費(fèi)；活動(dòng)如：青春春運(yùn)動(dòng)SHOW，名人表表演等等3、推出《健健康運(yùn)動(dòng)白皮皮書》精品樓樓書，凡訂房房者每人發(fā)放放一本；內(nèi)容包括：感感性的風(fēng)情小小鎮(zhèn)生活描述述、本案的價(jià)價(jià)值點(diǎn)、以及及健康運(yùn)動(dòng)生生活常識(shí)。4、借助電視視媒體、報(bào)紙紙媒體房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)立“健康康”專欄，舉舉辦專題性健健康運(yùn)動(dòng)講座座；分階段推廣構(gòu)構(gòu)想強(qiáng)銷期戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：（1）分解賣賣點(diǎn)，強(qiáng)化品品牌形象；（2）力爭形形成一定的口口碑效應(yīng)和磁磁場效應(yīng)，并并形成持續(xù)續(xù)的關(guān)注效應(yīng)應(yīng)；（3）使得本本項(xiàng)目生活方方式深入人心心。第三階段具體行動(dòng)：1、以硬性賣賣點(diǎn)主打，展展開硬廣的持持續(xù)宣傳；[運(yùn)動(dòng)設(shè)施、、小鎮(zhèn)風(fēng)情街街區(qū)、園林、、個(gè)性小品、、運(yùn)動(dòng)會(huì)館]2、現(xiàn)場舉辦辦SP促銷活活動(dòng)，以激發(fā)發(fā)目標(biāo)客戶的的購房心理；；[價(jià)格促銷、、活動(dòng)促銷等等等]3、借助媒體體記者，現(xiàn)場場實(shí)地采訪報(bào)報(bào)道或業(yè)主訪訪談報(bào)道。分階段推廣構(gòu)構(gòu)想掃尾期戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：（1）做好掃掃尾工作和形形象宣傳的相相得益彰，為二期銷售鋪鋪墊；（2）利用該該階段的銷售售緩沖期，做做好社區(qū)文化化建設(shè)；第四階段具體行動(dòng)利用原先積累累的購房客戶戶，舉辦大型型社區(qū)活動(dòng)。。如：社區(qū)征征文大賽、社社區(qū)風(fēng)情攝影影大賽、社區(qū)區(qū)固定運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)、并形成一一年一度的社社區(qū)聚會(huì)等。。[戰(zhàn)略構(gòu)構(gòu)想二二]4500畝戰(zhàn)略概念構(gòu)想想旗忠森林體育育生活居住社社區(qū)本項(xiàng)目之概念念定位：理想城新街區(qū)生活新社區(qū)文化：：DIY模式式花園新街街區(qū)以全新街區(qū)營營造全新生活活方式本項(xiàng)目規(guī)劃概概念風(fēng)情景觀街星光大道中心公園中庭景觀中庭景觀中庭景觀中庭景觀多層小高層固定及移動(dòng)商商業(yè)健身步行道廣場廣場公園公園公園公園公園街區(qū)構(gòu)成：以方格街區(qū)作作為基礎(chǔ)，區(qū)區(qū)內(nèi)穿插東西西走向和南北北走向的人行行道、自行車車道、馬路；；人穿行在這這個(gè)道路系統(tǒng)統(tǒng)上，可盡情情欣賞城鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)貌；在道路的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)處，可設(shè)計(jì)計(jì)形態(tài)不一的的廣場道路兩側(cè)和廣廣場處可設(shè)計(jì)計(jì)小商業(yè)和服服務(wù)性行業(yè)區(qū)內(nèi)中心位置置設(shè)計(jì)一個(gè)公公園組團(tuán)圍合：住宅主要沿街街道排列，住住宅組團(tuán)圍合合，住宅組團(tuán)團(tuán)的圍合采用用小商業(yè)、小小公建、泛會(huì)會(huì)所、圍墻、、敞廊等多種種形式每個(gè)組團(tuán)內(nèi)有有中庭花園，，每組團(tuán)具有有不同的主題題新街區(qū)規(guī)劃重重點(diǎn)：建筑形態(tài)：以豐富的物業(yè)業(yè)類型進(jìn)行創(chuàng)創(chuàng)新型圍合，，將社區(qū)內(nèi)的道道路系統(tǒng)進(jìn)行行縱橫街區(qū)性性分割：以4—6層的多多層與8-10層的小高高層進(jìn)行組團(tuán)團(tuán)式圍合，使使整個(gè)大社區(qū)區(qū)劃分為一個(gè)個(gè)個(gè)5-8萬萬方的街區(qū)。。道路界面：東西住宅界面面以底層花園園和賦予變化化的庭院入口口作為界面，，南北向界面面以小構(gòu)筑物物（小商業(yè)、、小公建、泛泛會(huì)所、圍墻墻、敞廊）或或少部分單身身住宅設(shè)計(jì)為為界面。新街區(qū)規(guī)劃重重點(diǎn)：重點(diǎn)街景：風(fēng)情商業(yè)街、、泛會(huì)所街、、文化主題街街、休閑景觀觀林蔭道組團(tuán)內(nèi)中庭及及立體綠化起伏變化的中中庭景觀效果果，將傳統(tǒng)的的集中綠化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻M團(tuán)內(nèi)內(nèi)的中庭綠化化，并將組團(tuán)中的小高高層進(jìn)行架空空，設(shè)置與室室外中庭綠化化具溝通延展展的綠化與休休閑設(shè)施，再再將組團(tuán)內(nèi)多多層的頂樓建建設(shè)為空中花花園，使組團(tuán)團(tuán)內(nèi)形成起伏伏變化的中庭庭景觀效果，，不但增加了了綠色健康的的生活內(nèi)涵，，也使小高層層業(yè)主的住宅宅成為景觀住住宅。新街區(qū)規(guī)劃重重點(diǎn)：新街區(qū)社區(qū)特特征在統(tǒng)一的街區(qū)區(qū)氛圍下，組組團(tuán)主題鮮明明，創(chuàng)造歸屬屬感新街區(qū)鄰里環(huán)環(huán)境新街區(qū)DIY社區(qū)經(jīng)營形成了具特色色的新型社區(qū)區(qū)文化內(nèi)涵新街區(qū)生活觀觀點(diǎn)：社區(qū)觀——選擇社區(qū)就是是選擇一種生生活方式，我我們強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一一與個(gè)性有機(jī)機(jī)協(xié)調(diào)，共享享性與個(gè)性的的有機(jī)結(jié)合，，同時(shí)生活方方便、自由，，設(shè)施就在身身邊，。鄰里觀——良好的鄰里間間溝通，能有有融洽的生活活氛圍文化觀——社區(qū)文化是生生活中不可缺缺少的一部分分，無論是軟軟件還是硬件件價(jià)值觀——擁有大社區(qū)內(nèi)內(nèi)的個(gè)性組團(tuán)團(tuán)，個(gè)性張揚(yáng)揚(yáng)的通時(shí)，也也融于組團(tuán)的的共性，每個(gè)個(gè)組團(tuán)的門牌牌也是個(gè)人的的門牌，每個(gè)個(gè)組團(tuán)的經(jīng)營營也需要個(gè)人人的參與。時(shí)尚烏烏托邦邦花花園新新街區(qū)區(qū)廣告主主題9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。04:49:0804:49:0804:4912/21/20224:49:09AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2204:49:0904:49Dec-2221-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。04:49:0904:49:0904:49Wednesday,December21,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2204:49:0904:49:09December21,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。21十十二月20224:49:09上午午04:49:0912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月224:49上上午12月-2204:49December21,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/214:49:0904:49:0921December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。4:49:09上午4:49上上午04:49:0912月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。　?2月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。04:49:0904:49:0904:4912/21/20224:49:09AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2204:49:0904:49Dec-2221-Dec-2212、世間成事