北市區(qū)項(xiàng)目概念定位案

金星東門項(xiàng)目二00七年十一月二十一日改造概念規(guī)劃案第一部分基地研究區(qū)位位于金星小區(qū)西側(cè)，西臨萬宏路，北臨二環(huán)北路。二環(huán)北路一方面可以直接切入昆明主要城區(qū)的各個(gè)位置，另一方面可以迅速切入昆曲路、昆玉路、昆安高速等昆明的各大交通大通道。周邊環(huán)境四周情況較為復(fù)雜，其中項(xiàng)目的南部和東部都被小壩東村包圍，人員復(fù)雜，治安狀況一般；北部是小壩立交橋，來往車輛較多，噪音較大。西面是金星小區(qū)綜合住宅區(qū)，環(huán)境良好。1、基地客觀情況調(diào)查周邊人口周邊的人口眾多，金星小區(qū)居民與本項(xiàng)目未來的生活連為一體，共同組成一個(gè)金星小板塊。本板塊特點(diǎn)綜述：

是金融、教育、交通、餐飲等各種生活配套設(shè)施比較齊全，商業(yè)氛圍中等，存在眾多適合大眾消費(fèi)的場(chǎng)所。但是由于項(xiàng)目旁邊有城中村（小壩東村）的存在，目前項(xiàng)目周邊的環(huán)境較差。2、項(xiàng)目特殊點(diǎn)分析——城中村對(duì)項(xiàng)目的影響A、昆明城中村特點(diǎn)1、擁有面積龐大的蔬菜市場(chǎng)2、建筑密度大、容積率高3、市政設(shè)施缺乏，環(huán)境質(zhì)量差4、“城中村”居住人口情況復(fù)雜5、流動(dòng)人口聚集，社會(huì)治安問題嚴(yán)重B、城中村對(duì)本案的影響威脅：1、城中村”的存在影響本案的治安；2、增加本案管理成本；3、“城中村”會(huì)影響本案的住宅品質(zhì)。機(jī)會(huì)：1、“城中村”的存在方便了本案居民生活；2、流動(dòng)人口對(duì)本案周圍的商鋪是一個(gè)利好。A、交通配套本項(xiàng)目旁邊擁有3、25、114、119、146路公交車，可以達(dá)到火車站、金殿等地。3、項(xiàng)目周邊配套分析B、休閑娛樂配套項(xiàng)目周邊擁有數(shù)量眾多，中等消費(fèi)水平的休閑娛樂配套設(shè)施。這些設(shè)施可以給居民的日常休閑生活帶來極大便利。C、醫(yī)療配套項(xiàng)目周邊擁有醫(yī)療機(jī)構(gòu)，距本項(xiàng)目的距離均在5分鐘車程之內(nèi)，可以滿足居民的日?？床⌒枨蟆、教育配套項(xiàng)目周邊教育配套基本完善，在項(xiàng)目周邊1000米范圍內(nèi)，擁有從幼兒園到中學(xué)的完整的初等教育體系。E、金融配套項(xiàng)目周邊1000米范圍內(nèi)，分布著中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)光大銀行、中國(guó)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行等多家大型金融機(jī)構(gòu)。F、、餐餐飲飲配配套套項(xiàng)目目緊緊靠靠萬萬宏宏路路，，該該路路是是一一條條以以餐餐飲飲為為主主的的街街道道，，同同時(shí)時(shí)金金江江路路上上也也擁擁有有眾眾多多的的餐餐飲飲企企業(yè)業(yè)，，且且周周邊邊餐餐飲飲品品質(zhì)質(zhì)均均較較高高。。有利利點(diǎn)點(diǎn)：：1、、本本案案地地處處一一環(huán)環(huán)與與二二環(huán)環(huán)之之間間，，地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越；；2、、由由于于位位置置原原因因，，本本案案未未來來的的升升值值潛潛力力是是非非常常可可觀觀的的；；3、、本本案案本本身身配配套套設(shè)設(shè)施施完完善善，，居居民民生生活活十十分分便便利利；；不利利點(diǎn)點(diǎn)：：1、、本本案案旁旁邊邊的的城城中中村村，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品質(zhì)質(zhì)與與安安全全構(gòu)構(gòu)成成直直接接影影響響；；2、、本本案案旁旁邊邊的的立立交交橋橋，，對(duì)對(duì)居居住住品品質(zhì)質(zhì)提提出出了了嚴(yán)嚴(yán)峻峻考考驗(yàn)驗(yàn)；；3、、本本案案涉涉及及到到拆拆遷遷，，需需要要付付出出費(fèi)費(fèi)用用和和時(shí)時(shí)間間成成本本；；總之之，，本本案案機(jī)機(jī)遇遇與與4、、基基地地分分析析結(jié)結(jié)論論第二二部部分分市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析自2006年6月1日起起，，凡凡新新審審批批、、新新開開工工的的商商品品住住房房建建設(shè)設(shè)，，套套型型建建筑筑面面積積90平方方米以以下下住住房房(含經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房)面積積所所占占比比重重，，必必須須達(dá)達(dá)到到開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)總總面面積積的的70%以上上。。對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的影影響響：：這這里里所所指指的的““新新審審批批、、新新開開工工的的商商品品住住房房建建設(shè)設(shè)””并并非非針針對(duì)對(duì)具具體體某某一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，而而是是針針對(duì)對(duì)一一個(gè)個(gè)城城市市的的整整體體規(guī)規(guī)模模。。也也就就是是說說，，今今后后，，某某些些新新審審批批、、新新開開工工的商商品品住住房房建建設(shè)設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目仍仍可可能能不不必必受受到到這這個(gè)個(gè)規(guī)規(guī)定定的的限限制制，，受受這這個(gè)個(gè)指指標(biāo)標(biāo)限限制制的的是是城城市市的的“整整一一盤盤棋棋””。。因因此此，，在在產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃時(shí)時(shí)90平方方米米以以下下住住房房面面積積所所占占比比重重可可以以略略低低于于70%，對(duì)較較高利利潤(rùn)的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有一一定保保障。。1、政政策影影響因因素國(guó)家性性房地地產(chǎn)政政策對(duì)對(duì)本案案的影影響從2006年6月1日起，，個(gè)人人住房房按揭揭貸款款首付付款比比例不不得低低于30%。考慮慮到中中低收入入群眾眾的住住房需需求，，對(duì)購(gòu)購(gòu)買自自住住住房且且套型型建筑筑面積積90平方米米以下下的仍仍執(zhí)行行首付款款比例例20%的規(guī)定定。對(duì)項(xiàng)目目的會(huì)因?yàn)榻环繒r(shí)不可避免的面積誤差導(dǎo)致客戶增加首付款金額,加劇客戶接房的抗性,為開發(fā)商回款帶來一定阻力。購(gòu)買房房屋建建筑面面積在在144㎡以下的的需交交納占占總房房款1.5%的契稅稅,房屋建建筑面面積在在144㎡以上的的需交交納占占總房房款3%的契稅稅。對(duì)項(xiàng)目目的影影響：：后期期產(chǎn)品品面積積規(guī)劃劃時(shí)盡盡量避避免出出現(xiàn)141~147㎡平米之之間的的戶型，這這樣會(huì)會(huì)因?yàn)闉榻环糠繒r(shí)不不可避避免的的面積積誤差差導(dǎo)致致客戶戶增加加首付付款金金額,加劇客客戶接接房的抗性性,為開發(fā)發(fā)商回回款帶帶來一一定阻阻力。。中國(guó)人人民銀銀行、、中國(guó)國(guó)銀監(jiān)監(jiān)會(huì)27日晚間間聯(lián)合合下發(fā)發(fā)關(guān)于于加強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)業(yè)性房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸管理理的通知知。根根據(jù)通通知，，對(duì)已已利用用貸款款購(gòu)買買住房房、又又申請(qǐng)請(qǐng)購(gòu)買買第二二套(含）以以上住住房的，貸貸款首首付款款比例例不得得低于于40%。對(duì)項(xiàng)目目的影影響：：在一一定程程度上上可以以避免免惡意意炒房房客戶戶的大大量存存在，，有利利于本本案銷售的的正常常進(jìn)行行。第二次次新修修改的的《昆明市市城市市房地地產(chǎn)交交易管管理?xiàng)l條例》中明確確規(guī)定定：配配套基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和配套套公共共建筑筑與住住宅建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，，同步步配套套建設(shè)設(shè)、驗(yàn)驗(yàn)收、、交付付使用用。影響一一：應(yīng)應(yīng)該在在充分分市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研的基基礎(chǔ)上上規(guī)劃劃本項(xiàng)項(xiàng)目配配套，，盡量量填補(bǔ)補(bǔ)項(xiàng)目目區(qū)位位配套套空白，使使配套套和產(chǎn)產(chǎn)品相相得益益彰，，提升升產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)。“同時(shí)時(shí)具備備合法法產(chǎn)權(quán)權(quán)的固固定住住所和和穩(wěn)定定的生生活來來源兩兩個(gè)條條件，，均可可以在在云南南省內(nèi)內(nèi)遷移落落戶。?！薄庇绊懚簽闉榱擞险咚鶐韥淼挠坝绊懀?，應(yīng)該該在開開發(fā)中中考慮慮建設(shè)設(shè)部分分小戶戶型，，以滿滿足中小購(gòu)購(gòu)房者者急于于落戶戶的實(shí)實(shí)際需需要。。昆明本本地的的政策策影響響《昆明主主城區(qū)區(qū)住房房建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃2006~2010》中提到到“二二環(huán)路路以內(nèi)內(nèi)，新新建住住房套套建筑面面積90平方米米以下下小戶戶型住住房面面積所所占比比重達(dá)達(dá)到50%以上。。其中中大型型企業(yè)業(yè)、學(xué)校集集中的的地區(qū)區(qū)以及及城市市規(guī)劃劃預(yù)留留的軌軌道交交通沿沿線、、站場(chǎng)場(chǎng)周邊邊500米半徑徑地區(qū)區(qū)，90平方米米以下下小戶戶型比比例應(yīng)應(yīng)不低低于70%。二環(huán)環(huán)路以以外地地區(qū)：：適合合開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)以套套型面面積90平方米米以上上商品品住宅宅為主主的住住宅。。吸引引中心心區(qū)內(nèi)內(nèi)居民民購(gòu)買買，起起到疏疏解中中心區(qū)區(qū)的居居住功能能、分分流中中心區(qū)區(qū)人口口的作作用。。”影響三三：此此規(guī)劃劃為本本項(xiàng)目目產(chǎn)品品面積積的選選擇提提供了了一定定指向向，隨隨著政政府規(guī)規(guī)劃的的進(jìn)一一步推進(jìn)，，二環(huán)環(huán)路以以內(nèi)90平方米米以下下的戶戶型將將占多多數(shù)。。而位方米以上的戶型將成為稀缺貨品，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)套型面積在90平方米以上的商品住宅將大量吸引中心區(qū)內(nèi)居民購(gòu)買。周邊項(xiàng)項(xiàng)目分分布圖2、周邊邊項(xiàng)目分分析概況調(diào)查序號(hào)樓盤名稱樓盤類型面積區(qū)間（平米）總套數(shù)（套）1時(shí)光俊園高層30-10760002中產(chǎn)風(fēng)尚二期高層、小高層158-1652003明日城市高層、退臺(tái)洋房60-10420654楓藍(lán)國(guó)際高層、小高層59-2177345金色俊園高層57-2702000周邊項(xiàng)目目分析價(jià)格調(diào)查序號(hào)周盤名稱5月份10月份1時(shí)光俊園4500元/㎡5200元/㎡2中產(chǎn)風(fēng)尚中心5700元/㎡6500元/㎡3明日城市2500元/㎡3200元/㎡4楓藍(lán)國(guó)際4500元/㎡5300元/㎡5金色俊園——6500元/㎡A、2007年年上半年年，昆明明樓市依依然活躍躍，商品品房住宅宅銷售均均價(jià)繼續(xù)續(xù)上升，，二季度度房屋均均價(jià)已達(dá)達(dá)4173元/平米，，全市各各大區(qū)域域的房?jī)r(jià)價(jià)各有漲漲幅。與供應(yīng)量量持平、、價(jià)格攀攀升相比比，商品品房銷售售量沒有有因?yàn)樯偕贁?shù)樓盤盤的熱銷銷而呈現(xiàn)現(xiàn)整體火火爆態(tài)勢(shì)勢(shì)，但總總體銷勢(shì)勢(shì)平穩(wěn)。。B、東南南片區(qū)最最暢銷，，“昆明明世紀(jì)城城住宅銷銷售突破破4000套，，成交面面積達(dá)78萬平平方米，，成交金金額達(dá)到到了22億元。。而新亞洲洲.體育育城的五五環(huán)鋒尚尚小區(qū)、、千紫園園、萬景景花園也也占據(jù)了了2007年昆昆明樓市市交易前前十名，，加上同同屬該片片區(qū)的楓楓林盛景景小區(qū)和和佳逸盛盛景花園園都有著著不錯(cuò)的的表現(xiàn)，，東南片片區(qū)成為為昆明樓樓市最熱熱銷的區(qū)區(qū)域。3、昆明明市2007年年房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展特特點(diǎn)C、調(diào)控控仍是主主旋律，，雖然今今年上半半年昆明明樓市保保持高度度緊張，，卻沒有有等來新新一輪宏宏觀調(diào)控控政策的的“轟炸炸”，究究其原因因，過去去兩年出出臺(tái)的一一攬子政政策已經(jīng)經(jīng)基本囊囊括了調(diào)調(diào)控的大大方面，，而今年年最需要要做的就就是如何何將這些些政策落落實(shí)到位位；同時(shí)時(shí),市場(chǎng)場(chǎng)也需要要時(shí)間來來檢驗(yàn)各各項(xiàng)政策策的效果果及落實(shí)實(shí)程度。。對(duì)于今今年上半半年的房房地產(chǎn)宏宏觀調(diào)控控局面來來說，求求穩(wěn)、著著重落實(shí)實(shí)已然今今年政策策的基調(diào)調(diào)。小結(jié)：昆昆明市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)呈現(xiàn)平平穩(wěn)、持持續(xù)發(fā)展展的態(tài)勢(shì)勢(shì)，房?jī)r(jià)價(jià)小幅上上揚(yáng)，市市場(chǎng)趨向向規(guī)范合合理，投投機(jī)性購(gòu)購(gòu)房受到到抑制，，購(gòu)房者者消費(fèi)心心理顯得得成熟而而理性，，商品住住宅價(jià)格格未出現(xiàn)現(xiàn)大的波波動(dòng)，商商品房結(jié)結(jié)構(gòu)屬于于合理范范圍，供供給和需需求基本本平衡。。由于用地地成本的的增加、、開發(fā)商商投資的的熱情及及市場(chǎng)需需求的旺旺盛，2008年昆明明的房?jī)r(jià)價(jià)將會(huì)繼繼續(xù)走高高。但從總體體來看，，在國(guó)家家發(fā)改委委公布的的房屋銷銷售價(jià)格格指數(shù)中中，昆明明房?jī)r(jià)漲漲幅同比比低于全全國(guó)水平平，昆明明樓市仍仍呈良性性發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。昆昆明樓市市將迎來來活躍期期，隨著著各類產(chǎn)產(chǎn)品的增增多，勢(shì)勢(shì)必會(huì)帶帶來激烈烈的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，價(jià)格格也會(huì)逐逐步趨于于平穩(wěn)。?？紤]到十十七大報(bào)報(bào)告中把把住房問問題列入入國(guó)家發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃中的高高度，國(guó)國(guó)家對(duì)不不斷上漲漲的房?jī)r(jià)價(jià)必然還還會(huì)采取取新一輪輪的宏觀觀調(diào)控政政策。包括建設(shè)設(shè)更多的的經(jīng)濟(jì)適適用房、、把經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的使用用范圍擴(kuò)擴(kuò)大到中中等收入入階層等等政策的的實(shí)施，，昆明房房?jī)r(jià)受大大環(huán)境的的影響，，價(jià)格上上漲速度度應(yīng)該會(huì)會(huì)有所緩緩解。4、昆明2007下下半年-2008年年房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展預(yù)期第三部分項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)定位總用地面積積：36321.41平方米米容積率：3.5-4.0（預(yù)預(yù)計(jì)）1、本項(xiàng)目目規(guī)劃條件件2、區(qū)域市市場(chǎng)供盤特特點(diǎn)供應(yīng)量05年至07年，北市區(qū)區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量約為4000套，相對(duì)于于北市區(qū)近近30萬的常駐人口而言，，發(fā)展?jié)摿αεc空間是是很大的。。供應(yīng)結(jié)構(gòu)本案周邊及及二環(huán)范圍圍內(nèi)供應(yīng)的的樓盤大部部分以小高高層、高層層與多層為為主，占到到區(qū)域項(xiàng)目供供盤總量的的近9成。面積特點(diǎn)二環(huán)路附近近供盤面積積呈現(xiàn)出兩兩極分化的的特點(diǎn)，，即大面積積與小面積積的發(fā)展在在速度上幾乎是是等同的。。功能特點(diǎn)目前大面積積戶型多為為三房與四四房為主，，但是產(chǎn)品品雷同現(xiàn)象象嚴(yán)重，產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新不不夠。3、區(qū)域二二手房市場(chǎng)場(chǎng)情況樓盤名稱功能面積（平米）價(jià)格（元）均價(jià)（元）中產(chǎn)風(fēng)尚3*2*2*212082000062834*2*2157900000偉龍華富園復(fù)式21218008354復(fù)式21420003*2*11001200托福園2*1*1*15324800042372*2*1*168258000新迎小區(qū)2*2*2652780004277金星小區(qū)3*2*193.273950004017復(fù)式2127500003*2*189.23850003*2*193370000楓藍(lán)國(guó)際2*1*1623800006129凱越時(shí)代香舍6*3*320610500005097金康園3*2*21376600004818時(shí)光俊園1*1*1342200006471葵花公社2*1*163.482880004537區(qū)域均價(jià)5422元類型店名開間×進(jìn)深（米）面積（平米）租金（元/年。平米）售價(jià)（元/平米）均價(jià)（元/平米）卷煙云煙分店6*8486132173585215330茶莊金海岸茶吧5*7355012360147615067朋心茶吧6*74251564618768中意茶吧5*84045216542592服飾六佩兒4*5202746532958013665服飾店4*62429900358800伊妹兒3*61821345256140茵雅絲4*52024000288000軒妮4*62418000216000美發(fā)映地安美發(fā)10*6605600067200011200卷煙京都布鞋坊4*5202400028800014400飾品魅源化妝精品屋3*6182600031200017333醫(yī)療東駿大藥房10*181802465462958552164364、周邊商商業(yè)調(diào)查類型店名開間×進(jìn)深（米）面積（平米）租金（元/年。平米）售價(jià)（元/平米）均價(jià)（元/平米）餐飲昭通火鍋城16*12192185000222000011207添福園12*151801580001896000福滇園火鍋城8*141121000001200000牛嘎嘎老火鍋8*86459000708000敘府酒樓9*151351199001438800滇渝源火鍋7*139168300819600重慶老火鍋9*109033600403200華天園10*202001820002184000茶莊普洱茶莊8*6484500054000010208采軒茶藝6*74235000420000休閑吧8*86451000612000娛樂休閑電玩娛樂城6*1166492335908009876新興電玩7*128476867922400鹿望達(dá)茶樓4*104034583415000星宏星KTV7*1510577467929600寶麗金SPA3*103029333352000住宅部分：：A、本案周周邊市場(chǎng)比比較成熟，，大部分項(xiàng)項(xiàng)目的入住住率都很高高；B、市場(chǎng)價(jià)價(jià)格較高，，本案周邊邊項(xiàng)目的均均價(jià)達(dá)到了了5400元左右的的水平；C、小高層層、高層與與多層的業(yè)業(yè)態(tài)比例占占到該區(qū)域域總量的近近90%左左右；商業(yè)部分：：A、整體商商業(yè)氛圍濃濃厚，人口口的支持力力度強(qiáng)；B、中小型型商業(yè)為主主，缺乏大大規(guī)模的商商業(yè)配套；；C、商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿^較大；5、市調(diào)總總結(jié)優(yōu)勢(shì)（S））威脅（T））機(jī)會(huì)（O））劣勢(shì)（W））項(xiàng)目地處二二環(huán)路附近近，地理位位置優(yōu)越；；開發(fā)商在昆昆明擁有良良好的口碑碑，市民的的認(rèn)知度較較高；項(xiàng)目周邊配配套設(shè)施基基本完善；；近期周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤數(shù)數(shù)量不多；；臨近菜市場(chǎng)場(chǎng)和立交橋橋，噪音較較大；商業(yè)上缺乏乏大規(guī)模商商業(yè)的支持持，難度較較大；項(xiàng)目規(guī)模較較小，小區(qū)區(qū)的品質(zhì)感感難以塑造造；昆明市良好好的發(fā)展環(huán)環(huán)境與房地地產(chǎn)發(fā)展的的迅猛勢(shì)頭頭；昆明最新實(shí)實(shí)行的戶籍籍制度給地地產(chǎn)開發(fā)帶帶來新的動(dòng)動(dòng)力；國(guó)家宏觀政政策的不斷斷加強(qiáng)；昆明房?jī)r(jià)的的增速過快快，導(dǎo)致人人們的購(gòu)買買熱情降低低；購(gòu)房客戶開開始理智，，盲目購(gòu)房房現(xiàn)象正在在減少；股市的不斷斷增溫，導(dǎo)導(dǎo)致流入房房產(chǎn)市場(chǎng)的的資金減少少；6、SWOT分析基地分析導(dǎo)導(dǎo)向定位：：基地本身身的現(xiàn)實(shí)條條件決定了了本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)以中檔住住宅為發(fā)展展方向；本項(xiàng)目周邊邊商業(yè)發(fā)展展快速，因因此在項(xiàng)目目設(shè)計(jì)中需需要加以體體現(xiàn)；市場(chǎng)分析導(dǎo)導(dǎo)向定位：：市場(chǎng)本身身決定了本本項(xiàng)目的必必須走小高高層、高層層與多層結(jié)結(jié)合的道路路；根據(jù)項(xiàng)目本本身規(guī)劃條條件，結(jié)合合本區(qū)域樓樓盤特點(diǎn)及及市調(diào)結(jié)果果，本案的的市場(chǎng)定位位：7、市場(chǎng)定定位小高層、高高層、多層層與商業(yè)的的綜合體各業(yè)態(tài)面積積配比：地上建筑面面積約為：：127000平方方米其中：多層層面積為35000平方米公寓面積5000小高層、高高層面積80000平方米地下：15000平平方米，停停車位為550個(gè)商業(yè)面積：：7000平方米第四部分目目標(biāo)市市場(chǎng)與目標(biāo)標(biāo)客戶北市區(qū)：此區(qū)域是本本項(xiàng)目消化化的一個(gè)關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)，由由于人們對(duì)對(duì)周邊生活活環(huán)境的適適應(yīng)，不愿愿意到另一一地方去置置業(yè)，因此此，北市區(qū)區(qū)的宣傳是是本項(xiàng)目未未來必須重重視的。昆明其他三三區(qū)：由于目前昆昆明南市區(qū)區(qū)的房?jī)r(jià)增增長(zhǎng)速度已已經(jīng)超過人人們的心理理承受能力力，因此轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而向更加加成熟的北北市區(qū)轉(zhuǎn)變變是可能的的各個(gè)地州：：由于地州市市場(chǎng)在近期期的增長(zhǎng)速速度已經(jīng)不不亞于昆明明，因此很很多地州的的投資客對(duì)對(duì)本地市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)逐漸漸失去了信信心，轉(zhuǎn)而而投向發(fā)展展?jié)摿Ω蟠蟮睦ッ魇惺袌?chǎng)；而北北市區(qū)相對(duì)對(duì)較低的房房?jī)r(jià)會(huì)成為為一部分人人的選擇1、目標(biāo)市市場(chǎng)昆明本地人為主主要區(qū)域：北市區(qū)經(jīng)濟(jì)能力：年收入5萬元以上年齡：25—35歲職業(yè)：有穩(wěn)定的收入一次置業(yè)為主與家人住得近經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加改變低層次、低品位形象的強(qiáng)烈愿望得到周邊人的認(rèn)同范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友決策受外界其他因素的影響很大，購(gòu)買動(dòng)機(jī)較為單純，容易對(duì)外界宣傳感興趣。2、目標(biāo)客客戶核心客戶一一：首次置置業(yè)市場(chǎng)核心客戶二二：區(qū)域換換房市場(chǎng)次要目標(biāo)客客戶群：投投資客戶投資客戶主要區(qū)域：昆明市區(qū)經(jīng)濟(jì)能力：年收入10萬元以上年齡：35—55歲本地私營(yíng)企業(yè)主及股東；外資企業(yè)主或股東；個(gè)體工商戶；對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可非常升值空間對(duì)價(jià)格敏感注重品質(zhì)范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友有著較高的購(gòu)買力與相對(duì)豐富的房產(chǎn)置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)自己的投資較自信，不易被“宣傳”所鼓動(dòng)，較在乎投資項(xiàng)目產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)與整個(gè)潛力自己預(yù)期，如一旦對(duì)項(xiàng)目心動(dòng)，其購(gòu)買意向?qū)⑾喈?dāng)強(qiáng)烈，還會(huì)對(duì)其周邊引起帶動(dòng)作用A、精簡(jiǎn)小小戶型公寓寓，滿足單單身白領(lǐng)需需求；B、120--140平方米米的三房與與四房，滿滿足普通家家庭居住生生活；C、180左右的躍躍層，滿足足有老人及及小孩子的的家庭；D、60--90平平方米的戶戶型，滿足足中低收入入家庭。3、戶型設(shè)設(shè)計(jì)與客戶戶需求4、各業(yè)態(tài)態(tài)在本項(xiàng)目目的構(gòu)成情情況業(yè)態(tài)面積區(qū)間套數(shù)總面積公寓40-601005000小高層80-12065080000多業(yè)————7000合計(jì)——1000127000第五部分價(jià)價(jià)格策策略1、昆明北北市區(qū)項(xiàng)目目開發(fā)現(xiàn)狀狀從1998年至今，，北市區(qū)連連續(xù)保持昆昆明房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的的霸主地位位，到目前前為止，北北市區(qū)開發(fā)發(fā)的樓盤超超過六十個(gè)個(gè)，開發(fā)面面積超過數(shù)數(shù)百萬平方方米?，F(xiàn)狀：緩和和發(fā)展?jié)u完完善2006年年3月，位位于北京路路延長(zhǎng)線的的江東大廈廈完工，填填補(bǔ)了北市市區(qū)高檔寫寫字樓的空空白；城建建股份3年年致力于開開發(fā)財(cái)富中中心，旨在在填補(bǔ)北市市區(qū)諸多城城市功能空空白的大型型項(xiàng)目；春春之城500平米大大型蔬菜超超市，解決決了北市區(qū)區(qū)居民的““菜籃子””問題；美美憬新城3.5萬平平方米花園園景觀購(gòu)物物商場(chǎng)震撼撼昆明；目目前已建成成的濱江公公園，已經(jīng)經(jīng)完工開放放的月牙塘塘公園，正正在恢復(fù)治治理的大雁雁湖，以及及規(guī)劃中的的中央公園園為北市區(qū)區(qū)勾勒出了了宜居昆明明的美圖。。軟肋：市政政配套進(jìn)展展緩慢2006年年之前，北北市區(qū)熱鬧鬧的始終是是住宅開發(fā)發(fā)，商業(yè)、、辦公、教教育配套卻卻嚴(yán)重缺乏乏。近幾年年來，人們們已經(jīng)認(rèn)識(shí)識(shí)到了這個(gè)個(gè)問題，但但跟進(jìn)緩慢慢，居民生生活配套還還在依托主主城區(qū)。自自2006年商業(yè)樓樓盤的大量量面世，公公園、醫(yī)院院、學(xué)校項(xiàng)項(xiàng)目先后上上馬，交通通也日趨完完善，“睡睡城”逐漸漸醒來。2、昆明市市上半年各各環(huán)路價(jià)格格變動(dòng)情況況昆明市住宅商品房各環(huán)路月度均價(jià)（元/平方米）時(shí)間一環(huán)內(nèi)一環(huán)到二環(huán)之間二環(huán)到三環(huán)之間三環(huán)外2007年4月6469.33519.343210.343861.162007年5月7218.93609.844072.924024.882007年6月7304.83550.854077.084431.71二季度均價(jià)6997.73600.814002.344042.51A、一二環(huán)環(huán)之間價(jià)格格有所回落落；一二環(huán)的住住宅商品房房均價(jià)在06年年末末的基礎(chǔ)上上呈小幅上上漲，2007年二二季度在三三月份高峰峰值的基礎(chǔ)礎(chǔ)上呈現(xiàn)負(fù)負(fù)增長(zhǎng)，5月份均價(jià)價(jià)雖有所回回升但幅度度不大，環(huán)環(huán)比增加2.57個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，，6月份均均價(jià)再次回回落，可以以看出一二二環(huán)之間的的均價(jià)在二二季度波動(dòng)動(dòng)較大，但但三個(gè)月份份均比06年同期增增加了約二二十個(gè)百分分點(diǎn)。B、二三環(huán)環(huán)之間先升升后穩(wěn)；2007年年四月份的的均價(jià)環(huán)比比有所下降降；5、6月份均價(jià)價(jià)水平有大大幅回升并并保持穩(wěn)定定增長(zhǎng)，到到報(bào)告期為為止，6月月份均價(jià)達(dá)達(dá)到4077.08元/平方方米，比06年同期期增長(zhǎng)41.5%。。C、二環(huán)路第三三季度增長(zhǎng)長(zhǎng)出現(xiàn)跳躍躍式發(fā)展；；昆明第三季季度開始增增長(zhǎng)速度打打破了原有有的增長(zhǎng)節(jié)節(jié)奏，開始始大跨步的的增長(zhǎng)，如如盛高大城城和金色俊俊園等項(xiàng)目目的價(jià)格開開始圖片6000；；完全打破破了原有的的價(jià)格體系系與競(jìng)爭(zhēng)格格局。3、上半年年二環(huán)路附附近房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)點(diǎn)依據(jù)一：昆昆明2007年房地地產(chǎn)價(jià)格增增長(zhǎng)趨勢(shì)及及現(xiàn)狀；依據(jù)二：本本案周邊項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格格發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)與現(xiàn)狀；；依據(jù)三：土土地成本及及開發(fā)綜合合成本；依據(jù)四：本本案所處位位置及周邊邊環(huán)境及配配套；4、本案價(jià)價(jià)格定位依依據(jù)樓盤名稱05年均價(jià)06年均價(jià)07年均價(jià)平均年增長(zhǎng)幅度世紀(jì)俊園35005000600031.40%時(shí)光俊園——4700650038.30%中產(chǎn)風(fēng)尚中心——4900670036.73%楓藍(lán)國(guó)際35004500650036.50%金色俊園————7500——07年平均價(jià)格6640區(qū)域平均增長(zhǎng)率35.73%5、本案周周邊項(xiàng)目的的價(jià)格走勢(shì)勢(shì)6、區(qū)域二二手房市場(chǎng)場(chǎng)情況樓盤名稱功能面積價(jià)格均價(jià)項(xiàng)目均價(jià)中產(chǎn)風(fēng)尚3*2*2*2120820000683362834*2*21579000005732偉龍華富園復(fù)式212180071328354復(fù)式214200078503*2*1100120010080托福園2*1*1*153248000467942372*2*1*1682580003794新迎小區(qū)2*2*26527800042774277金星小區(qū)3*2*193.2739500042354017復(fù)式21275000035383*2*189.238500043163*2*1933700003978楓藍(lán)國(guó)際2*1*16238000061296129凱越時(shí)代香舍6*3*3206105000050975097金康園3*2*213766000048184818時(shí)光俊園1*1*13422000064716471葵花公社2*1*163.4828800045374537區(qū)域均價(jià)54227、各業(yè)態(tài)態(tài)總價(jià)區(qū)間間業(yè)態(tài)面積區(qū)間套數(shù)總面積業(yè)態(tài)總價(jià)公寓40-601005000350000小高層80-12065080000500000多層90-18025035000650000商業(yè)————7000——合計(jì)——1000127000——8、本案價(jià)價(jià)格定位與與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)預(yù)期收益益A、公寓———7000(元/㎡)B、小高層層與高層———5500(元/㎡)C、花園洋洋房（多層層）——6000(元/㎡)D、商業(yè)（（一樓）———11000(元/㎡)E、車庫(kù)———2000(元/㎡)總收入=7000*5000+5500*80000+6000*35000+11000*7000+2000*15000約為6.8億元第六部分營(yíng)營(yíng)銷策略序號(hào)周盤名稱樓盤類型面積區(qū)間總套數(shù)1時(shí)光俊園高層30-10760002中產(chǎn)風(fēng)尚二期高層、小高層158-1652003明日城市高層、退臺(tái)洋房、60-10420654楓藍(lán)國(guó)際高層、小高層59-2177345金色俊園高層57-27020009、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。2022/12/212022/12/212022/12/2112/21/20221:01:08AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。2022/12/212022/12/212022/12/21Dec-2221-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。2022/12/212022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。21十十二月20222022/12/212022/12/212022/12/2115、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/212022/12/2121December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/219、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。2022/12/212022/12/212022/12/2112/21/20221:01:08AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Dec-2221-Dec-22