某花園年度年終總結計劃

林楓花園2002年度年終總結上勁房地產(chǎn)咨詢有限公司第一部分：2002年工作總結第二部分：2003年工作計劃第一部分：2002年工作總結1、項目分析2、銷售分析3、廣告分析

項目分析決定項目成功與否的三個要素：

區(qū)位價值市場定位

項目素質區(qū)位價值分析a.地點本案地處津塘公路、十一經(jīng)路、大直沽及紅星路所圍成的區(qū)域，是河東區(qū)的經(jīng)濟中心，路網(wǎng)發(fā)達，商業(yè)集中，距河東區(qū)最繁華的商業(yè)中心的十一經(jīng)路與六緯路的交口較近，是其商業(yè)集中地的延伸。

b.交通津塘公路是天津市的主要交通干線之一，沿線有若干條公交線路，可通往市內各區(qū)和開發(fā)區(qū)，交通環(huán)境四通八達。c.生活配套設施

地處大直沽成熟區(qū)域,生活配套設施齊全,教育、醫(yī)療、購物、文化娛樂應有盡有。

d.人文環(huán)境由于距海河及河東區(qū)政府較近，并地處河東區(qū)中心繁華地帶，人文素質較好，具有一定的文化層次。f.規(guī)模14萬平米的大型社區(qū)在該區(qū)域有較大的市場影響力。結論：交通便利、生活配套成熟，前景看好，滿足人們選擇物業(yè)時的生活要求。市場定位分析戶型分析面積分析價格分析戶型分析本案共有房屋906套，其中三室150套，兩室503套，一室57套，躍層26套，閣樓162套。房型分布以兩室為多，戶型設計基本以市場上暢銷的戶型為主。面積分布從面積上看，80m2以下的較少，65套，以一室為主，80-110m2是其主力面積，以二室為主，398套。110-140m2以三室為主，269套，另外140m2以上包括一部分大面積躍層及閣樓，154套。價格分布25萬以下的118套；25-30萬的房屋224套；30-35萬的房屋285套；35萬以上的共259套。結論：通過以上數(shù)據(jù)綜合分析，本案的市場定位為中高檔物業(yè)，其消費群體應是具有一定經(jīng)濟實力的改善型人群。項目素素質質a.房型設計計合理、、豐富多多樣，功功能區(qū)分分布局得得當。b.本案采用用了較高高的配套套標準，，外檐貼貼瓷磚、、24小小時熱水水、寬帶帶網(wǎng)、樓樓道花崗崗巖地面面、不銹銹鋼扶手手、豪華華業(yè)主會會所，均均體現(xiàn)了了小區(qū)的的品位與與價值。。結論1.區(qū)區(qū)域價值值較高,得到人人們的認認可,是是消費人人群購房房的首要要因素。。2.戶戶型設設計及配配套設施施有較強強的優(yōu)勢勢。銷售分分析析整體銷售售情況及及說明各戶型銷銷售情況況各樓層銷銷售情況況各樓座銷銷售情況況成交價格格情況人群分析析整體銷售售情況及及說明本案自2002年7月月27日日開盤至至今共銷銷售房屋屋194套，銷銷售面積積21000平平方米，，銷售額額5580萬元元?；乜羁罴s為3780萬元元。8月份銷銷售62套。9月份銷銷售23套。10月份份銷售42套。。11月份份銷售42套。。12月份份銷售28套。。各戶型銷銷售情況況從已售房房屋面積積和戶型型看，120m2以下的二二室和三三室是目目標人群群需求的的重點，，銷售119套套，占售售出的70%，，也是本本案的主主力戶型型。120-140m2以三室為為主，由由于面積積稍大，，需求量量一般，，銷售23套，，占售出出的17%。140m2以上的大大面積房房屋則是是為了滿滿足高端端消費人人群，這這部分人人群對物物業(yè)的要要求較高高，講究究生活品品位，購購房比較較理性化化，在期期房階段段相對購購房周期期較長，，所以銷銷售速度度較慢，，只占12%。。各樓層銷銷售情況況從樓層銷銷售情況況來看，，由于一一層帶有有半地下下室相當當于一層層半高，，贈送私私家庭院院等充足足的賣點點，彌補補了樓間間距近的的劣勢，，而且一一、二層層本身就就是暢銷銷樓層，，所以目目前是一一、二層層銷售最最快。頂頂層帶閣閣樓的戶戶型由于于贈送部部分面積積且閣樓樓按1000元元/平方方米出售售，價格格優(yōu)勢明明顯，賣賣點足，，人們認認可度較較高，是是年輕人人購房的的首選。。三、四四層由于于總房款款相對較較高，銷銷售相對對緩慢。。各樓座銷銷售情況況從各個樓樓的銷售售情況看看，所售售房屋主主要集中中在1#，2#，3#，4#5#，7#，9#，16#，，17#樓，其其中1#，16#位置置相對較較差，但但其相對較低的的價格是是銷售較較好的主主要原因因。2#，3#，4#，5#，9#，17#位位置相對對一般，，但其面面積、價價格是本本案的主主力戶型型，符合合目標人群的的購買力力，所以以銷售較較好。而而四層半半的住宅宅，由于于面積較較大總房款款較高，，目前本本案的現(xiàn)現(xiàn)狀難以以支撐起起這部分分高價房房，銷售壓力較較大。成交價格格情況從已售房房屋價格格看，目目前成交交平均價價格在28萬/套左右右，其中中25-30萬萬的房屋屋銷售較較好，也也是本案案的主力力戶型，，共售出出71套套。其次次30-35萬萬的房屋屋售出37套，，這兩部部分符合合目標人人群的購購買力。。20萬萬以下的的房屋由由于所占占比例較較小，所所以銷售售較少。。而35萬以上上的高價價房消費費群體，，更側重重的是一一種安逸逸的生活活方式，，他們對對物業(yè)的的要求非非?？量炭蹋砸员仨毺崽岣唔椖磕克刭|才才有可能能消化該該部分高高端人群群。人群分析析本案的主主力購買買人群仍仍是河東東區(qū)的區(qū)區(qū)域人群群,主主要集中中在六緯緯路，津津塘路沿沿線，大大直沽附附近，這這部分人人群在本本區(qū)域生生活時間間較長,對本區(qū)區(qū)域內的的情況較較熟悉,已在本本區(qū)域內內建立了了較好的的人際關關系,不不愿遠離離本地區(qū)區(qū),且這這部分人人工作穩(wěn)穩(wěn)定,經(jīng)經(jīng)濟收入入中等偏偏上,需需要改善善現(xiàn)有的的居住環(huán)環(huán)境,對對生活質質量、生生活方式式有更高高的追求求.而和和平,河河西的購購買人群群對小區(qū)區(qū)的環(huán)境境、品位位要求較較高,但但又承受受不起和和平、河河西的高高價位，，所以價價位相對對較低的的河東區(qū)區(qū)成了他他們的置置業(yè)首選選。廣告分析析廣告推廣廣形象定定位廣告發(fā)布布稿件分分析廣告推廣廣形象定定位推廣主題題：城市市星座生生活活藝術家家主題支撐撐點：1.建筑筑形式藝藝術化2.生活環(huán)境境藝術化化3.生活活方式藝藝術化廣告發(fā)布布稿件分分析以形象稿稿件及項項目推介介型稿件件為主主，目的的在于迅迅速建立立項目的的市場形形象，并并通過推推介產(chǎn)品品特色使使之豐滿滿第二部分分：2003年年工作計計劃1、2003年年天津房房地產(chǎn)市市場分析析2、機會會與阻力力分析3、2003年年度推廣廣策略4、2003年年銷售計計劃2003年天津津房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析整體市場場分析區(qū)域市場場分析整體市場場分析a.房地產(chǎn)市市場先抑抑后揚。。在2002年年4月之之前，呈呈下滑趨趨勢，此此后便出出現(xiàn)緩慢慢上揚，，繼而一一路走高高。商品品房銷售售面積640萬萬平方米米。b.改善型康康居型需需求趨強強，精品品住宅旺旺銷。3000元以上上的商品品房銷售售占商品品房銷售售總量的的39%，同比比增長8個百分分點。c.大盤的出出現(xiàn)。奧奧園，太太陽城等等大盤出出現(xiàn)無論論從規(guī)模模還是項項目的自自身素質質，均有有較強的的市場競競爭力。。d.商業(yè)房地地產(chǎn)的開開發(fā)勢頭頭強勁。。施工面面積突破破100萬平米米。區(qū)域市場場分析a.從供給看看,目前前河東區(qū)區(qū)開發(fā)的的主流市市場以中中高檔物物業(yè)為主主,包括括順馳太太陽城、、懿德園園、大通通花園、、戀日風風景、豐豐盈公寓寓等項目目,價格格基本上上在2800-3000元/m2左右。b.從需求情情況看,大部分分的中高高檔項目目銷售情情況良好好,太陽陽城已銷銷售房屋屋近千套套，懿德德園、大大通花園園、戀日日風景現(xiàn)現(xiàn)房銷售售率都達達到80%以上上，豐盈盈公寓磚磚混住宅宅已全部部售罄，，說明目目前市場場需求量量較大。。結論：中中高檔物物業(yè)購買買力較強強，現(xiàn)階階段存在在市場空空隙。機會分析析a.現(xiàn)在工程程已全面面封頂，，小區(qū)的的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢已經(jīng)經(jīng)顯現(xiàn)，，可增加加客戶購購買信心心。b.售樓中心心已遷移移至津塘塘路，無無形中可可以擴大大項目的的影響力力，對銷銷售會起起到積極極的促進進作用。。c.2003年初，，市委書書記張立立昌指出出，“大大力發(fā)展展海河經(jīng)經(jīng)濟，是是實現(xiàn)‘‘三步走走’戰(zhàn)略略目標的的首要重重大戰(zhàn)略略舉措。?！边@一一2003年全全市重要要的經(jīng)濟濟戰(zhàn)略目目標,勢勢必刺刺激房地地產(chǎn)市場場的需求求。d.在2002年天天津的房房地產(chǎn)市市場快速速增長的的基礎上上，良好好的事態(tài)態(tài)還會在在2003年持持續(xù)下去去。住宅宅建設仍仍然是2003年投資資的重點點和熱點點。同時時隨著房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的快速速增長，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的回報比比較高，，吸引了了資本市市場的參參與，會會有越來來越多的的上市公公司加入入到房地地產(chǎn)大軍軍或涉足足房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，也也會對2003年房地地產(chǎn)投資資增長產(chǎn)產(chǎn)生重要要的積極極影響。。機會與阻阻力分析析阻力分析析開發(fā)商在在房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)中中的品牌牌度不高高，消費費者在購購買期房房時，疑疑慮較大大。項目自身身存在不不足，如如樓間距距小、比比鄰火車車道等。。項目優(yōu)勢勢要素細細節(jié)沒有有落到實實處，如如小區(qū)的的園林綠綠化方案案、業(yè)主主會館的的方案。。缺乏生活活氛圍營營造，小小區(qū)人氣氣不旺。。如小區(qū)區(qū)入口對策建議議樹立以打打造河東東名盤為為核心的的經(jīng)營指指導思想想完善項目目素質細細節(jié)，主主要是園園林與會會館的方方案。全力營造造中高檔檔物業(yè)的的生活氛氛圍，使使人們對對本案的的未來產(chǎn)產(chǎn)生向往往并充滿滿信心。。1.售樓樓處雖已已遷出，，但從本本案長遠遠角度看看，原定定售樓處處的位置有益于于整體環(huán)環(huán)境的改改變，建建議繼續(xù)續(xù)實施原原計劃。。2.加快小區(qū)區(qū)入口的的建設，，使之成成為本案案的形象象窗口。。(大門門、休息長椅椅、綠化化、路燈燈、圍墻墻）3.引入物業(yè)業(yè)管理，，設置保保安、清清潔。4.確定定小院方方案，并并盡快加加以實施施。5.裝修樣板板間2003年度推推廣策略略推廣思路路銷售策略略推廣階段段推廣思路路借助目前前良好的的市場態(tài)態(tài)勢，加加大對本本案的形形象推廣廣，以擴擴展林楓楓花園的的市場影影響力，，擴大市市場份額額，對外外傳播信信息是以以社區(qū)品品質及升升值潛力力為主。。銷售策略略2003年本案案的主要要銷售策策略可分分成：旨在促進進現(xiàn)場為為主要目目的的促促銷型策策略。及旨在擴擴大項目目影響力力的活動動策略。。促銷型策策略集團購買買：今年初市市委市政政府出臺臺了自各各黨政機機關正式式從2003年年開始進進行貨幣幣分房政政策。目目前各單單位人員員進行房房屋咨詢詢的現(xiàn)象象逐漸增增多，這這部分人人員的集集體購買買高潮應應在五、、六月份份。調動老業(yè)業(yè)主的積積極性，，充分利利用良好好的人力力資源進進行口碑碑傳播：：在各種種信息傳傳播中，，口碑傳傳播無疑疑是最行行之有效效的也是是最經(jīng)濟濟的。因因此2003年年的銷售售中將會會更加有有效的利利用老業(yè)業(yè)主這一一有效資資源。到各改造造工程進進行促銷銷宣傳：：日前，，天津城城市建設設工程地地鐵一號號線、和和平廣場場、俄式式風情區(qū)區(qū)、六緯緯路親水水帶、南南站中心心商務區(qū)區(qū)等項目目正緊鑼鑼密鼓的的進行，，這些地地區(qū)的拆拆遷前的的工作也也正陸續(xù)續(xù)加緊動動工。下下一步本本項目組組會抽出出一部分分人員到到這些地地區(qū)進行行現(xiàn)場促促銷宣傳傳?；顒硬呗月詫Υ笮推笃笫聵I(yè)單單位進行行現(xiàn)場宣宣傳：對對大型企企事業(yè)單單位尤其其是周邊邊的大型型單位以以張貼海海報和現(xiàn)現(xiàn)場講解解的形式式進行重重點的宣宣傳進行大型型的慈善善活動：：對社會會上有影影響力的的事件挑挑選合適適的時機機進行積積極的參參與。借借此事件件迅速提提高本案案的社會會知名度度和美譽譽度。推廣階段段第一階段段(2——5月)該階段為為準現(xiàn)房房階段,小區(qū)的的整體規(guī)規(guī)模已經(jīng)經(jīng)顯現(xiàn),隨著外外檐裝修修的進行行,小區(qū)區(qū)的品質質也會逐逐漸顯現(xiàn)現(xiàn),并增增強客戶戶的購買買信心。。此階段段為了保保證銷售售速度，，仍將以以100-110m2的二室主主力戶型型（六層層住宅））