惠州某度假項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告課件

研究目的：針對(duì)項(xiàng)目的核心問(wèn)題，研究遠(yuǎn)離城市的陌生強(qiáng)勢(shì)資源度假項(xiàng)目，如何為區(qū)域啟勢(shì)，以及啟勢(shì)戰(zhàn)略之下的落實(shí)策略。案例選擇原則：珠三角及珠三角以外區(qū)域遠(yuǎn)離城市陌生強(qiáng)勢(shì)資源區(qū)度假性質(zhì)大盤香港－愉景灣美國(guó)－FloridaSeaside三亞－山水國(guó)際深圳－萬(wàn)科東海岸廣州－假日半島深圳－萬(wàn)科17英里案例研究?jī)?nèi)容：?jiǎn)?dòng)戰(zhàn)略啟動(dòng)產(chǎn)品線策略啟動(dòng)客戶策略啟動(dòng)區(qū)選址其他（如規(guī)劃）珠三角案例珠三角以外案例1研究目的：案例選擇原則：香港－愉景灣美國(guó)－案例總結(jié)－啟動(dòng)戰(zhàn)略陌生區(qū)濱海大盤啟動(dòng)期面臨的核心問(wèn)題－前期人氣與形象不足以支撐區(qū)域的啟動(dòng)，從而支撐產(chǎn)品的銷售。啟動(dòng)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：高形象起勢(shì)，通過(guò)營(yíng)造未來(lái)頂級(jí)濱海度假的氛圍，展示大區(qū)域形象，消除區(qū)域陌生規(guī)劃、配套－生活模式的具體承擔(dān)者產(chǎn)品－居住，與資源關(guān)系的承擔(dān)者區(qū)域的精神屬性－對(duì)未來(lái)生活模式的定義，勾畫(huà)居者的行為動(dòng)線案例總結(jié)－啟動(dòng)戰(zhàn)略陌生區(qū)濱海大盤啟動(dòng)期面臨的核心問(wèn)題－前期人案例總結(jié)：產(chǎn)品線策略產(chǎn)品線策略條件特征對(duì)企業(yè)的要求與本項(xiàng)目的契合復(fù)合產(chǎn)品線模式——復(fù)合產(chǎn)品線+控制總價(jià)，吸引人氣，迅速回現(xiàn)+營(yíng)造度假氛圍消除區(qū)域陌生感有強(qiáng)勢(shì)不可復(fù)制的資源（自然、人文、人造）可以依托銷售速度較快少量別墅樹(shù)形象，大量小高/高層回現(xiàn)戶型面積控制較小，便于控制總價(jià)要有創(chuàng)新產(chǎn)品作為實(shí)驗(yàn)，但控制創(chuàng)新產(chǎn)品的量，降低風(fēng)險(xiǎn)，不超過(guò)該物業(yè)類型套數(shù)的30％主要吸引投資或度假兼投資的客戶較高的資金投入單一頂級(jí)產(chǎn)品模式——頂級(jí)特色產(chǎn)品+頂級(jí)度假區(qū)域形象打造（強(qiáng)勢(shì)資源展示+與資源有互動(dòng)聯(lián)系的園林設(shè)計(jì)和配套）強(qiáng)勢(shì)的不可復(fù)制資源（自然、人文、人造）大區(qū)域已被認(rèn)同銷售速度一般較為緩慢，只單純追求資源溢價(jià)也可以極低的總價(jià)沖擊市場(chǎng)，以極高的性價(jià)比換取回現(xiàn)速度（如三亞山水國(guó)際）需要有成熟的社區(qū)娛樂(lè)配套投入和頂級(jí)富有度假特色的園林規(guī)劃私密社區(qū)主要吸引對(duì)資源具有強(qiáng)烈占有愿望的度假類客戶高額的資金投入企業(yè)財(cái)務(wù)狀況允許回現(xiàn)緩慢案例總結(jié)：產(chǎn)品線策略產(chǎn)品線策略條件特征對(duì)企業(yè)的要求與本項(xiàng)目的案例總結(jié)－客戶特征陌生區(qū)強(qiáng)勢(shì)資源大盤的首期客戶中，一般會(huì)有較高比例的投資性客戶，他們除了關(guān)注資源的稀缺性外，格外在乎投資潛力和投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須通過(guò)單價(jià)和總價(jià)控制，為這部分客戶預(yù)留升值空間并控制總價(jià)風(fēng)險(xiǎn)客戶需求多是以投資與度假相結(jié)合，隨著區(qū)域成熟，客戶按“投資－度假（－居家）”演變案例總結(jié)－客戶特征陌生區(qū)強(qiáng)勢(shì)資源大盤的首期客戶中，一般會(huì)有較案例總結(jié)－啟動(dòng)區(qū)選址啟動(dòng)區(qū)選址原則：能充分展示資源特點(diǎn)昭示性好，最好臨路或路網(wǎng)完善施工條件要好資源無(wú)需最強(qiáng)地塊，大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)尤為如此，強(qiáng)勢(shì)資源可以在后期博得更高溢價(jià)，小地塊可以采用最佳資源直接入世的方式。案例總結(jié)－啟動(dòng)區(qū)選址啟動(dòng)區(qū)選址原則：案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃以區(qū)域中心為核心向外輻射路網(wǎng)，依此分散布置配套，提高土地資源均好性；高密度的核心區(qū)物業(yè)與濱海低密度物業(yè)相結(jié)合；宅基地的面積和與中心區(qū)域的距離成正比；離中心區(qū)越近、即離海濱越遠(yuǎn)，宅基面積越??；區(qū)域規(guī)劃原則海案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃以區(qū)域中心為核心向外輻射路網(wǎng)，依此分案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃通過(guò)連接組團(tuán)內(nèi)部與資源區(qū)的道路，使住宅和其他用途區(qū)域最大可能共享海資源，將更多的景觀資源拉入?yún)^(qū)域內(nèi)，讓居者共享路網(wǎng)設(shè)計(jì)必須避免道路割斷人與資源的關(guān)系。路網(wǎng)割裂了與資源的聯(lián)系，地塊的均好性偏差大，B地塊資源差，造成開(kāi)發(fā)價(jià)值扁損AB路網(wǎng)設(shè)置，將資源引入復(fù)地，使各地塊居者在空間上可以共享A，B資源分配均好，各地塊均有有層次變化，便于產(chǎn)品搭配與銷售海海AB案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃通過(guò)連接組團(tuán)內(nèi)部與資源區(qū)的道路，使住案例總結(jié)－其他－住宅區(qū)排布按總價(jià)與物業(yè)檔次，依此與資源結(jié)合，總價(jià)最高、檔次最高的產(chǎn)品與最佳資源組合主景觀軸與資源區(qū)拉通，將景觀拉入各組團(tuán)內(nèi)部，所有居者均可分享充分考慮地勢(shì)地貌帶來(lái)的景觀面增加延遠(yuǎn)離資源區(qū)的方向，建筑高度依此增加，增加觀景面以景觀方向?yàn)橹饕蚩紤]海大獨(dú)棟小獨(dú)棟小高層公寓主景觀軸主景觀軸案例總結(jié)－其他－住宅區(qū)排布按總價(jià)與物業(yè)檔次，依此與資源結(jié)合，案例總結(jié)－其他－配套前期以營(yíng)造區(qū)域度假氛圍，展示未來(lái)度假生活方式的娛樂(lè)休閑型配套投入為主，附以基本生活配套設(shè)施；商業(yè)配套前期由于區(qū)域陌生不宜銷售，但可以通過(guò)圍板包裝展示氛圍，少量商業(yè)承擔(dān)基本生活配套功能，主要涉及超市、銀行，醫(yī)療、餐飲。案例總結(jié)－其他－配套前期以營(yíng)造區(qū)域度假氛圍，展示未來(lái)度假生活物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗(yàn)之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗(yàn)計(jì)劃精神價(jià)值構(gòu)建室外家具奢華俱樂(lè)部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個(gè)性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定奢華之旅：九大濱海生活體驗(yàn)計(jì)劃通過(guò)客戶行為的發(fā)生，為其擬定其空間生活。一條私家的濱海大道一個(gè)聚集人氣的節(jié)日廣場(chǎng)一條琳瑯滿目的商業(yè)街一條露天海鮮美食街一個(gè)私家享有沙灘一個(gè)少數(shù)人擁有的游艇碼頭一個(gè)少數(shù)人享有的沙洲游樂(lè)場(chǎng)一個(gè)少數(shù)人擁有的頂級(jí)豪華會(huì)所一個(gè)少數(shù)人享有的親海豪宅奢華之旅：九大濱海生活體驗(yàn)計(jì)劃通過(guò)客戶行為的發(fā)生，為其擬定其一條私家的濱海大道，是奢華之旅的開(kāi)端，突現(xiàn)項(xiàng)目的高形象一條私家的濱海大道，是奢華之旅的開(kāi)端，突現(xiàn)項(xiàng)目的高形象一個(gè)聚集人氣的節(jié)日廣場(chǎng)，是巽寮節(jié)日的歡慶場(chǎng)，是人氣聚集的活動(dòng)源一個(gè)聚集人氣的節(jié)日廣場(chǎng)，是巽寮節(jié)日的歡慶場(chǎng)，是人氣聚集的活動(dòng)廣場(chǎng)是聚集，停留的公共場(chǎng)所。廣場(chǎng)是濱海生活的休憩場(chǎng)所。廣場(chǎng)是新市鎮(zhèn)的標(biāo)志場(chǎng)所。廣場(chǎng)是聚集，停留的公共場(chǎng)所。一條琳瑯滿目的商業(yè)街，是濱海休閑生活的體驗(yàn)一條琳瑯滿目的商業(yè)街，是濱海休閑生活的體驗(yàn)風(fēng)情商業(yè)街分為濱海的開(kāi)放式商業(yè)街、內(nèi)河親水式商業(yè)街、風(fēng)情商業(yè)街，主要是展示未來(lái)濱海生活場(chǎng)景，滿足度假基本需求。風(fēng)情商業(yè)街是為配合前期銷售，而營(yíng)造。風(fēng)情商業(yè)街分為濱海的開(kāi)放式商業(yè)街、內(nèi)河親水式商業(yè)街、風(fēng)情商業(yè)一個(gè)少數(shù)人享有的沙洲游樂(lè)場(chǎng)，體現(xiàn)其濱海生活的閑情逸致為聚集人氣，在沙洲上可開(kāi)辟家庭公共活動(dòng)，可在此野營(yíng)、燒烤等活動(dòng)；沙灘排球，沙灘足球一個(gè)少數(shù)人享有的沙洲游樂(lè)場(chǎng)，體現(xiàn)其濱海生活的閑情逸致為聚集人一個(gè)少數(shù)人擁有的游艇碼頭，體現(xiàn)奢華的海上生活方式游艇碼頭與商業(yè)相結(jié)合，有效的避免了游艇碼頭公共空間對(duì)私家住宅的影響。一個(gè)少數(shù)人擁有的游艇碼頭，體現(xiàn)奢華的海上生活方式游艇碼頭與商一條濱海木棧道，體現(xiàn)公共區(qū)域的濱海生活方式一條濱海木棧道，體現(xiàn)公共區(qū)域的濱海生活方式一個(gè)私家享有沙灘，提升項(xiàng)目的形象，體現(xiàn)公共與私密的共融性降低沙灘對(duì)外開(kāi)放程度的措施，使其相對(duì)私有化。通過(guò)交通條件等限制，提高到達(dá)難度。設(shè)置嚴(yán)密的社區(qū)保衛(wèi)，憑業(yè)主身份方可進(jìn)入。減少沙灘上服務(wù)游客的公共設(shè)施，只提供業(yè)主會(huì)員的配套服務(wù)?！贰吩斠?jiàn)后《沙灘私有化案例研究》方案M1方案M2一個(gè)私家享有沙灘，提升項(xiàng)目的形象，體現(xiàn)公共與私密的共融性降低一個(gè)少數(shù)人擁有的頂級(jí)豪華會(huì)所，體驗(yàn)尊貴感一個(gè)少數(shù)人擁有的頂級(jí)豪華會(huì)所，體驗(yàn)尊貴感一個(gè)少數(shù)人享有的親海豪宅，體現(xiàn)濱海生活的歸屬性方案M1方案M2一個(gè)少數(shù)人享有的親海豪宅，體現(xiàn)濱海生活的歸屬性方案M1方案M方案M2客戶行為發(fā)生的展示動(dòng)線，充分體驗(yàn)啟動(dòng)區(qū)的核心價(jià)值體系，增加客戶對(duì)其區(qū)域吸引力體驗(yàn)客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，有效的整合了區(qū)域資源，增強(qiáng)了區(qū)域吸引力。通過(guò)客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開(kāi)放空間與私密空間的分隔與共融。①濱海私家道②巽寮節(jié)日廣場(chǎng)③區(qū)域級(jí)會(huì)所、售樓處風(fēng)情商業(yè)街④沙洲游樂(lè)場(chǎng)⑤游艇碼頭⑥濱海木棧道⑦私家沙灘⑧親海豪宅開(kāi)放區(qū)域私密區(qū)域⑧①②③④⑤⑥⑦車行路線游艇出行展示路線開(kāi)放區(qū)域私密區(qū)域客戶展示路線節(jié)點(diǎn)方案M2客戶行為發(fā)生的展示動(dòng)線，充分體驗(yàn)啟動(dòng)區(qū)的核心價(jià)值體系選址方案M1展示體系及人流動(dòng)線客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，有效的整合了區(qū)域資源，增強(qiáng)了區(qū)域吸引力。通過(guò)客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開(kāi)放空間與私密空間的分隔與共融。①濱海私家道②巽寮節(jié)日廣場(chǎng)③區(qū)域級(jí)會(huì)所、售樓處風(fēng)情商業(yè)街④沙洲游樂(lè)場(chǎng)⑤游艇碼頭⑥濱海木棧道⑦私家沙灘⑧親海豪宅開(kāi)放區(qū)域私密區(qū)域⑧①②③④⑤⑥⑦車行路線游艇出行展示路線開(kāi)放區(qū)域私密區(qū)域客戶展示路線節(jié)點(diǎn)選址方案M1展示體系及人流動(dòng)線客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗(yàn)節(jié)物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗(yàn)之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗(yàn)計(jì)劃精神價(jià)值構(gòu)建室外家具奢華俱樂(lè)部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個(gè)性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定區(qū)域配套設(shè)施建議——承擔(dān)“八大體驗(yàn)”計(jì)劃配套設(shè)施建議區(qū)域型配套巽寮節(jié)日廣場(chǎng)頂級(jí)會(huì)所——前期用作售樓處海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂(lè)場(chǎng)游艇碼頭區(qū)域配套設(shè)施建議——承擔(dān)“八大體驗(yàn)”計(jì)劃配套設(shè)施建議區(qū)域型配區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能巽寮節(jié)日廣場(chǎng)頂級(jí)會(huì)所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂(lè)場(chǎng)游艇碼頭硬性配套體系區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能巽寮節(jié)巽寮節(jié)日廣場(chǎng)啟動(dòng)肩負(fù)的任務(wù)：承擔(dān)整個(gè)區(qū)域形象的立勢(shì)功能，渲染度假區(qū)域氛圍1.通過(guò)地勢(shì)、植物、區(qū)域標(biāo)志性建筑小品的打造形成強(qiáng)大視覺(jué)沖擊力，建立對(duì)整個(gè)區(qū)域規(guī)劃的信心，彌補(bǔ)項(xiàng)目本身人氣不足和配套資源的缺乏。2.寬闊的巽寮節(jié)日廣場(chǎng)是整個(gè)大中區(qū)的商業(yè)中心也是人流最大的地方。由于施工時(shí)間問(wèn)題，作為前期展示，只需建設(shè)其中緊鄰項(xiàng)目的1/4部分。3.細(xì)節(jié)必須以體驗(yàn)為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)中充分考慮人與景觀的互動(dòng)，如加入供人休憩玩耍的小品、劃艇、碼頭等展示要素，創(chuàng)造足夠的停留、活動(dòng)和想象空間消費(fèi)者調(diào)查顯示，高端消費(fèi)者對(duì)社區(qū)區(qū)身份感十分在意，并且認(rèn)為氣派和開(kāi)闊的社區(qū)景觀是提升社區(qū)價(jià)值的重要因素巽寮節(jié)日廣場(chǎng)巽寮節(jié)日廣場(chǎng)啟動(dòng)肩負(fù)的任務(wù)：承擔(dān)整個(gè)區(qū)域形象的立勢(shì)功能，渲染巽寮節(jié)日廣場(chǎng)承擔(dān)社區(qū)活動(dòng)中心的功能，強(qiáng)調(diào)人與自然的融合與共鳴通過(guò)加勒比海風(fēng)情的園林、富有度假氣息的標(biāo)志性建筑、雕塑和各種休閑氣息的小品等項(xiàng)目極力渲染Resort形象和度假氛圍廣場(chǎng)作為整個(gè)區(qū)域的活動(dòng)中心，承擔(dān)著整個(gè)區(qū)域的人與自然的交流，應(yīng)開(kāi)闊、大氣供人休憩的小品讓人流駐留在此巽寮節(jié)日廣場(chǎng)承擔(dān)社區(qū)活動(dòng)中心的功能，強(qiáng)調(diào)人與自然的融合與共鳴區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能巽寮節(jié)日廣場(chǎng)頂級(jí)會(huì)所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂(lè)場(chǎng)游艇碼頭硬性配套體系會(huì)所在前期承擔(dān)售樓處的功能，昭示性較好，通過(guò)一條長(zhǎng)300米的道路直接連接沙灘區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能巽寮節(jié)頂級(jí)的綜合性會(huì)所各分區(qū)具有交叉功能，滿足娛樂(lè)、教學(xué)、集會(huì)的多種需求，降低空置率和解決空間不足會(huì)議及商務(wù)服務(wù)商業(yè)服務(wù)娛樂(lè)健身服務(wù)才藝教育類Spa，桑拿大型聚會(huì)用餐服務(wù)頂級(jí)會(huì)所功能設(shè)置頂級(jí)的綜合性會(huì)所各分區(qū)具有交叉功能，滿足娛樂(lè)、教學(xué)、集會(huì)的多本項(xiàng)目綜合會(huì)所建議綜合性會(huì)所并不一定在1期全部建好，可以建1層后用來(lái)做售樓處。1.動(dòng)靜分區(qū)靈活,功能復(fù)合交叉，體驗(yàn)試非限定空間2完整的體驗(yàn)式服務(wù)鏈條本項(xiàng)目綜合會(huì)所建議1.動(dòng)靜分區(qū)靈活,功能復(fù)合交叉，體驗(yàn)試非限動(dòng)靜分區(qū)靈活,功能復(fù)合交叉，體驗(yàn)式的非限定空間不對(duì)每個(gè)房間的用途做嚴(yán)格的限定，通過(guò)會(huì)所管理系統(tǒng)進(jìn)行時(shí)間和空間的靈活安排，增加空間的有效利用，降低空置率各種功能之間相互烘托和影響，加強(qiáng)體驗(yàn)感覺(jué)和度假氣氛設(shè)置花園、大露臺(tái)等非限定自由空間，促發(fā)偶然性故事會(huì)所綜合解決商務(wù)社交私人聚會(huì)度假娛樂(lè)場(chǎng)所CLUB才藝學(xué)校動(dòng)靜分區(qū)靈活,功能復(fù)合交叉，體驗(yàn)式的非限定空間不對(duì)每個(gè)房間的會(huì)所單元分隔面積建議：注重功能的交叉，會(huì)所面積2000平米左右2000M2數(shù)量CLUB會(huì)談室棋牌室活動(dòng)室餐廳咖啡廳休閑教室400-5001250－3001180－200380－1002505會(huì)所單元分隔面積建議：注重功能的交叉，會(huì)所面積2000平米左區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能巽寮節(jié)日廣場(chǎng)頂級(jí)會(huì)所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂(lè)場(chǎng)游艇碼頭硬性配套體系在游艇碼頭對(duì)面的露天美食街，通透的街鋪可以欣賞到游艇碼頭也可以享受到海景業(yè)態(tài)面積店數(shù)備注海鮮美食街7505設(shè)每間餐廳面積為進(jìn)深為6米體現(xiàn)濱海特色的露天海鮮美食街美食街面積建議——商業(yè)面積為750平米，沿海岸面長(zhǎng)度為125米區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能巽寮節(jié)開(kāi)放性美食街應(yīng)與社區(qū)整體定位相一致，突出度假、體驗(yàn)消費(fèi)者調(diào)查分析表明，高端消費(fèi)者在旅游地進(jìn)行餐飲消費(fèi)時(shí)非常注重周圍檔次與度假氛圍的培養(yǎng)開(kāi)放性美食街應(yīng)與社區(qū)整體定位相一致，突出度假、體驗(yàn)消費(fèi)者調(diào)查富有度假氣息的露天海鮮餐廳將休閑氛圍的體驗(yàn)發(fā)揮得淋漓盡致富有度假氣息的露天海鮮餐廳將休閑氛圍的體驗(yàn)發(fā)揮得淋漓盡致區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能水岸中心廣場(chǎng)頂級(jí)會(huì)所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂(lè)場(chǎng)游艇碼頭硬性配套體系區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能水岸中風(fēng)情商業(yè)街定位、排布及體量考慮：整個(gè)風(fēng)情商業(yè)街服務(wù)于區(qū)域和社區(qū)，打造度假區(qū)域形象，，在這里與建筑風(fēng)格一致，建議風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)格為加勒比海風(fēng)格，突出度假氣息前期業(yè)態(tài)：以滿足啟動(dòng)區(qū)客戶的基本生活需要為主－餐飲，超市，簡(jiǎn)單家政服務(wù)設(shè)施和濱海特色賣場(chǎng)。商業(yè)的銷售：銷售期壓后，前期出租少量鋪面，承載客戶需求的基本功能配套；待客戶入住形成一定人氣時(shí)再銷售。商業(yè)街路網(wǎng)與美食街連成一體，打造一條聚集人氣的極具度假氣息的休閑地帶風(fēng)情商業(yè)街在前期只需做出少量展示，其他用圍板圍起來(lái)即可。商業(yè)量估算：整個(gè)商業(yè)街臨街面約160米，按對(duì)街開(kāi)，臨街商業(yè)體量約3200平米，約50間商鋪（商鋪面寬按6米計(jì)算，進(jìn)深按10米算）。風(fēng)情商業(yè)街，與后期的商業(yè)地塊聯(lián)系，同時(shí)在前期作為展示風(fēng)情商業(yè)街定位、排布及體量考慮：商業(yè)量估算：風(fēng)情商業(yè)街，與后建議采用加勒比海風(fēng)格風(fēng)情商業(yè)街

符合海岸山居休閑社區(qū)的定位建議采用加勒比海風(fēng)格商業(yè)街，作為沿街昭示面，盡量采用獨(dú)特風(fēng)格，讓人群停留下來(lái)建議采用加勒比海風(fēng)格風(fēng)情商業(yè)街

符合海岸山居休閑社區(qū)的定位建商業(yè)街業(yè)態(tài)：酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、24小時(shí)便利店商業(yè)街業(yè)態(tài)：酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、24小時(shí)便利店區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能水岸中心廣場(chǎng)頂級(jí)會(huì)所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂(lè)場(chǎng)游艇碼頭硬性配套體系區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能水岸中沙洲游樂(lè)場(chǎng)在沙洲上建1~2個(gè)沙灘排球場(chǎng)地、沙灘足球場(chǎng)沙洲游樂(lè)場(chǎng)在沙洲上建1~2個(gè)沙灘排球場(chǎng)地、沙灘足球場(chǎng)區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能水岸中心廣場(chǎng)頂級(jí)會(huì)所海鮮美食街風(fēng)情商業(yè)街沙洲游樂(lè)場(chǎng)游艇碼頭硬性配套體系區(qū)域性配套——承擔(dān)整個(gè)區(qū)域國(guó)際濱海度假區(qū)氛圍的營(yíng)造功能水岸中游艇碼頭旁鋪約120米長(zhǎng)的木棧道海邊游艇碼頭海邊游艇碼頭內(nèi)灣游艇碼頭內(nèi)灣游艇碼頭游艇碼頭旁鋪約120米長(zhǎng)的木棧道海邊游艇碼頭海邊游艇碼頭內(nèi)灣物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗(yàn)之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗(yàn)計(jì)劃精神價(jià)值構(gòu)建室外家具奢華俱樂(lè)部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個(gè)性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定社區(qū)外家具——廣場(chǎng)上的標(biāo)志物，商業(yè)街上、濱海大道上以及其他所有區(qū)域公共空間中的雕塑、小品突出國(guó)際性度假區(qū)的特點(diǎn)社區(qū)外家具——廣場(chǎng)上的標(biāo)志物，商業(yè)街上、濱海大道上以及其他所惠州某度假項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗(yàn)之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗(yàn)計(jì)劃精神價(jià)值構(gòu)建室外家具奢華俱樂(lè)部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個(gè)性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定奢華的俱樂(lè)部生活－SPA俱樂(lè)部奢華的俱樂(lè)部生活－SPA俱樂(lè)部奢華的俱樂(lè)部生活－游艇俱樂(lè)部奢華的俱樂(lè)部生活－游艇俱樂(lè)部奢華的俱樂(lè)部生活－GOLF俱樂(lè)部奢華的俱樂(lè)部生活－GOLF俱樂(lè)部奢華的俱樂(lè)部生活－驢友俱樂(lè)部奢華的俱樂(lè)部生活－驢友俱樂(lè)部物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗(yàn)之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗(yàn)計(jì)劃精神價(jià)值構(gòu)建室外家具奢華俱樂(lè)部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個(gè)性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定巽寮濱海風(fēng)情節(jié)日系列概念設(shè)計(jì)springsummerautumnwinter地點(diǎn)巽寮濱海私家道濱海木棧道巽寮節(jié)日廣場(chǎng)海鮮美食街海灘娛樂(lè)性藝術(shù)性公眾參與性游艇比賽、戶外運(yùn)動(dòng)系列、風(fēng)箏節(jié)啤酒節(jié)、海釣比賽國(guó)際服飾節(jié)、海鮮美食節(jié)火把節(jié)、圣誕節(jié)海巽寮濱海風(fēng)情節(jié)日系列概念設(shè)計(jì)springsummerautu物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗(yàn)之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗(yàn)計(jì)劃精神價(jià)值構(gòu)建室外家具奢華俱樂(lè)部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個(gè)性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定通過(guò)沙灘的私有化，直接奠定高尚私密社區(qū)形象，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，極具震撼性萬(wàn)科十七英里社區(qū)僅服務(wù)業(yè)主、會(huì)員，游客不能進(jìn)入實(shí)用沙灘等資源，通過(guò)嚴(yán)密保衛(wèi)實(shí)現(xiàn)濱海社區(qū)不對(duì)外開(kāi)放。業(yè)主擁有專屬濱海資源。十七英里成為南中國(guó)海資產(chǎn)新貴的名利沙龍。愉景灣游客可進(jìn)入社區(qū)，與居民共同使用沙灘、公園等自然資源。通過(guò)較少設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，以減少游客進(jìn)入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)的半私密性。愉景灣成為香港高檔住宅區(qū)。大梅沙公共開(kāi)放型海灘，服務(wù)于城市，不設(shè)置任何限制，任何人均可享用濱海資源，人流量極大。一線海景處難以形成高尚住宅區(qū)。接下來(lái)我們將著重研究完全不對(duì)外開(kāi)放和半對(duì)外開(kāi)放的兩類濱海社區(qū)完全不對(duì)外開(kāi)放半對(duì)外開(kāi)放完全對(duì)外開(kāi)放通過(guò)沙灘的私有化，直接奠定高尚私密社區(qū)形象，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，極案例1：通過(guò)向政府租賃的方式實(shí)現(xiàn)完全不開(kāi)放的沙灘三亞山海天大酒店通過(guò)向政府租賃方式實(shí)現(xiàn)私家使用（此方式在三亞五星級(jí)酒店中應(yīng)用比較普遍）收費(fèi)方式：憑房卡免費(fèi)使用，但額外服務(wù)需收費(fèi)管理方式：專人服務(wù)（摩托艇租賃、看管衣物等）專業(yè)救生員救生艇案例1：通過(guò)向政府租賃的方式實(shí)現(xiàn)完全不開(kāi)放的沙灘三亞山海天大案例2：17英里沙灘為人造沙灘，通過(guò)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)密的保衛(wèi)措施，嚴(yán)禁外人進(jìn)入17英里17英里沙灘為人造沙灘，建沙灘之前與政府談判后同意填海建沙灘。通過(guò)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)密的保衛(wèi)措施，嚴(yán)禁外人進(jìn)入，供17英里業(yè)主免費(fèi)使用交通條件限制，面海環(huán)山，除小區(qū)業(yè)主外，外界無(wú)法進(jìn)入管理方式：現(xiàn)場(chǎng)設(shè)安全員1名、救生員1名1部巡邏艇4個(gè)哨所探燈夜間照明案例2：17英里沙灘為人造沙灘，通過(guò)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)密的保衛(wèi)措施，嚴(yán)案例3：香港愉景灣——通過(guò)交通、配套設(shè)施的限制降低沙灘對(duì)外開(kāi)放程度香港愉景灣降低沙灘開(kāi)放度的措施：沙灘上不設(shè)置更衣及沖身的設(shè)施，愉景灣居民可到會(huì)所沖身，而游客只可使用在沙灘小路邊的水龍頭沖腳。前往愉景灣的上島交通相對(duì)不便，前來(lái)沙灘的游人較少，由此增強(qiáng)社區(qū)沙灘的私密性案例3：香港愉景灣——通過(guò)交通、配套設(shè)施的限制降低沙灘對(duì)外開(kāi)沙灘私有化和半私有化案例總結(jié)沙灘私有化方法適用條件實(shí)現(xiàn)的私密化程度與本項(xiàng)目的契合度三亞海天酒店與政府談判，租賃沙灘能與政府有談判條件能承受高的租金完全私密萬(wàn)科17英里通過(guò)小區(qū)嚴(yán)密的保安措施，嚴(yán)禁沙灘進(jìn)入能與政府有談判條件人造沙灘周邊有天然屏障完全私密香港愉景灣通過(guò)交通、配套設(shè)施的限制，控制沙灘人流量沙灘私密性較好周邊配套設(shè)施匱乏基本完全私密本項(xiàng)目建議采取第三種沙灘私有化方法：本項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)腹地較深，沙灘具有較好的私密性，現(xiàn)階段周邊沒(méi)有配套設(shè)施項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)周邊無(wú)其他住宅物業(yè)，沙灘呈自然私有化狀后期可以通過(guò)交通路網(wǎng)的規(guī)劃和配套的限制控制沙灘人流量沙灘私有化和半私有化案例總結(jié)沙灘私有化方法適用條件實(shí)現(xiàn)的私密私有化沙灘管理方式——讓業(yè)主感知到沙灘的私有性配備專門的安全員與救生員各1名配備救生艇1艘哨所2個(gè)探照燈夜間照明前期配備專門的保安，以防周邊村民進(jìn)入沙灘內(nèi)私有化沙灘管理方式——讓業(yè)主感知到沙灘的私有性配備專門的安全物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗(yàn)之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗(yàn)計(jì)劃精神價(jià)值構(gòu)建室外家具奢華俱樂(lè)部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個(gè)性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定引入高素質(zhì)品牌專業(yè)物管公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理根據(jù)對(duì)消費(fèi)者的分析研究，發(fā)現(xiàn)度假類消費(fèi)者對(duì)度假物業(yè)管理最為關(guān)注的是安全、服務(wù)等因素投資類消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理最為關(guān)注的是物業(yè)的租賃和轉(zhuǎn)售物業(yè)管理公司度假客戶單獨(dú)安裝智能化無(wú)線報(bào)警系統(tǒng)常?。翰惋嫛㈢婞c(diǎn)服務(wù)等便利服務(wù)非常?。盒l(wèi)生、動(dòng)植物的照管等服務(wù)投資客戶安全系統(tǒng)家政服務(wù)租售中心家政服務(wù)代理物業(yè)租賃及轉(zhuǎn)售代收租金房間衛(wèi)生打掃引入高素質(zhì)品牌專業(yè)物管公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理根據(jù)對(duì)消費(fèi)者的分析研各項(xiàng)配套與區(qū)域價(jià)值、住宅價(jià)值、消費(fèi)者決策影響程度的關(guān)系標(biāo)志性建筑休閑娛樂(lè)小品加勒比風(fēng)情園林125米長(zhǎng)風(fēng)情美食街沙洲游樂(lè)場(chǎng)配套從外部車道進(jìn)入游艇碼頭的雙車道路網(wǎng)1000米長(zhǎng)4000平米節(jié)日廣場(chǎng)綜合性會(huì)所海鮮露天美食街游艇碼頭旁的濱海木棧道1個(gè)沙灘排球場(chǎng)1個(gè)沙灘足球場(chǎng)備注區(qū)域價(jià)值住宅價(jià)值交通建筑面積2000平米左右，前期做售樓處成本仿木，125米，3米寬消費(fèi)者決策影響私家沙灘靠路網(wǎng)和配套規(guī)劃減少人氣，成本算在交通之內(nèi)，這里算人力維護(hù)成本游艇碼頭900萬(wàn)120萬(wàn)40萬(wàn)45萬(wàn)11萬(wàn)5萬(wàn)10萬(wàn)/年500萬(wàn)注：所有成本價(jià)格均按當(dāng)?shù)刈罡邇r(jià)格估算按10個(gè)泊位計(jì)算各項(xiàng)配套與區(qū)域價(jià)值、住宅價(jià)值、消費(fèi)者決策影響程度的關(guān)系標(biāo)志性投入、銷售初算表費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用額(萬(wàn)元)住宅部分含土地成本、建安、綠化費(fèi)用11000配套設(shè)施路網(wǎng)(500米左右)200節(jié)日廣場(chǎng)(7000m2左右)210綜合性會(huì)所(2000m2左右)900游艇碼頭(10個(gè)碼頭)40露天海鮮美食街(125m長(zhǎng),750m2左右)45濱海木棧道(150m×3m)11.2沙洲游樂(lè)場(chǎng)(2個(gè))5合計(jì)12411.2銷售收入額：3-3.5億元投入、銷售初算表費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用額(萬(wàn)元)住宅部分含土地成本、建附錄2：案例研究附錄2：案例研究深圳－萬(wàn)科東海岸深圳－萬(wàn)科東海岸東海岸研究總結(jié)啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略：迎合區(qū)域旅游大開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，在陌生區(qū)域通過(guò)復(fù)合產(chǎn)品線分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)規(guī)劃較大比例的投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）吸引人氣產(chǎn)品線策略：?jiǎn)?dòng)區(qū)以多元化產(chǎn)品線分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以高升值空間產(chǎn)品帶動(dòng)項(xiàng)目人氣發(fā)展客戶策略：“投資－度假－居住”的變化趨勢(shì)規(guī)劃:

充分考慮如何合理利用各類地貌及與資源的結(jié)合，賦予產(chǎn)品不同的風(fēng)情類型啟動(dòng)區(qū)選擇：優(yōu)先啟動(dòng)昭示性較好區(qū)域，構(gòu)筑良好展示面配套投入：基本生活設(shè)施配套率先投入，濱海度假氣氛依靠園林景觀來(lái)營(yíng)造，后期逐步建設(shè)體驗(yàn)式休閑配套東海岸研究總結(jié)啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略：迎合區(qū)域旅游大開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，在陌生區(qū)東海岸簡(jiǎn)介—開(kāi)發(fā)初期區(qū)域?qū)俪鞘心吧鷧^(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認(rèn)知較差

區(qū)域：深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約10多公里交通：通過(guò)鹽壩高速與市內(nèi)相連地理位置：位于大梅沙，緊鄰菠蘿山，面朝大海，緊鄰政府規(guī)劃的郊野公園和運(yùn)動(dòng)公園規(guī)模：占地約26萬(wàn)M2，總建筑面積約21萬(wàn)M2，容積率≤0.8產(chǎn)品形態(tài)：包括多層、小高層、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、公寓等多元化的建筑形態(tài)鹽壩高速沿紅色箭頭方向，政府規(guī)劃為：旅游——商住——居住東海岸開(kāi)發(fā)初期屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認(rèn)知相對(duì)較差屬濱海項(xiàng)目，處于政府規(guī)劃的“旅游、度假”區(qū)域地貌復(fù)雜，有山地、谷地、平地、樹(shù)林等東海岸簡(jiǎn)介—開(kāi)發(fā)初期區(qū)域?qū)俪鞘心吧鷧^(qū)域，公共配套缺乏，外部交東海岸開(kāi)發(fā)歷程萬(wàn)科以4.0599億元標(biāo)中“鹽田地王”地塊,超出底價(jià)（2.36億）1.7億元，平均樓面地價(jià)1888元/m2萬(wàn)科東海岸一期開(kāi)盤，銷售場(chǎng)面火爆，開(kāi)盤2天實(shí)現(xiàn)銷售額1.4億元2001年7月20日2003年7月5日Townhouse和全景洋房為主力的二期“山海洋房”開(kāi)盤，當(dāng)日成交103套，銷售額1.47億元2004年7月3日萬(wàn)科東海岸三期開(kāi)盤,當(dāng)天推出高層云海大戶共251套，銷售過(guò)百套，銷售金額2億多元2005年8月26日東海岸開(kāi)發(fā)歷程萬(wàn)科以4.0599億元標(biāo)中“鹽田地王”地塊,超東海岸各期開(kāi)發(fā)選址——通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控實(shí)現(xiàn)了資源價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值最大化迎合區(qū)域旅游大開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，在陌生區(qū)域通過(guò)復(fù)合產(chǎn)品線分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)規(guī)劃較大比例的投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）吸引人氣，預(yù)先炒熱區(qū)域，為未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ)戰(zhàn)略概括：高形象+穩(wěn)健路線啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略——依托政府推動(dòng)力高調(diào)啟動(dòng)，以較為保守的復(fù)合產(chǎn)品線面市一期二線海景資源整個(gè)項(xiàng)目為坡地，在物業(yè)排布上也充分考慮了別墅與小高層/高層的資源占有關(guān)系一期選址為山景、海景并存區(qū)位，別墅主要為山景，啟動(dòng)區(qū)為項(xiàng)目臨路面，可進(jìn)入性、展示性較好二期選址為項(xiàng)目次好區(qū)域三期選址為項(xiàng)目為最優(yōu)資源區(qū)域一期二期三期四期山地外環(huán)高速鹽壩高速大梅沙東海岸各期開(kāi)發(fā)選址——通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控實(shí)現(xiàn)了資源價(jià)值與產(chǎn)東海岸啟動(dòng)期物業(yè)排布——盡量挖掘景觀優(yōu)勢(shì)，減小項(xiàng)目不利因素影響，充分考慮了物業(yè)與地貌、資源的結(jié)合鹽壩高速收費(fèi)站連排別墅啟動(dòng)區(qū)緊鄰?fù)猸h(huán)路，昭示性較好通過(guò)高層外圍排布減小臨近公路的噪音影響，同時(shí)對(duì)外形成較好的展示面、也兼顧了海景資源的享有度假公寓近鄰?fù)猸h(huán)路，與商住區(qū)域隔路呼應(yīng)連排別墅安排在山腹，保證了別墅區(qū)的私密性小高層/多層公寓外環(huán)路啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)緊鄰?fù)猸h(huán)路，展示面、昭示性較好山腹別墅以價(jià)格杠桿撬動(dòng)湖景、海景別墅之間的資源不平衡性東海岸啟動(dòng)期物業(yè)排布——盡量挖掘景觀優(yōu)勢(shì)，減小項(xiàng)目不利因素影東海岸配套投入歷程——啟動(dòng)區(qū)通過(guò)生活設(shè)施和濱海度假意向性小品的投入減弱區(qū)域陌生感，后期在此基礎(chǔ)上主要滿足客戶的體驗(yàn)和休閑式的消費(fèi)需求一期三期二期ABA風(fēng)情商業(yè)街B三期商業(yè)街會(huì)所、售樓處一期2003－2004風(fēng)情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示會(huì)所投入使用，部分用作售樓中心風(fēng)情商業(yè)街開(kāi)始招租風(fēng)情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進(jìn)駐三期商業(yè)街開(kāi)始招商二期2004－2005三期2005.8－啟動(dòng)區(qū)CC湖景啟動(dòng)區(qū)配套：會(huì)所、展示100米風(fēng)情商業(yè)街會(huì)所功能：營(yíng)銷中心、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)籃球場(chǎng)、乒乓球室、棋牌室、泳池、會(huì)議室一期風(fēng)情商業(yè)街入駐的是知名商家業(yè)態(tài)有：華潤(rùn)萬(wàn)家、百安居、順電、招行ATM機(jī)、室外CoffeeClub等二期商業(yè)街引入休閑業(yè)態(tài)：好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當(dāng)勞、可愛(ài)坊、海岸咖啡、中聯(lián)大藥房等主要是基本生活配套，通過(guò)沙灘游泳池、沙灘排球場(chǎng)等塑造休閑氣氛休閑、風(fēng)情商業(yè)配套開(kāi)始進(jìn)駐東海岸配套投入歷程——啟動(dòng)區(qū)通過(guò)生活設(shè)施和濱海度假意向性小品開(kāi)發(fā)周期第一期10個(gè)月2003—2004第二期12個(gè)月2004—2005第三期2005—產(chǎn)品演變歷程?hào)|海岸產(chǎn)品演變歷程——產(chǎn)品線由多元化產(chǎn)品線逐漸收縮為主力回現(xiàn)產(chǎn)品和價(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品，面積區(qū)間變化不大多層共112套面積：83-154M2小高層/高層聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟公寓共328套面積：40-58M2小高層：共140套面積：81-152M2共174套面積：202-270M2共5套面積：318-386M2高層/復(fù)式：60/4套面積：191/245M2小高層：237套面積：82-178M2共135套面積：190-270M2高層：247套面積：78-165M2復(fù)式：4套面積：220-260M2區(qū)域陌生，通過(guò)產(chǎn)品多元化降低風(fēng)險(xiǎn)TH樹(shù)立形象標(biāo)桿，高層主力回現(xiàn)區(qū)域成熟，完全為回現(xiàn)產(chǎn)品產(chǎn)品類型別墅比例：23.6%小高層/高層：18.4%多層：14.8%公寓：43.2%別墅比例：31%高層/小高層：69%區(qū)域成熟度陌生——成熟一期產(chǎn)品策略：多元化產(chǎn)品線，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依托區(qū)域發(fā)展大環(huán)境，以投資類產(chǎn)品（酒店式公寓）提升區(qū)域人氣二期產(chǎn)品策略：區(qū)域逐漸成熟，外界認(rèn)知度增強(qiáng)，產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品三期產(chǎn)品策略：產(chǎn)品線集中在標(biāo)桿產(chǎn)品與主力回現(xiàn)產(chǎn)品（目前報(bào)批僅為高層）共151套面積：160-240M2別墅：37.9%高層：62.1%開(kāi)發(fā)周期第一期10個(gè)月2003—2004第二期12個(gè)月200東海岸客戶演變歷程——由投資－度假－居住的演變軌跡兒子買來(lái)給自己養(yǎng)老，雖然買東西還不是很方便，不過(guò)住得很舒服，環(huán)境、空氣都不錯(cuò)-——某陜西籍業(yè)主第一期部分業(yè)主本來(lái)是買來(lái)投資的，后來(lái)配套逐漸完善，鹽壩高速開(kāi)通了開(kāi)車到市內(nèi)也不算很遠(yuǎn)，而且環(huán)境也不錯(cuò)，覺(jué)得住這里也挺好，慢慢就把這里做為第一居所了——東海岸某銷售人員東海岸客戶演變歷程——由投資－度假－居住的演變軌跡兒子買來(lái)給東海岸價(jià)格演變歷程——啟動(dòng)區(qū)物業(yè)總價(jià)較低，升值空間很大，目前各物業(yè)升值幅度均＞40%開(kāi)發(fā)周期第一期10個(gè)月2003—2004第二期12個(gè)月2004—2005第三期2005—多層小高層/高層聯(lián)排、雙拼獨(dú)棟公寓產(chǎn)品類型單價(jià)：10500總價(jià)：200-300萬(wàn)單價(jià)：6500總價(jià)：52-98萬(wàn)單價(jià)：15000總價(jià)：120-250萬(wàn)單價(jià)：18000總價(jià)：500-700萬(wàn)單價(jià)：9500總價(jià)：76-233萬(wàn)單價(jià)：14000總價(jià)：260-380萬(wàn)單價(jià)：7000總價(jià)：56-105萬(wàn)單價(jià)：6600總價(jià)：26-38萬(wàn)一期價(jià)格解析：1、公寓6600元/平米的低單價(jià)預(yù)示著較大的升值空間2、標(biāo)桿產(chǎn)品---別墅的高價(jià)格也顯示出投資性物業(yè)的低價(jià)和空間低總價(jià)1、公寓每套25-30萬(wàn)元左右的價(jià)格在所有物業(yè)中總價(jià)最低2、高層平均每套80余萬(wàn)的價(jià)格在相當(dāng)于市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格，較豪宅的價(jià)格低東海岸價(jià)格演變歷程——啟動(dòng)區(qū)物業(yè)總價(jià)較低，升值空間很大，目深圳－萬(wàn)科17英里深圳－萬(wàn)科17英里萬(wàn)科17英里總結(jié)啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略：通過(guò)產(chǎn)品、園林、強(qiáng)勢(shì)資源的展示，打造項(xiàng)目頂級(jí)形象，高調(diào)啟動(dòng)，以頂級(jí)單一產(chǎn)品線博取資源溢價(jià)產(chǎn)品線策略：?jiǎn)我豁敿?jí)產(chǎn)品客戶策略：面對(duì)具有度假需求的頂級(jí)高端客戶規(guī)劃:

1.景觀主軸與海景互動(dòng)，將海景最大限度拉入小區(qū)內(nèi)，使海景資源利用最大化。2.物業(yè)排布充分利用坡地，戶型面積大的產(chǎn)品排布在一線海景上，其后為面積次大的產(chǎn)品，離海景最遠(yuǎn)處排布公寓，將景觀資源價(jià)值直接與產(chǎn)品價(jià)值相結(jié)合。啟動(dòng)區(qū)選擇：觀景資源最好地快配套投入：基本生活配套、游艇碼頭、游艇俱樂(lè)部、會(huì)所萬(wàn)科17英里總結(jié)啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略：通過(guò)產(chǎn)品、園林、強(qiáng)勢(shì)資源的展示，17英里簡(jiǎn)介——城市車程距離1H以上，無(wú)區(qū)域配套；項(xiàng)目用地與海直接相連，零尺度臨海界面地理位置：深圳龍崗區(qū)溪涌村東側(cè)泥頭角交通：北側(cè)緊鄰雙車道的鹽葵公路配套：除項(xiàng)目?jī)?nèi)少量運(yùn)動(dòng)與商業(yè)配套外，周邊無(wú)配套規(guī)模：項(xiàng)目用地6.76萬(wàn)平方米，總建筑面積5.07萬(wàn)平方米，共427戶產(chǎn)品形態(tài)：別墅（連排、疊拼）、高層17英里簡(jiǎn)介——城市車程距離1H以上，無(wú)區(qū)域配套；項(xiàng)目用地與萬(wàn)科17英里——形象定位項(xiàng)目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū)功能定位：CLUBHOUSE——融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國(guó)海資產(chǎn)新貴的名利沙龍

產(chǎn)品口號(hào)：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無(wú)敵海景萬(wàn)科17英里——形象定位項(xiàng)目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑產(chǎn)品配比——雖依托強(qiáng)勢(shì)資源，但產(chǎn)品戶型面積相對(duì)保守，仍是萬(wàn)科穩(wěn)健、講求實(shí)際的一貫路線一期建筑指標(biāo)：建面26700平米容積率0.63全部為連排、疊拼別墅，總戶數(shù)107戶面積比例分析：大、中、小面積別墅比例均衡，配比較為穩(wěn)健由于供應(yīng)量較小（107套），短期內(nèi)迅速售罄，對(duì)各面積別墅銷售速度無(wú)法判定二期建筑指標(biāo)：建面3萬(wàn)平米容積率0.85全部為高層，總戶數(shù)330戶面積比例分析：中戶型（60-70m2）占據(jù)了項(xiàng)目的最大比例（53%），定位客戶為高端人群中的中端人群，小戶型與大戶型產(chǎn)品配比較少；符合萬(wàn)科以往客戶定位“主流人群”的理念注：此大、中、小是相對(duì)本項(xiàng)目而言產(chǎn)品配比——雖依托強(qiáng)勢(shì)資源，但產(chǎn)品戶型面積相對(duì)保守，仍是萬(wàn)科客戶構(gòu)成情況物業(yè)類型客戶特征客戶置業(yè)目的聯(lián)排別墅客戶大型公司或企業(yè)老板，多為3次以上置業(yè)，對(duì)價(jià)格打折和附送面積等不敏感購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要是增值保值和提高居住檔次小高層公寓30平米公務(wù)員，企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，自由職業(yè)者（如建筑設(shè)計(jì)師）30~35歲，家中人口較少，有錢有閑熱愛(ài)生活，崇尚運(yùn)動(dòng)，懂得享受，生活講究情調(diào)，也渴望能有一個(gè)放松與休閑的地方，對(duì)法國(guó)、意大利或希臘等異國(guó)情調(diào)有著難以消除的向往。大多海歸經(jīng)歷，投資意識(shí)較強(qiáng)度假、投資小高層公寓60平米中、小型公司或企業(yè)老板、公司高層領(lǐng)導(dǎo)，35~40歲，3口之家，投資意識(shí)較強(qiáng)，崇尚運(yùn)動(dòng)，看重自然環(huán)境，多次置業(yè)，有2輛車以上，一般開(kāi)奧迪等同檔次的車度假、投資、保值小高層公寓90平米，40~50歲，家中人口較多，自己忙于事業(yè)，即使自己不喜歡這里，也要給家人創(chuàng)造好的生活環(huán)境，或是自己懂得享受生活，喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)，關(guān)注投資回報(bào)，置業(yè)精明，但購(gòu)買公寓用來(lái)純度假，幾乎不用于投資。車：奔馳，寶馬度假、保值客戶構(gòu)成情況物業(yè)類型客戶特征客戶置業(yè)目的聯(lián)排別墅客戶大型公司規(guī)劃——注重地形地貌與產(chǎn)品排布、產(chǎn)品類型的結(jié)合，體現(xiàn)資源的合理分配規(guī)劃布局：建筑規(guī)劃隨地塊形狀彎曲，呈面向西南方向的內(nèi)弧形狀分布在“保護(hù)原有地貌及區(qū)域生態(tài)”規(guī)劃設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)下，住宅組群盡量利用天然山勢(shì)，營(yíng)造建筑與自然的整體協(xié)調(diào)氛圍利用山體以高低錯(cuò)落有序的幾何立體組合，創(chuàng)作出一個(gè)富時(shí)代感的海岸建筑群，通過(guò)排布使海景資源最大化為了降低對(duì)自然山體的破壞，在盡量減少斜坡平整的情況下，通過(guò)住宅單體的平面設(shè)計(jì)及布局，做到戶戶有海景為了體現(xiàn)資源的合理分配，大面積住宅越高檔，其位置越靠近海岸線，同時(shí)要做到不遮擋后面住宅的景觀，體現(xiàn)海濱住宅特色規(guī)劃——注重地形地貌與產(chǎn)品排布、產(chǎn)品類型的結(jié)合，體現(xiàn)資源的合建筑——精裝修的考慮，通過(guò)小復(fù)式獲得最大的采景面123復(fù)式單元立面裝修標(biāo)準(zhǔn)示意挑高客廳俯視建筑——精裝修的考慮，通過(guò)小復(fù)式獲得最大的采景面123復(fù)式單園林借鑒——縱向景觀軸加強(qiáng)了海景的穿透性，利用人造沙灘、木棧道等加強(qiáng)與海的聯(lián)系縱向景觀軸海邊木棧道人造沙灘遠(yuǎn)觀營(yíng)造鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性氛圍，保護(hù)原有地貌及區(qū)域生態(tài)縱向景觀軸保證了海景在項(xiàng)目?jī)?nèi)的穿透性，與人造景觀相得益彰海邊木棧道不僅連通社區(qū)主要人行交通系統(tǒng)，同時(shí)烘托項(xiàng)目的濱海氛圍園林借鑒——縱向景觀軸加強(qiáng)了海景的穿透性，利用人造沙灘、木棧廣州－假日半島廣州－假日半島廣州碧桂園假日半島總結(jié)啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略：通過(guò)景觀資源、產(chǎn)品、娛樂(lè)配套充分展示項(xiàng)目度假氛圍，并以控制總價(jià)的方式吸引人氣，消除區(qū)域陌生感產(chǎn)品線策略：控制總價(jià)的多元產(chǎn)品線，控制前期風(fēng)險(xiǎn)客戶策略：以投資和度假為目的的中高端客戶啟動(dòng)區(qū)選擇：景觀資源次好，臨路交通方便、昭示性好的地塊配套投入：開(kāi)盤前“故鄉(xiāng)里”主題公園、高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)酒店、商業(yè)街等文化及生活設(shè)施首先落成開(kāi)發(fā)節(jié)奏：開(kāi)發(fā)各期均具不同亮點(diǎn)，以少量的資源優(yōu)勢(shì)撬動(dòng)大規(guī)模銷售廣州碧桂園假日半島總結(jié)啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略：通過(guò)景觀資源、產(chǎn)品、娛樂(lè)配假日半島簡(jiǎn)介——屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外界認(rèn)知相對(duì)較差

地理位置：廣州市花都區(qū)山前大道交通：沿廣清高速至市區(qū)環(huán)市路金融商業(yè)中心的直線距離約60公里，車程時(shí)間約40分鐘，而沿山前旅游大道直達(dá)白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)則只需約15分鐘的車程

配套：“故鄉(xiāng)里”主題公園、高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)酒店、商業(yè)街等文化及生活設(shè)施規(guī)模：項(xiàng)目用地近1萬(wàn)畝，首期用地1000多畝，約2000套產(chǎn)品形態(tài)：別墅（連排、獨(dú)棟）、洋房資源情況：王子山脈生態(tài)圈內(nèi)，擁有530萬(wàn)平方米天然湖泊假日半島簡(jiǎn)介——屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外界認(rèn)知相對(duì)較假日半島分期情況——杠桿原理，各期開(kāi)發(fā)均以少量的資源撬動(dòng)大規(guī)模銷售一期二期三期各期資源占有情況：部分配套如五星級(jí)酒店、故鄉(xiāng)里主題公園、商業(yè)街等各期共享各期占有景觀資源如水庫(kù)、湖景、高爾夫景觀等一期：少量臨湖單位二期：少量臨花都水庫(kù)單位三期：高爾夫、水庫(kù)資源少量資源規(guī)模開(kāi)發(fā)支點(diǎn)：大規(guī)模配套假日半島分期情況——杠桿原理，各期開(kāi)發(fā)均以少量的資源撬動(dòng)大規(guī)啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品情況——通過(guò)控制面積、控制總價(jià)提供高性價(jià)比產(chǎn)品使價(jià)值涵蓋面最大化，有效擴(kuò)充客戶范圍123123各組團(tuán)情況：純獨(dú)立別墅的“翠林水岸”區(qū)以超豪別墅和獨(dú)立別墅為主的“湖光翠色”區(qū)以聯(lián)排別墅和洋房為主的“半島花園”區(qū)價(jià)格：洋房單位帶裝修均價(jià)2800元/平方米聯(lián)體別墅帶園藝和裝修均價(jià)3000元/平方米獨(dú)立別墅均價(jià)約4300元/平方米，島岸別墅均價(jià)6000元/平方米總價(jià)：洋房35萬(wàn)元/套起TH：59萬(wàn)元/套起獨(dú)棟：92萬(wàn)元/套起啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品情況——通過(guò)控制面積、控制總價(jià)提供高性價(jià)比產(chǎn)品使價(jià)配套1：超市、商業(yè)廣場(chǎng)——提高基本生活設(shè)施，風(fēng)情商業(yè)為項(xiàng)目營(yíng)造休閑氣象、減弱區(qū)域陌生感，同時(shí)為項(xiàng)目帶來(lái)人氣超市經(jīng)營(yíng)面積達(dá)800平方米，主要為業(yè)主供應(yīng)蔬菜、河海鮮、家禽、肉類、蛋類、水果、速凍食品、燒味、臘味及日常用品等營(yíng)業(yè)時(shí)間：9：00—23：00送貨服務(wù)：100元以下服務(wù)費(fèi)5元/次，100元以上服務(wù)費(fèi)5%/次商業(yè)廣場(chǎng)夏威夷風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)，地處假日半島交通中心旁的黃金地段配套1：超市、商業(yè)廣場(chǎng)——提高基本生活設(shè)施，風(fēng)情商業(yè)為項(xiàng)目營(yíng)配套2：故鄉(xiāng)里主題公園——通過(guò)一系列體驗(yàn)式文化營(yíng)銷活動(dòng)提高項(xiàng)目美譽(yù)度，形成良好口碑簡(jiǎn)介：“故鄉(xiāng)里”主題公園直接選取來(lái)自嶺南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、具有上百年歷史的建筑材料建造而成，是廣州首家集民間才藝展示、民俗風(fēng)情表演及休閑游樂(lè)為一體的古村落主題公園舉辦活動(dòng)介紹：2006新春一日游：醒獅、絕技、民俗藝術(shù)等2006五一假日文化之旅：歷史文化展示、高爾夫歷史展、游戲擂臺(tái)、文化攝影大賽等配套2：故鄉(xiāng)里主題公園——通過(guò)一系列體驗(yàn)式文化營(yíng)銷活動(dòng)提高項(xiàng)配套3：18洞湖景高爾夫——樹(shù)立項(xiàng)目的高形象，吸引高端人群借助森林、湖泊自然優(yōu)勢(shì)，以湖景和山景為題材，由國(guó)內(nèi)資深設(shè)計(jì)師梁國(guó)坤先生精心設(shè)計(jì)，充分利用天然的湖泊、山坡等充滿意趣的地形地貌，把極具趣味性、挑戰(zhàn)性的球道有機(jī)結(jié)合在一起，綠草如茵的球場(chǎng)也成為社區(qū)內(nèi)優(yōu)美的觀賞景觀目前18洞湖景全燈光球場(chǎng)在去年10月便已啟用，如今已成為眾多高爾夫愛(ài)好者的新去處配套3：18洞湖景高爾夫——樹(shù)立項(xiàng)目的高形象，吸引高端人群借配套4：假日半島酒店——高形象的另一支柱，也為項(xiàng)目帶來(lái)人氣假日半島酒店臨灣而建，充滿濃郁的亞熱帶風(fēng)情，360度擁抱湖景高爾夫球場(chǎng)和群山疊翠的大自然風(fēng)光。配備先進(jìn)的豪華客房、高級(jí)餐廳、風(fēng)格不同的會(huì)議廳，及特色酒吧、網(wǎng)球場(chǎng)等休閑設(shè)施客房共201間，設(shè)施齊全，服務(wù)質(zhì)量較好2005年10月投入使用，日常入住率約30%，逢節(jié)假日入住率可達(dá)80%以上配套4：假日半島酒店——高形象的另一支柱，也為項(xiàng)目帶來(lái)人氣假香港－愉景灣香港－愉景灣香港愉景灣案例總結(jié)啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略：通過(guò)前期娛樂(lè)生活配套、風(fēng)情廣場(chǎng)的打造，營(yíng)造度假氛圍，消除區(qū)域陌生感，打造區(qū)域形象，結(jié)合低風(fēng)險(xiǎn)的多元產(chǎn)品線策略，保證前期回現(xiàn)。產(chǎn)品線策略：多元產(chǎn)品線降低風(fēng)險(xiǎn)，試驗(yàn)性產(chǎn)品為后期開(kāi)發(fā)提供依據(jù)。通過(guò)控制面積來(lái)控制總價(jià)吸引大量投資度假型客戶?？蛻舨呗裕簭那昂笃诳?，客戶中，投資客戶比例較高規(guī)劃:

物業(yè)排布時(shí)，首要保證景觀資源利用最大化啟動(dòng)區(qū)選擇：景觀資源最好，交通最便利，昭示性好的地塊。配套投入：修建沙灘廣場(chǎng)與?；?dòng)，形成度假氛圍，吸引人氣，消除區(qū)域陌生感重點(diǎn)研究4：香港愉景灣香港愉景灣案例總結(jié)啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略：通過(guò)前期娛樂(lè)生活配套、風(fēng)情廣場(chǎng)與本項(xiàng)目相似之處開(kāi)發(fā)初期區(qū)域成熟度相近，同屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認(rèn)知差同屬濱海項(xiàng)目，景觀資源強(qiáng)勢(shì)看海朝向不佳，地形復(fù)雜與本項(xiàng)目相似之處開(kāi)發(fā)初期區(qū)域成熟度相近，同屬城市陌生區(qū)域，公項(xiàng)目名稱愉景灣開(kāi)發(fā)商香港興業(yè)集團(tuán)位置大嶼山東北角的大白灣海濱核心賣點(diǎn)空氣、海景配套設(shè)施大型購(gòu)物廣場(chǎng)、27洞高爾夫球場(chǎng)、私人游艇會(huì)、灘畔長(zhǎng)堤及香港最大的私人海灘產(chǎn)品類型高層、低座洋房、花園洋房戶型面積公寓：1~2房：50~80平米，3~4房：130~160平米，別墅：3、4房200~400平米目前均價(jià)33000元/平米，公寓租金2萬(wàn)/月（香港平均價(jià)格）銷售情況前12期售罄，目前在售13期客戶情況客戶購(gòu)買目的：6成左右投資（長(zhǎng)線投資為主）出租對(duì)象：公司負(fù)責(zé)租金的“老外白領(lǐng)”，占目前居住人口的50%以上現(xiàn)居民：34%來(lái)自歐洲、23%來(lái)自北美洲、17%來(lái)自中國(guó)及臺(tái)灣、10%來(lái)自澳洲及紐西蘭，8%來(lái)自香港及8%來(lái)自亞洲其它地區(qū)及非洲。

交通交通：03年前只通水路，距中環(huán)碼頭25分鐘，03年后通陸路，距中環(huán)需巴士和地鐵換乘約40分鐘其他占地面積6.5平方公里建筑面積：67萬(wàn)容積率：0.81期建成于1983年，截至2004年開(kāi)發(fā)第12期，總套數(shù)：7000香港愉景灣——陌生區(qū)域建立的高端度假型社區(qū)項(xiàng)目名稱愉景灣開(kāi)發(fā)商香港興業(yè)集團(tuán)位置大嶼山東北角的大白灣海啟動(dòng)區(qū)選址：依托最好的景觀資源，奠定項(xiàng)目高端形象，緊靠景區(qū)內(nèi)唯一的交通主干道，保證交通便利，昭示性好。物業(yè)排布：景觀資源〉朝向1期愉景灣道將啟動(dòng)區(qū)選在整個(gè)區(qū)域中部，依靠中部聚集的人氣、興建的配套和樹(shù)立的形象帶動(dòng)北南兩個(gè)區(qū)域發(fā)展。低層洋房和高層公寓緊靠交通干道，保證交通便利，排布時(shí)海景資源大于朝向花園洋房保證景觀資源的同時(shí)兼顧南北朝向，并以高層為與道路之間的屏障，距干道有一定距離，保證私密性。核心配套區(qū)－盤眼啟動(dòng)區(qū)選址：依托最好的景觀資源，奠定項(xiàng)目高端形象，緊靠景區(qū)內(nèi)啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品——50%快速回現(xiàn)產(chǎn)品+40%實(shí)驗(yàn)性產(chǎn)品+10%形象產(chǎn)品+歐陸建筑園林風(fēng)格，花園洋房奠定項(xiàng)目高端形象。多元產(chǎn)品線降低風(fēng)險(xiǎn)，靠控制面積來(lái)控制總價(jià)獲得眾多投資、度假、養(yǎng)老客戶的青睞低座洋房高層公寓花園洋房啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品具體分析公寓低座洋房花園洋房面積（平米）486598120~130150以上200以下（173、190）235280戶型1房2房3房3房4房以上3、4房4房4房以上套數(shù)1683361502097368236啟動(dòng)區(qū)總建面8萬(wàn)平米公寓和底座洋房中不同面積區(qū)間套數(shù)比30~50：50~70：70~90：90以上=2：6：3：1花園洋房不同面積區(qū)間套數(shù)比150~180：180~220：220以上=1：2：1花園洋房占10%，形象產(chǎn)品的打造也樹(shù)立了項(xiàng)目的高端形象，為整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展奠定了形象基礎(chǔ)。公寓將面積控制在65以下，總價(jià)對(duì)投資者形成了巨大的吸引力，能夠迅速回現(xiàn)。底座洋房和花園洋房中戶型面積偏小的占到了其產(chǎn)品中的70%~90%，通過(guò)控制面積來(lái)控制總價(jià)，以高性價(jià)比來(lái)吸引大量市內(nèi)換房自住的客戶來(lái)陌生區(qū)域購(gòu)房。客戶組成：6成以上都是投資客戶。自住型客戶中集中了大陸海歸派在香港工作的絕大部分，這類懷念歐美生活追求享受，但還不得不工作在香港的人群。啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品——50%快速回現(xiàn)產(chǎn)品+40%實(shí)驗(yàn)性產(chǎn)品+10%形啟動(dòng)區(qū)形象展示------以增強(qiáng)濱海體驗(yàn)與度假氛圍為目的，先期投入簡(jiǎn)單生活所需配套,和沙灘廣場(chǎng)以及部分娛樂(lè)設(shè)施，待聚集一定人氣后一次性投入?yún)^(qū)域級(jí)大型購(gòu)物中心愉景灣六期建設(shè)的愉景廣場(chǎng)由兩層大型購(gòu)物中心和露天廣場(chǎng)組成，占地約15，328平米啟動(dòng)區(qū)形象展示------以增強(qiáng)濱海體驗(yàn)與度假氛圍為目的，先三亞－山水國(guó)際三亞－山水國(guó)際三亞山水國(guó)際研究總結(jié)：?jiǎn)?dòng)區(qū)戰(zhàn)略：景觀資源最好的優(yōu)勢(shì)地塊啟動(dòng)，以低價(jià)沖擊市場(chǎng)，以規(guī)劃拉動(dòng)銷售產(chǎn)品線策略：?jiǎn)我桓叨水a(chǎn)品線啟動(dòng)，以低價(jià)贏得銷售速度客戶策略：定位于全國(guó)高端度假消費(fèi)者規(guī)劃:采用圈層組團(tuán)式布置，中部?jī)?yōu)勢(shì)資源布置獨(dú)棟別墅低密度物業(yè)、周邊以TH、疊加別墅、小高層中高密度中部低外圍高圍合布局，最大可能的利用中央核心景觀節(jié)點(diǎn)和內(nèi)海景，充分體現(xiàn)景觀價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值聯(lián)系起來(lái)。啟動(dòng)區(qū)選擇：以資源景觀最好的地塊啟動(dòng)配套投入：基本生活設(shè)施配套率先投入，濱海度假氣氛依靠園林景觀來(lái)營(yíng)造，后期逐步建設(shè)體驗(yàn)式休閑配套三亞山水國(guó)際研究總結(jié)：?jiǎn)?dòng)區(qū)戰(zhàn)略：景觀資源最好的優(yōu)勢(shì)地塊啟動(dòng)三亞·山水國(guó)際項(xiàng)目概況三亞·山水國(guó)際山水國(guó)際村是三亞２００６年３２個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。由首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)成，是面向全國(guó)的旅游度假生活區(qū)，定位：集度假旅游、文化娛樂(lè)、健康休閑、生活居?。创蠊δ転橐惑w的生態(tài)型、園林型、復(fù)合型、國(guó)際化的現(xiàn)代化社區(qū)和“山水國(guó)際村”

項(xiàng)目總占地面積為2351畝，總建筑面積100萬(wàn)平方米，綜合容積率為0.56，綠化率75%；不占一線海景，人工水域11萬(wàn)平米左右三亞·山水國(guó)際項(xiàng)目概況三亞·山水國(guó)際山水國(guó)際村是三亞２００６啟動(dòng)區(qū)由高端物業(yè)啟動(dòng)，在展示上做足文章，并以總價(jià)控制等綜合因素獲得開(kāi)盤成功啟動(dòng)物業(yè)：36棟標(biāo)桿型物業(yè)獨(dú)棟別墅和1000套左右疊加別墅出售價(jià)格：疊加別墅在4000左右，別墅價(jià)格在6000左右，低于同期推出的另一個(gè)內(nèi)海樓盤時(shí)代海岸價(jià)格（高層公寓6800、產(chǎn)權(quán)式酒店6700）營(yíng)銷：氣派豪華的售樓處，以較大規(guī)模的沙盤充分展示山水國(guó)際的規(guī)模大盤氣度，以規(guī)劃拉動(dòng)熱銷客戶：客戶東北與北京占30%，長(zhǎng)三角占30%，成都重慶占20%，珠三角很少，其氽來(lái)自國(guó)內(nèi)其它城市小高層組團(tuán)獨(dú)立別墅疊加別墅公共建筑配套設(shè)施生活型配套啟動(dòng)區(qū)售樓處啟動(dòng)區(qū)由高端物業(yè)啟動(dòng)，在展示上做足文章，并以總價(jià)控制等綜合因美國(guó)－FloridaSeaside美國(guó)－FloridaSeaside啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略：規(guī)劃拉動(dòng)；啟動(dòng)區(qū)作出大面積展示區(qū)營(yíng)造社區(qū)度假氛圍，以立勢(shì)，且前期控制公建成本；控制面積控制總價(jià)。產(chǎn)品線策略：?jiǎn)?dòng)區(qū)以多元化產(chǎn)品線分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以高升值空間產(chǎn)品帶動(dòng)項(xiàng)目人氣發(fā)展規(guī)劃:

1.以鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)為核心向外輻射路網(wǎng)，依此分散布置配套，提高土地資源均好性；2.高密度的小鎮(zhèn)核心物業(yè)與濱海低密度物業(yè)相結(jié)合；3.宅基地的面積和與中心區(qū)域的距離成正比；離海濱越遠(yuǎn)，宅基面積越??；4.住宅和其他用途區(qū)域最大可能共享海資源。啟動(dòng)區(qū)選擇：選擇前期能展示海景資源，但后期占據(jù)2線海景的臨路昭示性較好的地塊配套投入：1.基本生活設(shè)施配套和小額的低成本娛樂(lè)設(shè)施率先投入，營(yíng)造濱海度假氣氛，2.分散安置小型配套設(shè)施，如涼亭、眺臺(tái)等，遍布于度假村，提升周圍物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值均好；開(kāi)發(fā)策略：1.以地塊資源較弱地塊啟動(dòng)，生地做成熟地后，小面積宅基地出售和物業(yè)銷售；2.投資小的配套與住宅同時(shí)施工，提高片區(qū)成熟度和土地價(jià)值；3.后期啟動(dòng)優(yōu)勢(shì)濱海資源，并建設(shè)投資較大的配套，使土地和銷售物業(yè)最大化FloridaSeasideUSA研究總結(jié)啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略：規(guī)劃拉動(dòng)；啟動(dòng)區(qū)作出大面積展示區(qū)營(yíng)造社區(qū)度假氛圍完善獨(dú)特的規(guī)劃引起廣泛關(guān)注，吸引全國(guó)消費(fèi)者來(lái)到度假社區(qū)1990年，被《時(shí)代雜志》評(píng)為10年最佳設(shè)計(jì)《美國(guó)新聞和世界報(bào)道》、《大西洋月刊》、《新聞周刊》等著名雜志、報(bào)紙對(duì)度假村都有報(bào)道吸引全國(guó)各地買主消費(fèi)者和游客到度假村房產(chǎn)和地價(jià)飆升，海邊宅基地賣到近4倍的內(nèi)陸宅基價(jià)，每年宅基價(jià)升值25%出租率看好創(chuàng)新的設(shè)計(jì)被知名媒體關(guān)注，擴(kuò)大了知名度，吸引全國(guó)范圍的潛在客戶群體前來(lái)度假置業(yè)完善獨(dú)特的規(guī)劃引起廣泛關(guān)注，吸引全國(guó)消費(fèi)者來(lái)到度假社區(qū)199FloridaSeasideUSA位于佛羅里達(dá)州瓦爾頓縣，距巴拿馬城較近，總占地32.4萬(wàn)平米（490畝）起初規(guī)劃為住宅、200套公寓單元、200間旅館客房以及一個(gè)不大的會(huì)議中心和部分零售鋪面獨(dú)特性:緊湊的村鎮(zhèn)布局、創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范、統(tǒng)一的格調(diào)和材料使小鎮(zhèn)成為獨(dú)特的第二寓所通過(guò)新古典主義建筑展示現(xiàn)代審美觀和懷舊美國(guó)海濱風(fēng)情小鎮(zhèn)精心把不同宅基地類型和房屋類型設(shè)計(jì)綜合起來(lái)，建成統(tǒng)一的濱海度假村風(fēng)格和緊湊的村鎮(zhèn)密度與本項(xiàng)目相似之處與區(qū)域的鎮(zhèn)中心相接項(xiàng)目用地與海直接相連，零尺度臨海界面地形與中區(qū)相似，較平整，腹地較深定位“懷舊海濱風(fēng)情小鎮(zhèn)”FloridaSeasideUSA位于佛羅里達(dá)州瓦爾頓縣啟動(dòng)區(qū)游憩活動(dòng)配套以小額成本配套設(shè)施，營(yíng)造社區(qū)成熟度；控制面積，控制總價(jià)，降低購(gòu)買門檻啟動(dòng)時(shí)間：1981年開(kāi)始施工建設(shè)，1982年開(kāi)始宅基地出售啟動(dòng)位置：以地塊資源較弱勢(shì)地塊啟動(dòng)，東南地塊啟動(dòng)宅地面積：以最小面積宅基地銷售（180平米）啟動(dòng)配套：安置小型設(shè)置，如公園、涼亭、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等提高和顯示社區(qū)成熟度的設(shè)施規(guī)劃完善：減慢銷售速度，一邊銷售一邊修建，不斷調(diào)整整體規(guī)劃（微調(diào)）啟動(dòng)區(qū)游憩活動(dòng)配套以小額成本配套設(shè)施，營(yíng)造社區(qū)成熟度；控制面居住區(qū)與濱海開(kāi)發(fā)區(qū)的街道網(wǎng)絡(luò)相通；中心廣場(chǎng)成為走道中心和整個(gè)社區(qū)核心，分散布置運(yùn)動(dòng)和公共設(shè)施，形成生動(dòng)的海濱小鎮(zhèn)環(huán)境，提升地塊價(jià)值項(xiàng)目的街道系統(tǒng)是組織規(guī)劃的要素，居住區(qū)與濱海開(kāi)發(fā)區(qū)的街道網(wǎng)絡(luò)相通；中心廣場(chǎng)成為走道中心和整個(gè)社區(qū)核心用于度假接待的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)在社區(qū)核心靠海處其他主要公共設(shè)施（市政廳、教堂、學(xué)校、俱樂(lè)部）位于遠(yuǎn)離海濱的一側(cè)分散安置小型設(shè)施，遍布于度假村，提升周圍宅基價(jià)值設(shè)置眺望臺(tái)和樓梯塔，提升宅基價(jià)值公共度假配套區(qū)域沙丘帶運(yùn)動(dòng)和公共設(shè)施運(yùn)動(dòng)和公共設(shè)施運(yùn)動(dòng)和公共設(shè)施運(yùn)動(dòng)和公共設(shè)施住房宅地居住區(qū)與濱海開(kāi)發(fā)區(qū)的街道網(wǎng)絡(luò)相通；中心廣場(chǎng)成為走道中心和整個(gè)最大可能的共享海濱資源—住宅與其它用途區(qū)域的關(guān)系-高密度的小鎮(zhèn)核心和海邊的低密度相結(jié)合度假設(shè)區(qū)總平面的核心是分成八級(jí)的私有住房宅基地出租公寓和旅館等度假接待性物業(yè)設(shè)在核新區(qū)中心廣場(chǎng)周圍宅基地力求底層用于商鋪，上面用于住宅宅基地的面積和與中心區(qū)域的距離成正比；離海濱越遠(yuǎn)，宅基面積越小飯店/旅館郵局情人旅館/套房等五層出租公寓，底層商鋪中心廣場(chǎng)獨(dú)立住宅區(qū)最大可能的共享海濱資源—住宅與其它用途區(qū)域的關(guān)系-高密度的小通過(guò)海濱亭、高低錯(cuò)落的建筑形式、觀景閣樓、直通大海的道路等達(dá)到共享海岸資源的效果閣樓高低錯(cuò)落，不受高度限制，每戶都會(huì)從某個(gè)角度看見(jiàn)大海海濱亭；在南北向街道的端頭靠海處，點(diǎn)綴海岸，成為公共社區(qū)一部分Odessa街+建筑規(guī)范同一/材料簡(jiǎn)潔耐久通過(guò)海濱亭、高低錯(cuò)落的建筑形式、觀景閣樓、直通大海的道路等達(dá)

距離海岸線50米左右綠化帶來(lái)固沙和增強(qiáng)氣氛靠海別墅戶型較大，通過(guò)前門廊和大露臺(tái)與海景相稱，又增添氛圍海濱亭；在南北向街道的端頭靠海處，點(diǎn)綴海岸，成為公共社區(qū)一部分社區(qū)和海岸交界處成為社區(qū)共有資源，并承擔(dān)沙地保護(hù)功能距離海岸線50米左右靠海別墅戶型較大，通過(guò)前門廊和大露臺(tái)與街區(qū)布置強(qiáng)調(diào)便于每戶步行到大海、易于鄰里聚集和交流別墅之間的便道鼓勵(lì)人們相互之間的交流高低錯(cuò)落的單體設(shè)計(jì)使得每戶均能看見(jiàn)大海木板和貝殼組成的小路通向海岸，用來(lái)保護(hù)海岸和沙丘街區(qū)布置強(qiáng)調(diào)便于每戶步行到大海、易于鄰里聚集和交流別墅之間的住宅排布組團(tuán)設(shè)置，形成街區(qū)，營(yíng)造社區(qū)氛圍組團(tuán)布置，創(chuàng)造良好鄰里環(huán)境組團(tuán)內(nèi)的公共空間（如門廊前空地）促成鄰居間的聚集和交往住宅排布組團(tuán)設(shè)置，形成街區(qū)，營(yíng)造社區(qū)氛圍組團(tuán)布置，創(chuàng)造良好鄰謝謝12月-2213:55:1913:5513:5512月-2212月-2213:5513:5513:55:1912月-2212月-2213:55:192022/12/2313:55:19謝謝12月-2201:57:1801:5701:5712

研究目的：針對(duì)項(xiàng)目的核心問(wèn)題，研究遠(yuǎn)離城市的陌生強(qiáng)勢(shì)資源度假項(xiàng)目，如何為區(qū)域啟勢(shì)，以及啟勢(shì)戰(zhàn)略之下的落實(shí)策略。案例選擇原則：珠三角及珠三角以外區(qū)域遠(yuǎn)離城市陌生強(qiáng)勢(shì)資源區(qū)度假性質(zhì)大盤香港－愉景灣美國(guó)－FloridaSeaside三亞－山水國(guó)際深圳－萬(wàn)科東海岸廣州－假日半島深圳－萬(wàn)科17英里案例研究?jī)?nèi)容：?jiǎn)?dòng)戰(zhàn)略啟動(dòng)產(chǎn)品線策略啟動(dòng)客戶策略啟動(dòng)區(qū)選址其他（如規(guī)劃）珠三角案例珠三角以外案例119研究目的：案例選擇原則：香港－愉景灣美國(guó)－案例總結(jié)－啟動(dòng)戰(zhàn)略陌生區(qū)濱海大盤啟動(dòng)期面臨的核心問(wèn)題－前期人氣與形象不足以支撐區(qū)域的啟動(dòng)，從而支撐產(chǎn)品的銷售。啟動(dòng)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：高形象起勢(shì)，通過(guò)營(yíng)造未來(lái)頂級(jí)濱海度假的氛圍，展示大區(qū)域形象，消除區(qū)域陌生規(guī)劃、配套－生活模式的具體承擔(dān)者產(chǎn)品－居住，與資源關(guān)系的承擔(dān)者區(qū)域的精神屬性－對(duì)未來(lái)生活模式的定義，勾畫(huà)居者的行為動(dòng)線案例總結(jié)－啟動(dòng)戰(zhàn)略陌生區(qū)濱海大盤啟動(dòng)期面臨的核心問(wèn)題－前期人案例總結(jié)：產(chǎn)品線策略產(chǎn)品線策略條件特征對(duì)企業(yè)的要求與本項(xiàng)目的契合復(fù)合產(chǎn)品線模式——復(fù)合產(chǎn)品線+控制總價(jià)，吸引人氣，迅速回現(xiàn)+營(yíng)造度假氛圍消除區(qū)域陌生感有強(qiáng)勢(shì)不可復(fù)制的資源（自然、人文、人造）可以依托銷售速度較快少量別墅樹(shù)形象，大量小高/高層回現(xiàn)戶型面積控制較小，便于控制總價(jià)要有創(chuàng)新產(chǎn)品作為實(shí)驗(yàn)，但控制創(chuàng)新產(chǎn)品的量，降低風(fēng)險(xiǎn)，不超過(guò)該物業(yè)類型套數(shù)的30％主要吸引投資或度假兼投資的客戶較高的資金投入單一頂級(jí)產(chǎn)品模式——頂級(jí)特色產(chǎn)品+頂級(jí)度假區(qū)域形象打造（強(qiáng)勢(shì)資源展示+與資源有互動(dòng)聯(lián)系的園林設(shè)計(jì)和配套）強(qiáng)勢(shì)的不可復(fù)制資源（自然、人文、人造）大區(qū)域已被認(rèn)同銷售速度一般較為緩慢，只單純追求資源溢價(jià)也可以極低的總價(jià)沖擊市場(chǎng)，以極高的性價(jià)比換取回現(xiàn)速度（如三亞山水國(guó)際）需要有成熟的社區(qū)娛樂(lè)配套投入和頂級(jí)富有度假特色的園林規(guī)劃私密社區(qū)主要吸引對(duì)資源具有強(qiáng)烈占有愿望的度假類客戶高額的資金投入企業(yè)財(cái)務(wù)狀況允許回現(xiàn)緩慢案例總結(jié)：產(chǎn)品線策略產(chǎn)品線策略條件特征對(duì)企業(yè)的要求與本項(xiàng)目的案例總結(jié)－客戶特征陌生區(qū)強(qiáng)勢(shì)資源大盤的首期客戶中，一般會(huì)有較高比例的投資性客戶，他們除了關(guān)注資源的稀缺性外，格外在乎投資潛力和投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須通過(guò)單價(jià)和總價(jià)控制，為這部分客戶預(yù)留升值空間并控制總價(jià)風(fēng)險(xiǎn)客戶需求多是以投資與度假相結(jié)合，隨著區(qū)域成熟，客戶按“投資－度假（－居家）”演變案例總結(jié)－客戶特征陌生區(qū)強(qiáng)勢(shì)資源大盤的首期客戶中，一般會(huì)有較案例總結(jié)－啟動(dòng)區(qū)選址啟動(dòng)區(qū)選址原則：能充分展示資源特點(diǎn)昭示性好，最好臨路或路網(wǎng)完善施工條件要好資源無(wú)需最強(qiáng)地塊，大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)尤為如此，強(qiáng)勢(shì)資源可以在后期博得更高溢價(jià)，小地塊可以采用最佳資源直接入世的方式。案例總結(jié)－啟動(dòng)區(qū)選址啟動(dòng)區(qū)選址原則：案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃以區(qū)域中心為核心向外輻射路網(wǎng)，依此分散布置配套，提高土地資源均好性；高密度的核心區(qū)物業(yè)與濱海低密度物業(yè)相結(jié)合；宅基地的面積和與中心區(qū)域的距離成正比；離中心區(qū)越近、即離海濱越遠(yuǎn)，宅基面積越??；區(qū)域規(guī)劃原則海案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃以區(qū)域中心為核心向外輻射路網(wǎng)，依此分案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃通過(guò)連接組團(tuán)內(nèi)部與資源區(qū)的道路，使住宅和其他用途區(qū)域最大可能共享海資源，將更多的景觀資源拉入?yún)^(qū)域內(nèi)，讓居者共享路網(wǎng)設(shè)計(jì)必須避免道路割斷人與資源的關(guān)系。路網(wǎng)割裂了與資源的聯(lián)系，地塊的均好性偏差大，B地塊資源差，造成開(kāi)發(fā)價(jià)值扁損AB路網(wǎng)設(shè)置，將資源引入復(fù)地，使各地塊居者在空間上可以共享A，B資源分配均好，各地塊均有有層次變化，便于產(chǎn)品搭配與銷售海海AB案例總結(jié)－其他－區(qū)域規(guī)劃通過(guò)連接組團(tuán)內(nèi)部與資源區(qū)的道路，使住案例總結(jié)－其他－住宅區(qū)排布按總價(jià)與物業(yè)檔次，依此與資源結(jié)合，總價(jià)最高、檔次最高的產(chǎn)品與最佳資源組合主景觀軸與資源區(qū)拉通，將景觀拉入各組團(tuán)內(nèi)部，所有居者均可分享充分考慮地勢(shì)地貌帶來(lái)的景觀面增加延遠(yuǎn)離資源區(qū)的方向，建筑高度依此增加，增加觀景面以景觀方向?yàn)橹饕蚩紤]海大獨(dú)棟小獨(dú)棟小高層公寓主景觀軸主景觀軸案例總結(jié)－其他－住宅區(qū)排布按總價(jià)與物業(yè)檔次，依此與資源結(jié)合，案例總結(jié)－其他－配套前期以營(yíng)造區(qū)域度假氛圍，展示未來(lái)度假生活方式的娛樂(lè)休閑型配套投入為主，附以基本生活配套設(shè)施；商業(yè)配套前期由于區(qū)域陌生不宜銷售，但可以通過(guò)圍板包裝展示氛圍，少量商業(yè)承擔(dān)基本生活配套功能，主要涉及超市、銀行，醫(yī)療、餐飲。案例總結(jié)－其他－配套前期以營(yíng)造區(qū)域度假氛圍，展示未來(lái)度假生活物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定奢華體驗(yàn)之旅規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合“九”大體驗(yàn)計(jì)劃精神價(jià)值構(gòu)建室外家具奢華俱樂(lè)部巽寮節(jié)日突出區(qū)域個(gè)性少數(shù)人享有的生活區(qū)域形象構(gòu)建社區(qū)形象構(gòu)建區(qū)域功能價(jià)值構(gòu)建區(qū)域配套功能度假/居住/旅游/商業(yè)為一體建筑、園林產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建加勒比海風(fēng)情富人度假生活示范社區(qū)配套功能物業(yè)管理社區(qū)功能價(jià)值構(gòu)建度假/居住為一體適合度假性增值服務(wù)物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際濱海度假區(qū)價(jià)值體系國(guó)區(qū)域價(jià)值構(gòu)建區(qū)域界定奢華之旅：九大濱海生活體驗(yàn)計(jì)劃通過(guò)客戶行為的發(fā)生，為其擬定其空間生活。一條私家的濱海大道一個(gè)聚集人氣的節(jié)日廣場(chǎng)一條琳瑯滿目的商業(yè)街一條露天海鮮美食街一個(gè)私家享有沙灘一個(gè)少數(shù)人擁有的游艇碼頭一個(gè)少數(shù)人享有的沙洲游樂(lè)場(chǎng)一個(gè)少數(shù)人擁有的頂級(jí)豪華會(huì)所一個(gè)少數(shù)人享有的親海豪宅奢華之旅：九大濱海生活體驗(yàn)計(jì)劃通過(guò)客戶行為的發(fā)生，為其擬定其一條私家的濱海大道，是奢華之旅的開(kāi)端，突現(xiàn)項(xiàng)目的高形象一條私家的濱海大道，是奢華之旅的開(kāi)端，突現(xiàn)項(xiàng)目的高形象一個(gè)聚集人氣的節(jié)日廣場(chǎng)，是巽寮節(jié)日的歡慶場(chǎng)，是人氣聚集的活動(dòng)源一個(gè)聚集人氣的節(jié)日廣場(chǎng)，是巽寮節(jié)日的歡慶場(chǎng)，是人氣聚集的活動(dòng)廣場(chǎng)是聚集，停留的公共場(chǎng)所。廣場(chǎng)是濱海生活的休憩場(chǎng)所。廣場(chǎng)是新市鎮(zhèn)的標(biāo)志場(chǎng)所。廣場(chǎng)是聚集，停留的公共場(chǎng)所。一條琳瑯滿目的商業(yè)街，是濱海休閑生活的體驗(yàn)一條琳瑯滿目的商業(yè)街，是濱海休閑生活的體驗(yàn)風(fēng)情商業(yè)街分為濱海的開(kāi)放式商業(yè)街、內(nèi)河親水式商業(yè)街、風(fēng)情商業(yè)街，主要是展示未來(lái)濱海生活場(chǎng)景，滿足度假基本需求。風(fēng)情商業(yè)街是為配合前期銷售，而營(yíng)造。風(fēng)情商業(yè)街分為濱海的開(kāi)放式商業(yè)街、內(nèi)河親水式商業(yè)街、風(fēng)情商業(yè)一個(gè)少數(shù)人享有的沙洲游樂(lè)場(chǎng)，體現(xiàn)其濱海生活的閑情逸致為聚集人氣，在沙洲上可開(kāi)辟家庭公共活動(dòng)，可在此野營(yíng)、燒烤等活動(dòng)；沙灘排球，沙灘足球一個(gè)少數(shù)人享有的沙洲游樂(lè)場(chǎng)，體現(xiàn)其濱海生活的閑情逸致為聚集人一個(gè)少數(shù)人擁有的游艇碼頭，體現(xiàn)奢華的海上生活方式游艇碼頭與商業(yè)相結(jié)合，有效的避免了游艇碼頭公共空間對(duì)私家住宅的影響。一個(gè)少數(shù)人擁有的游艇碼頭，體現(xiàn)奢華的海上生活方式游艇碼頭與商一條濱海木棧道，體現(xiàn)公共區(qū)域的濱海生活方式一條濱海木棧道，體現(xiàn)公共區(qū)域的濱海生活方式一個(gè)私家享有沙灘，提升項(xiàng)目的形象，體現(xiàn)公共與私密的共融性降低沙灘對(duì)外開(kāi)放程度的措施，使其相對(duì)私有化。通過(guò)交通條件等限制，提高到達(dá)難度。設(shè)置嚴(yán)密的社區(qū)保衛(wèi)，憑業(yè)主身份方可進(jìn)入。減少沙灘上服務(wù)游客的公共設(shè)施，只提供業(yè)主會(huì)員的配套服務(wù)。》》詳見(jiàn)后《沙灘私有化案例研究》方案M1方案M2一個(gè)私家享有沙灘，提升項(xiàng)目的形象，體現(xiàn)公共與私密的共融性降低一個(gè)少數(shù)人擁有的頂級(jí)豪華會(huì)所，體驗(yàn)尊貴感一個(gè)少數(shù)人擁有的頂級(jí)豪華會(huì)所，體驗(yàn)尊貴感一個(gè)少數(shù)人享有的親海豪宅，體現(xiàn)濱海生活的歸屬性方案M1方案M2一個(gè)少數(shù)人享有的親海豪宅，體現(xiàn)濱海生活的歸屬性方案M1方案M方案M2客戶行為發(fā)生的展示動(dòng)線，充分體驗(yàn)啟動(dòng)區(qū)的核心價(jià)值體系，增加客戶對(duì)其區(qū)域吸引力體驗(yàn)客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，有效的整合了區(qū)域資源，增強(qiáng)了區(qū)域吸引力。通過(guò)客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開(kāi)放空間與私密空間的分隔與共融。①濱海私家道②巽寮節(jié)日廣場(chǎng)③區(qū)域級(jí)會(huì)所、售樓處風(fēng)情商業(yè)街④沙洲游樂(lè)場(chǎng)⑤游艇碼頭⑥濱海木棧道⑦私家沙灘⑧親海豪宅開(kāi)放區(qū)域私密區(qū)域⑧①②③④⑤⑥⑦車行路線游艇出行展示路線開(kāi)放區(qū)域私密區(qū)域客戶展示路線節(jié)點(diǎn)方案M2客戶行為發(fā)生的展示動(dòng)線，充分體驗(yàn)啟動(dòng)區(qū)的核心價(jià)值體系選址方案M1展示體系及人流動(dòng)線客戶行為發(fā)生，形成其核心體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，有效的整合了區(qū)域資源，增強(qiáng)了區(qū)域吸引力。通過(guò)客戶行為發(fā)生，也有效的形成了開(kāi)放空間與私密空間的分隔與共融。①濱海私家道②巽寮節(jié)日廣場(chǎng)③