最全的購買二手房買賣注意事項及流程版剖析

-.z購置“二手房〞考前須知和交易流程1、一是買房前，首先要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠，弄清楚房屋的權(quán)屬，確保房屋的產(chǎn)權(quán)證不是偽造的，其次搞清楚是否有產(chǎn)權(quán)糾紛。2、要注意產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)部門是不是真實的，看清房屋是公房還是私有房。一定要弄清原單位是否同意出售該房屋。3、要弄清楚辦理購置“二手房〞的規(guī)定程序。購置“二手房〞切勿輕信賣方所謂的“承諾〞。購置“二手房〞，必須由買賣雙方簽訂?房屋買賣合同?，并到房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門，辦理登記、過戶和交納國家規(guī)定的稅費等手續(xù)。4、要弄清楚所購“二手房〞的準確面積〔統(tǒng)稱建筑面積〕。弄清房屋的年限，看清建筑面積和房屋的使用面積是否和產(chǎn)權(quán)證上的一致，有無私搭亂建、天花板漏水、墻壁脫皮等現(xiàn)象。5、要詳細了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供應(yīng)情況；全面考察房屋周圍環(huán)境，如噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。6、房屋本身的抵押情況和是否有被法院查封；房屋交易過程中如何簽署合同、如何支付貨款，如何辦理過戶等；如何防止中介陷阱，如何溝通中介費的支付，如何防止中介吃差價?？旆烤W(wǎng)網(wǎng)友：中介是這么說的，我把首付打給房東，然后拿去換掉抵押款，把抵押注銷掉，就可以過戶了。這樣可以嗎.我擔憂房東拿了我的首付不去還抵押，我拿不到房子啊。然后中介說，房東私自拿不到錢的，具體為什么，也沒給我說清楚。你說中介的話靠譜嗎.這樣可行嗎.房靈靈：千萬別直接打給房東，應(yīng)該你和中介，房東一起，把錢直接打給銀行，然后馬上取消抵押，并過戶。7、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，買方將應(yīng)當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙；缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果遇到惡劣的房東，利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。因此，運用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個雙方都信任的第三方〔如信譽良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔保機構(gòu)等〕，全程控制每一個環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導(dǎo)致的交易風險。如果買方首期房款缺乏以全部歸還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔保機構(gòu)提供墊資的效勞，補足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資效勞費，就可以實現(xiàn)融資，進而完成交易。8、由于上家交付的房屋存在質(zhì)量問題，遭到下家索賠或要求解除合同。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，如果上家成心隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵應(yīng)承當賠償責任，如果上家已就房屋質(zhì)量的問題明確告知下家的，那上家不承當責任。9、專業(yè)人士提醒說，晚上是房產(chǎn)交易過程中的平安“盲點〞，購房者一定要留神這個時間段?？紤]到方便購房者看房、簽訂合同，大多數(shù)房產(chǎn)中介都會選擇在晚上九點甚至更晚些時候下班，此舉雖然方便了買賣雙方，但同時也為騙子施展騙術(shù)提供了時機。這是因為晚上6點之后，交易中心已經(jīng)關(guān)門，無法查證房產(chǎn)證的真?zhèn)?，成為房產(chǎn)交易過程中的平安“盲點〞。而騙子如果選擇在這個時間段借機開場施展騙術(shù)，比方要求買家支付定金，甚至首付款，如果貪圖廉價，很可能會上當。10、為了保證資金平安，買家一定不要嫌麻煩而省略資金監(jiān)管這個步驟。所謂資金監(jiān)管，是指買房人將購房款存入資金監(jiān)管保證機構(gòu)在銀行開立的監(jiān)管專戶，待交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，由資金監(jiān)管保證機構(gòu)通知銀行按照約定向賣房人支付售房款。11、業(yè)人士建議，買房者一定要采用資金監(jiān)管。因為資金監(jiān)管之后，一旦交易過程出現(xiàn)問題而致使交易中斷，但資金卻存放在監(jiān)管賬戶中，從而平安能夠得到保障。此外，定金也可以要求中介公司代管，在確認房屋產(chǎn)權(quán)信息之后，再通知中介轉(zhuǎn)交給賣家。而如果賣家堅持必須收取現(xiàn)金之后才能進展下一步交易過程，而且也不同意資金監(jiān)管，則買家此時則應(yīng)該多加小心了。12、其實，從法律層面來說，何玲完全不必擔憂房子被法院收回。由于何玲在購置房屋時，不知道原產(chǎn)權(quán)人與債主*之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因此，本著保護第三人善意取得房產(chǎn)的行為，房屋買賣交易行為仍是有效的，房產(chǎn)是不會被追回。另外，債主的借款協(xié)議也依然有效，原業(yè)主該還的錢總是要還，所以說這個債主還是等找到原產(chǎn)權(quán)人才行，找何玲是沒用的13、在墊資前，先至房產(chǎn)權(quán)屬登記中心核查該房屋的權(quán)屬狀況有無瑕疵〔主要核實，該房產(chǎn)除貸款銀行的抵押權(quán)外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權(quán)等?！?；不要提前將墊資款項打入出售方的銀行還款；通過自己的銀行直接將墊資款轉(zhuǎn)入出售方的銀行還款，并要求出售方出具詳細的收款收據(jù)，必要時可以請律師見證；必要時可要求出售方提供第三人保證，或物的擔保；親自全程跟進辦理提前還款、辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，并及時收押?房屋所有權(quán)證?；在抵押權(quán)注銷后，按照權(quán)屬登記中心所允許的最短期限及時辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶受理手續(xù)；詳細約定買賣雙方的違約責任，包括遲延辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)、遲延履行通知義務(wù)、遲延辦理過戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計算方法，并約定單方主合同解除的條件及違約金數(shù)額；詳細約定房產(chǎn)交易無法繼續(xù)履行時，出售方返還購房者的墊資款的流程。14、則，如果區(qū)分到底是有房產(chǎn)證但被銀行保管還是并無房產(chǎn)證的交易呢.其實很簡單：以上無論是哪種情況，當?shù)氐姆课菁巴恋毓芾聿块T都會有登記，公安部門、法院、檢察院因公憑有效證明可調(diào)閱全部有關(guān)檔案，產(chǎn)權(quán)人憑、產(chǎn)權(quán)證可查閱檔案中的相關(guān)信息，而一般公眾在房屋買賣、訴訟等正當理由下，憑有效證明，能查詢房屋的簡單信息。因此，購置者可以在交易前要求賣方〔即產(chǎn)權(quán)人〕一同赴房屋及土地管理部門調(diào)查是否有此房產(chǎn)登記，該真實性要遠遠高于賣方所持的所謂的房產(chǎn)證復(fù)印件，如果賣方因各種原因不配合，也可以委托律師進展調(diào)查。律師調(diào)查的好處是，除調(diào)查抵押外，還可以調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)證的容與房屋登記機關(guān)的存檔文件記載的容是否一致，賣方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人，房屋是否有其他共有權(quán)人〔如有，共有權(quán)人有優(yōu)先購置權(quán)〕等。15、在二手房買賣過程中，出賣人是否需要承當質(zhì)量瑕疵擔保責任，主要看出賣人是否成心隱瞞房屋質(zhì)量狀況以及購房人是否明知房屋存在質(zhì)量瑕疵。如果出賣人成心隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)當承當質(zhì)量瑕疵擔保責任，但出賣人已如實告知房屋存在質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購房人明知該瑕疵存在的，出賣人不承當擔保責任。對于房屋的隱蔽質(zhì)量瑕疵，出賣人往往認為應(yīng)當由開發(fā)商承當責任。對于隱蔽質(zhì)量瑕疵責任的承當，要根據(jù)瑕疵的形成原因進展分析。如果隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出賣人在裝修、使用過程中所產(chǎn)生，購房人對此也不知情，則仍然由出賣人承當責任；反之，如果該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購房人可以以房屋所有人的身份向開發(fā)商主保修責任或賠償責任。16、房屋買賣交易中，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰，一定要由房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人親自簽字，涉及共有產(chǎn)權(quán)的，共有產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)當在合同上簽字，買方千萬不要想當然的認為夫妻之間、父母與子女之間或者兄弟姐妹之間就互相享有代理權(quán)。17、為防止出現(xiàn)無權(quán)代理糾紛，二手房律師在此建議：房屋買賣合同正式簽約時，買方務(wù)必要求代理人出示業(yè)主書面的授權(quán)委托書，并核實其真實性，以防出現(xiàn)偽造授權(quán)委托書的情形最終導(dǎo)致合同無效。業(yè)主未能出示授權(quán)委托書的，務(wù)必打給業(yè)主本人，確認此事，并錄音確認以保存證據(jù)，房屋買賣合同簽訂后，還要及時找業(yè)主本人補簽合同。18、在簽署房屋買賣合同前，買方事先委托中介或?qū)I(yè)二手房陪購律師就房產(chǎn)的戶籍情況進展調(diào)查，如有戶口需要遷出的，需要在房屋買賣合同中明確原業(yè)主戶口遷出的時間，并約定如逾期遷出，原業(yè)主需要承當?shù)倪`約責任，該違約責任可以參照逾期交房的違約責任，為了更好的保障買方的合法權(quán)益，二手房律師在此還提醒買方：最好在房屋買賣合同中約定：如賣方超過一定期限仍不將其戶口遷出的，買方享有單方合同解除權(quán)，并有權(quán)要求賣方按照合同約定支付違約金19、“陰陽合同〞是指二手房買賣合同的備案價格與真實的成交價格不一致，買賣雙方簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同，一份專門用來備案登記，稱為“陽合同〞；另一份是雙方實際履行的，稱為“陰合同〞。實踐中，法律上認定這類以合法形式掩蓋非法目的的“黑合同〞為無效合同。但無效合同并非意味著買賣雙方對于房屋價格條款的約定也無效，因此，如果買賣雙方簽訂“黑白合同〞，一定要明確約定相關(guān)責任的承當圍和承當方式。不管兩份合同簽署時間誰先誰后，房屋買賣雙方一定要在“黑合同〞或補充合同中注明哪一份合同〔尤其是價格條款〕才是雙方真實的意思表示，并明確約定以該合同作為買賣雙方遵照執(zhí)行的唯一依據(jù)。明確約定因“白合同〞受到銀行、稅務(wù)等監(jiān)管無法執(zhí)行時的處理方式，尤其是出現(xiàn)問題或糾紛后責任由哪方承當，以及增加的稅費如何負擔的問題。20、三方協(xié)議簽署前后，出賣人或中介機構(gòu)會要求買受人支付一局部定金或首付款。如果出賣人在收到定金后能自行將剩余抵押貸款還清則最為理想。如果無法還清，需要借用買受人的首付款，則上述首付款必須在出賣人向貸款銀行申請?zhí)崆斑€清剩余貸款之后，直接支付至出賣人的還款賬戶，并盡量在柜臺辦理完畢。必須確保買受人支付的首付款全部用于出賣人提前歸還銀行貸款，不會被出賣人予以挪用。21、在抵押貸款提前還清后，買受人需協(xié)調(diào)中介機構(gòu)配合出賣人盡快辦理房屋的解押手續(xù)。這邊慣例為，出賣人提前還清了貸款，銀行會將解抵押的文件全部提供應(yīng)出賣人，由其自行赴房管部門辦理解除抵押的手續(xù)，故買受人或中介機構(gòu)務(wù)必確保出賣人及時辦理完畢該房屋的解抵押手續(xù)。22、實踐中，只要該房屋具備網(wǎng)簽條件，無論出賣人或買受人是否簽字，中介均可以直接辦理網(wǎng)簽手續(xù)，只要網(wǎng)簽了，除非出賣人在通過虛假訴訟來對抗網(wǎng)簽，否則他難以出售給第三方。23、貸款不結(jié)清銀行不會解抵押，不解抵押就不能過戶，不能過戶你們就不能進展買賣，所以現(xiàn)在的問題是如果你的首付款不夠解此房屋的抵押，而你和房主沒有錢或者不拿錢出來解抵押的話，你就必須找過橋的資金，如果你有足夠的錢解抵押，只是擔憂平安問題的話，那可以不用擔憂，只要中介正規(guī)，在他們店里簽居間協(xié)議，你可以放心的去跟著辦提前還款，解抵押，前提是你要去房管局確定房屋狀態(tài)，沒有二次抵押，沒有查封。24、流程1、詢問出賣方。該二手房是否設(shè)有抵押，出賣方應(yīng)該最清楚。購房者可以通過要求出賣方提供相應(yīng)地房產(chǎn)登記材料和存單，以此來判斷該二手房是否已設(shè)定了抵押。當然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。2、到房屋登記機關(guān)查詢。購房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié)，這是最有效也是最準確的方式。如果登記簿上，注明該房屋并未設(shè)定抵押、被凍結(jié)或者其他瑕疵權(quán)利的，那就可以判斷該二手房是完整的。25、假設(shè)你購置的二手房正在出租，你要和賣方商量好什么時候讓租戶騰出房子，即什么時候不再出租房子，以免因為后期過戶時候，租戶未能及時搬出而耽誤你裝修或入住。26、二手房過戶之前，需要及時讓房東盡快結(jié)清與房子相關(guān)的費用，比方暖氣費、水電費、燃氣費、物業(yè)管理費等，以免以后未能結(jié)清而給自己帶來麻煩。27、假設(shè)你找中介進展購置二手房，中介一般會按照成交價的千分之五收取你的二手房評估費。但是這個費用其實可以減少的，你也可以自己咨詢你們當?shù)氐膶I(yè)評估公司進展了解實際行情，自己找評估公司會省下一筆錢。28、買房子需要準備一些材料，比方、結(jié)婚證、戶口頁〔戶口本〕、印章、公積金卡等，這些材料一般都需要復(fù)印幾份，在辦理手續(xù)時還要帶上原件。29、合同約定是否明確：二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同則全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。二手房交易流程〔1〕買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整表達狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、件及其它證件。

〔2〕簽合同

賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金〔交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序〕，買賣雙方簽訂房屋買賣合同〔或稱房屋買賣契約〕。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

〔3〕辦理過戶

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，承受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或局部產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，制止上市交易。

〔4〕立契

房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購置對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契〞。

〔5〕繳納稅費

稅費的構(gòu)成比擬復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比方房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。手房買賣〔買方〕交易流程一、操作流程及要點操作流程要點簽約前準備簽約前準備簽訂?房屋轉(zhuǎn)讓合同?簽訂?房屋轉(zhuǎn)讓合同?遞交完備的過戶資料遞交完備的過戶資料按合同約定方式支付首付款按合同約定方式支付首付款買方是否按揭買方是否按揭NOYES房產(chǎn)評估出具評估報告房