某集團(tuán)南通開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃提報(bào)

和融集團(tuán)南通開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)策劃提報(bào)

市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議一、市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判時(shí)間政策或行動(dòng)內(nèi)容1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國(guó)十一條”合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。4月11日銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4月15日國(guó)務(wù)院會(huì)議對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（新“國(guó)十條”）商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。4月21日證監(jiān)會(huì)新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化待定住房保有稅？特別房產(chǎn)消費(fèi)稅？待定本輪政策調(diào)控已持續(xù)5個(gè)月，力求使投資客淡出，保護(hù)及鼓勵(lì)自住需求本輪政策本輪政策2003200420052006200720082009中國(guó)樓市一貫是“政策樓市”“市場(chǎng)低迷——扶持；市場(chǎng)過(guò)熱——限制/打壓”，特征明顯本輪政策政策表現(xiàn)為階段性調(diào)整，短期打壓效果明顯二手房交易營(yíng)業(yè)稅，抑制過(guò)度投資打壓主要為執(zhí)行05年政策，不再加強(qiáng)趨于溫和下半年通過(guò)房貸新政，提高投資門檻打壓政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商品房交易稅扶持持續(xù)放松信貸條件，降低利率年末開始收緊，打擊屯地及投機(jī)扶持打壓提高個(gè)人住房貸款門檻繼續(xù)嘗試限制，但收效微弱下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策開始限制

292033101756168020878932643本輪政策政策特征根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策密集調(diào)控后，往往會(huì)出現(xiàn)半年左右的樓市低迷期，預(yù)計(jì)11年開始市場(chǎng)逐步回暖內(nèi)需及城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇起到推動(dòng)加速作用，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展看好市場(chǎng)爆發(fā)政策力度不夠調(diào)控力度加大市場(chǎng)趨火后再次限制金融危機(jī)后扶持開始大力調(diào)控打壓大幅提高土地供應(yīng)？市場(chǎng)預(yù)判市場(chǎng)走勢(shì)本輪政策為階段性調(diào)整，市場(chǎng)短期打壓明顯政府以“保自住、打投資”為目的，市場(chǎng)約半年左右政策消化期，預(yù)計(jì)2011年上半年市場(chǎng)開始逐步走向復(fù)蘇我國(guó)特色經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)情支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)加速、看好發(fā)展所以，項(xiàng)目在入市時(shí)應(yīng)處于市場(chǎng)回暖期，雖然在運(yùn)作周期中可能會(huì)碰到短期調(diào)整，但對(duì)于40萬(wàn)方、約5年左右運(yùn)作的大盤，整體大市場(chǎng)看好發(fā)展、市場(chǎng)環(huán)境逐步走高市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)判二、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位區(qū)位價(jià)值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理解目標(biāo)客戶分析和融品牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略定位升級(jí)、大南通概念形成，對(duì)客源輻射力度進(jìn)一步加強(qiáng)江蘇沿海地區(qū)建設(shè)成為我國(guó)東部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。江蘇區(qū)域發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略，這在江蘇尚屬首次，加快連云港、鹽城和南通三個(gè)中心城市建設(shè)推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極發(fā)展以風(fēng)電和核電為主體的新能源產(chǎn)業(yè)，加緊建設(shè)“南融長(zhǎng)三角、北聯(lián)渤海灣、溝通中西部”的“黃金海岸”江蘇東部沿海整體戰(zhàn)略定位升級(jí)，促進(jìn)江蘇相關(guān)產(chǎn)業(yè)向沿海產(chǎn)業(yè)城市聚集，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、城市產(chǎn)業(yè)、城市人口大發(fā)展大南通概念形成，南通城市地位提升、產(chǎn)業(yè)聚集力增強(qiáng)，輻射更廣的周邊縣市客源和產(chǎn)業(yè)客源長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)城市背景城市定位升級(jí)城市背景同城發(fā)展時(shí)代船舶運(yùn)輸時(shí)代：1990年以前，南通交通發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與蘇州同步，教育基礎(chǔ)特別強(qiáng)汽車運(yùn)輸時(shí)代：2005年以前，南通因長(zhǎng)江阻隔，交通不便，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于蘇州大橋發(fā)展時(shí)代：05年開始，蘇通大橋及其他三座公路大橋與鐵路大橋的立項(xiàng)、建設(shè)、完工，南通的交通出現(xiàn)了跳躍式發(fā)展，被評(píng)價(jià)為最有投資潛力城市同城效應(yīng)時(shí)代：類似于蘇州，通過(guò)機(jī)場(chǎng)、鐵路、大橋等對(duì)交通環(huán)境改善，融入上海發(fā)展，形成1小時(shí)都市圈，3小時(shí)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)消費(fèi)圈城市00年05年08年09年高端房?jī)r(jià)GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅GDP漲幅單價(jià)上海455110.8％914411.1％136989.7%149018.2％10萬(wàn)以上蘇州150012.6％402715.3％670113％740011％1.7-2.5萬(wàn)南通73610.9％147215.4％251013.3％287314％1.2-1.5萬(wàn)經(jīng)濟(jì)步入高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)將迎來(lái)快速增長(zhǎng)蘇通大橋08年通車崇啟大橋已審批崇海大橋已審批城市背景城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心城市中中心南南移，，開發(fā)發(fā)區(qū)為為核心心，必必將承承載城城市中中高端端客源源發(fā)展展區(qū)域特點(diǎn)開發(fā)時(shí)期知名開發(fā)商樓盤品質(zhì)老城區(qū)商業(yè)中心開發(fā)成熟少中端港閘區(qū)省級(jí)開發(fā)區(qū)、火車站、專業(yè)市場(chǎng)群開發(fā)中期少中端通河區(qū)省級(jí)開發(fā)區(qū)開發(fā)前期（08年）少中端新城區(qū)市政府、體育館、CBD開發(fā)中期（05年）少中高端開發(fā)區(qū)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)、能達(dá)商務(wù)區(qū)、國(guó)際商業(yè)模式開發(fā)前期集中高端蘇通合作區(qū)沿江生態(tài)科技新城開發(fā)前期少--港閘區(qū)老城區(qū)南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開發(fā)區(qū)通河區(qū)蘇通合作區(qū)1、上海海-南通的的鐵路路兼城城市輕輕軌兼兼高速速公路路的項(xiàng)項(xiàng)目已已經(jīng)于于2008年2月得到到國(guó)家家發(fā)改改委的的批準(zhǔn)準(zhǔn)。建建成后后從南南通開開發(fā)區(qū)區(qū)到上上海只只要40分鐘2、長(zhǎng)江江北側(cè)側(cè)最大大的天天然30萬(wàn)噸級(jí)級(jí)海港港----洋口港港已經(jīng)經(jīng)開航航，南南通正正式進(jìn)進(jìn)入江江海聯(lián)聯(lián)動(dòng)的的新時(shí)時(shí)代3、世界界500強(qiáng)企業(yè)業(yè)中，，在南南通開開發(fā)區(qū)區(qū)有48家控股股企業(yè)業(yè)4、中新新蘇通通科技技城（（新加加坡工工業(yè)園園區(qū)二二區(qū)））在南南通開開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)的的蘇通通大橋橋兩側(cè)側(cè)規(guī)劃劃55平方公公里5、50層五星星級(jí)賓賓館08年12月26日開工工于南南通開開發(fā)區(qū)區(qū)的能能達(dá)商商務(wù)區(qū)區(qū)；四四星級(jí)級(jí)酒店店09年10月開始始營(yíng)業(yè)業(yè)6、南通通開發(fā)發(fā)區(qū)段段長(zhǎng)江江寬度度最窄窄處約約7公里，，將發(fā)發(fā)展大大片工工業(yè)開開發(fā)區(qū)位背景爆發(fā)式增長(zhǎng)1、能達(dá)達(dá)商務(wù)務(wù)區(qū)于于2011年基本本建成成2、潤(rùn)華華國(guó)際際中心心50層五星星級(jí)賓賓館08年12月26日開工工于；；四星星級(jí)酒酒店09年10月開始始營(yíng)業(yè)業(yè)3、星湖湖101廣場(chǎng)共共12萬(wàn)方，，部分分商業(yè)業(yè)開始始運(yùn)營(yíng)營(yíng)4、星湖湖街區(qū)區(qū)共8萬(wàn)方，，逐步步開始始營(yíng)業(yè)業(yè)5、開發(fā)發(fā)區(qū)個(gè)個(gè)案預(yù)預(yù)計(jì)在在明年年集中中上市市知名開開發(fā)商商云集集、以以及政政府對(duì)對(duì)配套套打造造力度度，在在城市市發(fā)展展中尚尚屬首首次，，凸顯顯開發(fā)發(fā)區(qū)在在未來(lái)來(lái)南通通城市市發(fā)展展中的的核心心地位位區(qū)位背景最具國(guó)際屬性開發(fā)區(qū)區(qū)有24個(gè)國(guó)家家的400多家外外資企企業(yè)落落戶，，其中中世界界500強(qiáng)企業(yè)業(yè)中，，在南南通開開發(fā)區(qū)區(qū)有48家控股股企業(yè)業(yè)，南南通外外資企企業(yè)最最多開發(fā)區(qū)區(qū)外籍籍人口口最集集中中新蘇蘇通科科技城城（新新加坡坡工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)二區(qū)區(qū)）在在南通通開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)的蘇蘇通大大橋兩兩側(cè)規(guī)規(guī)劃55平方公公里南通最最具國(guó)國(guó)際屬屬性區(qū)區(qū)域，，南通通高端端產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集集區(qū)，，催生生中高高端客客源，，與新新城區(qū)區(qū)最大大差異異能達(dá)商商務(wù)區(qū)區(qū)是集集行政政、商商務(wù)、、研發(fā)發(fā)、商商業(yè)、、生活活等為為一體體的大大型功功能性性項(xiàng)目目，是是開發(fā)發(fā)區(qū)建建區(qū)以以來(lái)最最大的的以發(fā)發(fā)展服服務(wù)業(yè)業(yè)為主主導(dǎo)的的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目，以以產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主導(dǎo)，，商務(wù)務(wù)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)核核心區(qū)區(qū)域，，與出出口加加工園園、新新材料料工業(yè)業(yè)園等等類似似的特特色園園區(qū)項(xiàng)目區(qū)區(qū)位更更接近近生活活配套套區(qū)域域，附附近集集中老老式小小區(qū)、、動(dòng)遷遷房等等居住住小區(qū)區(qū)，居居住氛氛圍更更加濃濃厚項(xiàng)目處處于開開發(fā)區(qū)區(qū)核心心區(qū)域域，支支撐運(yùn)運(yùn)作高高端個(gè)個(gè)案的的區(qū)位位價(jià)值值創(chuàng)業(yè)外包服務(wù)中心總部大廈潤(rùn)華國(guó)際中心西側(cè)居居民區(qū)區(qū)南側(cè)居民區(qū)周邊商業(yè)街區(qū)位背景中央居住區(qū)區(qū)位背背景類似區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展借借鑒外高橋功能區(qū)金橋功能區(qū)三林世博區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴金融區(qū)

川沙功能區(qū)浦東功能區(qū)南匯功能區(qū)聯(lián)洋社區(qū)非上海海傳統(tǒng)統(tǒng)高端端居住住區(qū)上海外外籍居居住人人口最最集中中的區(qū)區(qū)域上海外外籍企企業(yè)最最集中中的區(qū)區(qū)域上海國(guó)國(guó)際屬屬性最最強(qiáng)的的區(qū)域域多個(gè)高高端項(xiàng)項(xiàng)目共共同運(yùn)運(yùn)作，，提升升區(qū)位位板塊塊價(jià)值值和客客源認(rèn)認(rèn)知，，樹立立上海海高端端居住住區(qū)和和國(guó)際際社區(qū)區(qū)形象象上海最最大的的國(guó)際際社區(qū)區(qū)價(jià)值運(yùn)運(yùn)作5萬(wàn)以上上，近近次于于一線線豪宅宅在非核核心區(qū)區(qū)、依依托集集中產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支支撐，，通過(guò)過(guò)多個(gè)個(gè)高端端項(xiàng)目目共同同運(yùn)作作，將將會(huì)吸吸引城城市高高端客客源，，樹立立城市市高端端板塊塊區(qū)位價(jià)價(jià)值理理解結(jié)論伴隨大大南通通規(guī)劃劃定位位，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將迎迎來(lái)快快速發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)遇開發(fā)區(qū)區(qū)為發(fā)發(fā)展核核心，，承載載城市市南向向發(fā)展展價(jià)值值重任任，依依托個(gè)個(gè)案、、配套套集中中爆發(fā)發(fā)，開開發(fā)區(qū)區(qū)將代代表未未來(lái)南南通房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值增長(zhǎng)長(zhǎng)最高高區(qū)域域我司把把開發(fā)發(fā)區(qū)定定位為為南通通的““聯(lián)洋洋社區(qū)區(qū)”，，項(xiàng)目目應(yīng)站站在這這樣一一個(gè)高高度來(lái)來(lái)運(yùn)作作區(qū)位價(jià)價(jià)值理理解競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)理理解目標(biāo)客客戶分分析和融品品牌研研究項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位市場(chǎng)背景房地產(chǎn)發(fā)展城市下下一個(gè)個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)板塊塊，相相對(duì)新新城和和老城城區(qū)，，價(jià)值值更有有優(yōu)勢(shì)勢(shì)南通房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展走兩兩條線線城東和和港閘閘板塊塊，與與市區(qū)區(qū)距離離相對(duì)對(duì)較近近，爭(zhēng)爭(zhēng)奪看看中成成熟配配套的的城市市中高高端客客源，，客源源需求求表現(xiàn)現(xiàn)傳統(tǒng)統(tǒng)依托城城市發(fā)發(fā)展而而南向向發(fā)展展軸線線，南南通主主要高高品質(zhì)質(zhì)樓盤盤集中中南向向發(fā)展展軸上上，走走品質(zhì)質(zhì)路線線長(zhǎng)江一號(hào)7300高迪晶城7450綠城玉蘭公寓13300軍山半島9300世紀(jì)花城9150軍山金水灣7250優(yōu)山美地7500城市嘉苑11000老城區(qū)新城區(qū)03年啟動(dòng)開發(fā)區(qū)最早10年下半年港閘區(qū)08年啟動(dòng)狼山06年啟動(dòng)通河08年啟動(dòng)萬(wàn)通城7500金鼎灣國(guó)際15000濠南君邑15000城東04年啟動(dòng)老城區(qū)新城區(qū)開發(fā)區(qū)港閘區(qū)狼山通河城東區(qū)域代表個(gè)案后續(xù)量主要土地供應(yīng)面積城東區(qū)約59.149.1老城區(qū)約12.556.7新城區(qū)約30.2（不含中端品質(zhì)世紀(jì)花城項(xiàng)目）5.4狼山約10

29.5客源傳傳統(tǒng)，，中端端客源源高端品品質(zhì)，，高端端客源源高端品品質(zhì)，，中高高端客客源市場(chǎng)背景整體供應(yīng)客源傳傳統(tǒng)，，中高高端客客源（單位位：萬(wàn)萬(wàn)方，，土地地供應(yīng)應(yīng)面積積含部部分商商業(yè)配配套））承載城城市對(duì)對(duì)居住住品質(zhì)質(zhì)有要要求客客源，，同一一價(jià)值值平臺(tái)臺(tái)下，，直接接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)后續(xù)續(xù)體量量較少少市場(chǎng)背景產(chǎn)品平臺(tái)玉蘭公寓金鼎灣國(guó)際傳統(tǒng)高高端個(gè)個(gè)案營(yíng)營(yíng)造手手法，，高端端品質(zhì)質(zhì)具有有運(yùn)作作機(jī)會(huì)會(huì)地塊用地性質(zhì)用地面積(平方米)建筑面積(平方米)綜合容積率樓面單價(jià)(元/㎡)華潤(rùn)地塊居住商業(yè)185052.24＜415200，其中商業(yè)≤214002.241555景瑞地塊居住商業(yè)191220.47≤328000，其中商業(yè)部分建筑面積≥24000，居住部分（含配套公建）建筑面積≤3040001.722116中港地塊居住141571.78≤3540002.51644農(nóng)工商地塊商業(yè)居住68792.23≤209300，其中商業(yè)建筑面積≥43500，居住部分（含配套公建）建筑面積≤1658003.042278和融地塊居住157796.17≤3920002.481699合計(jì)————1609600(居住)————市場(chǎng)背景后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)品牌開開發(fā)商商、地地塊集集中上上市（（160萬(wàn)方）），板板塊價(jià)價(jià)值和和認(rèn)知知將迅迅速釋釋放市場(chǎng)背景產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)地塊用地性質(zhì)綜合容積率可能產(chǎn)品后續(xù)體量華潤(rùn)地塊居住商業(yè)2.24雙拼、18F小高、33F高層160萬(wàn)方景瑞地塊居住商業(yè)1.72別墅、高層中港地塊居住2.5未知農(nóng)工商地塊商業(yè)居住3.04別墅、洋房、33F高層和融地塊居住2.48？混合型型產(chǎn)品品，后后續(xù)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力大大，項(xiàng)項(xiàng)目必必須要要形成成自身身特色色，走走特色色品質(zhì)質(zhì)路線線市場(chǎng)背景景瑞項(xiàng)目規(guī)劃定位高高端，，立面面質(zhì)感感強(qiáng)，，但規(guī)規(guī)劃排排布較較平，，沖擊擊力不不夠承載城城市中中高端端客源源南向向發(fā)展展方向向，運(yùn)運(yùn)作高高端物物業(yè)具具有機(jī)機(jī)會(huì)板塊內(nèi)內(nèi)以外外來(lái)開開發(fā)商商為主主，產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)高高端，，需要要通過(guò)過(guò)低密密度高高端產(chǎn)產(chǎn)品，，樹立立個(gè)案案高端端形象象和品品牌形形象和融在南南通就是是高端個(gè)個(gè)案運(yùn)營(yíng)營(yíng)商，項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)該該形成特特色、走走差異化化路線市場(chǎng)背景景結(jié)論區(qū)位價(jià)值值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)理解目標(biāo)客戶戶分析和融品牌牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略略定位首置客源首改客源再改客源多改客源頂峰客源首次改善善，追求求生活品品質(zhì)和總總價(jià)要求求，110-125平米，25％再次改善善，更舒舒適生活活空間、、品質(zhì)提提升，135-144平米，35％公寓終極極置業(yè)者者，需求求最好位位置、最最好個(gè)案案，200平米米以以上上，，5％項(xiàng)目目整整盤盤客客源源爭(zhēng)爭(zhēng)奪奪的的南南通通中中高高端端改改善善型型客客源源核心客源多次次改改善善，，需需要要更更多多功功能能空空間間、、滿滿足足品品質(zhì)質(zhì)生生活活需需求求，，160-170平米米，，15％南通通客客源源客源源需需求求首次次置置業(yè)業(yè)，，更更住住宅宅總總價(jià)價(jià)控控制制和和性性價(jià)價(jià)比比因因素素，，90平米米以以內(nèi)內(nèi)，，20％工作區(qū)域居住區(qū)域從優(yōu)優(yōu)山山美美地地成成交交客客源源分分析析，，主主要要集集中中在在老老城城區(qū)區(qū)，，占占65％比比例例其次次為為開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，占占25％比比例例工作作在在開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)客客源源，，考考慮慮工工作作便便利利性性，，購(gòu)購(gòu)買買比比例例放放大大優(yōu)山美地成交客戶區(qū)域離開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)最最近近、、最最高高品品質(zhì)質(zhì)社社區(qū)區(qū)，，對(duì)對(duì)于于客客源源、、運(yùn)運(yùn)作作等等借借鑒鑒參參考考市區(qū)：55％城北：5％開發(fā)區(qū)：30％下屬縣市及外地10％客源源分分布布：：市區(qū)區(qū)55％，，開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)30％，，其其他他15％客源源年年齡齡：：客源源年年齡齡在在35-45歲為為主主置業(yè)業(yè)目目的的：：前期期以以首首置置為為主主的的剛剛需需客客源源，，包包括括首首次次置置業(yè)業(yè)和和首首次次改改善善，，后后期期投投資資和和改改善善逐逐步步增增加加項(xiàng)目目整整盤盤目目標(biāo)標(biāo)客客源源預(yù)預(yù)估估項(xiàng)目目整整盤盤客客源源區(qū)區(qū)域域分分布布需求面積家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)家庭年收入（最低）層次典型特征首置客源70-90平米單身、新婚25-3510萬(wàn)以上企業(yè)職工、教師、公務(wù)員希望面面俱到格外關(guān)注性價(jià)比、戶型和配套首改客源110-120平米兩口之家新三口之家35-4013萬(wàn)以上中層管理者、中級(jí)技術(shù)員、教師、公務(wù)員滿足城市價(jià)值的配套需求講究房型功能性和內(nèi)部環(huán)境再改客源130-150平米后三口之家35-4520萬(wàn)以上中高層管理者、高級(jí)技術(shù)員、小型私營(yíng)業(yè)主傳統(tǒng)觀念，追求戶型舒適度和景觀價(jià)值多改客源160平米以上后三口之家40-5525萬(wàn)以上私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高官面子+需求，居住舒適度樓盤品質(zhì)和氣派最重要項(xiàng)目目整整盤盤客客源源需需求求表表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目一一期期客客源源定定位位顧專專通通過(guò)過(guò)優(yōu)優(yōu)山山美美地地運(yùn)運(yùn)作作，，對(duì)對(duì)于于客客源源區(qū)區(qū)域域變變化化的的表表述述顧專專感感受受最最深深的的是是因因?yàn)闉椤啊皟?yōu)優(yōu)山山美美地地””在在南南通通有有著著不不可可超超越越的的環(huán)環(huán)境境，，所所以以有有一一半半客客戶戶屬屬于于改改善善型型居居住住，，另另外外剛剛需需客客戶戶占占據(jù)據(jù)23%，二二者者比比例例總總計(jì)計(jì)73%，改善善型型和和剛剛需需是目目前前整整個(gè)個(gè)““優(yōu)優(yōu)山山美美地地””的的核核心心客客源源另外外，，優(yōu)優(yōu)山山美美地地早早期期以以開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)客客源源主主力力，，市市區(qū)區(qū)客客源源購(gòu)購(gòu)買買比比例例不不足足；；隨隨著著城城市市發(fā)發(fā)展展以以及及城城市市最最好好居居住住環(huán)環(huán)境境，，市市區(qū)區(qū)改改善善客客源源比比例例迅迅速速放放大大，，達(dá)達(dá)到到近近70％比比例例優(yōu)山山美美地地專案案經(jīng)經(jīng)理理總負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)優(yōu)優(yōu)山山美美地地項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體銷銷售售，，談?wù)勂鹌鹨砸韵孪聨讕c(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)作作的的感感受受關(guān)于于戶戶型型需需求求：：因因本本案案通通過(guò)過(guò)前前期期的的別別墅墅與與洋洋房房實(shí)實(shí)景景的的呈呈現(xiàn)現(xiàn)，，再再結(jié)結(jié)合合銷銷售售的的口口碑碑，，小小區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)也也得得到到市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可可，，而而購(gòu)購(gòu)買買本本案案小小高高層層客客戶戶，，近近80%為改改善善居居住住，，需需求求集集中中在在130-145平方方米米左左右右的的三三房房，，另另一一部部分分為為剛剛性性及及投投資資客客戶戶，，則則傾傾向向二二房房及及一一房房。。在在近近三三年年的的小小高高層層銷銷售售中中，，在在面面積積配配比比上上，，在90-100平方米的分分布上，感感覺比例偏偏少，也導(dǎo)導(dǎo)致一些客客戶流失，其次三房房面積變現(xiàn)現(xiàn)偏大，最最好能控制制在140平方米以內(nèi)內(nèi)，同時(shí)對(duì)對(duì)115-130平方米的小小三房比例例也偏少。關(guān)于客源發(fā)發(fā)展：三年年的銷售，，客源基本本以主城區(qū)區(qū)客戶占據(jù)據(jù)主導(dǎo)地位位，開發(fā)區(qū)區(qū)其次，但但開發(fā)區(qū)比例例呈每年有有小幅度上上升，隨著開發(fā)發(fā)區(qū)的大力力開發(fā)及招招商引資，，后期開發(fā)發(fā)區(qū)的客源源還將繼續(xù)續(xù)攀升，同同時(shí)開發(fā)區(qū)也存存在較多的的動(dòng)拆遷戶戶，必然會(huì)會(huì)出現(xiàn)一群群追求品質(zhì)質(zhì)生活的人人群。關(guān)于產(chǎn)品設(shè)設(shè)想：優(yōu)山美地在在產(chǎn)品上制制勝最大的的因素是環(huán)環(huán)境，因?yàn)榄h(huán)境境好是很多多業(yè)主介紹紹親朋好友友的最主要要的原因，，在產(chǎn)品上上應(yīng)該對(duì)環(huán)環(huán)境提升品品質(zhì)，同時(shí)時(shí)在戶型上上應(yīng)該能有有創(chuàng)新，并并且輔以實(shí)實(shí)用性很好好的附加值值，增添戶戶型的舒適適性和賣點(diǎn)點(diǎn)。關(guān)于操盤心心得：優(yōu)山山美地近60%客戶來(lái)自他他人介紹，，在南通圈圈層營(yíng)銷、、耳語(yǔ)營(yíng)銷銷是銷售制制勝最大因因素，對(duì)于于項(xiàng)目的客客戶無(wú)論是是成交還是是未成交客客戶，一定定要把客戶戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)提升，用用心去提升升客戶的滿滿意度，將將為項(xiàng)目帶帶來(lái)口碑傳傳送的基礎(chǔ)礎(chǔ)。優(yōu)山美地羅總項(xiàng)目客源定位項(xiàng)目前期仍仍是以開發(fā)發(fā)區(qū)客源為為第一主力力（約70％），包括括開發(fā)區(qū)原原居民、企企業(yè)職工等等，表現(xiàn)為為改善客源源隨著區(qū)域發(fā)發(fā)展，配套套、交通、、區(qū)位認(rèn)知知逐步提升升，將承載載城市的居居住功能，，中后期（2-3年）必將吸引更更多的城區(qū)區(qū)客源，為第一主力力，需求高端品品質(zhì)的改善善型產(chǎn)品開發(fā)區(qū)現(xiàn)有客源開發(fā)區(qū)有5.5-6.5萬(wàn)客源，具具有購(gòu)買能能力和潛在在購(gòu)房需求求產(chǎn)業(yè)人口客源潛在客源組項(xiàng)目6公里范圍的原住居民15萬(wàn)戶均3口，70％比例3.5萬(wàn)500多家外資企業(yè)20萬(wàn)中層以上管理者約占10％-15％2-3萬(wàn)2000多家中資企業(yè)3000多家私營(yíng)企業(yè)開發(fā)區(qū)購(gòu)房需求置業(yè)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)購(gòu)房需求表表現(xiàn)為改善善和為子女女買房，反反映在房型型面積上為為三房和二二房需求對(duì)產(chǎn)品方面面，最多選選擇綠化和和物業(yè)服務(wù)務(wù)，表明對(duì)對(duì)居住環(huán)境境和品質(zhì)需需求；其次次表現(xiàn)為戶戶型和規(guī)劃劃開發(fā)區(qū)房型面積需求房型需求面積以改善型三三房為絕對(duì)對(duì)主力，對(duì)對(duì)一房無(wú)需需求需求面積集集中在110-130平米面積段段，其次為為130-144平米和90-110平米144平米以上需需求相對(duì)有有限，在10％左右住房了解：：目前居住住三房為主主，但對(duì)物物業(yè)、景觀觀等不滿意意，未來(lái)主主要表現(xiàn)為為改善型需需求購(gòu)買用途：：改善型需需求主力（（58％），其次次為子女購(gòu)購(gòu)房房型面積：：面積集中中在110-130平米，其次次為130-144平米和90-110平米產(chǎn)品需求：：首選景觀觀和物業(yè)，，其次為規(guī)規(guī)劃和房型型開發(fā)區(qū)客源特征區(qū)位價(jià)值理理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理理解目標(biāo)客戶分分析和融品牌研研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定定位名京系未來(lái)系格林系自在系城市地段中中小型住區(qū)區(qū)年輕態(tài)成長(zhǎng)長(zhǎng)型住區(qū)城郊低密度度大型住區(qū)區(qū)城市副中心心綜合住區(qū)區(qū)南京名京上海未未來(lái)來(lái)上海格林世世界杭州自在城城品牌金地集團(tuán)幸福啟航系系列幸福樂居系系列幸福圓夢(mèng)系系列幸福尊享系系列品牌新城集團(tuán)品牌和融集團(tuán)產(chǎn)品系列代表個(gè)案檔次區(qū)位產(chǎn)品類型價(jià)值特色“美地”系列優(yōu)山美地高端城市核心區(qū)邊緣別墅、洋房、高層山水自然環(huán)境、講究異域風(fēng)情生活陽(yáng)光美地中端城市核心區(qū)邊緣小高、高層大圍合景觀“國(guó)際”系列巴比倫花園高端城市或者區(qū)域中心小高、高層對(duì)稱式布局和景觀、立面更具品質(zhì)和穩(wěn)重，講究城市高端生活和融已經(jīng)形形成“美地地”和“國(guó)國(guó)際”兩大大成熟產(chǎn)品品系定位思考區(qū)位優(yōu)勢(shì)中央居住價(jià)價(jià)值區(qū)域，，最具潛力力、國(guó)際屬屬性的高端端居住板塊塊港閘區(qū)老城區(qū)開發(fā)區(qū)次中心（二級(jí)）南通城市中心（一級(jí)）北翼次中心（二級(jí)）南通市區(qū)南翼空間結(jié)構(gòu)新城區(qū)開發(fā)區(qū)市中心9KM新城區(qū)5KM狼山鎮(zhèn)2KM開發(fā)區(qū)3KM優(yōu)山美地別墅：06年5月，一期別別墅20天搶空，8000運(yùn)作至11000元/㎡洋房：15天內(nèi)8棟洋房售馨馨，4000運(yùn)作至6000元/㎡公寓：07年小高層首首次推盤，，幾天內(nèi)去去化95%，5600運(yùn)作至6000元/㎡河流、綠地地以及植被被的打造項(xiàng)目產(chǎn)品跳跳脫整個(gè)南南通市場(chǎng)價(jià)格上升迅迅速客源運(yùn)作到到全市的高高度距離老城區(qū)區(qū)10公里左右交通、生活活等配套欠欠缺南通優(yōu)山美美地本土最大的的高端產(chǎn)品品運(yùn)營(yíng)商，，在戰(zhàn)略上上，需要高高端個(gè)案延延續(xù)品牌形形象南通高端品品牌運(yùn)營(yíng)商商定位思考品牌優(yōu)勢(shì)定位思考客源需求開發(fā)區(qū)客源源訪談：更更多表現(xiàn)為為三房、改改善型需求求，對(duì)景觀觀、物業(yè)、、規(guī)劃、戶戶型等產(chǎn)品品需求，追追求高品質(zhì)質(zhì)和居住舒舒適度優(yōu)山美地客客源：同樣樣表現(xiàn)為改改善型需求求，看中優(yōu)優(yōu)山美地綠綠化環(huán)境優(yōu)山美地操操作人員：：缺少二房房和小面積積三房；南南通主要靠靠口碑營(yíng)銷銷，所以產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)一一定要好，，才能有效效實(shí)現(xiàn)價(jià)值值提升；客客源更看中中優(yōu)山美地地的景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)客源需求環(huán)環(huán)境優(yōu)越、、居住舒適適度、高端端品質(zhì)住區(qū)區(qū)我司把項(xiàng)目目定位為““國(guó)際系””產(chǎn)品區(qū)位價(jià)值值理解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)理解目標(biāo)客戶戶分析和融品牌牌研究項(xiàng)目戰(zhàn)略略定位開發(fā)區(qū)中中央住區(qū)區(qū)高端個(gè)個(gè)案城市級(jí)別別的高端端明星個(gè)個(gè)案和融集團(tuán)團(tuán)國(guó)際系系產(chǎn)品、、又一標(biāo)標(biāo)桿個(gè)案案項(xiàng)目定位位項(xiàng)目戰(zhàn)略略定位三、項(xiàng)目目產(chǎn)品建建議定位思考考如何為南南通中高高端客層層打造一一個(gè)有特特色、有有品質(zhì)的的產(chǎn)品形形象？追求國(guó)際際化開發(fā)發(fā)模式、、追求全全新的居居住理念念，塑造造一個(gè)南南通高端端產(chǎn)品新新地標(biāo)??！打造南通通首個(gè)國(guó)國(guó)際化高高端住區(qū)區(qū)為南通上上流客層層打造新新地標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品品定位定位詮釋釋如何導(dǎo)入入國(guó)際化化開發(fā)模模式？如何塑造造地標(biāo)品品質(zhì)？源于美國(guó)國(guó)·紐約中央央公園的的啟示??！……世界級(jí)城城市公園園規(guī)劃我們的項(xiàng)項(xiàng)目建議議紐約、中中央公園園下城區(qū)(LowerManhattan)唐人街(ChinaTown)中城區(qū)(Midtown/TheaterDistrict)上東區(qū)(UpperEastSide)上西區(qū)(UpperWestSide)中央公園園(CentralPark)哈德遜河河公園(HudsonRiverPark)國(guó)際級(jí)城城市規(guī)劃劃模式居住區(qū)域域圍繞核核心公園園分布各區(qū)各有有各的小小型中央央綠地中央公園園號(hào)稱紐紐約“后后花園””特點(diǎn)：城市中心心湖城市森林林城市草坪坪理念：規(guī)劃：超超大圍合合、超大大棟距環(huán)境：世世界級(jí)公公園式景景觀戶型：高高附加值值、可變變空間建筑：國(guó)國(guó)際化經(jīng)經(jīng)典建筑筑大堂：國(guó)國(guó)際化高高端生活活體驗(yàn)配套：國(guó)國(guó)際級(jí)居居住品質(zhì)質(zhì)的體驗(yàn)驗(yàn)產(chǎn)品定位位支撐開發(fā)理念念的國(guó)際際化一、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)思思考二、我們們的國(guó)際際級(jí)景觀觀規(guī)劃組團(tuán)、圍圍合、棟棟距追求大尺尺度、大大空間帶帶來(lái)的視視覺體驗(yàn)驗(yàn)！追求變化化的天際際線帶來(lái)來(lái)的地標(biāo)標(biāo)形象！！經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)：占地面積積：15.8萬(wàn)方建筑面積積：39.2萬(wàn)方其中：住宅面積積：377850㎡㎡幼兒園：：4000㎡商業(yè)：9000㎡會(huì)所物業(yè)業(yè)：1500㎡容積率：：2.48建筑密度度：≤18%30F高層＋花花園洋房房花園園洋洋房房15％體體量量密度度高高，，常常規(guī)規(guī)30-32F高層層192米超超大大棟棟距距1.8-2萬(wàn)平平米米超超大大中中央央景景觀觀1、方方案案排排布布項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)，，可可能能排排布布2個(gè)方方案案，，從從方方案案視視覺覺沖沖擊擊力力效效果果上上看看，，方方案案一一明明顯顯好好于于方方案案二二；；2、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算方案產(chǎn)品銷售總額總成本利潤(rùn)成本利潤(rùn)率方案一洋房15％公寓85％26.3億24.4億1.88億7.7％方案二全高層27.4億25.1億2.24億8.9％方案案一一方案案二二方案案比比較較三、、我我們們的的世世界界級(jí)級(jí)公公園園景景觀觀我們們將將重重點(diǎn)點(diǎn)打打造造四四大大主主題題公公園園式式景景觀觀中心心湖湖、、森森林林、、草草坪坪、、濱濱河河中心心湖湖主題題特特色色處處理理：：追求求中中心心湖湖規(guī)規(guī)劃劃出出的的半半島島親親水水空空間間獨(dú)島島樓樓王王地地標(biāo)標(biāo)森林林\草坪坪主題題特特色色處處理理：：追求求森森林林中中的的參參與與性性大尺尺度度開開放放休休閑閑/活動(dòng)動(dòng)空空間間以以及及運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)設(shè)施施小尺尺度度空空間間提提供供親親切切交交流流草坪坪主題題特特色色處處理理：：社區(qū)區(qū)入入口口形形象象會(huì)所所高高爾爾夫夫湖濱濱主題題特特色色處處理理：：親水水觀水水利用用中中央央五五棟棟建建筑筑底底層層4.5米架架空空處處理理，，營(yíng)營(yíng)造造景景觀觀的的通通透透連連貫貫性性。。其他他花花園園式式景景觀觀細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)架空空層層花花園園打造造國(guó)際際花園園式式可可變變空空間間戶型型類類型型：：小二二房房：：85-90㎡㎡二房房：：110-120㎡㎡三房房：：130-140㎡㎡四房房：：160-170㎡㎡樓王王：：200-220㎡㎡高附附加加值值、、高高舒舒適適性性，，立立體體花花園園空空間間四、、戶戶型型1、市市場(chǎng)場(chǎng)面面積積配配比比2、客客戶戶戶戶型型需需求求優(yōu)山山美美地地2房和和小小3房比比例例偏偏少少，，客客源源需需求求較較大大；；客客源源表表現(xiàn)現(xiàn)為為改改善善型型居居住住，，需需求求三三房房主主力力項(xiàng)目50-6970-8990-109110-129130-149150-179180-219220以上套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比套數(shù)配比優(yōu)山美地----794％24912％46023％85642％1246％1206％1327％金水灣----5011％13028％----13729％9520％6013％----軍山半島4810％4911％----143％5812％16234％14430％----綠城----19724％28334％769％789％16820％172％112％城市嘉苑--------50.6％202％74591％162％314％30.4％世紀(jì)花城----23611％89343％30815％58728％643％--------合計(jì)480.7％6119％156023％87813％246137％6299％3726％1462％面積段面積面積比套數(shù)套數(shù)比85-907227020％80327％110-1258904024％74225100433％160-1705412014％32811％200-220268807％1284％總計(jì)377850100％3005100％3、項(xiàng)項(xiàng)目目面面積積配配比比建建議議公寓：85-90㎡公寓：110-125㎡公寓：135-144㎡公寓：160-170㎡公寓：200-220㎡商業(yè)會(huì)所幼兒園4、戶戶型型分分布布5、樓樓層層分分布布15F16F18F28F30F32F戶型型———樓王王建筑筑面面積積：：200㎡㎡-220㎡㎡高附附加加值值的的體體現(xiàn)現(xiàn)：：建筑筑面面積積：：220㎡㎡贈(zèng)送送率率大大于于15％360度空空中中花花園園，，獨(dú)獨(dú)梯梯獨(dú)獨(dú)戶戶彰彰顯顯豪豪宅宅氣氣度度。。打造造巴巴比比倫倫式式的的空空中中花花園園空空間間。。建筑筑面面積積：：160㎡㎡-170㎡㎡戶型型———四房房高附附加加值值的的體體現(xiàn)現(xiàn)：：建筑筑面面積積：：165㎡㎡入戶戶花花園園：：28㎡㎡（半半送送））凸窗窗：：5.4㎡㎡（全全送送））北陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)：：13㎡㎡（半半送送））總附附贈(zèng)贈(zèng)面面積積：：25.9㎡㎡附贈(zèng)贈(zèng)比比率率：：16%戶型型———三房房建筑筑面面積積：：130-140㎡㎡附加加值值贈(zèng)贈(zèng)送送：：建筑筑面面積積：：132㎡㎡設(shè)別別平平臺(tái)臺(tái)：：5.6㎡㎡（全全送送））空中中花花園園：：5㎡㎡（半半送送））南陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)：：9㎡㎡（半半送送））工作作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)：：3㎡㎡（半半送送））總附附贈(zèng)贈(zèng)面面積積：：14㎡㎡附贈(zèng)贈(zèng)比比率率：：11%附加加值值贈(zèng)贈(zèng)送送：：建筑筑面面積積：：136㎡㎡空中中花花園園：：15㎡㎡（半半送送））南陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)：：7㎡㎡（半半送送））設(shè)備備品品臺(tái)臺(tái)：：5㎡㎡（全全送送））凸窗窗：：3㎡㎡（全全送送））總附附贈(zèng)贈(zèng)面面積積：：19㎡㎡附贈(zèng)比比率：：14%戶型——二房建筑面面積：：110㎡-125㎡㎡戶型——小二房房建筑面面積：：85㎡㎡-90㎡㎡附加值值贈(zèng)送送：A建筑面面積：：89㎡㎡空中花花園：：10.8㎡㎡（半送送）陽(yáng)臺(tái)：：10.2㎡㎡（半送送）凸窗：：0.8㎡㎡（全送送）總附贈(zèng)贈(zèng)面積積：11.3㎡㎡附贈(zèng)比比率：：13%AB附加值值贈(zèng)送送：B建筑面面積：：88㎡㎡陽(yáng)臺(tái)：：6.8㎡（半送送）入戶花花園：：15㎡㎡（半送送）凸窗：：6.4㎡㎡（全送送）總附贈(zèng)贈(zèng)面積積：17㎡㎡附贈(zèng)比比率：：19%打造國(guó)國(guó)際經(jīng)經(jīng)典建建筑品品質(zhì)塑造南南通豪豪宅新新地標(biāo)標(biāo)立面風(fēng)風(fēng)格一一：皇皇家新新古典典立面風(fēng)風(fēng)格二二：ArtDeco風(fēng)格五、建建筑風(fēng)格一一：皇皇家新新古典典新古典典主義義三段段式立立面造造型，，豐富富建筑筑形態(tài)態(tài)歐式的的浮雕雕羅馬馬柱等等細(xì)節(jié)節(jié)處理理，結(jié)結(jié)合局局部貴貴金屬屬色系系點(diǎn)綴綴，彰彰顯出出濃郁郁皇室室貴族族的調(diào)調(diào)性通過(guò)底底部石石材＋＋墻身身的高高品質(zhì)質(zhì)真石石漆，，表現(xiàn)現(xiàn)高端端產(chǎn)品品形象象風(fēng)格二二：ArtDeco風(fēng)格現(xiàn)代與與古典典相結(jié)結(jié)合追求線線條感感與時(shí)時(shí)尚感感塑造一一種內(nèi)內(nèi)斂的的珍貴貴\低調(diào)的的奢華華南通首首個(gè)酒酒店級(jí)級(jí)四進(jìn)進(jìn)式大大堂尊享的的入戶戶方式式，塑塑造國(guó)際御生活活基調(diào)調(diào)……六、大大堂一進(jìn)——步入式式會(huì)所所大堂堂人車分分流，，大氣氣會(huì)所所大堂堂，展展現(xiàn)高高端尊尊貴的的國(guó)際際品質(zhì)質(zhì)。二進(jìn)——地下車車庫(kù)大大堂停車后后不需需出地地面，，業(yè)主主直接接入戶戶。三進(jìn)——一層大大堂智能化化電梯梯刷卡卡住戶或或訪客客才能能使用用電梯梯，直直達(dá)所所屬樓樓層。。豪華精精裝，，國(guó)際際智能能電梯梯刷卡卡，尊尊貴入入戶。。四進(jìn)——私家入入戶大大堂專屬私私家入入戶，，個(gè)性性化國(guó)國(guó)際品品質(zhì)塑塑造。。打造一一站式式國(guó)際御生活活配套套享受步步行的的便捷捷……國(guó)際頂尖學(xué)前教育國(guó)際運(yùn)動(dòng)泛會(huì)所國(guó)際生活泛會(huì)所七、配配套【國(guó)際雙雙語(yǔ)幼幼兒園園】建議引引進(jìn)專專業(yè)的的師資資團(tuán)隊(duì)隊(duì)，如如：伊伊頓慧慧智雙雙語(yǔ)幼幼兒園園校園占占地面面積為為4000平米，，綠化化覆蓋蓋面積積為75%，十二二個(gè)班班級(jí)的的規(guī)模模，另有生生態(tài)式式廊景景、親親子圖圖書室室、及及美術(shù)術(shù)、音音樂專專用活活動(dòng)室室等；權(quán)威的的師資資力量量；經(jīng)典的的蒙臺(tái)臺(tái)梭利利課程程國(guó)際化化教育育機(jī)制制……““不教的的教育育”國(guó)際頂頂尖蒙式教教育機(jī)機(jī)制引入國(guó)國(guó)際頂頂尖教教育模模式，，倡導(dǎo)導(dǎo)全新新國(guó)際際化教教育體體制【國(guó)際生生活泛泛會(huì)所所】9000平米休休閑生生活泛泛會(huì)所所，打打造一一站式式的便便捷生生活，，塑造造國(guó)際生活模模式。。引入南南通知知名休休閑、、餐飲飲品牌牌，如如迪歐歐咖啡啡、24小時(shí)便便利店店，24小時(shí)自自助銀銀行、、有機(jī)機(jī)蔬菜菜、時(shí)時(shí)尚豆豆撈等等【國(guó)際運(yùn)運(yùn)動(dòng)泛泛會(huì)所所】1500平米休休閑娛娛樂主主題，，結(jié)合合會(huì)所所外部部運(yùn)動(dòng)動(dòng)配置置，打打造國(guó)國(guó)際化化共享享運(yùn)動(dòng)動(dòng)泛會(huì)會(huì)所平平臺(tái)功能配置：棋牌室乒乓球桌球館兒童活動(dòng)中心心室內(nèi)外游泳池池……報(bào)告結(jié)語(yǔ)在未來(lái)南通增增長(zhǎng)潛力最大大的板塊，相相信高端地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作的和融融集團(tuán)帶來(lái)的的開發(fā)區(qū)最高高品質(zhì)的特色色產(chǎn)品，必將將又塑造一個(gè)個(gè)地產(chǎn)奇跡！！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December18,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。05:19:5105:19:5105:1912