《中國稅制（第三版）》第八章土地增值稅

第八章土地增值稅第一節(jié)土地增值稅概述第二節(jié)納稅義務人第三節(jié)征收范圍第四節(jié)稅率第五節(jié)應納稅額的計算第六節(jié)稅收優(yōu)惠第七節(jié)征收管理與申報繳納本章要點提示土地增值稅的納稅義務人土地增值稅的征收范圍土地增值稅的稅率第一節(jié)土地增值稅概述一、土地增值稅的概念土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。1987年，我國對土地使用制度進行改革，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，使得房地產(chǎn)業(yè)市場初具規(guī)模，但是在土地的管理上也出現(xiàn)了一些不容忽視的問題，諸如土地供給計劃性不強，盲目設立開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)公司增長過快，房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模偏大，房地產(chǎn)市場機制不健全，行為不規(guī)范，“炒買炒賣”土地盛行等問題，凸顯出我國房地產(chǎn)市場過熱，泡沫經(jīng)濟出現(xiàn)，不僅浪費了國家寶貴的土地資源，加劇了資金市場的緊張狀況，擾亂了金融秩序，使國家的產(chǎn)業(yè)結構失衡，而且由于缺乏必要的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，使得“炒買炒賣”房地產(chǎn)的巨額利潤大部分落入單位和個人的腰包，加劇了社會分配不公，也造成國有土地資產(chǎn)收益大量流失，影響了整個宏觀經(jīng)濟的正常運行。為有效矯正房地產(chǎn)市場失靈，強化政府的宏觀調(diào)控，國家開征土地增值稅，并實施較高的稅率，試圖達到短期內(nèi)有效調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的。二、土地增值稅的特點（1）以轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象。土地增值稅屬于“土地轉移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定準予扣除項目金額后的余額。（2）采用扣除法和評估法計算增值額。土地增值稅在計算方法上考慮我國實際情況，以納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的余額作為計稅依據(jù)。對舊房及建筑物的轉讓，以及對納稅人轉讓房地產(chǎn)申報不實、成交價格偏低，則采用評估法確定增值額。（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率以轉讓房地產(chǎn)相對額增值率的高低為依據(jù)，按照累進原則分級設計。增值率高的，適用的稅率高；增值率低的，適用的稅率低。三、土地增值稅的作用（一）有利于國家對房地產(chǎn)市場加強宏觀調(diào)控改革開放后，我國對土地使用管理制度逐步進行改革，改變了過去一直采用的行政劃撥的方式，確立了有償使用、允許轉讓土地使用權的政策和一系列的管理制度，從根本上促進了我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展，這對于合理配置土地資源，提高土地使用效益，帶動國民經(jīng)濟相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都產(chǎn)生了積極的作用。但在我國的房地產(chǎn)開發(fā)中，有些地區(qū)盲目進行土地開發(fā)，競相壓低國有土地批租價格，給炒買炒賣者留下可乘之機，致使國家土地增值收益流失嚴重，極大地損害了國家利益。由于土地資源屬國家所有，國家為整治和開發(fā)土地投入巨額資金，國家理應參與土地增值收益分配，并取得較大份額，同時對房地產(chǎn)開發(fā)者而并非是投機者也應保證其獲得合理收益，以促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。因此，開征土地增值稅，以轉讓房地產(chǎn)收入的增值額為計稅依據(jù)，并實行超率累進稅率，對增值多的多征稅，對增值少的少征稅，就能在一定程度上抑制房地產(chǎn)的投機炒賣。（二）規(guī)范國家參與土地增值收益分配方式，增加財政收入目前，我國涉及房地產(chǎn)交易市場的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和契稅等，這些稅種雖然對轉讓房地產(chǎn)收益具有一般的調(diào)節(jié)作用，但對房地產(chǎn)轉讓所獲得的超額利潤卻很難起到特殊的調(diào)節(jié)作用。因此，對土地增值收益征稅，可以為國家開辟新的財源。同時，第三產(chǎn)業(yè)作為我國今后在很長一段時間內(nèi)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，無疑是一塊待開發(fā)的新稅源，而在第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)是高附加值產(chǎn)業(yè)，開征土地增值稅，從財政的角度看，有利于增加財政收入。第二節(jié)納稅義務人土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。單位是指各類企業(yè)單位（包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)）、行政單位、事業(yè)單位、社會團體和其他組織。個人包括個體經(jīng)營者和其他個人。土地增值稅的納稅義務人具有以下三個特點：（1）不論是法人還是自然人。無論是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、社會團體和其他組織，還是個人，只要有償轉讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅人。（2）不論是何種經(jīng)濟性質(zhì)。無論是國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)，還是外商投資企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、個體工商戶，只要有償轉讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅人。（3）不論何部門。無論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)，還是機關、學校、醫(yī)院、部隊，只要有償轉讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅人。第三節(jié)征收范圍一、征收范圍的一般規(guī)定土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓的國有土地使用權、地上建筑物及其附著物。這里所說的地上建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構筑物、地上地下的各種附屬設施以及附著于該土地上的不能移動、移動后會遭到損壞的各種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。征收范圍的判斷標準為：（1）土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。（2）土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。（3）土地增值稅是對轉讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。二、征收范圍的特殊規(guī)定（1）房地產(chǎn)的出租。（2）房地產(chǎn)的抵押。（3）房地產(chǎn)的交換。（4）以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營。（5）合作建房。（6）以繼承、贈與方式轉讓房地產(chǎn)。（7）房地產(chǎn)的代建房行為。（8）房地產(chǎn)的重新評估。（9）企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)。第四節(jié)稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率，其稅率設計的基本原則是，土地增值多的多征稅，土地增值少的少征稅，無土地增值的不征稅。具體來說就是通過較低稅率體現(xiàn)對正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的鼓勵，通過較高稅率抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機者，以發(fā)揮國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用。土地增值稅的稅率以增值率為累進依據(jù)。其增值率就是增值額占稅法規(guī)定的扣除項目金額的比例。（1）對增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；（2）對增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）對增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）對增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第五節(jié)應納稅額的計算一、增值額的確定（一）應稅收入的確定根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，應包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。（1）貨幣收入是指納稅人轉讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。這些類型的收入其實質(zhì)都是轉讓方因轉讓土地使用權、房屋產(chǎn)權而向取得方收取的價款。（2）實物收入是指納稅人轉讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)。（3）其他收入是指納稅人轉讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權利，如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權、商譽權等。（二）扣除項目的確定 （1）取得土地使用權所支付的金額。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用。（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。（5）其他扣除項目。（6）舊房及建筑物的評估價格。二、應納稅額的計算土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：應納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率）但在實際征收中，分步計算比較繁瑣，為了方便計算，一般可采用速算扣除法計算，即按增值額與適用稅率的乘積減去扣除項目金額與速算扣除系數(shù)的乘積的簡便方法計算。計算公式如下：應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)第六節(jié)稅收優(yōu)惠（1）建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。（2）因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。（3）自2008年1月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。第七節(jié)征收管理與申報繳納一、申報納稅程序根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人應自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，同時向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料，在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人因經(jīng)常發(fā)生轉讓房地產(chǎn)行為而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關確定。納稅人按規(guī)定辦理納稅手續(xù)后，持納稅憑證到房產(chǎn)、土地管理部門辦理產(chǎn)權變更手續(xù)。二、納稅期限和繳納方法（一）以一次交割、付清價款方式轉讓房地產(chǎn)的對于這種情況，主管稅務機關可在納稅人辦理納稅申報后，根據(jù)其應納稅額的大小及向有關部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。（二）以分期收款方式轉讓房地產(chǎn)的對于這種情況，主管稅務機關應根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限。即先計算出應繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉讓房地產(chǎn)的總收入，求得應納稅額占總收入的比例，然后在每次收到價款時，按收到價款的數(shù)額乘以這個比例來確定每次應納的稅額，并規(guī)定其應在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。（三）項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)的納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。主要涉及以下兩種情況：（1）納稅人進行小區(qū)開發(fā)建設的，其中一部分房地產(chǎn)項目先行開發(fā)并已轉讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設施往往在轉讓后才建成。在這種情況下，稅務機關可對先行轉讓的項目在取得收入時預征土地增值稅。（2）納稅人以預售方式轉讓房地產(chǎn)的，對在辦理結算和轉交手續(xù)前就取得的收入，稅務機關也可以預征土地增值稅。具體辦法由省級地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。根據(jù)稅法規(guī)定，凡采用預征方法征收土地增值稅的，如果滿足土地增值稅的清算條件，則應對土地增值稅進行清算。三、納稅地點（1）納稅人是法人的。當納稅人轉讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅；如果轉讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地不在一地時，則應在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務機關申報納稅。納稅人轉讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。（2）納稅人是自然人的。當納稅人轉讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同在一地時，應在其居住所在地的稅務機關申報納稅；如果轉讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地時，則在辦理過戶手續(xù)所在地的主管稅務機關申報納稅。四、納稅申報1995年5月17日，國家稅務總局制定并下發(fā)了《土地增值稅納稅申報表》。此表包括適用于