投資決策程序如何優(yōu)化課件

投資決策程序優(yōu)化及城市評價體系建議經(jīng)營管理部投資決策程序優(yōu)化及城市評價體系建議GemdaleCorporation目錄集團投資決策程序優(yōu)化2.城市房地產(chǎn)評價體系研究3.對應(yīng)于集團投資決策的項目評價指標體系

GemdaleCorporation目錄集團投GemdaleCorporation目錄集團投資決策程序優(yōu)化2.城市房地產(chǎn)評價體系研究3.對應(yīng)于集團投資決策的項目評價指標體系

GemdaleCorporation目錄集團投GemdaleCorporation

集團現(xiàn)有的投資決策體系基于報告、調(diào)研的城市、項目綜合判斷子公司投資機會尋找集團投資決策××項目可行性研究報告輸入該體系不足：

§決策流程“集中化”，城市判斷與項目判斷混雜在一起，沒有重心，影響決策效率

§進入新城市拓展，城市研究與項目拓展同時進行，拓展工作沒有重心，影響工作效率§編寫《項目可行性研究報告》，城市分析與項目分析混雜在一起，報告編寫沒有重心集團投資信息的發(fā)布GemdaleCorporation集團現(xiàn)有的投資決策GemdaleCorporation當前集團投資決策流程工作溝通層面：集團與子公司對于土地拓展共同參與的環(huán)節(jié)少,彼此信息不對稱，影響決策效率;集團戰(zhàn)略制定與子公司戰(zhàn)略執(zhí)行在此流程中沒有很好結(jié)合，影響執(zhí)行效率；工作方法層面：項目決策“集中化”，造成集團在城市與項目判斷時沒有重心，影響決策效率。困惑困惑困惑原因GemdaleCorporation當前集團投資決策流程工年度、季度投資信息發(fā)布GemdaleCorporation

集團努力建立的投資決策體系子公司投資機會尋找集團投資信息發(fā)布城市機會、市場初判城市判斷項目機會、細分市場市場初判項目判斷集團子公司集團投資決策變革的目的：變決策內(nèi)容的“集中化”為“階段化”、“并聯(lián)化”YESYESYES城市層面決策評審會項目層面決策評審會年度、季度投資信息發(fā)布GemdaleCorporationGemdaleCorporation優(yōu)化后的集團投資決策流程優(yōu)化措施概括：明確集團城市與項目判斷的兩階段決策準則（已進入城市與新拓展城市同樣對待）集團首先發(fā)布年度土地投資計劃，同時滾動發(fā)布各季度土地投資計劃頒布集團統(tǒng)一的城市與項目決策指標體系、可研報告模板，強調(diào)報告核心部分數(shù)據(jù)的真實性與模板使用的嚴肅性

GemdaleCorporation優(yōu)化后的集團投資決策流YES城市研究城市評價報告集團評審GemdaleCorporation案例說明：辦事處的成立運作方式資源、時間的巨大浪費拓展人員積極性的挫傷成立辦事處城市和項目綜合可研報告城市研究城市評價項目土地信息收集項目可研報告政府關(guān)系協(xié)調(diào)營銷、成本、設(shè)計人員介入城市和項目均被肯定城市被肯定、項目被否城市被否、項目被肯定城市和項目均被否集團評審成立辦事處項目土地信息收集項目可研報告政府關(guān)系協(xié)調(diào)營銷、成本、設(shè)計人員介入原有流程改進后流程市場、投資人員考察YES城市研究城市評價報告集團評審GemdaleCorpoGemdaleCorporation投資決策的例外處理方式

在城市評審被否決的情況下：1.對于已進入的城市在城市評審已經(jīng)否決的情況下，如果分公司認為特別好的項目，可以另行提交集團評審，但此種情況下，鑒于城市市場帶來的風險，對項目的收益要求將提高。2.對于尚未進入的城市在城市評審否決情況下，鑒于市場風險，集團將不對項目另行評審GemdaleCorporation投資決策的例外處理方式GemdaleCorporation優(yōu)化后的集團投資計劃表建議實施新的投資政策：集團承諾實現(xiàn)投資計劃表中的投資額度的前提是：要求所在區(qū)域公司完成計劃表中已投入資金的經(jīng)營要求。GemdaleCorporation優(yōu)化后的集團投資計劃表GemdaleCorporation目錄集團投資決策程序優(yōu)化2.城市房地產(chǎn)評價體系研究

3.對應(yīng)于集團投資決策的項目評價指標體系

GemdaleCorporation目錄集團投做了那么多還不行，真不知道到底要的是什么？？給了一大疊資料，我要的東西卻沒有……子公司集團情景模擬：子公司和集團關(guān)于“可研報告”的一段對話做了那么多還不行，真不知道到底要的是什么給了一大疊資料，我要部分指標敏感度不高，不能及時反映市場變化，需要調(diào)整和優(yōu)化；對于指標值沒有給出判讀的方法；沒有對統(tǒng)計口徑和數(shù)據(jù)來源進行統(tǒng)一規(guī)范；對于可能對城市發(fā)展形成重大影響的非定量因素關(guān)注不夠；1.原有指標體系的局限部分指標敏感度不高，不能及時反映市場變化，需要調(diào)整和優(yōu)化；1城市評價指標體系的建立統(tǒng)計口徑的統(tǒng)一；數(shù)據(jù)來源的規(guī)范；城市評價參照體系的建立2.城市評價體系研究的主要內(nèi)容城市評價指標體系的建立2.城市評價體系研究的主要內(nèi)容3.城市評價體系與投資效率提升集團：得到所期望的資料數(shù)據(jù)來源權(quán)威可靠統(tǒng)計口徑一致、便于橫向比較子公司：清楚集團評審的要求有的放矢、減少反復城市評價指標體系數(shù)據(jù)來源的權(quán)威性邏輯體系嚴密統(tǒng)計口徑的統(tǒng)一指標的標準化信息搜集和報告準備時間大幅減少更迅速地對城市和項目做出判斷投資效率提升拓展效率更高決策效率更高3.城市評價體系與投資效率提升集團：子公司：城市評價指標體4.城市評價思路的改進候選城市原始數(shù)據(jù)城市評價指標體系候選城市評價指標縱向比較分析城市評價指標體系城市評價指標參照系橫向比較分析已進入城市原始數(shù)據(jù)對候選城市的評價更科學4.城市評價思路的改進候選城市原始數(shù)據(jù)城市評價指標體系候選5.研究的理論基礎(chǔ)：房地產(chǎn)的周期論解決問題：房地產(chǎn)的周期性意味著需要對特定城市所處的階段做出判斷，看其是否處在平穩(wěn)期、機會期、泡沫期或者蕭條期，力求實現(xiàn)低處拿地、高處賣樓5.研究的理論基礎(chǔ)：房地產(chǎn)的周期論解決問題：高敏感性數(shù)據(jù)可獲得性通用性簡潔性6.指標設(shè)置的原則高敏感性6.指標設(shè)置的原則7.對原有指標體系所做的調(diào)整1.指標分類：三類主指標：選擇最能反映城市市場狀況和趨勢的8個指標；次指標：重要性較低或敏感度較低的指標6個指標；輔助定性指標：不能定量的一些重大影響因素；2.指標中增加一些更能反映市場實際情況的指標投資性購買所占比例（外地人）房價收入比租金/價格比

3.主指標增加了土地供應(yīng)對后市影響的預(yù)測性指標

4.在次指標中，增加了房地產(chǎn)金融的指標：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額占全社會企業(yè)貸款余額的比例：個人購房信貸比

5.概括了7項重要的輔助定性指標

7.對原有指標體系所做的調(diào)整1.指標分類：三類8.城市評價指標簡表8.城市評價指標簡表邏輯框架城市選擇評價指標市場趨勢判斷指標城區(qū)常住人口城區(qū)人口密度運作可行性判斷指標施工面積/銷售面積新開工面積/施工面積新增土地面積/新開工面積房價收入比投資性購買所占比重預(yù)售面積/批準預(yù)售面積商品住宅銷售額GDP總量及增幅次指標輔助指標商品住宅銷售面積市場規(guī)模政府配合效率地價與售價比土地機會租金/價格比價格增幅/人均收入增幅新建商品住宅空置率個人購房信貸比價格增幅/消費儲蓄增幅房地產(chǎn)貸款/總貸款產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征民營經(jīng)濟發(fā)展狀況房地產(chǎn)開發(fā)水平未來城市重大建設(shè)房地產(chǎn)政策導向重大經(jīng)濟發(fā)展機會重大城市活動房地產(chǎn)投資額/固定投資額城市評價報告中對指標數(shù)據(jù)采集要求：1、主指標（8個）和可行性指標（4個）必須提供數(shù)據(jù)2、次指標及輔助指標可以根據(jù)城市情況協(xié)商選擇提供主指標邏輯框架城市選擇評價指標市場趨勢判斷指標城區(qū)常住人口城區(qū)人口城市市場趨勢判斷決策程序市場趨勢綜合判斷市場趨勢輔助指標判斷市場趨勢主要判斷趨勢主指標--1趨勢主指標--8趨勢次指標--6趨勢次指標--1定量判斷定性+定量定性判斷城市市場趨勢判斷決策程序市場趨勢綜合判斷市場趨勢輔市場趨勢主城市選擇決策體系市場趨勢綜合判斷運作可行性判斷城市是否進入決策市場趨勢輔助指標判斷市場趨勢主要判斷市場規(guī)模政府配合效率地價與售價比例土地機會城市選擇決策體系市場趨勢綜合判斷運作可行性判斷城市是否進入決10.城市評價報告成果標準10.城市評價報告成果標準11.城市評價參照體系數(shù)據(jù)庫11.城市評價參照體系數(shù)據(jù)庫通過比較：迅速對候選城市建立直觀概念候選城市與典型城市的直觀比較——市場規(guī)模及其相關(guān)因素通過比較：迅速對候選城市建立直觀概念候選城市與典型城市的直觀

相關(guān)系數(shù)為0.944（Beta系數(shù)）；散點大多落在直線附近；可見城市年銷售面積與常住人口總量之間存在著高度的線性相關(guān)。因此，我們可以通過該城市常住人口數(shù)，以及人口的機械增長率來預(yù)估該城市未來的房地產(chǎn)市場的規(guī)模房地產(chǎn)市場的規(guī)模和潛力與常住人口總量的關(guān)系房地產(chǎn)市場的規(guī)模和潛力與常住人口總量的關(guān)系候選城市與典型城市的直觀比較——房價水平及其相關(guān)因素通過比較：直觀認識某特定城市房價的相對水平；通過將該特定城市的影響房價的關(guān)鍵數(shù)據(jù)與典型城市對照，大致判斷該城市未來房價的增長空間（以東莞為例，其人均GDP、人均可支配收入的排位都比較靠前，而房價水平的排位相對靠后，因此從支付能力的角度來說，其房價還有較大上升空間）候選城市與典型城市的直觀比較——房價水平及其相關(guān)因素通過比較1.施工面積/銷售面積

20002001200220032004上海3.632.913.043.142.43重慶3.863.953.543.313.94天津2.622.652.792.072.06北京3.313.863.363.592.96東莞3.663.652.473.213.95武漢3.262.993.142.833.28深圳2.983.232.92.532.48

上海重慶天津北京東莞武漢深圳基準值3.2-3.83.6-3.92.6-33.3-3.63.2-3.63.2-3.42.9-3.32.基準值3.商品住宅價格增幅

200020012002200320042005上海10.11%0.83%6.93%23.80%26.79%4.90%重慶-0.28%5.29%12.61%3.68%18.81%8.45%天津-2.41%2.22%3.20%6.25%20.71%30.00%北京-4.80%3.49%-5.30%-0.22%6.53%19.20%東莞33.33%14.63%-29.03%45.15%5.26%16.40%武漢4.38%1.39%11.90%11.47%23.74%17.47%深圳1.41%2.20%0.71%2.10%5.28%17.38%深圳：該比值連續(xù)兩年偏低且逐年降低，供需失衡導致價格大幅上漲施工面積/銷售面積：該比值的異常變化將對下一年度的價格變化起到一定預(yù)示性作用天津：該比值在2003、2004年明顯較大幅度低于正常值，導致房價在2004、2005出現(xiàn)大幅度上漲下一年度施工面積/銷售面積比值的變化取決于：新開工面積增幅新開工面積/施工面積1.施工面積/銷售面積200020012002200320新開工面積增幅、新開工面積/施工面積的比值：此兩指標的異常變動將對施工面積/銷售面積這一指標起到預(yù)示性作用

200020012002200320042005上海0.360.330.350.370.34

重慶0.510.50.410.420.37

天津0.410.330.410.420.520.51北京0.410.510.450.390.330.27東莞0.620.540.450.430.45

武漢0.370.440.520.470.45

深圳0.350.370.350.350.37

200020012002200320042005上海52.2%-12.5%19.7%25.3%2.1%

重慶59.3%29.9%1.4%23.7%5.5%

天津3.2%-18.4%29.1%17.6%51.7%12.4%北京57.9%84.0%9.8%1.9%-11.8%-10.1%東莞26.3%-18.3%47.6%66.3%-5.9%

武漢9.8%22.4%32.1%9.1%12.5%

深圳-6.8%23.3%2.6%-2.1%9.6%

200020012002200320042005上海3.632.913.043.142.43

重慶3.863.953.543.313.94

天津2.622.652.792.072.062.78北京3.313.863.363.592.96

2.84東莞3.663.652.473.213.95

武漢3.262.993.142.833.28

深圳2.983.232.92.532.48

天津：2004年新開工面積大幅增長，2004、2005年的新開工面積/施工面積的比值較大幅度增加，導致2005年的施工面積/銷售面積的比值增加到2.78，供需恢復到正常狀態(tài)，再加上房價收入比已達到9.7的高點，因此2006年的房價漲幅可能放緩北京：2003、2004的新開工面積增幅很小甚至負增長，導致2004、2005的施工面積/銷售面積比值較大幅度減??；2005年的新開工面積繼續(xù)出現(xiàn)負增長，2006年的施工面積/銷售面積仍將偏離正常值，從供需角度看，價格仍有較大上漲的壓力深圳：新開工面積自2002年來持續(xù)較小幅度增長，導致2003、2004的施工面積/銷售面積偏小1.新開工面積增幅2.新開工面積/施工面積3.施工面積/銷售面積新開工面積增幅、新開工面積/施工面積的比值：此兩指標的異常變商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅

商品住宅價格增長空間

19981999200020012002200320042005全國10.49.609.408.908.207.907.60

上海10.28.48.48.48.89.411.510.8北京17.215.913.412.410.99.89.710.0深圳7.36.96.86.66.26.15.86.4天津7.97.48.57.87.87.28.39.7武漢8.38.27.77.27.47.17.67.8沈陽14.714.313.412.511.310.69.79.6廣州13.211.710.08.57.97.87.5

杭州8.68.17.77.38.38.511.6

南京10.79.99.79.19.59.611.9

成都6.77.16.66.36.46.87.1

人均儲蓄余額：支付首付的能力；人均可支配收入：支付月供的能力；人均可支配收入增幅：影響到居民的消費信心，進而影響到其消費傾向；商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅：反映了近年來房價的透支程度

20002001200220032004近3年均值上海1.410.082.431.952.192.19重慶(0.05)0.831.240.311.350.97天津(0.38)0.220.680.631.851.05西安

0.350.400.480.41南通

1.723.751.411.122.10寧波

1.651.271.46珠海

3.901.201.282.12北京(0.38)0.29(0.69)(0.02)0.520.17東莞3.630.74

5.030.470.92沈陽

0.26(0.03)0.450.300.24武漢0.550.171.691.271.951.64深圳0.210.250.120.510.830.48房價收入比

房價收入比＝（商品住宅均價×90）/（人均可支配收入×戶均人口）

計算：

縱比：房價增長與收入增長的匹配程度——2003年前房價增長低于收入增長橫比：各城市的房價透支程度和未來增長空間的相對大小比較：

房價增長空間的輔助判斷：

商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅商品住宅價格增長空間GemdaleCorporation目錄集團投資決策程序優(yōu)化2.城市房地產(chǎn)評價體系研究3.對應(yīng)于集團投資決策的項目評價指標體系

GemdaleCorporation目錄集團投GemdaleCorporation集團當前項目決策評價指標體系當前項目決策評價指標體系核心指標項目全投資IRR項目銷售凈利潤率顯然，集團當前項目決策關(guān)注更多的是項目的核心收益指標。但是也要認識到項目的收益性是建立在穩(wěn)健的項目前期風險控制基礎(chǔ)之上的。沒有項目獲取前風險的決策，項目收益只能成為空談。

所以集團項目決策評價指標體系的建立，首先應(yīng)該建立項目前期風險決策指標體系，實現(xiàn)項目風險決策評價

GemdaleCorporation集團當前項目決策評價指GemdaleCorporation集團獲取項目途徑土地一級市場招拍掛項目土地二級市場獲取前期要考慮的風險因素股權(quán)合作項目轉(zhuǎn)讓項目法律風險稅費風險拆遷風險政府信用風險拆遷風險管理輸出型項目市場風險市場風險獲取項目時要考慮的風險GemdaleCorporation集團獲取項目途徑土地一GemdaleCorporation在項目前期風險決策的基礎(chǔ)之上，項目仍要回歸項目收益決策層面，對于項目收益的核心指標IRR,我們發(fā)現(xiàn)其是一個受多因素影響指標，影響因素具體包括：

靜態(tài)收益水平

動態(tài)效率水平銷售速度開發(fā)周期回款周期成本支出現(xiàn)金流銷售價格建安造價營銷費用管理費用地價/稅收項目IRR收入支出銷售回款現(xiàn)金流回款速度項目現(xiàn)金流水平利潤主導現(xiàn)金流主導獲取項目時要考慮的收益及效率因素

GemdaleCorporation在項目前期風險決策的基GemdaleCorporation項目決策評價指標體系靜態(tài)收益指標地價地價外單方成本動態(tài)效率指標完善后的項目決策評價指標體系以上動態(tài)效率指標可由集團與各子公司共同討論確定合理標準或衡量方法，新項目決策評價逐漸推行項目決策中需單獨列明的風險項目收益決策指標體系項目全投資IRR項目銷售凈利潤率銷售價格從拿地到開盤時間項目月均去化速度法律風險稅費風險拆遷風險政府信用風險GemdaleCorporation項目決策評價指標體系靜GemdaleCorporation在以往的項目決策中，集團更多關(guān)注項目體現(xiàn)出的綜合IRR數(shù)值，更確切的講是更關(guān)注項目在利潤主導模式下IRR靜態(tài)收益表現(xiàn)，弱化了IRR動態(tài)效率表現(xiàn)，忽略了效率提升對IRR增長的貢獻，不利于公司整體開發(fā)能力的提高。這在集團與子公司簽訂《項目開發(fā)、經(jīng)營目標責任書》中能夠體現(xiàn)：某些時候，項目在做可研時，會把項目的均價估保守，將開發(fā)效率做高。但在項目實際開發(fā)、經(jīng)營中則有可能反過來，用項目實際均價的大幅增長來彌補項目開發(fā)效率不高所產(chǎn)生的對項目整體IRR的影響，從而人為調(diào)節(jié)公司經(jīng)營壓力這樣雖然保證了項目IRR的實現(xiàn)，但多是基于市場大勢的影響，這對集團突破效率瓶頸無益，加大了項目調(diào)度難度，降低了項目現(xiàn)金流預(yù)測的準確性，從而影響整個集團的資源調(diào)度與投資決策GemdaleCorporation在以往的項目決策中，集GemdaleCorporation調(diào)整后的項目開發(fā)責任書GemdaleCorporation調(diào)整后的項目開發(fā)責任書GemdaleCorporation項目決策中板塊及項目細分市場評價指標GemdaleCorporation項目決策中板塊及項目細GemdaleCorporation投資效率提升的效果：以2006年投資為例YESNO6億6＋8億6＋8＋10億已有項目經(jīng)營狀況項目融資規(guī)模到位時間股權(quán)融資規(guī)模到位時間城市考察城市評價項目考察YESNO城市考察城市評價候選城市群項目考察城市評價指標體系項目決策評價體系動態(tài)信息發(fā)布：年度投資計劃、季度投資計劃原有流程改進后流程資金到位時間平均節(jié)約2－3個月GemdaleCorporation投資效率提升的效果：以謝謝！匯報完畢謝謝！匯報完畢

投資決策程序優(yōu)化及城市評價體系建議經(jīng)營管理部投資決策程序優(yōu)化及城市評價體系建議GemdaleCorporation目錄集團投資決策程序優(yōu)化2.城市房地產(chǎn)評價體系研究3.對應(yīng)于集團投資決策的項目評價指標體系

GemdaleCorporation目錄集團投GemdaleCorporation目錄集團投資決策程序優(yōu)化2.城市房地產(chǎn)評價體系研究3.對應(yīng)于集團投資決策的項目評價指標體系

GemdaleCorporation目錄集團投GemdaleCorporation

集團現(xiàn)有的投資決策體系基于報告、調(diào)研的城市、項目綜合判斷子公司投資機會尋找集團投資決策××項目可行性研究報告輸入該體系不足：

§決策流程“集中化”，城市判斷與項目判斷混雜在一起，沒有重心，影響決策效率

§進入新城市拓展，城市研究與項目拓展同時進行，拓展工作沒有重心，影響工作效率§編寫《項目可行性研究報告》，城市分析與項目分析混雜在一起，報告編寫沒有重心集團投資信息的發(fā)布GemdaleCorporation集團現(xiàn)有的投資決策GemdaleCorporation當前集團投資決策流程工作溝通層面：集團與子公司對于土地拓展共同參與的環(huán)節(jié)少,彼此信息不對稱，影響決策效率;集團戰(zhàn)略制定與子公司戰(zhàn)略執(zhí)行在此流程中沒有很好結(jié)合，影響執(zhí)行效率；工作方法層面：項目決策“集中化”，造成集團在城市與項目判斷時沒有重心，影響決策效率。困惑困惑困惑原因GemdaleCorporation當前集團投資決策流程工年度、季度投資信息發(fā)布GemdaleCorporation

集團努力建立的投資決策體系子公司投資機會尋找集團投資信息發(fā)布城市機會、市場初判城市判斷項目機會、細分市場市場初判項目判斷集團子公司集團投資決策變革的目的：變決策內(nèi)容的“集中化”為“階段化”、“并聯(lián)化”YESYESYES城市層面決策評審會項目層面決策評審會年度、季度投資信息發(fā)布GemdaleCorporationGemdaleCorporation優(yōu)化后的集團投資決策流程優(yōu)化措施概括：明確集團城市與項目判斷的兩階段決策準則（已進入城市與新拓展城市同樣對待）集團首先發(fā)布年度土地投資計劃，同時滾動發(fā)布各季度土地投資計劃頒布集團統(tǒng)一的城市與項目決策指標體系、可研報告模板，強調(diào)報告核心部分數(shù)據(jù)的真實性與模板使用的嚴肅性

GemdaleCorporation優(yōu)化后的集團投資決策流YES城市研究城市評價報告集團評審GemdaleCorporation案例說明：辦事處的成立運作方式資源、時間的巨大浪費拓展人員積極性的挫傷成立辦事處城市和項目綜合可研報告城市研究城市評價項目土地信息收集項目可研報告政府關(guān)系協(xié)調(diào)營銷、成本、設(shè)計人員介入城市和項目均被肯定城市被肯定、項目被否城市被否、項目被肯定城市和項目均被否集團評審成立辦事處項目土地信息收集項目可研報告政府關(guān)系協(xié)調(diào)營銷、成本、設(shè)計人員介入原有流程改進后流程市場、投資人員考察YES城市研究城市評價報告集團評審GemdaleCorpoGemdaleCorporation投資決策的例外處理方式

在城市評審被否決的情況下：1.對于已進入的城市在城市評審已經(jīng)否決的情況下，如果分公司認為特別好的項目，可以另行提交集團評審，但此種情況下，鑒于城市市場帶來的風險，對項目的收益要求將提高。2.對于尚未進入的城市在城市評審否決情況下，鑒于市場風險，集團將不對項目另行評審GemdaleCorporation投資決策的例外處理方式GemdaleCorporation優(yōu)化后的集團投資計劃表建議實施新的投資政策：集團承諾實現(xiàn)投資計劃表中的投資額度的前提是：要求所在區(qū)域公司完成計劃表中已投入資金的經(jīng)營要求。GemdaleCorporation優(yōu)化后的集團投資計劃表GemdaleCorporation目錄集團投資決策程序優(yōu)化2.城市房地產(chǎn)評價體系研究

3.對應(yīng)于集團投資決策的項目評價指標體系

GemdaleCorporation目錄集團投做了那么多還不行，真不知道到底要的是什么？？給了一大疊資料，我要的東西卻沒有……子公司集團情景模擬：子公司和集團關(guān)于“可研報告”的一段對話做了那么多還不行，真不知道到底要的是什么給了一大疊資料，我要部分指標敏感度不高，不能及時反映市場變化，需要調(diào)整和優(yōu)化；對于指標值沒有給出判讀的方法；沒有對統(tǒng)計口徑和數(shù)據(jù)來源進行統(tǒng)一規(guī)范；對于可能對城市發(fā)展形成重大影響的非定量因素關(guān)注不夠；1.原有指標體系的局限部分指標敏感度不高，不能及時反映市場變化，需要調(diào)整和優(yōu)化；1城市評價指標體系的建立統(tǒng)計口徑的統(tǒng)一；數(shù)據(jù)來源的規(guī)范；城市評價參照體系的建立2.城市評價體系研究的主要內(nèi)容城市評價指標體系的建立2.城市評價體系研究的主要內(nèi)容3.城市評價體系與投資效率提升集團：得到所期望的資料數(shù)據(jù)來源權(quán)威可靠統(tǒng)計口徑一致、便于橫向比較子公司：清楚集團評審的要求有的放矢、減少反復城市評價指標體系數(shù)據(jù)來源的權(quán)威性邏輯體系嚴密統(tǒng)計口徑的統(tǒng)一指標的標準化信息搜集和報告準備時間大幅減少更迅速地對城市和項目做出判斷投資效率提升拓展效率更高決策效率更高3.城市評價體系與投資效率提升集團：子公司：城市評價指標體4.城市評價思路的改進候選城市原始數(shù)據(jù)城市評價指標體系候選城市評價指標縱向比較分析城市評價指標體系城市評價指標參照系橫向比較分析已進入城市原始數(shù)據(jù)對候選城市的評價更科學4.城市評價思路的改進候選城市原始數(shù)據(jù)城市評價指標體系候選5.研究的理論基礎(chǔ)：房地產(chǎn)的周期論解決問題：房地產(chǎn)的周期性意味著需要對特定城市所處的階段做出判斷，看其是否處在平穩(wěn)期、機會期、泡沫期或者蕭條期，力求實現(xiàn)低處拿地、高處賣樓5.研究的理論基礎(chǔ)：房地產(chǎn)的周期論解決問題：高敏感性數(shù)據(jù)可獲得性通用性簡潔性6.指標設(shè)置的原則高敏感性6.指標設(shè)置的原則7.對原有指標體系所做的調(diào)整1.指標分類：三類主指標：選擇最能反映城市市場狀況和趨勢的8個指標；次指標：重要性較低或敏感度較低的指標6個指標；輔助定性指標：不能定量的一些重大影響因素；2.指標中增加一些更能反映市場實際情況的指標投資性購買所占比例（外地人）房價收入比租金/價格比

3.主指標增加了土地供應(yīng)對后市影響的預(yù)測性指標

4.在次指標中，增加了房地產(chǎn)金融的指標：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額占全社會企業(yè)貸款余額的比例：個人購房信貸比

5.概括了7項重要的輔助定性指標

7.對原有指標體系所做的調(diào)整1.指標分類：三類8.城市評價指標簡表8.城市評價指標簡表邏輯框架城市選擇評價指標市場趨勢判斷指標城區(qū)常住人口城區(qū)人口密度運作可行性判斷指標施工面積/銷售面積新開工面積/施工面積新增土地面積/新開工面積房價收入比投資性購買所占比重預(yù)售面積/批準預(yù)售面積商品住宅銷售額GDP總量及增幅次指標輔助指標商品住宅銷售面積市場規(guī)模政府配合效率地價與售價比土地機會租金/價格比價格增幅/人均收入增幅新建商品住宅空置率個人購房信貸比價格增幅/消費儲蓄增幅房地產(chǎn)貸款/總貸款產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征民營經(jīng)濟發(fā)展狀況房地產(chǎn)開發(fā)水平未來城市重大建設(shè)房地產(chǎn)政策導向重大經(jīng)濟發(fā)展機會重大城市活動房地產(chǎn)投資額/固定投資額城市評價報告中對指標數(shù)據(jù)采集要求：1、主指標（8個）和可行性指標（4個）必須提供數(shù)據(jù)2、次指標及輔助指標可以根據(jù)城市情況協(xié)商選擇提供主指標邏輯框架城市選擇評價指標市場趨勢判斷指標城區(qū)常住人口城區(qū)人口城市市場趨勢判斷決策程序市場趨勢綜合判斷市場趨勢輔助指標判斷市場趨勢主要判斷趨勢主指標--1趨勢主指標--8趨勢次指標--6趨勢次指標--1定量判斷定性+定量定性判斷城市市場趨勢判斷決策程序市場趨勢綜合判斷市場趨勢輔市場趨勢主城市選擇決策體系市場趨勢綜合判斷運作可行性判斷城市是否進入決策市場趨勢輔助指標判斷市場趨勢主要判斷市場規(guī)模政府配合效率地價與售價比例土地機會城市選擇決策體系市場趨勢綜合判斷運作可行性判斷城市是否進入決10.城市評價報告成果標準10.城市評價報告成果標準11.城市評價參照體系數(shù)據(jù)庫11.城市評價參照體系數(shù)據(jù)庫通過比較：迅速對候選城市建立直觀概念候選城市與典型城市的直觀比較——市場規(guī)模及其相關(guān)因素通過比較：迅速對候選城市建立直觀概念候選城市與典型城市的直觀

相關(guān)系數(shù)為0.944（Beta系數(shù)）；散點大多落在直線附近；可見城市年銷售面積與常住人口總量之間存在著高度的線性相關(guān)。因此，我們可以通過該城市常住人口數(shù)，以及人口的機械增長率來預(yù)估該城市未來的房地產(chǎn)市場的規(guī)模房地產(chǎn)市場的規(guī)模和潛力與常住人口總量的關(guān)系房地產(chǎn)市場的規(guī)模和潛力與常住人口總量的關(guān)系候選城市與典型城市的直觀比較——房價水平及其相關(guān)因素通過比較：直觀認識某特定城市房價的相對水平；通過將該特定城市的影響房價的關(guān)鍵數(shù)據(jù)與典型城市對照，大致判斷該城市未來房價的增長空間（以東莞為例，其人均GDP、人均可支配收入的排位都比較靠前，而房價水平的排位相對靠后，因此從支付能力的角度來說，其房價還有較大上升空間）候選城市與典型城市的直觀比較——房價水平及其相關(guān)因素通過比較1.施工面積/銷售面積

20002001200220032004上海3.632.913.043.142.43重慶3.863.953.543.313.94天津2.622.652.792.072.06北京3.313.863.363.592.96東莞3.663.652.473.213.95武漢3.262.993.142.833.28深圳2.983.232.92.532.48

上海重慶天津北京東莞武漢深圳基準值3.2-3.83.6-3.92.6-33.3-3.63.2-3.63.2-3.42.9-3.32.基準值3.商品住宅價格增幅

200020012002200320042005上海10.11%0.83%6.93%23.80%26.79%4.90%重慶-0.28%5.29%12.61%3.68%18.81%8.45%天津-2.41%2.22%3.20%6.25%20.71%30.00%北京-4.80%3.49%-5.30%-0.22%6.53%19.20%東莞33.33%14.63%-29.03%45.15%5.26%16.40%武漢4.38%1.39%11.90%11.47%23.74%17.47%深圳1.41%2.20%0.71%2.10%5.28%17.38%深圳：該比值連續(xù)兩年偏低且逐年降低，供需失衡導致價格大幅上漲施工面積/銷售面積：該比值的異常變化將對下一年度的價格變化起到一定預(yù)示性作用天津：該比值在2003、2004年明顯較大幅度低于正常值，導致房價在2004、2005出現(xiàn)大幅度上漲下一年度施工面積/銷售面積比值的變化取決于：新開工面積增幅新開工面積/施工面積1.施工面積/銷售面積200020012002200320新開工面積增幅、新開工面積/施工面積的比值：此兩指標的異常變動將對施工面積/銷售面積這一指標起到預(yù)示性作用

200020012002200320042005上海0.360.330.350.370.34

重慶0.510.50.410.420.37

天津0.410.330.410.420.520.51北京0.410.510.450.390.330.27東莞0.620.540.450.430.45

武漢0.370.440.520.470.45

深圳0.350.370.350.350.37

200020012002200320042005上海52.2%-12.5%19.7%25.3%2.1%

重慶59.3%29.9%1.4%23.7%5.5%

天津3.2%-18.4%29.1%17.6%51.7%12.4%北京57.9%84.0%9.8%1.9%-11.8%-10.1%東莞26.3%-18.3%47.6%66.3%-5.9%

武漢9.8%22.4%32.1%9.1%12.5%

深圳-6.8%23.3%2.6%-2.1%9.6%

200020012002200320042005上海3.632.913.043.142.43

重慶3.863.953.543.313.94

天津2.622.652.792.072.062.78北京3.313.863.363.592.96

2.84東莞3.663.652.473.213.95

武漢3.262.993.142.833.28

深圳2.983.232.92.532.48

天津：2004年新開工面積大幅增長，2004、2005年的新開工面積/施工面積的比值較大幅度增加，導致2005年的施工面積/銷售面積的比值增加到2.78，供需恢復到正常狀態(tài)，再加上房價收入比已達到9.7的高點，因此2006年的房價漲幅可能放緩北京：2003、2004的新開工面積增幅很小甚至負增長，導致2004、2005的施工面積/銷售面積比值較大幅度減??；2005年的新開工面積繼續(xù)出現(xiàn)負增長，2006年的施工面積/銷售面積仍將偏離正常值，從供需角度看，價格仍有較大上漲的壓力深圳：新開工面積自2002年來持續(xù)較小幅度增長，導致2003、2004的施工面積/銷售面積偏小1.新開工面積增幅2.新開工面積/施工面積3.施工面積/銷售面積新開工面積增幅、新開工面積/施工面積的比值：此兩指標的異常變商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅

商品住宅價格增長空間

19981999200020012002200320042005全國10.49.609.408.908.207.907.60

上海10.28.48.48.48.89.411.510.8北京17.215.913.412.410.99.89.710.0深圳7.36.96.86.66.26.15.86.4天津7.97.48.57.87.87.28.39.7武漢8.38.27.77.27.47.17.67.8沈陽14.714.313.412.511.310.69.79.6廣州13.211.710.08.57.97.87.5

杭州8.68.17.77.38.38.511.6

南京10.79.99.79.19.59.611.9

成都6.77.16.66.36.46.87.1

人均儲蓄余額：支付首付的能力；人均可支配收入：支付月供的能力；人均可支配收入增幅：影響到居民的消費信心，進而影響到其消費傾向；商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅：反映了近年來房價的透支程度

20002001200220032004近3年均值上海1.410.082.431.952.192.19重慶(0.05)0.831.240.311.350.97天津(0.38)0.220.680.631.851.05西安

0.350.400.480.41南通

1.723.751.411.122.10寧波

1.651.271.46珠海

3.901.201.282.12北京(0.38)0.29(0.69)(0.02)0.520.17東莞3.630.74

5.030.470.92沈陽

0.26(0.03)0.450.300.24武漢0.550.171.691.271.951.64深圳0.210.250.120.510.830.48房價收入比

房價收入比＝（商品住宅均價×90）/（人均可支配收入×戶均人口）

計算：

縱比：房價增長與收入增長的匹配程度——2003年前房價增長低于收入增長橫比：各城市的房價透支程度和未來增長空