某別墅項目策劃案

Xx市xx山行動維A別墅項目策劃案目錄前言市場篇一、大市場分析二、項目資源分析三、別墅產(chǎn)品情況分析四、個案分析五、別墅市場結(jié)論消費者篇一、目標人群論證二、目標人群定位理念篇一、目標人群訴求理念建立二、產(chǎn)品理念構(gòu)建三、核心理念訴求產(chǎn)品篇一、總平規(guī)劃建議二、產(chǎn)品規(guī)劃建議三、配套建議銷售篇一、銷售核心策略二、本案的特殊性對營銷執(zhí)行的要求三、本案的各階段銷售、工程及推廣關(guān)系四、本案的營銷執(zhí)行階段化策略前言首先感謝華成公司給予正合公司參與該項目全程策劃的機會。正合公司秉承公司“嚴謹、求實”的作風，展開了對別墅市場，尤其是成都市場別墅的詳細的、大量的調(diào)研分析，力求正合公司的工作能為貴公司“綠野牧歌*華苑”項目的開發(fā)、營銷、推廣上，提供有效、有利的意見和建議。因正合公司介入本案的時間尚短，故本案主要以市場分析、項目核心策略和營銷綱要為主；全案的細節(jié)實施方案，正合公司將在簽約后另案提交。正合公司帶著以下問題，對市場展開調(diào)研：1、什么是真正意義上的別墅？2、獨幢別墅客戶在哪里，他是誰？3、他，需要什么要的獨幢別墅？3、他，需要多大面積的獨幢別墅？4、他，愿意出多少錢買獨幢別墅？指的是那些占有稀缺的自然風景、人文景觀的豪華住宅，坐擁天地山水而與之渾然一體不顯突兀雕琢，遠離世俗喧囂而獨享人生風雨細品時間滄桑，同時價格也不菲，它絕對要求一種身份上的同質(zhì)性與距離上的私密性，奢侈性是它的顯著特征。

高端別墅具有的十大核心要素：一、稀缺的外部環(huán)境

二、位置優(yōu)越交通發(fā)達三、有節(jié)制張揚的室內(nèi)空間

四、具有靈性的多重庭院

五、豐富多彩的外立面變化

六、寬闊大氣的社區(qū)道路

七、超大型會所

八、自然優(yōu)美的中央公園

九、足夠的私密性

十、完美的細節(jié)別墅的定義市場篇大市場情況區(qū)域市場情況別墅產(chǎn)品市場情況別墅消費市場情況項目定位的可行性情況說明由于時間的局限性，以下數(shù)據(jù)在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，引用了成都市統(tǒng)計局、成都市成房指數(shù)、成都市國土局、成都市產(chǎn)權(quán)處的部分數(shù)據(jù)。成都別墅開發(fā)經(jīng)過了上世紀九十年代初的第一次狂熱并明顯回落之后，再經(jīng)過2002年的預(yù)熱和2003年的升溫，終于在2004年迎來了突破：最具標志性的事件是多個開發(fā)面積超過千畝的別墅項目（天泉·聚龍、玉龍·紅宇山莊、國際名城、麓山高爾夫國際社區(qū)等）即將亮相，可以預(yù)言，2004年是成都別墅市場最活躍的一年，成都別墅開發(fā)迎來了大盤時代！一、大市場分析（一）成都別墅的供應(yīng)情況市場供應(yīng)量巨增，市場競爭逐漸激烈,獨棟別墅市場前景看好。據(jù)成房指數(shù)統(tǒng)計，2004年成都市及其郊縣具有別墅形態(tài)的項目總共有53個，目前亮相及在售別墅項目48個，總規(guī)劃用地面積至少在10000畝左右，開發(fā)資金在50億元以上，開發(fā)量在7600套左右，今年開工的規(guī)模在500畝以上的別墅項目就有6個，別墅開發(fā)量首次占到2004年樓市總開發(fā)量的10-20%左右。從區(qū)域的的供應(yīng)情情況來看看，華陽陽、龍泉泉未來的的供應(yīng)量量最大，，占整個個別墅供供應(yīng)量的的80%左右。?？梢灶A(yù)預(yù)計未來來這兩個個區(qū)域的的競爭最最激烈。。從整個別別墅的銷銷售情況況來看，，別墅的的銷售情情況均較較好，總體銷售售率在80%，，銷售周周期在8-24個月。。供應(yīng)的建建筑類型型來看，，在目前前7600套的的別墅量量中，獨棟別墅墅只有1000套左右右，而市市場的需需求量至至少在3000套，呈呈供不應(yīng)應(yīng)求的狀狀況。由由此可見見獨棟別別墅的市市場前景景看好。。2004年已開開盤和準準備開盤盤的部分分代表項項目項目名稱開發(fā)公司地址規(guī)模（畝）麓山國際社區(qū)萬華房產(chǎn)華陽（人南沿線盡頭）總占地4000畝，一期800畝將開盤天泉·聚龍中鐵二局龍泉總占地2000畝，二期960畝維也納森林別墅森宇集團某山600畝流水山莊大行宏業(yè)浣花風景區(qū)100多畝高山流水同景房產(chǎn)青城山316畝國一·澳鄉(xiāng)北京國一集團龍泉600畝錦繡森林華新國際溫江500畝（二）成成都別墅墅的區(qū)域域分布情情況成都別墅墅市場已已經(jīng)形成成了三大大別墅區(qū)區(qū)90年代初，，成都出出現(xiàn)了第第一個別別墅項目目（錦繡繡花園））后，在在很長的的一段時時間里，，雖然出出現(xiàn)了大大量的別別墅項目目，但幾幾乎都是是零落地地分布在在各個地地方，這這使別墅墅在每個個板塊中中都有鶴鶴立雞群群的感覺覺。人以類聚聚，物以以群分。。隨著經(jīng)經(jīng)濟的不不斷發(fā)展展，越來來越多的的成功人人士在要要求擁有有尊貴品品質(zhì)生活活的同時時，還渴渴望形成成與其相相對應(yīng)的的富人區(qū)區(qū)的出現(xiàn)現(xiàn)。而真真正的富富人區(qū)不不再表現(xiàn)現(xiàn)為單一一的別墅墅項目，，而是規(guī)規(guī)模化的的別墅區(qū)區(qū)的出現(xiàn)現(xiàn)。順應(yīng)市場場的需求求，浣花花風景保保護區(qū)先先后開發(fā)發(fā)的舜苑苑、草堂堂之春和和金林半半島等項項目，使使該區(qū)域域形成了了城市別別墅聚集集區(qū)。青城山則則依靠世世界文化化遺產(chǎn)的的資源，，天下青青城、中中國青城城、青城城高爾夫夫山莊等等眾多項項目讓其其形成了了青城度度假別墅墅區(qū)。今年伊始始，某山山別墅開開發(fā)浪潮潮的全面面爆發(fā)，，使擁有有最大市市場需求求的近郊郊別墅片片區(qū)一蹴蹴而就，，成都的的三大別別墅開發(fā)發(fā)片區(qū)的的格局由由此完美美形成。。綜合整個個區(qū)域板板塊的情情況，由由于未來來龍泉、、華陽的的供應(yīng)量量極大，，隨著兩兩區(qū)域城城市化進進程的進進一步加加快，交交通及生生活配套套設(shè)施的的進一步步完善，，未來成成都別墅墅市場有有可能形形成五分分天下的的格局。。浣花城市市別墅區(qū)區(qū)：青城度假假別墅區(qū)區(qū)：憑借青城城山這一一世界歷歷史文化化遺產(chǎn)的的資源和和得天獨獨厚的山山水環(huán)境境資源，，以青城城山為核核心的150平方公里里景區(qū)，，中國青青城、青青城白鷺鷺洲、青青城山高高爾夫山山莊、天天下青城城、假日日青城等等旅游地地產(chǎn)大盤盤在最近近兩年相相繼亮相相青城山山，這些些樓盤少少則占地地上百畝畝，多則則上千畝畝，使如如今的青青城山已已經(jīng)發(fā)展展成為開開發(fā)陣容容強大的的度假別別墅區(qū)。。青城度假假別墅區(qū)區(qū)雖然上上千畝的的大盤林林立，但但其別墅墅形態(tài)主主要以經(jīng)經(jīng)濟別墅墅為主，，中國青青城提出出的“5+2生活模式式”充分分體現(xiàn)了了其度假假、休閑閑的特征征，購買買的人群群相對城城市別墅墅來說要要相對““小資””一些。。但值得得注意的的是，由由于目前前成都的的城市影影響力還還不能有有效地輻輻射該區(qū)區(qū)域，人人們的生生活水平平和觀念念等因素素，度假假別墅區(qū)區(qū)的火爆爆興起還還有待時時日。某山近郊郊森林別別墅區(qū)：：相對城市市別墅和和度假別別墅而言言，某山近郊郊別墅的的居住形形態(tài)應(yīng)介介定在1.5居居所的理理念上。。因為近郊郊，所以以她兼有有城市別別墅的第第一居所所性質(zhì)，，同時又又兼有度度假別墅墅的原生生態(tài)環(huán)境境，可謂謂魚和熊熊掌兼得得。在這這個新興興的板塊塊里，既既有純歐歐式的森森林別墅墅(維也也納森林林別墅)，還有有即將啟啟動的中中式傳統(tǒng)統(tǒng)文化別別墅社區(qū)區(qū)以及中中產(chǎn)經(jīng)濟濟別墅（（交大房房產(chǎn)的項項目），，使近郊郊別墅的的形態(tài)和和居住人人群在這這里表現(xiàn)現(xiàn)得淋漓漓盡致。。從該區(qū)域域的投資資置業(yè)熱熱潮中可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，近郊郊別墅片片區(qū)涵蓋蓋的居住住人群與與城市別別墅區(qū)和和度假別別墅區(qū)相相比，表表現(xiàn)得更更為全面面。有不不少的投投資置業(yè)業(yè)者選擇擇該區(qū)域域的目的的，就在在于拋卻卻都市的的喧囂，，享受自自然與生生活的寧寧靜。以森宇集集團的維維也納森森林別墅墅為代表表，今年年的某山山別墅開開發(fā)風起起云涌。。作為成成都近郊郊唯一的的原生松松林，是是成都市市一級森森林保護護區(qū)，坡地、山山風、森森林、高高爾夫使使某山的的生態(tài)形形成了原原生和人人工的絕絕佳生態(tài)態(tài)配合。。目前，隨隨著交大大房產(chǎn)、、興益房房產(chǎn)錦麗麗園二期期和北大大方正等等眾多知知名開發(fā)發(fā)商的強強勢進入入，該區(qū)區(qū)域已經(jīng)經(jīng)形成了了一個高高檔生態(tài)態(tài)純別墅墅區(qū)。由由此可見見該區(qū)域域別墅開開發(fā)的時時機已成成熟，前前景極為為廣闊。。二、項目目的資源源分析某山現(xiàn)狀狀分析成都某山山開發(fā)區(qū)區(qū)是城南南副中心心的重要要區(qū)域，，距成都都僅14公里，10多分鐘的的路程，，有5條道路可可以直通通成都。。開發(fā)區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃性質(zhì)為為旅游、、居住、、文體為為主，休休閑、療療養(yǎng)為輔輔的現(xiàn)代代化、多多功能的的新型山山水新城城。旅游區(qū)總總體規(guī)劃劃面積15.3平方公里里，現(xiàn)已已建成項項目38個，規(guī)模模較大的的有國際際標準化化的高爾爾夫球場場，熱帶帶秀美的的西南日日月城，，幽雅恬恬靜的某某山莊，，歐式風風格的金金湖度假假村。白白河沿山山環(huán)繞而而過，多多種常綠綠灌喬木木覆蓋其其中，呈呈一片綠綠景，尤尤以自然然分布的的美國松松樹林更更具魅力力，整個個旅游區(qū)區(qū)幽雅靜靜謐，是是度假、、休閑、、娛樂的的好地方方。未來的某某山將是是成都的的“深圳圳”，吸吸引高新新技術(shù)和和技術(shù)密密集型企企業(yè)，成成為成都都市的保保稅區(qū)。。未來的的某山將將是成都都乃至四四川省的的信息市市場、咨咨詢市場場、勞動動市場、、人才市市場、金金融市場場、股票票市場、、生產(chǎn)市市場、科科技市場場。項目的SWOT分析優(yōu)勢：項目區(qū)域域自然景景觀優(yōu)越越，這是是建別墅墅最重要要的資源源之一；；項目處于于成都第第一個真真正意義義上的純純別墅社社區(qū)；交通極為為便利，，到市中中心只需需25分分鐘的車車程；項目第一一次提出出自由、、自我、、自然的的設(shè)計理理念項目的容容積率和和綠化率率比周邊邊項目低低，小區(qū)區(qū)的均好好性較好好；劣勢：產(chǎn)品特色色不明顯顯，顯得得比較平平庸，沒沒有比較較優(yōu)勢；；項目社區(qū)區(qū)內(nèi)的公公建等配配套設(shè)施施嚴重不不足；項目周邊邊的生活活配套設(shè)設(shè)施不足足；產(chǎn)品外立立面不出出彩，沒沒有吸引引力；機會：維也納森森林別墅墅、高爾爾夫山莊莊、交大大別墅項項目的開開發(fā)使某某山逐漸漸形成了了一個純純生態(tài)的的別墅社社區(qū)；某山已成成為別墅墅開發(fā)的的熱點區(qū)區(qū)域，受受到消費費者的密密切關(guān)注注；目前獨棟棟別墅市市場呈供供不應(yīng)求求的局面面；國土資源源部已規(guī)規(guī)定在未未來幾年年不再批批別墅項項目用地地，別墅墅土地越越來越稀稀缺，這這為本項項目帶來來了極大大的開發(fā)發(fā)契機；；城南新區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)使項目目區(qū)域與與城區(qū)的的距離大大大縮短短。威脅：周邊待開開發(fā)用地地較多；；周邊樓樓盤在在短期期內(nèi)消消耗了了部分分有效效客戶戶，隨隨著消消費的的離散散需求求日趨趨明顯顯，這這種種消費費觀念念對產(chǎn)產(chǎn)品要要求更更高，，已成成為本本案的的潛在在較大大威脅脅；區(qū)域與與城區(qū)區(qū)交通通路網(wǎng)網(wǎng)的改改善速速度和和時間間以及及區(qū)域域形象象的提提升，，對本本案有有一定定的影影響；；三、成成都別別墅的的產(chǎn)品品情況況產(chǎn)品建建筑形形態(tài)多多樣化化，目目前市市場供供應(yīng)以以聯(lián)排排別墅墅和花花園洋洋房為為主。。獨棟棟別墅墅供應(yīng)應(yīng)量較較少。。從市場場亮相相和準準備亮亮相的的項目目的供供應(yīng)量量來看看，聯(lián)聯(lián)排別別墅和和花園園洋房房占了了75%，，獨棟棟別墅墅占10%，加加上混混合形形態(tài)中中的部部分，，獨棟棟別墅墅所占占的比比例不不到15%。這一方方面意意味著著聯(lián)排排別墅墅和花花園洋洋房等等經(jīng)濟濟型別別墅的的供給給量遠遠遠大大于獨獨棟別別墅，，其將將來競競爭較較為激激烈。。另一一方面面說明明獨棟棟別墅墅的供供應(yīng)量量不大大，目目前獨獨棟別別墅的的供應(yīng)應(yīng)量在在1000套，，加之之別墅墅項目目用地地禁止止審批批和獨獨棟別別墅的的優(yōu)勢勢，其其前景景看好好。建筑規(guī)規(guī)模趨趨大，，別墅墅的大大盤時時代已已經(jīng)來來臨。。在已知知的58個個項目目中，，80%的的項目目的占占地規(guī)規(guī)模都都在50-500畝畝。只只有10%的項項目的的占地地在500畝以以上。。而這這10%的的項目目卻占占別墅墅開發(fā)發(fā)量的的80%左左右。。這些些項目目主要要集中中在郊郊縣如如華陽陽、龍龍泉等等。這一方方面說說明成成都別別墅大大盤時時代的的來臨臨，近近郊是是未來來別墅墅的主主戰(zhàn)場場，另另一方方面也也說明明成都都別墅墅市場場的競競爭越越來越越激烈烈，消消費者者需求求的離離心化化促使使了產(chǎn)產(chǎn)品的的差異異化進進而促促使了了別墅墅市場場進一一步的的細分分。建筑風風格正正朝兩兩個方方向發(fā)發(fā)展：：一是是歐美美建筑筑風格格，二二是中中式民民居建建筑風風格吸取了了民居居建筑筑精華華的民民居建建筑。借用歐歐美建建筑風風格，，大量量糅合合，創(chuàng)創(chuàng)新，，并保保留一一些歐歐美的的建筑筑風格格，結(jié)結(jié)合實實際重重新設(shè)設(shè)計，，成為為別墅墅建筑筑風格格的主主流，，如維維也納納森林林別墅墅。再再則是是以清清華坊坊、三三利宅宅院為為代表表的民民居建建筑，，把四四合院院、天天井引引進現(xiàn)現(xiàn)代別別墅，，給人人們創(chuàng)創(chuàng)造一一片自自己的的天地地，可可以自自由創(chuàng)創(chuàng)新，，體現(xiàn)現(xiàn)個性性。聯(lián)排別別墅供供應(yīng)主主要集集中在在150-250㎡㎡結(jié)合銷銷售情情況來來看，，聯(lián)排排別墅墅受市市場歡歡迎的的在200-250㎡㎡，獨棟別別墅主主要集集中在在300-400㎡㎡。獨棟別別墅受受市場場歡迎迎的面面積主主要集集中在在小獨獨棟250-300㎡㎡、、350-400㎡㎡的的獨棟棟和400-500㎡㎡的豪豪宅。。聯(lián)排別別墅的的價格格主要要集中中在2000-4000元/㎡之之間，，總價價在50-80萬/套銷銷售較較好。。綜合區(qū)區(qū)位因因素來來看，，市區(qū)區(qū)及三三環(huán)路路附近近的聯(lián)聯(lián)排別別墅均均價在在4000元/㎡㎡及其其以上上，龍龍泉板板塊均均價在在2000-3000元元/㎡㎡左左右，，華陽陽板塊塊均價價在3000-4000元/㎡㎡左右右。天天泉··聚龍龍聯(lián)排排均價價2300元/㎡㎡，，金林林半島島聯(lián)排排均價價10000元元/㎡㎡，，其其7700元/㎡㎡的價價格差差主要要就是是區(qū)位位和產(chǎn)產(chǎn)品因因素造造成的的。價格出出現(xiàn)兩兩極分分化，，逐漸漸向經(jīng)經(jīng)濟性性別墅墅和極極品別別墅發(fā)發(fā)展。?？們r在在50-120萬元元/套套的別別墅，，市場場反應(yīng)應(yīng)最好好。目目前別別墅的的均價價在2300-18000元元/㎡㎡之間間，除除了最最重要要的區(qū)區(qū)位因因素外外，產(chǎn)產(chǎn)品本本身也也是拉拉開差差距的的重要要因素素。獨棟別別墅的的價格格主要要集中中在3000-5000元/㎡。。獨立別別墅因因其產(chǎn)產(chǎn)品的的奢侈侈性，，價格格分布布相對對比較較離散散，但獨立立別墅墅的主主流價價位在在3000———5000元/㎡之之間。總價價以90-200萬萬/套套為主主，特別是是100-150萬萬/套套的獨獨棟別別墅銷銷售較較好。。綜合區(qū)區(qū)位因因素可可以看看到，，市區(qū)區(qū)及三三環(huán)路路附近近的獨獨立別別墅均均價一一般在在5000元/㎡以以上，，浣花花板塊塊的獨獨棟別別墅均均價在在12000元元/㎡㎡以上上，龍龍泉板板塊均均價在在3000-4000元元/㎡㎡左右右，華華陽板板塊均均價在在4000-5000元元/㎡㎡左右右。某某山板板快的的均價價也在在4000-5000元元/㎡㎡。從從這可可看出出獨棟棟別墅墅除了了市區(qū)區(qū)價格格差距距較大大外，，其他他區(qū)域域的獨獨棟別別墅由由于均均擁有有較好好的自自然或或者地地理資資源，，其價價格差差距不不大。?？傮w銷銷售率率在80%，銷銷售周周期在在8-24個月月。綜合目目前別別墅的的銷售售情況況來看看聯(lián)排別別墅的的銷售售率在在75%左左右，，銷售售周期期一般般在在8-12個月月。由由于聯(lián)聯(lián)排別別墅的的總體體供應(yīng)應(yīng)量較較大（（別墅墅項目目的90%都是是聯(lián)排排別墅墅），，預(yù)計計未來來聯(lián)排排別墅墅的市市場競競爭將將極為為慘烈烈。獨棟別別墅的的銷售售率在在90%左左右，，銷售售周期期在12-24個月月。由由于獨獨棟別別墅供供應(yīng)量量較少少（目目前市市場供供應(yīng)量量在1000套套左右右），，而市市場需需求較較大（（據(jù)消消費者者的市市場需需求估估計至至少在在3000套以以上））。目目前純純獨棟棟別墅墅樓盤盤只有有三個個，可可以預(yù)預(yù)計未未來獨獨棟別別墅的的市場場前景景較為為廣闊闊。營造社社區(qū)環(huán)環(huán)境與與人文文環(huán)境境漸成成理念念2004年年新增增的別別墅項項目，，有45%的樓樓盤容容積率率在0.5以下下，43%的樓樓盤綠綠化率率超過過了50%。在在產(chǎn)品品設(shè)計計和規(guī)規(guī)劃方方面，，新盤盤在品品質(zhì)上上與往往年比比已經(jīng)經(jīng)大為為改觀觀。在在產(chǎn)品品設(shè)計計和材材料日日趨同同質(zhì)化化的今今天，，產(chǎn)品品本身身提升升空間間已經(jīng)經(jīng)有限限。而而別墅墅購買買者一一般都都比較較理性性，炒炒概念念又不不奏效效，一一些開開發(fā)商商已經(jīng)經(jīng)開始始從人人文環(huán)環(huán)境上上下力力氣。。人文文環(huán)境境理念念不僅僅要求求社區(qū)區(qū)具備備產(chǎn)品品和配配套精精益求求精，，還要要求別別墅開開發(fā)商商從前前期產(chǎn)產(chǎn)品定定位、、用戶戶定位位，即即產(chǎn)品品推出出前即即開始始營造造和規(guī)規(guī)劃整整體社社區(qū)人人文環(huán)環(huán)境，，并成成為增增加品品牌含含金量量的重重要砝砝碼。。這些些努力力在市市場銷銷售實實踐中中已經(jīng)經(jīng)取得得了一一定的的收效效。如如金林林半島島和維維也納納森林林別墅墅。特別是是金林林半島島推出出的英英式星星級物物管服服務(wù)，，細致致入微微的給給業(yè)主主關(guān)懷懷很值值得借借鑒?。”景傅涞湫酮毆殫潉e別墅項項目指指標分分析維也納森林別墅錦麗園別墅（二期）天泉·聚龍（一期）金林半島青城高爾夫山莊本案規(guī)劃形態(tài)純獨棟別墅社區(qū)純獨棟別墅社區(qū)以獨棟別墅為主部分獨棟別墅部分獨棟別墅純獨棟別墅主力面積（㎡）330-430280-350300-400500350-450330-390均價（元/㎡）4700330040001600045004500-5000主力總價（萬元）120-15090-110120-160650-900150-200140-200銷售率（%）65%25%100%90%100%銷售周期7個月1個月開盤棘售完（量少只有11套）8個月18-24個月目標客戶群企業(yè)的高級管理者（西航公司的管理層等）、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、部分非成都地區(qū)的富有階層等

企業(yè)的高級管理者、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、高校教授等企業(yè)事業(yè)單位的高級管理者和經(jīng)商戶、私人企業(yè)主

企業(yè)事業(yè)單位的高級管理者和經(jīng)商戶、私人企業(yè)主等非成都的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士購買者居多企業(yè)的高級管理者、經(jīng)商戶、私人企業(yè)主、部分非成都地區(qū)的富有階層等從市場場可以以看出出，獨獨棟別別墅總總價在在120-200萬萬左右右的銷銷售情情況較較好，，這說說明本本案的的總價價有較較大的的市場場承受受能力力。四、個個案分分析個案分分析的的所有有數(shù)據(jù)據(jù)均來來源于于相關(guān)關(guān)樓盤盤負責責人的的深訪訪樓盤名名稱：：維也也納森森林別別墅1.背背景資資料地理位位置：：某山山大道道（室室內(nèi)咨咨詢中中心：：成都都市桐桐梓林林北路路16號））發(fā)展商商：成成都森森宇實實業(yè)集集團占地面面積：：600畝畝總建筑筑面積積：104000㎡㎡建筑形形態(tài)：：新古古典主主義歐歐式別別墅車位比比例：：1：：1.6容積率率：0.26綠地率率：78％％建筑結(jié)結(jié)構(gòu)：：異型型框架架總戶數(shù)數(shù)：298戶（（一期期：134戶））銷售率率：65%面積區(qū)區(qū)間：：255-460㎡㎡主力面面積：：330-430㎡㎡價格區(qū)區(qū)間：：3000-8000元元/㎡㎡均價：：4700元/㎡2．總總體規(guī)規(guī)劃維也納納森林林別墅墅較好好的解解讀了了森林林居住住價值值，整整個別別墅區(qū)區(qū)和著著連綿綿坡勢勢“韻韻律””有節(jié)節(jié)奏的的起伏伏，背背倚1000畝畝的原原生松松林，，毗鄰鄰四川川國際際高爾爾夫球球場，，內(nèi)鑲鑲近萬萬平米米內(nèi)湖湖，南南北朝朝向為為主，，實現(xiàn)現(xiàn)了居居住與與交流流的完完美融融合，，被山山、水水、森森林環(huán)環(huán)繞的的家，，每一一扇窗窗外都都是不不一樣樣的風風景。。3．小小區(qū)功功能配配套生活類類配套套：超超市市、無無公害害蔬菜菜市場場、小小郵局局、洗洗衣房房、自自助銀銀行、、社區(qū)區(qū)醫(yī)療療中心心、小小型商商務(wù)中中心、、汽車車美容容中心心休休閑類類配套套：森森林林溫泉泉館、、業(yè)主主會所所、森森林度度假小小別墅墅酒店店、森森林茶茶室、、美容容美法法中心心、森森林SPA、老老年休休閑中中心運運動動類配配套設(shè)設(shè)施完完善：：森森林滿滿跑道道、森森林晨晨跑道道、森森林登登山道道、森森林籃籃球場場、森森林網(wǎng)網(wǎng)球場場、健健身中中心、、兒童童歡樂樂谷4．物業(yè)管管理星級管理提提供最貼心心的服務(wù)常規(guī)性的公公共服務(wù)（（環(huán)境衛(wèi)生生、綠化、、治安管理理、保安24小時晝晝夜巡邏））委托性的特特約特色服服務(wù)（根據(jù)據(jù)業(yè)主需要要，依據(jù)協(xié)協(xié)議提供特特色服務(wù)，，如家庭醫(yī)醫(yī)療保健、、叫醒服務(wù)務(wù)、各種培訓服服務(wù)、攝像像、個人網(wǎng)網(wǎng)頁制作、、個人演唱唱會、婚慶慶禮儀燈））針對性的專專業(yè)服務(wù)日常服務(wù)衣物方面：：為住戶洗洗衣物、被被褥；提供供補衣、制制衣服務(wù)等等飲食方面：：為住戶選選購食品、、糧食、蔬蔬菜副食及及日常用品品居住方面：：為住戶提提供室內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生保潔、、裝修、搬搬家等家庭庭所需服務(wù)務(wù)出行方面：：代購、代代訂車船票票、飛機票票、接送小小孩上學、、入托等衛(wèi)生服務(wù)設(shè)設(shè)醫(yī)療服務(wù)務(wù)中心、提提供出診、、打針、小小孩疫苗接接種、家庭庭病房服務(wù)務(wù)等以及各種商商業(yè)服務(wù)、、金融服務(wù)務(wù)、代理中中介服務(wù)等等5．推廣策策略5．1產(chǎn)品品策略該樓盤主體體建筑采用用新古典主主義的歐式式建筑風格格，外立面面整體感覺覺給人較為為沉穩(wěn)。較較為完善的的生活配套套設(shè)施和較較高的園林林綠化盡顯顯一流的居居家生活環(huán)環(huán)境。產(chǎn)品品以歐式別別墅為主從從產(chǎn)品定位位來看，住住宅在區(qū)域域內(nèi)走的高高檔路線，，面積適中中（330-360㎡為主力力），其戶戶型配比為為：256-260平米米，占15%；330-360平米米，占55%；430-460平米米，占30%。5．2價格格策略總價在98-408萬間（120-150萬為為主力）。。付款方方式多樣，，可一次性性、分期、、按揭。在在已購房的的客戶中一一次性付款款客戶的比比例占6成成。開盤時均價價4500元/㎡,目前均價價4700元/㎡。。主力總價價120-180萬。5．3銷售售周期從2003年9月亮亮相，2003年12月27日正式開開盤至今近近7個月的的時間，推推出戶型型銷售了65%。5．4銷售售情況目前推出的的134套套住宅，銷銷售了65%，最貴（345-408萬）的的和最便宜宜（98-110萬萬）的物業(yè)業(yè)最先銷售售完畢。開開盤時只銷銷售了20%，隨著著項目的呈呈現(xiàn)，銷售售情況逐漸漸好轉(zhuǎn)。5.5目標標客戶群已購房消費費者別墅置置業(yè)主要以以一次為主主。主要有有企業(yè)的高高級管理者者（西航公公司的管理理層等）、、經(jīng)商戶、、私人企業(yè)業(yè)主、部分分非成都地地區(qū)的富有有階層等。。外地客戶戶與本地客客戶的比例例目前在2：8左右右。他們在在置業(yè)時，，在考慮價價格的同時時更看中的的是小區(qū)的的園林環(huán)境境、交通、、生活配套套等與生活活息息相關(guān)關(guān)的因素以以及區(qū)域未未來的發(fā)展展?jié)摿Α?．6推廣廣策略本樓盤的推推廣方式較較為多樣，，有市內(nèi)售售樓部、現(xiàn)現(xiàn)場售樓部部，廣告宣宣傳有華西西都市報、、成都商報報、大型戶戶外、航空空雜志（東東航、西航航）等，特特別是軟軟文和開盤盤前的連續(xù)續(xù)報版宣傳傳影響力較較大，5．7營銷銷訴求維也納森林林別墅以““森林·湖湖泊·高爾爾夫”、““新董事官官邸”、““懂歐洲懂懂生活”、、“離夢想想最近的高高爾夫別墅墅”為營銷銷的核心訴訴求點。6.個案綜綜合評述：：維也納森林林別墅是目目前四川最最大的純獨獨棟別墅社社區(qū)，地處處成都市未未來的富人人區(qū)某山，，地理位置置優(yōu)越，交交通便利、、環(huán)境優(yōu)美美。正是因因為這樣才才取得了開開盤四個月月，銷售65%的不不俗業(yè)績。。但其產(chǎn)品品仍較為粗粗糙，如園園林、花園園等與宣傳傳的有一定定差距。樓盤名稱：：錦麗園別墅墅（二期））1.背景資資料地理位置：：成都市航航空港長城城南路228號發(fā)展商：成成都興益房房產(chǎn)占地面積：：300畝畝（二期：：160畝畝）建筑形態(tài)：：山澗獨棟棟歐式別墅墅車位比例：：1：1.5容積率：0.2綠地率：71％總戶數(shù)：166戶（（二期：98戶）銷售率：一一期售完，，二期銷售售了25%面積積區(qū)區(qū)間間：：191-344㎡㎡主力力面面積積：：280-344㎡㎡均價價：：3300元元/㎡㎡2．．總總體體規(guī)規(guī)劃劃整個個別別墅墅區(qū)區(qū)和和著著坡坡勢勢““韻韻律律””有有節(jié)節(jié)奏奏的的起起伏伏，，背背倚倚某某山山，，毗毗鄰鄰四四川川大大學學、、西西南南民民族族大大學學新新校校區(qū)區(qū)，，棠棠湖湖實實驗驗中中學學，，內(nèi)內(nèi)鑲鑲以以巨巨型型瀑瀑布布為為主主的的主主題題公公園園，，南南北北朝朝向向為為主主，，實實現(xiàn)現(xiàn)了了居居住住與與社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境的的較較好好融融合合。。3．．功功能能配配套套小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)：：駕駛駛員員試試題題英格格駕駕考考科科目目一一科科目目四四考考試試以巨巨型型瀑瀑布布為為主主的的主主題題公公園園，，小小區(qū)區(qū)游游泳泳池池、、網(wǎng)網(wǎng)球球場場、、健健身身房房、、透透空空式式茶茶樓樓、、超超市市、、快快餐餐、、美美容容、、美美發(fā)發(fā)周邊邊配配套套設(shè)設(shè)施施：：毗鄰鄰四四川川大大學學、、西西南南民民族族大大學學新新校校區(qū)區(qū)，，棠棠湖湖實實驗驗中中學學，，以以及及購購物物休休閑閑較較為為便便利利。。4．．物物業(yè)業(yè)管管理理常規(guī)規(guī)性性的的公公共共服服務(wù)務(wù)（（環(huán)環(huán)境境衛(wèi)衛(wèi)生生、、綠綠化化、、治治安安管管理理、、保保安安24小小時時晝晝夜夜巡巡邏邏））委托托性性的的特特約約特特色色服服務(wù)務(wù)（（根根據(jù)據(jù)業(yè)業(yè)主主需需要要，，依依據(jù)據(jù)協(xié)協(xié)議議提提供供特特色色服服務(wù)務(wù)，，如如家家庭庭醫(yī)醫(yī)療療保保健健等等））針對對性性的的專專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)日常常服服務(wù)務(wù)衣物物方方面面：：為為住住戶戶洗洗衣衣物物、、被被褥褥；；提提供供補補衣衣、、制制衣衣服服務(wù)務(wù)等等居住住方方面面：：為為住住戶戶提提供供室室內(nèi)內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生生保保潔潔、、裝裝修修、、搬搬家家等等家家庭庭所所需需服服務(wù)務(wù)出行行方方面面：：代代購購、、代代訂訂車車船船票票、、飛飛機機票票、、接接送送小小孩孩上上學學、、入入托托等等5．．推推廣廣策策略略5．．1產(chǎn)產(chǎn)品品策策略略該樓樓盤盤主主體體建建筑筑采采用用山山澗澗獨獨棟棟歐歐式式建建筑筑風風格格。。較較為為完完善善的的生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施和和較較高高的的園園林林綠綠化化盡盡顯顯一一流流的的居居家家生生活活環(huán)環(huán)境境。。產(chǎn)產(chǎn)品品以以歐歐式式別別墅墅為為主主從從產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位來來看看，，住住宅宅在在區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)走走的的中中高高檔檔路路線線，，面面積積適適中中（（250-350㎡㎡為為主主力力））。。5．．2價價格格策策略略總價價在在68-124萬萬間間（（90-110萬萬為為主主力力））。。目前前均均價價3600元元/㎡㎡。。主主力力總總價價90-110萬萬。。5．．3銷銷售售周周期期一期期2001年年亮亮相相，，已已售售完完。。二二期期2004年年3月月正正式式開開盤盤至至今今近近1個個月月的的時時間間，，推推出出戶戶型型銷銷售售了了25%。。5．．4銷銷售售情情況況二期期推推出出的的98套套住住宅宅，，銷銷售售了了25%，，5.5目目標標客客戶戶群群已購購房房消消費費者者別別墅墅置置業(yè)業(yè)主主要要以以一一次次為為主主。。主主要要有有企企業(yè)業(yè)的的高高級級管管理理者者、、經(jīng)經(jīng)商商戶戶、、私私人人企企業(yè)業(yè)主主、、高高校校教教授授等等。。他他們們在在置置業(yè)業(yè)時時，，在在考考慮慮價價格格的的同同時時更更看看中中的的是是小小區(qū)區(qū)的的園園林林環(huán)環(huán)境境、、交交通通、、生生活活配配套套等等與與生生活活息息息息相相關(guān)關(guān)的的因因素素以以及及。。5．．6推推廣廣策策略略本樓樓盤盤的的推推廣廣方方式式相相對對較較少少，，有有現(xiàn)現(xiàn)場場售售樓樓部部，，廣廣告告宣宣傳傳有有華華西西都都市市報報、、成成都都商商報報、、大大型型戶戶外外等等。。5．．7營營銷銷訴訴求求以““山山澗澗獨獨東東歐歐式式別別墅墅””、、““盡盡享享盛盛世世榮榮耀耀，，細細品品一一世世錦錦麗麗””為為營營銷銷的的核核心心訴訴求求點點。。6.個個案案綜綜合合評評述述：：錦麗麗園園別別墅墅是是成成都都的的首首個個純純獨獨棟棟別別墅墅社社區(qū)區(qū)，，地地處處成成都都市市未未來來的的富富人人區(qū)區(qū)某某山山，，地地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，交交通通便便利利、、生生活活、、醫(yī)醫(yī)療療、、教教育育配配套套設(shè)設(shè)施施較較為為完完善善。。正正是是因因為為這這樣樣才才在在產(chǎn)產(chǎn)品品非常一般的情況下取得得了一期銷售售完畢，二期期開盤一個月月銷售25%的較好銷售售業(yè)績。樓盤名稱：天泉·聚龍國國際生態(tài)別墅墅園1.背景資料料地理位置：龍龍泉驛陽光城城陽光大道四四段發(fā)展商：中鐵鐵五局·成都都天泉置業(yè)有有限公司建筑設(shè)計：著著名的國家級級建筑設(shè)計專專家、國家特特許一級注冊冊建筑師周方方中先生主持持設(shè)計占地面積：2000畝，，一期：141畝總建筑面積：：5.64㎡㎡（一期））建筑形態(tài)：聯(lián)聯(lián)排別墅（95套）、單單體別墅（11套），豪豪華別墅（2套）停車位：121個容積率：0.6綠化率：45％總戶數(shù)：108戶（一期期）面積區(qū)間：157-400㎡價格區(qū)間：聯(lián)排別墅：2300元/㎡（均價））單體別墅：4000元/㎡（均價））2．總體規(guī)劃劃項目總占地約約2000畝畝，包括1100多畝的的項目用地，，800畝的的水體湖面。。整個項目形形成一個集生生態(tài)、居住、、旅游、休閑閑、娛樂、商商業(yè)為一體的的原生態(tài)、符符合8S（景景觀、軼事、、陽光、運動動、空氣、溪溪流、森林、、服務(wù)）標準準的高尚山水水別墅社區(qū)。。一期141畝由聯(lián)排別別墅、單體別別墅、酒店公公寓等組成。。整個建筑設(shè)設(shè)計造型明快快、外立面以以簡約洗煉的的現(xiàn)代建筑設(shè)設(shè)計手法處理理，展現(xiàn)與眾眾不同的新川川西民居風格格。從一期上行500米即為為有山水相依依800畝天天泉湖面的二二期用地。整整個二期地勢勢呈不規(guī)則半半圍合狀環(huán)繞繞湖岸，以起起伏綿延的坡坡地為主。準準備以業(yè)主DIY的形式式修建單體別別墅。從規(guī)劃、園林林、設(shè)計、營營銷方式上來來看較完善，，并有所創(chuàng)新新。在目前成成都市是一個個全新的、高高品質(zhì)的別墅墅生態(tài)社區(qū)，，可以稱的上上是大局運籌籌，獨領(lǐng)風騷騷。3．小區(qū)功能能配套生態(tài)廣場、社社區(qū)會所活動動中心、游泳泳池、網(wǎng)球場場、商業(yè)街、、運動區(qū)、健健康跑道、攀攀巖壁、濱湖湖人造沙灘游游樂區(qū)、山頂頂公署以及醫(yī)醫(yī)療中心等，，充分的滿足足業(yè)主的日常常生活需要。。4．物業(yè)管理理社區(qū)由四川總總府酒店物業(yè)業(yè)管理公司進進行九星級管管理。根據(jù)““天泉·聚龍龍國際生態(tài)別別墅園”的業(yè)業(yè)主，度身制制定一套星級級酒店式服務(wù)務(wù)，提供個性性化、全天候候的全面呵護護。全面提供供：家政服務(wù)務(wù)、清潔服務(wù)務(wù)、禮儀服務(wù)務(wù)、健康及社社區(qū)服務(wù)、家家庭裝修、維維修服務(wù)、商商務(wù)服務(wù)、綠綠化服務(wù)、房房屋中介服務(wù)務(wù)。5．推廣策略略5．1產(chǎn)品策策略外立面以簡約約洗煉的現(xiàn)代代建筑設(shè)計手手法處理，展展現(xiàn)與眾不同同的新川西民民居風格。外外立面整體感感覺給人非常常沉穩(wěn)、簡潔潔。較為完善善的生活配套套設(shè)施和無敵敵山水環(huán)境盡盡顯一流的居居家生活環(huán)境境。產(chǎn)品以單單體別墅為主主。其中一期期以聯(lián)排別墅墅為主，面積積在157-400㎡之之間，其戶戶型配比為：：157-180平米，占占75%；；190-210平米，占占15%；；（單體）300-360平米，占占8%；（單體）400-500平米，占2%。5．2價格策策略總價在30-600萬間間（36-50萬為主力力）。付款款方式多樣，，可一次性、、按揭。聯(lián)排的均價2300元/㎡,單體別別墅均價4000元/㎡㎡。一期108套套已投入市場場銷售情況好好。5．3銷售周周期開盤后5個月月的時間，推推出戶型基基本銷售完畢畢。5．4銷售情情況一期推出的108套別墅墅，聯(lián)排別墅墅95套（160-190㎡主力，，36-50萬為主力））全部售完，，4個月時間間；單體別墅墅11套（300-360㎡主力，，120-150萬為主主力），開盤盤即全部售完完了，豪華別別墅二套，總總價500萬萬以上未售出出一套。5.5目標客客戶群已購房消費者者別墅以一次次置業(yè)為主。。主要是來自自成都的企業(yè)業(yè)事業(yè)單位的的高級管理者者和經(jīng)商戶、、私人企業(yè)主主等。5．6推廣策策略本樓盤的推廣廣方式較為多多樣，有形象象墻、樓書、、現(xiàn)場售樓部部，廣告宣傳傳有電視、商商報、戶外等等。5．7營銷訴訴求開發(fā)商以“中中國西南首席席純正山水別別墅”、“8S國際原生生態(tài)別墅標準準，同步享受受世界級住宅宅品質(zhì)”，為為樓盤的核心心營銷訴求點點。其產(chǎn)品較較好的對營銷銷訴求點進行行了支持特別別是二期的產(chǎn)產(chǎn)品。7.個案綜合合評述：天泉·聚龍國國際生態(tài)別墅墅園是一個集集生態(tài)、居住住、旅游、休休閑、娛樂、、商業(yè)為一體體的原生態(tài)、、符合8S標標準的高尚上上水別墅。正正是這樣才做做到開盤5個個月銷售100%（豪宅宅除外）的良良好銷售勢頭頭。樓盤名稱：三三利宅院1.背景資料料地理位置：人人南延線十八八步島發(fā)展商：四川川三利房產(chǎn)有有限公司建筑設(shè)計：新新加坡建筑城城市設(shè)計占地面積：500畝，一一期：188畝總建筑面積：：52643㎡（一期期）建筑形態(tài)：宅宅院別墅地面停車位：：容積率：0.42綠化率：70％建筑結(jié)構(gòu)：框框架總戶數(shù)：185戶（一期期）面積區(qū)間：139.56-370.81㎡價格區(qū)間：4000元/㎡（均價））2．總體規(guī)劃劃整個小區(qū)由12個相對獨獨立卻又有機機的融為一體體的宅院組團團構(gòu)成，建建筑大量以南南北朝向為主主，力求做到到戶戶采光，，窗窗有景。。整個小區(qū)規(guī)規(guī)劃施行人車車分流，、動動靜分區(qū)、步步移景換的原原則，以組團團式進行開發(fā)發(fā)。錯落有致致的建筑自然然有序,依南南向北的排列列分布，最大大限度的滿足足居民舒適生生活的需求，，形成具有內(nèi)內(nèi)向空間特色色的獨立居住住組團，既能能保證和諧濃濃郁的交流氣氣氛又不失靜靜謐不喧的居居家特質(zhì)。從規(guī)劃、園林林、設(shè)計上來來看較完善，，并有所創(chuàng)新新。在目前成成都市是一個個全新的、高高品質(zhì)的住宅宅小區(qū)，可以以稱的上是大大局運籌，獨獨領(lǐng)風騷。3．小區(qū)功能能配套入口小廣場、、疊水藝術(shù)墻墻、社區(qū)會所所、景觀游泳泳池、戲水池池、網(wǎng)球場、、文化墻、活活動小廣場等等，充分的滿滿足業(yè)主的日日常生活需要要。4．物業(yè)管理理開發(fā)商自建物物管公司，由由重慶大正物物業(yè)管理公司司擔任小區(qū)物物業(yè)顧問。服服務(wù)項目有：：保潔、24小時安防、、物業(yè)保養(yǎng)與與維護、家政政服務(wù)、代訂訂報刊雜志、、園藝綠化、、代交水電、、光纖費用、、收發(fā)等。5．推廣策略略5．1產(chǎn)品策策略該樓盤主體建建筑采用現(xiàn)代代簡約的建筑筑風格，外立立面整體感覺覺給人非常沉沉穩(wěn)、簡潔。。較為完善的的生活配套設(shè)設(shè)施和較高的的園林綠化盡盡顯一流的居居家生活環(huán)境境。產(chǎn)品以宅宅院別墅為主主從產(chǎn)品定位位來看，住宅宅在區(qū)域內(nèi)走走的高檔路線線，面積適中中（239-370.81㎡四房、、五房為主力力），其戶型型配比為：三房，230-240平平米，占10%；四房，256-308平平米，占45%；五房，280-370平平米，占30%；六房，330-340平平米，占15%。5．2價格策策略總價在95-148萬間間（102-120萬為為主力）。付付款方式多多樣，可一次次性、分期、、按揭。開盤時均價3800元/㎡,目前均均價4000元/㎡。主主力總價102-140萬。5．3銷售周周期開盤至今近8個月的時間間，銷售完畢畢。5．4銷售情情況目前推出的185套住宅宅，以銷售了了100%，，其中三房、、四房的樣板板間戶型銷售售較快，5房房、6房的銷銷售相對較為為遲緩。5.5目標標客戶戶群已購房房消費費者主主要為為二次次或者者多次次置業(yè)業(yè)者。。主要要有企企業(yè)事事業(yè)單單位的的高級級管理理者和和經(jīng)商商戶等等。他他們在在置業(yè)業(yè)時，，在考考慮價價格的的同時時更看看中的的是小小區(qū)的的園林林環(huán)境境、交交通、、生活活配套套等與與生活活息息息相關(guān)關(guān)的因因素以以及區(qū)區(qū)域未未來的的發(fā)展展?jié)摿αΑ?．6推廣廣策略略本樓盤盤的推推廣方方式較較為多多樣，，有形形象墻墻、樓樓書、、現(xiàn)場場售樓樓部，，廣告告宣傳傳有電電視、、商報報、戶戶外等等，特特別別是軟軟文和和開盤盤前的的連續(xù)續(xù)報版版宣傳傳影響響力較較大，，5．7營銷銷訴求求開發(fā)商商以““空間間·純純凈品品位··存在在個性性”、、“無無限遐遐想的的空間間，心心馳，，神往往”，，為樓樓盤的的核心心營銷銷訴求求點。。其產(chǎn)產(chǎn)品較較好的的對營營銷訴訴求點點進行行了支支持。。7.個個案綜綜合評評述：：成都的的住宅宅應(yīng)該該適合合成都都人的的性格格，在在這方方面三三利宅宅院作作出了了有益益的嘗嘗試。。三利利宅院院從成成都悠悠久的的院落落文化化出發(fā)發(fā)，抓抓住了了成都都人對對悠閑閑生活活，對對成都都宅院院生活活文化化的追追求，，將川川西民民居特特色與與現(xiàn)代代建筑筑理念念有機機結(jié)合合，這這滿足足別墅墅購買買者對對精神神層面面的需需求。。這這是對對川西西民居居的傳傳承也也是對對川西西民居居的創(chuàng)創(chuàng)新與與突破破！正是這這樣才才做到到了開開盤八八個月月銷售售100%的良良好銷銷售業(yè)業(yè)績。。五、成成都獨獨棟別別墅結(jié)結(jié)論1、獨獨棟別別墅供供需情情況：：供不應(yīng)應(yīng)求（需求求量：：4000套左左右，，供應(yīng)應(yīng)量：：1000套，，缺口：：3000套）2、產(chǎn)產(chǎn)品特特征：：建筑風風格：：歐式式為主主戶型：：至少少4房房主力面面積：：300-400㎡㎡主力總總價：：120-200萬目標客客戶群群：企企業(yè)主主、經(jīng)經(jīng)商戶戶、企企事業(yè)業(yè)單位位的高高級管管理者者、自自由職職業(yè)者者等。。3、配配套設(shè)設(shè)施較較為完完善：：社區(qū)內(nèi)內(nèi)：會會所、、泳池池、網(wǎng)網(wǎng)球場場、星星級物物管、、智能能化的的安防防設(shè)施施等社區(qū)外外：交交通便便利，，自然然景觀觀優(yōu)越越4、目目前存存在的的不足足：教育、、醫(yī)療療、購購物等等配套套設(shè)施施缺乏乏（城城區(qū)別別墅除除外））綜合整整個大大市場場、區(qū)區(qū)域市市場的的情況況以及及別墅墅市場場的產(chǎn)產(chǎn)品情情況，，典型型及個個案分分析，，對獨獨棟別別墅市市場得得出以以下幾幾個結(jié)結(jié)論：：綜合別別墅項項目的的產(chǎn)品品情況況，可可以看看出隨隨著別別墅大大盤時時代的的到來來,別墅市市場出出現(xiàn)了了三大大新的的特點點:一是別別墅建建筑風風格同同時出出現(xiàn)了了純西西式風風格和和中式式風格格等多多種類類型;二是別別墅市市場向向草堂堂之春春、金金林半半島類類型的的極品品別墅墅和向向中產(chǎn)產(chǎn)階層層的經(jīng)經(jīng)濟別別墅實實現(xiàn)兩兩極化化發(fā)展展，獨獨棟別別墅供供不應(yīng)應(yīng)求;三是近近郊別別墅逐逐步火火爆！近郊郊的某某山成成為別別墅的的又一一個開開發(fā)熱熱點，，該區(qū)區(qū)域的的別墅墅市場場潛力力巨大大。市場篇篇結(jié)語語消費費者者篇篇一、目目標消消費人人群論論證消費力力論證證成都消消費者者對別別墅認認知分分析成都別別墅消消費大大市場場層面面特征征從消費費力層層面劃劃定目目標人人群ABC從文化化層面面劃定定目標標人群群D價值觀觀、文文化素素質(zhì)、、消費費習慣慣論證證目標人人群定定位成都消消費者者對別別墅的的認知知分析析別墅歷歷來被被尊為為“人人居金金字塔塔的巔巔頂””，擁擁有陽陽光、、運動動、風風景區(qū)區(qū)、自自信、、社會會名流流五大大要素素，是是成功功者夢夢想的的家。。由于于別墅墅在成成都市市場上上只有有短短短的10年年時間間，這這在一定程程度上上決定定了成成都消消費者者使用用產(chǎn)品品的階階段和和經(jīng)驗驗還處處在初初級即即消費費者對對別墅墅的認認知度度還不不成熟熟，大大多數(shù)數(shù)消費費者都都還處處在感感性和和虛榮榮的消消費中中。在相當當長的的一段段時間間，成成都的的開發(fā)發(fā)商都都認為為別墅墅就是是要建建得夠夠大、、裝修修得夠夠豪華華、價價格拉拉得夠夠天文文（如如草堂堂之春春、金金林半半島））。但隨著著經(jīng)濟濟的發(fā)發(fā)展和和社會會的進進步，，消費費個性性化時時代已已到來來，加加之別別墅消消費生生力軍軍(白白領(lǐng)、、金領(lǐng)領(lǐng)、大大型企企業(yè)管管理層層等)日漸漸壯大大，他他們都都有很很強的的文化化素養(yǎng)養(yǎng)，對對別墅墅要求求有更更強的的文化化內(nèi)涵涵，奢奢華、、虛榮榮以不不再是是唯一一評判判標準準，同同時對對第一一居住住的需需求也也日趨趨增強強?，F(xiàn)階階段段消消費費者者對對別別墅墅的的認認知知度度已已不不再再局局限限于于奢奢華華、、虛虛榮榮，，有有自自己己獨獨特特的的文文化化內(nèi)內(nèi)涵涵、、居居住住理理念念、、生生活活方方式式的的產(chǎn)產(chǎn)品品(如如:清清華華坊坊、、三三利利宅宅院院、、維維也也納納、、錦錦繡繡森森鄰鄰)將將是是他他們們選選擇擇的的新新標標準準。。A客戶戶來來源源：：成成都都、、成成都都郊郊縣縣以以及及其其他他二二級級城城市市等等客戶戶性性質(zhì)質(zhì)：：成成都都藉藉、、非非成成都都籍籍職業(yè)業(yè)：：私營營企企業(yè)業(yè)主主、、房房產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商、、汽汽車車商商、、企企業(yè)業(yè)中中高高級級管管理理者者、、金融融界界成成功功人人士士、、自自由由職職業(yè)業(yè)者者等等家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：一一般般均均三三代代同同堂堂年齡齡：：40－－55歲歲為為主主力力家庭庭年年收收入入：：18－－30萬萬為為主主置業(yè)業(yè)狀狀況況：：別別墅墅以以1次次置置業(yè)業(yè)為為主主學歷歷：：大大學學以以上上學學歷歷為為主主購買買目目的的：：以以自自住住為為主主消費費心心理理：：重重居居住住的的品品位位、、理理念念和和文文化化，，追求求新新的的生生活活方方式式和和新新的的空空間間感感受受購買買時時最最看看重重五五個個因因素素：：1.社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境2.交交通通3.配配套套設(shè)設(shè)施施及及安安全全4.價價格格5.戶戶型型經(jīng)濟濟實實力力強強，，對對首首付付．．月月供供的的支支付付能能力力強強成都都別別墅墅消消費費大大市市場場層層面面特特征征B從消消費費力力層層面面劃劃定定目目標標人人群群C消費費力力論論證證私營營企企業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)主主高級級白白領(lǐng)領(lǐng)、、金金領(lǐng)領(lǐng)、、政政府府官官員員、、大大學學教教授授大型型企企業(yè)業(yè)管管理理層層家庭庭連連續(xù)續(xù)年年收收入入50萬萬以以上上(具具一一次次性性付付款款能能力力)家庭庭連連續(xù)續(xù)年年收收入入20萬萬以以上上(具具很很強強首首付付、、月月供供能能力力)年收收入入20萬萬以以上上（（主主要要鎖鎖定定收收入入50萬萬以以上上、、有有可可支支配配現(xiàn)現(xiàn)金金100萬萬以以上上人人群群）），，具具一一次次性性付付款款或或很很強強首首付付、、月月供供能能力力從文文化化層層面面劃劃定定目目標標人人群群D價值值觀觀、、文文化化素素質(zhì)質(zhì)、、消消費費能能力力論論證證私營營企企業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)主主價值值觀觀:追求求尊尊從從、、公公眾眾認認知知、、自自由由、、私私有有領(lǐng)領(lǐng)域域、、真真儒儒雅雅或或附附庸庸風風雅雅，，認認為為奢奢華華的的配配置置是是基基本本要要求求。。價值值觀觀:強調(diào)調(diào)尊尊從從感感、、居居住住文文化化、、生生活活方方式式、、私私有有領(lǐng)領(lǐng)域域、、自自由由、、真真儒儒雅雅或或附附庸庸風風雅雅，，認認為為奢奢華華的的配配置置是是基基本本要要求求。。文化化素素質(zhì)質(zhì):學歷歷高高、、對對新新理理念念、、生生活活方方式式認認知知度度高高、、判判斷斷力力強強。。消費費能能力力:購買買力力強強、、理理性性購購買買、、能能夠夠承承受受一一次次性性付付款款、、高高額額月月供供、、首首付付。。文化化素素質(zhì)質(zhì):學歷歷多多數(shù)數(shù)在在大大學學以以上上(部部分分人人屬屬爆爆發(fā)發(fā)戶戶文文化化較較低低)消費費能能力力:購買買力力強強、、能能夠夠承承受受一一次次性性付付款款白