杭州零點策劃XXXX年臺州東方太陽城獨棟別墅策略提案

東方太陽城獨棟別墅策略提案杭州零點策劃1市場/Market2009年是臺州房地產(chǎn)市場不平凡的一年。在一系列優(yōu)惠政策帶動下，樓市演繹著“瘋狂”，成交量高歌猛進(jìn)，房價節(jié)節(jié)攀高。雖然12月是傳統(tǒng)淡季，但樓市活躍度絲毫不減，新房市場的成交情況也很理想。而從2009年12月開始，中央不斷釋放遏制房價過快上漲的信號，一系列新政密集出臺：從最初收緊二套房貸，到二手房營業(yè)稅“2變5”；從樓市政策“國四條”，到五部委土地新政，再到全面部署的“國十一條”……我們走訪發(fā)現(xiàn)，市區(qū)樓市在交易量方面雖然沒有了去年的“瘋狂”，但整體表現(xiàn)平穩(wěn)，新盤上市依然暢銷，而一些從去年延續(xù)銷售的樓盤，不多的供應(yīng)量價格也依舊堅挺。樓市政策“組合拳”，對1月的臺州樓市影響似乎并不太大。1月份，椒江及臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新房市場繼續(xù)在“鬧房荒”。由于近期僅有百合公寓等極少數(shù)新盤開盤，再加上去年年底開始的火熱預(yù)定，真正公開上市銷售的房源非常稀缺，新房市場幾乎無房可售。因此1月份新房成交量主要集中在玉蘭廣場、萬家華庭、華天雅苑等幾個之前已開盤在售的樓盤。比較之下，反倒是黃巖、路橋的交易量比較平穩(wěn)。1、椒江及開發(fā)區(qū)房源稀缺黃巖與路橋交易量平穩(wěn)在2月份的市調(diào)中，旺銷的樓盤萬家華庭已進(jìn)入了尾盤銷售期，而椒江區(qū)擁有少數(shù)別墅物業(yè)形態(tài)的錦水灣、白云山花苑等樓盤，一個售罄，一個開盤時間未定，均無房可售。1月份，路橋商品房住宅均價為5546元/平方米，黃巖商品房住宅均價為7297元/平方米……從市區(qū)各地透明售房系統(tǒng)顯示的數(shù)據(jù)來看，1月份市區(qū)樓市雖然在交易方面不再延續(xù)去年的“瘋狂”，但是房價并沒有因為政策“組合拳”而有所松動。2、新盤老盤價格均堅挺政策頻出沒撼動房價市區(qū)一些尚有部分剩余房源在售的樓盤，基本也沒有發(fā)現(xiàn)價格明顯下調(diào)的情況。如椒江萬家華庭，近期幾套房源的成交價都在7000元/平方米左右。而幾個去年大賣特賣的樓盤，早早地就基本上把上市房源銷售一空，11、12月都在“鬧房荒”，所以1月擠出來的不多的供應(yīng)量，價格也依舊堅挺。如玉蘭廣場近期住宅銷售價大多在17000～18000元/平方米，未見得比去年下半年的銷售價有所波動?！?010年房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)向‘有保有壓’，因為今年宏觀經(jīng)濟(jì)的任務(wù)仍是保增長恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，因此仍將發(fā)揮房地產(chǎn)的龍頭作用?！薄獌蓵诩?，以住建部為首的中央督察人員深入地方督察樓市，參與督察的住建部專家委員會一位專家對記者表示，預(yù)計從二季度開始房價還會呈現(xiàn)上漲，政策調(diào)控的力度在二季度后期將逐步加強(qiáng)，而房價相對合理或漲幅不大的二三線城市房地產(chǎn)政策還會適當(dāng)放寬?；⒛甑姆康禺a(chǎn)市場能否延續(xù)牛市，仍要聽聽政策的風(fēng)聲。但是可以肯定的是，在保增長恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的重任下，房地產(chǎn)行業(yè)的前景依然樂觀。3、專家預(yù)測未來樓市房價仍會上漲，政策“前松后緊”個案調(diào)查1、西錦御御園——直直接競品，，綠心生態(tài)態(tài)區(qū)內(nèi)高端端山景排屋屋2、玉蘭廣廣場——直直接競品，，臺州市區(qū)區(qū)售價最高高精品樓盤盤3、云頂藍(lán)藍(lán)庭花園———毗鄰綠綠心生態(tài)區(qū)區(qū)的高端樓樓盤4、新明半半島——目目前椒江在在建最大的的樓盤項目目5、萬家華華庭——近近期銷售較較佳的椒江江區(qū)項目6、凱亞城城——黃巖巖私家聯(lián)排排別墅、一一線江景豪豪宅7、泊盛桃桃源——臺臺州市區(qū)內(nèi)內(nèi)唯一的純純別墅區(qū)1.西錦御御園樓盤位置椒江區(qū)綠心生態(tài)區(qū)，緊靠東方太陽城南側(cè)交房類型毛坯樓盤類型聯(lián)排、小高層建筑面積212140平方米容積率30%樓盤售價二期，綠雅苑，一套一價。目前最低322萬/套，約248平米；最貴為498萬/套，地上約300平米，地下室約104.58平米（地下室其中58平米贈送，其余46.58平米按送車位2600元/平米價格，不送車位1400元/平米價格出售。）主要套型250-280平方米入住時間2011年12月底開發(fā)商浙江新大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理浙江新大眾物業(yè)管理有限公司樓盤簡介項目依山傍水、交通便捷，距臺州市政府約3公里。低層排屋布于緯三路南側(cè)，少量小高層住宅布于緯三路北側(cè)及地塊南東側(cè)，社區(qū)規(guī)劃充分利用山體、河道、綠化等景觀資源，營造成一個人性化、高品位的住宅空間。綠心生態(tài)區(qū)區(qū)內(nèi)高端山山景排屋目前在售綠雅苑實景百余方地下室，地下雙車位私家內(nèi)花園設(shè)計聯(lián)排邊套258m22：四室二廳廳三衛(wèi)南向客廳，三面觀景雙客臥帶衛(wèi)生間主臥配大露臺2.浙能綠綠城·玉蘭廣場樓盤位置經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西商務(wù)區(qū)交房類型一期精裝修樓盤類型小高層、高層樓盤性質(zhì)城市綜合體項目占地面積約257畝建筑面積約38萬平方米樓盤價格17000—18000元不等，最高達(dá)30000元/平米。開盤時間2009年5月戶型面積120—400平方米不等，700平方米躍層房開發(fā)商臺州浙能綠城置業(yè)有限公司景觀設(shè)計貝爾高林香港國際有限公司樓盤簡介綠城集團(tuán)和浙信房產(chǎn)聯(lián)手開發(fā)，由B1、B2、C2三塊地組成，建成后將成為集家庭式休閑購物廣場、五星級酒店、高檔寫字樓、精裝修公寓為一體的綜合體項目，新城市中心的標(biāo)志性建筑。世界酒店集團(tuán)希爾頓入駐。臺州市區(qū)售售價最高的的精品樓盤盤躍層戶型455m22：四室三廳廳多衛(wèi)大型私家露臺大型私家露臺5.4米超大開間起居室獨立家庭活動室四房朝南，超大主臥，所有臥室均帶獨立衛(wèi)生間3.云頂藍(lán)藍(lán)庭花園樓盤位置體育中心以西，規(guī)劃大學(xué)城以南交房類型毛坯樓盤類型排屋、景觀電梯洋房套型平層、躍層占地面積155486平方米建筑面積220000平方米樓盤價格排屋售罄，洋房一期均價約1萬/平方米容積率1.02開盤時間二期開盤2010年3月戶型面積洋房140—280平方米開發(fā)商臺州中貝開元置業(yè)有限公司物業(yè)公司開元物業(yè)樓盤簡介藍(lán)庭花園東面為高教園區(qū)和市體育中心，南面為東山中學(xué)，北側(cè)為臺州學(xué)院，烏龜山位于東北角，永寧河從藍(lán)庭花園旁繞過，市中醫(yī)院、聯(lián)華超市、市檢察院、工行等四大銀行分布周邊，地理位置極為優(yōu)越。毗鄰綠心生生態(tài)區(qū)的高高端樓盤E戶型：四室室二廳四衛(wèi)衛(wèi)陽光地下室內(nèi)中庭前庭后院三重庭院空間奢華主臥，景觀陽臺家庭廳雙景觀露臺雙景觀露臺4.新明半半島樓盤位置白云山西路與永寧河交匯處（上海外國語學(xué)校旁）交房類型毛坯樓盤類型小高層、高層、排屋占地面積360畝建筑面積433628平方米樓盤價格一期均價1萬元容積率1.69開盤時間預(yù)計二期10月開盤戶型面積排屋220—320平方米開發(fā)商臺州市新明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司新明物業(yè)樓盤簡介項目依永寧河蜿蜓而建，靜泊水岸，因水成島，是一個依水而建的天然半島樓盤項目，距臺州市政府、市民廣場僅3分鐘的車程，距離黃巖、路橋約20-25分鐘。純歐式風(fēng)格建筑與立體生態(tài)水景園林互相輝映，呈現(xiàn)出浪漫的地中海風(fēng)情。目前椒江在在建最大的的樓盤項目目小高層躍層263.37m2：六室三廳四四衛(wèi)大挑空客廳家庭廳景觀露臺書房、儲藏室等多功能布局5.萬家華華庭樓盤位置椒江區(qū)市政府大樓西北面交房類型毛坯樓盤類型高層9幢占地面積33866.63平方米建筑面積112874平方米樓盤價格進(jìn)入尾房銷售期，僅余少量150—160平米低層房源，一房一價，約為8000元/平方。容積率2.65戶型面積140-175平方米開發(fā)商浙江臺州萬家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤簡介萬家華庭位于開發(fā)區(qū)中心，東臨白云山云頂佳苑別墅群,西鄰市民廣場，南靠市府大樓，北接籌建中的臺州大劇院。近期銷售較較佳的椒江江區(qū)項目6.凱亞城城樓盤位置黃巖區(qū)北城錦川路交房類型毛坯樓盤類型聯(lián)排別墅、江景高層容積率1.67占地面積86728平方米建筑面積161547.73平方米樓盤價格目前聯(lián)排別墅僅余3套，均為180平方米戶型，約220萬元/套。戶型面積聯(lián)排180平方米戶型送90平方米架空層;280平方米戶型送120平方米空層.開發(fā)商臺州黃巖金岳置業(yè)有限公司建筑公司貝爾高林國際（香港）有限公司樓盤簡介凱亞城由私家聯(lián)排別墅和一線江景豪宅兩大高尚建筑種類組成，獨特的西班牙風(fēng)情小區(qū)，配備多功能休閑運(yùn)動場、景觀游泳池、名流幼兒園等。黃巖私家聯(lián)聯(lián)排別墅、、一線江景景豪宅7.泊盛桃桃源樓盤位置路橋區(qū)路北街道升谷寺村交房類型毛坯樓盤類型雙聯(lián)、獨棟、疊加總戶數(shù)200多套占地面積161.2畝建筑面積101760㎡樓盤面積獨棟約700方，聯(lián)排約500方，疊加約300方容積率0.4銷售價格總價從幾百萬到一千萬不等。目前聯(lián)排已售罄；獨棟僅余700方的幾套；在售疊加一套一價，總價500萬以上。開發(fā)商浙江泊盛置業(yè)有限公司景觀公司北京土人景觀與建筑規(guī)劃設(shè)計研究院樓盤簡介泊盛桃源別墅規(guī)劃建設(shè)獨立別墅25幢，雙聯(lián)體別墅48幢，多聯(lián)體別墅11幢和陽光疊排別墅9幢。集五星級酒店、（未來的臺州國際賓館）、客廳、會議室、酒吧、咖啡吧、雪茄吧、瑜伽館、球場、文化娛樂中心、高級會所、商業(yè)步行街于一體，臺州市區(qū)內(nèi)內(nèi)唯一的純純別墅區(qū)單體住宅E戶型：六室兩廳廳四衛(wèi)多功能地下室超闊綽陽光餐廳家庭廳、兒童房U型大觀景陽臺+露臺挑空客廳結(jié)論我們篩選的的市場優(yōu)秀秀的銷售個個案都有如如下特征：：高級資源優(yōu)優(yōu)勢（或在在中心地段段，或占自自然資源））與高檔物物業(yè)的結(jié)合合動靜結(jié)合，，層次分明明的室內(nèi)空空間設(shè)計室內(nèi)、室外外景觀的相相互融合、、延伸注重商業(yè)、、會所、幼幼兒園等配配套的宣傳傳但是除綠城城外，其余余在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計、物業(yè)業(yè)管理、細(xì)細(xì)節(jié)營造、、項目包裝裝等方面，，均無法擺擺脫三線產(chǎn)產(chǎn)品的形象象。2定位/Location項目地塊解解讀：項目地塊位位于臺州市市的綠心生生態(tài)區(qū)，““一心六脈脈四組團(tuán)””中“一心心”，毗鄰鄰臺州大學(xué)學(xué)城，是臺臺州組合式式大城市的的地理中心心所在，屬屬于未來的重點點發(fā)展區(qū)域域。但是，目前前項目周邊邊大環(huán)境較較差，沒有強(qiáng)烈的的城市未來來中心的屬屬性。項目初步解解讀項目規(guī)劃解解讀：本項目位于于東方太陽陽城內(nèi)，與與高層、星星級酒店等等共存的形形態(tài)，在大大盤整體運(yùn)運(yùn)作上體現(xiàn)現(xiàn)了規(guī)劃的的多樣性。。但是獨棟別別墅區(qū)與高高層緊鄰，，中間無法法進(jìn)行明顯顯的區(qū)隔，，對于別墅業(yè)業(yè)主來說，，私密性降降低，尊貴貴感不足，，影響別墅墅區(qū)的整體體形象。項目初步解解讀項目配套解解讀：規(guī)劃中的東東方太陽城城未來集旅旅游娛樂，，休閑度假假，會議會會展，美食食商購，生生態(tài)景觀，，房產(chǎn)于一一體，價值值巨大，配配套齊全。。但是就目前前項目而言言，眼力所所及范圍之之內(nèi)仍然顯顯得較為荒荒涼，片區(qū)整體還還不成熟，，實質(zhì)性生生活配套不不完善。項目初步解解讀項目產(chǎn)品解解讀：簡約而不簡簡單的歐式式建筑風(fēng)格格，凸顯了了本項目內(nèi)內(nèi)斂、和諧諧的經(jīng)典氣氣質(zhì)，換句句話說，本本項目是一一個第二眼眼美女。但是，項目的外立立面、色彩彩等給人的的第一印象象并不突出出，沒有彰彰顯高端尊尊貴的感覺覺。項目初步解解讀項目景觀解解讀：本項目位于于綠心生態(tài)態(tài)區(qū)，大區(qū)區(qū)域自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越，，這是樓盤盤不可抹滅滅的優(yōu)勢。。但是，就綠綠心生態(tài)區(qū)區(qū)而言，這這樣的區(qū)域域優(yōu)勢并非非本項目專專有。而對對于注重別別墅環(huán)境的的業(yè)主來說說，他們更更關(guān)系社區(qū)區(qū)內(nèi)部的景景觀營造，，本項目由于于樓間距窄窄、景觀空空地小等劣劣勢，未來來景觀設(shè)計計的余地較較小，況且且目前幾乎乎沒有景觀觀呈現(xiàn)。項目初步解解讀綠心生態(tài)態(tài)？未來城市市的規(guī)劃劃重點，，但是現(xiàn)現(xiàn)在沒有有成型整體規(guī)劃劃？高層、星星級酒店店多樣化化共存，，但是私私密性、、尊貴感感低配套完善善？有一些度度假資源源配套，，但是距距離本項項目有一一定的距距離歐式建筑筑？確實很經(jīng)經(jīng)典，但但是怎樣樣瞬間吸吸引眼光光是個問問題山水景觀觀？挺有品質(zhì)質(zhì)感，但但是目前前沒有達(dá)達(dá)到景觀觀的震撼撼感解讀姿態(tài)態(tài)我們項目目的姿態(tài)態(tài)，第一一印象很很不錯，，可都跟跟了“但是””的尾巴。。也在市場場上長期期積累了了一些負(fù)負(fù)面抗性性。如果現(xiàn)在在是2009年年的5，，6月份份，““但是””這兩個個字是可可以被忽忽視的。?？稍?010年年新金融融政策出出臺，謹(jǐn)謹(jǐn)慎消費費重新抬抬頭的情情況下，，這位尾巴巴，就會會被無限限放大了了。所以，面面對機(jī)會會和挑戰(zhàn)戰(zhàn)并存，，樂觀和和謹(jǐn)慎同同行的2010年，需要做當(dāng)當(dāng)?shù)貥潜P盤的頂級級標(biāo)桿，，我們的的問題不不是去比地段段、去比比配套、、去比價價格………而是堅持我們們最好的的優(yōu)勢，，降低““但是””帶來的的影響。。換一個姿姿態(tài)去影影響市場場，而不不是被市市場所影影響。那換一個個什么樣樣的姿態(tài)態(tài)？我們之所所以看到到本項目目有這么么多的““但是””是因為為站在鳥鳥瞰圖的的角度來來看產(chǎn)品品?？墒侵挥杏猩系?，，才會站站在鳥瞰瞰的角度度。只有在居居住者的的角度，，才會看看到本項項目的這這么多不不足之處處。站在上帝帝的角度度看本項項目從這點而而言，我我們需要要站在房房產(chǎn)使用用者———客戶的的角度去重新審審視本項項目通過這個個角度找找到項目目的核心心賣點Customers客客戶分分析我們的客客戶是誰誰？研究客戶戶，首先先研究客客戶心理理他們到底是誰？現(xiàn)實層面精神層面居住層面我們訪談?wù)劻私?5位高高端客戶戶職業(yè)職位出生房屋數(shù)量臺州奧翔醫(yī)藥科技有限公司林總75年2某瑞士名表臺州總代理王總76年3臺州白云泵業(yè)有限公司劉總72年4臺州黃巖春風(fēng)塑膠有限公司邵總68年3臺州奧利達(dá)五金制造有限公司張經(jīng)理80年2……………………Q&A1、林總總75年臺州奧翔翔醫(yī)藥科科技有限限公司銷銷售售總監(jiān)。。黃黃巖人Q：您是是否知道道東方太太陽城這這個項目目？A：知道的。。但是只只知道是是個娛樂樂城，不不知道有有別墅。。Q：椒江江太陽城城單價兩兩萬以上上的房子子，您會會購買嗎嗎？用何何用途？？A：2W以上上價格偏偏貴，當(dāng)當(dāng)?shù)厝艘I的話話也主要要以炫富富為主。。Q：單價價兩萬以以上的房房子，在在傳播中中哪些地地方能打打動和吸吸引您？？A：這么貴的的東西，，要去現(xiàn)現(xiàn)場看了了才放心心。當(dāng)然然，主要要看樣板板區(qū)、樣樣板房。。2、王總總76年臺州某瑞瑞士名表表代理商商，主要要進(jìn)臺、、溫地區(qū)區(qū)商場。。臺臺州人Q：您是是否知道道東方太太陽城這這個項目目？A：知道。Q：椒江太陽陽城單價兩萬萬以上的的房子，，您會購購買嗎？？用何用用途？A：如果覺得得位置好好，價格格值就會會。當(dāng)?shù)氐厝速徺I買力還不不錯，如如果買的的話以自自住為主主，用以以炫耀。。Q：單價價兩萬以以上的房房子，在在傳播中中哪些地地方能打打動和吸吸引您？？A：我覺得臺臺州人好好面子，，攀比心心和虛榮榮心強(qiáng)，，所以在在傳播中中樓盤有有概念最最吸引人人，比如如“純英英式管家家”等，，體現(xiàn)與與別人不不一樣的的價值。。此外臺臺州小，，所以口口碑傳播播很重要要。3、劉總總72年臺州白云云泵業(yè)有有限公司司溫溫嶺人Q：您是是否知道道東方太太陽城這這個項目目？A：知道的。。Q：椒江太陽陽城單價兩萬萬以上的的房子，，您會購購買嗎？？用何用用途？A：位置太偏偏了，那那里商品品房賣了了好多年年，價格格漲不上上去，成成交率也也差。Q：許多多來自溫溫嶺的人人會選擇擇在椒江江購房，，您怎么么看？A：溫嶺的房房價和消消費都比比較高的的，溫嶺嶺人有錢錢人多，，他們?nèi)缛绻辉谠谏虾?、、杭州購購房，就就會選擇擇臺州，，畢竟臺臺州的整整體城市市建設(shè)與與人居環(huán)環(huán)境比溫溫嶺優(yōu)越越。4、邵總總68年臺州黃巖巖春風(fēng)塑塑膠有限限公司。。臺臺州人Q：您是是否知道道東方太太陽城這這個項目目？A：知道。Q：椒江太陽陽城單價兩萬萬以上的的房子，，您會購購買嗎？？用何用用途？A：一直知道道那里有有房子，，聽說最最近在賣賣1.5萬左右右。你說說的2萬萬元，是是不是產(chǎn)產(chǎn)品不一一樣?。?？那里的位位置我知知道的，，市府大大道一通通，以后后那個地地段還是是相當(dāng)不不錯的。。如果產(chǎn)產(chǎn)品好的的話，價價格2萬萬元我覺覺得不是是問題。。如果我我要買，，這么高高端的住住宅以自自住為主主，也可可以當(dāng)做做投資。。5、張經(jīng)經(jīng)理80年年臺州奧利達(dá)五五金制造造。黃黃巖人Q：您是是否知道道東方太太陽城這這個項目目？A：知道的。。Q：椒江江太陽城城單價兩兩萬以上上的房子子，您會會購買嗎嗎？用何何用途？？A：位置太偏偏了，交交通不方方便，環(huán)環(huán)境太差差，配套套也不夠夠。買別別墅的人人都喜歡歡有豐富富的景觀觀，太陽陽城這個個地方只只有娛樂樂城，景景觀環(huán)境境比較差差，價格格太高的的話，不不會考慮慮購買。。Q：單價價兩萬以以上的房房子，在在傳播中中哪些地地方能打打動和吸吸引您？？A：臺州人購購房有““跟風(fēng)””習(xí)慣，，就是在在圈層中中某個有有影響力力的人物物購房，，其他人人就會跟跟著購買買。而且且宣傳中中喜歡尊尊貴的，，不喜歡歡文化。?，F(xiàn)實層面面年齡：35~55歲左左右。私有財產(chǎn)產(chǎn)：有車車一族，，多數(shù)是是二次或或多次置置業(yè)者。。“富有””職業(yè)特征征：當(dāng)?shù)氐仄髽I(yè)家家、私企企老板、、高層管管理人員員等。社會地位位：物質(zhì)質(zhì)生活富富足，消消費重質(zhì)質(zhì)量、重重名牌、、特別喜喜炫耀。。當(dāng)屬當(dāng)?shù)氐氐挠绣X錢階層，，當(dāng)然他他們還在在不斷地地向更高高的目標(biāo)標(biāo)奮斗。。他們深具具投資意意識與敏敏感性，，極度相相信自己己的眼光光與判斷斷?！皟?yōu)越””現(xiàn)實層面面富裕的經(jīng)經(jīng)濟(jì)地位位，輝煌煌的事業(yè)業(yè)經(jīng)歷，，表面的的物質(zhì)追追求彰顯顯他們的的成功。。他們需要要有一個個身份的的認(rèn)可，，或者說說以一種種品位的的體現(xiàn)，，來證明明他們的的卓爾不不群。對于奢侈侈的物品品，他們們并不完完全強(qiáng)調(diào)調(diào)實用功功能，占占有別人人無法占占有的，，本身就就是一種種價值。。注重自己己在別人人眼中的的地位，，攀比心心、虛榮榮心很強(qiáng)強(qiáng)。精神層面面“炫富””他們商海海沉浮、、閱歷豐豐富，其其實內(nèi)心心最渴望望壓力的的釋放。。他們需要要的不是是隱士般般逃離塵塵囂，更更希望繁繁華與自自然是并并存的。。他們需要要可以炫炫耀的東東西來體體現(xiàn)自己己的地位位，享受受別人的的仰視。。他們非常常注重房房產(chǎn)品地地段、配配套、自自然環(huán)境境、開發(fā)發(fā)商品牌牌、精裝裝修等綜綜合品質(zhì)質(zhì)?！翱释薄本駥用婷婢幼〉氖媸孢m是基基本要求求，對于于居住，，他們更更希望:那是能夠夠體現(xiàn)地地位尊貴貴的地方方！能夠享受受到稀缺缺自然環(huán)環(huán)境的熏熏養(yǎng)！在時光雕雕琢下，，愈加強(qiáng)強(qiáng)大的升升值潛力力！“價值””居住層面面現(xiàn)實層面面精神層面面居住層面面奢享人生生的巔峰峰財富階階層富有身份價值優(yōu)越渴望綜上私營業(yè)主主：已經(jīng)完成基基本財富積積累，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力強(qiáng)大大，投資欲欲望強(qiáng)；技術(shù)領(lǐng)域：：高級貿(mào)易從從業(yè)人員、、企業(yè)高層層管理者，，有著殷實實家庭收入入；投資者者：隨著區(qū)域熱熱度提升，，臺州有實實力的投資資者開始追追捧。主力人群客戶人群構(gòu)構(gòu)成臺州三區(qū)（（黃巖、椒椒江、路橋橋）為主主，輻射溫溫嶺、臨海海市由于臺州民民營經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)，高程程度的私有有化也促使使臺州擁有有了雄厚的的民間資本本和發(fā)達(dá)的的金融放貸貸業(yè)。因此資金實實力強(qiáng)大的的客戶相對對較多。這部分消費費者對房子子的需求已已經(jīng)脫離了了滿足基本本居住要求求的功能。。他們對于于房子提出出更多的附加加要求，如如稀缺性、、身份感、、價值觀………特別是國家家“禁墅土土地令”頒頒布后，他他們對別墅墅這類未來來珍稀罕有有、代表尊尊榮身份的的房子情有有獨鐘，而而別墅中的““極品”獨獨棟別墅，，更備受追追捧。他們所追求求的……于是我們找找到了項目目的第一個關(guān)鍵鍵詞“純獨獨棟”。純獨棟究竟竟有多稀缺缺？項目自自身僅有50幢，可可謂鳳毛麟麟角。直接接用數(shù)字點點明稀缺程程度，不僅僅能傳達(dá)一一種限量版版和少數(shù)感感，更能體體現(xiàn)居住者者的尊榮和和優(yōu)越。項目的第二個關(guān)鍵鍵詞“伍拾拾席”，順勢而出。。而我們在推推廣中，不不能忽略項項目所處“東方太陽陽城”這個前提，，一來東方方太陽城擁擁有較高的的市場熟知知率，二來來東方太陽陽城的區(qū)位位、自然、、發(fā)展都預(yù)預(yù)示著較好好的前景。。基于以上上思考，我我們得出項項目定位。。東方太陽城城·純獨棟棟·伍拾席東方太陽城城：強(qiáng)調(diào)綠綠心地理和和自然的優(yōu)優(yōu)越性，承承接先前市市場的知名名度。純獨棟：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)別墅高高端形態(tài)、、物業(yè)稀缺缺性。伍拾席：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)數(shù)量之之少，僅供供少數(shù)人擁擁有。案名方向一一：稀缺路路線伍拾棟從字面上來來理解，““伍拾”代代表了項目目的體量，，“棟”則則象征了本本項目是獨獨棟別墅的的物業(yè)形態(tài)態(tài)；“伍拾棟””更體現(xiàn)了了本項目的的稀缺性，，寓意了本本項目的稀稀缺性，只只有50位位巔峰階層層才能問鼎鼎本項目。。極少墅“極少”象象征了本項項目的建筑筑體量，““墅”則體體現(xiàn)了獨棟棟別墅的物物業(yè)形態(tài)，，“極少墅墅”寓意了了本項目是是“市場場上極其罕罕見的好別別墅”；“極少墅””和“極少少數(shù)”諧音音，從精神神層面上來來理解，凸凸顯了項目目的至臻至至善的完美美品質(zhì)，更更表達(dá)了這這是一個只只有極少數(shù)數(shù)社會尖端端群體才能能擁有的別別墅項目。。案名方向一一：稀缺路路線推廣語方向向一：稀缺缺路線“締造少數(shù)數(shù)人的顛峰峰傳奇”詮釋：世間間稀缺奢品品，向來只只被少數(shù)世世間人杰所所擁有。本本項目高端端的價格、、不凡的品品質(zhì)、稀缺缺的價值，，也屬世間間奢品，每每一棟都代代言著主人人非凡的地地位，僅為為少數(shù)傳奇奇人物量身身定制。案名方向二二：美式路路線鉑宮鉑宮通白宮宮，而白宮宮是美國總總統(tǒng)會客、、辦公、居居住于一體體的場所，，象征了權(quán)權(quán)利、名望望的的無上上地位；而“鉑”的的本意為白白金，象征征了本項目目城市別墅墅的稀缺性性，并寓意意了項目內(nèi)內(nèi)部擁有五五星級酒店店配套等設(shè)設(shè)施；“鉑宮”很很好的點名名了本項目目的建筑是是歐美風(fēng)格格，讓人產(chǎn)產(chǎn)生原味貴貴族生活的的遐想，，并且能和和太陽城其其他各組團(tuán)團(tuán)形成很好好的互動。。案名方向二二：美式路路線貝弗利山莊莊貝弗利山莊莊是位于美美國好萊塢塢的世界知知名的高級級住宅區(qū)，，大部分的的好萊塢明明星和富豪豪都在這里里擁有豪華華別墅，貝貝弗利山莊莊屬于山丘丘地形，周周邊有一些些坡度不高高的小山丘丘，與周圍圍的喧囂形形成鮮明對對比，這里里始終保持持著幽靜的的氣氛。其其在美國文文化中是奢奢華生活的的標(biāo)志性符符號；無論是地形形還是周邊邊的城市配配套，本項項目無愧于于是臺州的的“貝弗利利山莊”，，象征了項項目的優(yōu)越越品質(zhì)和崇崇高地位，，傳達(dá)出大大氣、尊貴貴項目氣質(zhì)質(zhì)，是一場場對豪宅居居住價值的的偉大革新新和國際化化價值的深深度契合。。而且““貝弗利山山莊”作為為案名，能能夠和太陽陽城整體項項目形成良良好的互動動。推廣語方向向二：美式式路線“源自美國國的豪門別別墅”詮釋：美國國貝弗利山山莊、西海海岸富人區(qū)區(qū)等，聚集集著無數(shù)豪豪門望族、、名流貴胄胄的別墅大大宅，這些些宅邸已成成為經(jīng)典品品味與榮耀耀財富的象象征。本項項目傳承美美國別墅精精髓，締造造一脈相傳傳的美式豪豪門、大宅宅別墅的空空間感和優(yōu)優(yōu)越感。案名方向三三：大氣路路線瞰天下“瞰”，本本意為俯視視，特指從從高處往下下面看，這這既是一種種物理上面面的屬性，，又蘊(yùn)含了了一種“眾眾生生來就就不平等””的身份地地位有所差差別的階層層觀；“天下”則則是一種高高度，象征征了昔日王王者御天下下，今日臺臺州商界翹翹楚左右世世界的宏偉偉氣勢；“瞰天下””，以博大大駕御博大大，以磅礴礴俯視磅礴礴，其“君君臨天下，，舍我其誰誰”的姿態(tài)態(tài)是臺州房房地產(chǎn)市場場上前所未未有的。案名方向三三：大氣路路線領(lǐng)墅別墅有別，，但凡別墅墅都有“極極致別墅””和“平庸庸別墅”的的差別；領(lǐng)墅，表明明了本項目目無論是地地段還是物物業(yè)形態(tài)（（純獨棟）），都處于于臺州別墅墅物業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者的位位置，象征征著本項目目不是稀缺缺，而是臺臺州唯一的的市場地位位；案名從容、、大氣、尊尊貴，給目目標(biāo)消費群群以尊崇的的身份感，，暗示了一一種至高品品質(zhì)的生活活形態(tài)。推廣語方向向三：大氣氣路線“至上境界界，舍我其其誰”詮釋：唯有有到達(dá)巔峰峰，方可體體會“一覽覽眾山小””的豪邁氣氣概。巔峰峰人生也是是如此，在在風(fēng)云歷練練后，在擁擁山瞰水的的巔峰領(lǐng)地地，閱盡云云淡風(fēng)輕，，萌生舍我我其誰的大大氣和霸氣氣。3產(chǎn)品/Products在對客戶心心理的分析析過程中，，我們不難難發(fā)現(xiàn)這樣樣的心態(tài)：：面對高端端別墅物業(yè)業(yè)，產(chǎn)品、景觀觀是打動客客戶心理的的重要關(guān)鍵鍵。隨著購房經(jīng)經(jīng)驗和購房房心態(tài)的成成熟和理性性，客戶不不再盲目的的相信宣傳傳，更關(guān)注注產(chǎn)品的特特性優(yōu)點能能給他們帶帶來的利益益，而對于于炫富心、、虛榮心強(qiáng)強(qiáng)烈的臺州州客戶來說說，購買別墅帶帶給他們的的利益，就就是要求能能夠體現(xiàn)他他們的榮耀耀、財富和和地位，別別墅就是一一種身份的的象征。在別墅建造造階段，最最能直接展展現(xiàn)出這種種身份和地地位象征的的，其一是已建建成產(chǎn)品的的外觀，其其二是景觀觀樣板區(qū)，，他們對客戶戶造成最最最直接的震震撼力和說說服力！所以，我們們必須在產(chǎn)產(chǎn)品和景觀觀上下深功功夫！別墅外觀建建議建筑外立面面和部分小小細(xì)節(jié)要能夠充分分表現(xiàn)本項項目新奢華華主義產(chǎn)品品的極致化化小細(xì)節(jié)發(fā)揮揮，充分體體現(xiàn)新奢華華主義精神神引進(jìn)進(jìn)口的澳洲砂巖，表達(dá)出對品質(zhì)追求的極致精神。干掛石材的采用讓建筑充滿歐式宮邸的尊貴豪華感。高貴而內(nèi)斂的鎂合金窗戶，讓項目奢華中透露低調(diào)。園林中小尺度休憩空間營造豐富的體驗—精品店式的室內(nèi)裝飾融入公共環(huán)境。色彩厚重，外形端莊，自有尊貴氣質(zhì)，能很大程度提升居住者的身份感。鐵藝元素的應(yīng)用，俯仰間皆是源自于歐美的浪漫詩意。極致化園林林不比拼園林林的規(guī)模與與硬裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。給園林做減法法，求精致，尋求“主主題植栽+賣點配件件”的園林林賣點。主題植栽：：以某一樹種種或花卉為為主題，營營造一個““臺州桃花花源”。賣點配件：：但以珍稀樹樹種五十年年樹齡以上上的銀杉、、珙桐、禿禿杉。甚至至采購百年年樹種，栽栽種在樣板板區(qū)庭院內(nèi)內(nèi)，成為現(xiàn)現(xiàn)場銷叫的的主題。并從德國古古堡原地、、斯洛文尼尼亞、波蘭蘭古城堡中中收購具有有歷史典故故的鋪路石石，在設(shè)置置說明牌，，加強(qiáng)現(xiàn)場場的煽動力力。珙桐屬孑遺植物，第四紀(jì)冰川降臨后僅存的幾個樹種之一，有一棵種于中南海。可在德國、美國、斯洛文尼亞等非保護(hù)性古跡收購的百年以上的古鋪道樣板區(qū)設(shè)置置建議本項目作為為高端獨棟棟別墅，工工地現(xiàn)場示示范作用非非常重要，，特別是景景觀環(huán)境和和樣板區(qū)現(xiàn)現(xiàn)場的氛圍圍設(shè)計，將將直接影響響客戶的下下單。樣板房從成成本考慮，，建議選擇擇95#樓樓一套，約約443.46平方方米。代表獨棟別別墅的主力力戶型。依山景觀較較為優(yōu)越，，可塑性強(qiáng)強(qiáng)?？捶縿泳€可可直接從曼曼哈頓附近近進(jìn)入，縮縮短動線。。沿途景觀較較好，屏蔽蔽現(xiàn)有別墅墅區(qū)內(nèi)景觀觀不佳的弱弱點，易實實現(xiàn)。此幢位于最最北側(cè)，背背依青蔥山山體，前方方有水系，，恰符“背背山擁水””的風(fēng)水觀觀。前方較較大面積空空曠地，可可修建樣板板房的歐式式景觀庭院院，配置噴噴泉雕塑，，營造綠茵茵流水的實實景效果。。95#別墅墅前方視野野開闊，未未來現(xiàn)場看看房的客戶戶會產(chǎn)生良良好感官效效應(yīng)。樣板房裝修修建議：新新奢華主義義的簡約時時尚，品味味高雅，低低調(diào)奢華。。樣板房裝修修建議：黑黑、金的顏顏色搭配、、烤漆類臺臺面組合，，彰顯不凡凡品位產(chǎn)品智能建建議超高價項目目，最怕消消費者貨比比貨因為超高價價產(chǎn)品往往往賣的是價價值認(rèn)同，，而不是產(chǎn)產(chǎn)品認(rèn)同由于本項目目現(xiàn)在處于于結(jié)頂階段段，在大環(huán)環(huán)境的硬性性條件和項項目的規(guī)劃劃不可變更更的情況下下，只有提提升項目的的附加值才才能有效的的區(qū)別項目目的競爭對對手，形成成獨一無二二的市場優(yōu)優(yōu)勢，降低低客戶的比比較性思維維。如何跳脫區(qū)區(qū)域大環(huán)境境和產(chǎn)品，，建立項目目的價值認(rèn)認(rèn)同，從而而降低比較較性思維？？智能系統(tǒng)的的極致化突破硬件禁禁錮，尋求求認(rèn)同高端端智能科技技的少數(shù)人人對話。建議項目引引入“霍尼韋爾爾家居智能能解決系統(tǒng)統(tǒng)”關(guān)于霍尼韋韋爾霍尼韋爾國國際公司是是一家在技技術(shù)和制造造業(yè)方面居居世界領(lǐng)先先地位的多多元化跨國國公司，在在全球，其其業(yè)務(wù)涉及及航空航天天產(chǎn)品及服服務(wù)、住宅宅及樓宇控控制和工業(yè)業(yè)控制技術(shù)術(shù)、自動化化產(chǎn)品、安安防產(chǎn)品、、電子和先先進(jìn)材料等等。霍尼韋爾安安防品質(zhì)卓卓越的智能能家居產(chǎn)品品及功能完完善的系統(tǒng)統(tǒng)集成，使使其產(chǎn)品能能夠配合不不同的安裝裝需求。至今全球有超超過一億個家家庭和五百多多萬幢大型建建筑在使用霍霍尼韋爾的產(chǎn)產(chǎn)品和技術(shù)，，尤其在國外發(fā)發(fā)大市場得到到廣泛應(yīng)用。。通過數(shù)字化平平臺，無線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)瀏覽器可可以讓家中的的每一個位置置都可以與家家庭網(wǎng)絡(luò)和社社區(qū)網(wǎng)絡(luò)交換換信息；打開電子門鎖鎖的同時，進(jìn)進(jìn)門時玄關(guān)的的燈自動點亮亮，同時進(jìn)行行安防撤銷，，實現(xiàn)回家模模式（系統(tǒng)預(yù)預(yù)先設(shè)置了““在家”““外出”“睡睡眠”等多種種安防功能模模式）；通過遙控器可可以自由調(diào)節(jié)節(jié)燈光、控制制窗簾開合，，場景控制，，網(wǎng)絡(luò)家電控控制、煤氣開開關(guān)等。霍尼韋爾家居居智能解決系系統(tǒng)通過數(shù)字化平平臺，紅外報警系統(tǒng)統(tǒng)；小區(qū)入口口、單元門、、住戶入室門門出入控制系系統(tǒng)；遠(yuǎn)程監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)；閉閉路電視監(jiān)控控；可視對講講系統(tǒng)以及通通過門口的攝攝像頭，拍下下來訪者，通通過社區(qū)智能能平臺將來訪訪者以彩信的的形式發(fā)送至至業(yè)主的手機(jī)機(jī)。霍尼韋爾家居居智能解決系系統(tǒng)通過設(shè)置在家家、睡眠、外外出等模式，，周界防越報報警系統(tǒng)會產(chǎn)產(chǎn)生不同的安安防功能，如如設(shè)置外出的的情況下，外外人大力碰觸觸外墻或門窗窗，均會直接接通知物業(yè)管管理。其它智能系統(tǒng)統(tǒng)低溫?zé)崴孛婷孑椛涔┡迪到y(tǒng)燃?xì)獠擅籂t產(chǎn)產(chǎn)生的熱水，，通過溫控器器調(diào)節(jié)成50—60度的的熱水，在地地板下的供暖暖水管內(nèi)封閉閉式的循環(huán)流流動，再由地地板將熱能以以輻射的方式式自下而上在在室內(nèi)傳播。。中央燃?xì)鉄崴到y(tǒng)依靠其高度智智能化的控制制系統(tǒng)，實時時監(jiān)控家庭管管路中的水溫溫，采用預(yù)熱熱循環(huán)技術(shù)，，保證用戶即即開即用熱水水、多點恒溫溫供水，實現(xiàn)現(xiàn)酒店級的熱熱水供應(yīng),在在極大提高舒舒適性的同時時，最大限度度的避免了水水、氣、電資資源的浪費。。隱形真空垃圾圾收集系統(tǒng)通過地下管網(wǎng)網(wǎng)，由氣流將將垃圾由各個個投放點直接接輸送到收集集站。新風(fēng)系統(tǒng)通過安裝新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)，讓室室外新鮮空氣氣進(jìn)入室內(nèi)，，從而使室內(nèi)內(nèi)人員可呼吸吸到高品質(zhì)的的清新空氣。。其它智能系統(tǒng)統(tǒng)物業(yè)服務(wù)建議議一反其它物業(yè)業(yè)以酒店式服服務(wù)為宣傳點點的做法，引入世界頂級級的英式管家家概念，倡導(dǎo)導(dǎo)一對一服務(wù)務(wù)型別墅。可借用太陽城城內(nèi)，距離不不遠(yuǎn)的星級酒酒店（意向為為雷迪森）的的獨有優(yōu)勢，，通過開發(fā)商商提供的VIP卡，將酒酒店服務(wù)延伸伸至別墅生活活的每一個細(xì)細(xì)節(jié)之中，提提供例如早餐餐預(yù)定、家庭庭式宴會餐飲飲預(yù)定、酒店店床位優(yōu)先預(yù)預(yù)定等，為業(yè)業(yè)主量身定做做各種私人服服務(wù)。此外，我們在在產(chǎn)品中還應(yīng)應(yīng)植入“服務(wù)務(wù)”的靈魂。。事業(yè)忙碌，每每天回到家中中，您最想看看到一塵不染染的清新。沒沒關(guān)系，只要要您一個電話話，無論是衣衣物燙洗，還還是家居清潔潔，酒店在您您外出的時間間里會派出專專業(yè)的服務(wù)生生，為你打造造酒店般清潔潔的家。您即將在別墅墅內(nèi)舉行一個個私人晚宴，，屆時商業(yè)伙伙伴和朋友匯匯集，現(xiàn)場的的準(zhǔn)備一定很很重要。沒關(guān)關(guān)系，您只需需一個電話，，通知酒店為為您準(zhǔn)備“家家庭式宴會餐餐飲”服務(wù)，，包括菜式、、酒水等所有有的一切，酒酒店都會考慮慮齊全。這種服務(wù)具體體到什么程度度？只要您是別墅墅的住戶，就就可以享受到到全方位的酒酒店式服務(wù)，，如：可以定期為別別墅業(yè)主，提提供體操健美美培訓(xùn)、舞蹈蹈音樂沙龍等等，提高居家家優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)質(zhì)量。更為頂級的是是，可與有限限制服務(wù)輸出出著稱的英國皇家管家家協(xié)會聯(lián)合，進(jìn)行中國的的“元首式物物業(yè)”：英式式管家隨行、、家仆、侍應(yīng)應(yīng)、銷售人員員計二十人服服侍一組客戶戶，頂級雪茄茄、紅酒、香香檳……。極致化物業(yè)4推廣/Promotion一個中心推廣與傳播的的總思路兩個渠道兩大階段項目傳播一個中心：東東方太陽城··純獨棟·伍伍拾席項目的推廣與與傳播兩個渠道：大眾傳播———大網(wǎng)覆蓋：：市場知名度度建立小眾傳播———目標(biāo)瞄準(zhǔn)：：點對點吸引引客戶大眾傳播大眾傳播有利利于在短時間間內(nèi)提高項目目的整體知名名度，堅定購購房者購買信信心。通過報紙、雜雜志等傳統(tǒng)媒媒體向大眾進(jìn)進(jìn)行樓盤形象象、樓盤信息息的傳播，擴(kuò)擴(kuò)大覆蓋面，，以吸引更多多的目標(biāo)人群群。本項目在大眾眾傳播上可建建議使用地方方主流媒體，，如《臺州晚晚報》、《臺臺州商報》、、《溫嶺日報報》等。小眾傳播小眾傳播是針針對項目的目目標(biāo)人群進(jìn)行行針對性、小小范圍的推廣廣。充分考慮慮目標(biāo)購房者者的軌跡，盡盡可能多的在在其軌跡上出出現(xiàn)樓盤信息息。本項目的小眾眾渠道，可采采用異地推廣廣模式，在溫溫嶺星級酒店店設(shè)樓盤宣傳傳點、進(jìn)入合合作單位宣傳傳等，結(jié)合樓樓盤的高端定定位推廣。3月4月5月6月品質(zhì)推廣期5月中旬-8月市區(qū)銷售部落落成形象推廣期3月-5月中中旬銷售部啟用開盤7月兩大階段：形象推廣－彰彰顯價值，項項目的豪宅基基調(diào)由此奠定定品質(zhì)推廣－體體現(xiàn)價值，為為購房者提供供購買的理由由樣板區(qū)開放8月階段任務(wù)第一階段第二階段全面推廣，大大力造勢，建建立市場高端端姿態(tài)，引發(fā)發(fā)關(guān)注兩大階段任務(wù)務(wù)開盤熱銷，蓄蓄勢引爆，配配合小眾渠道道推廣，保持持熱銷【階段策略】營銷重點：重重新包裝、高高調(diào)入市！顛顛覆以往的新新形象，對工工地圍墻等賣賣場環(huán)境，對對樓書、單頁頁等宣傳媒介介重新包裝，，抓住目標(biāo)客客戶向往與眾眾不同的尊貴貴生活的消費費心理，以稀稀缺高端性吸吸引關(guān)注。【階段目標(biāo)】1、項目形象象入市，建立立高端別墅姿姿態(tài)。2、在市場建建立全新高端端形象，突出出新開發(fā)公司司對項目的嶄嶄新理念。第一階段形象推廣期（（3月——5月中旬）渠道建議建建議理由由工地現(xiàn)場包裝裝項項目形象傳播播，產(chǎn)品概念念的傳播戶外廣告項項目目形象傳播軟文全新開發(fā)理念念，對項目稀缺性和尊貴貴性解讀市區(qū)銷售部開開放定定點市區(qū)區(qū)，形象高度度嫁接報廣釋放高端形象象【傳播建議】】項目宣傳冊高高級藏藏品般的冊子子，傳達(dá)項目目尊貴目的：清晰傳達(dá)項目目稀缺、高端端的形象，進(jìn)進(jìn)行尊貴十足足的氛圍營造造，締造榮耀耀感。內(nèi)容：形象及產(chǎn)品利利益點畫面直直接宣傳風(fēng)格：尊貴感強(qiáng)、體體現(xiàn)項目個性性方式：制作10米高高的看板圍檔檔工地現(xiàn)場包裝裝戶外廣告目的：形象導(dǎo)入市場場，建立市場場關(guān)注主題：稀缺50席純純獨棟，獨一一無二的身份份象征廣告位點：市府大道、椒椒黃大環(huán)線，，通向臺州的的高速路等路路段，人車流流量大，有利利于項目的形形象傳播和知知名度推廣。。目的：體現(xiàn)項目優(yōu)勢勢，展現(xiàn)高端端形象和概念念風(fēng)格：文字與圖形結(jié)結(jié)合，直觀的的文字與尊貴貴無上的圖片片互相映襯項目宣傳冊設(shè)置理由：銷售部是目標(biāo)標(biāo)客群了解項項目最好的途途徑，銷售部部的氛圍及感感覺都會讓客客戶把它與項項目本身聯(lián)系系起來?；I備細(xì)節(jié)：4月中旬完成成整個設(shè)計風(fēng)風(fēng)格并進(jìn)入使使用。設(shè)計風(fēng)格：新古典主義奢奢華風(fēng)格，富富有檔次感。。增值細(xì)節(jié)：1、開辟材料料展示區(qū)域，，向購房者直直觀、真切展展示樓盤建造造設(shè)計中優(yōu)質(zhì)質(zhì)的材料，如如使用的石材材。2、配備大堂堂服務(wù)員，給給訪客一種高高貴的貴賓待待遇。市區(qū)售樓部PR活動：市市區(qū)售樓部開開放時間：4月中旬（暫暫定）目的：引起市場轟動動，提升項目目形象，刺激激目標(biāo)人群購購買物業(yè)內(nèi)容：紅酒品鑒會形形式，電話通通知并郵寄正正式邀請函，，體現(xiàn)購買人人群的身份和和尊榮感，形形成圈層間的的初期口碑傳傳播。嘉賓：當(dāng)?shù)孛襟w、意意向客戶等報廣軟文報道道軟文主題：1、獨棟別墅墅，上流階層層追捧的稀缺缺豪宅2、稀缺獨棟棟別墅獨獨享大成人生生———解讀讀東方太陽城城純獨棟3、太陽城純純獨棟售樓部部展現(xiàn)奢華魅魅力【階段策略】通過切合人群群需求的產(chǎn)品品利益點的傳傳播，以及系系列公關(guān)活動動，進(jìn)行有針針對性的廣告告渠道投放，，最終形成口口碑傳播，保保持熱銷?！倦A段目標(biāo)】1、通過活動動引爆，給市市場展現(xiàn)產(chǎn)品品稀缺熱銷的的印象。2、以產(chǎn)品本本身來支撐的的項目形象，，讓消費者感感受到項目高高超高質(zhì)感，，形成購買意意向，刺激購購買欲望。第二階段品質(zhì)推廣期（（5月中旬———8月））渠道建議建建議理由由戶外更換項項目品質(zhì)質(zhì)和價值深度度體現(xiàn)公關(guān)活動開開盤、樣板區(qū)區(qū)開放等事件件造勢引爆硬廣+軟文形形象傳播，，產(chǎn)品概念的的傳播【傳播建議】】線下拓展點點對點有效進(jìn)進(jìn)行客戶鎖定定DM直郵綜綜合釋放獨棟棟別墅品質(zhì)戶外更換目的：在高端形象基基礎(chǔ)上，對原原形象作提升升，同時進(jìn)行行產(chǎn)品的深入入解構(gòu)，表現(xiàn)現(xiàn)自身的稀缺缺品質(zhì)及價值值。主題：樓盤開盤、奢奢華實景樣板板示范區(qū)亮相相備注：在8月中下旬旬可以尋找新新的廣告位置置點來為接下下來的推廣做做支持。建議：利用中郵廣告告的媒體特點點及優(yōu)勢，體體現(xiàn)一對一的的尊貴，挖掘掘客源，達(dá)到到大量蓄客目目的。內(nèi)容：太陽城獨棟別別墅產(chǎn)品解構(gòu)構(gòu)時間：5月開盤前、、樣板區(qū)開放放前人物：臺州、溫嶺等等地高端汽車車4S店，從從銀行內(nèi)部獲獲取的金卡客客戶資源，售售樓部意向客客戶。DM直郵時間：5—6月份目的：項目形象，銷銷售信息釋放放內(nèi)容：20秒形象象/產(chǎn)品+電電話頻率：交通電臺交通電臺PR活動一：：開盤活動時間：5月中旬（暫暫定）目的：制造項目熱銷銷現(xiàn)象，同時時集中開盤會會在客戶之間間形成一種擠擠壓，購房者者的從眾心理理會促進(jìn)購買買，形成一個個表面繁華的的現(xiàn)象，從而而最大限度地地促進(jìn)銷售。。內(nèi)容：開盤地點選擇擇在臺州頂級級的星級酒店店，迎合消費費者好面子的的心態(tài)，締造造尊榮身份。。并通過邀請請媒體記者，，利用事件造造勢擴(kuò)大社會會影響。PR活活動二二：樣樣板區(qū)區(qū)開放放時間：：開盤后后目的：：樣板示示范區(qū)區(qū)的““園林林實景景+高高端配配套+豪華華裝修修”，，給予予買家家極大大的保保障和和信心心！本本項目目將奢奢華真真實的的園林林、實實體示示范單單位呈呈現(xiàn)在在消費費者面面前，，使客客戶能能親身身體驗驗產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)，震震撼的的實景景能極極大刺刺激購購買欲欲望。。形式：：臻藏白白蘭地地美酒酒散發(fā)發(fā)著醇醇香、、名車車一展展風(fēng)華華、唯唯美的的插花花藝術(shù)術(shù)折射射出生生活哲哲學(xué)、、外籍籍樂隊隊激情情演奏奏………交相相輝映映別墅墅高貴貴典雅雅的氣氣質(zhì)。。嘉賓：：邀請意意向客客戶、、已購購業(yè)主主、當(dāng)當(dāng)?shù)孛矫襟w記記者，，親臨臨體驗驗奢華華實景景。報廣軟軟文報報道軟文主主題：：1、太太陽城城純獨獨棟別別墅榮榮耀開開盤，，一墅墅難求求！2、實實景樣樣板示示范區(qū)區(qū)奢奢華華品質(zhì)質(zhì)驚艷艷全城城————暨東東方太太陽城城獨棟棟別墅墅樣板板區(qū)開開放新渠道道的拓拓展我們的的建議議———在市場場環(huán)境境惡劣劣的今今天，，常規(guī)規(guī)媒體體的推推廣效效果大大打折折扣，，且營營銷費費用成成本高高。我我們必必須針針對目目標(biāo)客客戶尋尋求新新的渠渠道，，做到到有的的放矢矢。花花最少少的錢錢，賣賣更多多的房房子。。拓展一一：圈圈層推推廣與合作作銀行行、臺臺州各各高爾爾夫俱俱樂部部、頂頂級4S汽汽車店店等高高端場場所合合作，，邀請請VIP客客戶組組織專專場經(jīng)經(jīng)濟(jì)講講座（（主講講人如如郎咸咸平）），同同時把把產(chǎn)品品和客客戶進(jìn)進(jìn)行面面對面面的交交流和和演示示。高端樓樓盤的的銷售售，目目標(biāo)圈圈層內(nèi)內(nèi)的口口碑傳傳播是是極其其迅速速和有有效的的環(huán)節(jié)節(jié)。我我們鎖鎖定這這些高高端目目標(biāo)人人群，，可以以巧妙妙利用用他們們之間間的口口口相相傳，，形成成有效效成交交。拓展二二：星星級酒酒店推推廣在高端端人群群聚集集的四四星級級、五五星級級酒店店客房房，放放置本本項目目的樓樓書或或在專專屬雜雜志中中刊登登項目目廣告告。覆蓋區(qū)區(qū)域應(yīng)應(yīng)是整整個臺臺州市市區(qū)、、溫嶺嶺、路路橋。。5表現(xiàn)/Visualz源自美美國的的豪門門別墅墅提案結(jié)結(jié)束，，謝謝謝9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。10:58:3410:58:3410:5812/24/202210:58:34AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2210: