國(guó)際大廈租賃及運(yùn)營(yíng)策劃方案

第二部分寫字樓租賃市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第一章寫字樓分類及中水電國(guó)際大廈的級(jí)不確定寫字樓按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)的軟硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，能夠?qū)懽謽莿澐譃轫敿?jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)等不同等級(jí)的寫字樓，5A具體指樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BA）,通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）,消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）,辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）;設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)刻、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施（電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級(jí)寫字樓水平同步；軟件方面要緊指物業(yè)治理服務(wù)是否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。頂級(jí)寫字樓：除上述軟硬件標(biāo)準(zhǔn)完全達(dá)標(biāo)外，與甲級(jí)寫字樓最大的區(qū)不在于其商圈的代表性和標(biāo)志性及對(duì)商圈的輻射力、阻礙力，比較典型的代表有：嘉里中心、國(guó)貿(mào)中心、南銀大廈、東方廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、遠(yuǎn)洋大廈、華潤(rùn)大廈等。甲級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施差不多與世界同步，如電梯等候時(shí)刻小于40秒，中央空調(diào)為四管式；軟件方面物業(yè)治理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。比較典型的代表有：國(guó)際企業(yè)大廈、中關(guān)村大廈、恒基中心、1/40招商局大廈等。乙級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫字樓相比較差，部分達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為主，如電梯等候時(shí)刻大于40秒，中央空調(diào)為兩管式；軟件方面物業(yè)治理服務(wù)未達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。比較典型代表有：海龍大廈、京廣商務(wù)樓、海淀新技術(shù)大廈、理工科技大廈、和喬大廈、翠微大廈等。丙級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為一般材料，差不多的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施差不多為國(guó)產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)治理服務(wù)。已舊樓改造和酒店改造的項(xiàng)目居多，市場(chǎng)上最為多見(jiàn)。依照以上分類，依照中水電國(guó)際大廈建筑標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)配套設(shè)施，屬于甲級(jí)寫字樓。第二章目前甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)環(huán)境分析一、北京甲級(jí)寫字樓年度新增供應(yīng)量、年度凈吸納量以及空置率的走勢(shì)下圖中所表示的是1997年至今的北京甲級(jí)寫字樓年度新增供應(yīng)量、年度凈吸納量以及空置率的走勢(shì)。吸納量是指一定期限內(nèi)銷售和出租辦公樓的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)（本報(bào)告采納數(shù)據(jù)均為建筑面積值）。能夠看出，2000年之前，市場(chǎng)供給大于需求，空置率較高，達(dá)到30%fc右;

2000年，由于凈吸納量大幅增加，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓空置率大幅下降，達(dá)到5.3%的低位；從2001年到2005年，逐年的供大于求，空置率逐漸小幅上開(kāi)；從2006年開(kāi)始，由于供小于求，空置率有小幅下降，到2007年為8.7%;由于宏觀經(jīng)濟(jì)的阻礙，2008年凈吸納量小于新增供應(yīng)，空置率開(kāi)始上升達(dá)到13.6%。至于近期市場(chǎng)的走向，需要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，從寫字樓的需求和供給兩個(gè)方面進(jìn)行分析。?新供應(yīng)1千平?新供應(yīng)1千平方米］?吸始量f千平方淮）地產(chǎn)網(wǎng)二、需求態(tài)勢(shì):（一）概述受金融海嘯阻礙，造成全球金融危機(jī)，使得全球市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)停滯。金融、汽車、房地產(chǎn)深受其阻礙，各企業(yè)出于對(duì)全球經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷的憂慮，全球?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)需求縮減，市場(chǎng)由于寫字樓空間供過(guò)于求，加上公司采取更具彈性的工作模式，以致辦公空間需求銳減，隨之租金應(yīng)勢(shì)走低。金融海嘯逼使一些海外金融機(jī)構(gòu)及跨國(guó)公司收縮在華業(yè)務(wù)，然而中國(guó)于去年底宣布4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激打算等積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策的刺激下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)差不多擺脫了去年12月到今年年初之間所形成的底部，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始企穩(wěn)回升。但我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固，特不是國(guó)際經(jīng)濟(jì)走勢(shì)還不明朗，外部需求下降，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的外部環(huán)境仍然十分嚴(yán)峻。中國(guó)經(jīng)濟(jì)要有一個(gè)一定時(shí)刻的調(diào)整期。由于和全國(guó)以及全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)緊密相關(guān)，北京寫字樓市場(chǎng)的需求在近期可不能專門快活躍起來(lái)。2009年甲級(jí)寫字樓的吸納量較08年將有較大幅度的下滑，而隨著中國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向復(fù)蘇，2010年甲級(jí)寫字樓的吸納量會(huì)有小幅回升。然而中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在一定的不確定性，臨時(shí)專門難回到06、07年的高增長(zhǎng)，且全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也會(huì)比較乏力。由于這些不利因素，甲級(jí)寫字樓的吸納量在近2年專門難回升到06年和07年的高水平，2010年可能吸納量會(huì)在30萬(wàn)平方米左右，以后2到3年回升勢(shì)頭也會(huì)比較緩慢。（二）具體現(xiàn)狀1）甲級(jí)寫字樓降價(jià)成風(fēng)。受全球經(jīng)濟(jì)下滑阻礙，許多企業(yè)停租或縮減寫字樓面積，寫字樓市場(chǎng)的租賃活躍度有所下降，北京、上海等要緊都市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平的高達(dá)8炬右下跌空間。目前，一些甲級(jí)寫字樓受到客戶減少的壓力，在銷售總量減少的背景下，已有部分項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行降價(jià)促銷。2009年迫于資金與市場(chǎng)的雙重壓力，已銷項(xiàng)目進(jìn)行折扣促銷，新開(kāi)項(xiàng)目低價(jià)入市是市場(chǎng)的主流策略。2）空置率逼近些年歷史最高位。3）客戶停止擴(kuò)租打算全球金融危機(jī)對(duì)本地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面阻礙蔓延更深，許多跨國(guó)公司不得不改變他們的擴(kuò)張打算。這些傳統(tǒng)的寫字樓租戶通過(guò)擱置、推遲甚至取消它們?cè)ㄔ诩緝?nèi)的寫字樓擴(kuò)張或搬遷打算，以期削減其營(yíng)運(yùn)成本，尤其是在企業(yè)房地產(chǎn)費(fèi)用方面。這種趨勢(shì)，促使2009年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要緊集中在對(duì)客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)。由此而形成圍繞客戶服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)新特征，即客戶議價(jià)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，談判難度更大。3）經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成各企業(yè)按照新的指導(dǎo)意見(jiàn)，將會(huì)更加關(guān)注人均辦公面積與辦公成本，因此，一些企業(yè)將會(huì)向更加適應(yīng)與更加有用的區(qū)域轉(zhuǎn)移。4）都市中心的交通瓶頸，使部分企業(yè)會(huì)考慮向外疏散。從目前CBDft型的交通現(xiàn)況和以后兩大電視臺(tái)入住，會(huì)形成CBD核心區(qū)巨大的交通壓力，因此，會(huì)有一些的企業(yè)外遷，首選置業(yè)在交通更加便利的區(qū)域查找。5）現(xiàn)有形成的新商圈會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力北京百子灣等商圈在以后會(huì)形成對(duì)CB洛戶的分流。三、供應(yīng)態(tài)勢(shì)：（一）2002--2008年北京甲級(jí)寫字樓歷年供應(yīng)量比較表單位：萬(wàn)平方米2002年280萬(wàn)平方米2003年331.1萬(wàn)平方米2004年358萬(wàn)平方米2005年485.7萬(wàn)平方米2006年352.9萬(wàn)平方米2007年378.4萬(wàn)平方米2008年412.28萬(wàn)平方米

2002--2008年北京甲級(jí)寫字樓歷年供應(yīng)量比較表

單位：萬(wàn)平方米供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米）北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)歷年情況（二）2009年后北京甲級(jí)寫字樓歷年供應(yīng)量比較表2009年甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)量還將保持高位，2010年會(huì)有較大幅度下降，2011年大致會(huì)與2010年持平。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，北京甲級(jí)寫字樓的年新增供應(yīng)可能會(huì)在2012年有大幅度的上升，大約會(huì)回到2007年的水平。二、結(jié)論（一）北京寫字樓市場(chǎng)在今明年之前供需格局專門難改變，租金、空置率等指標(biāo)難有大的起色2009年甲級(jí)寫字樓的吸納量將有較大幅度的下滑，而隨著中國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向復(fù)蘇，2010年甲級(jí)寫字樓的吸納量會(huì)有小幅回升。然而，正像我們前面所認(rèn)為的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性比較大，臨時(shí)專門難回到06、07年的高增長(zhǎng)，依照這些不利因素，甲級(jí)寫字樓的吸納量在近幾年專門難回升到06年和07年的高水平，2010年可能吸納量會(huì)在30萬(wàn)平方米左右，以后2到3年回升勢(shì)頭也會(huì)比較緩慢。（二）以后展望---隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，北京寫字樓市場(chǎng)以后前景看盡管近期境況仍不樂(lè)觀，但我們?nèi)钥春靡院蟊本懽謽鞘袌?chǎng)的進(jìn)展前景。從經(jīng)濟(jì)差不多面來(lái)講，北京寫字樓的需求潛力巨大。從總的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)講，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅自身有巨大的潛力，以后在全球經(jīng)濟(jì)中的重要性也必定越來(lái)越大。不僅國(guó)內(nèi)企業(yè)會(huì)有長(zhǎng)足的進(jìn)展，跨國(guó)公司也會(huì)調(diào)整全球戰(zhàn)略，加大對(duì)中國(guó)的投入。北京作為中國(guó)的首都，是專門多國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的總部所在地，而跨國(guó)公司在進(jìn)入中國(guó)時(shí)專門多也會(huì)將國(guó)內(nèi)總部設(shè)在北京。為迎接這一進(jìn)展趨勢(shì)，北京市政府為推出的一系列政策。為鼓舞跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部，2009年5月21日北京市政府重新印發(fā)《關(guān)于鼓舞跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定》，并于6月24日，出臺(tái)《關(guān)于鼓舞跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定實(shí)施方法》?！秾?shí)施方法》在對(duì)跨國(guó)公司在京設(shè)立總部進(jìn)行補(bǔ)貼與獎(jiǎng)勵(lì)、人才引進(jìn)及獎(jiǎng)勵(lì)和人才流淌等方面做出了新的規(guī)定。止匕外，朝陽(yáng)區(qū)公布《＜朝陽(yáng)區(qū)促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)進(jìn)展專項(xiàng)資金治理暫行方法〉補(bǔ)充方法》等多種政策，吸引金融企業(yè)入駐，同時(shí)設(shè)置億元專項(xiàng)資金，對(duì)入駐該區(qū)的金融機(jī)構(gòu)提供租金補(bǔ)貼、高管退稅等補(bǔ)貼支持。盡管這些政策短期內(nèi)對(duì)寫字樓市場(chǎng)走出困境關(guān)心不大，但為其更長(zhǎng)時(shí)刻的進(jìn)展提供了動(dòng)力。寫字樓由于投資面積大，資產(chǎn)流淌性小，投資回報(bào)穩(wěn)定，要緊吸引長(zhǎng)期性投資需求，受經(jīng)濟(jì)差不多面的阻礙明顯。區(qū)域性的政策無(wú)法改變整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的需求狀況，而發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼對(duì)大規(guī)模投資來(lái)講事實(shí)上微乎其微。然而隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，尤其中國(guó)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)先復(fù)蘇，部分跨國(guó)公司開(kāi)始調(diào)整全球戰(zhàn)略，將中國(guó)市場(chǎng)地位提高，政府出臺(tái)的這些政策對(duì)以后北京寫字樓市場(chǎng)必將產(chǎn)生良好的阻礙。從長(zhǎng)期來(lái)看，北京作為國(guó)際大都市，奧運(yùn)會(huì)后其在世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的知名度將更進(jìn)一步得到提升，同時(shí)伴隨著北京市第三產(chǎn)業(yè)增加值的穩(wěn)步提升、市場(chǎng)開(kāi)放程度的提高，外國(guó)資金將更多投資進(jìn)來(lái)，我們相信以后北京寫字樓租賃市場(chǎng)，將會(huì)專門快恢復(fù)到平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，租金和入住率都將會(huì)有一定程度的提升。他們將會(huì)維持并提高北京寫字樓的價(jià)格水平。第三章本案目前市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)差不多狀況2009年5月以來(lái)，CBDK域無(wú)疑是北京樓市的熱點(diǎn)中心。北京市政府差不多批準(zhǔn)CB陳擴(kuò)方案，CB噴心區(qū)將東擴(kuò)約3平方公里，延伸至東四環(huán)，打算在6至8年完成。CB冷后打算投資150億元進(jìn)行東擴(kuò)，政府投資包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及樓宇經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，可拉動(dòng)社會(huì)投資近千億元，同時(shí)吸引10萬(wàn)人就業(yè)，具規(guī)模相當(dāng)于再造一個(gè)CBD讓區(qū)域的以后價(jià)值廣受確信。隨著整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖，東擴(kuò)的CBD無(wú)疑進(jìn)一步抬升了周邊土地的價(jià)值，廣渠門外10號(hào)地、廣渠路15號(hào)地高價(jià)成交以來(lái)，土地的稀缺性使其周邊項(xiàng)目成了消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)。大望路板塊、四惠板塊、百子灣板塊、紅領(lǐng)巾橋板塊的樓盤也都不同程度走俏。百子灣板塊內(nèi)的一一京東南