某大廈營銷策劃投標(biāo)演示

OurisYourPropertyKnowledgeCOLLIERSINTERNATION高力國際呈：上海興力浦房地產(chǎn)發(fā)展有限公司興業(yè)大廈營銷策劃投標(biāo)演示

OurisYourPropertyKnowledgeTopicsforPresentation演示題目前言高力國際簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況上海辦公樓市場(chǎng)調(diào)查及分析項(xiàng)目定位及建議委托形式及服務(wù)費(fèi)用高力國際上海商業(yè)代理部項(xiàng)目介紹

ColliersProfile&ServicesOurisYourPropertyKnowledgeCOLLIERSINTERNATIONALPROFILE高力國際簡(jiǎn)介AGlobalRealEstateOrganization全球性房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)ColliersProfile&ServicesGLOBALLEADERINREALESTATESERVICES

房地產(chǎn)服務(wù)界的全球領(lǐng)航人EstablishedinVancouversince1898 1898年始建于加拿大溫哥華（總部）247officesin51countries 全球51個(gè)國家擁有247個(gè)辦事處US$995millioninrevenue 全球年收入達(dá)99,500萬美元58millionsq.mundermanagement 物業(yè)管理面積達(dá)5,800萬平方米8,800professionals

物業(yè)專業(yè)人才8,800名ColliersProfile&ServicesCapabilities優(yōu)勢(shì)

90%的辦事處占據(jù)前三位市場(chǎng)份額90%ofOffices–Top3MarketShare全球擁有獨(dú)立辦事機(jī)構(gòu)InternationalOfficesare“FullService”Philosophy我們的理念高效本地執(zhí)行StrongLocalExecutionSensitivetoLocalPractices遵照全球標(biāo)準(zhǔn)和流程GlobalStandards&Process

歐洲、中東及非洲EMEA73間辦事處(Office)3個(gè)信息中心(ResourceCenter)亞太ASIA-PACIFIC38間辦事處(Office)4個(gè)信息中心(ResourceCenters)美洲AMERICAS136間辦事處(Office)8個(gè)信息中心(ResourceCenter)8,800Employees,247OfficesWorldwide全球擁有8,800名員工，逾247間辦事處STRONGGLOBALNETWORKINPLACE

覆蓋全球的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)ColliersProfile&Services

VancouverCanada

加拿大溫哥華HongKongChina

中國香港

ShanghaiChina

中國上海

SydneyAustralian

澳大利亞悉尼

HEADQUARTERSINASIAPACIFIC

亞太地區(qū)總部分布AsiaPacific

亞太地區(qū)

Singapore

新加坡

Japan

日本TokyoJapan

日本東京

ColliersProfile&Services

HEADQUARTERSINAMERICA

美洲地區(qū)總部分布VancouverCanada加拿大溫哥華

MiamiLatinAmerican

邁阿密拉丁美洲

BostonAmerican美國波士頓

TheAmerica美洲

ColliersProfile&Services

AthensGreece

希臘雅典

OsloNorway

挪威奧斯陸

DublinIreland

愛爾蘭都柏林

AmsterdamNetherlands荷蘭阿姆斯特丹

Europe

歐洲

ColliersProfile&ServicesHEADQUARTERSINEUROPE

歐洲地區(qū)總部分布LARGESTASIAPACIFICPRESENCE

強(qiáng)勢(shì)亞太覆蓋率ColliersProfile&ServicesSeoulBeijingShanghaiDarwinBrisbaneSydneyCanberraMelbourneAdelaideHobartPerthAucklandWellingtonChristchurchManilaTaipeiGuangzhouChennaiBangaloreMumbaiSingaporeJakartaNewDelhiSurabayaHongKongHamiltonTokyoKualaLumpur高力國際網(wǎng)絡(luò)---跨國企業(yè)地產(chǎn)服務(wù)架構(gòu)（亞太地區(qū)）ColliersProfile&ServicesCOVERAGEINCHINA高力在中國一一覽圖ColliersProfile&ServicesNanjingChangzhouSuzhouPropertyManagementsiteoffice物業(yè)管理駐點(diǎn)TianjinChengduWuhanDalianShenyangFoshanShenzhenDongguanWenzhouHangzhouColliersoffice高力辦事處BeijingShanghaiGuangzhouHongKong4fullserviceofficesSince1989（Beijing/Shanghai/Guangzhou/H.K.）自1989年年在北京、上上海、廣州及及香港設(shè)立分分公司業(yè)務(wù)范圍覆蓋蓋中國華北、、華東、華南南，并提供完完善的全程物物業(yè)服務(wù)。19PMsitelocations,19個(gè)物業(yè)管管理駐點(diǎn)。25.5millionsqmundermanagement–98properties管理物業(yè)達(dá)98處，面積積達(dá)2,550萬平方米米。OurisYourPropertyKnowledgeCOLLIERSINTERNATIONINS.H.高力國際上上海分公司ColliersProfile&Services10Years-ExperienceinShanghaiFullServiceCoverageinEast-China植根上海十年年?全全程服務(wù)華東東THEBESTCOMPANYOFPROPERTYSERVICE上海首屈一指指的綜合物業(yè)業(yè)服務(wù)公司ColliersProfile&ServicesEstablishedin1994成立于1994FullServiceCoverageinEast-China綜合性專業(yè)服服務(wù)覆蓋華東東地區(qū)Madeupof5BusinessDep.&2ManagementDep.由5個(gè)業(yè)務(wù)部部門及2個(gè)管管理部門組成成Over1100Employees超過1100名員工WHOLESERVICES全方位物業(yè)服服務(wù)ColliersProfile&ServicesSales&Leasing買賣及租賃ProjectMarketing項(xiàng)目推廣物業(yè)涉及寫字樓、商鋪、住宅、酒店及工業(yè)用房CORPORATESERVICES企業(yè)咨詢服務(wù)TenantRepresentation租戶代表StrategicPlanning&Advisory策劃及顧問AGENCY代理與中介PropertyManagement物業(yè)管理FacilitiesManagement設(shè)施管理InvestmentManagement投資管理MANAGEMENT管理OURCOMPANYTEAM我們公司的團(tuán)團(tuán)隊(duì)ColliersProfile&Services翁玲總經(jīng)經(jīng)理LinaWongG.M.商業(yè)代理部CommercialDep.零售物業(yè)代理部RetailDep.物業(yè)與設(shè)施管理部P.M.Dep.投資與咨詢部I&RDep.住宅代理部ResidentialDep.財(cái)務(wù)部部FinanceDep.行政人事部部HRDep.POWERFULCOMMERCIALAGENCYTEAM最強(qiáng)有力的的商業(yè)代理理團(tuán)隊(duì)ColliersProfile&ServicesProjectLeader項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)JackLeeDirector李智董事ProjectPlanner項(xiàng)目策劃AdamYe

MNCTeam跨國企業(yè)組LukeMoffatYannDeschampsMarketingResearch市場(chǎng)研究WayneZaneDirector鄭宗杰董事LocalTeam本地企業(yè)組On-siteTeam駐場(chǎng)小組SeniorRep.AlexYuAllanSunOurisYourPropertyKnowledgePROJECTSURVEY項(xiàng)目概況ProjectSurvey項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目位于四四川中路213號(hào)，，處于上海海外灘CBD中心區(qū)域。。海關(guān)大樓樓后面地塊面積：：7,856.8平平方米用地性質(zhì)：：辦公及商商業(yè)建筑面積：：74,672平平方米（地地上55,783平平方米，地地下18,889平平方米）建筑樓層：：主樓19層，裙樓樓10層，，地下3層（（地下1層層建有金庫庫、保險(xiǎn)箱箱庫）樓層高度：：一層5.1米；二二至四層4.5米；；五層以上上3.95米，凈高高2.7米米。樓層面積：：1-10層每層約約4000平方米，，11-19層每層層約1700平方米米。車位配置：：地下一至至三層車庫庫配置199個(gè)泊位位設(shè)備配置：：開利空調(diào)調(diào)/日立電電梯/無架架空地板ProjectSurveyOurisYourPropertyKnowledgeSHANGHAIOFFICEMARKETRESEARCH上海辦公樓樓市場(chǎng)調(diào)查查及分析ShanghaiOfficeMarket市場(chǎng)環(huán)境上?！@這座占地6340平平方公里、、人口1600萬的的城市，不不僅是中國國最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)都會(huì)和和對(duì)外開放放的龍頭城城市，而且且是西太平平洋地區(qū)重重要的國際際港口城市市，它正以以驚人的步步伐邁向““現(xiàn)代化國國際大都市市和國際經(jīng)經(jīng)濟(jì)、金融融、貿(mào)易、、航運(yùn)中心心”。ProjectSurvey全球經(jīng)濟(jì)目前，全球球經(jīng)濟(jì)處于于穩(wěn)定增長長期。2004年是是近年來世世界經(jīng)濟(jì)、、貿(mào)易增長長最快的一一年。2005年，，預(yù)測(cè)全球球經(jīng)濟(jì)保持持穩(wěn)步復(fù)蘇蘇態(tài)勢(shì)，全全球經(jīng)濟(jì)增增長率為4.3%，，比去年有有所下降。。進(jìn)出口貿(mào)貿(mào)易量的增增長速度預(yù)預(yù)計(jì)達(dá)到7.2%。。一些主要要國家和地地區(qū)采取擴(kuò)擴(kuò)張性財(cái)政政政策和寬寬松的貨幣幣政策，將將進(jìn)一步刺刺激全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。。雖然存在在有諸多不不利因素，，但從總體體來看，國國際經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境有利上上海經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展。上海經(jīng)濟(jì)2004年年，在中國國政府宣布布加強(qiáng)宏觀觀調(diào)控，上上海經(jīng)濟(jì)依依然保持了了較快的增增長速度，，全市GDP連續(xù)第十二二年保持兩兩位數(shù)增長長，全市GDP達(dá)13.6%。預(yù)計(jì)，2005年上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)保持持平穩(wěn)較快快增長的態(tài)態(tài)勢(shì)不會(huì)改改變，增長長速度仍將將保持兩位位數(shù)以上，，但增幅將將有所趨緩緩。全市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐逐步調(diào)整，，形成以發(fā)發(fā)展信息、、金融、商商貿(mào)、汽車車、成套設(shè)設(shè)備、房地地產(chǎn)六大支支柱產(chǎn)業(yè)的的格局，其其占全市GDP比重已近40%。ProjectSurvey國際貿(mào)易全市貿(mào)易出出口保持較較快增長，，對(duì)外貿(mào)易易進(jìn)出總額額逾1800億美元元，日本、、美國、德德國和香港港，是上海海最大的貿(mào)貿(mào)易伙伴，，貿(mào)易量約約占全市貿(mào)貿(mào)易總量的的48%。。上海外商商投資企業(yè)業(yè)出口占據(jù)據(jù)重要地位位，其出口口額占全市市貿(mào)易出口口總額的60%以上上。金融機(jī)構(gòu)至2004年末，在在滬經(jīng)營的的外資銀行行及財(cái)務(wù)公公司已有75家，比比年初增加加13家；；其中，獲獲準(zhǔn)經(jīng)營人人民幣業(yè)務(wù)務(wù)的有55家，增加加8家；人人民幣資產(chǎn)產(chǎn)總額增長長46.3%。全市有各類類保險(xiǎn)公司司55家，，年內(nèi)新增增14家；；保險(xiǎn)中介介機(jī)構(gòu)110家，新新增49家家。在滬經(jīng)經(jīng)營性外資資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)年內(nèi)新增增4家，達(dá)達(dá)到23家家；累計(jì)實(shí)實(shí)到資本金金4.1億億美元，比比上年增長長28%。。全市各類證證券業(yè)公司司已達(dá)99家，其中中有外資參參與的15家公司實(shí)實(shí)到資本金金為3.62億美元元，年內(nèi)新新增0.34億美元元。利用外資上海已與全全球100多個(gè)國家家和地區(qū)的的外商簽訂訂投資合同同項(xiàng)目3.7萬項(xiàng)，，吸引外資資逾890億美元。。2004年吸引投投資項(xiàng)目逾逾4000項(xiàng)。ProjectSurvey區(qū)域發(fā)展本項(xiàng)目位于于上海外灘灘的中央商商務(wù)區(qū)域。。該區(qū)域自蘇蘇州河到從從蘇州河口口到原十六六鋪碼頭約約１.５公公里長的沿沿江路段，，50多幢幢興建于上上世紀(jì)20、30年年代風(fēng)格迥迥異的建筑筑。在昔日日的舊上海海，外灘就就已聚集數(shù)數(shù)百家金融融機(jī)構(gòu)、商商號(hào)及飯店店。1992年年政府對(duì)外外灘進(jìn)行規(guī)規(guī)劃，重新新確立外灘灘的“金融融中心”地地位，且將將外灘打造造成為21世紀(jì)亞洲洲“華爾街街”，與陸陸家嘴金融融貿(mào)易區(qū)隔隔江相望。。經(jīng)過十幾幾年的發(fā)展展，外灘金金融機(jī)構(gòu)林林立，但與與陸家嘴金金融貿(mào)易中中心相比，，其發(fā)展?jié)摑撃?、空間間已受到局局限。根據(jù)上海出出臺(tái)的“外外灘一體化化”開發(fā)規(guī)規(guī)劃，結(jié)合合黃浦江外外灘旅游觀觀光，外灘灘將發(fā)展與與新浦江相相匹配的現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)，，成為新的的“商業(yè)熱熱土”。隨隨著外灘３３號(hào)和１８８號(hào)的改建建成功，日日本三得利利公司投資資的高檔餐餐飲項(xiàng)目入入駐外灘６６號(hào)，以時(shí)時(shí)尚和奢侈侈品為特色色的商業(yè)發(fā)發(fā)展方向逾逾來逾清晰晰。ProjectSurvey辦公樓總體體概況由于中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)步增長及及WTO、EXPO效應(yīng)的推動(dòng)動(dòng)，上海作作為現(xiàn)代化化國際大都都市和國際際經(jīng)濟(jì)中心心城市，自自2000年辦公樓樓市場(chǎng)處于于穩(wěn)步上升升階段，預(yù)預(yù)計(jì)未來三三年上海辦辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)將依然持持續(xù)保持平平穩(wěn)上升。。在高檔辦公公樓市場(chǎng)上上，由于需需求旺盛和和供應(yīng)量緊緊縮，租金金已持續(xù)四四年走高，，空置率連連續(xù)走低，，由此又產(chǎn)產(chǎn)生了對(duì)辦辦公樓的投投資熱潮。。預(yù)計(jì)至2007年年新一輪供供應(yīng)量高潮潮可以緩解解市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量不足的的狀況。由于政府的的房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策6月1日的的出臺(tái)，主主要針對(duì)住住宅樓市場(chǎng)場(chǎng)過熱現(xiàn)象象，對(duì)辦公公樓市場(chǎng)影影響較小。。但目前，，大部分買買家們正處處于觀望階階段，靜觀觀事態(tài)發(fā)展展。2005年年上海交付付使用的甲甲級(jí)或超甲甲級(jí)辦公樓樓竣工，釋釋放量約48萬平方方米，但由由于同樣強(qiáng)強(qiáng)勁的需求求將使今年年的空置率率保持在10％的水水平。2006年年、2007、2008年高高檔辦公樓樓供應(yīng)量分分別約為24萬平方方米、30萬平方米米、60萬萬平方米，，且供應(yīng)量量主要集中中在浦東陸陸家嘴、南南京路、淮淮海路等主主要商務(wù)區(qū)區(qū)。由于明明后兩年市市場(chǎng)對(duì)高檔檔辦公樓的的吸納量保保持在30萬平方米米左右，預(yù)預(yù)計(jì)空置率率將繼續(xù)走走低。ProjectSurvey今年６月前前，由于辦辦公樓租金金持續(xù)上漲漲，辦公樓樓的投資潛潛力突顯無無疑，以““投資”為為主導(dǎo)的購購買動(dòng)機(jī)推推動(dòng)辦公樓樓銷售，中中、高檔辦辦公樓預(yù)售售情況均超超出發(fā)展商商預(yù)期，致致使可供購購買的現(xiàn)房房選擇余地地較小，且且銷售價(jià)格格持續(xù)走高高。其次由由于海外金金融機(jī)構(gòu)的的資金涌入入為辦公樓樓售價(jià)的走走高推波助助瀾。例如由我司司代理的麥麥格理集團(tuán)團(tuán)，以每平平方米3000多美美元的價(jià)格格整棟受讓讓“新茂大大廈”，該該案是海外外基金投資資中國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的第第一大單。。2005年年－2006年竣工工的辦公樓樓，包括嘉嘉麟大廈、、海銀國際際大廈、泓泓邦國際大大廈、旺角角廣場(chǎng)外，，其它樓盤盤以租賃為為主。預(yù)計(jì)今年甲甲級(jí)辦公樓樓平均售價(jià)價(jià)3400美元／平平方米。由于目前除除嘉華中心心外，沒有有新的甲級(jí)級(jí)或超甲級(jí)級(jí)辦公樓進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)，，租賃交易易量大部分分發(fā)生在今今年預(yù)期完完工的甲級(jí)級(jí)辦公樓上上，且已被被紛紛提前前預(yù)訂。例例如港匯廣廣場(chǎng)、花旗旗集團(tuán)大廈廈的預(yù)定出出租率已達(dá)達(dá)到６0％％以上，嘉嘉華中心更更是達(dá)到了了８0％以以上。由于供應(yīng)量量的缺少和和跨國公司司投資力度度的增強(qiáng)，，上海甲級(jí)級(jí)或超甲級(jí)級(jí)辦公樓的的空置率持持續(xù)下降，，從而導(dǎo)致致平均租金金上升至每每月每平方方米23.7美元。。預(yù)計(jì)今年年平均租金金將上升6.2％達(dá)達(dá)到每月每每平方米25.2美美元，且明明后年每年年平均租金金將有6％％以上的漲漲幅。ProjectSurveyMAJOROFFICESIN6CORECBD辦公樓集中中在6塊中中心商業(yè)區(qū)區(qū)ShanghaiOfficeMarketPUXI浦西HongQiaoAreaChangNingDistrict長寧區(qū)虹橋一帶NanJingXiRoadJingAnDistrict靜安區(qū)南京西路HuaiHaiZhongRoadLuWanDistrict盧灣區(qū)淮海中路YanAnDongRoadHuangPuDistrict黃浦區(qū)延安東路CentralFinanceDistrictLujiazui,Pudong浦東陸家嘴中心金融區(qū)PUDONG浦東XuJiaHuiHuiHuiDistrict徐匯區(qū)徐家匯STOCKASAT20042004年寫字樓供供應(yīng)ShanghaiOfficeMarketTotal:9,000,000m2（合計(jì)約900萬平方米））Source:ColliersInternational資料來源:高力國國際STOCKBYBUSINESSDISTRICTASAT2004

2004年各各大大商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)ShanghaiOfficeMarketm2建筑筑平平米米Premium超甲級(jí)GradeA甲級(jí)GradeB乙級(jí)Others其它Source:ColliersInternational資料料來來源源:高高力力國國際際VACANCYRATESBYGRADEASAT20042004年寫寫字字樓樓空空置置率率(按按等等級(jí)級(jí))ShanghaiOfficeMarketSUPPLY/DEMAND/VACANCY––PREMIUM&GRADEA甲級(jí)級(jí)及及超超甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓供供需需空空置置表表ShanghaiOfficeMarketCitigroupTower花旗旗銀銀行行大大廈廈-118,000sq.m2005SUPPLY––PREMIUM&GRADEA2005年甲甲級(jí)級(jí)及及超超甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)AZIACenter匯亞亞大大廈廈-70,000sq.mK.WahCenter嘉華華中中心心-62,000sq.mGrandGatewayTower港匯匯廣廣場(chǎng)場(chǎng)-124,000sq.mPREMIUM&GRADEA––RENTAL&CAPITALVALUE甲級(jí)級(jí)及及超超甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓的的租租金金、、售售價(jià)價(jià)走走勢(shì)勢(shì)ShanghaiOfficeMarket市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目ProjectSurvey與本本項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程進(jìn)進(jìn)度度及及銷銷售售期期接接近近的的樓樓盤盤，，主主要要包包括括泓邦邦國國際際大大廈廈塘沽沽路路/吳吳淞淞路路，，有有部部分分江江景景，，建建筑筑面面積積8.6萬萬平平方方米米，，第第三三季季度度開開盤盤。。旺角角大大廈廈延安安東東路路隧隧道道口口，，總總建建筑筑面面積積3.8萬萬平平方方米米，，開開盤盤不不久久，，均價(jià)價(jià)2.6萬萬元元，，有有少少量量成成交交。。海銀銀國國際際大大廈廈威海海路路/南南北北高高架架，，總總建建筑筑面面積積4.6萬萬平平方方米米，，開開盤盤幾幾個(gè)個(gè)月月，，報(bào)價(jià)價(jià)3.15萬萬元元起起，，暫暫無無成成交交。。OurisYourPropertyKnowledgePROJECTPOSITION&SUGGESTION項(xiàng)目目定定位位及及建建議議ProjectPosition&SuggestionSWOT分析析Strengths優(yōu)勢(shì)勢(shì)Weaknesses劣勢(shì)勢(shì)位于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的外外灘灘金金融融商商務(wù)務(wù)中中心心，，四四周周金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)林林立立。。按高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)辦公樓樓設(shè)計(jì)建建造。有銀行配配套功能能，適于于金融機(jī)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目高區(qū)區(qū)享有黃黃浦江景景觀。距離地鐵鐵二號(hào)線線較近。。項(xiàng)目地塊塊周圍道道路狹小小且為單單行道,車輛出出入不方方便。項(xiàng)目低區(qū)區(qū)江景受受外灘建建筑遮擋擋。建筑高度度受限，，被周圍圍建筑圍圍合。大部分辦辦公面積積是東面面采光。。Opportunities機(jī)會(huì)Threats威脅辦公樓市市場(chǎng)發(fā)展展良好，，租金、、售價(jià)保保持穩(wěn)中中有升趨趨勢(shì)。高檔辦公公樓市場(chǎng)場(chǎng)需求量量逐年增增加。周邊辦公公樓幾乎乎處于滿滿租狀態(tài)態(tài)。目前大部部分買家家處于對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)形勢(shì)的的觀望階階段。05年－－06年年新盤增增量較大大，會(huì)形形成客戶戶分流情情況。未來2-3年辦辦公樓供供應(yīng)量較較大。ProjectPosition&Suggestion項(xiàng)目定位位1-2層金融機(jī)機(jī)構(gòu)營業(yè)業(yè)大廳、、高檔品品牌商業(yè)業(yè)3-10層金融機(jī)機(jī)構(gòu)總部部辦公11層以上金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)、貿(mào)易易公司、、制造業(yè)業(yè)、航運(yùn)運(yùn)及物流流等公司司辦公ProjectPosition&Suggestion建議ProjectPosition&Suggestion入市時(shí)機(jī)機(jī)6月1日日調(diào)控政政策出臺(tái)臺(tái)后，預(yù)預(yù)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)觀望期期將會(huì)在在3個(gè)月月左右，，同時(shí)這這3個(gè)月月也是銷銷售淡季季，不宜宜開盤““銷售””。因此此，建議議開盤日日期應(yīng)在在9-10月份份，屆時(shí)時(shí)再根據(jù)據(jù)市場(chǎng)狀狀況，對(duì)對(duì)銷售價(jià)價(jià)格進(jìn)行行準(zhǔn)確定定位。租售策略略在目前市市場(chǎng)并不不明朗的的情況下下，建議議本項(xiàng)目目先應(yīng)以以“租賃賃”為主主，吸引引世界知知名企業(yè)業(yè)入駐；；同步進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)推廣，，擴(kuò)大市市場(chǎng)影響響力。出入交通通由于本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊單行道道路較多多，建議議在延安安東路、、中山東東一路、、四川中中路、河河南路等等外圍主主干道設(shè)設(shè)置交通通指示標(biāo)標(biāo)志，引引導(dǎo)車輛輛進(jìn)入本本項(xiàng)目。。同時(shí)，，在項(xiàng)目目入口交交通要道道上設(shè)置置交通協(xié)協(xié)管員，，疏導(dǎo)行行人及自自行車，，以保證證交通通通暢?？蛻粑{納方式根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶戶群，我我司將通通過“全全球客戶戶網(wǎng)絡(luò)””及“本本地客戶戶網(wǎng)絡(luò)””物色高高品質(zhì)潛潛在客戶戶，同時(shí)時(shí)配合以以媒體宣宣傳進(jìn)行行市場(chǎng)推推廣。詳細(xì)內(nèi)容容請(qǐng)見““公司介介紹”。。樓層分割割建議至少少每二柱柱間距應(yīng)應(yīng)進(jìn)行一一次分割割，單套套面積最最大不宜宜超過350平平方米，，單套中中間柱盡盡量要少少，同時(shí)時(shí)考慮景景觀。平面分割割建議ProjectPosition&Suggestion營銷推廣廣進(jìn)度本司將以以國際網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、本本地客戶戶網(wǎng)絡(luò)以以及媒體體廣告宣宣傳相結(jié)結(jié)合的策策略進(jìn)行行推廣，，其工作作分如下下二個(gè)階階段，即即準(zhǔn)備階階段和推推廣實(shí)施施階段。。ProjectPosition&Suggestion竣工銷售率

時(shí)間階段2005年2006年78910111212345678準(zhǔn)備階段

推廣實(shí)施階段試銷期

強(qiáng)銷期

持續(xù)期

尾盤期

ProjectServiceProcess委托形式式及服務(wù)務(wù)費(fèi)用1、委托形式式由貴司委委托我司司作為營營銷策劃劃顧問及及租售總總代理，，協(xié)助貴貴司及貴貴司聘請(qǐng)請(qǐng)的策劃劃公司開開展公司司。2、服務(wù)務(wù)費(fèi)用我司將配配合貴司司進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷策劃工工作，收收取營銷銷策劃費(fèi)費(fèi)用人民民幣10萬元。我司在完完成每筆筆銷售后后，建議議將按照照下列標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)收取取傭金：：銷售傭金金基本傭金金為總成成交價(jià)的的1.2%，且且根據(jù)我我司實(shí)施施銷售的的遞增比比例予以以傭金獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)傭金獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)相當(dāng)于于每個(gè)交交易完成成后的總總成交價(jià)價(jià)的相應(yīng)應(yīng)比例，，具體如如下：銷售率傭金獎(jiǎng)勵(lì)比例總傭金比例25%以內(nèi)0%1.2%26%－60%以內(nèi)0.2%1.3%61%以上0.3%1.5%ProjectServiceProcess租賃傭金金我司推薦薦之客戶戶租賃成成交后，，貴司按按照相當(dāng)當(dāng)于每個(gè)個(gè)租賃交交易的1.2個(gè)個(gè)月的租租金作為為乙方的的基本代代理傭金金；同時(shí)時(shí)，根據(jù)據(jù)乙方實(shí)實(shí)施租賃賃的遞增增比例予予以傭金金獎(jiǎng)勵(lì)，，具體如如下：出租率傭金獎(jiǎng)勵(lì)總傭金比例25%以內(nèi)01.2個(gè)月26-60%0.1個(gè)月1.3個(gè)月61%以上0.3個(gè)月1.5個(gè)月OurisYourPropertyKnowledgePROJECTSOFCISHANGHAICOMMERCIALAGENCY高力國際際上海商商業(yè)代理理部項(xiàng)目目介紹ColliersProfile&ServicesPRESENTPROJECT:INT’LBUSINESSPARK目前代理理項(xiàng)目———國際際商務(wù)花花園ColliersProfile&Services2003年至今今被發(fā)展展商新長長寧集團(tuán)團(tuán)委托為為租售總總代理及及招商顧顧問。項(xiàng)目總建建筑面積積150萬平方方米。項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)為園林林式、獨(dú)獨(dú)棟寫字字樓園區(qū)區(qū)。項(xiàng)目吸納納跨國企企業(yè)及中中資集團(tuán)團(tuán)的總部部。入駐客戶戶包括聯(lián)聯(lián)合利華華、海南南航空、、歡樂傳傳媒等。。PRESENTPROJECT:XINMAOTOWER目前代理理項(xiàng)目———新茂茂大廈ColliersProfile&Services2005年高力力國際被被委任為為租賃總總代理。。該項(xiàng)目是是位于盧盧灣區(qū)馬馬當(dāng)路的的甲級(jí)辦辦公樓，，東臨““新天地地”，西西臨南北北高架，，北臨淮淮海路，，總建筑筑面積32,000平平方米,由著名名地產(chǎn)商商“凱德德置地””開發(fā)。。2004年高力力國際代代理該項(xiàng)項(xiàng)目整體體轉(zhuǎn)讓，，受讓方方為澳洲洲麥格理理集團(tuán)旗旗下MGPA公司，它它代表著著名的全全球房地地產(chǎn)投資資基金LandLeaseGlobalProperties?？偨灰捉鸾痤~9800萬萬美元。。該案是是海外基基金投資資中國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的第一一大單。。2004年高力國際際被委任為租賃總代理。項(xiàng)目位于于徐家匯匯天鑰橋橋路。項(xiàng)目總面面積59,000平平方米。。高力國際際代理該該項(xiàng)目整整棟轉(zhuǎn)讓讓給新加加坡騰飛飛集團(tuán)。。1年內(nèi)入住住率達(dá)90%以上。SUCCESSFULPROJECT:ASCENDASPLAZA成功案例例——騰騰飛科技技大廈SUCCESSFULPROJECT:HAITONGBUILDING成功案例例——海海通證券券大廈ColliersProfile&Services2002年高力力國際被被委任為為獨(dú)家代代理。項(xiàng)目為總總面積6.5萬萬平方米米，是市市中心第第一棟主主要面向向銷售市市場(chǎng)的頂頂級(jí)寫字字樓。一年的的預(yù)售售期內(nèi)內(nèi)，預(yù)預(yù)售率率達(dá)到到60%以以上，，并取取得了了當(dāng)時(shí)時(shí)銷售售市場(chǎng)場(chǎng)最高高的銷銷售均均價(jià)USD2,500平方米米。主要客客戶包包括海海通證證券總總部(2萬萬平方方米)SUCCESSFULPROJECT:XUHUIYUANBUILDING成功案案例———徐徐匯苑苑大廈廈ColliersProfile&Services2002年年高力力國際際被委委任為為總代代理。。項(xiàng)目位位于徐徐匯區(qū)區(qū)上海海體育育館對(duì)對(duì)面，，總面面積3萬平平方米米，經(jīng)經(jīng)過策策劃及及改造造成為為高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)甲甲級(jí)寫寫字樓樓。預(yù)租階階段簽簽約率率達(dá)到到30%以以上。?？蛻舭ˋgere、YAMAHA、、英格索索蘭等等跨國國企業(yè)業(yè)。SUCCESSFULPROJECT:CITYCENTER成功案案例———虹虹橋上上海城城ColliersProfile&Services2001年年被委委任為為租賃賃總代代理。。項(xiàng)目由由香港港上市市公司司信德德集團(tuán)團(tuán)上海海華天天房產(chǎn)產(chǎn)投資資開發(fā)發(fā)。包括兩兩棟寫寫字樓樓，總總面積積為8.6萬平平方米米，其其中B棟進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)間間為2001年年7月月至2001年年11月，，入住住率達(dá)達(dá)到95%，A棟進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)間間為2002年年8月月至2003年年2月月，入入住率率達(dá)到到100%。主要租租戶包包括聯(lián)聯(lián)合利利華以以及霍霍尼威威爾的的中華華區(qū)總總部、、和記記黃浦浦中國國港口口、現(xiàn)現(xiàn)代石石油化化學(xué)株株式會(huì)會(huì)社、、巴馬馬丹拿拿中國國有限限公司司等。。SUCCESSFULPROJECT:CITYCENTER成功案案例———兆兆豐廣廣場(chǎng)ColliersProfile&Services2001年年高力力國際際被委委任為為租售售總代代理。。項(xiàng)目總總面積積55,000平方方米，，發(fā)展展商為為上海海新長長寧集集團(tuán)。。自2001年8月進(jìn)進(jìn)場(chǎng)，，我司司全程程負(fù)責(zé)責(zé)前期期策劃劃及租租售代代理工工作。。簽約客客戶為為新思思科技技、統(tǒng)統(tǒng)一集集團(tuán)、、戴爾爾電腦腦、LG電子等等。該該項(xiàng)目目為目目前市市場(chǎng)上上唯一一棟純純粹面面對(duì)高高科技技類企企業(yè)的的甲級(jí)級(jí)寫字字樓。。SUCCESSFULPROJECT:POSCOPLAZA成功案案例———浦浦項(xiàng)商商務(wù)廣廣場(chǎng)ColliersProfile&Services1999年年高力力國際際被委委任為為獨(dú)家家代理理。項(xiàng)目屬屬韓國國浦項(xiàng)項(xiàng)制鐵鐵開發(fā)發(fā)的綜綜合性性甲級(jí)級(jí)商務(wù)務(wù)樓，，位于于浦東東世紀(jì)紀(jì)大道道旁，，面積積約9.8萬平平方米米。主要租租戶包包括Compaq,美國總總統(tǒng)輪輪船，，德國國工商商代表表處，，Michellin及Sykes等。SUCCESSFULPROJECT:CENTRALPLAZA成功案案例———中中區(qū)廣廣場(chǎng)ColliersProfile&Services高力國國際在在1998年被被委任任為獨(dú)獨(dú)家代代理。。項(xiàng)目由由香港港信德德地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展投資資開發(fā)發(fā)，位位于人人民廣廣場(chǎng)商商務(wù)區(qū)區(qū)，總總建筑筑面積積約46,200平平方米米。在9個(gè)個(gè)月內(nèi)內(nèi)達(dá)到到95%以以上出出租率率，主主要租租戶包包括CibaVision、A.C.Nielsen、、Unisys、Kmart、Colgate-Palmolive、Manulife等。AETANTOWER安泰大樓樓ColliersProfile&Services高力國際際1997年被被委任為為其獨(dú)家家代理。。安泰大樓樓由臺(tái)灣灣潤泰集集團(tuán)發(fā)展展，位于于虹橋經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，總總建筑面面積約2.5萬萬平方米米。主要租戶戶包括EricssonData、FedEx、AirProducts、、Caterpillar、、Schlumberger等。PROMINENTMULTINATIONALCLIENTELE擁有國際際知名跨國國客戶群群ColliersProfile&Services“…WemadetherightdecisioninworkingwithColliersforourShanghairelocation.Theirknowledgeofthemarket,professionalismandlevelofservicessurpassedmostrealestateproviderswehaveworkedwithintheregion.OraclehasnohesitationinrecommendingColliersShanghaiofficeforcommercialtenantrepresentationservices.”“現(xiàn)在我我深信選選擇高力力國際為為我們的的上海選選址顧問問是正確確的.他他們敏銳銳的市場(chǎng)場(chǎng)了解和和專業(yè)服服務(wù)超過過大多曾曾合作過過的該領(lǐng)領(lǐng)域房產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)商商.我們們很樂意意推薦上上海高力力的租戶戶代理服服務(wù)給大大家.””---TonyPughAsiaPacificRealEstateDirector亞太區(qū)地地產(chǎn)部總總裁OracleCorporation甲骨文公公司“…CollierswereabletoquicklyassessandcreateabuildingselectionandnegotiationstrategyforSchneider’srealestaterequirements.Ourdemandswereverydifficulthoweverwealwaysfeltthatyougave100%effortonourbehalf.Thankyouforallthehardwork.””“針對(duì)施耐耐德的租租賃建議議,高力力能夠迅迅速有效效地深入入市場(chǎng),選擇合合適樓盤盤,制定定談判策策略.在在如此棘棘手的需需求下,我們看看到作為為我們代代表的高高力所展展現(xiàn)出100%的熱情情.感謝謝你們的的辛勤服服務(wù).””---CharlesRochesterIndustrialStrategy/TechnicalDirectorGreatChina中國區(qū)策策劃技術(shù)術(shù)總裁SchneiderElectric施耐德電電氣WHATDOTHEYSAYABOUTUS–他們是怎怎樣評(píng)價(jià)價(jià)我們的的-DESERVESINTERNATIONALKNOWHOWFROMCOLLIERSINTERNATIONAL把握客戶戶，服務(wù)務(wù)全球---高高力國際際THANKYOUFORYOURPARTICIPATION&SUPPORT!感謝您的的賞識(shí)和和支持!9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。23:37:4723:37:4723:3712/24/202211:37:47PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2223:37:4723:37Dec-2224-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。23:37:4723:37:4723:37Saturday,December24,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。12月-2212月-2223:37:4723:37:47December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。24十十二二月202211:37:47下下午午23:37:4712月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2211:37下下午午12月月-2223:37December24,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出