某項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告

：[2009]QC54金益德集團煙臺迎春大街商業(yè)項目之商業(yè)全程服務報告（第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位）新恒迪商業(yè)地產運營機構（深圳）有限公司SANGHOLDINGCOMMERCIALLANDEDESTATESHENZHENCO.LTD二零零九年九月十六日項目研究工作階段劃分2工作最終成果煙臺市宏觀經濟背景研究煙臺市房地產市場調查與分析煙臺市消費者市場調研項目的優(yōu)劣勢分析和地塊價值挖掘城市新中心案例研究與借鑒綜合體案例研究至今工作2009/8/152009/9/15第三階段項目招商與營銷戰(zhàn)略第二階段項目前期策劃及執(zhí)行方略第一階段（前期）項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略煙臺房地產市場調查分析結果項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（終稿）第一篇章項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略本篇章解決的關鍵問題4通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風險？在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺新中心？挖掘區(qū)域價值創(chuàng)造產品價值我們的研究思路5本項目物業(yè)類型組合判斷商務驅動型城市中心功能體系及物業(yè)組合煙臺房地產專項市場分析本項目物業(yè)組合判斷本項目中心化發(fā)展模式判斷模式一：政務驅動型模式二：商務驅動型模式三：商業(yè)驅動型項目條件擬合度分析項目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目整體定位項目功能比例各物業(yè)類型定位通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風險？在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺新中心？項目分期策略項目分期啟動期策略城市新中心發(fā)展模式6金融保險高科技企業(yè)服務案例城市新中心發(fā)展模式深圳?蔡屋圍金融中心倫敦?加納利碼頭巴黎?拉德方斯新恒迪模型模式一：政務驅動型模式二：商務驅動型模式三：商業(yè)驅動型行政文化商貿服務休閑娛樂旅游觀光長沙河西行政中心青島行政中心南昌紅谷灘行政中心深圳?華潤中心寧波?天一廣場日本?福岡博多運河城核心功能博覽會展長沙河西行政中心7新的行政中心大樓建設后的湘江西岸搬遷前三年GDP增長速度為10.8%搬遷后三年GDP增長速度為13.5%行政中心搬遷至湘江西岸，直接帶動了西岸的發(fā)展，一批世界500強企業(yè)紛紛投資西岸3年來西岸地價上漲3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城”老城區(qū)交通壓力緩解，環(huán)境改善，舊城改造加速，帶動地塊物業(yè)價值提升1998年提出行政中心搬遷，2001年完成行政中心整體搬遷模式一：政務驅動型以政務為核心驅動力的城市中心的KPI體系（關鍵績效指標體系）8KPI體系外因用地條件——建設用地的適宜性、安全性等可操作性——取地成本低、開發(fā)成本低、操作難度小地理位置——城市新區(qū)，為帶動新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠交通可達性——地鐵口/主干道沿線/便利停車與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經濟、人口發(fā)展密切相關政府行為——以政府行政中心搬遷為核心驅動力內因建設條件——基礎設施、交通、環(huán)境景觀、昭示性等配套完善——商場、居住、寫字樓大規(guī)模，持續(xù)開發(fā)——用地面積在1平方公里以上深圳?蔡屋圍金融中心9模式二：商務驅動型東門商業(yè)圈羅湖中心區(qū)福田中心區(qū)蔡屋圍金融中心位置：羅湖中心區(qū)交通：深南大道沿線/地鐵大劇院站產業(yè)聚集銀行金融證券保險深圳發(fā)展銀行中信城市銀行建設銀行工商銀行農業(yè)銀行人民銀行商業(yè)銀行聯(lián)合證券大鵬證券中信證券華鑫證券金元證券南方證券鵬華基金友邦保險太平洋保險人保中保華泰保險強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群世界金融大廈地王大廈華潤大廈發(fā)展銀行大廈深圳?蔡屋圍金融中心10蔡屋圍金融中心人民南商貿圈東門商圈甲級寫字樓星級酒店市級商業(yè)中心地王大廈華潤大廈深業(yè)中心發(fā)展銀行大廈中信大廈萬德大廈世界金融中心晶都酒店木棉花酒店華潤酒店萬德酒店中信城市廣場華潤萬象城公寓住宅地王公寓名仕閣世界金融中心服務式公寓都市名苑城市天地廣場功能化體系以商商務務為為核核心心驅驅動動力力的的城城市市中中心心的的KPI體系系（（關關鍵鍵績績效效指指標標體體系系））11KPI體系系外因因強制制性性的的視視覺覺沖沖擊擊———超高高層層/建筑筑群群人文文符符號號———區(qū)域域標標識識/步行行系系統(tǒng)統(tǒng)/特色色符符號號語語言言/紀念念性性/風格格化化建建筑筑（（群群））一流流的的合合作作團團隊隊地理理位位置置———城市市核核心心區(qū)區(qū)/城市市新新區(qū)區(qū)交通通可可達達性性———地鐵鐵口口/主干干道道沿沿線線/便利利停停車車產業(yè)業(yè)支支撐撐———已形形成成產產業(yè)業(yè)簇簇群群/引入入核核心心客客戶戶帶帶來來相相關關簇簇群群/未來來商商務務核核心心區(qū)區(qū)規(guī)劃劃設設計計經營營管管理理大規(guī)規(guī)模模，，持持續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)內因因功能能化化體體系系———寫字字樓樓帶帶動動其其他他功功能能，，并并定定位位其其他他功功能能的的規(guī)規(guī)模模與與檔檔次次配套套完完善善———商場場、、公公寓寓深圳圳華華潤潤中中心心———概況況12華潤潤中中心心是是以以大大型型購購物物中中心心為為核核心心，，集集商商業(yè)業(yè)、、辦辦公公、、居居住住、、酒酒店店等等諸諸多多功功能能于于一一體體的的綜綜合合性性、、現(xiàn)現(xiàn)代代化化、、標標志志性性、、高高品品質質的的建建筑筑群群體體。。模式式三三：：商商業(yè)業(yè)驅驅動動型型項目目概概況況占地地面面積積：：7.73萬平平方方米米建筑筑面面積積：：48.1萬平平方方米米容積積率率：：6.22車位位：：2,988個物業(yè)業(yè)功功能能比比例例商業(yè)業(yè)：：酒酒店店：：辦辦公公：：居居住住=5：1：2：2案例例詳詳細細內內容容深圳圳華華潤潤中中心心———關鍵鍵驅驅動動因因素素13外因因：：優(yōu)越越的的地地理理位位置置，，良良好好的的交交通通可可達達性性；；區(qū)域域成成熟熟后后發(fā)發(fā)展展受受限限，，需需要要一一個個新新的的亮亮點點來來激激發(fā)發(fā)活活力力；；區(qū)域域內內一一直直缺缺乏乏一一個個大大型型商商業(yè)業(yè)來來統(tǒng)統(tǒng)領領區(qū)區(qū)域域的的商商業(yè)業(yè)形形象象。。內因因：：超強強的的實實力力與與品品牌牌號號召召力力；；集購購物物、、娛娛樂樂等等為為一一體體的的體體驗驗式式；；項目目立立意意高高，，與與深深圳圳人人內內心心的的價價值值觀觀相相符符；；一流流的的精精英英團團隊隊。。天一一廣廣場場———寧波波城城市市新新中中心心的的誕誕生生總占占地地面面積積：：19.3萬平方方米總建筑筑面積積：22萬平方方米，，主體體建筑筑由22座具有有歐陸陸風情情的現(xiàn)現(xiàn)代建建筑組組成項目總總投資資：14億元項目構構成：：商商鋪鋪16.7萬平方方米，，停車車場2萬平方方米，，64000平方米米的綠綠地，，水街街6000平方米米，演演藝舞舞臺1000平方米米?；径ǘㄎ唬海喝谌谛蓍e閑、商商貿、、旅游游、餐餐飲、、購物物于一一體。。14模式三三：商商業(yè)驅驅動型型案例詳詳細內內容新商業(yè)業(yè)中心心：天天一廣廣場舊中心心：中中山路路產生背背景與與條件件舊有只只具有有單一一購物物功能能或購購物功功能一一股獨獨大的的商業(yè)業(yè)中心心已經經無法法滿足足消費費者日日益復復合的的消費費需求求房價高高速增增長寧波市市房屋屋銷售售價格格在2001年、2002年的漲漲幅連連續(xù)兩兩年居居全國國第一一1999年，寧寧波房房地產產市場場復蘇蘇升溫溫，當當年10月房地地產投投資走走出負負增長長區(qū)2000年，樓樓市保保持持持續(xù)增增長，，商品品房房房價從從當年年1月的2498元/平方米米，升升到年年底的的2729元/平方米米2001年，寧寧波房房地產產市場場步入入了加加速度度飛漲漲區(qū)，，平均均房價價達2867元/平方米米，比比上年年同期期上漲漲11.77%2002年房地地產市市場則則由于于拆遷遷項目目啟動動、拆拆遷賠賠償標標準的的提高高，房房地產產需求求表現(xiàn)現(xiàn)強勁勁，房房價一一發(fā)而而不可可收，，越漲漲越快快，平平均房房價高高達3543元/平方米米，比比上年年同期期上漲漲23.56%15成功關關鍵驅驅動力力功能升升級，，滿足足了消消費者者復合合型消消費需需求產品：：由只只具有有單一一的購購物功功能的的傳統(tǒng)統(tǒng)百貨貨升級級為具具有多多種功功能的的綜合合體功能組組合：：融休休閑、、商貿貿、旅旅游、、餐飲飲、購購物功功能于于一體體，成成為體體驗式式的消消費““目的的地””成為了了城市市地標標16以商業(yè)業(yè)為核核心驅驅動力力的城城市中中心的的KPI體系（（關鍵鍵績效效指標標體系系）17KPI體系外因內因需求背背景——舊有單單一購購物功功能或或購物物功能能一股股獨大大的商商業(yè)中中心已已經無無法滿滿足消消費者者日益益復合合的消消費需需求地理位位置——城市舊舊有核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)周邊邊交通可可達性性——地鐵口口/主干道道沿線線/便利停停車資源性性——擁有自自然景景觀資資源、、城市市文化化資源源規(guī)模性性與可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展性——大規(guī)模模，持持續(xù)開開發(fā)政府背背景支支持——政府政政績工工程、、形象象工程程軟性指指標硬性指指標開發(fā)理理念——………定位理理念——………人文理理念——………功能化化體系系——………產品設設計體體系——………產生背背景——城市GDP持續(xù)高高速增增長/城市房房價增增長速速度明明顯加加快/城市舊舊城改改造進進程加加快關鍵績績效指指標體體系：：內因因18內因軟性指指標硬性指指標開發(fā)理理念定位理理念人文理理念功能化化體系系產品設設計體體系——………打造城城市新新中心心/城市新新地標標/城市名名片一流的的團隊隊合作作/規(guī)劃設設計/經營管管理商業(yè)為為核心心驅動動功能能/其它功功能為為輔城市綜綜合體體/高檔/商業(yè)人人流聚聚集/城市空空間重重構效效應城市文文化訴訴求點點/城市文文化代代言功能復復合型型：集集休閑閑、購購物、、娛樂樂、觀觀光、、旅游游、商商務、、居住住等各各種功功能于于一體體商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：：綜合合性業(yè)業(yè)態(tài)/傳統(tǒng)型型商業(yè)業(yè)轉變變?yōu)轶w體驗型型商業(yè)業(yè)/購物、、休閑閑、娛娛樂、、餐飲飲商業(yè)檔檔次：：國際際品牌牌商家家＋國國內一一線品品牌商業(yè)形形態(tài)：：核心心主力力店帶帶動商商業(yè)經經營功能評評價指指數(shù)體體系：：繁華華指數(shù)數(shù)、宜宜居指指數(shù)、、商務務指數(shù)數(shù)、旅旅游指指數(shù)、、便利利指數(shù)數(shù)、交交通指指數(shù)……關鍵績績效指指標體體系：：內因因：硬硬性指指標：：產品品設計計產品設計體體系19單體建筑的的魅力：形成強制性性視覺沖擊擊——標志性建筑筑/形象中心/區(qū)域中軸/大型公建，，并且多采采用國際競競標的方式式建筑設計時間的魅力力：不同年代的的建筑凝固固在同一瞬瞬間，感受受時間維度度的張力建筑集合的的魅力：傳統(tǒng)與現(xiàn)代代交融的相相得益彰、、建筑形式式結構的多多樣性、建建筑空間的的變化、block及其公共空空間的聯(lián)系系與圍合關關系、地下下空間的充充分利用、、建筑的創(chuàng)創(chuàng)新、點綴綴少許新潮潮流的預告告建筑細節(jié)的的魅力：園林和街道道家具、制制造商業(yè)金金角、通過過空間組合合與移步換換景制造人人群對建筑筑認知的強強烈欲望但但又無法把把握的魅力力，給人驚驚喜多功能多層層次的建筑筑：多層次的商商業(yè)建筑群群、多功能能公寓、一一流娛樂場場所、具有有個性特征征互不雷同同的住宅合理的交通通體系：充足的車車位、通暢的交通通流線、便便利的停車車及轉車、、換乘通道道人文符號精神歸屬中中心：儀式感建筑筑/文化交流場場所人的活動及及心理感受受人的活動引引導：人性空間、、活動黏性性、動線特特點，互動動性和可參參與性，可可產生聚集集導向的空空間，制造造圈層感和和歸屬感人的消費心心理引導：：為舍得消費費的人群打打造、為不不得不消費費的人群打打造緊湊都市的的概念：高密度建筑筑集合體區(qū)域標識/步行系統(tǒng)/特色符號語語言/紀念性/風格化建筑筑（群）體驗元素設設計三種城市新新中心發(fā)展展模式KPI體系的總結結20模式一：政務驅動型模式二：商務驅動型模式三：商業(yè)驅動型核心功能行政文化金融保險、高科技、企業(yè)服務、博覽會展商貿服務、休閑娛樂、旅游觀光外因政府行為——以政府行政中心搬遷為核心驅動力地理位置——城市新區(qū)，為帶動新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經濟人口發(fā)展密切相關交通可達性——地鐵口/主干道沿線/便利停車較大的規(guī)模——占地面積1平方公里以上地理位置——城市核心區(qū)/城市新區(qū)交通可達性——地鐵口/主干道沿線/便利停車產業(yè)支撐——已形成產業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區(qū)大規(guī)模，持續(xù)開發(fā)——建筑面積20萬㎡以上需求背景——舊有單一購物功能或購物功能一股獨大的商業(yè)中心已經無法滿足消費者日益復合的消費需求產生背景——城市GDP持續(xù)高速增長/城市房價增長速度明顯加快/城市舊城改造進程加快地理位置——城市老核心商業(yè)區(qū)周邊/CBD便利的交通——地鐵口/主干道沿線/便利停車擁有自然景觀資源、城市文化資源大規(guī)模，持續(xù)開發(fā)——建筑面積20萬㎡以上政府政績工程、形象工程內因用地條件——建設用地的適宜性、安全性等建設條件——基礎設施、交通、環(huán)境景觀、昭示性等配套完善——商場、居住、寫字樓可操作性——取地成本低、開發(fā)成本低、操作難度小強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場、會展、公寓人文符號——區(qū)域標識/步行系統(tǒng)/特色符號語言/紀念性/風格化建筑（群）專業(yè)的管理團隊——物業(yè)管理/經營管理軟性指標：開發(fā)理念/定位理念/人文理念硬性指標：功能化體系/產品設計體系本項目所處處的宏觀環(huán)環(huán)境及自身身條件分析析21宏觀環(huán)境煙臺經濟保持強勁增長，近3年增長率都保持13%以上增長，零售品消費再創(chuàng)新高；城市發(fā)展市政府遷到萊山后，對萊山市政配套、商業(yè)及商務氛圍均有較大提升；新商業(yè)中心發(fā)展市政府將迎春大街規(guī)劃為行政商務一條街，打造煙臺新的CBD商業(yè)核心區(qū)；區(qū)位條件項目處于迎春大街中段，和周邊項目能形成良好互動（銀座、青青廣場及溫州項目）；交通狀況項目交通便利、可達性好，有路公交直達，近環(huán)城高速、可輻射煙臺及周邊地市；資源條件周邊2公里范圍內有小區(qū)10個、大學4所，2年內預計消費人群將達到28萬，項目周邊15分鐘車程可輻射人口30萬；近體育公園、展覽館等市政設施及煙大等大學園區(qū)，科教文衛(wèi)資源豐富；規(guī)模項目自身體量40萬平米，區(qū)域內累計商業(yè)開發(fā)量約200萬平米，可以形成良好的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，但后續(xù)去化也將面臨較大市場壓力。三種模式KPI（外因）與與本項目條條件的擬合合分析，本本項目適合合發(fā)展成為為商務驅動動為主，商商務、政務務為輔的復復合型城市市新中心22模式KPI（外因）擬合情況判斷模式一政務驅動型政府行為——以政府行政中心搬遷為核心驅動力符合地理位置——城市新區(qū)，為帶動新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠交通可達性——地鐵口/主干道沿線/便利停車占地面積1平方公里以上模式二商務驅動型地理位置——城市核心區(qū)/城市新區(qū)符合交通可達性——地鐵口/主干道沿線/便利停車產業(yè)支撐——已形成產業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區(qū)大規(guī)模，持續(xù)開發(fā)——建筑面積20萬㎡以上模式三商業(yè)驅動型地理位置——城市老核心商業(yè)區(qū)周邊/CBD符合舊有單一購物功能或購物功能一股獨大的商業(yè)中心已經無法滿足消費者日益復合的消費需求城市GDP持續(xù)高速增長/城市房價增長速度明顯加快/城市舊城改造進程加快便利的交通——地鐵口/主干道沿線/便利停車擁有自然景觀資源、城市文化資源大規(guī)模，持續(xù)開發(fā)——建筑面積20萬㎡以上政府政績工程、形象工程擬合度最高擬合度最低商業(yè)驅動型型城市新中中心成功的的關鍵因素素之一是建建立以商業(yè)業(yè)為主導，，其他功能能為輔功能能化體系23項目主體功能物業(yè)組合日本福岡博多運河城購物休閑娛樂旅游觀光商務辦公臨時居住1個大型購物娛樂場所2個酒店1棟辦公樓深圳華潤中心購物休閑娛樂旅游觀光商務辦公臨時居住1座超大型MALL室內購物中心1個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場

2棟5A甲級寫字樓1座超五星級商務大酒店酒店式服務公寓商業(yè)驅動型城市新中心功能化體系商業(yè)功能商務功能酒店居住功能高檔住宅公寓大型購物中心商業(yè)街寫字樓從案例得到到商業(yè)驅動動型城市新新中心的功功能化體系系及物業(yè)類類型組合后后，我們對煙臺臺房地產市市場進行分分析，對各各項物業(yè)的的市場支撐撐程度進行行判斷，綜綜合客戶目目標和市場場情況確定定本項目的的物業(yè)類型型組合。24商業(yè)物業(yè)年年消化量約約60萬平米，近近三年空置置量保持在在30萬平米左右右，2009年上半年施施工面積127.3萬平米。南大街商圈圈主要集中式式商業(yè)出租租率約75％，商鋪出出租率約95％25商業(yè)用房市市場小結項目小結城市居民生活水平2008年，社會消費品銷售總額達到1023.4億元。2008年煙臺市城市居民的人均可支配收入達到19350元。近三年煙臺市城市居民的恩格爾系數(shù)一直低于40％，根據(jù)聯(lián)合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在30-40%間為富裕。煙臺居民注重在娛樂、文教方面的消費，此項支出占其總支出的11%，僅次于食品支出。市場整體供需2008年竣工面積580萬平米，銷售面積350萬平米，商業(yè)物業(yè)年消化量在60萬平米左右。2005年~2008年上半年商業(yè)物業(yè)的空置量都在30萬左右，商業(yè)物業(yè)空置面積增加較大，供過于求。2009年上半年煙臺商業(yè)用房施工面積127.3萬平米。價格2009年8月萊山區(qū)商業(yè)營業(yè)用房均價1.2萬元/平米。商務圈分布南大街商圈是煙臺唯一的市級商圈，商業(yè)面積超過50萬平米，日均人流量超過30萬，從規(guī)模和檔次上來說占絕對領導地位。南大街商圈輻射范圍廣，煙臺本地人占到75.5%。銷售/出租/經營情況南大街商圈主要集中式商業(yè)出租率約75％，經營情況良好，人流旺盛。南大街商圈商鋪出租率95%以上，1層租售狀況良好，2~3層空置較多，說明商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設計和業(yè)態(tài)安排上存在問題。南大街商圈產品南大街商圈集中式商業(yè)“同質化”現(xiàn)象突出，各商場均以百貨類經營模式為主，業(yè)態(tài)和功能單一。無集購物、娛樂、餐飲、觀光于一體的一站式購物中心。城市的消費群體已經對新的商業(yè)形態(tài)有了強烈需求，而它原有的商業(yè)結構里又沒有產生相應的商業(yè)模式。商業(yè)配套檔次中低檔為主，缺少高檔次綜合型的娛樂休閑設施。寫字樓2008年銷售量為為14.6萬平米，2009年上半年施施工面積約約6.8萬平米，空空置量約4.15萬平米，萊萊山區(qū)寫字字樓集中放放量使09-10年寫字樓市市場面臨較較大的租售售壓力26寫字樓市場場小結項目小結市場整體供需寫字樓市場的投資額和供應量持續(xù)增長，09-10年呈現(xiàn)集中放量趨勢。2006~2008年辦公物業(yè)年銷售量穩(wěn)定在10萬平米左右。2009年上半年寫字樓施工面積達6.8萬平方米，新竣工面積6.83萬平方米近年來煙臺市產業(yè)結構變化不明顯，預計未來寫字樓使用需求保持穩(wěn)定，2009年8月底辦公物業(yè)空置量達到4.15萬平米，投資性寫字樓集中放量會加劇出租壓力，2009~2010年寫字樓市場將面臨較大的租售壓力。價格煙臺高檔寫字樓10000~12000元/㎡，2009年8月，萊山區(qū)辦公物業(yè)均價為5400元/平米商務圈分布煙臺寫字樓主要分布在南大街商圈、新市政府周邊，萊山地區(qū)商務中心氛圍日益濃厚。銷售/出租情況目前在售純寫字樓銷售率在70%，出租率在60%，市場出現(xiàn)投資者比例較高、入住率較低的趨勢南大街及萊山區(qū)域中檔寫字樓以良好性價比優(yōu)勢使得辦公物業(yè)出租率保持在90%左右。2008年商務公寓寓平均價格格為6500元/M2，銷售速度度快，投資資者占到50%左右，已入入伙商務公公寓出租率率在80%以上。三水水大廈依托托城市核心心區(qū)位，出出租率在85％以上27商務公寓市市場小結項目小結煙臺企業(yè)特點50人以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的73.90％固定資產在50萬以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的56.30％營業(yè)收入在100萬以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的48.00％價格2008年商務公寓平均價格為6500元/M2，受到市場的青昧，投資者占了50%左右銷售/出租情況在售商務公寓銷售率在80%以上，銷售較順暢從入伙商務公寓（山水）來看，商務公寓出租率在85%以上。消費者認知商務公寓相對較低的租金與總價、宜商宜住，變換靈活的功能，受到處于成長中的中小型企業(yè)的青睞。投資者對商務公寓宜商宜住的投資價值的認可度高。煙臺酒店市市場競爭激激烈，三星級以上上酒店經營營狀況良好好，年平均均入住率在在75%左右，其中中五星級酒酒店年均入入住率為60％，經濟型型酒店前景景看好28酒店市場小小結項目小結競爭煙臺共有賓館酒店60余家，其中五星7家、四星12家，二、三星級約30多家。煙臺酒店業(yè)競爭激烈，三、四星級酒店經營狀況良好。酒店競爭主要表現(xiàn)為區(qū)域與區(qū)域之間的競爭，在一定的時間內，各區(qū)域的市場份額、市場結構、經營規(guī)模相對穩(wěn)定目前在建和籌建1家五星級，區(qū)域內未來存在一定的競爭壓力。分布煙臺酒店主要分布在南大街區(qū)域、開發(fā)區(qū)、濱海路，高星級酒店突出海景特色，各區(qū)域市場細分和客源分布清晰入住率酒店年平均入住率約為75%，淡旺季明顯。一般2-10月為旺季，客房入住率為80%~100%，11-1為淡季，入住率為40%~60%?？驮磭鴥韧馍虅章每?0％，包括長期在外經商的山東人及來煙臺的外省人士。本地客人30％，此類消費者包括市內大大小小公司的總經理，各行業(yè)的職業(yè)經理人，城市白領階層以及部分公務員。團體客源10％，多為會議團，部分領養(yǎng)團。品牌酒店進駐情況2008年皇冠假日酒店進駐萊山區(qū)，將在很大程度上提升萊山區(qū)酒店經營服務檔次，進一步優(yōu)化區(qū)域酒店品牌資源組合；今年錦江之星進駐迎春大街、試營業(yè)情況良好。酒店式公寓煙臺酒店式公寓僅有一家：美亞公寓，2006年售價為2300元/平米，由于投資理念不成熟及銷售引導不到位直接導致項目銷售不利。本項目物業(yè)業(yè)類型判定定的價值構構面29KPI外因市場實現(xiàn)度宏觀經濟宏觀經濟處于高速發(fā)展期，城市人口生活水平持續(xù)提高市場競爭回現(xiàn)速度物業(yè)市場銷售速度快，投資者和使用者認可度高投資回報率回報率穩(wěn)定，商用物業(yè)8％-10％經營收益物業(yè)市場售價增長較快，能實現(xiàn)較高收益內因客戶目標快速回現(xiàn)5年完成項目開發(fā)提升品牌物業(yè)形象好，能夠提升項目品牌地塊條件地塊價值地塊商業(yè)和商務價值較高各物業(yè)功能能比較分析析——商業(yè)+公寓+辦公+酒店更符合合客戶的目目標30功能類別收益方式資金需求對于項目可能貢獻市場實現(xiàn)度目標契合度酒店銷售/外包投資較高，資金回籠速度較快為項目帶來高形象，促進其他物業(yè)的銷售和出租中端檔次經濟型酒店市場廣闊寫字樓銷售/出租投資較高，資金回籠速度一般中端寫字樓市場較好，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流寫字樓有一定市場情景，但要注意體量公寓銷售/出租投資較小，資金回籠速度快價格（租金）較高自用和投資需求量大，易于銷售商業(yè)商場自行經營/出租投資高，前期少量資金回籠穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場面臨產品的更新升級，有發(fā)展機遇商鋪銷售/出租投資小，資金回籠速度快帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象市場實現(xiàn)度高擬合度最高高擬合度最低低客戶目標指指導下的項項目物業(yè)類類型組合建建議31就項目整體體定位和價價值提升而而言，可考考慮引入超超市、娛樂樂等主力店店及合理規(guī)規(guī)劃專業(yè)市市場國際公寓可可商可住，，可分酒店店式公寓、、偏居住的的普通公寓寓和偏辦公公的商務公公寓。功能化體系商業(yè)功能居住功能商務功能中檔辦公國際公寓購物中心商業(yè)街物業(yè)類型組合我們的研究究思路32本項目物業(yè)業(yè)類型組合合判斷商務驅動型型城市中心心功能體系系及物業(yè)組組合煙臺房地產產專項市場場分析本項目物業(yè)業(yè)組合判斷斷本項目中心心化發(fā)展模模式判斷模式一：政政務驅動型型模式二：商商務驅動型型模式三：商商業(yè)驅動型型項目條件擬擬合度分析析項目戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展方向判判定項目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定位項目整體定定位項目功能比比例各物業(yè)類型型定位通過怎樣的的物業(yè)組合合化解市場場風險？在高容積率率下各類物物業(yè)如何創(chuàng)創(chuàng)造價值？？如何通過項項目開發(fā)使使區(qū)域成為為煙臺新中中心？項目分期策策略項目分期啟動期策略略33項目所在區(qū)區(qū)域-----煙臺未來新新CBD中心區(qū)項目位于煙煙臺市萊山山區(qū)迎春大大街，交通通便利，處處在未來煙煙臺市發(fā)展展的CBD中心地帶距離煙臺市市政府2公里距離老城區(qū)區(qū)市中心14公里（15分鐘車程））距離機場場8公里通過**路同老城區(qū)相相聯(lián)，距離離連接各區(qū)區(qū)的五區(qū)連連接路2公里。34區(qū)域屬性現(xiàn)現(xiàn)狀-----多重屬性并并存，核心心屬性不清清晰體育公園會展酒店辦公濱海旅游新市府商貿大學住宅文教區(qū)旅游區(qū)商務區(qū)政務區(qū)核心屬性不不清晰目前以煙大大等大學為為主的文教區(qū)特征征最為明顯顯市政府新的的辦公地在在萊山區(qū)已已成公認，，政務新區(qū)區(qū)、新市區(qū)區(qū)的區(qū)域概概念還處于于穩(wěn)步發(fā)展展之中商務區(qū)：南南山。。。旅游區(qū)僅有有濱海旅游游帶、體育育公園等多重屬性并并存項目所在區(qū)區(qū)屬性現(xiàn)狀狀35城市新中心心區(qū)是新區(qū)區(qū)區(qū)域多種種功能的核核心統(tǒng)領深圳福田新新區(qū)新中心區(qū)是是最有包容容性的屬性性，也是最最核心的屬屬性核心屬性：：新中心區(qū)區(qū)包含四大功功能區(qū)：政政務區(qū)（市市政府大樓樓等政府設設施）CBD（寫字樓、、展覽、購購物中心、、星級酒店店）高級住宅區(qū)區(qū)旅游區(qū)（音音樂中心、、中心公園園）青島東部新新區(qū)核心屬性：：東部新中中心區(qū)，包含四大功功能區(qū)：政政務區(qū)（市市委、市府府大廈所在在區(qū)）CBD（購物廣場場、金融中中心等商務務大樓）高級住宅區(qū)區(qū)（銀都花花園等）旅游區(qū)（五五四廣場為為主的濱海海旅游區(qū)南京河西西新區(qū)核心屬性性：河西西新區(qū)包含四大大功能區(qū)區(qū)：政務務區(qū)（市市府辦公公大樓所所在）CBD（寫字樓樓、酒店店、購物物中心等等設施））奧體中心心（旅游游功能））高級住宅宅區(qū)文教區(qū)旅游區(qū)商務區(qū)政務區(qū)新中心區(qū)36雖然本區(qū)區(qū)域文教教區(qū)的現(xiàn)現(xiàn)狀特征征更明顯顯，但新新中心區(qū)區(qū)帶給本本區(qū)域的的房地產產價值更更大文教區(qū)商業(yè)：含含商務、、商業(yè)產業(yè)：包包括教育育、會展展金融貿貿易、高高新技術術、工業(yè)業(yè)、軟件件業(yè)等環(huán)境：指指區(qū)域內內的整體體規(guī)劃、、綠化景景觀、建建筑物等等商業(yè)土地價值產業(yè)環(huán)境資料來源源：新恒恒迪研究究區(qū)域價值值模型核心產業(yè)業(yè)、區(qū)域域環(huán)境和和商業(yè)商商務構成成一個區(qū)區(qū)域最終終的價值值只有三個個方面平平衡協(xié)調調發(fā)展區(qū)區(qū)域價值值才能最最大化區(qū)域價值值的最終終表現(xiàn)是是區(qū)域內內土地價價值的提提升以教育產產業(yè)和園園區(qū)環(huán)境境為主體體，主要要以內需需型消費費為主對相關產產業(yè)的帶帶動較弱弱，尤其其對區(qū)域域商務和和商業(yè)功功能的帶帶動較弱弱各學校內內需型區(qū)區(qū)域完善善，不能能帶來區(qū)區(qū)域價值值的全面面提升新中心區(qū)區(qū)政府主導導會展、、金融等等經濟型型產業(yè)，，并通過過市政配配套改善善環(huán)境政府的新新迎春大大街規(guī)劃劃會帶來來與之相相關的商商務和商商業(yè)需求求政府主導導下的外外向型區(qū)區(qū)域完善善，帶來來區(qū)域價價值全面面提升為提升區(qū)區(qū)域整體體價值，，本區(qū)域域應該以以新中心心區(qū)為核核心屬性性37新中心區(qū)區(qū)的屬性性將帶給給本項目目所在區(qū)區(qū)域更高高的規(guī)劃劃價值和和市場價價值深圳新中中心區(qū)居居住用地地價格走走勢規(guī)劃價值值市場價值值高起點片片區(qū)規(guī)劃劃路網(wǎng)等基基礎設施施修建會展等市市政工程程拉動政府相關關部門辦辦公地價開始始上漲住宅開始始建立新新高價版版塊寫字樓等等商務項項目出現(xiàn)現(xiàn)CBD成形，房房價達到到峰值新中心區(qū)區(qū)帶給本本區(qū)域的的兩大價價值新中心區(qū)區(qū)的屬性性帶給項項目的規(guī)規(guī)劃價值值將會直直接轉化化為市場場價值38兩地塊總總體定位位-----啟動“煙煙臺新城城市中心心計劃””新中心區(qū)區(qū)基本成形形起步階段段本項目2塊地總體體定位：：站在全市市新區(qū)發(fā)發(fā)展的高高度，依依托現(xiàn)有有體育公公園和濱濱海風景景帶的旅旅游資源源以及大大學區(qū)的的人文資資源，同同時借勢勢煙臺市市新商務務區(qū)規(guī)劃劃：通過金益益德集團團現(xiàn)有兩兩塊地的的綜合開開發(fā)，為為煙臺市市啟動一一個“新城市中中心區(qū)的的計劃”，最終通通過提升升區(qū)域價價值，帶帶動新天天地兩塊塊地價值值最大化化政務區(qū)旅游區(qū)文教區(qū)商務區(qū)高級住宅宅區(qū)39SWOT優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak地塊的規(guī)模較大，臨街展示面較好，適合規(guī)劃商業(yè)物業(yè)；地塊屬城市未來CBD板塊，稀缺性無與倫比，具備極高的城市價值；項目地塊臨迎春大街、接繞城高速，交通便利，輻射能力強；項目物業(yè)類型及規(guī)劃尚未形成，有較強的變動空間。項目周邊環(huán)境較為雜亂；項目地塊形狀不規(guī)劃，容積率較高，且全部為商業(yè)用地，規(guī)劃難度較大項目部分有限高的要求，規(guī)劃難度增大；項目與商圈核心之間有商業(yè)斷層，阻礙實現(xiàn)人流共享。機會-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略迎春大街為市政府重點打造的行政商務一條街，市場前景廣闊；煙臺市場整體缺乏IT數(shù)碼、家居等大型知名主力商家；目前市場供應的商業(yè)、公寓、辦公等產品，較為傳統(tǒng)，產品創(chuàng)新空間大；區(qū)域內商務功能初具雛形，寫字樓需求處于上升期；酒店式公寓市場供應稀缺，基本屬于空白；濱水商業(yè)、主題特色商業(yè)屬市場空白點；客戶對低總價回報高的商住公寓、商鋪，投資意識較強；煙臺娛樂發(fā)展旺盛，客戶對娛樂消費投入較高。抓市場機會與空白點，通過物業(yè)類型組合，實現(xiàn)快速回現(xiàn)與長期融資的目標通過產品創(chuàng)新，全面升級產品，走差異化路線，主力店拉動，打造項目核心競爭力通過街區(qū)商業(yè)，有效解決容積率較高與噪音的問題著力打造小區(qū)高品質，加強項目自身比較優(yōu)勢，弱化周邊雜亂形象威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略市場寫字樓放量較大，競爭激烈，且入住率不高，投資比例較大；產業(yè)結構主要以中小型企業(yè)構成；商業(yè)供應量較大，且高層商業(yè)空置率較高；酒店市場供應量較大，市場競爭激烈；煙臺外向型產業(yè)輻射力度不強，商務往來增長有限。合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風險通過濱水主題酒吧街的打造，弱化周邊雜亂形象，規(guī)避市場風險項目戰(zhàn)略略發(fā)展方方向40通過自我我中心化化，打造造一個以以商業(yè)為為主導，，復合商商務辦公公、休閑閑觀光于于一體的的多功能能、高效效率商業(yè)業(yè)綜合體體，從而而建立新新的價值值體系，，跳出區(qū)區(qū)域競爭爭市場，，形成煙煙臺城市市新中心心。走業(yè)態(tài)互互動、功功能復合合化、使使用全時時段的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，通過過項目功功能化體體系的建建立，規(guī)規(guī)避市場場風險。。物業(yè)類型型組合：：主力店+購物中心心+商業(yè)街+商務辦公公+國際公寓寓+休閑娛樂樂以公寓、、獨立商商鋪、商商務辦公公的售賣賣來實現(xiàn)現(xiàn)項目快快速回現(xiàn)現(xiàn)，通過過主力店店、體塊塊商業(yè)、、休閑娛娛樂等物物業(yè)的長長期持有有，為企企業(yè)長期期融資進進而實現(xiàn)現(xiàn)公司的的戰(zhàn)略轉轉型提供供契機。。打造以商商業(yè)為核核心驅動動力的煙煙臺城市市新中心心，從從而重新新定義區(qū)區(qū)域認知知，實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域價價值突破破與突圍圍，規(guī)避避競爭。。打破煙臺臺舊有商商業(yè)模式式，通過過全面領領先市場場的產品品，打造造煙臺前前所未有有的純粹粹商業(yè)休休閑生活活，形成成項目核核心競爭爭力。開發(fā)戰(zhàn)略略競爭戰(zhàn)略略我們的研研究思路路41本項目物物業(yè)類型型組合判判斷商務驅動動型城市市中心功功能體系系及物業(yè)業(yè)組合煙臺房地地產專項項市場分分析本項目物物業(yè)組合合判斷本項目中中心化發(fā)發(fā)展模式式判斷模式一：：政務驅驅動型模式二：：商務驅驅動型模式三：：商業(yè)驅驅動型項目條件件擬合度度分析項目戰(zhàn)略略發(fā)展方方向判定定項目發(fā)展展戰(zhàn)略項目定位位項目整體體定位項目功能能比例各物業(yè)類類型定位位通過怎樣樣的物業(yè)業(yè)組合化化解市場場風險？？在高容積積率下各各類物業(yè)業(yè)如何創(chuàng)創(chuàng)造價值值？如何通過過項目開開發(fā)使區(qū)區(qū)域成為為煙臺新新中心？？項目分期期策略項目分期期啟動期策策略研究內容容42?項目整體體定位?項目功能能比例?項目整體體功能布布局?各物業(yè)類類型定位位我們的定定位必須須體現(xiàn)以以下七點點43是城市級級的是城市核核心的是具有標標志性的的是區(qū)域峰峰值地價價的是有強烈烈城市意意向的是可回避避競爭的的是可實現(xiàn)現(xiàn)跨越式式發(fā)展的的輻射全煙煙臺是城市的的新中心心能代表新新時代的的煙臺，，城市中中的“一極”平均地價價高于城城市新中中心任何何區(qū)域可辯識，，明顯區(qū)區(qū)別與其其它區(qū)域域拉開與其其他地區(qū)區(qū)的差距距采取一切切可能的的超常規(guī)規(guī)的手段段我們要做做能夠代代言煙臺臺新時代代的標志志性形象象44上海有新新天地武漢有江江灘大連有星星海廣場場煙臺有什什么？我們不是是在單純純的做項項目而是在填填補煙臺臺都市化化進程中中的城市市硬件缺缺失傳承城市市發(fā)展沉沉淀，提提煉打造造城市新新的文化化內涵??！制定以項項目為中中心的區(qū)區(qū)域動態(tài)態(tài)實施計計劃45立足整個個華北地地區(qū)，重重新定義義區(qū)域價價值代言煙臺臺，代言言時代顛覆傳統(tǒng)統(tǒng)、產品品全面升升級都市重建建計劃——打造煙臺臺最具活活力的都都市新中中心戰(zhàn)略視野46項目形象定位位推薦首府·新天地——40萬㎡集商業(yè)、、辦公、休閑娛樂、旅旅游觀光為一一體的城市魅魅力體足以代言一個個城市，一個個時代定位詮釋：一個在城市新新中心以至高高起點全面融融合提升購物物、商務、金金融、休閑、、娛樂、餐飲飲、文化、旅旅游、教育……以城市新核心心商業(yè)圈龍頭頭姿態(tài)，全力力構造新煙臺臺主流生活圈圈，構建城市市優(yōu)勢資源共共享圈。47本項目面臨的的核心問題-----2塊地適合的物物業(yè)類型配比比在金益德集團團2塊地要承擔啟啟動煙臺“新城市中心區(qū)區(qū)計劃“重任的前提下下，我們面臨臨的核心問題題：近期4-5年內，這2塊地合適開發(fā)發(fā)的物業(yè)類型型是什么？近期4-5年內，這2塊地物業(yè)類型型配比是多少少？案例借鑒深圳中心區(qū)東莞新城中心心南京河西新城城新城市中心區(qū)區(qū)物業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)律新城市中心物物業(yè)配比值研究內容48投資啟動中心區(qū)主干道道基本完成投資大廈、信信息樞紐中心心大廈建設中中；中心區(qū)基礎市市政設施“七七通一平”基基本完成成功拍賣出讓讓一塊居住用用地；中心區(qū)城市公公園建成和黃、中海、、深業(yè)、居住住項目六大政府工程程（市民中心心、圖書館、、音樂廳等））同時開工中心區(qū)進入高高速發(fā)展期；；高交會館正式式起用；新中心區(qū)地位位已經確立；；居住項目竣工工投入使用；；江蘇大廈、國國際商會大廈廈等高級寫字字樓也相繼落落成中心區(qū)進入穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展期；；居住項目：星星河國際，黃黃埔雅苑寫字樓項目中中電信息；六大公建大部部分完成政府完成搬遷遷大型商業(yè)辦公居住市政項目居住項目土地開發(fā)基礎設施開始啟動1993年1995年1996年1997年1998年1999-2001年2002-20042005之后社區(qū)級商業(yè)區(qū)域性商業(yè)市級商業(yè)起步期發(fā)展期公建處于收尾尾階段商業(yè)項目：中中心購物公園園開始籌建高檔寫字樓全全面入市星級酒店基本無住宅開開發(fā)快速發(fā)展期成熟期深圳中心區(qū)開開發(fā)進程-----房地產開發(fā)次次序從居住、、辦公最后才才過渡到商業(yè)業(yè)性項目的開開發(fā)案例借鑒—深圳中心區(qū)49東莞新中心區(qū)區(qū)開發(fā)進程-----房地產開發(fā)次次序從居住、、辦公最后才才過渡到商業(yè)業(yè)性項目的開開發(fā)案例借鑒—東莞新中心區(qū)區(qū)起步期發(fā)展期成熟期開發(fā)類型新區(qū)開始啟動動國際會展中心心中央生活區(qū)規(guī)規(guī)劃展市政中心、會會堂等開始建建設會展中心開始啟動2001年2002年開發(fā)時間2004框架年世紀城、凱旋旋城住宅開發(fā)發(fā)龍頭工程鴻福福西路、東江江大道建成行政中心、科科學館等處于于建設中成形年市府大樓、中中心廣場等行行政文化功能能基本完善第一國際商業(yè)業(yè)項目開始金凱大廈、華華凱大廈等寫寫字樓開始2003年住宅全面開發(fā)發(fā)行政文化功能能形成第一國際開始始招租寫字樓入市并并招租2005社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)市級商業(yè)基礎設施住宅項目市政項目大型商業(yè)辦公項目住宅辦公居住住東莞新中心區(qū)區(qū)在1992年已規(guī)劃好，，但停滯10年才建從2001年重新開始爆爆發(fā)性發(fā)展住宅區(qū)的規(guī)劃劃幾乎與CBD同步發(fā)展會展中心最早早開發(fā)，但經經營情況較弱弱（場館收費費僅為廣州的的1/3）50南京河西新城城開發(fā)進程-----住宅類項目先先啟動，隨著著市政設施的的建設辦公項項目開始建設設動工案例借鑒—南京河西新城城起步期發(fā)展期成熟期開發(fā)類型新區(qū)開始規(guī)劃劃確定13標志項目住宅性用地拍拍賣政府投入180億元道路基建開始始開始啟動2002年2003年開發(fā)時間2005政府投入230億奧體新城、順順馳、萬科等等項目入市奧體中心建設設中道路設施完善善中奧體中心建成成順馳、萬科、、中海等地產產項目發(fā)售宋都大廈、紫紫鑫中華廣場場主體封頂，，大部分寫字字樓項目才開開工2004年基礎設施住宅項目市政項目住宅項目CBD的新區(qū)規(guī)劃引引發(fā)住宅的先先期開發(fā)市政設施投入入少，住宅項項目對規(guī)劃利利好的提前透透支造成住宅宅陷入滯銷局局面政府投入少，，導致寫字樓樓、商業(yè)等項項目缺乏入市市支撐大型商業(yè)（如如銀城10萬平米）因時時機不成熟在在近期無法開開始建設規(guī)劃的13個標志性項目目只有2個封頂，其他他還處于開工工階段區(qū)域商業(yè)住宅全面開發(fā)發(fā)入住博覽中心、濱濱江酒店、南南京報業(yè)、新新地中心等投投入使用萬達等項目入入駐動工2008新區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)51新區(qū)開發(fā)進程程的啟示-----新區(qū)市政配套套的實質性建建設才會帶來來住宅、寫字字樓和商業(yè)項項目的成功開開發(fā)成功啟示新區(qū)的開發(fā)，，只有市政設設施先啟動才才能帶給住宅宅、辦公樓、、商業(yè)等項目目的實質性利利好隨著新區(qū)的成成熟，物業(yè)適適宜開發(fā)次序序為住宅、辦辦公樓、大型型商業(yè)辦公樓的檔次次隨著區(qū)域的的成熟而逐漸漸提升大型商業(yè)只有有在區(qū)域完全全成熟、知名名度提升、輻輻射范圍擴大大后才有開發(fā)發(fā)和經營成功功的可能性新區(qū)只要市政政的真實投入入，住宅是可可以與新區(qū)同同步開發(fā)的不成功借鑒東莞國際會展展中心在新區(qū)區(qū)未形成之前前早期開發(fā)，，導致經營狀狀況較差南京河西新城城市政設施（（如政府大樓樓）實質性建建設弱，因此此住宅項目銷銷售受影響，，而寫字樓銷銷售也遭遇障障礙52城市新中心區(qū)區(qū)開發(fā)對本區(qū)區(qū)域的啟示----近期應以住宅宅開發(fā)為主，，商業(yè)以社區(qū)區(qū)級和區(qū)域性性商業(yè)為主起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期商業(yè)項目辦公項目市政配套土地開發(fā)路網(wǎng)設施居住項目中高檔住宅市政設施中低檔辦公社區(qū)級商業(yè)中檔辦公政府公務類設施高檔住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)城市級商業(yè)高檔辦公開發(fā)次序城市新中心區(qū)區(qū)成功開發(fā)次次序本項目2塊地開發(fā)周期本項目2塊地應主要以以區(qū)域性商業(yè)業(yè)為主，考慮慮市級商業(yè)實實現(xiàn)項目提升升，前期辦公公以中檔為主主，酒店、公公寓適度超前前實現(xiàn)提升因項目開發(fā)周周期較長，物物業(yè)類型和相相應配比設置置應保持彈性性0-3年4-5年6-10年10年后時間開發(fā)類型不同城市新中中心區(qū)的開發(fā)發(fā)歷程基本一一致不同城市，開開發(fā)力度不同同，則開發(fā)周周期不同53深圳新中心區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)律---商業(yè)規(guī)模和面面積隨中心區(qū)區(qū)的成熟逐漸漸升級起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期商業(yè)級次中海華庭等社區(qū)級商業(yè)萬佳百貨、天天虹商場等成成為南北部區(qū)域型商業(yè)購物公園、五五星級酒店著著手打造深圳圳市級商業(yè)中心心0-2年3-5年6-10年10年后開發(fā)類型開發(fā)時間發(fā)展驅動力住宅項目內需需型消費住宅人口遷移移成為區(qū)域中中心區(qū)域成為城城市中心辦辦公、住宅宅引起總人人口增加輻射范圍中海等居住住區(qū)內北部區(qū)域內內大部分社社區(qū)中心區(qū)，全全市范圍商業(yè)級次隨隨人口增加加、區(qū)域功功能提升而而逐漸升級級區(qū)域級商業(yè)業(yè)是借助于于住宅區(qū)配配套的需要要而產生中心區(qū)發(fā)展展12年后，具市市級商業(yè)功功能的大型型商業(yè)和酒酒店才出現(xiàn)現(xiàn)54煙臺市對本本區(qū)域商業(yè)業(yè)的規(guī)劃-----以區(qū)域級商商業(yè)為主，，但近幾年年成為城市市級商業(yè)的的可能性較較弱區(qū)域級商業(yè)業(yè)中心位置：迎春春大街輻射人口：：20-50萬人規(guī)模：30萬平米以上上內容：購物物中心/超市、商業(yè)業(yè)街、商務務辦公樓、、星級酒店店、休閑娛娛樂設施、、金融及電電子商務設設施城市級級商商業(yè)中心以發(fā)展眼光光看，萊山山區(qū)將成為為煙臺的城城市中心輻射及服務務人口：50-100萬人55未來3-5年本項目將將以區(qū)域商商業(yè)為主，，兼顧城市市級商業(yè)，，保留商業(yè)業(yè)發(fā)展的彈彈性空間新城市中心心計劃0-2年內：依托托政府規(guī)劃劃開拓區(qū)域域性商業(yè)3-5年：區(qū)域性性商業(yè)為主主,兼顧市級商商業(yè)煙臺市商業(yè)業(yè)規(guī)劃近期：區(qū)域域級商業(yè)遠期：城市市級商業(yè)，，全市中心心以社區(qū)級商商業(yè)和區(qū)域域級商業(yè)為為主考慮城市未未來發(fā)展，，兼顧城市市級商業(yè)教育及旅游游功能煙大為主的的大學園區(qū)區(qū)：學校人人口增加引引起商業(yè)規(guī)規(guī)模擴大濱海旅游帶帶的發(fā)展：：旅游人口口增加引起起商業(yè)規(guī)模模擴大56商業(yè)面積確確定的一般般規(guī)范-----本項目商業(yè)業(yè)規(guī)模將以以區(qū)域商業(yè)業(yè)為主,兼顧市級商商業(yè)基本要素市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心新城商業(yè)中心規(guī)模30萬M2以上10萬M2以上2.5萬M212萬M2以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上居住人口5000以上日人流量25萬以上核心消費群內城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內居民，以及外來消費者步行15分鐘內居民車行30分鐘內居民本區(qū)域的商商業(yè)規(guī)模應應介于區(qū)域域性商業(yè)區(qū)區(qū)及居住區(qū)區(qū)級商業(yè)中中心之間同時兼顧新新城市商業(yè)業(yè)中心的規(guī)規(guī)范確定57本項目商業(yè)業(yè)的規(guī)模確確定社區(qū)級商業(yè)業(yè)規(guī)模區(qū)域級商業(yè)業(yè)規(guī)模周邊社區(qū)住宅面積總戶數(shù)總人口商業(yè)面積周邊小區(qū)90-150萬平米6130—10000戶18000-30000人（按3人/戶）27000平米煙大等30000人27000平米小計60000人54000平米商業(yè)總量為為3-6萬平米商業(yè)總量為為12萬平米以上上區(qū)域性商業(yè)中心10萬平米以上區(qū)域15分鐘車程內居民和外來消費者新城市中心商業(yè)12萬平米以上車行30分鐘內居民城市級商業(yè)業(yè)規(guī)模商業(yè)總量為為30萬平米以上上城市級商業(yè)中心30萬平米以上全市及外來旅游、公務人員按社區(qū)和區(qū)區(qū)域雙級次次，本項目目商業(yè)規(guī)模模確定為15-20萬平米考慮區(qū)域未未來發(fā)展空空間，本項項目商業(yè)總總規(guī)模確定定一個彈性性范圍-------不低于25萬平米，不不超過30萬平米.商業(yè)面積的的彈性范圍圍利于項目目的后期操操作及利潤潤最大化發(fā)發(fā)揮58本項目地塊塊功能及指指標確定總總原則原則1：中高檔公公寓開發(fā)為為主，先期期開發(fā)原則3：以區(qū)域性性商業(yè)為主主,兼顧市級商商業(yè)原則2：辦公以中中檔為主，，中后期開開發(fā)在地上總開開發(fā)量中，，占比20%以上（視市市場情況調調整）中高檔公寓寓將是最早早入市的物物業(yè)類型辦公樓檔次次不宜走高高檔以及大大投入的超超高層應在B2地塊商業(yè)投投入使用后后再開發(fā)體塊型商業(yè)業(yè)應適當考考慮提高市市級商業(yè)輻輻射能力考慮去化因因素，集中中大型商業(yè)業(yè)將不會是是本項目商商業(yè)的核心心形式原則4：物業(yè)類型型和配比值值的設置要要彈性化物業(yè)類型定定位應綜合合考慮，功功能最好復復合化物業(yè)類型配配比值以最最終市場需需求及增量量值最終確確定研究內容59?項目整體定定位?項目功能比比例確定?項目整體功功能布局?各物業(yè)類型型定位國內二線城城市核心商商業(yè)區(qū)案例借鑒成熟理論項目地塊價價值五四廣場周周邊區(qū)域——青島市新的的政治、經經濟、金融融、文化中中心五四廣場核核心區(qū)占地地約20萬平米，容容積率7～9功能配比商業(yè)：酒店店：辦公：：住宅：＝＝3：2：3：2周邊分布著著世紀大廈廈，中信金金融大廈，，華仁國際際大廈，青青島世界貿貿易中心，，環(huán)海凱萊萊商務酒店店，維也納納大酒店……60核心區(qū)案例一以中山廣場場為核心的的人民路、、三八廣場場區(qū)域一大大連最大、、最具影響響力的集金金融、保險險、商業(yè)、、船務、商商貿等幾大大功能于一一身的城市市中心區(qū)核心區(qū)占地地約23萬平米，容容積率約7～8。核心區(qū)功能能配比商業(yè)：酒店店：辦公：：居?。?：1：3：3公寓：名仕國際公公寓、天天通金融大大廈、宏孚孚旺苑、中中山九號寫字樓：安達商務大大廈、中銀銀大廈、天天安國際大大廈、虹源源商務大廈廈、寶嘉大大廈酒店：富麗麗華大酒店店、香格里里拉大酒店店、心悅大大酒店、大大連國際酒酒店61核心區(qū)

人民路中山廣場、三八廣場商務區(qū)案例二通過國內外外商業(yè)驅動動型城市新新中心及國國內二線城城市核心商商業(yè)區(qū)的功功能比例對對比分析確確定本項目目的功能配配比62案例規(guī)模功能配比日本福岡博多運河城占地面積：3.44萬㎡商業(yè)：酒店：辦公：居?。?：3：1：2深圳華潤中心占地面積：7.73萬平方米商業(yè)：酒店：辦公：居?。?：1：2：2南京新街口核心區(qū)占地面積：約30萬平米商業(yè)：酒店：辦公：居?。?：2：3：1青島五四廣場區(qū)域核心區(qū)占地面積：約20萬平米商業(yè)：酒店：辦公：居住＝3：2：3：2大連中山廣場區(qū)域核心區(qū)占地面積：約23萬平米商業(yè)：酒店：辦公：居?。?：1：3：3一般規(guī)律：：商業(yè)比例占占到30%－50%辦公功能物物業(yè)占到20%－30%酒店功能物物業(yè)占到10%-20%居住功能物物業(yè)占到10%－30%峰值地價與與土地承租租能力模型型根據(jù)地價峰峰值理論，，商業(yè)及休休閑娛樂物物業(yè)能夠實實現(xiàn)較高的的地價，屬屬于硬核（（HardCore）區(qū)63零售商業(yè)、、娛樂物業(yè)業(yè)商務辦公物物業(yè)臨時居住物物業(yè)（酒店店、公寓等等）居家住宅物物業(yè)峰值地價點點所在區(qū)域域成為核心心區(qū)64“核-框理論”的的運用65核-框理論的基基本要點：在區(qū)域內，，地面地價價最高、同同時容積率率也是最高高以及交通通可達性最最好的區(qū)域域即為硬核核（HardCore）區(qū)，環(huán)繞繞硬核的區(qū)區(qū)域即為核核緣區(qū)。核緣即環(huán)繞繞硬核且處處于核—框間的連續(xù)續(xù)過渡區(qū)域域，是核的的補充與支支持，為其其提供多方方面的服務務與輔助空空間，它們們有：停車車場、交通通樞紐、公公寓式住宅宅、專業(yè)化化市場、娛娛樂服務、、部分零售售、倉儲空空間等；框結構以外外區(qū)域即核核緣以外、、中心邊界界內的區(qū)域域，功能物物業(yè)以純居居住住宅為為主，兼有有重工業(yè)區(qū)區(qū)和天然屏屏障（如河河流、山地地等）1959年E.M.霍伍德和R.R.伯依斯提出出了核—框（Core-Frame）結構理論論，這是一一個較為完完整的區(qū)域域內部結構構劃分模式式。“核-框理論”：核-框理論源于于對區(qū)域空空間劃分的的研究，該理論是一一種有益的的土地使用用及功能模模式理論，，對于研究究城市規(guī)劃劃和再開發(fā)發(fā)的空間安安排、商務務連接、城城市交通、、功能設施施的安排等等都非常適適用。結合項目地地塊價值分分析，對項項目地塊核核框分布進進行判斷66煙大三期(規(guī)劃中)大海核緣區(qū)硬核區(qū)特點：峰值地價、、容積率最最高、交通通可達性最最好功能：零售商業(yè)、、辦公、酒酒店及公寓寓特點：地面地價較較高、容積積率低于硬硬核區(qū)、交交通可達性性好功能：停車場、交交通樞紐、、公寓式住住宅、專業(yè)業(yè)化市場、、娛樂服務務、部分零零售、倉儲儲空間綜合一般規(guī)規(guī)律和本項項目地塊價價值，判定定本項目物物業(yè)功能配配比67建議本項目目硬核區(qū)及及核緣區(qū)功功能比例商業(yè)：公寓寓：辦公＝＝50%：30%：20%（商業(yè)：公公寓：辦公公=12.5-15萬：7.5萬-9萬：5-6萬）注：本項目目國際公寓寓分為酒店店式公寓、、偏居住的的普通公寓寓和偏辦公公的商務公公寓，因此此寫字樓體體量需結合合商務公寓寓整體考慮慮。研究內容68?項目整體定定位?項目功能比比例確定?項目整體功功能布局?各物業(yè)類型型定位69如何挖掘潛潛在的商業(yè)業(yè)價值是本本項目成功功的關鍵，，本項目商商業(yè)要通過過走差異化化道路，打打造有別于于煙臺市場場現(xiàn)有傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)形態(tài)態(tài)的主力店+購物中心＋＋街區(qū)商業(yè)業(yè)+寫字樓+國際公寓+休閑娛樂，形成項目目自身獨特特的USP。70項目居住、、辦公及休休閑功能布布局居住功能區(qū)區(qū)：普通公寓、、商務公寓寓相對分區(qū)區(qū)休閑功能：：濱水風情酒酒吧街及沿沿街廣場部部分考慮城城市雕塑、、娛樂休閑閑設施或主主題性布局局商務功能：：西北角布局局酒店實現(xiàn)現(xiàn)人氣拉動動與購物中中心功能分分區(qū)辦公功能：：由于辦公公體量較大大，必須實實現(xiàn)產品線線完整和相相對分區(qū)，，建議北區(qū)區(qū)布局中檔檔寫字樓，，南區(qū)布局局甲級寫字字樓，。。71項目零售售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)功能能布局專業(yè)性、、主題化化：體塊塊型商業(yè)業(yè)或街區(qū)區(qū)模式，，地上布布局家居居或IT數(shù)碼類專專業(yè)市場場、地下下布局大大型浴城城、KTV等濱水風情情酒吧街街：布局局鬧吧、、靜吧、、休閑餐餐飲、主主題商業(yè)業(yè)等。購物中中心兌兌現(xiàn)價價值：：高樓樓層布布局餐餐飲、、影院院、冰冰場等等拉動動人氣氣，雙雙首層層設計計提升升價值值，地地下層層引入入超市市、餐餐飲主主力店店拉動動人氣氣BLOCK街區(qū)：：首創(chuàng)創(chuàng)室內內步行行街概概念，，重點點考慮慮百貨貨品牌牌店、、餐飲飲特色色店等等，對