浙江安吉第一國際二期博大臻園項(xiàng)目市場報(bào)告

博大臻園項(xiàng)目報(bào)告

2008年3月

項(xiàng)目研究思路——三個(gè)視角從宏觀角度，到微觀角度對(duì)比考察項(xiàng)目，到思考本項(xiàng)目三個(gè)著眼點(diǎn),逐一深化從理解城市，到理解市場，再理解項(xiàng)目。理解城市城市區(qū)位與交通城市構(gòu)成與人口城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市展望觀點(diǎn)

安吉縣位于浙江省西北部，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起的一個(gè)對(duì)外開放景區(qū)，北靠天目山，面向滬寧杭。全縣轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)），人口45萬，面積1886平方公里，建縣于東漢中平二年，至今已有1800多年歷史。安吉生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，旅游資源豐富，屬最佳人居環(huán)境。中國大竹海、白茶谷、九龍峽、芙蓉谷等景點(diǎn)，讓游客領(lǐng)略獨(dú)特的自然風(fēng)光、竹海、奇峰，山林中建有多處避暑山莊和度假村。

安吉位于長江三角洲的中心位置,距離上海220公里,杭州市中心65公里,水陸交通變利,11省道和04省道貫穿全境,杭長高速正在建設(shè)中.城市構(gòu)成與人口安吉縣全縣總面積1886平方公里.其中城鎮(zhèn)面積為392平方公里.安吉轄11個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)：遞鋪鎮(zhèn)孝豐鎮(zhèn)梅溪鎮(zhèn)安城鎮(zhèn)報(bào)福鎮(zhèn)天荒坪鎮(zhèn)杭垓鎮(zhèn)良朋鎮(zhèn)章村鎮(zhèn)高禹鎮(zhèn)鄣吳鎮(zhèn)昆銅鄉(xiāng)溪龍鄉(xiāng)皈山鄉(xiāng)上墅鄉(xiāng)山川鄉(xiāng),其中城鎮(zhèn)人口13.65萬。33%67%經(jīng)濟(jì)的飛速增長必然帶來城市化進(jìn)程的不斷升級(jí)，房地產(chǎn)市場前景日益樂觀。近年來安吉市在崗職工人均收入逐年增加,從02年的7500元至07年的20529元接近翻了三番,購買力在很大程度上增強(qiáng)了。2007年，安吉固定資產(chǎn)投資呈強(qiáng)勢增長勢頭07年固定資產(chǎn)投資為551784萬元。2007年，安吉房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然呈持續(xù)上漲，。07年房地產(chǎn)投資額達(dá)71312萬元但在6月和九月出現(xiàn)下滑,受政策影響明顯。隨著房屋竣工面積的增加，百姓對(duì)于置業(yè)的需求將會(huì)增加。

城市展望安吉未來區(qū)域功能定位:以中國竹鄉(xiāng)、黃浦江源、昌碩故里為特色的長三角滬杭大都市圈生態(tài)腹地和休閑度假人居目的地；長三角重要的特色產(chǎn)業(yè)制造基地；杭州大都市的人居板塊、重要的旅游目的地及產(chǎn)業(yè)外延基地。安吉遠(yuǎn)景規(guī)劃構(gòu)想：縣域地形的“畚箕形”狀，決定了縣域空間發(fā)展框架是：保護(hù)“U”型生態(tài)空間；強(qiáng)化中部主次中心；共建北部工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)；扶持西南特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。城市化進(jìn)程：2010年城市化水平為63.42%左右；2020年為73.54%左右。人口規(guī)模：近期19萬人，遠(yuǎn)期33萬人。城市市展展望望天子湖湖現(xiàn)代代工業(yè)業(yè)區(qū)健康產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園遞鋪鎮(zhèn)鎮(zhèn)工業(yè)業(yè)區(qū)植物博博覽園園滸溪生生態(tài)園園安吉發(fā)發(fā)展策策略:以生態(tài)態(tài)為立立縣根根基，，以旅旅游為為發(fā)展展先導(dǎo)導(dǎo)，以以工業(yè)業(yè)為核核心動(dòng)動(dòng)力，，以城城鎮(zhèn)為為空間間載體體。核心發(fā)發(fā)展舉舉措為為：全全力打打造““一地地四區(qū)區(qū)”。。即把安安吉打打造成成長三三角先先進(jìn)特特色制制造業(yè)業(yè)的集集聚區(qū)區(qū)、新新農(nóng)村村建設(shè)設(shè)的示示范區(qū)區(qū)、休休閑經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的先行行區(qū)、、山區(qū)區(qū)新型型城市市化的的樣板板區(qū)和和創(chuàng)業(yè)業(yè)與人人居的的優(yōu)選選地。頌唐唐觀觀點(diǎn)點(diǎn)從以上上數(shù)據(jù)據(jù)的整整理分分析，，可以以看出出：安吉經(jīng)經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)一一般，，但發(fā)發(fā)展步步伐穩(wěn)穩(wěn)健，，2003—2007年年一直直保持持較快快增長長勢頭頭。安吉城城鎮(zhèn)人人口生生活水水平正正在飛飛速提提高，，這表表明安安吉房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場也將將逐步步走上上正軌軌。從固定定資產(chǎn)產(chǎn)以及及房地地產(chǎn)投投資量量，可可以看看出2007年年安吉吉房地地產(chǎn)市市場有有投資資過熱熱的跡跡象，受政政府政政策影影響明明顯。理解解市市場場土地市市場房地產(chǎn)產(chǎn)市場場競爭個(gè)個(gè)案分分析區(qū)域市市場小小結(jié)土地市市場––供應(yīng)列列表地塊名稱、位置用途地塊面積（公頃）出讓年限（年）起始價(jià)格（萬元）時(shí)間鳳凰路延伸段東側(cè)地塊住宅3.21居住70220006.2遞鋪鎮(zhèn)昌碩西路南側(cè)，生態(tài)路東側(cè)商業(yè),住宅0.111商業(yè)40、住宅70100006.4遞鋪鎮(zhèn)云鴻東路南側(cè)商業(yè)辦公1.584594035006.9遞浦鎮(zhèn)天荒坪中路西側(cè)（縣城商業(yè)住宅1.2485商業(yè)40、住宅70348006.9縣城勝利西路南側(cè)地塊商業(yè)0.1635614040006.9杭垓鎮(zhèn)2號(hào)地塊（杭垓鎮(zhèn)杭垓村）商業(yè)住宅0.91427540、7046006.10章村鎮(zhèn)浦源商城（一期）地塊2號(hào)（章村鎮(zhèn)章村村）商業(yè)住宅0.1040640、706006.10章村鎮(zhèn)浦源商城（一期）商業(yè)住宅0.0800440、705006.10縣城滸溪南側(cè)、天荒坪北路延伸段兩側(cè)商業(yè)、住宅26.122040、701900406.10縣浦原大道南側(cè)（供水公司）商業(yè)住宅1.497140、70190006.11縣城遞鋪路東側(cè)（遞鋪二?。┥虡I(yè)住宅0.73097740、7090006.12土地市市場––供應(yīng)列列表地塊名稱、位置用途地塊面積（公頃）出讓年限（年）起始價(jià)格（萬元/）時(shí)間祥友社區(qū)6%留用地塊（縣城玉馨路東側(cè)，后寨路南側(cè)）商業(yè),住宅0.20202商業(yè)40、住宅7026006.12章村浦源商城地塊（章村鎮(zhèn)章村村）商業(yè),住宅0.5333商業(yè)40、住宅7022006.12縣城玉馨路西側(cè)，云鴻路南側(cè)商業(yè),住宅0.21253商業(yè)40、住宅7027007.1縣城鳳凰路延伸段東側(cè)，朗里安置小區(qū)與鳳棲山莊之間住宅0.6601住宅7044007.1縣城遞鋪鎮(zhèn)滸溪南路東側(cè),汀香二期南側(cè)住宅0.5691住宅7030007.1縣城穆皇城商住樓地塊（穆皇城社區(qū)6%留用地）勝利西路北側(cè)，縣中醫(yī)院西側(cè)商業(yè),住宅0.1628商業(yè)40、住宅7036007.1陽光三區(qū)吉六路南側(cè)地塊（遞鋪鎮(zhèn)吉慶橋村）商業(yè)、住宅6.2905商業(yè)40、住宅70380007.1縣開發(fā)區(qū)原永生竹制品地塊（開發(fā)區(qū)萬畝村）住宅1.53757056007.1土地市市場––供應(yīng)列列表地塊名稱、位置用途地塊面積（公頃）出讓年限（年）起始價(jià)格（萬元）時(shí)間遞鋪鎮(zhèn)天荒坪路西側(cè)，陽光假日酒店北側(cè)商業(yè),住宅0.5283商業(yè)40、住宅7060007.1遞鋪鎮(zhèn)天荒坪路東側(cè)，星海盆景園北側(cè)商業(yè)住宅0.3839商業(yè)40、住宅7030007.1陽光三區(qū)吉六路南側(cè)商住住宅6.2905商服40、住宅70380007.2遞鋪鎮(zhèn)迎賓大道東側(cè)，穆王西路南側(cè)商業(yè)住宅0.187140、7017007.5遞鋪鎮(zhèn)南北莊村魏家莊住宅2.65377084007.5勝利西路北側(cè)，三里亭南側(cè)商業(yè)住宅9.339940、701400007.10浦源路北側(cè)，天目路西側(cè)商業(yè)住宅1.186940、70250007.10遞浦鎮(zhèn)南北莊村百畝洋住宅6.379970390007.10上郎社區(qū)苕溪路以東、工農(nóng)路以南商業(yè)住宅0.1508商業(yè)40、住宅7050007.10土地市市場分分析簡析析：：2006年年-2007年年10月，，安吉吉城區(qū)區(qū)共拍拍出地地塊有有28塊，，其中中2006年全全年為為13塊，，2007年截截至到到10月就就以達(dá)達(dá)到15塊塊。地地塊都都為住住宅、、商業(yè)業(yè)性質(zhì)質(zhì)。2006年年安吉吉共拍拍出土土地365013.33平米米2007年年1月月至10月月，安安吉共共拍出出土地地365335.9平平米，1540.9元元/平平米.成交面面積有有所上上漲,并不不沒有有受到到周邊邊城市市大幅幅度投投資過過熱反反應(yīng),整體體市場場比較較健康康.房地產(chǎn)產(chǎn)市場場–––版塊塊劃分分房地產(chǎn)產(chǎn)市場場–––各版版塊狀狀況城東區(qū)域城東區(qū)域配套比較齊全,基本為住宅社區(qū)和校區(qū),城東版塊項(xiàng)目如:東方嘉苑,東方麗苑,麗景灣小區(qū)都已基本售完,在售項(xiàng)目:東方雅苑有少量存余.城西區(qū)域城西為安吉的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,安吉主要在售項(xiàng)目都在此處.項(xiàng)目有：山水華庭東苑、山水華庭東苑、浦源城、都士楓林、新嘉苑、維都利亞.城南區(qū)域城南基本為老住宅小區(qū)為主,配套設(shè)施不夠完善.城北版塊城南區(qū)域以生態(tài)產(chǎn)業(yè)園為發(fā)展方向，發(fā)展成為一個(gè)大型以旅游，休閑,商務(wù),居住的健康產(chǎn)業(yè)園.目前主要的在售項(xiàng)目有：匯豐水岸人家。城中區(qū)域生活配套齊全，商業(yè)氣氛濃厚，目前在售項(xiàng)目有：云鴻大廈、匯豐商業(yè)廣場.房地產(chǎn)產(chǎn)市場場–––在售售項(xiàng)目目分布布東方雅雅苑人民廣廣場本案云鴻大大廈水岸人人家嘉華苑苑山水華華庭東東苑華庭東東苑維都利利亞浦源城城都士楓楓林個(gè)案分分析––浦源城城占地面積35548m2建筑面積51194m2容積率1.82產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層2棟11層、8棟多層年限70年套數(shù)390面積90-240㎡價(jià)格3700/m27000(商業(yè))浦源城城位于于安吉吉經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，，CBD中中心，，三面面商業(yè)業(yè)圍和和的小小區(qū)格格局。。集多多層、、小高高層、、高層層精裝裝小戶戶型、、商業(yè)業(yè)多種種建筑筑形態(tài)態(tài)于一一體，，與中中心廣廣場園園林綠綠化完完美結(jié)結(jié)合，，構(gòu)造造一幅幅和諧諧的居居住畫畫面。。個(gè)案分分析–––山山水華華庭占地面積34017m2建筑面積45000m2容積率1.32產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層2層會(huì)所，商鋪，年限70年套數(shù)（在售）60面積95-165㎡價(jià)格4000/m2山水華華庭南南苑毗毗鄰行行政中中心，，長途途汽車車站，，凱旋旋門大大酒店店與葡葡京大大酒店店。小小區(qū)由由沿街街商鋪鋪、精精品公公寓、、多層層住宅宅與小小高層層組成成。去去年開開盤4#多多層和和沿街街商鋪鋪，商商鋪售售罄多多層去去化90%。個(gè)案分分析––東苑占地面積34236m2建筑面積44500m2容積率1.3產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層一期4幢多層年限40/70年套數(shù)（一期）基本售完面積80-140㎡價(jià)格3600/m2山水華華庭東東苑毗毗鄰行行政中中心，，長途途汽車車站，，凱旋旋門大大酒店店與葡葡京大大酒店店。小小區(qū)由由沿街街商鋪鋪、精精品公公寓、、多層層住宅宅與小小高層層組成成。個(gè)案分分析––嘉華苑苑占地面積m2建筑面積35萬m2容積率–產(chǎn)品類型多層、花園洋房、聯(lián)排別墅、商住房、棟數(shù)樓層2-7層，40#年限70年套數(shù)600面積70-150㎡價(jià)格4200/m2新嘉園園位于于縣政政府北北側(cè)，，為總總建筑筑面積積達(dá)35萬萬m22的大大型水水景社社區(qū)。。前前三期期建筑筑面積積23萬m2。。目目前，，一二二期已已交付付使用用。新新嘉園園三期期嘉華華苑由由疊排排、花花園洋洋房、、多層層公寓寓組成成。其其中嘉嘉華苑苑A組團(tuán)13#，多多層售售罄、、花園園洋房房去化化90%。。B組組團(tuán)銷銷售情情況平平穩(wěn)，，已去去化7%。。個(gè)案分分析––維多利利亞占地面積93399m2建筑面積140000m2容積率1.5產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層多層、高層及沿街商鋪年限70年套數(shù)–面積80-140㎡價(jià)格/m2華都維維多利利亞英英倫風(fēng)風(fēng)情典典雅建建筑，，南北北向布布局、、大間間距、、低密密度。。西臨臨靈峰峰北路路，南南至勝勝利西西路，，西北北毗鄰鄰三里里亭市市場。。北依依安吉吉縣政政府，，生態(tài)態(tài)廣場場，汽汽車站站。一一期建建筑面面積約約38695m2,08年3月26日日奠基基。個(gè)案分分析––水岸人人家占地面積m2建筑面積7萬m2容積率1.17產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層多層、排屋年限70年套數(shù)400面積–價(jià)格–水岸人人家位位于天天目路路西側(cè)側(cè)、靈靈芝路路北側(cè)側(cè)，遞遞鋪港港與銅銅山港港雙溪溪交匯匯，在在北側(cè)側(cè)合流流，是是縣城城中心心罕有有的雙雙水岸岸大型型居住住社區(qū)區(qū)。規(guī)規(guī)劃有有多層層和排排屋400多戶戶。預(yù)預(yù)計(jì)09年年年初初開盤盤。個(gè)案分分析–––東東方方雅苑苑占地面積37000m2建筑面積50000m2容積率1.3產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層3幢多層、小高層住宅、臨街商鋪

年限70年套數(shù)64面積㎡價(jià)格4000/m2東方雅雅苑是是華都都·東東方名名城的的一個(gè)個(gè)組團(tuán)團(tuán)。項(xiàng)項(xiàng)目目位于于祥溪溪路312號(hào)，安安吉文文教區(qū)區(qū)中心心地段段位?，F(xiàn)預(yù)售售9#、、11#、、13#。。08年4月1日開盤盤，，僅售售9#。。個(gè)案分分析––商業(yè)廣廣場占地面積m2建筑面積6萬m2容積率產(chǎn)品類型低層、多層棟數(shù)樓層10幢住宅、4幢商鋪年限70年套數(shù)200（一期）面積90-130㎡價(jià)格3500/m2匯豐··人民民商業(yè)業(yè)廣場場位位于安安吉縣縣城人人民路路延伸伸段西西側(cè)。。06年11月月，正正式動(dòng)動(dòng)工。。一期期總建建筑面面積21851m2，規(guī)劃劃有沿沿街商商鋪和和10幢住住宅樓樓。已已取得得預(yù)售售許可可，近近期開開盤。。預(yù)測測均價(jià)價(jià)3500/m22，，個(gè)案分分析––都市楓楓林占地面積m2建筑面積2萬m2容積率產(chǎn)品類型住宅、商鋪棟數(shù)樓層花園洋房、單身公寓年限70年套數(shù)200面積80-140㎡價(jià)格4500/m2匯豐都都市楓楓林2007年年12月月18日日，，匯匯豐··都市市楓林林項(xiàng)目目正式式開工工，該該項(xiàng)目目位于于安吉吉縣城城生態(tài)態(tài)廣場場南側(cè)側(cè)，總總建筑筑面積積2萬萬多平平米，，是以以花園園洋房房及單單身公公寓為為主的的高檔檔居住住區(qū)。。預(yù)計(jì)計(jì)將于于2008年年4、5月月開始始銷售售。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場---價(jià)價(jià)格分分析各區(qū)域域住宅宅產(chǎn)品品價(jià)格格：房地產(chǎn)產(chǎn)市場場---價(jià)價(jià)格分分析在售普普通住住宅價(jià)價(jià)格分分析：：從個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目均均價(jià)對(duì)對(duì)比中中，我我們可可以看看出東東臺(tái)臺(tái)普通通住宅宅均價(jià)價(jià)范圍圍為3600-5100元/平米米，價(jià)格格集中中在3700元元/平平米米左右，，其中中價(jià)格格最高高的為為云鴻鴻大廈廈，均均價(jià)達(dá)達(dá)到了了5100元/平米米，價(jià)價(jià)格最最低的的是東東方雅雅苑，，均價(jià)價(jià)為3600元元/平平米米。云鴻大大廈由由于其其優(yōu)越越的地地理位位置和和周邊邊配套套以及及都為為精裝裝修，，目前前為安安吉在在售項(xiàng)項(xiàng)目中中價(jià)格格較高高的，，價(jià)格格范圍圍為4200——5300元/平米米。而且且該項(xiàng)項(xiàng)目為為08年1月開開盤銷銷售良良好，，這說說明安吉高高檔住住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的市場場正在在逐步步擴(kuò)大大，市市民對(duì)對(duì)住宅宅的品品質(zhì)要要求日日益顯顯現(xiàn)。浦源城城項(xiàng)目目位于于安吉吉縣浦浦源大大道上上，地地理位位置優(yōu)優(yōu)越,距離離生態(tài)態(tài)廣場場幾步步之隔隔，周周邊生生活配配套相相當(dāng)成成熟，，小區(qū)區(qū)規(guī)劃劃、景景觀也也相當(dāng)當(dāng)合理理的。。但整整個(gè)小小區(qū)社社區(qū)面面積并并不大大，現(xiàn)現(xiàn)在在在售一一期為為小高高層的的單價(jià)價(jià)為3700元元/平平米，，二期期多層層預(yù)計(jì)計(jì)4000/平平米，，銷售售情況況良好好。山水華華庭在在城西西區(qū)域域?qū)儆谟诖蟊P盤分南南苑和和東苑苑，該該項(xiàng)目目也位位于浦浦源大大道，，目前前東苑苑均價(jià)價(jià)為3600元元/平平米，，南苑苑均價(jià)價(jià)為4000/平米米。考考慮到到該項(xiàng)項(xiàng)目周周邊景景觀以以及周周邊配配套，，則產(chǎn)產(chǎn)品定定價(jià)較較為合合理，，產(chǎn)品品去化化速度度較快快。綜合以以上分分析，，可以以看出出安吉吉房地地產(chǎn)市市場目目前正正處在在一個(gè)個(gè)快速速成熟熟的時(shí)時(shí)期，，產(chǎn)品品價(jià)格格的增增長說說明市市民購購買力力的提提升，，我們們對(duì)安安吉將將來的的房地地產(chǎn)市市場充充滿信信心??！房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場---客客群群分分析析客群群分分析析：：安吉吉項(xiàng)項(xiàng)目目，，客客群群主主要要是是來來自自安安吉吉縣縣城城、、周周邊邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，少少部部分分為為杭杭州州和和安安吉吉在在外外人人士士。。其中中，，安安吉吉縣縣客客源源有有69%左左右右，，20%左左右右來來自自周周邊邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，3%左左右右來來自自杭杭州州,8%安安吉吉在在外外人人士士。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場---客客群群分分析析客群群分分析析：：年齡齡層層次次：基本本集集中中在在30-50歲歲，，40歲歲左左右右的的中中年年人人居居多多職業(yè)業(yè)背背景景：：私私營營企企業(yè)業(yè)主主，，公公務(wù)務(wù)員員，，企企事事業(yè)業(yè)單單位位的的中中產(chǎn)產(chǎn)階階級(jí)級(jí)置業(yè)業(yè)目目的的：：安吉吉縣縣客客戶戶主主要要是是考考慮慮換換房房，他他們們多多在在市市區(qū)區(qū)已已有住住房房，，再再次次購購買買周周要要考考慮慮周周邊邊配配套套和和景景觀觀以以及及更更換換面面積積大大一一點(diǎn)點(diǎn)的的戶戶型型,周邊邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客客戶戶多多是是為為子子女女上上學(xué)學(xué)考考慮，，傾向向于于選選擇擇學(xué)學(xué)校校周周邊邊的的房房源源，，通常常私私營營企企業(yè)業(yè)主會(huì)會(huì)考考慮慮一一些些面面積積比比較較大大的的戶戶型型，，或或購購買買花花園園洋洋房、、別別墅墅等等高高檔檔住住宅宅。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場---客客群群分分析析客群群分分析析：：年齡齡層層次次：基本本集集中中在在30-50歲歲，，40歲歲左左右右的的中中年年人人居居多多職業(yè)業(yè)背背景景：：私私營營企企業(yè)業(yè)主主，，公公務(wù)務(wù)員員，，企企事事業(yè)業(yè)單單位位中中產(chǎn)產(chǎn)階階級(jí)級(jí)置業(yè)業(yè)目目的的：：安吉吉縣縣客客戶戶主主要要是是考考慮慮換換房房，他他們們多多在在市市區(qū)區(qū)已已有住住房房，，再再次次購購房房時(shí)時(shí)已已趨趨于于理理性性，，更更多多的的是是選選擇擇景觀觀配配套套和和更更換換大大一一點(diǎn)點(diǎn)戶戶型型，，三三房房兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)的的戶戶比較較受受歡歡迎迎；；周邊邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客客戶戶多多是是為為子子女女上上學(xué)學(xué)考考慮，，傾向向于于選選擇擇學(xué)學(xué)校校周周邊邊的的房房源源，，通常常私私營營企企業(yè)業(yè)主會(huì)會(huì)考考慮慮一一些些面面積積比比較較大大的的戶戶型型，，或或購購買買花花園園洋洋房、、別別墅墅等等高高檔檔住住宅宅。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場---競競爭爭個(gè)個(gè)案案分分析析云鴻大廈基本信息開發(fā)商安吉昌碩購物廣場房產(chǎn)開發(fā)公司基地位置云鴻西路北側(cè)天荒坪中路代理商杭州·鴻偉摩爾產(chǎn)品形態(tài)寫字樓、公寓基地面積10350平米建筑面積36541平米公開日期2008.1交房日期2008.12銷售電5029308工程進(jìn)度期房調(diào)研信息可售戶數(shù)200套銷售率35％以上面積范圍41㎡—125㎡均價(jià)5000元/平米競爭力分析規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃為22層的高層，1-4為底商5-8為商務(wù)寫字樓9-22為公寓,生活配套較為齊備。環(huán)境分析項(xiàng)目地處安吉縣云鴻西路被側(cè)天荒坪中路西側(cè)交叉口，位于安吉縣中心位置左右,商務(wù)配套設(shè)施齊全。產(chǎn)品分析產(chǎn)品為中式現(xiàn)代建筑風(fēng)格，全框架建筑結(jié)構(gòu)，全部采用高檔材料精裝修打造”安吉第一高檔住宅”，戶型主力面積為40㎡-60的一房和100㎡左右的兩房，滿足不同層次的需要。價(jià)格分析均價(jià)為5100元/㎡，9層價(jià)格為4600元/㎡，16價(jià)格為5200元/㎡，客源分析客源為安吉縣占絕大多數(shù)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者其次，極少為外來地區(qū)客戶。去化分析項(xiàng)目一期于2008年1月22日開盤,目前整體去化率為35%以上，現(xiàn)售情況良好。云鴻鴻大大廈廈區(qū)域域市市場場小小結(jié)結(jié)產(chǎn)品品需需求求產(chǎn)品品供供給給目前前客客戶戶出出于于換換房房或或子子女女上上學(xué)學(xué)考考慮慮主主要要需需求求110-130㎡的三三房房，，總總價(jià)價(jià)在在36萬萬-43萬萬之之間間的的戶戶型型比比較較暢暢銷銷，，中中低低檔檔住住宅宅需需求求空空間間很很小小，，中中高高檔檔住住宅宅需需求求空空間間較較大大。。產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)以以多多層層產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，其其次次為為小小高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品，，少少量量的的高高層層及及別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品，，多多層層、、小小高高層層戶戶型型以以105-135㎡三房房為為主主，，少少量量80-90㎡㎡的的兩兩房房。。客源源中中有有69%左左右右來來自自東東臺(tái)臺(tái)市市區(qū)區(qū)，，20%左左右右來來自自周周邊邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，11%杭杭州州和和祖祖籍