海南三亞梅山項(xiàng)目提報

三亞梅山項(xiàng)目可行性分析報告目錄一、全國旅游地產(chǎn)格局二、海南旅游地產(chǎn)格局三、三亞旅游發(fā)展?jié)摿Ψ治鏊?、本?xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃五、盈利模式探討及啟動區(qū)規(guī)劃六、投資收益分析中國已是全球最大的國內(nèi)旅游市場之一，中國旅游業(yè)將在相當(dāng)一個時期內(nèi)仍處于發(fā)展的黃金期。隨著人均GDP跨越3000美元，旅游消費(fèi)需求將大幅提升，進(jìn)入爆發(fā)性增長期。20世紀(jì)90年代初，旅游業(yè)已成為全球最大的產(chǎn)業(yè)，總收入超過了石油和軍火工業(yè)。目前在世界旅游業(yè)的排名中，中國已經(jīng)從1978年的40名之后，躍升至世界第4位。是全球最大的國內(nèi)旅游市場之一，出境旅游人次，繼續(xù)位居亞洲第一。在目前全球局部地區(qū)并不太平的形勢下，中國仍保持了安全的旅游目的形象，中國旅游業(yè)并將在相當(dāng)一個時期內(nèi)仍處于發(fā)展的黃金期。中國旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一個國家人均GDP達(dá)到3000-5000美元時，將進(jìn)入旅游消費(fèi)的爆發(fā)性增長期，目前，中國旅游市場規(guī)模是在人均GDP達(dá)到2456美元的條件下形成的，隨著人均GDP向3000美元跨越，消費(fèi)市場、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都將發(fā)生顯著的變化，旅游消費(fèi)需求將大幅提升?；趪窠?jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、旅游業(yè)在全球增長最快、大眾化旅游猛增，以及國家經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大、基礎(chǔ)設(shè)施的大幅改善，中國旅游業(yè)目前正處于快速發(fā)展的關(guān)鍵時期。目前，中國人均國內(nèi)旅游次數(shù)僅有1次，韓國已經(jīng)達(dá)到9次之多，遠(yuǎn)低于中等發(fā)達(dá)國家水平。預(yù)計(jì)2011年后中國人均出游將達(dá)2次以上，在交通、鐵路、公路等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)配套發(fā)展，確便體支撐條件跟得上，充分適應(yīng)旅游業(yè)快速發(fā)展的需求。中國旅游業(yè)在未來相當(dāng)長的一個時期內(nèi)將處在黃金發(fā)展階段中國旅游業(yè)發(fā)展情況分析2007年,全年共接待入境游客1320萬人次,實(shí)現(xiàn)國際旅游外匯收入339.49億美元；2008年入境旅游人數(shù)13003萬人次，比上年下降1.4%。其中，外國人2433萬人次，下降6.8%；香港、澳門和臺灣同胞10570萬人次，下降0.1%。在入境旅游者中，過夜旅游者5305萬人次，下降3.1%。國際旅游外匯收入408億美元，下降2.6%。國內(nèi)居民出境人數(shù)達(dá)4584萬人次，增長11.9%。其中因私出境4013萬人次，增長14.9%，占出境人數(shù)的87.5%。國內(nèi)出游人數(shù)達(dá)17.1億人次，增長6.3%；國內(nèi)旅游收入8749億元，增長12.6%?？梢钥吹绞艿浇鹑谖C(jī)的影響，08年入境游客出現(xiàn)了小幅下滑，但是國內(nèi)出游人數(shù)還有小幅上漲，雖然就目前而言，旅游業(yè)受到影響，但是長遠(yuǎn)國內(nèi)旅游業(yè)的黃金局面難以撼動。08年雖然受到國際金融危機(jī)的影響，入境游人數(shù)小幅下滑，但是出境游人數(shù)仍出現(xiàn)上升，可見中國旅游業(yè)的發(fā)展擁有強(qiáng)有力的后盾支撐，前景樂觀2006年～2008年中國旅游外匯收入情況分析表中國旅游業(yè)發(fā)展情況分析根據(jù)07年以來的旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國旅游業(yè)已經(jīng)進(jìn)入更加快速發(fā)展的新階段，旅游市場持續(xù)增長，特別是國內(nèi)旅游和入境過夜旅游將快速發(fā)展。但08年受到國際惡劣情形的影響，收入出現(xiàn)了小幅的下跌，旅游業(yè)是受經(jīng)濟(jì)影響極大的行業(yè)，08年旅游外匯收入的下滑是受到08年的金融危機(jī)沖擊，但中國的旅游業(yè)長遠(yuǎn)上來看是健康的。中國旅游業(yè)長遠(yuǎn)看，將健康發(fā)展趨勢一：中國富裕階層、超富裕階層增長迅速，數(shù)量急劇擴(kuò)大所謂超富裕人士，是指所持金融資產(chǎn)超過三千萬美元者。2006年亞太地區(qū)約有17.5萬名超富裕人士，這一人數(shù)將以每年12%的幅度遞增。在中國有4935名屬于超富裕人士，他們擁有的資產(chǎn)超過了3000萬美元在中國的34.5萬名富裕人士中，有4935名屬于超富裕人士，他們擁有的資產(chǎn)超過了3000萬美元。資料來源：美林與凱捷研究報告以亞太地區(qū)超富裕階層平均年增長率計(jì)算，中國超富裕階層2012年將超過萬人。資料來源：波士頓咨詢公司全球財富報告波士頓咨詢公司2007年10月30日發(fā)布的全球財富報告顯示，中國內(nèi)地?fù)碛邪偃f美元金融資產(chǎn)的家庭數(shù)量已從2001年的12.4萬上升到2006年底的31萬，躍居全球第五，僅次于美國、日本、英國和德國；預(yù)計(jì)2011年可達(dá)到60.9萬戶2001~2006年中國財富總量年均復(fù)合增長率遠(yuǎn)高于全球平均水平到2011年中國百萬美元資產(chǎn)家庭總數(shù)有望達(dá)到60.9萬戶影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢財富階層自90年中期開始出現(xiàn)濱海度假候鳥性遷移現(xiàn)象，表現(xiàn)出由內(nèi)陸向海邊，由緯度高地區(qū)向緯度低地區(qū)遷移夏季濱海休閑度假和冬季山地健身運(yùn)動成為國際旅游度假的兩大趨勢度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%*數(shù)據(jù)來源：RECREATIONALPROPERTYINTHEUNITEDSTATES，ARDA,1995(1-4)，參考資料[3]長三角北京+東北海南近年，東部南部沿海等旅游城市吸引大規(guī)模國內(nèi)居民前來旅游，海南更以其獨(dú)特的自然資源、氣候條件成為度假首選地影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢受旅游度假市場帶動，度假區(qū)置業(yè)漸成主流；龐大的中國市場是海濱高端度假物業(yè)的強(qiáng)大支持，這為本項(xiàng)目未來的發(fā)展提供足夠的客源1980~2020中國人均GDP（美元）20202010國內(nèi)深圳上海珠三角長三角中等規(guī)模以上城市洲際旅游開始出現(xiàn)出現(xiàn)到周邊國家旅游的熱潮旅游大眾化、普遍化，國內(nèi)旅游興旺開始出現(xiàn)旅游需求發(fā)展特征在度假地置業(yè)在度假地投資、置業(yè)購買休閑度假產(chǎn)品本地置業(yè)置業(yè)特征5000以上3000－50001000－3000300－1000人均GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動階段發(fā)展階段3000US$5000-US$300US$1000US$按國際慣例，國際旅游收入與國內(nèi)收入的比例為1：8或1：9，，我國目前僅達(dá)到了1：2.35，潛力很大世界旅游組織認(rèn)為，人均GDP達(dá)到1000美元，人們對旅游的要求開始從傳統(tǒng)的旅游觀光轉(zhuǎn)向度假休閑產(chǎn)品當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元以上，人們開始尋求在旅游休閑地置業(yè)影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢趨勢二：銀行利率的持續(xù)降低、人民升值預(yù)期等因素引發(fā)資本流動性過剩，證券和房地產(chǎn)成為民間最重要的投資產(chǎn)品；房地產(chǎn)作為財富工具而存在10萬億14萬億17萬億03年04年05年06年07年03年到05年居民儲蓄余額加速增加人均儲蓄率全球第一05年到07年居民儲蓄余額增速減緩“儲蓄搬家”逐漸顯現(xiàn)07年5月起居民儲蓄余額出現(xiàn)滑坡最高縮水幅度2.5%儲蓄搬家，民間資本主動尋找投資對象

資本流動性過剩的三大推手：－全球性流動性過剩－長期貿(mào)易順差－人民幣升值壓力

流動性過剩的本質(zhì)：市場上的錢太多，找不到足夠的投資渠道；由于經(jīng)濟(jì)提速，實(shí)際利率水平長時間處于較低狀態(tài)，民間“投資潮”逐漸顯現(xiàn)證券市場和房地產(chǎn)市場成為民間最重要的投資市場資本流動性過剩帶來市場心態(tài)的變化，房地產(chǎn)從居住資料逐漸成為投資產(chǎn)品；房地產(chǎn)作為高端客戶的財富工具而存在－固定資產(chǎn)的商品房成為高端消費(fèi)者的投資出口，資產(chǎn)升值又放大了他們手中的財富和購買力－對于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又善于理財?shù)纳鐣袌?jiān)力量，商品房向來而目前更是居住資料與財富工具的統(tǒng)一體影響中國旅游行業(yè)的兩大趨勢總結(jié)中國旅游業(yè)目前已經(jīng)成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要支柱，在國際上擁有良好的口碑，在未來一段較長的時期內(nèi)，將是旅游業(yè)發(fā)展的黃金時期旅游業(yè)是受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大的一個行業(yè)，08年受到金融危機(jī)的影響，中國的旅游行業(yè)像其他行業(yè)一樣，沒有在這場百年一遇的危機(jī)中幸免，出現(xiàn)了下滑趨勢，但是隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)興，旅游業(yè)將迎來新一輪的高峰本項(xiàng)目擁有優(yōu)勢的海景以及自然資源，將乘著經(jīng)濟(jì)回暖的浪潮，以及旅游業(yè)發(fā)展的又一輪高峰，取得良好的成績財富階層的不斷壯大以及投資傾向的轉(zhuǎn)變，再契合項(xiàng)目自身的資源特色，無疑是大方向的利好報告目錄錄一、全國國旅游地地產(chǎn)格局局二、海南南旅游地地產(chǎn)格局局三、三亞亞旅游發(fā)發(fā)展?jié)摿αΨ治鏊?、本?xiàng)項(xiàng)目總體體發(fā)展規(guī)規(guī)劃五、盈利利模式探探討及啟啟動區(qū)規(guī)規(guī)劃六、投資資收益分分析海南旅游游業(yè)發(fā)展展情況分分析08年旅旅游業(yè)保保持較快快發(fā)展勢勢頭。堅(jiān)堅(jiān)定不移移地將旅旅游業(yè)作作為現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)的“龍龍頭”來來培育和和大力發(fā)發(fā)展，以以推進(jìn)國國際旅游游島建設(shè)設(shè)為契機(jī)機(jī)，進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)旅游促促銷活動動，加大大旅游配配套設(shè)施施建設(shè)，，吃、住住、行、、游、購購、娛等等旅游六六大要素素逐步協(xié)協(xié)調(diào)配套套，促進(jìn)進(jìn)了旅游游業(yè)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定較較快發(fā)展展。全年接待待旅游過過夜人數(shù)數(shù)2060萬人人次，比比上年增增長11.6%。其中，接接待國內(nèi)內(nèi)旅游者者1962.07萬人人次，增增長10.8%；接待待入境旅旅游者97.93萬人人次，下下降5.5%。。旅游總收收入192.33億元元，增長長12.2%。。其中，國國內(nèi)旅游游收入165.01億億元，增增長10.3%；境外外旅游收收入27.32億元，，增長4.4%。旅游游飯店客客房開房房率59.18%，提提高1.9個百百分點(diǎn)。。年末全全省共有有星級賓賓館260家，，其中，，五星級級賓館20家，，四星級級賓館54家，，三星級級賓館117家家。從數(shù)據(jù)上上可以看看出雖然然在國際際國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢勢不景氣氣的背景景下，海海南的旅旅游收入入仍然有有12.2%的的增長，，可見海海南作為為旅游勝勝地的地地位已經(jīng)經(jīng)在大范范圍內(nèi)得得到肯定定，前景景看好。。在經(jīng)濟(jì)不不景氣形形勢下，，海南旅旅游業(yè)的的收入仍仍然有較較大的增增幅，預(yù)預(yù)示海南南旅游業(yè)業(yè)的潛力力巨大海南目前前申請建建立國際際旅游島島綜合試試驗(yàn)區(qū)，，總體目目標(biāo)是把把海南建建設(shè)成為為中國最最大的海海洋旅游游中心、、最大的的海上旅旅游運(yùn)動動基地、、世界一一流的海海洋旅游游休閑度度假勝地地國際旅游游島概念念國際旅游游島是以以島嶼參參與世界界經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展分工工合作中中形成的的，根據(jù)據(jù)其發(fā)展展條件和和比較優(yōu)優(yōu)勢，選選擇旅游游產(chǎn)業(yè)作作為其主主要的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，并并依托此此產(chǎn)業(yè)功功能體系系產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)大的國國際客源源聚集能能力，而而形成的的島嶼經(jīng)經(jīng)濟(jì)文化化發(fā)展形形態(tài)。國際旅游游島發(fā)展展的兩個個其本條條件一是旅游游業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)，即旅旅游業(yè)成成本島的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)；二是國際際化，即即在旅游游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域內(nèi)，，實(shí)現(xiàn)旅旅游服務(wù)務(wù)自由、、國際化化，具有有超國界界吸引力力，客源源市場廣廣泛且面面向世界界各地。。近期目標(biāo)中期目標(biāo)遠(yuǎn)期目標(biāo)設(shè)立海南南國際旅旅游島的的總體發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)把海南建建設(shè)成為為中國最最大的海海洋旅游游中心、、最大的的海上旅旅游運(yùn)動動基地、、世界一一流的海海洋旅游游休閑度度假勝地地，成為為中外游游客向往往的購物物天堂、、度假天天堂。經(jīng)過5年年時間的的努力，，大力推推進(jìn)海洋洋旅游、、度假旅旅游、入入境旅游游基地建建設(shè)，提提高海南南旅游在在亞洲、、歐洲特特別是韓韓國、日日本和俄俄羅斯等等市場的的認(rèn)知度度向全球營營銷海南南，不斷斷提高海海南旅游游的國際際知名度度和美譽(yù)譽(yù)度，打打響“中中國熱帶帶海島，，東方度度假天堂堂”的品品牌，用用10至至15年年的時間間，為建建成海南南國際旅旅游島綜綜合試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)打下下堅(jiān)實(shí)基基礎(chǔ)經(jīng)過20年左右右的時間間的奮斗斗，把海海南建設(shè)設(shè)成為中中國最大大的海洋洋旅游中中心，世世界上最最大的海海洋運(yùn)動動基地，，世界一一流的海海洋旅游游休閑度度假勝地地海南島建建立國際際旅游島島的總體體目標(biāo)無無疑給我我項(xiàng)目的的發(fā)展提提供了一一個巨大大的平臺臺本項(xiàng)目在在三亞旅旅游區(qū)域域，更是是國際旅旅游島概概念的重重中之重重，項(xiàng)目目所面臨臨的機(jī)遇遇不無言言而語報告目錄一、全國旅游游地產(chǎn)格局二、海南旅游游地產(chǎn)格局三、三亞旅游游發(fā)展?jié)摿Ψ址治鏊摹⒈卷?xiàng)目總總體發(fā)展規(guī)劃劃五、盈利模式式探討及啟動動區(qū)規(guī)劃六、投資收益益分析三亞概況三亞是中國最最南端的城市市，是中國唯唯一的國際化化熱帶濱海旅旅游城市全市面積1919.58平方公里，，其中規(guī)劃市市區(qū)面積37平方公里三亞境內(nèi)海岸岸線長209.1公里，，全市海岸線線約占海南省省海岸線的七七分之一海域面積5000平方公公里，有大小小港灣19個個，主要港口口有三亞港、、榆林港、南南山港、鐵爐爐港、六道港港等主要海灣有三三亞灣、海棠棠灣、亞龍灣灣、崖州灣、、大東海灣、、月亮灣等五個鎮(zhèn)：崖城城鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)鎮(zhèn)、海棠灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)、田獨(dú)鎮(zhèn)、、鳳凰鎮(zhèn)三亞三亞自然景觀觀、生活環(huán)境境位于世界前前列，最宜居居的城市聯(lián)合國環(huán)保組組織一項(xiàng)最新新監(jiān)測結(jié)果顯顯示：在全球球52個國家家的環(huán)境綜合合污染指數(shù)排排名中，三亞亞被列入全球球空氣質(zhì)量最最好的10個個城市之一，，位居第二。。三亞在國內(nèi)48個重點(diǎn)城城市空氣綜合合污染指數(shù)排排名中為最小小值，空氣質(zhì)質(zhì)量最好。被譽(yù)為最適宜宜人類居住的的地區(qū)之一，，也是中國著著名的旅游度度假勝地。全球空氣質(zhì)量十佳城市排名國家城市綜合污染指數(shù)1古巴哈瓦那0.1422中國三亞0.5103阿根廷門多薩0.5504芬蘭坦培雷0.5635中國?？?.6786新西蘭奧克蘭0.6807新西蘭克來斯特徹特0.6958澳大利亞悉尼0.7379美國邁阿密0.76510土耳其薩姆松0.767三亞具有良好好的知名度和和美譽(yù)度，是是全世界的三三亞，對國內(nèi)內(nèi)外市場有很很強(qiáng)的吸引力力三亞位于海南南島的最南端端，是一座熱熱帶濱海城市市三亞的城市功功能定位將會會直接引起三三亞吸引全國國范圍的置業(yè)業(yè)人群從三亞如此多多的榮譽(yù)稱號號來看，三亞亞的美麗，三三亞的人居環(huán)環(huán)境，三亞的的吸引力已經(jīng)經(jīng)得到了廣泛泛的認(rèn)同，城城市未來的發(fā)發(fā)展?jié)摿^大大三亞的城市吸吸引力已經(jīng)影影響到置業(yè)人人群的消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)，并且這這種結(jié)構(gòu)在很很多樓盤中得得到驗(yàn)證從全中國的角角度看三亞，，三亞是中國國唯一一個熱熱帶旅游城市市，是全中國國的旅游度假假第三地三亞市“山、、海、河、城城”融為一體體，具有高質(zhì)質(zhì)量生態(tài)環(huán)境境的園林城市市旅游休閑度假假的地產(chǎn)概念念在三亞已經(jīng)經(jīng)悄然興起城市功能三亞入選“中國最受上海海人歡迎的十十大置業(yè)城市市”，排名第一一三亞先后榮膺膺“中國優(yōu)秀旅游游城市”、“國家園林城市市”、“全國生態(tài)城市市示范區(qū)”、“中國人居環(huán)境境獎”。三亞又榮獲了了中央新聞單單位評選的““中國最佳魅力力城市”稱號三亞打造“美美麗”品牌，，三亞地產(chǎn)提提出“美麗地地產(chǎn)”的口號號城市地位海南旅游空間間結(jié)構(gòu)形成““南北雙核，，一軸兩線””的骨架；三三亞作為海南南省南部的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化和和交通中心、、大三亞旅游游圈的核心城城市，對周邊邊發(fā)展有著強(qiáng)強(qiáng)勁的輻射帶帶動作用海南省的旅游游空間結(jié)構(gòu)已已初步形成““南北雙核，，一軸兩線””的骨架：－北部以省會會城市?？跒闉楹诵牡拇舐寐糜稳Γ陨藤Q(mào)會展、、都市旅游和環(huán)?？谑兴{(lán)藍(lán)、綠休閑度度假為主要功功能，包括海海口市、瓊山山市、文昌市市、瓊海市、、儋州市、臨臨高縣和澄邁邁縣的特色景景區(qū)/點(diǎn)，都都在公路交通通1－2小時時之內(nèi)－南部以三亞亞市為核心的的大旅游圈，，以濱海、溫溫泉、山丘森森林的黎族風(fēng)風(fēng)情的休閑度假、觀觀光游覽為主主要功能，包括三亞市市、陵水縣、、萬寧市、保保定縣、五指指山市、樂東東縣的特色景景區(qū)/點(diǎn)，都都在公路交通通1－2小時時內(nèi)兩個核心各以以一個中心城城市和一個國國際機(jī)場為依依托和支撐三亞市陵水保亭樂冬萬寧五指山三亞市海口市鳳凰機(jī)場美藍(lán)機(jī)場南部大三亞旅旅游圈北部旅游圈文昌瓊海澄邁臨高州三亞加大城市市的舊城改造造以及交通配配套的建設(shè)，，為大三亞旅旅游范圍內(nèi)的的區(qū)域發(fā)展旅旅游度假產(chǎn)業(yè)業(yè)創(chuàng)造了優(yōu)越越的條件交通工程的實(shí)實(shí)施和推進(jìn)將將改善三亞出出行環(huán)境、拉拉近個旅游區(qū)區(qū)之間的交流流城市交通建設(shè)設(shè)將改善游客客出行環(huán)境，，縮短各區(qū)之之間的距離城市的大量拆拆遷將改善城城市形象，并并為房地產(chǎn)市市場發(fā)展帶來來機(jī)會城市交通半小時主城區(qū)區(qū)計(jì)劃使主城區(qū)到每每個旅游組團(tuán)團(tuán)中心的時間間不超過半個個小時對外交通規(guī)劃劃以海榆東線、、海榆西線、、海榆中線、、高速公路、、環(huán)島鐵路為為主干線，以以三亞鳳凰國國際機(jī)場為航航空港的空運(yùn)運(yùn)系統(tǒng)。舊城改造拆遷量：舊城城改造面積148萬平方方米，未來10年內(nèi)三亞亞主城區(qū)拆遷遷面積50多多萬平米拆遷范圍：““陽光海岸””工程資料來源：三三亞規(guī)劃三亞的度假地地建設(shè)的不斷斷完善為三亞亞度假市場的的快速擴(kuò)張?zhí)崽峁┍匾獥l件件亞龍灣國家旅旅游度假區(qū)已建成為一個個國際一流水水準(zhǔn)的、服務(wù)務(wù)設(shè)施高檔次次的度假旅游游勝地，其作作為三亞市的的標(biāo)桿性度假假區(qū)已基本打打造完成。大東海和三亞亞灣已具備承接三三亞當(dāng)前細(xì)分分度假游客市市場的能力，，近幾年發(fā)展展迅速。海棠灣已完成建設(shè)三三亞新興的國國際頂級濱海海度假旅游區(qū)區(qū)的初步規(guī)劃劃。紅塘灣擁有絕佳的資資源，目前尚未開開發(fā)。酒店：凱悅、喜來登登、希爾頓、、萬豪、假日日、香格里拉拉、凱賓斯基基等世界著名名酒店集團(tuán)已已落戶三亞。。全市現(xiàn)有五五星級和準(zhǔn)五五星級11家家，四星級和和準(zhǔn)四星級29家高爾夫：有高爾夫球場場3個，有高高爾夫俱樂部部和球會，承承辦職業(yè)高爾爾夫賽潛水：有潛水基地5個，有全國國接待規(guī)模最最大的潛水公公司，進(jìn)行遠(yuǎn)遠(yuǎn)海潛水、海海底漫步、夜夜?jié)摰人线\(yùn)動：沖浪、快艇、、釣魚、空中中拖傘、帆板板等娛樂配套：三亞大型表演演場所主要集集中在中高級級酒店，市市內(nèi)有4家電電影院和一些些酒吧，供大大眾娛樂的場場所不多。商業(yè)配套：三亞現(xiàn)有旅游游購物點(diǎn)23家，缺少檔檔次高、規(guī)模模大的購物中中心和國際品品牌連鎖商店店。會議配套：亞龍灣等的高高端酒店內(nèi)集集聚大容量的的高檔會議設(shè)設(shè)施，已具備備承接大型國國際會議的能能力。會展配套：三亞會展業(yè)市市場處于初級級階段，市場場供給嚴(yán)重不不足。度假區(qū)建設(shè)度假設(shè)施度假配套三亞已形成了了不同等級、、不同功能的的立體度假區(qū)區(qū)體系度假產(chǎn)品日趨趨豐富，并已已逐漸國際化化、高端化缺乏夜間娛樂樂場所；具備備較強(qiáng)的大型型高檔會議接接待能力1994.8月三亞鳳凰凰機(jī)場正式通通航,規(guī)模為為年旅客吞吐吐量150萬萬人次自1998年年開始，三亞亞盤活三亞灣灣路，建成““椰夢長廊””2003年8月，鳳凰機(jī)機(jī)場正式開辟辟國際航線2004年三三亞鳳凰國際際機(jī)場二期改改擴(kuò)建枰坪工工程開工,建建設(shè)規(guī)模為年年旅客吞吐量量600萬人人次2005年三三亞城市功能能已基本完善善2006年三三亞加快建設(shè)設(shè)海上客運(yùn)、、貨運(yùn)中心和和漁業(yè)集散基基地；16項(xiàng)重點(diǎn)市市政工程的十一五規(guī)劃：：重點(diǎn)建設(shè)對對外交通基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施；完善善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施不斷斷完善為三亞亞擴(kuò)張?zhí)峁┍乇匾獥l件2000年起起一連舉辦四四屆新絲路中國模模特大賽2003年引引進(jìn)第53屆世界界小姐大賽，三亞的知名名度和美譽(yù)度度都得到了很很大程度的提提高三亞國際旅游宣傳傳年活動以及在國內(nèi)重重點(diǎn)城市推出出“清涼一夏夏，三亞度假假”活動“三亞城市名名片”征集評評選活動，舉舉辦2006年世界第一大大力士冠軍賽賽、三亞國際際美食節(jié)、第第二屆中國三三亞國際電視視廣告藝術(shù)節(jié)節(jié)、首屆中國國（三亞）國國際熱帶蘭花花博覽會等重重大節(jié)慶賽事事活動國際知名度三亞通過全球球營銷已經(jīng)具具有一定的國國際知名度總結(jié)優(yōu)越的地理位位置以及天然然資源促使三三亞目前在國國際上已經(jīng)有有了一定的知知名度，在加加上三亞不斷斷完善的交通通配套、度假假配套、城市市改造等，這這些都為三亞亞周邊區(qū)域發(fā)發(fā)展結(jié)合自身身特色的旅游游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了了必要條件梅山鎮(zhèn)位于三三亞市的西部部，是一塊有有待開發(fā)的旅旅游處女地，，三亞作為知知名的旅游城城市在國內(nèi)以以及國際都得得到了良好的的口碑，目前前三亞的旅游游規(guī)劃、旅游游配套已經(jīng)相相當(dāng)?shù)某墒欤?，這為梅山地地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展打下下了極好的鋪鋪墊。報告目錄一、全國旅游游地產(chǎn)格局二、海南旅游游地產(chǎn)格局三、三亞旅游游發(fā)展?jié)摿Ψ址治鏊?、本?xiàng)目總總體發(fā)展規(guī)劃劃五、盈利模式式探討及啟動動區(qū)規(guī)劃六、投資收益益分析本項(xiàng)目所在地地三亞梅山鎮(zhèn)鎮(zhèn)，地理位置置和自然環(huán)境境十分優(yōu)越，，是目前三亞亞僅存待開發(fā)發(fā)的優(yōu)資源地地梅山鎮(zhèn)梅山鎮(zhèn)處于三三亞輻射圈內(nèi)內(nèi)，規(guī)劃突出出文化特色和和娛樂度假功功能一頭：三亞市市旅游綜合服服務(wù)中心發(fā)展方向：大三亞旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的龍頭頭城市以旅游發(fā)展促促城市功能完完善，突出熱熱帶濱海的文文化特色三亞城區(qū)西翼：熱帶濱濱海黃金旅游游帶（旅游））發(fā)展方向：突出文化特色色和娛樂度假假功能提升現(xiàn)有旅游游設(shè)施水平天涯海角－樂樂東亞龍灣－陵水水－萬寧東翼：熱帶濱濱海黃金旅游游帶（度假））發(fā)展方向：國家海岸與?？?、瓊海海濱海海灣聯(lián)聯(lián)動，打造世世界級的“大大美三亞”黃黃金旅游帶三亞－五指山山一脊：生態(tài)與與文化景觀軸軸山林度假組團(tuán)團(tuán)（樂寧－五指指山）黎苗風(fēng)情文化化體驗(yàn)組團(tuán)（（三亞－保亭亭－陵水）溫泉康體度假假組團(tuán)（保亭亭－陵水－萬萬寧）大三亞旅游空空間總體布局局為：“一頭頭、二翼、一一脊、一體””資料來源：海海南省三亞市市旅游發(fā)展總總體規(guī)劃三亞主城區(qū)附附近一線海景景用地已開發(fā)發(fā)殆盡，市場場開始向腹地地發(fā)展、向東東西兩翼擴(kuò)張張，對梅山鎮(zhèn)鎮(zhèn)是一個極好好的契機(jī)海棠灣長19公里亞龍灣長7.5公里里太陽灣坎秧灣大東海長約2公里三亞灣長20多公里里陽光海岸紅塘灣長5.5公里里崖州灣長約16公公里梅山梅山鎮(zhèn)因盛產(chǎn)產(chǎn)酸梅豆而得得名。自古以以來，這里多多以梅字起地地名。如酸梅梅鋪、梅東、、梅西、梅安安村、梅聯(lián)村村等。這里土土地肥沃，山山坡遼闊，野野草豐富，是是三亞市最著著名的黃牛、、山羊生產(chǎn)基基地和早瓜菜菜出口基地。。梅山是三亞的的著名的老區(qū)區(qū)，抗日戰(zhàn)爭爭時期，這里里成立了抗日日民主鄉(xiāng)政權(quán)權(quán)，命名為梅梅東鄉(xiāng)蘇維埃埃政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)撤并后梅山山鎮(zhèn)并入崖城城鎮(zhèn)。到三亞灣60公里路程地塊規(guī)模較大大，占地約3萬畝，占海海岸線約15公里。地理理位置位于紅紅塘灣西側(cè)，，緊聯(lián)G225公路和高高速公路，地地塊距三亞灣灣約60公里里的路程地塊現(xiàn)狀分析析地塊現(xiàn)狀分析析地塊占地規(guī)模模越3萬畝，，南邊沿海岸岸線約15公公里北面緊接G225公路以以及西線高速速公路，在梅梅山處有一出出口地塊基本上包包括了梅山鎮(zhèn)鎮(zhèn)的幾個村，，從西到東分分別為梅聯(lián)村村、梅西村、、梅東東村，將將近月有3000戶人家家地塊上是原生生態(tài)的草叢和和田地以及墓墓地村落和海岸線線的過渡區(qū)域域?yàn)楹┖蛶r巖石，可謂是是還未被開發(fā)發(fā)的優(yōu)勢自然然資源據(jù)地塊海岸線線向南不遠(yuǎn)處處是兩座天然然島嶼，命名名為東鑼?shí)u和和西鼓島，有有這兩座天然然島嶼的點(diǎn)綴綴，如同畫龍龍點(diǎn)睛，讓整整個地塊如蟠蟠龍縈繞、栩栩栩如生項(xiàng)目優(yōu)劣勢、、風(fēng)險機(jī)遇分分析SWTO項(xiàng)目目前規(guī)模模較大便于綜綜合利用發(fā)展展大規(guī)模的旅旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目是目前三三亞周邊僅有有的優(yōu)勢資源源待開發(fā)地塊塊地塊內(nèi)，海、、湖、山，自自然資源應(yīng)有有盡有，為開開發(fā)綜合的旅旅游項(xiàng)目創(chuàng)造造了先決條件件西線高度在梅梅山有出口，，以及項(xiàng)目離離鳳凰機(jī)場的的近距離，都都是項(xiàng)目的利利好因素海南特別是三三亞作為旅游游勝地，未來來良好的發(fā)展展背景下給項(xiàng)項(xiàng)目帶來了眾眾多機(jī)遇亞太地區(qū)以及及中國地區(qū)財財富階層的不不斷壯大以及及投資傾向所所使，給項(xiàng)目目的發(fā)展創(chuàng)造造了強(qiáng)大的客客源支持大三亞范圍旅旅游配套成熟熟較高，給項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)展帶帶來便利距離三亞市中中心的距離稍稍微遠(yuǎn)了些在在承接三亞市市區(qū)旅游資源源方面有一點(diǎn)點(diǎn)的阻力項(xiàng)目地塊目前前處于原生態(tài)態(tài)面貌，地形形曲折，給開開發(fā)上帶來一一定的難度目前國際國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢處處在不平穩(wěn)階階段，未來走走勢不明朗，，需謹(jǐn)慎觀察察目前地塊上有有近四個村大大約3000戶居民，拆拆遷問題，需需認(rèn)真對待，，以便后續(xù)的的開發(fā)順利進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)模較大大，開發(fā)周期期長，投資風(fēng)風(fēng)險難于控制制項(xiàng)目發(fā)展總體體戰(zhàn)略依托強(qiáng)勢山水水資源、結(jié)合合當(dāng)?shù)赝磷逦奈幕?，將?xiàng)目目打造成中國國南海的國際際級綜合旅游游度假村山地高爾夫海洋公園濱海影視基地地頂級酒店游艇碼頭西線高速公路梅山出口G225公路嶺落水庫近500畝地，可建兩個高爾夫球場近2000畝，可建高等教育園區(qū)近3000畝，可建生活配套區(qū)以及市政辦公廣場海景公寓區(qū)中檔酒店區(qū)濱海影視基地海洋公園（近1000畝地）東鑼?shí)u，可建島上高級酒店一家西鼓島，可建為濱海垂釣區(qū)游艇碼頭高級酒店教堂廣場10個中高級酒店高檔別墅區(qū)高檔別墅區(qū)占地大約3萬畝海岸線大約15公里項(xiàng)目物業(yè)組合合初步構(gòu)想山地高爾夫游艇碼頭海洋公園濱海影視基地地海景公寓、別別墅旅游休閑酒店店報告目錄一、全國旅游游地產(chǎn)格局二、海南旅游游地產(chǎn)格局三、三亞旅游游發(fā)展?jié)摿Ψ址治鏊?、本?xiàng)目總總體發(fā)展規(guī)劃劃五、盈利模式式探討及啟動動區(qū)規(guī)劃六、投資收益益分析開發(fā)周期項(xiàng)目價值項(xiàng)目盈利蓄勢期（一期期）飛躍期（二－－三期）成熟期（四－－五期）拓展利潤空間間啟動立勢開始自我滾動動預(yù)熱區(qū)域建立財務(wù)循環(huán)環(huán)博取最大溢價價山地高爾夫、、海洋公園、、濱海影視基基地，啟動區(qū)屬于于預(yù)熱區(qū)域，，做好項(xiàng)目旅旅游地產(chǎn)的概概念，迅速速在國內(nèi)外樹樹立獨(dú)特的口口碑，宣傳項(xiàng)項(xiàng)目品牌，吸吸引客戶眼球球，為項(xiàng)目后后期的盈利奠奠定基礎(chǔ)部分中高級級酒店、海海景公寓回回籠現(xiàn)金流流，使得項(xiàng)目開開始自我滾滾動，另外外建設(shè)市政政生活配套套區(qū)域，塑塑造項(xiàng)目成成熟社區(qū)形形象優(yōu)勢資源的的高檔別墅墅開發(fā)、高高等教育園園區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)，該階段為項(xiàng)項(xiàng)目拔高利利潤空間階階段西線高速公公路梅山出出口G225公公路嶺落水庫近500畝畝地，可建建兩個高爾爾夫球場近2000畝，可建建高等教育育園區(qū)近3000畝，可建建生活配套套區(qū)以及市市政辦公廣廣場海景公寓區(qū)區(qū)中檔酒店區(qū)區(qū)濱海影視基基地海洋公園（（近1000畝地））東鑼?shí)u，可可建島上高高級酒店一一家西鼓島，可可建為濱海海垂釣區(qū)游艇碼頭高級酒店教堂廣場10個中高高級酒店高檔別墅區(qū)區(qū)高檔別墅區(qū)區(qū)占地大約3萬畝海岸線大約約15公里里啟動區(qū)從西西邊著手，，先建設(shè)高高爾夫、濱濱海影視基基地、海洋洋公園和游游艇碼頭，，營造休閑閑的旅游度度假氛圍，，為項(xiàng)目造造勢，吸引引外界眼球球，為項(xiàng)目目后期的盈盈利奠定基基礎(chǔ)報告目錄一、全國旅旅游地產(chǎn)格格局二、海南旅旅游地產(chǎn)格格局三、三亞旅旅游發(fā)展?jié)摑摿Ψ治鏊?、本?xiàng)目目總體發(fā)展展規(guī)劃五、盈利模模式探討及及啟動區(qū)規(guī)規(guī)劃六、投資收收益分析優(yōu)勢資源舉舉世世矚目三三亞僅存存的待開發(fā)發(fā)海岸旅游游區(qū)域梅山9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。04:01:5904:01:5904:0112/25/20224:01:59AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2204:01:5904:01Dec-2225-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。04:01:5904:01:5904:01Sunday,December25,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2204:01:5904:01:59December25,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。25十十二二月月20224:01:59上上午午04:01:5912月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月224:01上上午午12月月-2204:01December25,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/254:01:5904:01:5925December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。4:01:59上午午4:01上午午04:01:5912月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。04:01:5904:01:5904:0112/25/20224:01:59AM11、成功功就是是日