深圳安誠北環(huán)香蜜湖翰園項目發(fā)展建議

安誠·香蜜湖項目項目發(fā)展初步建議香蜜湖樓盤事件薄2000年東?；▓@2002年水榭花都2003年熙園2004年香蜜山2005年

水榭花都三期中旅國際公館二期九萬三······周邊樓盤爭相登場～～占地面積：78679.12M2建筑面積：201270M2開盤時間：2004-5-1入住時間：2005-1-31容積率：2.15總戶數(shù)：1200主力戶型：大三房（129M2－135M2）樓層狀況：以18層一梯三戶板式單位為主，輔以部分24-33層高層單位銷售均價：8500元/M2香蜜山建筑類別：10棟多層、小高層占地面積：66904.90M2

建筑面積：139244M2容積率：2.07總戶數(shù)：710停車位：864綠化率：58.60%主力戶型：四房二廳（165M2－183M2），占75％銷售均價：9000元/M2（預(yù)計）香域中央新天國際名苑占地面積：16596.10M2建筑面積：103069.44M2容積率：5.22綠化率：52.32%開盤時間：2002-3-31竣工日期：2002-12-30總戶數(shù)：469停車位：500樓層狀況：由2棟12層和2棟32層組成，共469戶主力戶型：四房、五房銷售均價：8000元/M2振業(yè)翠?；▓@占地面積：43000M2建筑面積：178000M2總戶數(shù)：567停車位：381開盤時間：2000-5-1（一期）2002-9-15（二期）入住時間：2001-2-28（一期）2003-10-26（二期）樓層狀況：4棟31--32層容積率：4.13主力戶型：五房銷售均價：7200元/M2總論：傳統(tǒng)的豪宅片區(qū)該區(qū)域項目規(guī)模較大主力戶型面積偏大建筑類型以小高層、高層為主區(qū)域新盤銷售價格大多在8000元/M2以上

熙園的大氣‥水榭花都的開揚‥公館的靜謐‥香蜜湖片區(qū)低密度豪宅之風(fēng)—

2005年年，香香蜜湖湖風(fēng)起云云涌……誰與爭爭鋒？？9萬3地塊塊項目目建筑經(jīng)經(jīng)濟指指標占地面面積：：93,544M2建筑容容積率率≤1.4總建筑筑面積積：131,000M2其中：：住宅宅127,650M2中海、、信和和攜手手以總總價9億5千元元竟得得，樓樓面地地價高高達7442元元/M2。該項目目預(yù)計計于2005年年10月推推向市市場。。水榭花花都三三期建筑經(jīng)經(jīng)濟指指標占地面面積：：54,414M2建筑容容積率率:1.84總建筑筑面積積126,988M2總戶數(shù)數(shù):473戶停停車位位:682個6棟28-30F高層。。以180M2-300M2的大戶戶型為為主,輔以以90M2-140M2的中小小戶型型。其其中90M2設(shè)計為為兩房房，并并贈送送約10M2的挑高高陽臺臺，將將成為為三期期暢銷銷戶型型。該項目目預(yù)計計2005年年年中推推向市市場中旅國國際公公館二二期建筑經(jīng)經(jīng)濟指指標占地面面積：：53,530M2總建筑筑面積積：158,779M2總戶數(shù)數(shù):946戶該項目目以板板式結(jié)結(jié)構(gòu)為為主，，戶型型主要要集中中在3房,4房。。預(yù)計2005年年年中中推向向市場場自然資資源的的日漸漸稀缺缺較為完完善的的片區(qū)區(qū)配套套高尚生生活片片區(qū)形形象“9萬萬3””帶來來的片片區(qū)遐遐想……純靜的、城城市的的、自自然的的、健健康的的、高高貴的的香蜜湖湖值得期期待項目分分析及及定位位香蜜湖湖你在哪哪里？？香蜜湖湖片區(qū)區(qū)從地地域上上的劃劃分，，是由由深南南大道道、新新洲路路、北北環(huán)路路以及及僑城城東路路所合合圍的的大片片地區(qū)區(qū)，包包括安安托山山東、、竹子子林、、農(nóng)科科中心心、香香蜜湖湖、景景田五五個街街坊。。香蜜湖湖－農(nóng)農(nóng)科中中心區(qū)區(qū)位圖圖熙園園水岸··新天天水榭榭花花都都中旅··國際際公館館香蜜蜜山山香域中中央翠?；ɑ▓@本項目目項目SWOT分析優(yōu)勢該區(qū)域域可供供應(yīng)土土地面面積越越來越越少地塊方方正，，便于于規(guī)劃劃劣勢北環(huán)、、香蓮蓮立交交、蓮蓮花西西路對對其的的噪音音污染染項目緊緊臨高高壓線線項目北北面就就是塘塘朗山山墓地地項目東東、南南面被被已建建樓盤盤包圍圍，出出行交交通不不便。。項目規(guī)規(guī)模較較小機會整個香香蜜湖湖房地地產(chǎn)市市場銷銷售火火熱片區(qū)““九萬萬三””的啟啟動將將極大大引起起市場場轟動動威脅周邊大大規(guī)模模、高高檔樓樓盤競競爭較較多金地香蜜山山——城市山居純純粹生活片區(qū)新貴高檔山居樓樓盤項目形象檔檔次定位樓盤規(guī)模較較大配套設(shè)施齊齊全山景、國際際網(wǎng)球中心心金地發(fā)展商商品牌支撐撐聯(lián)泰香域中中央—物集天華華,集聚中中央片區(qū)核心高檔居家樓樓盤聯(lián)泰品牌支支撐有效規(guī)避噪噪音影響開闊雙組團團設(shè)計樓盤規(guī)模較較大片區(qū)核心位位置萬科溫馨家家園—早期中檔檔居家樓盤盤振業(yè)望郡—原生大宅宅萬科品牌支支撐良好園林景景觀圍合式創(chuàng)新新設(shè)計戶型方正，，實用性價比較為為突出后期高層物物業(yè)管理費費的降低依托片區(qū)獨獨特景觀資資源優(yōu)勢,分析在售售樓盤檔次次定位,結(jié)結(jié)合本項目目自身地塊塊特點,有有效規(guī)避劣劣勢,于規(guī)規(guī)劃,建筑筑風(fēng)格,戶戶型等方面面有所創(chuàng)新新設(shè)計,本本行建議議本物業(yè)定位為:片區(qū)中高檔檔精品居家家物業(yè)項目戶型定定位2003年前2003年120M2以下60%14%120－150M222%36%150－210M213%39%210M2以上5%11%香蜜湖片區(qū)區(qū)2003年前后面面積比例對對比預(yù)計未來香香蜜湖片區(qū)區(qū)的戶型仍仍將以中大大面積單位位為市場主主導(dǎo)！本項目由于于所處的位位置離北環(huán)環(huán)較近，且且項目規(guī)模模較小，容容積率較高高。因此戶戶型設(shè)計應(yīng)應(yīng)注重于突突出其實用用性及戶型型創(chuàng)新，建建議本項目目戶型設(shè)計計比例及賣賣點創(chuàng)新為為：戶型面積比例賣點創(chuàng)新二房75－85m215%隔層送大露臺小三房90－110m245%落地凸窗、部分夾層大三房120－140m225％入戶花園、隔層陽臺四房150－160m215%躍式、入戶花園、露臺戶型推薦1層2房夾層戶型效果圖3.9米1層2房夾層戶型贈花園送夾層戶型推薦三房二廳，，入戶花園園，南北通通透，主臥臥270度度落地窗，，弧形線條條，視野開開闊二房二廳一一衛(wèi)贈送落地凸凸窗項目客戶定定位客戶類型需求特點引導(dǎo)方向中高層管理人員收入較高且相對穩(wěn)定，對居住品質(zhì)要求相對較高，崇尚健康、自然的生活方式香蜜湖豪宅片區(qū)的吸引，項目自身的社區(qū)文化，具備健康、生態(tài)、閑適的生活品味私營企業(yè)主對生活品質(zhì)要求高，具有較強的小資情調(diào)，購房關(guān)注社區(qū)氛圍，追求自然融洽的鄰里關(guān)系白領(lǐng)階層收入處于中高水平，而且較為穩(wěn)定，有足夠的財力購房，追求健康、生態(tài)的居住品質(zhì)，注重小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃名稱價格硬配套軟配套香蜜山8500/平方米國際網(wǎng)球中心、會所、天際泳池餐飲、超市、金地物管緊鄰安托山、遠望香蜜湖香域中央9000/平方米（預(yù)計）雙主題會所、三泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)配套、戴德梁行物管香蜜湖、植物公園、安托山振業(yè)翠?；▓@7200/平方米健身房、舞蹈室、乒乓球、桌球室、箭藝館、高爾夫、兒童游戲室香蜜湖、植物公園、安托山新天國際8000/平方米會所、泳池、咖啡酒廊、網(wǎng)球場、中海物管香蜜湖、德式堡會所、山姆會員店項目價格定定位九萬三15,000元/M2水榭花都三三期11,000元/M2中旅國際公公館二期10,000元/M2香域中央9,000元元/M22005年年片區(qū)新推推樓盤價格格預(yù)估項目周邊物物業(yè)價格高高低相差較較大，主要要原因是物物業(yè)開發(fā)規(guī)規(guī)模、物業(yè)業(yè)自身質(zhì)素素及發(fā)展商商品牌對物物業(yè)價格影影響較大，，其中大社社區(qū)市場認認同度高，，價格普遍遍偏高，因因此結(jié)合項項目特色及及未來區(qū)域域市場發(fā)展展狀況，泛泛城認為如如規(guī)劃特色色突出，并并借香蜜湖湖片區(qū)優(yōu)勢勢，整體營營銷到位，，項目整體體銷售均價價有望達到到：該價格區(qū)間間乃根據(jù)目目前市場預(yù)預(yù)期得出，，屆時會根根據(jù)當(dāng)時的的市場狀況況靈活調(diào)整整，浮動區(qū)區(qū)間在上下下5％左右右。均價：8000－－8500元/㎡項目發(fā)展建建議建筑風(fēng)格建筑城市標竿，有些建筑以以城市而驕驕傲，而有有些建筑讓讓城市為之之而驕傲——貝垏明明建筑風(fēng)格建議本項目目采用圍合合式建筑建筑類型以以小高層、、高層為主主建筑