X商住樓物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)方案

本文格式為Word版，下載可任意編輯——X商住樓物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)方案X商住樓物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)方案之相關(guān)制度和職責(zé)，商住樓物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)方案概述:商住樓的建筑、園林、設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)特色,為物業(yè)管理供給便利的同時(shí),也對(duì)物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)工作提出更高的要求。管理處工程維護(hù)人員,應(yīng)按原設(shè)計(jì)與施工標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合...

商住樓物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)方案

概述:

商住樓的建筑、園林、設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)特色,為物業(yè)管理供給便利的同時(shí),也對(duì)物業(yè)修理養(yǎng)護(hù)工作提出更高的要求。管理處工程維護(hù)人員,應(yīng)按原設(shè)計(jì)與施工標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合多年的管理實(shí)踐閱歷,對(duì)商住樓的物業(yè)、設(shè)施設(shè)備舉行維護(hù)和保養(yǎng),以"精致服務(wù)"保證全體設(shè)施設(shè)備的完好率及良好的運(yùn)行狀態(tài)。

第一節(jié)工程修理人員的崗位職責(zé)

一、工程修理部主管崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)制訂本部門全年公共設(shè)施設(shè)備及物業(yè)和修理養(yǎng)護(hù)籌劃并組織實(shí)施;

2、負(fù)責(zé)組織實(shí)施商住樓設(shè)備、設(shè)施及物業(yè)的接納驗(yàn)收工作;

3、負(fù)責(zé)裝修審批核準(zhǔn)、監(jiān)管、驗(yàn)收工作;

4、負(fù)責(zé)對(duì)部門員工日常工作的指導(dǎo);

5、負(fù)責(zé)建立商住樓內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備資料檔案工作;

6、負(fù)責(zé)做好修理工具及零件的購買籌劃;

7、負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工舉行職業(yè)道德及職業(yè)技能的培訓(xùn)、考核,提升服務(wù)質(zhì)量及形象;

8、負(fù)責(zé)指定大型設(shè)施、設(shè)備責(zé)任人;

9、負(fù)責(zé)聯(lián)系、組織生活水池的清洗、消毒和水質(zhì)檢驗(yàn)工作;

10、負(fù)責(zé)本部門內(nèi)務(wù)、考勤工作;

11、負(fù)責(zé)與各部門之間的協(xié)調(diào)合作。

二、修理技工崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守《管理處管理規(guī)定》;

2、樹立高度的責(zé)任心,嚴(yán)格按有關(guān)模范和操作規(guī)程完成各種修理保養(yǎng)任務(wù);

3、對(duì)于配電室、供電、供水、消防設(shè)備及配套設(shè)施處于良好的工作狀態(tài);

4、嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入設(shè)備、設(shè)施用房,并保持各類設(shè)備、設(shè)施的真氣清潔;

5、嚴(yán)格執(zhí)行各種定期、不定期的設(shè)備修理、保養(yǎng)制度;

6、堅(jiān)決制止未經(jīng)同意,私自由線路上接用水、電氣設(shè)備及亂拉亂扯線路;

7、保護(hù)各種工具和設(shè)備,保證各種測量儀表切實(shí)無誤,各種修理設(shè)備生動(dòng)穩(wěn)當(dāng);

8、做好各種工具和設(shè)施設(shè)備的巡查、運(yùn)作、事故等處境的書面記錄和匯報(bào)工作;

9、負(fù)責(zé)每月消防器材的檢查,并做好記錄,察覺總是通知有關(guān)人員或部門舉行處理;

10、每日巡查商住樓一次,如察覺消防安好、客戶建議或投訴方面的問題實(shí)時(shí)處理、報(bào)告、協(xié)調(diào)解決。

三、入戶服務(wù)模范

1、接到報(bào)修電話后在10分鐘內(nèi)與報(bào)修客戶聯(lián)系;

2、了解報(bào)修業(yè)務(wù)處境;

3、按預(yù)約時(shí)間上門修理;

4、上門修理自帶鞋套、墊巾、工具等;

5、崇敬客戶隱私,不得到戶內(nèi)無關(guān)區(qū)域觀望;

6、檢修完畢,自行清潔檢修現(xiàn)場,垃圾自行帶出;

7、其他相關(guān)要求。

其次節(jié)設(shè)備的日常運(yùn)行與修理保養(yǎng)

一、設(shè)備的運(yùn)行管理:

為正確操作設(shè)備,延長設(shè)備的使用年限,制止操作不當(dāng)給設(shè)備造成損壞增加修理本金。針對(duì)本案動(dòng)力設(shè)備系統(tǒng),擬訂如下工作重點(diǎn):

(一)了解本案設(shè)備的細(xì)致技術(shù)檔案資料,包括操作規(guī)程使用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運(yùn)行方式、連續(xù)運(yùn)行時(shí)間、留神事項(xiàng)等等,對(duì)一些較為大型、繁雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備務(wù)必對(duì)操作使用人員先舉行培訓(xùn)學(xué)習(xí),待能了解其根本工作原理并熟諳操作程序后再獨(dú)立操作。

(二)管理人員、修理工、操作工都具有專業(yè)根基學(xué)識(shí)和操作技能,對(duì)一些特殊崗位,按照要求持證上崗,如電梯操作、修理電工等。

(三)建立與健全各種設(shè)備運(yùn)行制度、值班制度、交接班制度、設(shè)備操作規(guī)程及設(shè)備操作使用人員崗位責(zé)任制。

(四)由于設(shè)備設(shè)施的種類及使用時(shí)間不同,有的是日常使用運(yùn)行的,如電梯、生活泵……,有的是在非正常處境下使用的設(shè)備如消防泵、自動(dòng)報(bào)警、事故照明切換柜(應(yīng)急發(fā)電機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜)等各類設(shè)備需要根據(jù)其實(shí)際處境,制定出相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用、操作制度并予實(shí)施。

(五)對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備除了按規(guī)定制度例行檢查、巡查、記錄外,設(shè)備管理、修理人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動(dòng)手、六匯報(bào)、七備案。

二、設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)管理

養(yǎng)護(hù)管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、修理制度、修理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等,工作重點(diǎn)如下:

1、預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與按籌劃修理并重,使設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài);

2、設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡查形成制度,對(duì)不同設(shè)備根據(jù)實(shí)際使用處境做到定人、定時(shí)、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護(hù),包括更換易損零件,添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補(bǔ)漆翻新保養(yǎng)等;

3、根據(jù)修理人員的實(shí)際處境,實(shí)行專業(yè)人員修理與操作人員修理相結(jié)合;

4、常年使用運(yùn)行與季節(jié)性使用設(shè)備,合理制定安置修理保養(yǎng)期限和籌劃,完善設(shè)備管理修理保養(yǎng)規(guī)程并予實(shí)施、執(zhí)行;

5、不經(jīng)常使用、運(yùn)行或非正常處境下使用的設(shè)施設(shè)備,不疏忽對(duì)其保養(yǎng)和檢查。消防泵、噴淋泵等。

三、工程修理部工作標(biāo)準(zhǔn)

1、電梯的定期維護(hù)、日常修理、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

1管理處對(duì)本案電梯的管理、安好運(yùn)行、修理、保養(yǎng)應(yīng)嚴(yán)格接待武漢市技術(shù)監(jiān)視局規(guī)定,按時(shí)對(duì)電梯舉行年審,并供給有效的電梯責(zé)任保險(xiǎn)。

2管理處供給24小時(shí)電梯安好運(yùn)行服務(wù),如遇停電或電梯故障,并嚴(yán)格按照《電梯應(yīng)急操作程序》舉行操作,補(bǔ)救被困人員。實(shí)時(shí)擯棄故障。特殊處境實(shí)時(shí)寫出處境報(bào)告。

3管理處嚴(yán)格遏止電梯帶故障隱患運(yùn)行,嚴(yán)格監(jiān)視電梯維保單位按照各電梯修理保養(yǎng)手冊(cè)定期對(duì)電梯舉行維護(hù)、保養(yǎng),并做好相應(yīng)的檢修記錄。確保電梯2小時(shí)以上故障停機(jī)次數(shù):客梯不超過1次/臺(tái)?年。

4電梯完好、安好運(yùn)行應(yīng)符合如下要求:(1)轎廂照明(包括應(yīng)急照明)、風(fēng)扇完好無損壞。(2)操縱盤按鈕、廳外按鈕功能完好。(3)各處指示燈完好無損壞。(4)轎廂門、廳門開閉生動(dòng)。(5)地坎槽內(nèi)無雜物。(6)電梯運(yùn)行平穩(wěn),無奇怪聲響。(7)報(bào)警裝置功能完好。(8)安好裝置(安好觸板、急停開關(guān)、安好窗、安好鉗等):功能完好,能切實(shí)的起到安好養(yǎng)護(hù)作用。(9)機(jī)房清潔無雜物。

2、本案商住樓供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的管理及定期維護(hù)、日常修理標(biāo)準(zhǔn):

序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

1管理應(yīng)對(duì)本案的總配電系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)(各動(dòng)力設(shè)備電源、線路、插座等)、照明系統(tǒng)(各照明燈、開關(guān)、線路)的管理、安好運(yùn)行、修理、保養(yǎng)實(shí)行全面負(fù)責(zé),并做好記錄。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行安好用電管理規(guī)定,確?？偱潆娤到y(tǒng)故障停電次數(shù)不超過1次/套?年。每層(公共區(qū)域)照明燈損壞率不超

過3%(根據(jù)實(shí)際節(jié)電處境除外)、辦公室內(nèi)照明根據(jù)員工的需求而定。

2遇到突發(fā)性停電,管理處值班室24小時(shí)值班人員接聽電話,并將停、送電信息實(shí)時(shí)通知客戶。

3管理處值班人員根據(jù)客戶需求及實(shí)際處境按時(shí)開啟和關(guān)閉照明。

4照明系統(tǒng)完好、安好運(yùn)行應(yīng)符合以下要求:(1)照明開關(guān):操縱穩(wěn)當(dāng)分、合生動(dòng),接線無松動(dòng),無超負(fù)載發(fā)熱現(xiàn)象。(2)線路:絕緣0.5光歐以上,表皮無損傷、老化,接點(diǎn)處無發(fā)熱變色現(xiàn)象。

3、排水及消防用水系統(tǒng)的定期維護(hù)保養(yǎng)、日常修理標(biāo)準(zhǔn):

序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

1管理處保障管理區(qū)域的生活、設(shè)備及消防用水的正常供給。確保每年因供水設(shè)備及管網(wǎng)故障而導(dǎo)致停水及消防用水供給缺乏處境發(fā)生的次數(shù)為0次/年。

2管理處負(fù)責(zé)保持排水系統(tǒng)的暢通。因排水系統(tǒng)不暢通,而導(dǎo)致大量漫水的事故不超過1次/年。

3給水系統(tǒng)完好應(yīng)符合以下要求:(1)生活水泵、消防水泵:運(yùn)轉(zhuǎn)正常,無奇怪噪音,無明顯漏水,清潔。(2)各種水泵自動(dòng)操縱系統(tǒng):手動(dòng)、自動(dòng)操縱功能完好,配電屏儀表、指示燈顯示正常,水位自動(dòng)操縱切實(shí),接線點(diǎn)無松動(dòng)發(fā)熱現(xiàn)象。(3)各種閥門、龍頭:開啟生動(dòng),關(guān)閉嚴(yán)密,不漏水。(4)管道:標(biāo)識(shí)色明顯,無損壞、銹蝕,連接處無漏水現(xiàn)象。(5)消防管網(wǎng)供水系統(tǒng)上全體閥門的鉛封或固定鎖鏈應(yīng)完好無損。

4排水系統(tǒng)完好符合以下要求:(1)排水口:無雜物堵塞,護(hù)網(wǎng)完好。(2)管道:無損壞,暢通。(3)排污井:無堵塞,排放良好。

4、物業(yè)設(shè)施日常修理、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn):

日常修理工程包括:房屋建筑本體、樓內(nèi)設(shè)施、經(jīng)線內(nèi)物業(yè)設(shè)施、周邊服務(wù)用配套設(shè)施、綠化地、建筑小品及各種小型設(shè)備。

序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

1管理處經(jīng)常對(duì)物業(yè)設(shè)施舉行不定期檢查,察覺問題實(shí)時(shí)處理品。一般性問題當(dāng)天解決。特殊問題:一般處境應(yīng)在3天內(nèi)解決,特殊處境應(yīng)實(shí)時(shí)寫出處境報(bào)告。建筑內(nèi)、處墻面及屋內(nèi)地面、樓梯完好率均達(dá)成90%以上。

2接到客戶提出的物業(yè)修理申請(qǐng),管理處應(yīng)10分鐘內(nèi)予以回復(fù)并預(yù)約上門服務(wù)時(shí)間,實(shí)時(shí)派出人員舉行處理,平均月修理實(shí)時(shí)率應(yīng)達(dá)成97%以上。

3小型增加、改造工程,管理處嚴(yán)格按設(shè)定流程舉行管理,工程完成后,經(jīng)管理處動(dòng)力管理人員、客戶雙方驗(yàn)收,并填寫《修理改造工程驗(yàn)收記錄》書面認(rèn)可后,方可交付使用。

4管理處應(yīng)定期對(duì)戶外游樂設(shè)施及其他設(shè)施舉行檢修保養(yǎng)。

5、消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)、修理標(biāo)準(zhǔn):

序號(hào)工作標(biāo)準(zhǔn)

1對(duì)消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的管理、無故障運(yùn)行、修理、保養(yǎng)實(shí)行全面負(fù)責(zé)。嚴(yán)格執(zhí)行武漢市公安消防管理部門及技術(shù)監(jiān)視局規(guī)定,按時(shí)對(duì)消防、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備中務(wù)必定期檢驗(yàn)的部件舉行定期審驗(yàn)。

2對(duì)消防/監(jiān)控設(shè)備供給24小時(shí)運(yùn)行、維護(hù)服務(wù),并做好整個(gè)系統(tǒng)的巡檢,保障設(shè)備完好率不低于99%。

3如遇設(shè)備故障及緊急處境時(shí),維護(hù)人員在接到操縱中心通知后,在10分種內(nèi)趕到現(xiàn)場,并嚴(yán)格按照《安好、消防應(yīng)急操作程序》舉行操作。實(shí)時(shí)擯棄故障。一般性故障應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)解