資產(chǎn)評估學(xué)概論

資產(chǎn)評估學(xué)概論資產(chǎn)評估的概念（一）評估對象的價值價值的形式多樣，不同資產(chǎn)屬性，不同目的的資產(chǎn)交易活動，將決定資產(chǎn)評估中評估對象不同的價值形式。例如：1、市場價值——買賣住宅、金融資產(chǎn)2、使用價值——買賣或轉(zhuǎn)讓商鋪、專利技術(shù)3、成本價值——買賣或轉(zhuǎn)讓設(shè)備、半成品4、變現(xiàn)價值——清償或處置固定資產(chǎn)（二）專業(yè)人員我國共有各類評估機(jī)構(gòu)超過萬家，執(zhí)業(yè)注冊評估師十幾萬人，從業(yè)人員約30萬人，涉及資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價、礦業(yè)權(quán)評估、舊機(jī)動車鑒定估價和保險公估在內(nèi)的六大類專業(yè)評估。其中，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)數(shù)量超過4000家，從業(yè)人員4萬多人，業(yè)務(wù)涵蓋動產(chǎn)、不動產(chǎn)、企業(yè)價值、無形資產(chǎn)、證券期貨等。1995年10月，依據(jù)《人事部、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉及〈注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》（人職發(fā)〔1995〕54號），國家開始實施資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度。2014年7月22日，《國務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》(國發(fā)〔2014〕27號)公布取消注冊資產(chǎn)評估師等11項準(zhǔn)入類職業(yè)資格，將注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)資格調(diào)整為水平評價類職業(yè)資格，采取登記制。（三）定性+定量的評估手段1、定性手段：資產(chǎn)的屬性、特征界定。例如：（1）土地的地理位置、形狀、地下條件（是否沉降、歷史用途）；房產(chǎn)用途、朝向、戶型、區(qū)域、性質(zhì)（商業(yè)/住宅）、規(guī)劃；（2）設(shè)備的使用領(lǐng)域、使用環(huán)境、技術(shù)水平、磨損程度；存貨的存放環(huán)境、在產(chǎn)品的在產(chǎn)階段；（3）在建工程的完工程度；（4）金融資產(chǎn)的市場預(yù)期定量手段：本身或能夠被量化，用于實際計算資產(chǎn)價值。例如：（1）土地和房產(chǎn)的面積、所有權(quán)年限；（2）設(shè)備的使用年限和已用年數(shù)；（3）運輸工具里程數(shù)；（4）金融工具的折現(xiàn)率、利率、匯率等；（5）應(yīng)收賬款的期限；（6）技術(shù)開發(fā)的人工時；（7）資產(chǎn)交易的稅費率；（8）設(shè)備和運輸工具折舊率；（9）資產(chǎn)的重置市價；（10）存貨的損失率；（11）金融工具的有效期和收益率；（12）應(yīng)收賬款回收率二者相結(jié)合使用，最終得到用貨幣金額表示的資產(chǎn)價值。定性描述定量化的一般方法為根據(jù)定性指標(biāo)的一般水平和最好最差水平，給出離散分?jǐn)?shù)指代的意義和標(biāo)準(zhǔn)，通常采用10分制。（四）基礎(chǔ)信息決定評估的質(zhì)量資產(chǎn)評估的結(jié)果是要獲得資產(chǎn)的公允價值，評估依據(jù)需要全面、客觀、準(zhǔn)確。（五）特定時點的意義1、隨著時間變化，與資產(chǎn)價值有關(guān)的因素會發(fā)生改變，從而影響資產(chǎn)的價值。例如，市場供求、偏好和稀缺性，2、原材料價格和其他生產(chǎn)成本，生產(chǎn)技術(shù)和生產(chǎn)環(huán)境3、專利到期年限，土地及房產(chǎn)使用權(quán)剩余年限，存貨有效期，債權(quán)類資產(chǎn)有效期4、資產(chǎn)使用環(huán)境，資產(chǎn)存放環(huán)境5、交易條件，匯率和利率，宏觀政策，科技進(jìn)步，消費者偏好，市場預(yù)期二、資產(chǎn)評估的歷史背景（一）交易所起源說16世紀(jì)比利時的安特衛(wèi)普出現(xiàn)了世界上最早的商品交易所，是資本主義時期最早的商品與資本相融合的市場。市場上為交易服務(wù)的活動中已經(jīng)出現(xiàn)了資產(chǎn)評估。無組織、無規(guī)范、純私人的“估價行”為評估主體，是早期的自發(fā)性個體經(jīng)驗評估。在商品與資本共生之后，資產(chǎn)評估得到了充分的發(fā)展。單純的商品交易，價值風(fēng)險低，對資產(chǎn)評估的依賴小。融入資本流動后，商品價值對資本回報風(fēng)險的影響很重要，商品交易和資本流動對資產(chǎn)評估的依賴度越來越高。直到18世紀(jì)，英國和美國率先成立了專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，出現(xiàn)了專職評估人員。（二）海上保險起源說意大利是海上保險的發(fā)源地。十一世紀(jì)末葉，十字軍東征后，意大利商人控制了東方和西歐的中介貿(mào)易。在意大利北部城市特別是熱那亞、佛羅倫薩、比薩和威尼斯等海上交通要道，出現(xiàn)了類似現(xiàn)代形式的海上保險。那里的商人和高利貸者將他們的貿(mào)易、匯兌票據(jù)與保險的習(xí)慣做法帶到他們所到之處，足跡遍及歐洲。后來，許多意大利倫商人在倫敦從事海上貿(mào)易、金融和保險業(yè)務(wù)，并且按照商業(yè)慣例仲裁保險糾紛，逐漸形成了公平合理的海商法條文，后來成為西方商法的基礎(chǔ)。英文中的“保險單”(Policy)一詞源于意大利語“Polizza”。第一次工業(yè)革命帶來了英國的崛起，倫敦成為海上貿(mào)易的中心。在英國以及世界海上保險史上，勞合社占有重要地位。1683年英國人愛德華·勞埃德在泰晤士河畔開設(shè)了一家咖啡館。在其附近有海關(guān)、海軍部等與航海貿(mào)易有關(guān)的單位，這里成為商人、高利貸者、經(jīng)紀(jì)人、船東和海員經(jīng)常會晤的場所。他們經(jīng)常對船舶出海的命運進(jìn)行猜測、打賭，進(jìn)而產(chǎn)生了對船只和貨物的保險交易。當(dāng)時的海上保險交易只是列明保險的船舶和貨物以及保險金額，由咖啡館里的承保人接受保險份額并署名。為了招攬顧客，1696年，勞埃德還把顧客感興趣的船舶航行和海事消息編成一張小報——《勞埃德新聞》，定期發(fā)行，后來又改名為《勞合動態(tài)》發(fā)行，使勞埃德咖啡館成為航運消息的傳播中心。勞埃德死于1713年，隨著咖啡館的不斷發(fā)展他后來成為海洋運輸保險業(yè)中的名人。1769年勞埃德咖啡館的顧客們組成了海上保險團(tuán)體；1774年，勞合社誕生，成為當(dāng)時英國海上保險的中心，1871年，勞合社向政府申請注冊，經(jīng)議會通過法案承認(rèn)勞合社正式成為一個具有法人資格的社團(tuán)組織。1911年的法令允許其成員經(jīng)營一切保險業(yè)務(wù)。海上保險（marineinsurance）是以海上財產(chǎn)，如船舶、貨物以及與之有關(guān)的利益，如租金、運費等作為保險標(biāo)的的保險。對自然災(zāi)害或其他意外事故造成海上運輸損失的一種補(bǔ)償方法。保險方與被保險方訂立保險契約，根據(jù)契約被保險方應(yīng)付一定費用給承保方，發(fā)生損失后則可得到承保方的補(bǔ)償。海上保險主要有5種。①船舶保險。②運費保險。③保障賠償責(zé)任保險。④海洋運輸貨物保險。（水漬險/一切險)⑤石油開發(fā)保險。資產(chǎn)評估用于評估被保險標(biāo)的的價值（包括實物和非實物），衡量損失程度，用以測度保險額和賠付額。隨著海上貿(mào)易的發(fā)展，資產(chǎn)評估行業(yè)成為海上保險行為典型的第三方服務(wù)。資產(chǎn)評估的發(fā)展國外英國于1792年成立“英國測量師協(xié)會”，1834年起，協(xié)會陸續(xù)建立土地、產(chǎn)業(yè)、建筑、農(nóng)業(yè)及礦業(yè)等專門的測量師協(xié)會。1881年，協(xié)會被授予“特許”權(quán)，1921年，協(xié)會被授予“皇家”稱號。1896年，美國評值公司（AmericanAppraisal）成立，是世界上最早的專業(yè)評估公司，在估值以及固定資產(chǎn)管理咨詢服務(wù)方面為85%的世界500強(qiáng)企業(yè)服務(wù)。2015年，該公司被道衡（Duff&Phelps）（全球首屈一指的估值及企業(yè)財務(wù)顧問，擅長于估值、糾紛咨詢、并購，重組以及合規(guī)與監(jiān)管咨詢領(lǐng)域）收購國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會(TheInternationalValuationStandardsCommite)，于1981年成立，總部設(shè)在英國倫敦，是一個全球性的資產(chǎn)評估行業(yè)自律機(jī)構(gòu)。1985年，該委員會受到聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)與社會理事會的認(rèn)可。目前，已有40個國家和地區(qū)的評估協(xié)會或行業(yè)組織成為該委員會的成員。1985年，委員會頒布第一版《國際評估準(zhǔn)則》，幾年更新一版，目前最新版本是2013版。國內(nèi)我國資產(chǎn)評估業(yè)的起步始于1989年，經(jīng)國家人事部批準(zhǔn)，原國家國有資產(chǎn)管理局成立了資產(chǎn)評估中心，行使全國資產(chǎn)評估的監(jiān)督管理職能。1991年11月，國務(wù)院以91號令發(fā)布了《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，確立了我國資產(chǎn)評估工作的基本依據(jù)。1993年，我國成立了資產(chǎn)評估協(xié)會（2000年至2003年曾并入中國注冊會計師協(xié)會），標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估行業(yè)由政府直接管理開始向政府監(jiān)督下的行業(yè)自律性管理過渡。1995年，中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國資產(chǎn)評估行業(yè)加入了國際評估準(zhǔn)則委員會（IVSC），使我國資產(chǎn)評估業(yè)走上了與國際接軌的道路。我國的資產(chǎn)評估行業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制的轉(zhuǎn)軌變型而產(chǎn)生，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的確立而發(fā)展，市場、政治、法律等領(lǐng)域都涉及了資產(chǎn)評估行業(yè)。四、資產(chǎn)評估的必要性（一）市場的發(fā)展1、商品種類不斷增加科技進(jìn)步、社會發(fā)展、財富積累、自然條件改變等導(dǎo)致市場上的資產(chǎn)種類不斷豐富。一方面，能夠作為資產(chǎn)體現(xiàn)出價值的商品越來越多。另一方面，針對各種商品的市場交易行為多樣化。新興的資產(chǎn)交易活動對資產(chǎn)評估的依賴程度更高，很多沒有在市場上流通過的資產(chǎn)估價更要依賴專業(yè)的資產(chǎn)評估。例如：（1）專利技術(shù)；（2）集體所有制土地使用權(quán)；林權(quán)、景點開發(fā)經(jīng)營權(quán)（3）投資品、收藏品；（4）污染排放權(quán)、水源使用權(quán)；2、市場在時間軸上延展市場在時間軸上的延展，形成金融市場的范疇。隨著金融市場的不斷發(fā)展，金融資產(chǎn)交易活動層出不窮，金融產(chǎn)品創(chuàng)新無時無刻不在進(jìn)行。很多新興的資產(chǎn)交易或風(fēng)險較大的資產(chǎn)交易，需要依賴專業(yè)的資產(chǎn)評估給出定價意見。這里，對于商業(yè)銀行資產(chǎn)的評估，占據(jù)目前我國金融市場上資產(chǎn)評估很大的業(yè)務(wù)份額。3、市場在空間軸上延展市場在空間軸上的延展，形成貿(mào)易、外匯、國際金融等市場范疇。對異地地理、區(qū)域的不熟悉，對異地市場風(fēng)險的不了解，導(dǎo)致很多資產(chǎn)交易存在風(fēng)險，需要依賴專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)給出定價意見。例如：（1）跨國并購中對被收購企業(yè)價值的把握（2）對外直接投資中對被投資地區(qū)市場前景的預(yù)期和投資利潤的估算（3）個人異地房產(chǎn)類投資的價值估算。（二）解決信息不對稱問題

資產(chǎn)交易買賣雙方存在估價風(fēng)險——信息不對稱問題。信息不對稱問題的提出——二手車市場的定價。資產(chǎn)評估充當(dāng)客觀公正的第三方，減少買賣雙方信息不對稱損失。五、資產(chǎn)評估的要素客體主體假設(shè)客體主體假設(shè)程序方法價值類型程序方法價值類型評估結(jié)論基準(zhǔn)日執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評估結(jié)論基準(zhǔn)日執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（一）主體是指進(jìn)行資產(chǎn)評估的操作者。評估主體一般是取得資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)的資格的資產(chǎn)評估公司、會計師事務(wù)所、審計事務(wù)所、財務(wù)咨詢公司等。1993年12月誕生的中國資產(chǎn)評估協(xié)會是資產(chǎn)評估行業(yè)的全國性自律組織，依法接受財政部和民政部的指導(dǎo)、監(jiān)督。（二）客體是指被評估企業(yè)或個人所擁有的或長期控制的各種財產(chǎn)、債權(quán)及其他權(quán)利。資產(chǎn)評估客體包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，既包括各種單項資產(chǎn)、部分資產(chǎn)，也包括整體資產(chǎn)。（三）假設(shè)資產(chǎn)評估假設(shè)是指對資產(chǎn)評估過程中某些未被確切認(rèn)識的事物，根據(jù)客觀的正常情況或發(fā)展趨勢所作的合乎情理的推斷。資產(chǎn)評估假設(shè)也是資產(chǎn)評估結(jié)論成立的前提條件。1、交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)，它是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。為了發(fā)揮資產(chǎn)評估在資產(chǎn)實際交易之前為委托人提供資產(chǎn)交易底價的專家判斷的作用，同時又能夠使資產(chǎn)評估得以進(jìn)行，利用交易假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于“交易”當(dāng)中，模擬市場進(jìn)行評估就是十分必要的。交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評估得以進(jìn)行“創(chuàng)造”了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中。資產(chǎn)評估不能脫離市場條件而孤立地進(jìn)行。2、公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假說明或限定。就資產(chǎn)評估而言，公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制的條件下進(jìn)行的。在這種條件下，資產(chǎn)的交換價值受市場機(jī)制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。公開市場假設(shè)是資產(chǎn)評估中的一個重要假設(shè)，其他假設(shè)都是以公開市場假設(shè)為基本參照。公開市場假設(shè)也是資產(chǎn)評估中使用頻率較高的一種假設(shè)，凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮按公開市場假設(shè)前提進(jìn)行評估。3、持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。（1）在用續(xù)用。指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。（2）轉(zhuǎn)用續(xù)用。則是指被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。（3）移地續(xù)用。則是說被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置、轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。4、清算假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設(shè)首先是基于被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。清算假設(shè)下，資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件之下，被評估資產(chǎn)的評估值通常要低于在公開市場假設(shè)前提下或持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。因此，在清算假設(shè)前提下的資產(chǎn)評估結(jié)果的適用范圍是非常有限的。當(dāng)然，清算假設(shè)本身的使用也是較為特殊的。（四）價值類型資產(chǎn)的價格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的性質(zhì)、評估目的和前提條件加以選擇。從原則上說，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)和價值類型應(yīng)該是嚴(yán)格匹配的，不存在資產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)的相互替代問題。但在實踐中出于種種原因和評估條件的需要，具體操作時可能產(chǎn)生價格類型替代的必要性。（1）重置成本重置成本也稱現(xiàn)行成本或重置價值，指在現(xiàn)時條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本。重置成本與歷史成本一樣，也是反映資產(chǎn)購建、運輸、安裝、調(diào)試等建造過程中全部費用的價格，所不同的是重置成本是按該項資產(chǎn)的原設(shè)計方案套用現(xiàn)行的費用標(biāo)準(zhǔn)和定額計算確定的購建價格。資產(chǎn)在全新的狀態(tài)下，如果物價不變，其重置成本與歷史成本是一致的。但是由于資產(chǎn)在企業(yè)中存在一個或長或短的時期，因此，在這個時期由于價格、損耗、技術(shù)等的變化，使資產(chǎn)的重置成本與歷史成本發(fā)生差異。忽視了資產(chǎn)的盈利能力，不適用于企業(yè)整體資產(chǎn)的評估。重置成本標(biāo)準(zhǔn)必須建立在資產(chǎn)續(xù)用的前提下才可使用。并且，資產(chǎn)的續(xù)用形式有在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移用續(xù)用，不同續(xù)用形式會影響重置成本計價所考慮的具體因素。（2）現(xiàn)行市價現(xiàn)行市價是指資產(chǎn)在公開市場上的銷售價格，這種銷售可以是實際銷售，也可以是模擬銷售?，F(xiàn)行市價應(yīng)是在有充分的市場競爭，交易雙方都沒有壟斷及強(qiáng)制，都有足夠時間和能力了解實情，具有獨立的判斷和理智的選擇的條件下進(jìn)行。決定資產(chǎn)現(xiàn)行市價的基本因素有：①資產(chǎn)本身的生產(chǎn)成本。一般來講，資產(chǎn)價格高低取決于其生產(chǎn)成本的高低；②資產(chǎn)現(xiàn)時功能狀況、質(zhì)量因素、技術(shù)參數(shù)及損耗狀況，在一般情況下優(yōu)質(zhì)就會優(yōu)價；③市場供需情況，一般情況一項資產(chǎn)供大于求，其價格會下降；如果求大于供，價格就會上。（3）收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值是指資產(chǎn)產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)現(xiàn)值之和。以收益現(xiàn)值作為資產(chǎn)的價格標(biāo)準(zhǔn)，意味著資產(chǎn)所有者流動的不是一般的商品買賣，而是將資產(chǎn)作為收益能力來買賣，在預(yù)期收益比較穩(wěn)定的情況下：①資產(chǎn)現(xiàn)值=收益現(xiàn)值=預(yù)期收益/適用資產(chǎn)收益率②收益現(xiàn)值的本質(zhì)是本金的市場價格。本金和收益是可以相互轉(zhuǎn)化的，投入一定量的本金，可獲得—定量的收益，反之，根據(jù)一定量的收益，也可追溯為一定量相應(yīng)的本金。這就形成了兩個概念：A本金收益率，即投入的本金與預(yù)期收益的比率B收益本金化率，即預(yù)期收益還原為本金的比率。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)在應(yīng)用中有兩個不足，一是決定收益現(xiàn)值的預(yù)期收益額和資產(chǎn)收益率預(yù)測起來困難。二是用預(yù)期收益作為被評資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，似乎與資產(chǎn)實體本身無關(guān)，故用起來難度大。（4）清算價格清算價格是指企業(yè)停止經(jīng)營或破產(chǎn)后.要求在一定期限內(nèi)以變現(xiàn)的方式處理其資產(chǎn)，以清償債務(wù)和分配剩余權(quán)益條件下所采用的資產(chǎn)價值，也就是在非正常市場條件下資產(chǎn)拍賣的價格。企業(yè)停業(yè)的原因多種多樣，可能是破產(chǎn)或是歇業(yè)，也可能是合作期滿。但無論是什么原因停業(yè)，其核心問題都是清償債務(wù)，而且通常情況下要以現(xiàn)金形式償還。這就決定了清算價格的基本特點是快速變現(xiàn)。由于受到期限限制和買主限制，其價格一般大大低于現(xiàn)行市價。清算價格有強(qiáng)制清算價格，有序清算價格和續(xù)用清算價格。以清算價格作為資產(chǎn)的計價標(biāo)準(zhǔn)，稱為清算價格標(biāo)準(zhǔn)。（五）方法不同的價值類型決定了不同的資產(chǎn)評估方法。包括；收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價法、清算價格法。（六）程序資產(chǎn)評估程序一般包括以下步驟：1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；3.形成資產(chǎn)評估計劃；4.資產(chǎn)勘查；5.收集、分析資產(chǎn)評估資料；6.評定估算；7.形成和提交資產(chǎn)評估報告；8.工作檔案歸檔。（七）執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1997年，在總結(jié)資產(chǎn)評估理論和實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，中國資產(chǎn)評估協(xié)會開始啟動制定資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的工作。2004年2月，財政部正式發(fā)布了中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，標(biāo)志著資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系初步形成。至2010年，財政部和中國資產(chǎn)評估協(xié)會累計共發(fā)布21項評估準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則包括2個基本準(zhǔn)則、8個具體準(zhǔn)則、4個評估指南和7個指導(dǎo)意見。這些準(zhǔn)則的發(fā)布，使得評估業(yè)務(wù)的基本程序、主要資產(chǎn)類型的評估業(yè)務(wù)都有相應(yīng)的評估準(zhǔn)則予以規(guī)范，標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系基本建立，同時也標(biāo)志著我國的評估實踐全面進(jìn)入準(zhǔn)則規(guī)范時代。（八）基準(zhǔn)日法定資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受客戶的委托評估任務(wù)后，確定委托評估對象于某一日的公允價值。估價對象在評估確定的時點上的價值，這個時間點就是評估基準(zhǔn)日，精確到某年某月某日。（九）評估結(jié)論資產(chǎn)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，在實施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設(shè)、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機(jī)構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關(guān)主管部門報告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書，既是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見，也是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié)，還是評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。六、資產(chǎn)評估的種類（一）完全性資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估以評估時收集資料的數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)劃分的。前者因為資產(chǎn)或資產(chǎn)持有人的主觀或客觀約束導(dǎo)致評估人員無法獲得所有必需的關(guān)于資產(chǎn)價值的信息，只能給出基于一定信息條件的評估結(jié)論，結(jié)論相對不準(zhǔn)確。后者則可以避免信息缺失導(dǎo)致的評估結(jié)論不準(zhǔn)確不客觀的問題，但需要資產(chǎn)持有人和保管人的積極配合，這里，既包括其對歷史信息的積極記錄和整理，也包括其對評估人員實地調(diào)查評估時的積極提供材料。（二）單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估企業(yè)整體價值的評估，是一種特殊的整體資產(chǎn)評估。利用單項資產(chǎn)評估價值匯總的途徑獲得的企業(yè)全部資產(chǎn)價值，是一種靜態(tài)的反映方法。而將企業(yè)整體作為評估對象確定評估價值，則是一種動態(tài)的反映方法。由于企業(yè)的地理位置、歷史因素、產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)、市場因素、管理水平等原因，同樣的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合，在不同的企業(yè)，其獲利能力是不相同的。用企業(yè)整體資產(chǎn)評估方式確定的評估價值與各單項資產(chǎn)評估值匯總確定的評估價值之間的差額，就是企業(yè)的“商譽(yù)”，它是一項不可確指的無形資產(chǎn)。七、資產(chǎn)評估的特點（一）市場性資產(chǎn)評估是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的專業(yè)中介服務(wù)活動，其基本目標(biāo)是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值做出經(jīng)得起市場檢驗的評價。（二）公正性公正性是指資產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何單獨一方的需要。公正性體現(xiàn)在：1、職業(yè)規(guī)范。資產(chǎn)評估職業(yè)規(guī)范的存在，即資產(chǎn)評估按照公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。2、獨立性。執(zhí)業(yè)的評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及當(dāng)事人沒有利害關(guān)系的獨立第三人。（三）專業(yè)性專業(yè)性是指一種專業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)判斷活動，從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要形成專業(yè)化的分工：不同的機(jī)構(gòu)專項負(fù)責(zé)不同領(lǐng)域、不同屬性、不同類型的資產(chǎn)評估；評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部不同資歷、不同水平、不同專業(yè)領(lǐng)域的人員，負(fù)責(zé)不同的業(yè)務(wù)和環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其人員，要掌握專業(yè)的評估技術(shù)和積累豐富的評估經(jīng)驗。（四）咨詢性咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。事實上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價僅作為當(dāng)事人要價或出價的參考，最終的成交價取決于當(dāng)事人的決策動機(jī)、談判地位、談判技巧等因素。八、資產(chǎn)評估在我國的重要用途（一）國有資產(chǎn)重組（二）去國有化改革2009年8月7日，國科控股將其所持有的聯(lián)想控股有限公司29%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格27.55億元，尋求金融、能源和房地產(chǎn)三個領(lǐng)域擁有上市公司的股權(quán)受讓者。9月8日，中國泛海以掛牌價受讓該部分股權(quán)，成為繼國科控股、聯(lián)想職工持股會之后聯(lián)想控股的第三大股東。股權(quán)社會化家族企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期具有很好的優(yōu)勢，但隨著規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)營的復(fù)雜化，家族企業(yè)的“先天性”缺陷逐漸暴露，例如，管理意識淡薄、融資渠道狹窄等。統(tǒng)計顯示，發(fā)達(dá)國家家族企業(yè)平均壽命可達(dá)25－40年，而中國家族企業(yè)的平均壽命只有2.7年，而且在平均經(jīng)營24年后大多數(shù)都會面臨財務(wù)危機(jī)。上一個十年里，浙江很多家族企業(yè)逐漸完成股權(quán)社會化，稀釋家族股份。例如，報喜鳥、奧康。不動產(chǎn)稅征收不動產(chǎn)稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。不動產(chǎn)稅主要為地方稅，所得稅和增值稅是以中央稅為主的共享稅。世界各國對房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況，有的國家只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計稅依據(jù)；有的國家對保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)；有的國家對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據(jù)。我國目前正在制定新的房產(chǎn)稅征收辦法。稅基評估中的公平，側(cè)重于稅負(fù)公平，即相對于納稅人納稅能力的公平性，而不完全是以市場價格為標(biāo)準(zhǔn)的。稅基的確定，應(yīng)以納稅為目標(biāo)，而不是以交易為目的。按生產(chǎn)經(jīng)營用房和居住用房、農(nóng)村和城市、不同省市和地區(qū)等實行不同的稅率，規(guī)定稅率幅度。金融資產(chǎn)擔(dān)保和計價商業(yè)銀行抵質(zhì)押物評估金融衍生工具估價（六）會計資產(chǎn)計價公允價值——歷史成本商譽(yù)、企業(yè)并購九、資產(chǎn)評估的客體（一）有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)是指那些具有實物形態(tài)的資產(chǎn),包括固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)，有形資產(chǎn)主要包括：房屋、機(jī)器、設(shè)備等具有形態(tài)的資產(chǎn)。以具體物質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)存在的資產(chǎn)，包括生產(chǎn)有形資產(chǎn)和非生產(chǎn)有形資產(chǎn)。生產(chǎn)有形資產(chǎn)是指生產(chǎn)活動創(chuàng)造的資產(chǎn)，非生產(chǎn)有形資產(chǎn)是自然提供未經(jīng)生產(chǎn)而取得的資產(chǎn)。生產(chǎn)有形資產(chǎn)包括有形固定資產(chǎn)、存貨(庫存)和珍貴物品。其中，有形固定資產(chǎn)又按住宅、其他房屋和建筑物、機(jī)器和設(shè)備、培育資產(chǎn)分類核算;存貨按原材料及用品、在制品、制成品、轉(zhuǎn)售貨物分類核算。非生產(chǎn)有形資產(chǎn)是自然提供未經(jīng)生產(chǎn)而取得的資產(chǎn)，包括土地、地下資產(chǎn)、非培育生物資源、水資源。有形資產(chǎn)又可進(jìn)一步分為實物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)。其中，實物資產(chǎn)是指各種具有使用價值的財產(chǎn)物資。金融資產(chǎn)是指貨幣和各種有價證券。最簡單的投資就是投資設(shè)備，有固定形態(tài)的這就叫有形資產(chǎn)。*有形資產(chǎn)包括：房地產(chǎn)（房產(chǎn)、地產(chǎn)）、存貨（原材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品）、在建工程、機(jī)器設(shè)備、交通工具、金融產(chǎn)品（貨幣、有價證券）（二）無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)（IntangibleAssets）是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。無形資產(chǎn)具有廣義和狹義之分，廣義的無形資產(chǎn)包括應(yīng)收帳款、長期股權(quán)投資、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等，因為它們沒有物質(zhì)實體，而是表現(xiàn)為某種法定權(quán)利或技術(shù)。但是，會計學(xué)上通常將無形資產(chǎn)作狹義的理解，即將專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等稱為無形資產(chǎn)。企業(yè)無形資產(chǎn)的確認(rèn)必須滿足兩個要素：與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2、該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。企業(yè)無形資產(chǎn)的取得主要有：外購、自創(chuàng)、接受其他單位投資三種途徑。*社會無形資產(chǎn)通常包括1、知識產(chǎn)權(quán)：①專利權(quán)：是指國家專利主管機(jī)關(guān)依法授予發(fā)明創(chuàng)造專利申請人對其發(fā)明創(chuàng)造在法定期限內(nèi)所享有的專有權(quán)利，包括發(fā)明專利權(quán)，實用新型專利權(quán)和外觀設(shè)計專利權(quán)。②非專利技術(shù)：也稱專有技術(shù)，是指不為外界所知，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中采用了的，不享有法律保護(hù)的，可以帶來經(jīng)濟(jì)效益的各種技術(shù)和訣竅。③商標(biāo)權(quán)：是指專門在某類指定的商品或產(chǎn)品上使用特定的名稱或圖案的權(quán)利。④著作權(quán)：制作者對其創(chuàng)作的文學(xué)，科學(xué)和藝術(shù)作品依法享有的某些特殊權(quán)利。⑤特許權(quán)：又稱經(jīng)營特許權(quán)，專營權(quán)，指企業(yè)在某一地區(qū)經(jīng)營或銷售某種特定商品的權(quán)利或是一家企業(yè)接受另一家企業(yè)使用其商標(biāo)，商號，技術(shù)秘密等的權(quán)利。2、應(yīng)收賬款3、收費權(quán)4、收益權(quán)5、企業(yè)價值△理財產(chǎn)品屬于有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)？銀行提供的理財服務(wù)其實是商業(yè)銀行在向客戶提供理財顧問服務(wù)的基礎(chǔ)上，接受客戶的委托和授權(quán)，按照與客戶事先約定的投資計劃和方式進(jìn)行投資和資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)活動。從本質(zhì)上說，理財產(chǎn)品是商業(yè)銀行在向客戶銷售的資金投資和管理計劃。在法律關(guān)系上，銀行與客戶之間是一種委托代理的關(guān)系，委托合同實際上就是這種委托代理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)，也是銀行處理委托事務(wù)、客戶要求銀行返還投資收益的依據(jù)。基于這種委托代理關(guān)系，根據(jù)法律規(guī)定，在處理代理事務(wù)中產(chǎn)生的一切風(fēng)險由委托人自行承擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。而儲蓄建立的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因投資者基于合同享有合同到期后要求商業(yè)銀行支付收益的權(quán)利，實踐中理財產(chǎn)品質(zhì)押一般以應(yīng)收賬款質(zhì)押的形式來設(shè)定?；诖耍话愕?，將理財產(chǎn)品歸于無形資產(chǎn)范疇。*目前仍存在法律漏洞——嚴(yán)格地說，對理財產(chǎn)品所享有的收益不屬于法律意義上的應(yīng)收賬款。根據(jù)中國人民銀行制定的《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》，應(yīng)收賬款是指權(quán)利人因提供一定的貨物、服務(wù)或設(shè)施而獲得的要求義務(wù)人付款的權(quán)利，包括現(xiàn)有的和未來的金錢債權(quán)及其產(chǎn)生的收益，但不包括因票據(jù)或其他有價證券而產(chǎn)生的付款請求權(quán)。具體來說，主要包括五類債權(quán)：銷售產(chǎn)生的債權(quán)；出租產(chǎn)生的債權(quán)；提供服務(wù)產(chǎn)生的債權(quán)；公路、橋梁、隧道、渡口等不動產(chǎn)收費權(quán)；提供貸款或其他信用產(chǎn)生的債權(quán)。而理財產(chǎn)品收益權(quán)很難歸入上述五類中的任何一類?！段餀?quán)法》中沒有對理財產(chǎn)品做出的權(quán)利屬性做出規(guī)定，即理財產(chǎn)品不在《物權(quán)法》保護(hù)范圍內(nèi)。因此，與應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款不同，理財產(chǎn)品收益權(quán)質(zhì)押貸款，存在法律風(fēng)險?！髡n外知識：抵押與質(zhì)押1、抵押抵押的特點：抵押財產(chǎn)不移轉(zhuǎn)占有，設(shè)立抵押，抵押物仍由債務(wù)人或第三人（抵押人）占有。2、質(zhì)押質(zhì)押的特點：債務(wù)人或第三人（質(zhì)押人）須將其資產(chǎn)移交債權(quán)人占有。質(zhì)押包括：動產(chǎn)質(zhì)押與權(quán)利質(zhì)押，二者的區(qū)別是（1）合同標(biāo)的不同。動產(chǎn)質(zhì)押的標(biāo)的為有形的動產(chǎn)；權(quán)利質(zhì)押的標(biāo)的為無形的權(quán)利。標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)占有方式不同。動產(chǎn)質(zhì)押，出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)人交付質(zhì)物；權(quán)利質(zhì)押，以證券化的債權(quán)設(shè)質(zhì)，將設(shè)質(zhì)情況通知債務(wù)人即可，以股份、股票或知識產(chǎn)權(quán)設(shè)質(zhì)，依法質(zhì)押登記即移轉(zhuǎn)占有。（2）質(zhì)押的實現(xiàn)方式不同。動產(chǎn)質(zhì)押，質(zhì)權(quán)以對動產(chǎn)的折價或拍賣、變賣的價金優(yōu)先受償；權(quán)利質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人直接取代出質(zhì)人的地位，行使出質(zhì)人的權(quán)利。3、抵押與質(zhì)押的區(qū)別抵押標(biāo)的為動產(chǎn)與不動產(chǎn)；質(zhì)押標(biāo)的為動產(chǎn)與權(quán)利。抵押物不移轉(zhuǎn)占有；質(zhì)物移轉(zhuǎn)占有。當(dāng)事人可以自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽定之日起生效；當(dāng)事人不必辦理質(zhì)押登記的，質(zhì)押合同自質(zhì)物或權(quán)利憑證交付之日起生效。當(dāng)事人辦理抵押登記的，登記部門為抵押物的相應(yīng)管理部門；以股票、知識產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)向其相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記。債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可與抵押人協(xié)商以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物的所得價款受償，協(xié)議不成的，可向人民法院提起訴訟；債務(wù)履行期屆滿，質(zhì)權(quán)人未受清償?shù)?，可與出質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)物折價或依法拍賣、變賣質(zhì)物清償債權(quán)。十、資產(chǎn)評估的基本理論（一）資產(chǎn)價值的影響因素1、價值和使用價值（1）商品的使用價值是指能夠滿足人們某種需要的屬性。使用價值是一切商品都具有的共同屬性之一。任何物品要想成為商品都必須具有可供人類使用的價值；反之，毫無使用價值的物品是不會成為商品的。使用價值是物品的自然屬性。（2）價值決定價格，價格表現(xiàn)價值在不同社會形態(tài)里情況是不一樣的。在資本主義條件下，價值規(guī)律自發(fā)地起調(diào)節(jié)作用，價格更多地受市場供求關(guān)系影響；在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品的價格受價值規(guī)律的自發(fā)調(diào)節(jié)外，還要受國家自覺運用價值規(guī)律進(jìn)行宏觀調(diào)控的約束。2、市場定價規(guī)律（1）價值規(guī)律：商品的價值量決定于生產(chǎn)該產(chǎn)品的社會必要勞動時間，各種商品均以各自的價值量為基礎(chǔ)進(jìn)行等價交換。價值規(guī)律是其它規(guī)律的前提。市場價格與價值的相對高低，反映了商品的供求關(guān)系。（2）競爭規(guī)律：競爭規(guī)律是指商品經(jīng)濟(jì)中各個不同的利益主體，為了獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，互相爭取有利的投資場所和銷售條件的客觀必然性，它和價值規(guī)律一樣，都是商品經(jīng)濟(jì)固有的規(guī)律。競爭規(guī)律最基本的功能是實現(xiàn)商品的價值與市場價格。（3）供求規(guī)律：供求變動引起價格變動，反之亦然。這種商品供求變化與價格變動相互作用，供給與需求相互適應(yīng)，形成均衡價格的規(guī)律性，就是市場的供求規(guī)律。一方面，供求規(guī)律可以促使價格圍繞價值上下波動，為市場提供不斷變動的價格信號。另一方面，供求規(guī)律直接決定市場總量與結(jié)構(gòu)狀況，推動市場在均衡和非均衡的狀態(tài)中得到發(fā)展。（二）資產(chǎn)價值的多樣性1、所處環(huán)境和條件例如：一臺多功能機(jī)器效能很高，用途廣泛，但購買者不需這樣高的效能和廣泛用途，形成剩余功能，不能被買者承認(rèn)。因而，只能按低于其功能價值的價格來交易。2、時間例如：參照物或交易時間與被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)時間不同所致的資產(chǎn)價格差異。3、空間指資產(chǎn)所在地區(qū)、地段條件對價格影響的差異。4、交易對手、交易動機(jī)、交易方式①交易對手：買方/賣方市場②交易動機(jī)：買賣、償債、關(guān)聯(lián)、重組③交易方式：批發(fā)/零售、包銷/代銷、拍賣、招標(biāo)△課外知識：拍賣的方式1、英格蘭式也稱“增價拍賣”或“低估價拍賣”。是指在拍賣過程中，拍賣人宣布拍賣標(biāo)的的起叫價及最低增幅，競買人以起叫價為起點，由低至高競相應(yīng)價，最后以最高競價者以三次報價無人應(yīng)價后，響槌成交。在英國則被稱為“美國式拍賣”。2、荷蘭式也稱“降價拍賣”或“高估價拍賣”。是指在拍賣過程中，拍賣人宣布拍賣標(biāo)的的起叫價及降幅，并依次叫價，第一位應(yīng)價人響槌成交。但成交價不得低于保留價。3、密封遞價式又稱招標(biāo)式拍賣。由買主在規(guī)定的時間內(nèi)將密封的報價單（也稱標(biāo)書）遞交拍賣人，由拍賣人選擇買主。這種拍賣方式，有以下兩個特點：一是除價格條件外，還可能有其他交易條件需要考慮：二是可以采取公開開標(biāo)方式，也可以采取不公開開標(biāo)方式。拍賣大型設(shè)施或數(shù)量較大的庫存物資或政府罰沒物資時，可能采用這種方式。4、標(biāo)準(zhǔn)增量式這是一種拍賣標(biāo)的數(shù)量遠(yuǎn)大于單個競買人的需求量而采取的一種拍賣方式（此拍賣方式非常適合大宗積壓物資的拍賣活動）。賣方為拍賣標(biāo)的設(shè)計一個需求量與成交價格的關(guān)系曲線。競買人提交所需標(biāo)的的數(shù)量之后，如果接受賣方根據(jù)他的數(shù)量而報出的成交價即可成為買受人。5、維克瑞式維克瑞拍賣，也稱為第二價格密封拍賣。這種拍賣方式與首價密封拍賣基本相同，區(qū)別僅在于勝出者需要支付的價格是第二高的報價，而不是他自己的報價。例如，ebay的競價系統(tǒng)，勝出者需要支付第二高的報價，再加上一個報價的增額。6、速勝式這是增價式拍賣的一種變體。拍賣標(biāo)的物的競價也是按照競價階梯由低到高、依次遞增，不同的是，當(dāng)某個競買人的出價達(dá)到（大于或等于）保留價時，拍賣結(jié)束，此競買人成為買受人。7、公開招標(biāo)也稱競爭性招標(biāo)，即由招標(biāo)人在報刊、電子網(wǎng)絡(luò)或其它媒體上刊登招標(biāo)公告，吸引眾多企業(yè)單位參加投標(biāo)競爭，招標(biāo)人從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位的招標(biāo)方式。8、邀請招標(biāo)也稱為有限競爭招標(biāo)，是一種由招標(biāo)人選擇若干供應(yīng)商或承包商，向其發(fā)出投標(biāo)邀請，由被邀請的供應(yīng)商、承包商投標(biāo)競爭，從中選定中標(biāo)者的招標(biāo)方式。邀請招標(biāo)多是由于投標(biāo)人的數(shù)量有限，不采取公開的公告形式，接受邀請的單位就是合格投標(biāo)人。9、議標(biāo)議標(biāo)亦稱為非競爭性招標(biāo)或稱指定性招標(biāo)。這種方式是招標(biāo)人邀請最多不超過兩家投標(biāo)人直接協(xié)商談判。這種方式適用于工程造價較低，工期緊，專業(yè)性強(qiáng)或軍事保密工程。其優(yōu)點是可以節(jié)省時間，容易達(dá)成協(xié)議，迅速展開工作。缺點是無法獲得有競爭力的報價（三）資產(chǎn)評估適用的一般經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則1、預(yù)期收益原則對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)。因此，商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。例如，土地，它的價格也是受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。2、供求原則供求原則是指資產(chǎn)價值的高低受供求關(guān)系的影響。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求規(guī)律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價值的評估，評估人員在判斷資產(chǎn)價值時也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。3、貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。例如，復(fù)仇者聯(lián)盟與蜘蛛俠4、替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。5、評估時點原則評估時點原則是指評估過程中的一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日這一時點的價值標(biāo)準(zhǔn)。市場是變化的，資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變。資產(chǎn)評估的評估時點原則要求資產(chǎn)評估必須有評估基準(zhǔn)日，而且評估值就是評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價值。比如，房地產(chǎn)市場是變動的。評估某一房地產(chǎn)價格時，必須假定市場情況停止在某一時日。一般選擇現(xiàn)查勘日期為評估時日，或因特殊需要將其它日期定為評估時日。該原則意義在于，評估時日是確定房地產(chǎn)權(quán)益責(zé)任的界限和評估時值的界限。如政府有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)的發(fā)布、變更。實施日期均可能影響房地產(chǎn)權(quán)益人的利益和房地產(chǎn)的價值。故確定評估時點非常重要。十一、資產(chǎn)評估的基本方法（一）以市場為途徑的方法基于有效市場假設(shè)理論，利用被評估資產(chǎn)或其參照物的公開市場價格來評估押品價值的估價方法。前者稱為“市場價格法”，后者稱為“市場比較法”。運用該類方法時，必須具備三個前提條件：(1)被評估資產(chǎn)具有較為活躍、規(guī)范的交易市場；(2)市場價格能夠反映關(guān)于被評估資產(chǎn)的所有公開信息；(3)被評估資產(chǎn)與參照物的差