2022年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析：因城施策

年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析：因城施策2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)新局面，政策環(huán)境也呈現(xiàn)新的變化。兩會(huì)提出因城施策去庫(kù)存，但隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲，政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。中央層面，年末中央多次表態(tài)抑制資產(chǎn)泡沫防范金融風(fēng)險(xiǎn)。地方層面，地方調(diào)控經(jīng)受了從寬松到熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過(guò)程：一方面，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策不斷收緊，限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，三四線城市仍堅(jiān)持去庫(kù)存策略，從供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，中央加強(qiáng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，1億非戶籍人口在城市落戶方案、產(chǎn)權(quán)愛(ài)護(hù)看法等一系列規(guī)范性文件落地，區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等連續(xù)突破前行，住房租賃市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)，住房制度建設(shè)逐步完善，為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康進(jìn)展構(gòu)建良好的環(huán)境。

1、中央堅(jiān)持因城施策，保障市場(chǎng)平穩(wěn)進(jìn)展

1.1兩會(huì)堅(jiān)持因城施策穩(wěn)樓市，推動(dòng)庫(kù)存去化

兩會(huì)明確深化推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)定調(diào)因城施策去庫(kù)存。3月兩會(huì)政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，突出抓好供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提出要以滿意新市民需求為動(dòng)身點(diǎn)，為“新市民”更好融入“新城鎮(zhèn)”制造條件，并明確今年深化推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的三項(xiàng)重點(diǎn)工作：加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、推動(dòng)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展、加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理。針對(duì)房地產(chǎn)方面，提出提高棚改貨幣化安置比例，完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

年初多部委會(huì)議召開(kāi)，去庫(kù)存成為重要主題。1月多部委召開(kāi)工作會(huì)議，明確2022年工作任務(wù)。全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)國(guó)土資源系統(tǒng)要根據(jù)“戰(zhàn)略上堅(jiān)持長(zhǎng)久戰(zhàn)，戰(zhàn)術(shù)上打好殲滅戰(zhàn)”的部署，圍繞去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)，找準(zhǔn)接口，全力攻堅(jiān)。央行工作會(huì)議提出2022年十大工作任務(wù)，包括實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，營(yíng)造相宜的貨幣金融環(huán)境；不斷優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展；深化重點(diǎn)領(lǐng)域改革，持續(xù)釋放改革紅利等。銀監(jiān)會(huì)工作會(huì)議提出討論制定銀行業(yè)落實(shí)去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿的詳細(xì)政策措施。4月29日政治局會(huì)議指出，根據(jù)加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，注意解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

調(diào)控注意因城施策，保障市場(chǎng)平穩(wěn)進(jìn)展。中央調(diào)控堅(jiān)持因城施策，強(qiáng)化庫(kù)存監(jiān)管。兩會(huì)期間，住建部長(zhǎng)答記者問(wèn)時(shí)指出，要做好一線和部分二線城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作以外，還要抓好價(jià)格的監(jiān)測(cè)，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展。7月14日，國(guó)家發(fā)改委就宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況進(jìn)行發(fā)布會(huì)，指出應(yīng)更加注意分類施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)進(jìn)展。對(duì)一線及部分二線城市，要親密關(guān)注其庫(kù)存下降狀況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。7月26日政治局會(huì)議提出，去庫(kù)存和補(bǔ)短板的指向要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)夫工市民化有機(jī)結(jié)合起來(lái)。8月3日，發(fā)改委發(fā)布的《更好發(fā)揮投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵作用》中提到，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康進(jìn)展，因城施策加大調(diào)控力度。鼓舞商品房庫(kù)存較大的城市進(jìn)一步加大去庫(kù)存力度，一、二線等住房供應(yīng)緊急的城市要實(shí)行擴(kuò)大新增供地、盤活存量土地等方式擴(kuò)大土地供應(yīng)，防范土地價(jià)格快速上漲。8月22日，住建部發(fā)布貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2022～2022年）》的實(shí)施方案，明確依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的實(shí)際，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策。建立全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存和交易監(jiān)測(cè)平臺(tái)，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制。

1.2年末抑泡沫防風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)“住有所居”

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)房屋居住屬性，加快制度建設(shè)促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)進(jìn)展。12月14日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京進(jìn)行，部署2022年經(jīng)濟(jì)工作，提出要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅(jiān)持以推動(dòng)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康進(jìn)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。房地產(chǎn)方面，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快討論建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

年末中央多次會(huì)議表示抑制資產(chǎn)泡沫。10月28日政治局會(huì)議提出，要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流淌性合理充裕的同時(shí)，注意抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。12月21日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議指出，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要精確?????把握住房的居住屬性，以滿意新市民住房需求為主要?jiǎng)由睃c(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿意多層次需求，以政府為主供應(yīng)基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度支配，讓全體人民住有所居。12月26日全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2022年千方百計(jì)抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)展，支持居民自住購(gòu)房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作。

2、地方政策分化明顯，熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)

2.1熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷加碼，保障樓市平穩(wěn)運(yùn)行

熱點(diǎn)城市多輪調(diào)控逐步升級(jí)，限購(gòu)限貸不斷加碼。2022年初，地方樂(lè)觀出臺(tái)各類措施推動(dòng)庫(kù)存去化，隨著近兩年房地產(chǎn)去庫(kù)存工作的穩(wěn)步推動(dòng)，不同城市市場(chǎng)表現(xiàn)分化加劇，熱點(diǎn)城市受前期政策利好、自身需求以及外來(lái)資金推動(dòng)影響，市場(chǎng)持續(xù)回升，房?jī)r(jià)地價(jià)上漲較快。為掌握房?jī)r(jià)漲幅，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，一線城市領(lǐng)先出臺(tái)調(diào)控收緊措施，3月滬深限購(gòu)加碼，5月北京通州商住限購(gòu)，且調(diào)控收緊趨勢(shì)逐步向熱點(diǎn)二三線城市擴(kuò)散，蘇州、南京等地通過(guò)限價(jià)、限貸、加強(qiáng)監(jiān)管等措施穩(wěn)樓市；十一前后，22個(gè)城市城密集出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，通過(guò)提高購(gòu)房門檻、調(diào)整貸款首付比例等加碼調(diào)控遏制投資投機(jī)性需求。嘉興、懷來(lái)等一線城市周邊三四線城市也加入限購(gòu)行列。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位后，各地也樂(lè)觀響應(yīng)，連續(xù)升級(jí)調(diào)控，抑制房地產(chǎn)泡沫。鄭州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》升級(jí)現(xiàn)有限購(gòu)政策，將180平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）納入限購(gòu)范圍；武漢擴(kuò)大住房限購(gòu)區(qū)域范圍；北京市委十一屆十二次全會(huì)也強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格落實(shí)中央關(guān)于調(diào)控房?jī)r(jià)的部署和要求，堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

供需兩端同步調(diào)整穩(wěn)樓市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年共有25個(gè)地級(jí)市和多個(gè)縣級(jí)市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)整收緊政策。各地調(diào)控措施涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、增加供應(yīng)、監(jiān)管等多個(gè)層面。從需求端來(lái)看，通過(guò)限購(gòu)抑制非理性購(gòu)房需求、通過(guò)限貸制約部分非剛需群體的資金來(lái)源。從供應(yīng)端來(lái)看，通過(guò)增加土地及住房供應(yīng)緩解供需沖突、通過(guò)調(diào)整土地出讓方式來(lái)掌握地價(jià)過(guò)快上漲。從監(jiān)管層面來(lái)看，通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源審查、商品房預(yù)售監(jiān)管等，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?？傮w來(lái)看，各地因城施策、分類調(diào)控，在注意抑制投資投機(jī)的同時(shí)仍保持了對(duì)合理消費(fèi)需求的支持，且地方調(diào)控呈現(xiàn)遞進(jìn)式的多輪逐步升級(jí)，部分城市出臺(tái)加強(qiáng)監(jiān)管、限地價(jià)房?jī)r(jià)等收緊政策后，市場(chǎng)表現(xiàn)未見(jiàn)明顯變化，繼而出臺(tái)更加嚴(yán)峻的限購(gòu)限貸政策，個(gè)別城市甚至出臺(tái)多輪限貸政策，不斷提高首付比例，遏制投資投機(jī)性需求。

2.2三四線城市加速去庫(kù)存，施策更細(xì)化詳細(xì)

三四線城市庫(kù)存壓力依舊嚴(yán)峻，去庫(kù)存促消費(fèi)政策范圍不斷擴(kuò)大。2022年全國(guó)大部分省市開(kāi)頭落實(shí)去庫(kù)存措施，通過(guò)調(diào)整供需兩端改善市場(chǎng)環(huán)境，供應(yīng)端實(shí)施差別化的供地政策、優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)、推動(dòng)貨幣化安置、推動(dòng)房地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)型等措施；需求端通過(guò)加大信貸財(cái)稅優(yōu)待力度、鼓舞農(nóng)夫工購(gòu)房等措施進(jìn)行刺激。

地方因地制宜，去庫(kù)存政策更具針對(duì)性。由于不同城市、不同區(qū)域、不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)庫(kù)存呈現(xiàn)明顯差異化，地方依據(jù)自身實(shí)際因城施策，去庫(kù)存政策更具針對(duì)性，多省市強(qiáng)調(diào)實(shí)施“一市（縣）一策”。如安徽、河北等地明確提出分類指導(dǎo)有保有壓；山東、湖南等地注意鼓舞農(nóng)夫工進(jìn)城購(gòu)房；浙江明確短期及中長(zhǎng)期目標(biāo)，措施涵蓋供需兩端及健全長(zhǎng)效機(jī)制多個(gè)方面；長(zhǎng)沙通過(guò)調(diào)整公積金政策刺激改善需求釋放。此外，部分省市商辦庫(kù)存規(guī)模顯著，一類如沈陽(yáng)等地，住宅及商辦庫(kù)存壓力均較大，同步推動(dòng)住宅及商辦庫(kù)存去化；另一類如福州、南昌等地，僅商辦庫(kù)存壓力較大，以推動(dòng)商辦庫(kù)存去化為重點(diǎn)。

部分庫(kù)存壓力較大省市去庫(kù)存政策進(jìn)一步升級(jí)。部分省市結(jié)合當(dāng)?shù)貛?kù)存實(shí)際，出臺(tái)多輪去庫(kù)存措施。遼寧已于2022年先后出臺(tái)《關(guān)于支持居民自住和改善性住房需求的通知》等3個(gè)文件21條政策措施，今年2月，遼寧結(jié)合去庫(kù)存壓力較大的實(shí)際，又出臺(tái)《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干看法》，9月提出要進(jìn)一步深化住房制度改革，培育進(jìn)展住房租賃市場(chǎng)，通過(guò)完善長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)有序消化市場(chǎng)庫(kù)存。

3、金融財(cái)稅政策差異化調(diào)整，制度改革持續(xù)推動(dòng)

3.1信貸、財(cái)稅政策差異化調(diào)整保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行

央行再度降準(zhǔn)降首付，購(gòu)房消費(fèi)門檻再降。2月2日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，首套房商貸最低首付比例可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)至20%，二套房商貸首付比例降至30%。2月末，央行宣布普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造相宜的貨幣金融環(huán)境。

財(cái)稅政策樂(lè)觀調(diào)整，減稅降費(fèi)促進(jìn)需求釋放。2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)待政策的通知》，下調(diào)非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。針對(duì)新居，首套90平米以上的房屋契稅下調(diào)至1.5%，同時(shí)二套房契稅全面下調(diào)；針對(duì)二手房，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非一般住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。隨著營(yíng)改增的全面實(shí)施，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)待政策平移，針對(duì)二手房增值稅，仍保持原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)待。

貨幣由穩(wěn)健注意敏捷適度轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性。7月26日政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持適度擴(kuò)大總需求，連續(xù)實(shí)施樂(lè)觀的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，注意相機(jī)、敏捷調(diào)控，把握好重點(diǎn)、節(jié)奏、力度，為供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造良好宏觀環(huán)境。中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2022年其次季度例會(huì)強(qiáng)調(diào)，連續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注意松緊適度，敏捷運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持適度流淌性，實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)。年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要連續(xù)實(shí)施樂(lè)觀的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)整好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流淌性基本穩(wěn)定。而此前中央定調(diào)穩(wěn)健貨幣政策，注意相機(jī)、敏捷調(diào)控。

今年以來(lái)，央行綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持流淌性水平合理充裕，實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)。在敏捷運(yùn)用傳統(tǒng)貨幣政策工具的同時(shí)，不斷創(chuàng)新和完善調(diào)控思路和方式，包括建立公開(kāi)市場(chǎng)每日操作常態(tài)化機(jī)制，以每日一次的頻率穩(wěn)定開(kāi)展7天期逆回購(gòu)操作，重啟14天期、28天期逆回購(gòu)，進(jìn)一步提高流淌性管理的精細(xì)化程度；每月進(jìn)行常備借貸便利（SLF）、中期借貸便利（MLF）、抵押補(bǔ)充貸款（PSL）等工具的運(yùn)用，以協(xié)作逆回購(gòu)進(jìn)行流淌性管理，供應(yīng)不同期限流淌性。

3.2金融財(cái)稅改革持續(xù)推動(dòng)

營(yíng)改增細(xì)則落地并進(jìn)入實(shí)施階段。兩會(huì)政府工作報(bào)告提出5月1日全面營(yíng)改增后，相關(guān)部委加快落實(shí)，3月23日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)改增方面，稅率、計(jì)稅方式、過(guò)渡時(shí)期方法、二手房交易納稅均做了說(shuō)明。為保障營(yíng)改增工作順當(dāng)推動(dòng)，4月李克強(qiáng)總理多次召開(kāi)座談會(huì)，部署營(yíng)改增相關(guān)事宜，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，明確關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等計(jì)稅依據(jù)。國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)改增納稅服務(wù)工作的通知》，提出20條服務(wù)措施，聚焦分析，精準(zhǔn)服務(wù)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》。12月28日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合召開(kāi)營(yíng)改增媒體吹風(fēng)會(huì)，明確連續(xù)親密跟蹤試點(diǎn)狀況，確保全部行業(yè)稅負(fù)只減不增；全面系統(tǒng)評(píng)估營(yíng)改增試點(diǎn)狀況，進(jìn)一步完善試點(diǎn)政策；結(jié)合增值稅改革和立法進(jìn)程，進(jìn)一步優(yōu)化稅制。地方也樂(lè)觀落實(shí)。

金融改革穩(wěn)步推動(dòng)，進(jìn)展多層次的資本市場(chǎng)，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。兩會(huì)總理記者會(huì)上強(qiáng)調(diào)，“始終留意把握貨幣供應(yīng)量的松緊適度，主要還是為了降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資的成本”，“要堅(jiān)決不移地進(jìn)展多層次的資本市場(chǎng)，而且也可以通過(guò)市場(chǎng)化債轉(zhuǎn)股的方式來(lái)逐步降低企業(yè)的杠桿率?！?月21日的2022年人民銀行金融市場(chǎng)工作座談會(huì)提出，根據(jù)因地制宜、因城施策的原則，進(jìn)一步完善區(qū)域性差別化住房信貸政策，推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品規(guī)范創(chuàng)新，促進(jìn)住房信貸市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行。8月22日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本工作方案》，從稅費(fèi)、融資等方面提出八大舉措，要求3年左右使實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)綜合成本合理下降，盈利力量較為明顯增加。其中降低企業(yè)融資成本方面，要求保持流淌性合理充裕，提高直接融資比重，降低貸款中間環(huán)節(jié)費(fèi)用，擴(kuò)大長(zhǎng)期低成本資金規(guī)模。

中央嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加大監(jiān)管力度防范金融風(fēng)險(xiǎn)。中央多次發(fā)文表示嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加大房地產(chǎn)金融監(jiān)管及審查力度。央行《2022年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，注意穩(wěn)增長(zhǎng)和防泡沫之間的平衡，進(jìn)一步加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)排查，關(guān)注實(shí)體經(jīng)濟(jì)特殊是產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)、房地產(chǎn)、地方政府性債務(wù)等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。11月4日，保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資自查有關(guān)事項(xiàng)的通知》指出，加緊摸底保險(xiǎn)行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資現(xiàn)狀，擬規(guī)范保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資行為，防范投資運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。11月11日，國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的看法》要求，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。國(guó)務(wù)院《關(guān)于印發(fā)互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案的通知》指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。

從金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控也成為地方房地產(chǎn)調(diào)控重要措施。11月3日，上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序運(yùn)行的決議》，進(jìn)一步要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控政策，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，要連續(xù)加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源的審查，切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)。11月8日，上海銀監(jiān)局下發(fā)文件，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，全面加強(qiáng)個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。上海從金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控，有助于防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

4、深化住房制度改革，健全住房供應(yīng)體系

4.1十三五規(guī)劃深化住房制度改革，指明中長(zhǎng)期進(jìn)展方向

十三五規(guī)劃出臺(tái)，明確建全住房供應(yīng)體系。3月17日，《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》全文正式發(fā)布，提出構(gòu)建以政府為主供應(yīng)基本保障、以市場(chǎng)為主滿意多層次需求的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居。

戶籍、土地、金融制度改革保障市場(chǎng)平穩(wěn)前行?！叭?、地、金”是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速進(jìn)展的三要素，十三五規(guī)劃綱要提出的推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化、深化房地產(chǎn)制度改革、建立健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也在這三方面提出了相應(yīng)的要求。人口方面，提出加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，樂(lè)觀應(yīng)對(duì)人口老齡化；土地方面，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，完善交通網(wǎng)絡(luò)體系，提高土地利用強(qiáng)度；金融改革方面，完善以財(cái)政政策、貨幣政策為主，產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、投資政策、消費(fèi)政策、價(jià)格政策協(xié)調(diào)協(xié)作的政策體系，增加財(cái)政貨幣政策協(xié)調(diào)性。

新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展。十三五規(guī)劃提出把大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新融入進(jìn)展各領(lǐng)域各環(huán)節(jié)，鼓舞各類主體開(kāi)發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式，打造進(jìn)展新引擎。同時(shí)進(jìn)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)。12月19日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)“十三五”國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃的通知》明確，要把戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)擺在經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展更加突出的位置，大力構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新體系，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康進(jìn)展，提出立足區(qū)域進(jìn)展總體戰(zhàn)略，圍繞推動(dòng)“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同進(jìn)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶進(jìn)展，依據(jù)各地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和特色優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持因地制宜、因業(yè)布局、因時(shí)施策，加快形成點(diǎn)面結(jié)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、錯(cuò)位進(jìn)展、協(xié)調(diào)共享的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)展格局。12月26日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《“十三五”旅游業(yè)進(jìn)展規(guī)劃》，提出做強(qiáng)5大跨區(qū)域旅游城市群、培育20個(gè)跨區(qū)域特色旅游功能區(qū)、打造10條國(guó)家精品旅游帶、培育25條國(guó)家旅游風(fēng)景道、推動(dòng)8大類特色旅游目的地建設(shè)。

4.2加快培育住房租賃市場(chǎng)，完善購(gòu)租并舉住房制度

住房租賃市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)，住房制度建設(shè)逐步完善。進(jìn)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。5月4日李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和進(jìn)展住房租賃市場(chǎng)的四條措施；多部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的行動(dòng)方案》中也提出，要賜予地方調(diào)控自主權(quán)，分城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，建立租購(gòu)并舉的住房制度，滿意居民改善性住房消費(fèi)需求。6月3日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和進(jìn)展住房租賃市場(chǎng)的若干看法》正式出臺(tái)，對(duì)加快培育和進(jìn)展租賃市場(chǎng)有了更詳細(xì)的規(guī)范，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)更規(guī)模化、集約化、專業(yè)化，住房租賃市場(chǎng)進(jìn)展將迎來(lái)新階段。看法提出將來(lái)五年進(jìn)展目標(biāo)，到2022年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成保基本、促公正、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)章明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

中介市場(chǎng)指導(dǎo)看法出臺(tái)，多角度規(guī)范中介市場(chǎng)秩序。8月16日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康進(jìn)展的看法》，針對(duì)當(dāng)前中介市場(chǎng)亂象制定了嚴(yán)格的規(guī)范措施，包括規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場(chǎng)監(jiān)管等。隨著二手房市場(chǎng)以及住房租賃市場(chǎng)快速進(jìn)展，房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)展較快，但由于缺乏嚴(yán)格的法律規(guī)范進(jìn)行制約，導(dǎo)致市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題。該看法的出臺(tái)，使中介市場(chǎng)的管理有了頂層指導(dǎo)看法，有利于規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，推動(dòng)中介市場(chǎng)健康進(jìn)展。

5、戶籍、土地等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加快完善

5.1戶籍制度改革不斷深化

戶籍制度改革持續(xù)推動(dòng)，中央支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。1月27日，中共中央國(guó)務(wù)院《關(guān)于落實(shí)進(jìn)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干看法》提出，提出要推動(dòng)農(nóng)夫工市民化，通過(guò)加快培育中小城市和特色小城鎮(zhèn)，增加吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口力量；進(jìn)一步推動(dòng)戶籍制度改革，落實(shí)1億左右農(nóng)夫工和其他常住人口在城鎮(zhèn)靜居落戶的目標(biāo)，保障進(jìn)城落戶農(nóng)夫工與城鎮(zhèn)居民有同等權(quán)利和義務(wù)；全面實(shí)施居住證制度等方面加大對(duì)農(nóng)夫工保障力度。10月11日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，明確“十三五”時(shí)期主要目標(biāo)，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進(jìn)一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬(wàn)人以上。到2022年，全國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45%，各地區(qū)戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距比2022年縮小2個(gè)百分點(diǎn)以上。并針對(duì)進(jìn)一步拓寬落戶通道、制定實(shí)施配套政策等方面提出詳細(xì)要求。

相關(guān)配套政策體系逐步健全。8月5日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于實(shí)施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財(cái)政政策的通知》，從財(cái)政方面為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口供應(yīng)政策支持，提出建立農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化嘉獎(jiǎng)機(jī)制，向吸納跨?。▍^(qū)、市）流淌農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口較多地區(qū)和中西部中小城鎮(zhèn)傾斜。9月29日，國(guó)土資源部也發(fā)布了《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施看法》，明確2022年基本建立人地掛鉤機(jī)制，同時(shí)允許進(jìn)城落戶人員有償轉(zhuǎn)讓宅基地。10月20日，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《全國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化規(guī)劃（2022—2022年）》也提出推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，包括深化戶籍制度改革，推動(dòng)有力量在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶，保障進(jìn)城落戶居民與城鎮(zhèn)居民享有同等權(quán)利和義務(wù)。

地方樂(lè)觀推動(dòng)戶籍制度改革。7月13日，北京市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好為農(nóng)夫工服務(wù)工作的實(shí)施看法》，提出將解決農(nóng)夫工住房問(wèn)題納入住房進(jìn)展規(guī)劃，逐步將在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)夫工納入住房公積金制度實(shí)施范圍。7月21日北京市十四屆人大常委會(huì)其次十八次會(huì)議提出，為實(shí)現(xiàn)城六區(qū)常住人口由增轉(zhuǎn)降的拐點(diǎn)，下半年，將在東城、西城、朝陽(yáng)、通州、昌平5個(gè)區(qū)分類開(kāi)展人口調(diào)控改革試點(diǎn)。確保實(shí)現(xiàn)人口倒掛地區(qū)流淌人口數(shù)量較上年下降10%的目標(biāo)。同時(shí)，還會(huì)出臺(tái)居住證和積分落戶政策，制定《北京市實(shí)有人口服務(wù)管理規(guī)定》，加快推動(dòng)實(shí)有人口和常住人口信息平臺(tái)建設(shè)，加強(qiáng)人口動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。8月11日，北京《居住證暫行條例》實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，同日《北京市積分落戶管理方法（試行）》公布，明確符合“持有北京市居住證、在法定退休年齡以下、在京連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿7年、無(wú)刑事犯罪記錄”4個(gè)資格條件，才能在本市申請(qǐng)積分落戶。

8月12日，深圳市政府相繼印發(fā)《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善人口服務(wù)管理的若干看法》、《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定》和《深圳市居住登記和居住證辦理規(guī)定》等新規(guī)定，自2022年9月1日起，戶籍遷入將劃分為人才引進(jìn)遷戶、納稅遷戶、政策性遷戶和居住社保遷戶四個(gè)類別。其中，前兩種類別由原有的積分制轉(zhuǎn)為核準(zhǔn)制執(zhí)行，即明確達(dá)到落戶條件，便可直接申請(qǐng)落戶，且不設(shè)指標(biāo)數(shù)量限制；后兩種按審批制執(zhí)行，開(kāi)拓新的積分制入戶通道。9月8日，山東省公安廳印發(fā)《山東省戶口登記管理規(guī)范（試行）》，對(duì)立戶分戶、戶口登記、注銷和遷移、項(xiàng)目變更更正、證件管理、辦理程序準(zhǔn)時(shí)限、便民服務(wù)等作出了明確規(guī)定，基本涵蓋了各類戶口登記事項(xiàng)，提出了依據(jù)戶口管理需要建立“社區(qū)集體戶”的做法，用以登記在社區(qū)既不符合設(shè)立家庭戶條件、又不符合集體戶落戶條件的人員戶口。南京就《南京市戶籍準(zhǔn)入管理方法》和《南京市積分落戶實(shí)施方法》公開(kāi)征集看法，擬實(shí)施積分落戶政策。此外，多地取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分。

5.2土地改革持續(xù)推動(dòng)落實(shí)

城鎮(zhèn)集約節(jié)省用地制度建設(shè)加快推動(dòng)。11月23日，國(guó)土資源部召開(kāi)《深化推動(dòng)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)看法》新聞發(fā)布會(huì)，看法提出了城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想、基本原則和總體目標(biāo)，并制定了相應(yīng)激勵(lì)措施，完善了保障措施，進(jìn)一步細(xì)化各項(xiàng)政策規(guī)定。城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)，不僅有利于推動(dòng)節(jié)省集約用地、緩解土地供需沖突，而且優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)布局、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、促進(jìn)城鎮(zhèn)更新改造。6月22日《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2022—2022年）調(diào)整方案》也強(qiáng)調(diào)切實(shí)提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約化程度，同時(shí)提出要樂(lè)觀推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，嚴(yán)格掌握超大城市、特大城市用地規(guī)模，合理支配大中小城市用地。6月3日，國(guó)家發(fā)改委在《關(guān)于加強(qiáng)資源環(huán)境生態(tài)紅線管控的指導(dǎo)看法》也指出，用地供需沖突特殊突出地區(qū)，要嚴(yán)格設(shè)定城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量掌握目標(biāo)。

農(nóng)村土地土地制度改革逐步落實(shí)。今年中央一號(hào)文件連續(xù)聚焦三農(nóng)問(wèn)題，提出到2022年基本完成土地等農(nóng)村集體資源性資產(chǎn)確權(quán)登記頒證。農(nóng)村土地確權(quán)登記的逐步推動(dòng)，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款打開(kāi)新通道。3月24日，央行會(huì)同相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行方法》和《農(nóng)夫住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行方法》。6月3日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部發(fā)布《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行方法的通知》，明確在試點(diǎn)地區(qū)，對(duì)符合規(guī)劃、用途管制、依法取得要求，以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式入市和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。6月6日，財(cái)政部、國(guó)土資源部聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)整金征收使用管理暫行方法》，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益管理做出規(guī)范。10月30日，中央印發(fā)《關(guān)于完善農(nóng)村土地全部權(quán)承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分置方法的看法》，對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革做出新部署，明確完善“三權(quán)分置”方法，逐步形成“三權(quán)分置”格局，確?！叭龣?quán)分置”有序?qū)嵤?2月16日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》，進(jìn)一步加快農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作，有效支撐農(nóng)村土地制度改革。12月29日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)步推動(dòng)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的看法》，明確全面加強(qiáng)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理，由點(diǎn)及面開(kāi)展集體經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革。

產(chǎn)權(quán)愛(ài)護(hù)看法出臺(tái)，宅地到期后續(xù)期將有法可依。11月27日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)愛(ài)護(hù)制度依法愛(ài)護(hù)產(chǎn)權(quán)的看法》出臺(tái)，提出要“討論住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律支配，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)期受愛(ài)護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期”。還提出，深化農(nóng)村土地制度改革，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不轉(zhuǎn)變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)力量不減弱、農(nóng)夫利益不受損的底線，從實(shí)際動(dòng)身，因地制宜，落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用益物權(quán)，給予農(nóng)夫更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)夫財(cái)產(chǎn)收益。12月8日，國(guó)土資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于妥當(dāng)處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問(wèn)題的復(fù)函》，在尚未對(duì)住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期作出法律支配前，少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可按過(guò)渡性方法處理，即不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)。

5.3不動(dòng)產(chǎn)登記等制度建設(shè)漸趨完善

不動(dòng)產(chǎn)登記加緊落實(shí)。1月20日，國(guó)土資源部發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，該細(xì)則已于1月1日起正式實(shí)施。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，今年的重點(diǎn)是整合工作在基層得到全面落實(shí)，加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)登記信息系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)，爭(zhēng)取在2022年全面發(fā)揮作用。各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作抓緊落實(shí)。6月14日，國(guó)土資源部辦公廳印發(fā)《建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度專項(xiàng)督查方案》，確保督查范圍中的31個(gè)?。▍^(qū)、市）的全部市縣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地實(shí)施，以2022年12月31日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)全部市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。同時(shí)國(guó)土資源部確定了督查時(shí)間表，今年7月至9月為地方自查階段；10月至12月為督查實(shí)施階段，期間，國(guó)土部將會(huì)同有關(guān)部門組成若干督查組，對(duì)工作進(jìn)展緩慢或工作難度較大的省份開(kāi)展重點(diǎn)督查。2022年1月15日前，形成專項(xiàng)督查狀況報(bào)告按程序報(bào)送國(guó)務(wù)院，同時(shí)抄送省級(jí)人民政府。

公積金綜合服務(wù)平臺(tái)2022年將實(shí)現(xiàn)全掩蓋。1月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加快建設(shè)住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)的通知》，就推動(dòng)平臺(tái)建設(shè)提出五條要求，提出各設(shè)區(qū)城市要以服務(wù)繳存單位和繳存職工為導(dǎo)向，充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，加快建設(shè)功能齊全、使用便捷、平安高效的住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)。同時(shí)明確時(shí)間表，2022年底前基本建成，并于青海、湖北、寧夏、四川等地要先行先試。

以房養(yǎng)老試點(diǎn)期限延長(zhǎng)、范圍擴(kuò)大。6月末，“以房養(yǎng)老”為期兩年試點(diǎn)結(jié)束，由于我國(guó)傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”觀念，加之養(yǎng)老制度不夠完善，相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，政策基礎(chǔ)仍較為薄弱等諸多問(wèn)題導(dǎo)致試點(diǎn)工作進(jìn)展緩慢。7月15日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間并擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的通知》，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)范圍由北京、上海、廣州、武漢擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市（自治區(qū)首府）、方案單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省和廣東省的部分地級(jí)市；將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間延長(zhǎng)至2022年6月30日。

6、區(qū)域一體化助力新型城鎮(zhèn)化加快進(jìn)展

6.1區(qū)域協(xié)調(diào)進(jìn)展進(jìn)程加快

城市群規(guī)劃步入快車道。依據(jù)區(qū)域一體化總體戰(zhàn)略規(guī)劃，中央強(qiáng)調(diào)優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群，加快培育中西部地區(qū)城市群。今年一連串跨省級(jí)城市群規(guī)劃落地，城市群建設(shè)提速。東部地區(qū)，5月25日，國(guó)務(wù)院批復(fù)《長(zhǎng)江三角洲城市群進(jìn)展規(guī)劃》并于6月3日印發(fā)，長(zhǎng)三角城市群定位世界級(jí)城市群。中西部地區(qū)，2月29日，國(guó)務(wù)院批復(fù)《哈長(zhǎng)城市群進(jìn)展規(guī)劃》，4月15日，國(guó)務(wù)院批復(fù)《成渝城市群進(jìn)展規(guī)劃》并于5月4日印發(fā)。同時(shí)，區(qū)域規(guī)劃推動(dòng)提速，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化泛珠三角區(qū)域合作的指導(dǎo)看法》出臺(tái)，強(qiáng)調(diào)要深化泛珠三角區(qū)域合作，促進(jìn)珠江－西江經(jīng)濟(jì)帶加快進(jìn)展；長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶綱領(lǐng)性文件正式印發(fā)，對(duì)加快構(gòu)建綜合立體交通走廊等各方面任務(wù)作詳細(xì)部署。

京津冀協(xié)同進(jìn)展不斷落實(shí)。2月，《“十三五”時(shí)期京津冀國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展規(guī)劃》正式印發(fā)，確定了互聯(lián)互通、加快重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等九方面的重點(diǎn)任務(wù)，三地一盤棋推動(dòng)京津冀協(xié)同進(jìn)展。5月，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《京津冀協(xié)同進(jìn)展土地利用總體規(guī)劃（2022～2022年）》，劃定了減量?jī)?yōu)化區(qū)、存量挖潛區(qū)、增量掌握區(qū)和適度進(jìn)展區(qū)，明確了各區(qū)土地利用原則和利用導(dǎo)向。11月10日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)京津兩市對(duì)口幫扶河北省張承環(huán)京津相關(guān)地區(qū)工作方案的通知》，11月28日發(fā)布《關(guān)于京津冀地區(qū)城際鐵路網(wǎng)規(guī)劃的批復(fù)》，明確以“京津、京保石、京唐秦”三大通道為主軸，到2022年，與既有路網(wǎng)共同連接區(qū)域全部地級(jí)及以上城市，基本實(shí)現(xiàn)京津石中心城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)0.5～1小時(shí)通勤圈，京津保0.5～1小時(shí)交通圈，有效支撐和引導(dǎo)區(qū)域空間布局調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

北京加快疏解非首都功能。5月27日召開(kāi)的中共中央政治局，討論部署規(guī)劃建設(shè)北京城市副中心和進(jìn)一步推動(dòng)京津冀協(xié)同進(jìn)展有關(guān)工作。同日，北京市通州區(qū)人民政府出臺(tái)《關(guān)于對(duì)本區(qū)戶籍人口實(shí)行臨時(shí)性限控措施的通知》，即日起通州區(qū)對(duì)本區(qū)戶籍人口實(shí)行十條臨時(shí)性限控措施，進(jìn)一步加強(qiáng)北京城市副中心人口規(guī)模調(diào)控和戶籍管理工作。依據(jù)京津冀協(xié)同進(jìn)展規(guī)劃要求，北京有序疏解非首都功能，嚴(yán)控新增建設(shè)用地，6月17日，中共北京市委、北京市人民政府發(fā)布《關(guān)于全面深化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水平的看法》，提出編制實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地減量五年規(guī)劃和年度方案，到2022年全市建設(shè)用地規(guī)?？s減到2800平方公里以內(nèi)，平原區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度掌握在45%以內(nèi)。

中部崛起、西部大開(kāi)發(fā)及東北振興戰(zhàn)略全面啟動(dòng)實(shí)施。12月23日，國(guó)務(wù)院批復(fù)《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》，提出到2022年，中部地區(qū)全面建成小康社會(huì)，同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化步伐加快，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到58%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到43%左右。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)會(huì)議審議通過(guò)《西部大開(kāi)發(fā)“十三五”規(guī)劃》，部署進(jìn)一步推動(dòng)西部大開(kāi)發(fā)工作。年內(nèi)中央也多次表態(tài)推動(dòng)?xùn)|北振興，并出臺(tái)多項(xiàng)措施加大支持力度。4月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地的若干看法》。8月22日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于全面振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地的若干看法》和《推動(dòng)?xùn)|北地區(qū)等老工業(yè)基地振興三年滾動(dòng)實(shí)施方案（2022-2022年）》。11月7日，國(guó)務(wù)院批復(fù)《關(guān)于東北振興“十三五”規(guī)劃》，11月16日發(fā)布《關(guān)于深化推動(dòng)實(shí)施新一輪?wèn)|北振興戰(zhàn)略加快推動(dòng)?xùn)|北地區(qū)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好若干重要舉措的看法》。

新區(qū)及自貿(mào)區(qū)建設(shè)加快推動(dòng)。新區(qū)建設(shè)方面，國(guó)家級(jí)新區(qū)不斷擴(kuò)容，9月21日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的國(guó)家級(jí)新區(qū)進(jìn)展?fàn)顩r調(diào)研報(bào)告指出，國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的18個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，進(jìn)展基礎(chǔ)、進(jìn)展階段、進(jìn)展水平、進(jìn)展重點(diǎn)和擔(dān)當(dāng)任務(wù)各不盡相同。各地要切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任，因地制宜、因區(qū)施策，根據(jù)國(guó)家給予的功能定位，進(jìn)一步明確各新區(qū)進(jìn)展的方向和重點(diǎn)，樂(lè)觀主動(dòng)作為、創(chuàng)新體制機(jī)制、深化改革探究。自貿(mào)區(qū)方面，黨中央、國(guó)務(wù)院打算，在遼寧省、浙江省、河南省、湖北省、重慶市、四川省、陜西省新設(shè)立7個(gè)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)。同時(shí)自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)閱歷將實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍復(fù)制推廣，11月10日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于做好自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)新一批改革試點(diǎn)閱歷復(fù)制推廣工作的通知》，對(duì)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)新一批改革試點(diǎn)閱歷在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制推廣工作進(jìn)行部署。此外，央行上?？偛空匍_(kāi)政策發(fā)布會(huì)，宣布啟動(dòng)新一輪自貿(mào)區(qū)金融改革，并發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步拓展自貿(mào)區(qū)跨境金融服務(wù)功能支持科技創(chuàng)新和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通知》，支持自貿(mào)區(qū)開(kāi)展跨境股權(quán)投資業(yè)務(wù)，進(jìn)一步拓展自由貿(mào)易賬戶功能在支持科技創(chuàng)新等方面的功能，加強(qiáng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)》規(guī)劃出爐，鐵路經(jīng)濟(jì)時(shí)代全面開(kāi)啟。7月20號(hào)，發(fā)改委發(fā)布《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)》規(guī)劃，明確中長(zhǎng)期鐵路建設(shè)目標(biāo)，到2030年我國(guó)高鐵將構(gòu)筑“八縱八橫”高速鐵路主通道。此次規(guī)劃與2022年版相比，由“四縱四橫”邁向“八縱八橫”，高鐵加密成網(wǎng)，更加強(qiáng)調(diào)城市群之間的連接。詳細(xì)來(lái)看，從高鐵匯合數(shù)量的角度，除了已經(jīng)京滬深等超級(jí)大都市外，沈陽(yáng)、西安、鄭州、重慶、武漢、合肥等幾個(gè)城市作為全國(guó)高鐵樞紐城市，襄陽(yáng)、宜賓、贛州等城市也將是高鐵網(wǎng)中的重要節(jié)點(diǎn)，鐵路經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的長(zhǎng)期利好將成為城市將來(lái)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要推動(dòng)力。

6.2新型城鎮(zhèn)化建設(shè)穩(wěn)步推動(dòng)

中央深化推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，第三批試點(diǎn)地區(qū)名單公布。1月22日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出，要部署深化推動(dòng)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，更大釋放內(nèi)需潛力。2月6日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干看法》，強(qiáng)調(diào)深化推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，要著力解決好“三個(gè)1億人”城鎮(zhèn)化問(wèn)題，并提出了九方面36條詳細(xì)措施。4月14日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》，明確要統(tǒng)籌各業(yè)各類用地，保障新型城鎮(zhèn)化用地需求，創(chuàng)新土地管理方式，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。12月7日，國(guó)家發(fā)改委公布第三批國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)名單，北京市順義區(qū)等111個(gè)城市（鎮(zhèn)）入選。

城市規(guī)劃藍(lán)圖明確，助力新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。2月21日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干看法》發(fā)布，明確了城市規(guī)劃定位，提出了城市規(guī)劃的總體目標(biāo)和時(shí)間表。依據(jù)看法提出的時(shí)間表，多數(shù)任務(wù)支配均將在十三五期間完成，包括完成棚改建設(shè)、提高城市交通分擔(dān)率和平均路網(wǎng)密度、提高城市資源回收利用率、清查違法建設(shè)等。針對(duì)保障房方面，提出到2022年基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。此外，中央加大力度推廣綠色建筑和裝配式建筑，提出力爭(zhēng)用10年左右時(shí)間，使裝配式建筑占新建建筑面積的比例達(dá)到30%。12月21日，住建部已報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于大力進(jìn)展裝配式建筑的指導(dǎo)看法》。

保障房建設(shè)有序推動(dòng)，棚改貨幣化安置助力地方去庫(kù)存。3月21日，全國(guó)棚戶區(qū)改造工作電視電話會(huì)議提到，2022年棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步提高棚改貨幣化安置比例，商品住房庫(kù)存量大的地方，貨幣化安置比例應(yīng)更高一些，一線城市和部分二線城市可以因地制宜。各地要抓緊明確棚改貨幣化安置的詳細(xì)目標(biāo)、政策及措施。4月19日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》，提出多渠道籌集資金，加大對(duì)棚戶區(qū)改造的支持力度，推動(dòng)棚戶區(qū)改造貨幣化安置，切實(shí)化解庫(kù)存商品住房。7月18日，中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化投融資體制改革的看法》，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新融資機(jī)制，暢通投資項(xiàng)目融資渠道，并提出在國(guó)家批準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，政策性、開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等重大項(xiàng)目和工程的資