合富輝煌翰林地產(chǎn)蚌埠戴湖項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略初步思考

翰林地產(chǎn)蚌埠戴湖項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略初步思考一、背景分析城市地位：全國(guó)重要的交通樞紐，水陸空交通發(fā)達(dá)，安徽省重要的綜合性中心城市。全國(guó)重要的交通樞紐城市，安徽省重要工商業(yè)城市，皖北的商貿(mào)中心與加工制造業(yè)中心、郵電通訊指揮調(diào)度中心；蚌埠是我省最早通鐵路的城市、最早設(shè)市的城市，多年與合肥、蕪湖并列為安徽三大綜合性中心城市；蚌埠港是千里淮河的第一大港，可四季通航千噸級(jí)貨輪，通達(dá)江蘇、上海、浙江、江西等省市。城市經(jīng)濟(jì)：近年蚌埠經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度處于全省中等偏下水平；經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ξ吹玫匠浞滞诰?，未?lái)可提升空間較大。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，遠(yuǎn)落后于皖南，但領(lǐng)先于皖北；

2010年人均GDP超過(guò)17621元，處于全省中等以下水平；人均收入、消費(fèi)、存款水平較低，對(duì)大宗商品的消費(fèi)能力有限；三產(chǎn)比例：第二、第三產(chǎn)業(yè)在與皖北城市對(duì)比中，所占比例中等，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ξ吹玫匠浞滞诰?，未?lái)可提升空間較大。蚌埠文化：兼容并蓄，具有悠久的歷史文化與鮮明的地域文化；同時(shí)小市民文化及鐵路文化氛圍濃厚。城市文化:歷史悠久，中華之中原地區(qū)，古乃兵家必爭(zhēng)之地；“蚌”即珍珠的意思，古乃“采珠之地”，知名“珠城”；玉文化濃厚，中華第一美玉和氏璧產(chǎn)于蚌埠荊山”卞和洞“；蚌埠市被譽(yù)為“中國(guó)花鼓燈第一村”；市民文化：超前的消費(fèi)意識(shí)，坊間流傳掙1000花2000之說(shuō)；蚌埠人有好吃好玩習(xí)慣，餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，休閑娛樂(lè)生意火爆；較差的投資偏好，小富即安意識(shí)；鐵路文化：較強(qiáng)的開(kāi)放意識(shí)；過(guò)客心態(tài)，媚外心態(tài)；人口流動(dòng)性大。二、商業(yè)市場(chǎng)分析商圈規(guī)劃：蚌埠商業(yè)已初步形成市級(jí)、副市級(jí)以及片區(qū)級(jí)多層次商業(yè)發(fā)展格局，外拓趨勢(shì)明顯，未來(lái)商圈發(fā)展將向多中心的模式演變。根據(jù)“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃所知，蚌埠商圈規(guī)劃為：“一主一副、兩個(gè)特色和七個(gè)片區(qū)”。一主：淮河路主城市級(jí)商業(yè)中心；一副：新城文化廣場(chǎng)城市副商業(yè)中心；兩個(gè)特色：淮上區(qū)及高鐵新城兩個(gè)特色商業(yè)中心；七個(gè)片區(qū)：包括火車(chē)站、張公山、小蚌埠、宏業(yè)村、濱湖、大慶路、解放路和沿淮路七個(gè)片區(qū)；“十二五”期間：基本完成“一主一副、兩個(gè)特色和七個(gè)片區(qū)”的主城區(qū)商業(yè)中心布局，促進(jìn)四大商圈成為展示蚌埠城市形象的商業(yè)品牌、窗口和名片；

張公山片區(qū)重點(diǎn)完成合肥百大項(xiàng)目和長(zhǎng)樂(lè)路商業(yè)步行街建設(shè)；火車(chē)站片區(qū)充分利用已成形商業(yè)，加快宏發(fā)商城、中心商場(chǎng)等地塊改造；治淮路-解放路將重點(diǎn)建設(shè)大潤(rùn)發(fā)、宏業(yè)干鮮市場(chǎng)等大型項(xiàng)目；濱湖片區(qū)將以商業(yè)街、超市、商務(wù)賓館、餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)等為重點(diǎn)項(xiàng)目；小蚌埠、大慶路以及宏業(yè)村片區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)百貨店、大型超市及若干中型超市、專(zhuān)業(yè)店，其中宏業(yè)村片區(qū)還將重點(diǎn)發(fā)展快餐服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等社區(qū)服務(wù)商業(yè)。商圈演變：過(guò)度集中在市中心，單一的商業(yè)中心，缺乏均衡性；伴隨城市版圖擴(kuò)展，多商業(yè)中心的商圈格局是市場(chǎng)大勢(shì)。蚌埠歷來(lái)是重要商埠，傳統(tǒng)商品的集散地，皖北中心城市。民國(guó)初期的1913年，津浦鐵路全線通車(chē)蚌埠設(shè)站，并依托淮河天然黃金水道優(yōu)勢(shì)，蚌埠一躍成為水陸交通重要樞紐和皖北第一繁盛商埠。蚌埠的商鋪原先集中在二馬路、華盛街一帶，1955年淮河路興建百貨大樓后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)隨之以此為中心向東西兩翼輻射發(fā)展，2002年國(guó)貨路改為步行街，2003年港臺(tái)街建成，以百貨大樓為中心的多家主力百貨店聚集的老商業(yè)中心商圈進(jìn)一步擴(kuò)大。始于1913興于1955成熟于戴湖項(xiàng)目！文化廣場(chǎng)商圈演變：

商圈發(fā)展方向：根據(jù)城市發(fā)展，呈現(xiàn)出“由北向南”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，根據(jù)現(xiàn)有城市規(guī)劃，這一趨勢(shì)將進(jìn)一步延續(xù)，本項(xiàng)目在處于發(fā)展方向之上；

商圈的演變是漸進(jìn)的甚至是跳躍式的，目前傳統(tǒng)的淮河路市級(jí)商業(yè)中心地位穩(wěn)固并將繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)，新城文化廣場(chǎng)商圈的形成主要依靠的是城市化進(jìn)程的利好因素，將形成未來(lái)蚌埠商業(yè)新的一極。商圈格局及發(fā)展預(yù)判：商業(yè)過(guò)度集中在市中心，單一的商業(yè)中心，缺乏均衡性；伴隨城市版圖擴(kuò)展，多商業(yè)中心的商圈格局是市場(chǎng)大勢(shì)。蚌埠市現(xiàn)有商業(yè)格局：

目前蚌埠的商圈分布過(guò)度集中在市中心區(qū)域，為單一商業(yè)中心的分布格局；伴隨目前城市框架的逐步拉大，商圈分布明顯缺乏均衡性，與城市發(fā)展趨勢(shì)不協(xié)調(diào)。蚌埠市商業(yè)發(fā)展預(yù)判：

傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施將根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整，整體檔次、所面向客群的差異將更加明顯；隨著城市各區(qū)域功能布局的逐步確定，商業(yè)發(fā)展已經(jīng)逐步形成區(qū)域化格局，商業(yè)的衍生也隨著區(qū)域的消費(fèi)特征的差異化而有不同的特色；未來(lái)消費(fèi)趨勢(shì)，勢(shì)必依照區(qū)域特性而吸引不同層次與檔次的消費(fèi)者。這表示未來(lái)的商業(yè)設(shè)施所規(guī)劃的商業(yè)范圍或商圈將受到區(qū)域本身特色的局限；與此同時(shí)，隨著蚌埠不斷的發(fā)展，城市的不斷擴(kuò)張，傳統(tǒng)的單一的商業(yè)中心已經(jīng)不能夠滿足目前消費(fèi)者的購(gòu)物需求。未來(lái)商業(yè)有從傳統(tǒng)商圈向人口集聚的新興居住區(qū)擴(kuò)散的趨勢(shì)，本項(xiàng)目所處位置離市區(qū)較近，在城市主要發(fā)展方向之上，為新興商圈的核心區(qū)域，應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃布局，因勢(shì)利導(dǎo)。百貨市場(chǎng)：集中分布在市中心區(qū)域，供應(yīng)量充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈；中心區(qū)外圍分布少，經(jīng)營(yíng)慘淡，但未來(lái)存在良好的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。項(xiàng)目名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)面積定位經(jīng)營(yíng)狀況始建年份百貨大樓2萬(wàn)多方中高端百貨精品、商務(wù)、休閑

2009年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)4.4億，2010年破5億1955年百大購(gòu)物中心2.2萬(wàn)方，共8層中高端百貨年輕、時(shí)尚、休閑

2010年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)1.5億2009年底開(kāi)業(yè)百惠購(gòu)物中心2004年約1.9萬(wàn)方2009年約4.6萬(wàn)方

大型服裝專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)2009年1.2億，2010年1.3億2004年成立2009年擴(kuò)建

新世紀(jì)購(gòu)物中心2.9萬(wàn)方民營(yíng)中高端綜合精品、商務(wù)

2009年1.4億，2010年1.5億2004年4月寶龍萊雅百貨2.2萬(wàn)方中端百貨2010年780萬(wàn)2010年9月底開(kāi)發(fā)商合肥百大集團(tuán)地理位置淮河路商業(yè)中心區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間1955年商業(yè)面積2萬(wàn)多平米經(jīng)營(yíng)狀況蚌埠經(jīng)營(yíng)最好的百貨大樓蚌埠埠百百貨貨大大樓樓：：安徽徽第第一一店店，，蚌蚌埠埠商商業(yè)業(yè)的的排排頭頭兵兵。。樓層經(jīng)營(yíng)品類(lèi)1F精品女裝、休閑鞋、黃金珠寶、化妝品、手表、保健品、煙酒茶2F精品男裝、精品男鞋、西服西褲3F職業(yè)女裝、少淑女裝、女性飾品4F運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)5F童裝、童鞋、玩具、女衣、皮具、羊毛、羊絨、文胸、皮件6F冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、家電、熱水器、精品數(shù)碼、廚衛(wèi)電器7F數(shù)字高清、液晶、等離子等電器器市市場(chǎng)場(chǎng)：：分布布表表現(xiàn)現(xiàn)為為中中心心集集聚聚；；經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況參參差差不不齊齊，，蘇蘇寧寧中中心心店店最最好好，，國(guó)國(guó)美美店店最最差差；；相相對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)容容量量及及分分布布格格局局，，品品牌牌電電器器存存在在發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。項(xiàng)目名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)狀況始建年份蘇寧電器蚌埠店5000平米優(yōu)，排名第一2004年蘇寧電器文化廣場(chǎng)店5000平米良好，輻射整個(gè)新區(qū)，經(jīng)營(yíng)狀況在逐步改善2010年國(guó)美電器淮河路店5000平米左右差2005年百大電器百貨大樓6-7樓，4000平米左右良好2004年天洋電器天洋購(gòu)物中心負(fù)一樓，1萬(wàn)平米良好，分店較多，規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出2004年總量量和和分分布布格格局局上上尚尚有有發(fā)發(fā)展展空空間間；；品牌牌電電器器的的規(guī)規(guī)模模、、服服務(wù)務(wù)、、管管理理優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)逐逐步步顯顯現(xiàn)現(xiàn)，，發(fā)發(fā)展展前前景景看看好好；；地方方性性區(qū)區(qū)域域性性電電器器品品牌牌市市場(chǎng)場(chǎng)面面臨臨嚴(yán)嚴(yán)峻峻挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)。。大型型超超市市：：國(guó)際際零零售售巨巨頭頭圍圍殲殲中中心心城城區(qū)區(qū)中中中中小小型型零零售售商商，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)框框架架初初步步拉拉開(kāi)開(kāi)，，未未來(lái)來(lái)伴伴隨隨大大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)發(fā)、、華華潤(rùn)潤(rùn)蘇蘇果果的的加加入入，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將將進(jìn)進(jìn)一一步步加加劇劇。。超市名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)面積開(kāi)業(yè)年份其他百大超市1500平米1999年打破蚌埠隔著柜臺(tái)購(gòu)物時(shí)代世紀(jì)聯(lián)華1.2萬(wàn)方2004年國(guó)內(nèi)知名零售品牌進(jìn)入蚌埠家樂(lè)福3.2萬(wàn)方2007年國(guó)際零售巨頭進(jìn)入蚌埠樂(lè)購(gòu)2萬(wàn)方方2010年第二家國(guó)際零售巨頭進(jìn)入蚌埠沃爾瑪2萬(wàn)方2011年全球第一零售商進(jìn)入蚌埠市場(chǎng)國(guó)際際零零售售巨巨頭頭的的進(jìn)進(jìn)入入，，打打破破了了蚌蚌埠埠零零售售市市場(chǎng)場(chǎng)的的格格局局，，同同時(shí)時(shí)帶帶來(lái)來(lái)了了蚌蚌埠埠零零售售市市場(chǎng)場(chǎng)的的升升級(jí)級(jí)；；目前前，，零零售售市市場(chǎng)場(chǎng)家家樂(lè)樂(lè)福福超超市市經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況最最好好，，臨臨近近的的樂(lè)樂(lè)購(gòu)購(gòu)超超市市及及附附近近的的沃沃爾爾瑪瑪超超市市經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況一一般般；；合家家福福超超市市利利用用自自身身城城市市商商業(yè)業(yè)核核心心區(qū)區(qū)位位的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及及良良好好的的客客戶(hù)戶(hù)基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，目目前前經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況也也不不錯(cuò)錯(cuò)；；在未未來(lái)來(lái)兩兩年年內(nèi)內(nèi)，，大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)發(fā)及及華華潤(rùn)潤(rùn)蘇蘇果果超超市市將陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)進(jìn)入入蚌蚌埠埠市市場(chǎng)場(chǎng)，，零零售售市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將將進(jìn)進(jìn)一一步步加加劇劇。。城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展，，發(fā)發(fā)展展框框架架拉拉大大，，新新興興社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模?；ńㄔO(shè)設(shè)，，為為大大型型綜綜合合超超市市帶帶來(lái)來(lái)了了新新的的發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)遇遇。。休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)：：休閑娛樂(lè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況良良好，但檔檔次普遍不不高，近年年發(fā)展有所所提速，但但整體水平平處于行業(yè)業(yè)發(fā)展的初初級(jí)階段。。類(lèi)別區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)情況酒吧市中心區(qū)圓夢(mèng)、香榭麗舍、羅曼麗舍檔次較低，非純粹酒吧，不僅僅提供酒水，還提供飯菜外圍（主要為新城區(qū)）TT酒吧、1682潮人會(huì)檔次相對(duì)較高，比較純粹KTV市中心區(qū)阿里巴巴、快樂(lè)老家、世紀(jì)凱越設(shè)施陳舊，世紀(jì)凱越經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，其他目前經(jīng)營(yíng)狀況一般城市外圍水調(diào)歌頭、好樂(lè)迪、金芒果設(shè)備好，經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)電影院蚌埠市萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、橫店影院、和平電影院萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城經(jīng)營(yíng)狀況最好，其他都一般夜總會(huì)蚌埠市皇朝夜總會(huì)、豪門(mén)夜總會(huì)、英皇娛樂(lè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)狀況好專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：：新興專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)主要集集中在城市市外圍，伴伴隨城市發(fā)發(fā)展框架的的打開(kāi)，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)向向城市外圍圍發(fā)展為主主要趨勢(shì)。。蚌埠重點(diǎn)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)格格局：現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)主要分分布在三個(gè)個(gè)區(qū)域：城城北、城中中、城南；；業(yè)態(tài)以電子子五金、家家居建材、、商品批發(fā)發(fā)、汽車(chē)銷(xiāo)銷(xiāo)售與服務(wù)務(wù)為主。蚌埠專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)發(fā)展預(yù)預(yù)判：未來(lái)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)將逐步步外擴(kuò)，核核心商圈內(nèi)內(nèi)的供應(yīng)量量有限；單體規(guī)模增增大、超大大型項(xiàng)目占占有一定比比例；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)處處于初級(jí)發(fā)發(fā)展階段，，有待培育育。皖北鋼材大大市場(chǎng)通成國(guó)貿(mào)廣廣場(chǎng)（紅星星美凱龍、、通成建材材大市場(chǎng)、、通成家具具大市場(chǎng)））太平街綜合合批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)路橋市場(chǎng)蚌埠蔬菜批批發(fā)市場(chǎng)大明溝市場(chǎng)場(chǎng)光彩大市場(chǎng)場(chǎng)皖北農(nóng)資批批發(fā)大市場(chǎng)場(chǎng)二馬路小商商品批發(fā)市市場(chǎng)蚌埠光彩大大市場(chǎng)與本本項(xiàng)目屬于于同一區(qū)域域，項(xiàng)目占占地1780畝，建筑面面積150萬(wàn)方，店鋪鋪面積100萬(wàn)方，倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)面積50萬(wàn)方，是皖皖北地區(qū)規(guī)規(guī)模最大的的綜合性批批發(fā)市場(chǎng)之之一。工程共分三三期建設(shè)，，一期：包包括東海大大道綜合服服務(wù)區(qū)，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商店區(qū)區(qū)和倉(cāng)庫(kù)區(qū)區(qū)，開(kāi)發(fā)用用地面積38.8公頃；二期期：包括中中央大賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)，標(biāo)準(zhǔn)商商鋪區(qū)、倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)區(qū)和停停車(chē)場(chǎng)，開(kāi)開(kāi)發(fā)用地面面積36.5公頃；三期期：包括標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商鋪區(qū)區(qū)、倉(cāng)庫(kù)區(qū)區(qū)和集中停停車(chē)場(chǎng)，開(kāi)開(kāi)發(fā)用地面面積43.9公頃。特色街區(qū)：：特色商業(yè)街街區(qū)檔次、、經(jīng)營(yíng)情況況參差不齊齊，面臨升升級(jí)改造和和合理規(guī)劃劃的窘境，，蚌埠市缺缺失有影響響力的特色色商業(yè)街區(qū)區(qū)。蚌埠人愛(ài)吃吃愛(ài)玩，但但蚌埠目前前沒(méi)有一條條像樣的美美食街，興興業(yè)路周邊邊，張公山山附近，初初具規(guī)模，，但是分布布較零散，，凝聚力不不夠，特色色不明顯，，蚌埠缺乏一一條集中分分布且整合合各方美食食資源的美美食街。名稱(chēng)現(xiàn)狀國(guó)貨路精品街經(jīng)營(yíng)狀況大不如前南山路花鳥(niǎo)市場(chǎng)形象一般，經(jīng)營(yíng)狀況良好螞蝦街市場(chǎng)形象有待提高，經(jīng)營(yíng)狀況良好中榮街電腦一條街形象陳舊，經(jīng)營(yíng)狀況一般中山街通訊一條街形象一般，經(jīng)營(yíng)狀況一般興業(yè)路美食街分布零散，經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)秀張公山美食街檔次不高，經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)秀酒店市場(chǎng)：：酒店市場(chǎng)處處于初級(jí)發(fā)發(fā)展階段，，星級(jí)酒店店數(shù)量較少少，滯后城城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展需求，，國(guó)際級(jí)星星級(jí)酒店面面臨良好的的發(fā)展機(jī)遇遇。蚌埠酒店市市場(chǎng)：五星級(jí)酒店店：錦江大酒店店、豪生國(guó)國(guó)際大酒店店（在建））；其他星級(jí)酒酒店：新世紀(jì)紀(jì)酒店店、張張公山山賓館館、南南山賓賓館、、九龍龍國(guó)際際大酒酒店、、伯爵爵酒店店等；；蚌埠錦錦江大大酒店店位于于高新新技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)東東海大大道上上，距距離市市中心心3公里，，火車(chē)車(chē)站5公里，，是目目前蚌蚌埠級(jí)級(jí)別最最高的的酒店店。蚌埠豪豪生國(guó)國(guó)際大大酒店店位于于涂山山路、、延安安路交交叉路路口，，建筑筑面積積5.89萬(wàn)平方方米，，地上上23層，建建筑高高度近近百米米。酒酒店地地處蚌蚌埠中中心商商務(wù)區(qū)區(qū)，建建筑立立面莊莊重、、典雅雅，軟軟、硬硬件設(shè)設(shè)施均均按照照五星星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)計(jì)和和建設(shè)設(shè)，大大酒店店不僅僅擁有有各類(lèi)類(lèi)客房房309間套，，餐飲飲、娛娛樂(lè)、、休閑閑、會(huì)會(huì)務(wù)、、宴會(huì)會(huì)等配配套設(shè)設(shè)施也也一應(yīng)應(yīng)俱全全。尤尤其是是面積積達(dá)2000平方米米的宴宴會(huì)廳廳，將將成為為省內(nèi)內(nèi)最大大的室室內(nèi)宴宴客空空間。。辦公市市場(chǎng)：：辦公市市場(chǎng)以以單位位自用用為主主，需需求量量較少少，市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展處處于起起步階階段，，但今今后幾幾年市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展將將提速速，快快速步步入成成熟階階段，，后續(xù)續(xù)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇劇。蚌埠辦辦公市市場(chǎng)：：已投入入使用用：投資大大師、、華夏夏嘉里里中心心、中中糧大大廈等等；在建項(xiàng)項(xiàng)目：：清大德德人、、蚌埠埠金融融中心心、蚌蚌埠投投資大大廈等等；其中，，投資資大廈廈目前前是蚌蚌埠市市場(chǎng)最最好的的辦公公樓，，租金金價(jià)格格也最最高，，35元/平米米/月左左右右。。清大大德德人人大大廈廈，，樓樓高高99.99米，，被被譽(yù)譽(yù)為為““皖皖北北第第一一樓樓””?。〖喽喙δ苣軙?huì)會(huì)展展、、會(huì)會(huì)務(wù)務(wù)、、商商務(wù)務(wù)、、綜綜合合辦辦公公于于一一體體。。目目前前在在裝裝修修階階段段，，入入駐駐之之日日可可待待。。蚌埠埠金金融融中中心心，，規(guī)規(guī)劃劃總總建建面面積積約約11萬(wàn)平平米米，，蚌蚌埠埠又又一一標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑，，意意在在打打造造蚌蚌埠埠金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的集集聚聚地地，，蚌蚌埠埠的的總總部部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地。。蚌山山投投資資發(fā)發(fā)展展大大廈廈，，總總建建面面積積約約3.3萬(wàn)方方，，共共分分為為主主樓樓A座（（20層）），，副副樓樓B座（（11層））。。蚌埠埠辦辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)：：投資資大大廈廈的的投投入入使使用用，，蚌蚌埠埠辦辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)走走向向發(fā)發(fā)展展成成熟熟的的一一個(gè)個(gè)標(biāo)標(biāo)志志；；近年年蚌蚌埠埠辦辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、高高檔檔次次項(xiàng)項(xiàng)目目不不斷斷涌涌現(xiàn)現(xiàn)。。蚌埠埠市市商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)蚌埠埠市市商商圈圈布布局局分分析析現(xiàn)有有重重點(diǎn)點(diǎn)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目未來(lái)來(lái)重重點(diǎn)點(diǎn)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目小結(jié)結(jié)近年年來(lái)來(lái)蚌蚌埠埠商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，正正在在進(jìn)進(jìn)入入有有傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)（（百百貨貨/大賣(mài)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)））向向現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)形形式式（（購(gòu)購(gòu)物物中中心心/主題題百百貨貨））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變的的變變革革時(shí)時(shí)期期。。蚌埠埠市市規(guī)規(guī)劃劃了了有有市市級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)中中心心-副市市級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)中中心心-區(qū)域域級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)中中心心組組成成的的完完善善商商圈圈體體系系，，未未來(lái)來(lái)蚌蚌埠埠市市將將在在提提升升市市級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)中中心心的的同同時(shí)時(shí)，，大大力力發(fā)發(fā)展展副副市市級(jí)級(jí)、、區(qū)區(qū)域域級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)中中心心。。蚌埠市現(xiàn)有有商業(yè)以百百貨、大賣(mài)賣(mài)場(chǎng)為主，，沒(méi)有真正正意義上的的一站式消消費(fèi)中心。。百貨大樓樓、天洋、、百惠是購(gòu)購(gòu)物中心的的原始形態(tài)態(tài)，逐步受受到不能滿滿足市場(chǎng)發(fā)發(fā)展要求。。蚌埠至少有有50多萬(wàn)方的商商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)建或者擬擬建，未來(lái)來(lái)商業(yè)多為為購(gòu)物中心心形態(tài)，商商業(yè)面積多多在10萬(wàn)方左右。。大體量的的商業(yè)入市市將給現(xiàn)有有商業(yè)項(xiàng)目目帶來(lái)巨大大的壓力。。隨著蚌埠經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的的增強(qiáng)及人人民收入水水平的提高高，蚌埠市市商業(yè)項(xiàng)目目開(kāi)始超常常規(guī)發(fā)展，，超過(guò)5個(gè)大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目在建建或開(kāi)建，，這將在一一定程度上上改變蚌埠埠的現(xiàn)有的的商業(yè)格局局。蚌埠市商業(yè)業(yè)發(fā)展研究究小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)：：區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)主要來(lái)自自寶龍城市市廣場(chǎng)和華華夏第一街街區(qū)。華夏寶龍華府天天地錦繡城金山花花園紫荊名名流藍(lán)天紫竹苑苑財(cái)富廣場(chǎng)阿爾卡迪亞亞本項(xiàng)目本區(qū)域大體體量商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目主要是是華夏第一一街區(qū)和寶寶龍城市廣廣場(chǎng)；兩者規(guī)模都都在50萬(wàn)方上下，，其中商業(yè)業(yè)體量也較較大；華夏第一街街區(qū)打造的的是一種街街區(qū)式商業(yè)業(yè)，而寶龍龍城市廣場(chǎng)場(chǎng)以shoppingmall的形式出現(xiàn)現(xiàn)。目前兩者經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況都都比較一般般，散鋪空空置率較高高，處于有有街無(wú)市的的狀況。華夏第一街街區(qū)本項(xiàng)目占地地面積545畝，總建面面積50萬(wàn)方，其中中商業(yè)15萬(wàn)方左右。。華夏第一街街區(qū)”項(xiàng)目目必將建設(shè)設(shè)成為集購(gòu)購(gòu)物、娛樂(lè)樂(lè)、美食、、休閑、旅旅游、酒店店、商務(wù)辦辦公、會(huì)議議、展覽等等功能為一一體，安徽徽最大規(guī)模模的超區(qū)域域型綜合性性商業(yè)中心心。主力店：家家樂(lè)福超市市、蘇寧電電器；次主力店：：萬(wàn)達(dá)國(guó)際際影院、芒芒果KTV視聽(tīng)歌城；；經(jīng)營(yíng)狀況：：目前除除了家樂(lè)福福超市、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)國(guó)際影影院不錯(cuò)之之外，其他他的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)都不好好。商業(yè)街現(xiàn)狀狀：空置率率高，達(dá)90%左右。寶龍城市廣廣場(chǎng)寶龍城市廣廣場(chǎng)占地面面積288畝，總建面面積49萬(wàn)方，其中中商業(yè)面積積總建約27萬(wàn)方左右；；項(xiàng)目分兩期期開(kāi)發(fā)，一一期包括13萬(wàn)平公寓、、5.2萬(wàn)平商業(yè)，，以及1.3萬(wàn)平停車(chē)位位；二期包包括2.2萬(wàn)平大型多多業(yè)態(tài)綜合合性商業(yè)及及7.5萬(wàn)平方米的的停車(chē)位；寶龍城市廣廣場(chǎng)集購(gòu)物物、娛樂(lè)、、文化、餐餐飲、休閑閑、國(guó)際社社區(qū)、酒店店式公寓等等于一體。主力店：樂(lè)樂(lè)購(gòu)超市、、萊雅百貨貨、好易家具；次主力店：：橫店影城城、寶龍數(shù)數(shù)碼港；經(jīng)營(yíng)狀況：：主力店、、次主力店店經(jīng)營(yíng)狀況況慘淡、夜夜場(chǎng)酒吧、、夜總會(huì)、、KTV生意還可可以。商業(yè)街現(xiàn)現(xiàn)狀：空空置率高高，超過(guò)過(guò)70%。消費(fèi)者分分析：項(xiàng)目目前前活躍商商業(yè)只有有大型主主力店和和部分休休閑娛樂(lè)樂(lè)類(lèi)，所所吸引大大多都是是目的性性消費(fèi)性性客群，，沒(méi)有可可持續(xù)性性的商業(yè)業(yè)氛圍來(lái)來(lái)更長(zhǎng)的的留住或或吸引消消費(fèi)的客客群。寶龍城市市廣場(chǎng)三、項(xiàng)目目屬性界界定城市發(fā)展展戰(zhàn)略：：東融、中中優(yōu)、強(qiáng)強(qiáng)縣、西西聯(lián)；融融入長(zhǎng)三三角，復(fù)復(fù)蘇皖北北中心城城市地位位，開(kāi)啟啟“大蚌蚌埠”發(fā)發(fā)展時(shí)代代。蚌埠的發(fā)發(fā)展一方方面蚌埠埠需要積積極爭(zhēng)取取國(guó)家優(yōu)優(yōu)惠政策策、敏銳銳地捕捉捉區(qū)域發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)；另一一方面蚌蚌埠也要要努力尋尋求培育育自身發(fā)發(fā)展的動(dòng)動(dòng)力，在在城市發(fā)發(fā)展中““自主””與“外外推”相相結(jié)合。。主要是東東向：主主動(dòng)融入入“長(zhǎng)三三角”。。中優(yōu)：：通過(guò)生生態(tài)和山山水格局局的利用用，優(yōu)化化中心城城市用地地布局，，達(dá)到改改善投資資環(huán)境，，提升人人居環(huán)境境的目的的。強(qiáng)縣縣：通過(guò)過(guò)行政區(qū)區(qū)劃調(diào)整整和開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)，推進(jìn)進(jìn)縣域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展。西聯(lián)聯(lián)：推進(jìn)進(jìn)與淮南南、沿淮淮城市群群一體化化，在錯(cuò)錯(cuò)位發(fā)展展中實(shí)現(xiàn)現(xiàn)合作共共贏。區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略略：城市向南擴(kuò)張張的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，近期蚌埠埠重點(diǎn)打造區(qū)區(qū)域，未來(lái)城城市副中心、、政務(wù)中心、、城市CBD，蚌埠的新名名片。項(xiàng)目指標(biāo)：大體量，高容容積率，配套套齊全，物業(yè)業(yè)類(lèi)型豐富的的綜合體項(xiàng)目目。住宅區(qū)商業(yè)區(qū)C、D區(qū)總建筑面積241700㎡建筑占地面積31700㎡地上計(jì)容積率面積171700㎡其中酒店式辦公面積18500㎡居住時(shí)公寓面積24500㎡酒店式公寓面積24500㎡酒店客房面積21000㎡寫(xiě)字樓面積23000㎡集中商業(yè)面積50700㎡沿街商業(yè)面積9500㎡C、D區(qū)停車(chē)位950個(gè)項(xiàng)目區(qū)位：蚌埠南部新城城區(qū)，城市未未來(lái)的副市級(jí)級(jí)商業(yè)中心區(qū)區(qū)域，本項(xiàng)目目處于區(qū)域的的核心位置。。城市核心區(qū)域交通優(yōu)越越。延安路直直通老城區(qū)，，東海大道動(dòng)動(dòng)心貫穿全城城，四面臨路路。項(xiàng)目鄰城市主主干道延安路路，是新城區(qū)區(qū)居民進(jìn)入蚌蚌埠城區(qū)的主主要連接道路路之一。項(xiàng)目處于城南南新城區(qū)核心心地帶，發(fā)展展前景廣闊。。本項(xiàng)目——百貨大樓：3公里；本項(xiàng)目——火車(chē)站：2.5公里；本項(xiàng)目——長(zhǎng)途車(chē)站：2.5公里；本項(xiàng)目——客運(yùn)南站：2公里；本項(xiàng)目——淮河文化廣場(chǎng)場(chǎng)：0.8公里；本項(xiàng)目——市政府：1公里；項(xiàng)目四至：項(xiàng)目地塊位緊緊臨東海大道道，位于規(guī)劃劃中的蚌埠對(duì)對(duì)外形象展示示區(qū)域，酒店店、辦公物業(yè)業(yè)集聚，商務(wù)務(wù)價(jià)值高。地塊西北角為為淮河行政事事務(wù)管理中心心；地塊西面為延延安路，直通通市中心，一一路之隔為阿阿爾卡迪亞小小區(qū)及部分空空地；北面為荊山路路，一路之隔隔是桃李園等等新興小區(qū)；；東面為航華華路，一路路之隔為火火車(chē)道；南面緊鄰城城市主干道道東海大道道，對(duì)面為為康復(fù)醫(yī)院院及在建設(shè)設(shè)的蚌山投投資大廈及及上元公寓寓等。項(xiàng)目交通：：項(xiàng)目四面臨臨路，交通通條件發(fā)達(dá)達(dá)，西端、、南端為城城市主干道道延安路、、東海大道道，周邊路路網(wǎng)發(fā)達(dá)，，連通城市市各功能區(qū)區(qū)間。本項(xiàng)目市中心區(qū)張公山片區(qū)區(qū)淮河文化廣廣場(chǎng)龍子湖景區(qū)東海大道：：雙向10車(chē)道荊山路：雙雙向4車(chē)道延安路：雙雙向6車(chē)道航華路：雙雙向4車(chē)道解放路：雙雙向6車(chē)道居住氛圍：：社區(qū)林立，，云集了蚌蚌埠眾多高高檔樓盤(pán)，，為區(qū)域商商業(yè)發(fā)展提提供大量?jī)?yōu)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)群群體?；春游幕瘡V廣場(chǎng)為中心心，半徑0.5公里內(nèi)云集集了蚌埠最最高檔住宅宅樓盤(pán)，80萬(wàn)㎡的阿爾爾卡迪亞，，30萬(wàn)㎡的沁雅雅花園、22萬(wàn)m2金山花園、、33萬(wàn)m2名流花苑、、12萬(wàn)m2新新家苑-------------預(yù)計(jì)本區(qū)域域在1—5年時(shí)間內(nèi)，，人口將達(dá)達(dá)到35萬(wàn)人左右。。周邊配套：：項(xiàng)目周邊商商業(yè)配套設(shè)設(shè)施完善，，但不成熟熟；生活、、教育、市市政配套設(shè)設(shè)施不完善善，目前對(duì)對(duì)市中心配配套依賴(lài)度度高。商業(yè)配套：：主要依賴(lài)賴(lài)華夏第一一街區(qū)，寶寶龍城市廣廣場(chǎng)區(qū)域的的商業(yè)；市政配套：：目前僅有有淮河文化化廣場(chǎng)、國(guó)國(guó)際會(huì)展中中心，距離離本項(xiàng)目800米；基礎(chǔ)設(shè)施：：交通干道道在進(jìn)一步步施工完善善中；政務(wù)配套：：距離市政政府2公里，緊鄰鄰淮河社區(qū)區(qū)管理中心心；教育配套：：彩虹幼兒兒園等；其他配套：：老年康復(fù)復(fù)醫(yī)院、蚌蚌山區(qū)人民民法院、光光彩大市場(chǎng)場(chǎng)等。項(xiàng)目初步研研判：項(xiàng)目目的輻射范范圍主要還還是以周邊邊的居民和和產(chǎn)業(yè)客為為主，檔次次上要有大大的提升，，另外項(xiàng)目目必須借助助自身規(guī)模模上的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，形成標(biāo)標(biāo)桿和特色色，擴(kuò)大輻輻射范圍，，最大限度度地吸引目目的性消費(fèi)費(fèi)群體。SWOT項(xiàng)目周邊住住宅人口較較多可以支支撐一定量量體商業(yè)周邊產(chǎn)業(yè)客收收入水平相對(duì)對(duì)較高，商務(wù)務(wù)宴請(qǐng)需求相相對(duì)旺盛北側(cè)華夏第一一街、寶龍城城市廣場(chǎng)具有有的一定商業(yè)業(yè)輻射力的利利好地塊方正，且且有較大展示示面，有利于于商業(yè)項(xiàng)目的的規(guī)劃建造；；本案為體量較較大的綜合性性項(xiàng)目，具有有一定規(guī)模效應(yīng)，有有利于樹(shù)立鮮鮮明的整體項(xiàng)項(xiàng)目形象。項(xiàng)目與商貿(mào)集集中區(qū)域有一一定距離，且且地鐵交通站站點(diǎn)較遠(yuǎn)項(xiàng)目周邊的居居民的生活消消費(fèi)習(xí)慣及檔檔次有待進(jìn)一一步提升閔行目前的商商業(yè)格局較為為成熟，項(xiàng)目目與其他成熟熟商圈的項(xiàng)目目比較沒(méi)有明明顯的優(yōu)勢(shì)該區(qū)域總體規(guī)規(guī)劃為顓橋商商業(yè)中心，伴伴隨著顓橋鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)區(qū)域規(guī)劃實(shí)施施，中心區(qū)域域整體市場(chǎng)預(yù)預(yù)期良好；商業(yè)業(yè)態(tài)的合合理補(bǔ)充，將將使整個(gè)項(xiàng)目目的市場(chǎng)預(yù)期期值提升，并并與好廣場(chǎng)形成良好好的業(yè)態(tài)互補(bǔ)補(bǔ)關(guān)系，提升升整體區(qū)域的的商業(yè)檔次及及氛圍；未來(lái)區(qū)域?qū)⒔ńǔ尚呛訛场?、招商雍華府府等高端項(xiàng)目目，高端的人人群需要區(qū)域域商業(yè)檔次有有所提升目前區(qū)域形象象一般，以居居住功能為主主，難以形成成商務(wù)集聚效效益未來(lái)閔行地區(qū)區(qū)還將建成龍龍之夢(mèng)購(gòu)物中中心，競(jìng)爭(zhēng)壓壓力會(huì)隨之增增大。相比閔行其他他區(qū)域，顓橋橋鎮(zhèn)中心商業(yè)業(yè)的打造尚需需經(jīng)得起時(shí)間間的考驗(yàn)WTOS項(xiàng)目SWOT分析區(qū)域?qū)傩运木€城市蚌埠市在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分中屬四線城市新興高檔居住區(qū)近年來(lái)，隨著政府規(guī)劃的利好，新城區(qū)高檔居住區(qū)的地位日益顯現(xiàn)非核心區(qū)域目前蚌埠為單中心城市，多中心格局尚未形成，核心區(qū)域仍為傳統(tǒng)市中心淮海路發(fā)展?jié)摿^(qū)規(guī)劃中的城市副中心區(qū)域，城市主要發(fā)展方向，發(fā)展前景看好，商業(yè)價(jià)值潛力區(qū)交通條件好路網(wǎng)密集，多條城市主干道經(jīng)過(guò)，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通方便配套條件優(yōu)區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)、政務(wù)、生活配套齊全，但成熟度不夠項(xiàng)目屬性中等規(guī)模占地153畝，在片區(qū)屬于中等規(guī)模商業(yè)體量大項(xiàng)目商業(yè)體量大，為16萬(wàn)方左右昭示性好東西主干道交匯處，項(xiàng)目昭示性好政府期望值高東海大道為蚌埠市政府計(jì)劃打造的形象大道，項(xiàng)目沿東海大道通達(dá)性高項(xiàng)目四面臨路，通達(dá)性好，利于商業(yè)客源的導(dǎo)入項(xiàng)目屬性界定定：四線城市新城城區(qū)之核心區(qū)區(qū)潛力區(qū)、中中等規(guī)模、容容積率相對(duì)較較高的綜合體體項(xiàng)目。四、項(xiàng)目發(fā)展展策略思考核心問(wèn)題解讀讀項(xiàng)目自身?xiàng)l件件要點(diǎn)項(xiàng)目有一定的的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；；地面交通便捷捷，連通蚌埠埠市各功能區(qū)區(qū)間；目前板塊已經(jīng)經(jīng)有一定的吸吸引力；蚌埠規(guī)劃“內(nèi)內(nèi)外兼修”，，開(kāi)啟“大蚌蚌埠”發(fā)展時(shí)時(shí)代；區(qū)域近年發(fā)展展迅速，區(qū)域域前景看好；；區(qū)域商業(yè)、商商務(wù)體量大，，競(jìng)爭(zhēng)激烈；；項(xiàng)目周邊有居居住、政務(wù)、、產(chǎn)業(yè)支撐，，而且小區(qū)檔檔次較高，未未來(lái)高端居住住區(qū)的成熟會(huì)會(huì)對(duì)商業(yè)提出出了更高的要要求；外部環(huán)境要點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目如何在融融合蚌埠現(xiàn)有有商業(yè)的同時(shí)時(shí)，形成標(biāo)桿桿的形象以及及獨(dú)特的業(yè)態(tài)態(tài)主題，在吸吸引周邊及蚌蚌埠市消費(fèi)群群體的同時(shí)，，擴(kuò)大輻射范范圍吸引目的的性消費(fèi)群體體前來(lái)投資和和消費(fèi)。核心問(wèn)題機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)發(fā)掘核心競(jìng)爭(zhēng)力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域價(jià)值：魅魅力新城區(qū)，，蚌埠最具發(fā)發(fā)展?jié)摿^(qū)域域；物業(yè)價(jià)值：包包容商業(yè)、酒酒店、辦公、、公寓等物業(yè)業(yè)；資源價(jià)值：區(qū)區(qū)域高尚居住住、商務(wù)、商商業(yè)資源豐富富，交通發(fā)達(dá)達(dá)；團(tuán)隊(duì)價(jià)值：實(shí)實(shí)力開(kāi)發(fā)商和和品牌代理公公司組成夢(mèng)幻幻團(tuán)隊(duì)，只為為超越而來(lái)；；資源挖掘四種模式模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置—CBD/城市中心便利的交通條件—主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)?！ㄖ娣e20萬(wàn)㎡以上客戶(hù)（產(chǎn)業(yè)）支撐—已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶(hù)帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)地理位置—不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性—主干道沿線客戶(hù)支持――商務(wù)客戶(hù)地理位置—城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊—超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)—各功能共融不互擾功能化體系—五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫(xiě)字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)—物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊—超高層/建筑群寫(xiě)字樓大堂昭示性功能化體系—寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善—商場(chǎng)、公寓定位差異化—通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系—五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施—頂級(jí)商場(chǎng)明確定位—大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/…獨(dú)具特色――建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系—商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理案例香港太古廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心、北京東方廣場(chǎng)廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)上海商城深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城結(jié)合城市發(fā)展展、區(qū)域規(guī)劃劃及項(xiàng)目本體體特征，明確確項(xiàng)目發(fā)展模模式。物業(yè)發(fā)展模式式分析每座城市都有有他的城市名名片，城市綜合體展展現(xiàn)現(xiàn)代城市市生活縮影。。蚌埠的城市名名片在哪里？？翰林地產(chǎn)戴湖湖項(xiàng)目以榮耀耀蚌埠而誕生生！我們?cè)撊绾螕?dān)擔(dān)此重任？代言蚌埠，成成為大蚌埠時(shí)時(shí)代的精神圖圖騰！城市功能演進(jìn)進(jìn)背景下，價(jià)值挖掘與定定位思考！項(xiàng)目整體發(fā)展展戰(zhàn)略我們?cè)趧?chuàng)造蚌蚌埠的歷史?。≡诎霾旱禺a(chǎn)高高端歷史上，，我們是新的的一個(gè)起點(diǎn)！！起點(diǎn)就是高點(diǎn)點(diǎn)！從此，蚌埠地地產(chǎn)格局因此此而巨變！我們項(xiàng)目的高高點(diǎn)在哪里??！蚌埠，整個(gè)城城市因我們而而驕傲！現(xiàn)實(shí)要求我們們：承前啟后后，義不容辭辭！擔(dān)當(dāng)起城市功功能演進(jìn)推動(dòng)動(dòng)者的使命??！我們項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值在哪里??！項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值項(xiàng)目可提升價(jià)值項(xiàng)目延伸價(jià)值1城市價(jià)值：“內(nèi)外兼修”，開(kāi)啟大蚌埠時(shí)代1區(qū)域價(jià)值：提升區(qū)域價(jià)值，成為1文化價(jià)值：塑造凝固樂(lè)章，凸顯文化底蘊(yùn)，打造蚌埠新符號(hào)2區(qū)域價(jià)值：城市主要發(fā)展方向，政務(wù)區(qū)2板塊價(jià)值：強(qiáng)化板塊地位，拉升板塊價(jià)值3板塊價(jià)值：新城核心區(qū)，未來(lái)蚌埠新一極3品牌價(jià)值：廣東實(shí)力開(kāi)發(fā)商，地產(chǎn)品牌2品牌價(jià)值：彰顯實(shí)力企業(yè)，具化品牌4商務(wù)價(jià)值：蚌埠商務(wù)集中區(qū)4物業(yè)價(jià)值：商住一體的復(fù)合型物業(yè)5商業(yè)價(jià)值：新城區(qū)核心商圈5投資價(jià)值：無(wú)可限量的升值空間3城市價(jià)值：綜合體物業(yè)，完善城市功能，提升城市形象6居住價(jià)值：蚌埠高尚居住區(qū)6產(chǎn)品價(jià)值：打造無(wú)敵產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)目機(jī)會(huì)價(jià)值值提升1、產(chǎn)品組合，，兌現(xiàn)價(jià)值；；2、品牌亮相，，帶動(dòng)價(jià)值；；3、營(yíng)銷(xiāo)配合，，促動(dòng)價(jià)值；；4、星級(jí)物管，，維護(hù)價(jià)值；；關(guān)鍵鍵詞詞：：稀缺缺地地標(biāo)標(biāo)可可塑塑唯唯一一項(xiàng)目目核核心心價(jià)價(jià)值值提提煉煉稀缺缺性性：：城城市市向向南南關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，擔(dān)擔(dān)當(dāng)當(dāng)城城市市功功能能演演進(jìn)進(jìn)使使命命；；唯一一性性：：蚌蚌埠埠乃乃至至皖皖北北唯唯一一復(fù)復(fù)合合型型城城市市綜綜合合體體；；地標(biāo)標(biāo)性性：：蚌蚌埠埠主主干干道道沿沿線線唯唯一一的的大大體體量量商商住住復(fù)復(fù)合合型型物物業(yè)業(yè)；；可塑塑性性：：高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃劃與與多多業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)進(jìn)行行有有機(jī)機(jī)結(jié)結(jié)合合；；高門(mén)門(mén)檻檻：：要要求求開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商具具備備較較強(qiáng)強(qiáng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)實(shí)力力和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)水水平平；；項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略：：成成為為代代言言城城市市名名片片的的高高端端綜綜合合物物業(yè)業(yè)??！企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略：：領(lǐng)領(lǐng)跑跑市市場(chǎng)場(chǎng)，，晉晉級(jí)級(jí)一一線線城城市市運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商商陣陣營(yíng)營(yíng)！！以綜綜合合體體的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)思思路路，，自自覺(jué)覺(jué)融融入入城城市市的的總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，自自覺(jué)覺(jué)引引領(lǐng)領(lǐng)城城市市的的整整體體發(fā)發(fā)展展；；充分分挖挖掘掘項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)以以差差異異化化定定位位突突圍圍常常規(guī)規(guī)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值最最大大化化；；開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略思路和和競(jìng)爭(zhēng)策策略上的的全面領(lǐng)領(lǐng)先，成成為蚌埠埠市場(chǎng)價(jià)價(jià)值的風(fēng)風(fēng)向標(biāo)；；從區(qū)域和和城市的的高度對(duì)對(duì)價(jià)值資資源進(jìn)行行整合和和提升；；與城市共共同發(fā)展展，適度度超前、、成長(zhǎng)累累積的開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念。項(xiàng)目總體體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目突破破點(diǎn)突破點(diǎn)提升城市價(jià)值到新的高度，重新定義區(qū)域價(jià)值；通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，樹(shù)立全新的價(jià)值體系，打造城市地標(biāo)性建筑群；展示引領(lǐng)城市發(fā)展的復(fù)合型物業(yè)的疊加價(jià)值；通過(guò)理念創(chuàng)新，給項(xiàng)目賦予一種文化，一種精神，一種內(nèi)涵；整合專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，借勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，是各類(lèi)物業(yè)外部融合，內(nèi)部互動(dòng)、互補(bǔ)；城市的地地標(biāo)建筑筑

既是是有形的的城市功功能載體體

又是是無(wú)形的的城市精精神象征征閱讀這些些建筑不不僅感感受其外外在形態(tài)態(tài)的韻律律美更更可感受受時(shí)代所所賦予的的內(nèi)在精精神與使使命地標(biāo)城市的精精神圖騰騰

是一一個(gè)城市市的象征征更是城市市精神的的內(nèi)核他因不凡凡和稀有有而尊貴貴

因意意境高遠(yuǎn)遠(yuǎn)而升華華

他給給城市以以繁華，，給城市市以自豪豪……我們又將將如何落落地？項(xiàng)目定位位依據(jù)前提：項(xiàng)目的建建筑經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)限限制；基礎(chǔ)：市場(chǎng)的有有效需求求和空白白、薄弱弱點(diǎn)和機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)，，即市場(chǎng)場(chǎng)缺什么么；條件：項(xiàng)目地塊塊價(jià)值功功能及自自身資源源，即我我們有什什么；項(xiàng)目資源自身資源整合資源蚌埠市新城商業(yè)中心價(jià)值復(fù)合功能價(jià)值（商、住優(yōu)勢(shì)）規(guī)模優(yōu)勢(shì)（16萬(wàn)方綜合體）蚌埠市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃挖掘蚌埠商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)清晰準(zhǔn)確研判宏觀形勢(shì)理解城市洞悉市場(chǎng)把握機(jī)會(huì)立足根本抓住核心尋求突破跳出迷局打破常規(guī)求變發(fā)展高屋建瓴王者氣度統(tǒng)御全城審時(shí)度勢(shì)破局求變領(lǐng)馭項(xiàng)目定位思路深入思考項(xiàng)目整體體定位方方向“位于城市發(fā)展的主動(dòng)脈，引領(lǐng)城市、區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)志性建筑綜合體”城市功能能重樹(shù)城市市形象，，提高城城市功能能，提升升城市品品質(zhì)；引領(lǐng)城市市發(fā)展方方向，主主導(dǎo)城市市發(fā)展趨趨勢(shì)；打造蚌埠埠城市名名片，重重塑蚌埠埠精神圖圖騰；標(biāo)志性建建筑綜合合體本項(xiàng)目在在城市中中的中高高端定位位以及物物業(yè)構(gòu)成成的多樣樣性；本項(xiàng)目未未來(lái)將是是城市典典型的綜綜合體建建筑群落落，各種種物業(yè)皆皆備，功功能完善善并協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展。。區(qū)域未來(lái)來(lái)未來(lái)屬于于蚌埠副副市級(jí)商商圈，時(shí)時(shí)間性消消費(fèi)場(chǎng)所所成為項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的較佳佳目標(biāo)；；商圈近年年發(fā)展緩緩慢，以以目的性性消費(fèi)為為主，市市場(chǎng)