商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的魚骨模式2

河北滄州鼓樓商業(yè)中心上海虹口商城濟(jì)南府前街江蘇溧陽錦匯休閑廣場(chǎng)煙臺(tái)澳柯瑪商貿(mào)中心上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)上海綠地奉賢海灣商業(yè)街南京萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)徐州東城國際花園城安吉天荒坪金雁國際度假酒店上海綠地惠南鎮(zhèn)拉德方斯商業(yè)辦公群上海五角場(chǎng)316街坊南匯大元弘基休閑廣場(chǎng)四川北路弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)嘉定南門弘基娛樂休閑廣場(chǎng)創(chuàng)邑·源創(chuàng)邑·老碼頭創(chuàng)邑·金沙谷嘉定馬陸弘基誠建休閑廣場(chǎng)徐家匯弘基文化休閑廣場(chǎng)昆山弘基財(cái)富商業(yè)廣場(chǎng)寧波北侖弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)創(chuàng)邑·幸福彎創(chuàng)邑·國際園商業(yè)地產(chǎn)為商業(yè)流通搭建一個(gè)實(shí)體平臺(tái)研討目的:建立對(duì)商業(yè)地產(chǎn)共同認(rèn)知的平臺(tái)為什么需要建立有效的設(shè)計(jì)模式社區(qū)商業(yè)購物中心商業(yè)綜合體專業(yè)市場(chǎng)旅游地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)主要類型1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類西郊百聯(lián)購物中心證大大拇指廣場(chǎng)南方百聯(lián)購物中心正大廣場(chǎng)大寧國際商業(yè)廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)海寧皮革城九星建材市場(chǎng)杭州西湖新天地蘇州金雞湖創(chuàng)邑·老碼頭創(chuàng)邑·幸福灣其他分類方式按規(guī)模分類物業(yè)型綜合體普通MALL型綜合體百貨型商業(yè)綜合體連鎖型商業(yè)綜合體按物業(yè)類別<3萬平方米3萬~10萬平方米10萬~30萬平米>30萬平方米都市型區(qū)域型近郊型按區(qū)位分類1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類弘基地產(chǎn)模式萬達(dá)地產(chǎn)模式寶龍地產(chǎn)模式頤高地產(chǎn)模式典型商業(yè)地產(chǎn)模式大量持有物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，購物與游樂的全新組合，游樂帶動(dòng)購物地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)，訂單式商業(yè)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)，長(zhǎng)期持有部分物業(yè)，通過持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)商業(yè)收益通過特色經(jīng)營(yíng)，形成品牌效益，小商鋪?zhàn)馐廴f達(dá)地產(chǎn)（三益設(shè)計(jì)）寶龍地產(chǎn)頤高地產(chǎn)弘基地產(chǎn)（三益設(shè)計(jì)）1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的分類持有型物業(yè)明顯增加大項(xiàng)目呈現(xiàn)集中放量商業(yè)與地產(chǎn)邁向深度合作大中型城市開發(fā)布局多中心化二、三線城市將成為投資新熱點(diǎn)外資進(jìn)入方式趨于多樣化三、四線城市對(duì)住區(qū)配套商業(yè)的關(guān)注加大1、商業(yè)地產(chǎn)概述——商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)2、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的特特質(zhì)長(zhǎng)線盈盈利融資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主題設(shè)設(shè)定專業(yè)服服務(wù)共同利利益3、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的特特征地產(chǎn)的的形形態(tài)特特征強(qiáng)地域域性（（城城市住住宅為為載體體）強(qiáng)基礎(chǔ)性（（城市商商業(yè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)）強(qiáng)日常性（（經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容日?；?qiáng)集成性（（資源整整合，一次次性開發(fā)））地產(chǎn)的操作特征操作主體（（商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)商商）操作手段（（以市政政規(guī)劃為主主）操作模式（（開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)高度統(tǒng)統(tǒng)一）服務(wù)業(yè)態(tài)（（鏈接式式、業(yè)態(tài)全全）市場(chǎng)程度（（市場(chǎng)化化程度較高高）地產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)特征社區(qū)商業(yè)的的成功啟動(dòng)動(dòng)依賴于成成熟的住宅宅環(huán)境聚人在先，，消費(fèi)與升升值在后的的循環(huán)經(jīng)營(yíng)營(yíng)開發(fā)利用“商業(yè)業(yè)錨”的預(yù)預(yù)熱作用進(jìn)進(jìn)行開發(fā)的的模式地產(chǎn)的多多主體特征征開發(fā)主體經(jīng)營(yíng)主體管理主體消費(fèi)主體地產(chǎn)的復(fù)復(fù)雜性特征征多元的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈操作繁雜的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈運(yùn)做多變的運(yùn)營(yíng)營(yíng)與管理利益的長(zhǎng)短短期博弈地產(chǎn)的創(chuàng)創(chuàng)新性特征征內(nèi)向型服務(wù)務(wù)過渡為外外向型服務(wù)務(wù)由依附型過過渡為獨(dú)立立型商業(yè)形形態(tài)關(guān)注“主力力店”與““品牌效應(yīng)應(yīng)”倡導(dǎo)業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種細(xì)分與與差異化經(jīng)經(jīng)營(yíng)制造社區(qū)城城市公共活活動(dòng)與生活活方式中心心創(chuàng)造人性化化、多元化化、新奇化化空間體驗(yàn)驗(yàn)只有經(jīng)營(yíng)的的成功才是是設(shè)計(jì)的成成功如何評(píng)價(jià)商商業(yè)地產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)成功的出售售背后，是是艱難的招招商過程，，癥結(jié)何在在？招商開業(yè)后后，商家卻卻紛紛選擇擇撤場(chǎng)，為為什么？面對(duì)強(qiáng)勢(shì)主主力店的整整改清單，，商家如何何選擇？100%的的出租率卻卻得不到預(yù)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)營(yíng)回報(bào)，怎怎么辦？美輪美奐的的設(shè)計(jì)換不不來旺盛的的人氣，什么原因因？——商業(yè)如何精準(zhǔn)定位？——經(jīng)營(yíng)權(quán)誰來掌控？——如何在強(qiáng)勢(shì)商業(yè)集團(tuán)面前把握主動(dòng)權(quán)？——如何遴選合適的業(yè)態(tài)與業(yè)種群？——如何走出商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)？4、不火的商商業(yè)的背后后從來就不只只是設(shè)計(jì)問問題商業(yè)地產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)從從前期項(xiàng)目目定位到后后期經(jīng)營(yíng)管管理是一個(gè)個(gè)完整系統(tǒng)統(tǒng)的操作過過程，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的開開發(fā)應(yīng)當(dāng)建建立在系統(tǒng)統(tǒng)化分析與與理性操作作平臺(tái)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，將各各個(gè)環(huán)節(jié)之之間有效的的串聯(lián)、銜銜接與配合合，進(jìn)而形形成完整的的商業(yè)系統(tǒng)統(tǒng)支撐體系系。QONE商業(yè)定位對(duì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)計(jì)的影響難題一一個(gè)精準(zhǔn)的的商業(yè)定位位，必然從從一份實(shí)效效的商業(yè)調(diào)調(diào)研報(bào)告開開始，商業(yè)業(yè)調(diào)研報(bào)告告的基本內(nèi)內(nèi)容包括：：宏觀市場(chǎng)場(chǎng)的研究、、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)深化研究究、經(jīng)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù)調(diào)研、、消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研等。。在商業(yè)前期期調(diào)研的這這些諸多內(nèi)內(nèi)容中，有有四個(gè)關(guān)鍵鍵項(xiàng)目必須須明確：目目標(biāo)商戶定定位調(diào)研、、投資小業(yè)業(yè)主定位調(diào)調(diào)研、零售售市場(chǎng)供求求狀態(tài)調(diào)研研、產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)調(diào)研。。這四項(xiàng)調(diào)調(diào)研為一個(gè)個(gè)精準(zhǔn)的商商業(yè)定位打打下堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。商業(yè)定位的的五個(gè)方面面:1.目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)商圈2.客戶群體消費(fèi)群/投投資群/商商戶群3.經(jīng)營(yíng)模式差異化（主主題、方式式、業(yè)態(tài)））4.規(guī)模消費(fèi)能力/規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)5.形象時(shí)尚坐標(biāo)/地方文脈脈消費(fèi)商圈構(gòu)構(gòu)成：主圈--65％的顧客客；小型商店主主圈在0.8公里以以內(nèi)，步行行10分鐘鐘；大型商場(chǎng)主主圈在5公公里以內(nèi)，，任何交通通工具20分鐘以內(nèi)內(nèi)。次圈--25％顧客；；小型商店主主圈在1.5公里以以內(nèi)，步行行20分鐘鐘；大型商場(chǎng)主主圈在8公公里以內(nèi)，，任何交通通工具40分鐘以內(nèi)內(nèi)。邊圈--10％顧客；；小型商店主主圈在1.5公里以以外，步行行20分鐘鐘以上；大型商場(chǎng)主主圈在8公公里以外，，任何交通通工具40分鐘以上上。商圈輻射范范圍：包括括一級(jí)商圈圈、次級(jí)商商圈輻射范范圍；1、目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)的的考慮因素素：城市發(fā)展?fàn)顮顩r：包括括GDP指指數(shù)，人口口分布，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等等；項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域商貿(mào)狀狀況：包括括商品交易易狀況，恩恩格爾系數(shù)數(shù)；居民收入及及消費(fèi)構(gòu)成成等。人流研究：：人流數(shù)量量，停留時(shí)時(shí)間，每次次消費(fèi)，對(duì)對(duì)不同類別別的需求（（吃、喝、、玩、樂））等；2、客戶群體體消費(fèi)群、投投資群、商商戶群消費(fèi)群體定定位必須與與所處區(qū)域域功能相聯(lián)聯(lián)；必須做好客客源重疊分分析和規(guī)劃劃；消費(fèi)群考慮地域差差異、宗教教，民族族，年齡，，性別等；；尋找消費(fèi)者者偏愛程度度高的商場(chǎng)場(chǎng)吸引點(diǎn)；；逛商場(chǎng)頻度度是影響商商場(chǎng)人流的的關(guān)鍵；投資群投資類型、、租金范圍圍及交納方方式等，即即投資動(dòng)向向；經(jīng)營(yíng)時(shí)間、、營(yíng)業(yè)時(shí)間間、輻射范范圍等；商戶群設(shè)店商家的的選址意向向；設(shè)店商家的的設(shè)店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；百貨店、大大連鎖店或或快餐集團(tuán)團(tuán)的個(gè)別需需要；3、經(jīng)營(yíng)模式式主題、方式式、業(yè)態(tài)主題的確立立是經(jīng)營(yíng)模模式選擇的的第一步；；主題的確立立應(yīng)遵循差差異化原則則，即商業(yè)業(yè)主題必須須眾不同，，獨(dú)具個(gè)性性。多元的經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題以自然景觀觀為主題：：日本博多多水城、南南京水游城城；以人人文文景景觀觀為為主主題題：：上上海海新新天天地地、、杭杭州州新新天天地地；；以城城市市RBD休休閑閑娛娛樂樂為為主主題題；；以營(yíng)營(yíng)造造城城市市24小小時(shí)時(shí)活活力力為為主主題題；；主題題差差異異與與主主題題創(chuàng)創(chuàng)新新相相輔輔相相成成運(yùn)動(dòng)動(dòng)主主題題、、科科幻幻主主題題、、娛娛樂樂主主題題、、文文化化主主題題等等；；主題題的的差差異異性性影影響響店店鋪鋪組組合合的的差差異異性性；；主題題的的差差異異性性影影響響建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式。。3、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式人文文環(huán)環(huán)境境與與主主題題定定位位濟(jì)南南省省府府前前街街（（三三益益設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)））———城城市市政政治治文文化化中中心心區(qū)區(qū)的的綜綜合合性性商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目———延延續(xù)續(xù)地地方方文文脈脈特特質(zhì)質(zhì)，，打打造造現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)模模式式山東東省省府府前前街街改改造造后后將將依依然然保保留留古古建建筑筑風(fēng)風(fēng)貌貌，，功功能能定定位位以以商商業(yè)業(yè)為為主主，，兼兼有有人人防防、、辦辦公公等等設(shè)設(shè)施施。。在在主主題題定定位位方方面面做做了了如如下下嘗嘗試試：：●在在建建筑筑群群體體的的總總體體規(guī)規(guī)劃劃方方面面，，延延續(xù)續(xù)了了泉泉城城濟(jì)濟(jì)南南傳傳統(tǒng)統(tǒng)民民居居的的合合院院文文化化，，以以院院落落設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)為為主主題題，，串串聯(lián)聯(lián)起起不不同同的的功功能能單單元元，，還還原原傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的鄰鄰里里式式交交往往模模式式；；●在在建建筑筑的的單單體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中，，借借鑒鑒了了濟(jì)濟(jì)南南歷歷史史文文化化名名街街芙芙蓉蓉街街的的城城市市改改造造經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，以以現(xiàn)現(xiàn)代代簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔潔的的造造型型手手法法再再現(xiàn)現(xiàn)傳傳統(tǒng)統(tǒng)民民居居的的坡坡頂頂、、翹翹屋屋脊脊、、格格窗窗等等地地方方性性語語言言，，并并有有機(jī)機(jī)融融入入到到現(xiàn)現(xiàn)代代城城市市的的整整體體氛氛圍圍中中；；●以以門門式式造造型型暗暗喻喻地地塊塊的的政政治治經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)文文化化中中心心的的城城市市窗窗口口作作用用，，將將商商業(yè)業(yè)人人流流自自然然引引入入到到整整體體的的空空間間序序列列中中。。濟(jì)南南省省府府前前街街(鳥鳥瞰瞰圖圖)濟(jì)南南省省府府前前街街(透透視視圖圖)濟(jì)南南省省府府前前街街（（內(nèi)內(nèi)景景圖圖））濟(jì)南南省省府府前前街街(透透視視圖圖)3、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式自然然資資源源與與主主題題定定位位日本本福福岡岡博博多多水水城城（（CanalCity））這個(gè)個(gè)占占地地250萬萬平平方方英英尺尺的的巨巨大大綜綜合合型型建建筑筑物物形形似似峽峽谷谷狀狀，，位位于于一一條條新新開開辟辟的的運(yùn)運(yùn)河河兩兩岸岸。。整整個(gè)個(gè)商商城城顯顯現(xiàn)現(xiàn)出出濃濃郁郁的的西西方方建建筑筑色色彩彩，，融融飯飯店店、、辦辦公公和和貿(mào)貿(mào)易易等等多多種種功功能能為為一一體體，，是是當(dāng)當(dāng)?shù)氐嘏e舉辦辦大大型型節(jié)節(jié)日日慶慶典典、、商商品品市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣及及社社區(qū)區(qū)公公益益表表演演的的最最佳佳場(chǎng)場(chǎng)所所。。圍圍繞繞水水道道商商城城內(nèi)內(nèi)部部分分為為5大大主主題題區(qū)區(qū)域域，，分分別別命命名名為為：：星星際際天天地地、、月月亮亮步步道道、、地地球球步步道道、、海海洋洋世世界界和和太太陽陽廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，游游客客們們可可以以通通過過商商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)內(nèi)特特有有的的拱拱廊廊往往返返運(yùn)運(yùn)河河兩兩岸岸。。項(xiàng)目位置：：日本福岡岡縣占地面積：：約23萬萬平方米建筑面積：：26.7萬平方米米日本福岡博博多水城日本福岡博博多水城（（衛(wèi)星圖））經(jīng)營(yíng)方式服服務(wù)于商業(yè)業(yè)主題；經(jīng)營(yíng)方式與與商業(yè)主題題相互促進(jìn)進(jìn)、相得益益彰；3、經(jīng)營(yíng)模式式場(chǎng)內(nèi)商鋪既既不出售也也不出租，，完全由開開發(fā)商自己己經(jīng)營(yíng)管理理；自營(yíng)根據(jù)企業(yè)實(shí)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)、承承受風(fēng)險(xiǎn)能能力等因素素一般可以以采用以下下幾種方式式：經(jīng)營(yíng)方式委托管理公公司進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一招租部分經(jīng)營(yíng)租租賃加部分分出售店中店時(shí)差分租售后包租多種租賃形形式組合場(chǎng)內(nèi)商鋪既既不出售也也不出租，，將由專業(yè)業(yè)管理公司司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理。將場(chǎng)內(nèi)鋪位位或?qū)９窠y(tǒng)統(tǒng)一出租給給實(shí)際用家家，所有者者獲取租金金收益，實(shí)實(shí)際用家負(fù)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，，獲取經(jīng)營(yíng)營(yíng)收益。一定面積的的商鋪用于于出售，一一部分面積積的商鋪用用于出租，，也可能余余留一部分分面積的商商鋪?zhàn)誀I(yíng)。。是一一種種高高檔檔的的檔檔位位出出租租形形式式，，與與檔檔位位出出租租的的差差異異在在于于檔檔位位是是全全開開放放式式的的，，店店中中店店是是在在一一個(gè)個(gè)大大的的商商業(yè)業(yè)空空間間中中劃劃分分出出一一個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)小小的的獨(dú)獨(dú)立立的的封封閉閉型型的的集集中中的的檔檔位位空空間間。。利用用不不同同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、、不不同同營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)間間要要求求進(jìn)進(jìn)行行時(shí)時(shí)段段季季節(jié)節(jié)性性的的時(shí)時(shí)差差租租賃賃，，通通過過運(yùn)運(yùn)用用各各種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)不不同同經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)時(shí)時(shí)間間的的交交叉叉，，可可以以使使商商鋪鋪的的時(shí)時(shí)間間價(jià)價(jià)值值得得到到最最大大體體現(xiàn)現(xiàn)，，為為投投資資者者或或?qū)崒?shí)際際用用家家取取得得更更好好的的效效果果。。將商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)一定面面積商鋪鋪分割成成多個(gè)獨(dú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)的銷售售單元進(jìn)進(jìn)行出售售，并向向購買者者作出一一定的投投資回報(bào)報(bào)承諾。。包括““返租回回報(bào)”““帶租約約銷售””“利潤(rùn)潤(rùn)共享””“保底底分紅””。依據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)需求，，靈活運(yùn)運(yùn)用多種種租賃組組合形式式，達(dá)到到利潤(rùn)最最大化。。3、經(jīng)營(yíng)模模式經(jīng)營(yíng)方式式經(jīng)營(yíng)方式式案例：：徐家匯弘弘基休閑閑廣場(chǎng)(三益設(shè)設(shè)計(jì))小店面分分租，統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)，形形成以餐餐飲為主主的特色色化經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式。建筑規(guī)模模：1.5萬萬平方米米建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)：上上海市徐徐匯區(qū)徐徐家匯設(shè)計(jì)時(shí)間間：1999年建成時(shí)間間：2000年徐家匯弘弘基休閑閑廣場(chǎng)位位于繁華華的徐家家匯商業(yè)業(yè)區(qū)虹橋橋路恭城城路轉(zhuǎn)角角處，廣廣場(chǎng)基地地面積35343平方方米，綠綠化覆蓋蓋達(dá)46.3%，是一一座集餐餐飲、娛娛樂、休休閑為一一體的綜綜合性廣廣場(chǎng)。徐徐家匯弘弘基休閑閑廣場(chǎng)是是一個(gè)真真正的美美食天地地，匯聚聚了全國國各地風(fēng)風(fēng)味的餐餐館和酒酒吧，同同時(shí)廣場(chǎng)場(chǎng)也為徐徐家匯地地區(qū)帶來來大片綠綠地，改改善了商商業(yè)中心心的環(huán)境境，與肇肇嘉浜路路綠化帶帶遙相呼呼應(yīng)，象象一條綠綠色長(zhǎng)廊廊上的寶寶石，使使徐家匯匯逐步成成為一個(gè)個(gè)綠化覆覆蓋率較較高的休休閑商業(yè)業(yè)區(qū)。徐家匯弘弘基休閑閑廣場(chǎng)（（三益設(shè)設(shè)計(jì)）3、經(jīng)營(yíng)模模式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)[定位優(yōu)優(yōu)勢(shì)]當(dāng)?shù)爻Ｗ∽【用袢巳丝谳^多多，在弘弘基文化化休閑廣廣場(chǎng)３公公里范圍圍內(nèi)分布布較集中中，有良良好的消消費(fèi)人群群優(yōu)勢(shì)；；當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)區(qū)大型的的商業(yè)賣賣場(chǎng)和多多樣化的的娛樂場(chǎng)場(chǎng)所比較較缺乏，，弘基文文化休閑閑廣場(chǎng)的的休閑娛娛樂場(chǎng)所所對(duì)此是是一個(gè)很很好的填填補(bǔ)。當(dāng)?shù)鼐用衩褫^為看看重的服服務(wù)、質(zhì)質(zhì)量、品品牌，是是弘基文文化休閑閑廣場(chǎng)的的優(yōu)勢(shì)所所在。當(dāng)當(dāng)?shù)厝找嬉骈_發(fā)的的商品住住宅將入入遷中高高收入水水平的業(yè)業(yè)主，弘弘基文化化休閑廣廣場(chǎng)對(duì)他他們來說說是一個(gè)個(gè)很好的的綜合配配套商業(yè)業(yè)設(shè)施；；隨著當(dāng)?shù)氐厣唐贩糠拷ㄔ斓牡牧Χ燃蛹訌?qiáng)，中中高消費(fèi)費(fèi)者勢(shì)必必逐漸增增加，其其總體消消費(fèi)水平平也將隨隨之逐漸漸提高，，有利于于良好的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展；弘基文化化休閑廣廣場(chǎng)的餐餐飲業(yè)態(tài)態(tài)可以適適應(yīng)大學(xué)學(xué)生多層層次、多多口味、、多選擇擇的餐飲飲特點(diǎn)，，休閑娛娛樂場(chǎng)所所的增設(shè)設(shè)可以適適當(dāng)滿足足大學(xué)生生的娛樂樂需求，，商鋪的的開設(shè)，，一定程程度上對(duì)對(duì)大學(xué)生生們購物物不便、、商品挑挑選余地地不大的的現(xiàn)狀的的一種很很好的補(bǔ)補(bǔ)充；弘基文化化休閑廣廣場(chǎng)的中中低檔的的商品市市場(chǎng)定位位，符合合大學(xué)生生們消費(fèi)費(fèi)支出低低、消費(fèi)費(fèi)選擇價(jià)價(jià)廉物美美的特征征。案例1：：弘基商業(yè)業(yè)模式——上大大弘基文文化休閑閑廣場(chǎng)：：上海大大學(xué)城商商圈之先先鋒(三益設(shè)設(shè)計(jì))上大弘基基休閑廣廣場(chǎng)集文文化消費(fèi)費(fèi)、餐飲飲美食、、休閑娛娛樂、購購物于一一體，是是由上海海弘基商商業(yè)管理理公司將將城市的的文化休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，向向城郊接接合部進(jìn)進(jìn)行的延延伸。商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)建成后后極大地地豐富、、繁榮了了城郊接接合部的的商業(yè)功功能。目目前，弘弘基文化化休閑廣廣場(chǎng)內(nèi)陸陸續(xù)開業(yè)業(yè)的商鋪鋪，每天天都吸引引了渴望望現(xiàn)代商商業(yè)設(shè)施施的周圍圍居民們們前來，，一些人人稱弘基基文化休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)是當(dāng)?shù)氐氐摹俺浅勤驈R””。上大弘基基文化休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)(手繪繪稿)上大弘基基文化休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)(內(nèi)街街透視)上大弘基基文化休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)(鳥瞰瞰)上大弘基基文化休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)(總平平)上大弘基基文化休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)（三益益設(shè)計(jì)））案例2：：徐州東城城國際花花園城商商業(yè)中心心（（三益設(shè)設(shè)計(jì)）——城市市副中心心的超大大性商業(yè)業(yè)綜合體體項(xiàng)目住宅區(qū)———居民民需要完善善的生活活配套和和區(qū)域商商業(yè)中心心區(qū)域商業(yè)業(yè)綜合體體管委會(huì)———辦公公商務(wù)人人員需要商務(wù)務(wù)用房及及餐飲休休閑設(shè)施施酒店公寓寓及商務(wù)務(wù)辦公高鐵及高高速———外來人人員目的性消消費(fèi)及路路過性消消費(fèi)目的性專專業(yè)性賣賣場(chǎng)3、經(jīng)營(yíng)模模式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)徐州東城城國際花花園城商商業(yè)中心心（三三益設(shè)計(jì)計(jì)）3、經(jīng)營(yíng)模模式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)徐州東城城國際花花園城商商業(yè)中心心(商業(yè)街)徐州東城城國際花花園城商商業(yè)中心心(超市)徐州東城城國際花花園城商商業(yè)中心心(五星級(jí)酒酒店和辦辦公樓)徐州東城城國際花花園城商商業(yè)中心心（三三益設(shè)計(jì)計(jì)）4、規(guī)模商圈范圍圍確定后后，可根根據(jù)區(qū)域域產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)、行行業(yè)發(fā)展展態(tài)勢(shì)、、消費(fèi)市市場(chǎng)容量量，初步步確定項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模；；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模在在通過商商圈分析析后，通通過一定定的宏觀觀量化計(jì)計(jì)算也可可得出：：購買力決決定規(guī)模模公式：：規(guī)模=商圈圈購買力力－圈圈內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分流流購買力力一個(gè)不可可忽視的的指標(biāo)：：城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)城市總體體規(guī)劃，，一開始始就設(shè)定定了商業(yè)業(yè)成功的的起跑線線；經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)規(guī)規(guī)模與定定位規(guī)模模的比較較：面積積不足？？面積積過剩？？市場(chǎng)潛在在需求分分析———整合出出一個(gè)結(jié)結(jié)構(gòu)豐富富的綜合合產(chǎn)業(yè)鏈鏈結(jié)構(gòu)5、形象形象的定定位依據(jù)據(jù)：主題題定位，，經(jīng)營(yíng)管管理企業(yè)業(yè)的品牌牌形象定定位。作為商業(yè)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的主主體，要要始終保保持統(tǒng)一一的主題題形象和和品牌形形象；形象的作作用不容容忽視：：以時(shí)尚展展示打造造和樹立立城市““時(shí)尚坐坐標(biāo)”、、“咨詢?cè)冏鴺?biāo)””的形象象定位，，維護(hù)持持久的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力；；定期的展展示性和和推廣是是一種重重要的途途徑，包包括產(chǎn)品品價(jià)格質(zhì)質(zhì)量服務(wù)務(wù)、促銷銷策略等等；形象的建建筑設(shè)計(jì)計(jì)語言：：形狀、、結(jié)構(gòu)、、顏色、、購物氣氣氛經(jīng)營(yíng)營(yíng)、場(chǎng)內(nèi)內(nèi)購物環(huán)環(huán)境、布布局設(shè)計(jì)計(jì)、櫥窗窗設(shè)計(jì)、、形象展展示、廣廣告等；；商業(yè)建筑筑本身是是一個(gè)形形象廣告告系統(tǒng)。。5、形象形象案例例1上海新天天地土地面積積：3萬萬平方米米總建筑面面積：57,000平平方米項(xiàng)目概況況：上海新天天地位于于上海市市中心，，毗鄰高高雅、繁繁華的淮淮海中路路以及黃黃陂南路路地鐵站站。上海海新天地地以「?jìng)鱾鹘y(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代結(jié)合合」為設(shè)設(shè)計(jì)理念念，用現(xiàn)現(xiàn)代技術(shù)術(shù)保留了了建于20世紀(jì)紀(jì)初期的的石庫門門老建筑筑。項(xiàng)目定位位：上海新天天地的定定位經(jīng)歷歷了三個(gè)個(gè)階段的的深化。。第一階段段：強(qiáng)調(diào)調(diào)綜合性性，將餐餐飲、娛娛樂、購購物和旅旅游、文文化等功功能全部部集在一一起，填填補(bǔ)了市市場(chǎng)空白白；第二階段段：將該該項(xiàng)目打打造成上上海市中中心具有有歷史文文化特色色的都市市旅游景景點(diǎn)；第三階段段：讓新新天地成成為一個(gè)個(gè)國際交交流和聚聚會(huì)的地地點(diǎn)。上海新天天地5、形象形象案例例2上海復(fù)地地城隍廟廟廣場(chǎng)（（三益設(shè)設(shè)計(jì)）——以豫豫園的傳傳統(tǒng)建筑筑式樣為為藍(lán)本，，以庭院院化空間間布局滿滿足現(xiàn)代代商業(yè)與與旅游的的需求。。設(shè)計(jì)以以仿古建建筑為主主，部分分建筑體體量較大大。沿方方浜中路路步行街街則以傳傳統(tǒng)二層層建筑和和少量歐歐式建筑筑為主，，街道尺尺度宜人人。上海復(fù)地地城隍廟廟廣場(chǎng)(夜景)上海復(fù)地地城隍廟廟廣場(chǎng)(內(nèi)街透透視)上海復(fù)地地城隍廟廟廣場(chǎng)(透視)上海復(fù)地地城隍廟廟廣場(chǎng)(透視)上海復(fù)地地城隍廟廟廣場(chǎng)（（三益設(shè)設(shè)計(jì)）5、形象形象案例例3創(chuàng)邑·老碼頭改改造（三三益設(shè)計(jì)計(jì)）———?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的的改造與與設(shè)計(jì)該項(xiàng)目原原來是上上海油脂脂廠。其其位置距距離上海海的母親親河黃浦浦江僅30米，，其改造造思路：：第一，做做一個(gè)現(xiàn)現(xiàn)代的、、時(shí)尚的的、前沿沿的建筑筑；第二，保保存老的的紀(jì)念性性的構(gòu)件件。這里里要讓新新與舊共共存、融融合，讓讓人們?cè)谠谇楦猩仙嫌幸粋€(gè)個(gè)很好的的延續(xù)。。本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃由多多種商業(yè)業(yè)形態(tài)交交織共融融。5，，6層的的建筑物物改造成成設(shè)計(jì)類類創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，，部分樓樓層可遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺浦江江，景觀觀資源豐豐富，可可改造休休閑類的的俱樂部部或會(huì)所所，中部部廣場(chǎng)區(qū)區(qū)域新建建一個(gè)典典型石窟窟門風(fēng)格格建筑，，室內(nèi)為為特色西西餐酒吧吧，室外外為大型型水上秀秀場(chǎng)，是是本項(xiàng)目目的最大大亮點(diǎn)??！同時(shí)，，周邊建建筑改造造為特色色服飾和和精品展展示店，，沿外馬馬路建筑筑樓層較較低，改改造重點(diǎn)點(diǎn)為以特特色餐飲飲，酒吧吧為主的的商業(yè)街街。隨著著世博的的臨近，，本項(xiàng)目目的實(shí)施施，一方方面填補(bǔ)補(bǔ)了外灘灘和世博博會(huì)基地地之間的的空白區(qū)區(qū)域，將將外灘的的時(shí)尚元元素和城城市形象象功能進(jìn)進(jìn)行延伸伸拓展，，同時(shí)，，與隔江江相望的的小陸家家嘴也形形成呼應(yīng)應(yīng)，將新新時(shí)代時(shí)時(shí)尚氣息息的休閑閑商業(yè)中中心與小小陸家嘴嘴金融商商務(wù)區(qū)形形成城市市功能的的互補(bǔ)。。整個(gè)項(xiàng)目以裝裝飾、加固為為主，其中局局部混凝土構(gòu)構(gòu)件與鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)交雜，配以以部分木質(zhì)構(gòu)構(gòu)件，構(gòu)成整整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)代基調(diào)。面面磚，鋼材，，涂料的色彩彩變換運(yùn)用，，以及各種材材料在細(xì)部上上的巧妙組合合，使現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格中又融入入了英式老廠廠房的濃郁味味道，輔之以以廣場(chǎng)中心與與海派石庫門門的建筑呼應(yīng)應(yīng)，使整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目大氣又不不失柔和，現(xiàn)現(xiàn)代的同時(shí)兼兼俱些許“老老氣”的滄桑桑。上海創(chuàng)邑·老碼頭頭(夜景)上海創(chuàng)邑·老碼頭頭(透視)上海創(chuàng)邑·老老碼頭（三益益設(shè)計(jì)）QTWO商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式式對(duì)設(shè)計(jì)的影影響難題二經(jīng)營(yíng)權(quán)是所有有權(quán)的一種權(quán)權(quán)能，即不變變更生產(chǎn)資料料的所有制性性質(zhì),依法占占有、支配和和使用所有者者的生產(chǎn)資料料和商品的權(quán)權(quán)利。在商業(yè)業(yè)運(yùn)做中，賣賣還是不賣的的關(guān)鍵問題實(shí)實(shí)際是一個(gè)對(duì)對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)的認(rèn)認(rèn)識(shí)問題，無無數(shù)成功的商商業(yè)模式昭示示著一條永恒恒定律：掌握握經(jīng)營(yíng)權(quán)是興興盛商業(yè)的關(guān)關(guān)鍵。1、“持有”———國際際上商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的成熟做法法從國際成熟經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來看，在在國外開發(fā)商商通常是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商商，包括大型型零售商、專專門的商業(yè)開開發(fā)商、房地地產(chǎn)開發(fā)商、、甚至是保險(xiǎn)險(xiǎn)公司、基金金會(huì)等。由于于健全的金融融體系支持，，這些商業(yè)地地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在在完成商業(yè)地地產(chǎn)的開發(fā)后后通常都是自自己持有物業(yè)業(yè)、只租不售售。他們委托托專業(yè)的商業(yè)業(yè)管理公司對(duì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理，商商業(yè)管理公司司的核心職能能是通過專業(yè)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理理，為進(jìn)場(chǎng)商商戶提供一個(gè)個(gè)一流的經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境，塑造造強(qiáng)勢(shì)賣場(chǎng)品品牌，不斷提提升物業(yè)價(jià)值值，獲得不斷斷上升的租金金回報(bào)，最終終通過在資本本市場(chǎng)上市實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的終極價(jià)值值。因此國外外商業(yè)地產(chǎn)的的收益主要來來自于物業(yè)銷銷售和租金的的收益，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商商更看重的是是長(zhǎng)期利益，，他們通過長(zhǎng)長(zhǎng)期持有物業(yè)業(yè)，使物業(yè)持持續(xù)增值。著名如美國拉拉斯維加斯商商業(yè)物業(yè)，開開發(fā)商根據(jù)物物業(yè)所在區(qū)位位確定采取何何種方式運(yùn)營(yíng)營(yíng)。拉斯維加加斯大道區(qū)域域客流量大，，娛樂業(yè)非常常發(fā)達(dá)，因此此，此區(qū)域的的商業(yè)地產(chǎn)都都采取了開發(fā)發(fā)商持有的運(yùn)運(yùn)營(yíng)形式，基基本無商業(yè)物物業(yè)出售。2、我國本土化化的商業(yè)運(yùn)作作模式運(yùn)做模式特色分析只售不租出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回投資。產(chǎn)生在于開發(fā)商對(duì)足夠運(yùn)做資金的渴求。由于這種“融資”發(fā)生在項(xiàng)目建成之前，很多不確定因素使小業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。轉(zhuǎn)租：既將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營(yíng)分屬三個(gè)主體，整合資源、專業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障收益。售后招商：對(duì)投資者的權(quán)益很難保障。先招商，后出售：在銷售前通過引入品牌商家作為主力經(jīng)營(yíng)公司來聚集人氣，做旺商場(chǎng)，同時(shí)為投資者提供信心和收益保證。在鋪位劃分時(shí)，一般也會(huì)考慮到實(shí)際經(jīng)營(yíng)的需要，考慮分?jǐn)偯娣e和消防通道。這種模式比較成熟，對(duì)投資者的利益也更有保障。只租不售產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手里，可以抵押，再貸款，還可以在增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)做。又售又租部分租部分賣，出租部分起示范作用分割產(chǎn)權(quán)商鋪出售售后從投資者手中取得經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)購物中心進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，可以收回部分投資，而且能夠掌握經(jīng)營(yíng)權(quán)。不售不租自主經(jīng)營(yíng)同時(shí)賺取投資開發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。商家聯(lián)營(yíng)以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司合伙或合作經(jīng)營(yíng)；在聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以根據(jù)專業(yè)公司結(jié)合招商和借助專業(yè)的意見綜合評(píng)估各項(xiàng)預(yù)期，進(jìn)行最終的確定，以實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)耗資巨大，，周期較長(zhǎng)，，因此融資問問題是商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)的瓶瓶頸?；谀磕壳暗膶?shí)際國國情與政策體體系，開發(fā)商商嘗試通過多多種形式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)做進(jìn)進(jìn)而順利完成成融資，常見形式有以以下幾類：2、我國本土化化的商業(yè)運(yùn)作作模式>>>商業(yè)成功的黃黃金法則——掌握經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)隨著市場(chǎng)走向向成熟，開發(fā)發(fā)商的融資渠渠道逐漸拓寬寬，這種產(chǎn)權(quán)權(quán)式商鋪也將將逐漸退出歷歷史舞臺(tái)，最最終持有型商商鋪應(yīng)該是商商業(yè)地產(chǎn)的主主軸。但是鑒鑒于國內(nèi)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的的歷史和現(xiàn)狀狀，這一過程程可能持續(xù)的的時(shí)間將很長(zhǎng)長(zhǎng)，我們將拭拭目以待。QTHREE招商對(duì)設(shè)計(jì)的的影響難題三主力店的入駐駐對(duì)商家是喜喜是悲，不僅僅要看主力店店本身的名氣氣與效力，還還應(yīng)以全局的的眼光衡量主主力店在整體體經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮揮的作用，最最終的目的，，就要尋求一一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定定的動(dòng)態(tài)平衡衡，在這一平平衡中，能夠夠化解風(fēng)險(xiǎn)，，制造利潤(rùn)，，取得最佳的的投資回報(bào)，，形成可持續(xù)續(xù)發(fā)展的良性性運(yùn)做。百貨貨店店[太太平平洋洋百百貨貨、、百百盛盛、、巴巴黎黎春春天天、、富富安安百百貨貨、、銅銅鑼鑼灣灣百百貨貨等等]大型型綜綜合合超超市市[家家樂樂福福、、易易賣賣得得、、大大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)發(fā)、、沃沃爾爾瑪瑪、、好好又又多多、、歐歐尚尚、、易易出出蓮蓮花花等等]專業(yè)業(yè)店店[國國美美電電器器、、紅紅星星美美凱凱龍龍、、百百腦腦匯匯、、百百安安居居等等]專賣店店[迪迪卡卡儂、、卓依依爾女女裝、、協(xié)亨亨手機(jī)機(jī)、雪雪姬美美素、、SPORT100等]餐飲類類商家家[味味千千拉面面、棒棒約翰翰、永永和豆豆?jié){等等]娛樂類類商家家：[湯湯姆姆熊電電玩世世界、、玩具具反斗斗城等等]1、成功功實(shí)現(xiàn)現(xiàn)主力力店招招商是是項(xiàng)目目整體體成功功的關(guān)關(guān)鍵判斷主主力店店的三三個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)大的的商業(yè)業(yè)號(hào)召召力與與良好好的商商業(yè)信信譽(yù)一支穩(wěn)穩(wěn)健的的商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)隊(duì)具有招招商的的可靠靠性，，不輕輕易撤撤場(chǎng)主力店店的分分類主力店店招商商前置置在項(xiàng)目目整體體定位位完成成后，，就應(yīng)應(yīng)當(dāng)確確定下下具體體的主主力店店類型型，并并在商商業(yè)規(guī)規(guī)劃前前期完完成主主力店店的招招商工工作，，以更更快的的解決決諸多多結(jié)構(gòu)構(gòu)平衡衡問題題中的的主要要制約約點(diǎn)。。由于主主力店店所處處的位位置、、所占占的面面積、、所需需要的的停車車位和和貨運(yùn)運(yùn)通道道等因因素對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)生生重要要影響響。因因此，，主力力店的的招商商前置置，可可以確確立正正確的的空間間設(shè)計(jì)計(jì)思路路。1、成功實(shí)現(xiàn)主力力店招商是項(xiàng)項(xiàng)目整體成功功的關(guān)鍵2、合理確定主力力店與經(jīng)營(yíng)散散戶之間的關(guān)關(guān)系面積比例主力店的引入入是為了促進(jìn)進(jìn)散戶的經(jīng)營(yíng)營(yíng)主力店和散戶戶的經(jīng)營(yíng)面積積、租金收入入是彼此消長(zhǎng)長(zhǎng)的關(guān)系合理的購物中中心中，主力力店面積可為為30%~50%樓層設(shè)置將主力店設(shè)置置于中等樓層層，既保證其其有一個(gè)相對(duì)對(duì)理想的經(jīng)營(yíng)營(yíng)位置，又能能為散戶贏得得更為有利的的商業(yè)樓層，，同時(shí)為商家家爭(zhēng)取更多的的投資回報(bào)利利潤(rùn)。3、商業(yè)的平衡術(shù)術(shù)低風(fēng)險(xiǎn)中低風(fēng)險(xiǎn)中高風(fēng)險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)低利潤(rùn)中低利潤(rùn)中高利潤(rùn)高利潤(rùn)主力店零售百貨類次主力店酒樓、小型專專賣超市、折折扣店專賣店批發(fā)零售個(gè)體店連鎖品牌店、、便利店業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和利利潤(rùn)成正比例例商業(yè)地產(chǎn)的本本質(zhì)是金融地地產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)營(yíng)需要諸多的的結(jié)構(gòu)平衡共共同實(shí)現(xiàn)：品牌店鋪與一一般店鋪的平平衡；強(qiáng)承租戶與弱弱承租戶的平平衡；大型租戶與小小型散戶的平平衡；長(zhǎng)期租戶與短短期租戶的平平衡；白天運(yùn)營(yíng)與夜夜晚運(yùn)營(yíng)的平平衡；業(yè)態(tài)與業(yè)種配配置的效益平平衡；“劍有雙刃，，刀走偏鋒””商業(yè)的主要租租金收入來自自于各種中小小型店鋪，中中小型店鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)靈活，贏贏利能力高，，平均租金水水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于主力店，是是商業(yè)主要租租金收入的貢貢獻(xiàn)者；但是是也應(yīng)注意商商家租賃面積積與租金體系系的平衡問題題。建立最高高利潤(rùn)與最低低風(fēng)險(xiǎn)的平衡衡點(diǎn)就要找出出最佳的投資資回報(bào)方式；；合理的投資資回報(bào)方式應(yīng)應(yīng)從低風(fēng)險(xiǎn)出出發(fā)，制造出出高利潤(rùn)；平衡規(guī)則一：：業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)與與利潤(rùn)成正比比；平衡規(guī)則二：：建立利潤(rùn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn)；；案例分析：3、商業(yè)的平衡衡術(shù)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)——定單單地產(chǎn)型通過定單地產(chǎn)產(chǎn)概念的導(dǎo)入入，引入沃爾爾瑪、蘇寧電電器等超級(jí)主主力店，其中中超級(jí)主力店店所占面積很很大，超過總總面積的50%，這樣使使得商業(yè)租金金收益變低，，但同時(shí)也將將了風(fēng)險(xiǎn)，收收益比較穩(wěn)定定。連鎖化發(fā)展的的萬達(dá)集團(tuán)其其核心能力在在于通過城市市運(yùn)營(yíng)獲得土土地增值效益益，并通過與與國外基金合合作，解決前前期的資金問問題，大面積積的主力店雖雖然造成了租租金收入較低低，但能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)定連鎖化化發(fā)展。對(duì)于于總體開發(fā)規(guī)規(guī)模不大的商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商來說，萬萬達(dá)模式是一一種不可克隆隆的商業(yè)模式式。日景透視視夜景鳥瞰瞰南京萬達(dá)達(dá)商業(yè)廣廣場(chǎng)(三益設(shè)設(shè)計(jì))三益益的的““魚魚骨骨模模式式””———商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)模模式式的的反反思思1、商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)的的流流程程及及弊弊端端以前前多多數(shù)數(shù)的的商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)流流程程拿地地————建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司————商商業(yè)業(yè)定定位位(商商業(yè)業(yè)策策劃劃公公司司或或自自己己團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì))————招招商商（（商商業(yè)業(yè)管管理理顧顧問問公公司司或或自自己己團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)））————銷銷售售（（銷銷售售代代理理公公司司））————運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)————再再開開發(fā)發(fā)。。弊端(1)拿到到地后盲目目進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)，導(dǎo)致無無法滿足經(jīng)經(jīng)營(yíng)商家的的設(shè)店要求求，后期投投資成本增增加；(2)將廣廣告策劃等等同于商業(yè)業(yè)策劃，導(dǎo)導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)態(tài)定位缺失失；(3)后期期招商忽視視了定位的的控制作用用，出現(xiàn)招招商混亂，，空間設(shè)計(jì)計(jì)不符合設(shè)設(shè)店需求，，導(dǎo)致建筑筑設(shè)計(jì)乃至至施工的反反復(fù)與翻工工；(4)開發(fā)發(fā)過程不同同的主體分分階段介入入時(shí)，各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)專業(yè)業(yè)缺乏溝通通平臺(tái)，無無法保證專專業(yè)化介入入的深度，，項(xiàng)目整體體的控制與與把握難以以保證。適宜的商業(yè)業(yè)開發(fā)模式式：(1)專專業(yè)化的服服務(wù)主體的的高度集中中與整合；；(2)投投資、策劃劃、設(shè)計(jì)、、招商、運(yùn)運(yùn)營(yíng)、管理理——全全程一體體，專業(yè)協(xié)協(xié)同(3)以以商業(yè)策劃劃與先導(dǎo)；；(4)以以建筑設(shè)計(jì)計(jì)為紐帶；；(5)以以招商運(yùn)營(yíng)營(yíng)為核心；；2、適宜的商商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)模式3、設(shè)計(jì)模式式的修正———全全程一體，，專業(yè)協(xié)同同“魚骨模式式”的核核心全程一體：：從前期項(xiàng)目目定位到后后期的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理的全全程一體化化服務(wù)，在在商業(yè)項(xiàng)目目的開發(fā)過過程各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)由不同同專家提供供專業(yè)支撐撐，各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)之間進(jìn)進(jìn)行有效串串聯(lián)、銜接接與配合；；專業(yè)協(xié)同：：不同業(yè)態(tài)的的商業(yè)專家家和不同專專業(yè)的設(shè)計(jì)計(jì)專家在系系統(tǒng)體系下下協(xié)同工作作，保證服服務(wù)水平的的專業(yè)化深深度和對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的整體體把握；商業(yè)擇地立項(xiàng)前期商業(yè)調(diào)研與策劃精確的商業(yè)定位基本運(yùn)營(yíng)模式的選擇與確立初步商業(yè)模型前期招商形態(tài)與景觀控制建立格構(gòu)網(wǎng)絡(luò)

細(xì)胞模數(shù)的分裂與整合區(qū)域性的分割與變化模數(shù)堆積設(shè)計(jì)方案執(zhí)行力的體現(xiàn)建設(shè)期初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期開業(yè)目標(biāo)客層店鋪戰(zhàn)略業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)配比空間設(shè)計(jì)模型主力店招商設(shè)計(jì)模型調(diào)整使用分區(qū)樓層構(gòu)成樓層意向店鋪配置組合計(jì)劃內(nèi)裝設(shè)計(jì)租戶監(jiān)督管理運(yùn)營(yíng)前期計(jì)劃階段中期執(zhí)行階段后期建設(shè)階段運(yùn)營(yíng)階段定位與招商整合設(shè)計(jì)與招商整合市場(chǎng)反饋系統(tǒng)3、設(shè)計(jì)模式式的修正———全全程一體，，專業(yè)協(xié)同同“魚骨骨模式式”的的六六大環(huán)環(huán)節(jié)調(diào)查分分析主題定定位商業(yè)規(guī)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)模模式主力招招商咨咨詢方案設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)的的誤區(qū)區(qū)1、常見的的設(shè)計(jì)計(jì)誤區(qū)區(qū)誤區(qū)一一：外觀設(shè)設(shè)計(jì)綜綜合癥癥表現(xiàn)1：只只注重重形態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)，忽忽視業(yè)業(yè)態(tài)空空間的的組合合與配配置表現(xiàn)2：只只注重重立面面設(shè)計(jì)計(jì)，忽忽視商商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)的的特殊殊性、、實(shí)用用性實(shí)例：：“鉆鉆石城城”某城市市的商商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)方方案，，設(shè)計(jì)計(jì)師過過度強(qiáng)強(qiáng)調(diào)建建筑形形態(tài)的的獨(dú)特特性與與視覺覺沖擊擊力，，從而而犧牲牲了部部分建建筑空空間，，不能能很好好的滿滿足商商業(yè)的的組合合與使使用，，削弱弱了經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益。。1、常見的的設(shè)計(jì)計(jì)誤區(qū)區(qū)誤區(qū)二二：套用公公建模模式設(shè)設(shè)計(jì)商商業(yè)空空間表現(xiàn)1：忽忽視一一定的的公共共活動(dòng)動(dòng)空間間所帶帶來的的商業(yè)業(yè)效應(yīng)應(yīng)表現(xiàn)2：忽忽視商商業(yè)樓樓層租租金的的層級(jí)級(jí)遞減減效應(yīng)應(yīng)表現(xiàn)3：忽忽視各各類商商業(yè)店店面的的實(shí)際際設(shè)計(jì)計(jì)需求求實(shí)例：：北斗斗星在設(shè)計(jì)計(jì)商鋪鋪時(shí)，，未考考慮樓樓層和和方位位對(duì)商商鋪商商業(yè)效效益的的影響響，幾幾乎所所有商商鋪都都是一一樣的的開間間和進(jìn)進(jìn)深，，類似似辦公公樓的的劃分分，從從而導(dǎo)導(dǎo)致三三、四四樓層層和交交通盡盡端的的商鋪鋪出租租率低低。1、常見的設(shè)計(jì)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)三：強(qiáng)調(diào)交通組組織忽視人人流組織表現(xiàn)1：忽忽視商業(yè)人人流的步行行特征表現(xiàn)2：忽忽視豎向交交通設(shè)置的的引導(dǎo)性表現(xiàn)3：忽忽視主力店店對(duì)人流的的帶動(dòng)作用用實(shí)例：南方方休閑廣場(chǎng)場(chǎng)建筑在設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)希望形形成內(nèi)圍合合街道式商商業(yè)布局，，整體共五五層局部7層，但是是僅在建筑筑一個(gè)端頭頭設(shè)置了電電梯，距離離電梯較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的商鋪只只能寄希望望于借助樓樓梯帶動(dòng)商商業(yè)人流，，幾乎不可可能。不合合理的交通通布置，是是導(dǎo)致目前前二層以上上商鋪全部部空關(guān)的主主要原因之之一。1、常見的設(shè)計(jì)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)四：建筑設(shè)計(jì)先先于商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)表現(xiàn)1：空空間設(shè)置不不符合商家家的選址、、設(shè)店要求求表現(xiàn)2：空空間設(shè)計(jì)無無法滿足商商鋪空間的的硬件需求求：柱網(wǎng)、開間間、空調(diào)機(jī)機(jī)位、預(yù)留留管井、后后勤通道等等。實(shí)例：無錫錫站前商貿(mào)貿(mào)城設(shè)計(jì)者延續(xù)續(xù)了他們常常用的設(shè)計(jì)計(jì)手法，希希望將商業(yè)業(yè)和建筑融融為一體，，讓商業(yè)建建筑能夠煥煥發(fā)出自身身的特色。。充分考慮慮建筑的外外立面設(shè)計(jì)計(jì)與商業(yè)廣廣告空間的的配合，但但是由于沒沒有考慮到到商鋪使用用的要求，，最終形成成大量超小小面積鋪面面無法被商商家接受，，造成整座座商貿(mào)城空空關(guān)的敗局局。謝謝！Thanks!商業(yè)，充滿了變變數(shù)，設(shè)計(jì)計(jì)如同透過過這個(gè)洞口口去看整個(gè)個(gè)世界，外面很復(fù)雜雜也很壯闊闊，其需要要的不光是是眼睛，還還要去體驗(yàn)驗(yàn)外面的世世界和保持持永遠(yuǎn)敏感感的心，否則永遠(yuǎn)只只是眼前的的那一片天天。9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。07:18:480