商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式

東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報(bào)2003-02-182022/12/29上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting2目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2022/12/29上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting3商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢地區(qū)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r詳細(xì)分析內(nèi)容見商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告2022/12/29上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting4全國宏觀經(jīng)濟(jì)增長狀況1997~2001年全國GDP增長狀況（單位：億元）國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，對(duì)增加國民的可支配收入和提高國民的市場購買能力和消費(fèi)能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用。過去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預(yù)計(jì)利率也將在一段時(shí)間維持較低的水平。國家通過轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴(kuò)大社會(huì)有效需求。為實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，政府將繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策，保持必要的投資拉動(dòng)力度。對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展比較有利。2022/12/29上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting5上海GDP增長狀況分析1998~2001年上海GDP增長狀況（單位：億元）上海GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長，加快了上海市退二進(jìn)三的發(fā)展速度，對(duì)上海市的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動(dòng)作用同時(shí)上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進(jìn)了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會(huì)、特奧會(huì)、F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會(huì)又必將加速上海經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，同時(shí)也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。6新土地政策將對(duì)土地供應(yīng)總量、價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化供應(yīng)總量國家將通過土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，政府完成一級(jí)開發(fā)，減少生地供應(yīng)。土地利用計(jì)劃要公開透明價(jià)格總體價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格高，長期走勢趨向市場合理價(jià)格各地的價(jià)格水平不一區(qū)域經(jīng)營打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競爭的進(jìn)程。對(duì)地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營的范圍和速度加快競爭態(tài)勢重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競爭的激烈程度，對(duì)核心能力提出更高的要求。規(guī)模和品牌對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。國家土地政策:從2002年7月1日起，各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。2022/12/29上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting7未來房地產(chǎn)市場突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高2022/12/29上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting8有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機(jī)會(huì)促進(jìn)規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開發(fā)時(shí)間控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國1400多個(gè)地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開發(fā)商自行進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢項(xiàng)目開發(fā)，便于控制風(fēng)險(xiǎn)只有規(guī)?；?、專業(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司2022/12/29上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting9土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競爭態(tài)勢外商、外地、外行的競爭成本降低，更多的外資競爭者進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場，競爭將更加激烈，價(jià)格戰(zhàn)將不可避免，房價(jià)將更趨向市場化。新開發(fā)商增多競爭方式改變土地價(jià)格因素排除在價(jià)值鏈外，對(duì)企業(yè)的核心競爭力提出更高的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?，專業(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)重新洗牌沒有實(shí)力的地方開發(fā)商將被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時(shí)間。2001年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在20萬以上的大地塊均落入萬科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團(tuán)、百仕達(dá)地產(chǎn)等品牌公司囊中。東灘經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn)——受土地政策的影響1、由于國家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大2、土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢型（地主型）向能力優(yōu)勢型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢的形成與公司決策和經(jīng)營市場化速度相關(guān)3、土地價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格總體水平上升，長期價(jià)格趨向合理區(qū)間，總體價(jià)格水平將高于現(xiàn)在水平，這對(duì)東灘84平方公里土地增值提供機(jī)會(huì)4、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭趨向激烈化，實(shí)力決定開發(fā)機(jī)會(huì)，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對(duì)房地產(chǎn)商提出了更高的要求10土地市場供應(yīng)者土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國家成為土地的唯一供應(yīng)商。土地統(tǒng)一供應(yīng)將成為一種趨勢。需求者國民待遇。對(duì)內(nèi)和對(duì)外的開放，外資和民營的需求將大幅上升尤其是開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開、公正、公平市場化配置土地資源，維護(hù)國家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務(wù)國外評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來了先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)市場化價(jià)格將合理回歸目標(biāo)：形成平等、公開、競爭有序、統(tǒng)一規(guī)范的土地市場秩序加入WTO對(duì)中國土地市場的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting11我國加入入WTO在給房地地產(chǎn)業(yè)帶帶來三大大機(jī)會(huì)的的同時(shí)，，也帶來來了四大大威脅1、外商的的加大投投資將使使對(duì)寫字字樓、工工業(yè)用房房和高檔檔住宅的的需求增增長。2、入世帶帶動(dòng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和部分分建筑用用進(jìn)口原原材料關(guān)關(guān)稅的降降低將使使住宅的的有效需需求增大大，并使使住宅的的消費(fèi)層層次更加加分明。。3、國外金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的介入入將促進(jìn)進(jìn)我國房房地產(chǎn)金金融業(yè)發(fā)發(fā)展。三大機(jī)會(huì)會(huì)1、入世帶帶來的政政策透明明性和中中國目前前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相相對(duì)高利利潤必將將吸引國國外大型型房地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)進(jìn)入，國國內(nèi)規(guī)模模小、資資金量低低、管理理技術(shù)水水平差的的企業(yè)將將受到?jīng)_沖擊。2、外資房房地產(chǎn)開開發(fā)商將將首先進(jìn)進(jìn)入高檔檔外銷公公寓及寫寫字樓市市場，憑憑借其先先進(jìn)的物物業(yè)管理理模式、、營銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和更更加專業(yè)業(yè)化、人人性化的的服務(wù)理理念，對(duì)對(duì)國內(nèi)房房地產(chǎn)開開發(fā)商的的業(yè)務(wù)將將形成威威脅。3、國內(nèi)房房地產(chǎn)開開發(fā)商的的政府背背景優(yōu)勢勢和天然然的地區(qū)區(qū)優(yōu)勢將將逐漸淡淡化。4、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)正正面臨新新一輪“洗牌”，相當(dāng)數(shù)數(shù)量的房房地產(chǎn)企企業(yè)將被被市場淘淘汰。四大威脅脅2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting12加入WTO后后，中國國將在過過渡期內(nèi)內(nèi)，逐漸漸取消進(jìn)進(jìn)入房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)行業(yè)的市場壁壘資料來源源：WTO協(xié)議200020012002200320042006年允許建建筑設(shè)計(jì)計(jì)、工程程服務(wù)、、城市規(guī)規(guī)劃服務(wù)務(wù)允許設(shè)設(shè)立獨(dú)資資企業(yè)準(zhǔn)許外商商進(jìn)入中中國的房房地產(chǎn)及及服務(wù)行行業(yè)，高高檔公寓寓寫字樓樓外商不不許獨(dú)資資收費(fèi)和合合同為基基礎(chǔ)的房房地產(chǎn)服服務(wù)僅限限于合資資企業(yè)形形式，允允許外方方擁有多多數(shù)股權(quán)權(quán)建筑設(shè)計(jì)計(jì)服務(wù)（（CPC8671）及工程程服務(wù)，，集中工工程服務(wù)務(wù)、城市市規(guī)劃服服務(wù)，僅僅限于合合資形式式，外資資可以擁擁有多數(shù)數(shù)股權(quán)建筑及相相關(guān)工程程服務(wù)（（CPC511，512，513，514，515，516，517，518），外商商可以獨(dú)獨(dú)資2005外商可以以獨(dú)資在在中國建建設(shè)、改改造和經(jīng)經(jīng)營飯店店和餐館館設(shè)施2006市場開放放度2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting13房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)的的產(chǎn)業(yè)特特性可以以總結(jié)為為：周期期性、關(guān)關(guān)聯(lián)性、、地域性性、政策策性周期性我國的房房地產(chǎn)周周期有三三方面的的特殊性性：第一一是房地地產(chǎn)周期期的頻率率，大約約是7到8年為一個(gè)個(gè)周期；；第二個(gè)個(gè)就是我我國房地地產(chǎn)的周周期中，，衰退期期和低谷谷期比較較短，而而增長期期和繁榮榮期時(shí)間間比較長長，這顯顯示出市市場需求求持續(xù)旺旺盛這樣樣的特點(diǎn)點(diǎn)，它明明顯不同同于房地地產(chǎn)總量量過剩的的國家和和地區(qū)；；第三，，從銷售售增長和和投資增增長的關(guān)關(guān)系來分分析，銷銷售增長長直接影影響到投投資的增增長。因因此房地地產(chǎn)公司司應(yīng)更為為理性的的把握項(xiàng)項(xiàng)目投資資、開發(fā)發(fā)和銷售售的時(shí)機(jī)機(jī)，避免免盲目發(fā)發(fā)展。關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國民民經(jīng)濟(jì)的許多多行業(yè)如鋼鐵鐵、水泥、木木材、玻璃、、塑料、家電電等產(chǎn)業(yè)都有有著密切的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。。隨著國際一一體化的發(fā)展展，我國國民民經(jīng)濟(jì)與全球球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)關(guān)度越來越高高。而新的國國際貿(mào)易保護(hù)護(hù)主義的抬頭頭，如美國對(duì)對(duì)我國鋼鐵業(yè)業(yè)實(shí)施反傾銷銷制裁，使房房地產(chǎn)相關(guān)行行業(yè)的發(fā)展不不穩(wěn)定性增加加，同時(shí)入關(guān)關(guān)后，這些行行業(yè)將面臨跨跨國公司的強(qiáng)強(qiáng)大競爭壓力力。因此，房房地產(chǎn)公司需需要密切關(guān)注注相關(guān)行業(yè)的的發(fā)展?fàn)顩r給給房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)帶來的影響響地域性房地產(chǎn)地域性性很強(qiáng)，各地地房地產(chǎn)市場場發(fā)育程度、、政策措施、、居民收入和和消費(fèi)偏好等等千差萬別。。北京地區(qū)由由于對(duì)奧運(yùn)概概念和入世概概念的過度挖挖掘，使市場場面臨較大的的壓力。房地地產(chǎn)行業(yè)的地地域性特征使使得房地產(chǎn)公公司在進(jìn)行地地域擴(kuò)張時(shí)，，必須針對(duì)各各地具體情況況進(jìn)行逐一分分析，謹(jǐn)慎投投資。政策策敏敏感感性性房地地產(chǎn)產(chǎn)在在國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)中中具具有有一一定定的的先先導(dǎo)導(dǎo)性性，，受受國國家家宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)政政策策的的影影響響非非常常大大。。雖雖然然我我國國國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展勢勢頭頭良良好好，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)今今后后幾幾年年仍仍會(huì)會(huì)保保持持7%的增增長長速速度度，，但但國國際際形形勢勢的的不不穩(wěn)穩(wěn)定定也也有有可可能能給給我我國國經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶帶來來較較為為嚴(yán)嚴(yán)重重的的影影響響。。同同時(shí)時(shí)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)中中的的大大量量短短期期行行為為，，對(duì)對(duì)生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境造造成成極極大大的的破破壞壞，，大大量量商商品品房房空空置置，，以以及及開開發(fā)發(fā)失失控控，，無無序序發(fā)發(fā)展展，，導(dǎo)導(dǎo)致致土土地地資資源源的的大大量量浪浪費(fèi)費(fèi)和和國國有有資資產(chǎn)產(chǎn)的的大大量量流流失失等等情情況況都都有有可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致國國家家相相關(guān)關(guān)政政策策的的變變化化。。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)2022/12/22上海海東東灘灘投投資資公公司司戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和組組織織管管理理體體系系咨咨詢詢Copyright??2002BySINOTRUSTManagementConsulting14周期期性性：：我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)歷歷經(jīng)經(jīng)起起步步（（1979-1991）、、過過熱熱（（1991-1993）和和調(diào)調(diào)整整（（1993-1997）后后，，1998年房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)步步入入復(fù)復(fù)蘇蘇階階段段從各各階階段段的的波波動(dòng)動(dòng)幅幅度度可可以以看看出出，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的成成熟熟度度日日益益加加強(qiáng)強(qiáng)，，市市場場逐逐漸漸趨趨于于理理性性發(fā)發(fā)展展。。1999年以以來來雖雖然然進(jìn)進(jìn)入入復(fù)復(fù)蘇蘇期期，，但但發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)入入2001年后后有有所所調(diào)調(diào)整整。。這這實(shí)實(shí)際際上上有有利利于于整整個(gè)個(gè)行行業(yè)業(yè)的的持持續(xù)續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定定發(fā)發(fā)展展。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的增增幅幅近近年年一一直直高高于于固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資增增幅幅，，說說明明房房地地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)對(duì)固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的拉拉動(dòng)動(dòng)作作用用，，在在國國家家“加大大投投資資，，拉拉動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)需需”的政政策策不不變變前前提提下下，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資還還會(huì)會(huì)有有所所增增加加。。過熱熱期期復(fù)蘇蘇期期調(diào)整整期期1987-2001年固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資增增長長率率統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)分分析析與宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周周期期波波動(dòng)動(dòng)的的趨趨勢勢基基本本一一致致；；波波幅幅大大于于后后者者衰衰退退期期較較短短而而增增長長期期、、繁繁榮榮期期較較長長發(fā)發(fā)展展領(lǐng)領(lǐng)先先于于宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長而而衰衰退退遲遲于于宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了先先導(dǎo)導(dǎo)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的特特點(diǎn)點(diǎn)。。2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting15全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)增長情情況分析析單位:億元全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)銷售額額增長狀狀況:1997-2000年全國房房地產(chǎn)每每年銷售售額增長長分別是是33.05%、2.54%、49.21%，從增長趨趨勢分析析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前前有較好好的發(fā)展展勢頭,市場對(duì)房房地產(chǎn)的的需求仍仍處于一一個(gè)上升升通道,從銷售額額分析:已經(jīng)占到到全國GDP的5%左右,成為國民民經(jīng)濟(jì)的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，東東灘公司司進(jìn)入這這樣的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)中運(yùn)營營，有必必要適時(shí)時(shí)地根據(jù)據(jù)國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況，動(dòng)態(tài)態(tài)調(diào)整公公司在商商業(yè)房地地產(chǎn)業(yè)的的投資策策略。通過1999年的調(diào)整整，2000年又出現(xiàn)現(xiàn)了較快快增長的的勢頭，，從經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期分分析，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)還有3—5年的增長長期。2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting16我國房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)數(shù)量多多，但普普遍規(guī)模模小，競競爭能力力弱，行行業(yè)整合合是必然然趨勢企業(yè)的區(qū)區(qū)域分布布具有較較高的集集中性。。全國一一半以上上的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商分布布在廣東東、上海海、北京京、江蘇蘇、浙江江等東部部地區(qū)的的12個(gè)省市中中，西部部地區(qū)不不僅開發(fā)發(fā)商數(shù)量量少，而而且企業(yè)業(yè)規(guī)模也也不大。。在房地產(chǎn)產(chǎn)市場面面臨整合合和規(guī)模?；?jīng)營營的發(fā)展展時(shí)期,東灘公司司要參與與到房地地產(chǎn)市場場上進(jìn)行行競爭,要定位好好進(jìn)行商商業(yè)房地地產(chǎn)、相相關(guān)的復(fù)復(fù)合房地地產(chǎn)經(jīng)營營的發(fā)展展方向和和規(guī)模，，只有這這樣才能能在產(chǎn)業(yè)業(yè)整合和和大規(guī)模模淘汰時(shí)時(shí)處于有有利的競競爭地位位。2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting17全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)集中度度全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)集中度度發(fā)展趨趨勢預(yù)測測：50000多家2000多家2002年2008年據(jù)專家分分析：我我國未來來5-10年，90%的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將將消亡，，目前全全國的房房地產(chǎn)公公司有50000多家，平平均每個(gè)個(gè)公司的的資產(chǎn)不不足2000萬元，具具有一級(jí)級(jí)資質(zhì)的的不足1.44%,平均開發(fā)發(fā)量不到到10000平方米,經(jīng)營規(guī)模模小、成成本高、、效益差差、無充充足的資資本支持持。預(yù)計(jì)計(jì)5年后會(huì)剩剩下2000家左右，，形成100個(gè)左右經(jīng)營營收入在在100億元以上上的跨地地區(qū)經(jīng)營營的大企企業(yè)。由此分析析,目前房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的集中中度并不不高，行業(yè)未未來發(fā)展展將會(huì)有有一個(gè)大大規(guī)模行行業(yè)整合合和淘汰汰的過程程。2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting18從發(fā)展走走向成熟熟，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來來發(fā)展將將形成以以下五大大趨勢行業(yè)競爭爭日益激激烈。房房地產(chǎn)開開發(fā)商向向規(guī)?；?、品牌牌化的方方向發(fā)展展。地區(qū)區(qū)性品牌牌由于在在資金實(shí)實(shí)力、開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)等方面面處于整整體劣勢勢，生存存空間收收到嚴(yán)重重?cái)D壓。。房地產(chǎn)供供給將向向多元化化發(fā)展，，住宅供供應(yīng)體系系將包含含商品住住宅、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房、低低租金公公寓等面面向不同同消費(fèi)層層次的房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，商商業(yè)房地地產(chǎn)將會(huì)會(huì)穩(wěn)定增增長。商品住宅宅價(jià)格將將呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)中回落落的趨勢勢。商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的租、、售價(jià)格格將穩(wěn)中中有升。。二級(jí)市場場的不斷斷發(fā)展將將對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展起起著越來來越大的的作用。。房地產(chǎn)金金融業(yè)將將更加完完善，對(duì)對(duì)推動(dòng)房房地產(chǎn)和和商業(yè)房房地產(chǎn)的的發(fā)展起起積極推推動(dòng)作用用。規(guī)?；菲放苹┙o多元元化價(jià)格趨勢勢住宅二級(jí)級(jí)市場房地產(chǎn)金金融業(yè)2022/12/22上海海東東灘灘投投資資公公司司戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和組組織織管管理理體體系系咨咨詢詢Copyright??2002BySINOTRUSTManagementConsulting19規(guī)模模化化的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)合合，，增增強(qiáng)強(qiáng)行行業(yè)業(yè)競競爭爭先進(jìn)進(jìn)的的物物業(yè)業(yè)管管理理模模式式營銷銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)專業(yè)業(yè)化化、、人人性性化化的的服服務(wù)務(wù)理理念念雄厚厚的的資資金金實(shí)實(shí)力力外資資公公司司優(yōu)優(yōu)勢勢是是否否漸漸增增是本土土企企業(yè)業(yè)重重新新塑塑造造核核心心競競爭爭力力否走聯(lián)聯(lián)合合之之路路擴(kuò)大大融融資資渠渠道道更新新經(jīng)經(jīng)營營理理念念政府府背背景景優(yōu)勢勢天然然的的地地區(qū)區(qū)優(yōu)優(yōu)勢勢本土土公公司司優(yōu)優(yōu)勢勢是是否否仍仍舊舊明明顯顯面對(duì)對(duì)外外資資企企業(yè)業(yè)的的競競爭爭，，本本土土房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)該該重重新新塑塑造造核核心心競競爭爭力力以以迎迎接接挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)2022/12/22上海海東東灘灘投投資資公公司司戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和組組織織管管理理體體系系咨咨詢詢Copyright??2002BySINOTRUSTManagementConsulting20房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模的的變變化化必必然然引引起起其其經(jīng)經(jīng)營營模模式式的的變變化化隨著著行行業(yè)業(yè)競競爭爭日日益益激激烈烈，，規(guī)規(guī)模模與與聯(lián)聯(lián)合合才才能能重重新新構(gòu)構(gòu)建建企企業(yè)業(yè)的的核核心心競競爭爭力力單獨(dú)獨(dú)的的項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司無無法法從從品品牌牌資資源源、、資資金金實(shí)實(shí)力力、、專專業(yè)業(yè)人人員員等等方方面面和和大大的的地地產(chǎn)產(chǎn)集集團(tuán)團(tuán)競競爭爭，，要要憑憑借借合合縱縱聯(lián)聯(lián)橫橫的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，凝凝聚聚分分散散資資源源，，提提煉煉集集團(tuán)團(tuán)終終極極勢勢能能，，并并以以聯(lián)聯(lián)合合營營銷銷推推廣廣模模式式抗抗衡衡強(qiáng)強(qiáng)敵敵，，才才不不會(huì)會(huì)在在大大浪浪淘淘沙沙中中被被淘淘汰汰企業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模變變化化數(shù)量量眾眾多多、、規(guī)規(guī)模模小小、、效效益益差差的的小小企企業(yè)業(yè)集中中度度高高的的大大規(guī)規(guī)模模企企業(yè)業(yè)經(jīng)營營模模式式變變更更單一一注注重重功功能能開開發(fā)發(fā)與商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游、、體體育育等等行行業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)合合重新新塑塑造造核核心心競競爭爭力力2022/12/22上海海東東灘灘投投資資公公司司戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和組組織織管管理理體體系系咨咨詢詢Copyright??2002BySINOTRUSTManagementConsulting21房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)分分析析結(jié)結(jié)論論1.我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)正正處處于于成成長長期期向向成成熟熟期期過過度度的的階階段段。。2.房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)特特性性為為：：周周期期性性、、關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性、、政政策策性性、、地地域域性性3.我國房地產(chǎn)企企業(yè)數(shù)量多，，普遍規(guī)模小小而競爭能力力弱，行業(yè)集集中度低4.商業(yè)房地產(chǎn)的的投資額近年年來快速增長長5.中國居民住宅宅市場容量巨巨大，發(fā)展前前景看好。購購買方分析表表明，個(gè)人消消費(fèi)逐漸成為為市場需求的的主體，購房房目的是為了了改善住房條條件6.中國房地產(chǎn)企企業(yè)未來發(fā)展展方向是規(guī)模?；?、品牌化化7.現(xiàn)階段我國房房地產(chǎn)行業(yè)普普遍負(fù)債較高高，行業(yè)整體體風(fēng)險(xiǎn)較大；；部分地區(qū)商商品住宅房供供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)構(gòu)性過剩，商商品房空置率率開始加大2022/12/22上海東灘投資資公司戰(zhàn)略和和組織管理體體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting22上海房地產(chǎn)正正成為上海的的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)消費(fèi)GDP拉動(dòng)2002年90年代初1.4％7％不足一百萬平平方米1800萬平方米不足10億700億上海房地產(chǎn)增增加值占GDP的比重已由1991年的1.4％上升至2001年的6.4％，10年間增加了5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)預(yù)計(jì)2002年底將達(dá)7％，增速明顯顯高于同期GDP增速，上海房房地產(chǎn)業(yè)已成成為全市經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的重要要加速器2022/12/22上海東灘投資資公司戰(zhàn)略和和組織管理體體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting23我國商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)面積積增長狀況1997~2000年我國商業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)面面積增長率分分別為32.55%、13.41%、38.03%單位：萬平方方米商業(yè)房地產(chǎn)的的開發(fā)面積的的大幅度增長長，體現(xiàn)了商商業(yè)房地產(chǎn)的的增長潛力，，隨著商業(yè)和和零售業(yè)的快快速發(fā)展，在在未來幾年將將會(huì)吸引大量量的資金參與與到商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目的開開發(fā)。機(jī)遇和和挑戰(zhàn)并存，，東灘公司應(yīng)應(yīng)抓住機(jī)遇迎迎接挑戰(zhàn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)公司的快快速發(fā)展。2022/12/22上海東灘投資資公司戰(zhàn)略和和組織管理體體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting24房地產(chǎn)業(yè)供給給分析表明：：辦公樓的投投資額總體上上無明顯增長長，比例呈下下降趨勢；商商業(yè)用房的投投資額近年來來保持20%左右的增長速速度住宅供給的內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)有所所變化，其中中高檔住宅比比例近年來有有所下降，安安居工程比例例逐漸上升。。辦公樓市場供供給的地區(qū)差差異加大，辦辦公樓的供需需主要集中在在北京、上海海和廣州這些些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城城市。商業(yè)用房的供供求矛盾開始始表現(xiàn)。由于于近年來消費(fèi)費(fèi)疲軟困擾著著我國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，，在部分地區(qū)區(qū)商業(yè)用房出出現(xiàn)了供大于于求的局面。。資料來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒鑒》2022/12/22上海東灘投資資公司戰(zhàn)略和和組織管理體體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting25顧客消費(fèi)習(xí)慣慣的變化對(duì)商商業(yè)形態(tài)的影影響分析購物中心的服服務(wù)形態(tài)會(huì)越越來越多元化化，包含吃、、喝、玩、樂樂等綜合需求求。它不僅要要滿足人們物物質(zhì)需要，而而且還要滿足足人們?nèi)遮呚S豐富的文化需需要，它不僅僅要滿足人們們的生理需要要，而且還要要滿足人們的的精神需要，，因此其功能能將從購物中中心演化到生生活中心再演演化到精神樂樂園。把文化做成特特色從物質(zhì)演化到到精神發(fā)展連鎖超市市和購物中心心要強(qiáng)調(diào)科技技和文化含量量，尤其是具具有地方特色色的文化含量量。每一個(gè)城城市的購物中中心應(yīng)具有自自己的獨(dú)特性性，有了獨(dú)特特性才不容易易被替代，才才能保持強(qiáng)勁勁的市場競爭爭力。精神樂園生活中心購物中心連鎖超市顧客一站式購購物和集購物物、休閑、娛娛樂為一體的的消費(fèi)習(xí)慣的的變化為連鎖鎖超市和購物物中心的發(fā)展展提供了市場場機(jī)會(huì)基本需求吃喝玩樂生活精神樂園園2022/12/22上海東灘投資資公司戰(zhàn)略和和組織管理體體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting26我國零售商業(yè)業(yè)市場特點(diǎn)：：規(guī)模大、發(fā)發(fā)展迅速，潛潛力大1993年，我國社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零售售總額為1.2萬億元人民幣幣，到2000年，這一指標(biāo)標(biāo)增長為3.4萬億元，7年間增長了2.2萬億元，年均均增長率達(dá)20.87％，扣除物價(jià)價(jià)上漲因素，，年均增長率率為10.58％。2001年，由于國家家采取以擴(kuò)大大內(nèi)需為主拉拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長長的方針，國國內(nèi)消費(fèi)品市市場商品銷售售保持了較快快增長速度。。全年社會(huì)消消費(fèi)品零售總總額37595.2億元，比上年年增長10.1％。按照這種發(fā)展展速度，在未未來三年中，，我國社會(huì)消消費(fèi)品零售總總額還將有1萬億元以上的的增量。如此此廣闊的市場場，為我國零零售商業(yè)提供供了巨大的發(fā)發(fā)展空間。在發(fā)達(dá)國家中中，商業(yè)對(duì)國國民經(jīng)濟(jì)增長長的貢獻(xiàn)率一一般為15％左右，而我我國目前僅為為8.3％，說明我國國商業(yè)的發(fā)展展?jié)摿薮竽昃鲩L率10.58％我國社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總額額趨勢單位：萬億元元人民幣2022/12/22上海東灘投資資公司戰(zhàn)略和和組織管理體體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting27住宅郊區(qū)化的的變化趨勢對(duì)對(duì)商業(yè)形態(tài)的的影響城市的過度及及無序發(fā)展，，會(huì)產(chǎn)生一系系列的社會(huì)問問題，即所謂謂的“城市病病”。交通擁擁擠、住房緊緊張、社會(huì)秩秩序和治安狀狀況不良、城城市環(huán)境污染染嚴(yán)重、環(huán)境境質(zhì)量快速下下降等。在此背景下，，以富裕人群群為主體的部部分城市居民民選擇到城市市的近郊乃至至遠(yuǎn)郊居住，，從而出現(xiàn)住住宅郊區(qū)化和和城市“空心心化”的現(xiàn)象象。伴隨郊居居化浪潮，大大型的郊區(qū)購購物中心(SHOPPINGMALL）和一些辦公公樓宇也隨之之出現(xiàn)，居住住、工作、購購物、娛樂等等實(shí)現(xiàn)一定程程度的就地平平衡。中國的的大都市目前前的發(fā)展趨勢勢已經(jīng)在向郊郊區(qū)發(fā)展,這就為城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部的超級(jí)級(jí)市場和購物物中心的發(fā)展展提供了市場場機(jī)會(huì).東灘公司要發(fā)發(fā)展商業(yè)房地地產(chǎn)可以通過過研究郊區(qū)的的商業(yè)環(huán)境,選擇有發(fā)展?jié)摑摿Φ牡囟芜M(jìn)進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)發(fā)，以滿足周周圍商圈居民民的購物、娛娛樂、生活、、工作和休閑閑的需要。2022/12/22上海東東灘投投資公公司戰(zhàn)戰(zhàn)略和和組織織管理理體系系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting28設(shè)計(jì)技技術(shù)系系統(tǒng)材料技技術(shù)系系統(tǒng)建筑技技術(shù)系系統(tǒng)大力推推廣輕輕質(zhì)、、保溫溫、防防震、、耐久久的建建筑材材料。。研發(fā)發(fā)和采采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化部件件，實(shí)實(shí)行建建筑材材料質(zhì)質(zhì)量認(rèn)認(rèn)證，，禁用用“三三無””建材材。產(chǎn)產(chǎn)品逐逐漸實(shí)實(shí)現(xiàn)定定型化化、配配套化化和系系列化化。以以硅砌砌塊取取代實(shí)實(shí)心粘粘土磚磚，采采用內(nèi)內(nèi)澆外外砌（（掛））結(jié)構(gòu)構(gòu)體系系、鋼鋼筋混混凝土土異型型極框框架體體系和和底部部為大大開間間、上上部為為少縱縱墻的的鋼筋筋混凝凝土剪剪力墻墻體系系。不斷改改進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)行傳傳統(tǒng)施施工作作業(yè)方方法，，引進(jìn)進(jìn)和采采用國國外先先進(jìn)的的節(jié)能能、安安全、、利于于環(huán)境境的建建筑工工程技技術(shù)。。發(fā)展展預(yù)拌拌、泵泵送混混凝土土技術(shù)術(shù)，采采用膠膠合板板或全全網(wǎng)柜柜膠合合板模模板，，推行行新型型腳手手架。。強(qiáng)制制執(zhí)行行健全全的模模數(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，將電電腦網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技技術(shù)應(yīng)應(yīng)用于于項(xiàng)目目管理理、模模板計(jì)計(jì)算與與配件件、工工材與與機(jī)械械的管管理。。堅(jiān)持以以人為為本的的現(xiàn)代代設(shè)計(jì)計(jì)理念念，在在規(guī)劃劃布局局、功功能結(jié)結(jié)構(gòu)、、公共共設(shè)施施、環(huán)環(huán)境綠綠化、、采光光通風(fēng)風(fēng)、室室（內(nèi)內(nèi)）外外交通通等方方面把把人的的需要要、人人的方方便、、人的的舒適適放在在第一一位，，將現(xiàn)現(xiàn)代科科技成成果在在經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行行范圍圍內(nèi)，，盡可可能地地融于于房地地產(chǎn)開開發(fā)之之中。。構(gòu)造技技術(shù)系系統(tǒng)—發(fā)展商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)2022/12/22上海東東灘投投資公公司戰(zhàn)戰(zhàn)略和和組織織管理理體系系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting29目錄錄商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展環(huán)境境概述述進(jìn)軍商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的意意義商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)定位位商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的核核心競競爭力力商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展展模式2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting30抓住商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的機(jī)會(huì)會(huì)巨大的市市場空間間外資進(jìn)入入的機(jī)遇遇較弱的競競爭勢力力使東灘公公司異軍軍突起，，成為商商業(yè)房地地產(chǎn)知名名品牌，，領(lǐng)全國國之冠，，提升企企業(yè)影響響力開辟東灘灘外的戰(zhàn)戰(zhàn)略活動(dòng)動(dòng)空間東灘之外外的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)預(yù)預(yù)演東灘開發(fā)發(fā)意義重重大，不不容失敗敗東灘公司司在東灘灘做什么么商業(yè)設(shè)施施建設(shè)在在東灘的的地位東灘開發(fā)發(fā)的實(shí)質(zhì)質(zhì)和盈利利模式商業(yè)房地地產(chǎn)的實(shí)實(shí)質(zhì)和盈盈利模式式與傳統(tǒng)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的比較較促成公司司知識(shí)經(jīng)經(jīng)營平臺(tái)臺(tái)的形成成商業(yè)房地地產(chǎn)可實(shí)實(shí)現(xiàn)資源源移植進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的意義義2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting31對(duì)全球生生態(tài)化進(jìn)進(jìn)程的貢貢獻(xiàn)探索生態(tài)態(tài)型現(xiàn)代代化，進(jìn)進(jìn)行積極極的生態(tài)態(tài)資源保保護(hù)和利利用探索后發(fā)發(fā)展中國國家的生生態(tài)跨越越之路探索綜合合型生態(tài)態(tài)園區(qū)的的建設(shè)模模式東灘開發(fā)發(fā)意義重重大對(duì)中國城城市化建建設(shè)的推推動(dòng)建設(shè)健康康優(yōu)質(zhì)生生活模式式小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，探索索農(nóng)村城城市化問問題發(fā)展農(nóng)業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)，探索索農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)運(yùn)作模式式大力發(fā)展展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，探探索農(nóng)民民非農(nóng)化化的發(fā)展展模式對(duì)長江三三角洲發(fā)發(fā)展的促促進(jìn)長江三角角洲的經(jīng)經(jīng)濟(jì)地位位舉足輕輕重，東東灘成功功開發(fā)將將推動(dòng)滬滬崇蘇跨跨江橋隧隧建設(shè)，，打通長長三角地地區(qū)的沿沿海大通通道對(duì)上海國國際化進(jìn)進(jìn)程的推推進(jìn)東灘是上上海實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)文文明向生生態(tài)文明明的跨越越，探索索未來生生態(tài)城市市發(fā)展模模式的具具有唯一一性的實(shí)實(shí)驗(yàn)基地地東灘開發(fā)發(fā)意義重重大，不不容失敗敗，必須須謀定而而后動(dòng)應(yīng)應(yīng)該在在東灘外外進(jìn)行類類似開發(fā)發(fā)的預(yù)演演，積累累經(jīng)驗(yàn)資資源2022/12/22上海東灘投投資公司戰(zhàn)戰(zhàn)略和組織織管理體系系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting32發(fā)展理念產(chǎn)業(yè)發(fā)展地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域配套政府職能統(tǒng)一規(guī)劃東灘公司在在東灘干什什么建設(shè)提供市市政設(shè)施東灘開發(fā)與與國內(nèi)其它它區(qū)域開發(fā)發(fā)不同，在在上海市政政建設(shè)投融融資體系和和投資導(dǎo)向向下，東灘灘公司必須須自行籌建建東灘市政政設(shè)施，以以提升已擁擁有土地的的價(jià)值！提供部分公公共設(shè)施東灘公司可可引進(jìn)外部部資金建設(shè)設(shè)部分盈利利型公共設(shè)設(shè)施，但還還必須自主主籌建部分分必需的、、但不盈利利的或較長長時(shí)期內(nèi)不不能盈利的的公共設(shè)施施項(xiàng)目，才才能進(jìn)一步步提升土地地價(jià)值！建設(shè)維護(hù)生生態(tài)設(shè)施應(yīng)對(duì)生態(tài)主主題，進(jìn)行行積極的生生態(tài)資源保保護(hù)，必然然需要相應(yīng)應(yīng)的生態(tài)保保護(hù)設(shè)施，，東灘公司司必須自行行籌建生態(tài)態(tài)保護(hù)設(shè)施施，以生態(tài)態(tài)旅游和可可持續(xù)發(fā)展展來提升土土地價(jià)值！！建設(shè)部分商商業(yè)設(shè)施地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)將將是東灘開開發(fā)主要利利益來源。。東灘公司司應(yīng)建設(shè)盈盈利較好、、地價(jià)帶動(dòng)動(dòng)效應(yīng)較大大的主要商商業(yè)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目，引進(jìn)進(jìn)資金建設(shè)設(shè)配套商業(yè)業(yè)設(shè)施項(xiàng)目目，以帶動(dòng)動(dòng)地產(chǎn)價(jià)值值！市政和公共共設(shè)施在房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中，一般般都是由政政府投資、、主導(dǎo)建設(shè)設(shè)，其投資資本身不以以盈利為目目的。東灘灘開發(fā)中的的市政和公公共設(shè)施建建設(shè)在東灘灘之外不具具有普遍的的意義！生態(tài)設(shè)施應(yīng)應(yīng)東灘開發(fā)發(fā)的生態(tài)主主題選擇而而產(chǎn)生，在在東灘之外外的其他項(xiàng)項(xiàng)目同樣也也不具有普普遍性！無論東灘內(nèi)內(nèi)外，商業(yè)業(yè)設(shè)施建設(shè)設(shè)都以盈利利為目標(biāo)，，其關(guān)鍵在在于商業(yè)主主題和修建建地址的決決策！東灘開發(fā)的的核心內(nèi)容容：商業(yè)房房地產(chǎn)可在在東灘外預(yù)預(yù)演也只有有商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)才才具有普遍遍的商業(yè)價(jià)價(jià)值2022/12/22上海東灘投投資公司戰(zhàn)戰(zhàn)略和組織織管理體系系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting33東灘開發(fā)商商業(yè)利益的的核心在于于提升東灘灘地產(chǎn)價(jià)值值、通過多多種方式變變現(xiàn)獲利以地養(yǎng)地、、賬面盈利利土地折股、、股權(quán)收益益內(nèi)外土地聯(lián)聯(lián)動(dòng)開發(fā)免租開發(fā)、、賬面盈利利自行開發(fā)、、項(xiàng)目獲利利土地轉(zhuǎn)讓獲獲取收益商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)模模式確定需求確定主題聚合資源滿足需求人流匯聚之之處必產(chǎn)生生商業(yè)需要要，而明確確的商業(yè)主主題又將匯匯聚特定的的目標(biāo)人流流。商業(yè)房房地產(chǎn)的開開發(fā)模式是是通過提高高人流聚集集程度和人人流的有效效需求來提提升商業(yè)設(shè)設(shè)施本身的的房產(chǎn)價(jià)值值和其所在在地的地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值來獲獲取盈利?。〉禺a(chǎn)和部分分房產(chǎn)是東東灘開發(fā)的的主要利益益來源；而而商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)是是刺激地產(chǎn)產(chǎn)升值的““點(diǎn)金之筆筆”2022/12/22上海東灘投投資公司戰(zhàn)戰(zhàn)略和組織織管理體系系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting34東灘公司進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一開開發(fā)規(guī)劃，，聚合多元元資源，提提供市政設(shè)設(shè)施、公共共設(shè)施、生生態(tài)設(shè)施和和商業(yè)設(shè)施施，其根本本目的在于于將東灘84平方公里的的土地開發(fā)發(fā)成適合規(guī)規(guī)劃中的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)、旅旅游業(yè)、知知識(shí)產(chǎn)業(yè)、、娛樂業(yè)））發(fā)展的區(qū)區(qū)域平臺(tái)?。≡诖嘶A(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行招招商引資，，以有效的的管理、服服務(wù)支持區(qū)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)營，通通過地產(chǎn)出出售和部分分房地產(chǎn)出出租出售獲獲取收益！！建設(shè)提供市市政設(shè)施提供部分公公共設(shè)施建設(shè)維護(hù)生生態(tài)設(shè)施建設(shè)部分商商業(yè)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃東灘區(qū)域產(chǎn)業(yè)平平臺(tái)招商引資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營地價(jià)提升市場營銷支支持金融服務(wù)支支持物業(yè)管理服服務(wù)物流服務(wù)支支持統(tǒng)一管理較好產(chǎn)業(yè)效效益導(dǎo)致地地價(jià)提升東灘開發(fā)的的實(shí)質(zhì)是建建立適合多多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營的區(qū)域平平臺(tái)，其主主要盈利模模式是部分分地產(chǎn)和房房產(chǎn)出售出出租2022/12/22上海東灘投投資公司戰(zhàn)戰(zhàn)略和組織織管理體系系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting35商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營過程與與東灘開發(fā)發(fā)極其相似似。需要在在多番論證證的基礎(chǔ)上上確定需求求和商業(yè)主主題！進(jìn)行行投資策劃劃、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、工程程管理、市市場營銷和和商業(yè)管理理！引進(jìn)多多種零售業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營者者進(jìn)駐從事事商業(yè)經(jīng)營營，并通過過統(tǒng)一的管管理、服務(wù)務(wù)使商業(yè)房房地產(chǎn)和其其所在區(qū)域域地產(chǎn)不斷斷升值！確定需求和和商業(yè)主題題投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場營銷統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)出售出租零售經(jīng)營者者入駐地價(jià)提升市場營銷支支持財(cái)務(wù)管理支支持物業(yè)管理支支持租戶統(tǒng)一管管理商業(yè)管理較好的經(jīng)營營效益導(dǎo)致房價(jià)和地地價(jià)提升商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的實(shí)實(shí)質(zhì)是建立立多種零售售業(yè)態(tài)經(jīng)營營的平臺(tái)，，與東灘開開發(fā)建立區(qū)區(qū)域平臺(tái)相相似，其經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)對(duì)東灘開發(fā)發(fā)具有直接接效用2022/12/22上海海東東灘灘投投資資公公司司戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和組組織織管管理理體體系系咨咨詢詢Copyright??2002BySINOTRUSTManagementConsulting36商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的租租戶戶是是以以盈盈利利為為主主要要目目的的的的自自然然人人或或法法人人！！商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的商商業(yè)業(yè)主主題題選選擇擇、、商商業(yè)業(yè)管管理理環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)對(duì)對(duì)租租戶戶經(jīng)經(jīng)營營效效益益有有著著直直接接和和相相當(dāng)當(dāng)大大的的影影響響！！傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是寫字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標(biāo)客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對(duì)租戶的經(jīng)營業(yè)績施加正面或負(fù)面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入東灘的產(chǎn)業(yè)投資者和進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營、統(tǒng)一管理，通過對(duì)經(jīng)營者的經(jīng)營效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價(jià)值，獲取管理、經(jīng)營投入所帶來的升值效益！東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)意意義義的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)存存在在根根本本區(qū)區(qū)別別，，卻卻與與東東灘灘開開發(fā)發(fā)有有著著極極其其相相似似之之處處2022/12/22上海海東東灘灘投投資資公公司司戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和組組織織管管理理體體系系咨咨詢詢Copyright??2002BySINOTRUSTManagementConsulting37東灘灘開開發(fā)發(fā)需需聚聚合合多多種種資資源源，，以以將將東東灘灘打打造造為為區(qū)區(qū)域域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)平平臺(tái)臺(tái)，，商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)同同樣樣需需要要整整合合價(jià)價(jià)值值鏈鏈。。完完成成多多零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)經(jīng)營營平平臺(tái)臺(tái)的的搭搭建建！！平平臺(tái)臺(tái)搭搭建建的的效效率率和和效效益益的的關(guān)關(guān)鍵鍵在在于于：：東東灘灘公公司司是是否否具具有有一一個(gè)個(gè)具具有有自自適適應(yīng)應(yīng)更更新新和和完完善善的的知知識(shí)識(shí)經(jīng)經(jīng)營營平平臺(tái)臺(tái)??！投資資策策劃劃規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工管管理理市場場營營銷銷商業(yè)業(yè)管管理理知識(shí)識(shí)管管理理平平臺(tái)臺(tái)（（硬硬件件平平臺(tái)臺(tái)、、建建設(shè)設(shè)方方法法、、平平臺(tái)臺(tái)資資源源））商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)東灘灘公公司司東灘灘開開發(fā)發(fā)總體體策策劃劃規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)建建設(shè)設(shè)招商商引引資資區(qū)域域管管理理東灘灘開開發(fā)發(fā)和和商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)都都需需要要東東灘灘公公司司成成為為一一個(gè)個(gè)知知識(shí)識(shí)經(jīng)經(jīng)營營平平臺(tái)臺(tái)，，以以支支持持區(qū)區(qū)域域平平臺(tái)臺(tái)和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)平平臺(tái)臺(tái)搭搭建建。。進(jìn)進(jìn)軍軍商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)將將促促成成知知識(shí)識(shí)經(jīng)經(jīng)營營平平臺(tái)臺(tái)的的建建立立2022/12/22上海海東東灘灘投投資資公公司司戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和組組織織管管理理體體系系咨咨詢詢Copyright??2002BySINOTRUSTManagementConsulting38東灘灘開開發(fā)發(fā)無無疑疑將將要要建建設(shè)設(shè)大大量量的的商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施，，引引進(jìn)進(jìn)多多種種檔檔次次、、知知名名度度較較高高的的零零售售經(jīng)經(jīng)營營商商！！需需要要大大量量商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的人人才才！！我我們們不不應(yīng)應(yīng)該該““臨臨時(shí)時(shí)抱抱佛佛腳腳””，，也也不不應(yīng)應(yīng)拘拘泥泥于于東東灘灘目目前前無無法法與與各各種種品品牌牌經(jīng)經(jīng)營營商商展展開開實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)性性合合作作的的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)?。《鴳?yīng)應(yīng)該該跳跳出出東東灘灘，，在在東東灘灘之之外外，，進(jìn)進(jìn)軍軍商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，聚聚合合多多種種品品牌牌資資源源，，增增進(jìn)進(jìn)了了解解和和默默契契，，有有計(jì)計(jì)劃劃地地開開展展合合作作，，培培養(yǎng)養(yǎng)專專業(yè)業(yè)人人才才！！以以便便在在大大規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)，，能能在在東東灘灘進(jìn)進(jìn)行行商商業(yè)業(yè)模模式式的的復(fù)復(fù)制制，，為為已已經(jīng)經(jīng)具具備備市市政政設(shè)設(shè)施施、、公公共共設(shè)設(shè)施施和和生生態(tài)態(tài)設(shè)設(shè)施施的的東東灘灘““畫畫龍龍點(diǎn)點(diǎn)睛睛””！！提提升升東東灘灘地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值，，加加快快東東灘灘開開發(fā)發(fā)步步伐伐！！東灘外商商業(yè)房地地產(chǎn)品牌資源源自身品牌牌人才資源源商業(yè)模式式知識(shí)平臺(tái)臺(tái)東灘內(nèi)商商業(yè)房地地產(chǎn)加快東灘灘開發(fā)東灘外的的商業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)積累累的品牌牌、人才才資源將將在東灘灘開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)成熟熟時(shí)，向向東灘復(fù)復(fù)制，快快速“點(diǎn)點(diǎn)金”2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting39東灘開發(fā)發(fā)意義重重大，不不容失敗敗，必須須謀定而而后動(dòng)，，先在東東灘外進(jìn)進(jìn)行預(yù)演演！東灘公司司在東灘灘需提供供市政設(shè)設(shè)施、公公共設(shè)施施、生態(tài)態(tài)設(shè)施和和商業(yè)設(shè)設(shè)施。其其中商業(yè)業(yè)設(shè)施是是提升地地價(jià)和獲獲取利益益的關(guān)鍵鍵！而且且也只有有商業(yè)房房地產(chǎn)在在東灘之之外具有有普遍的的商業(yè)價(jià)價(jià)值，可可以進(jìn)行行商業(yè)性性開發(fā)預(yù)預(yù)演！東灘開發(fā)發(fā)的本質(zhì)質(zhì)是建立立適合多多產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營的區(qū)區(qū)域平臺(tái)臺(tái)，商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的本質(zhì)質(zhì)是建立立適合多多種零售售業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)臺(tái)；兩者者極其相相似，商商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)對(duì)東灘開開發(fā)有直直接效用用，可避避免不必必要的““彎路””！東灘開發(fā)發(fā)和商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與與傳統(tǒng)房房地產(chǎn)開開發(fā)有著著根本區(qū)區(qū)別，東東灘開發(fā)發(fā)只能從從商業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)過程程獲取知知識(shí)、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和教教訓(xùn)！進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)有助于于東灘公公司探索索和建設(shè)設(shè)自適應(yīng)應(yīng)更新和和完善的的知識(shí)經(jīng)經(jīng)營平臺(tái)臺(tái)，后者者將對(duì)東東灘大規(guī)規(guī)模開發(fā)發(fā)提供必必要和強(qiáng)強(qiáng)有力的的支持??！東灘外商商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)積累品品牌資源源、人才才資源和和經(jīng)過驗(yàn)驗(yàn)證的商商業(yè)模式式可在時(shí)時(shí)機(jī)成熟熟時(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)向東灘灘內(nèi)移植植，以““點(diǎn)睛之之筆”提提升東灘灘地產(chǎn)價(jià)價(jià)值！123456進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)成功功進(jìn)行東東灘開發(fā)發(fā)意義重重大2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting40抓住商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的機(jī)會(huì)會(huì)巨大的市市場空間間外資進(jìn)入入的機(jī)遇遇較弱的競競爭勢力力使東灘公公司異軍軍突起，，成為商商業(yè)房地地產(chǎn)知名名品牌，，領(lǐng)全國國之冠，，提升企企業(yè)影響響力開辟東灘灘外的戰(zhàn)戰(zhàn)略活動(dòng)動(dòng)空間東灘之外外的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)預(yù)預(yù)演東灘開發(fā)發(fā)意義重重大，不不容失敗敗東灘公司司在東灘灘做什么么商業(yè)設(shè)施施建設(shè)在在東灘的的地位東灘開發(fā)發(fā)的實(shí)質(zhì)質(zhì)和盈利利模式商業(yè)房地地產(chǎn)的實(shí)實(shí)質(zhì)和盈盈利模式式與傳統(tǒng)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的區(qū)別別促成的知知識(shí)經(jīng)營營平臺(tái)的的建設(shè)商業(yè)房地地產(chǎn)可實(shí)實(shí)現(xiàn)資源源移植進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的意義義2022/12/22上海東灘灘投資公公司戰(zhàn)略略和組織織管理體體系咨詢詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting412001年我國全全年社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額37595.2億元，比比上年增增長10.1％，按照照這種發(fā)發(fā)展速度度，在未未來三年年中，我我國社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額還將將有1萬億元以以上的增增量。如如此廣闊闊的市場場，為零零售業(yè)提提供了巨巨大發(fā)展展空間?。≡诎l(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國國家家中中，，商商業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長的的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)率率一一般般為為15％左左右右，，而而我我國國目目前前僅僅為為8.3％，，說說明明我我國國商商業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠笪覈鴩懔闶凼蹣I(yè)業(yè)態(tài)態(tài)雖雖然然在在種種類類上上與與國國際際上上發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國國家家一一樣樣，，但但在在分分布布上上相相對(duì)對(duì)集集中中，，由由于于歷歷史史原原因因，，百百貨貨店店的的零零售售總總額額一一直直占占總總零零售售額額的的較較大大比比重重，，商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施單單一一落落后后。。近些些年年，，隨隨著著社社會(huì)會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展，，超超級(jí)級(jí)市市場場、、大大型型綜綜合合超超市市、、連連鎖鎖經(jīng)經(jīng)營營店店、、便便利利店店、、購購物物中中心心逐逐漸漸崛崛起起，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換迅迅速速，，尤尤其其以以囊囊括括多多種種零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的購購物物中中心心為為未未來來趨趨勢勢，，必必然然為為商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)提提供供了了廣廣闊闊的的發(fā)發(fā)展展空空間間??！我國國零零售售業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠筚徫镂镏兄行男臑闉榱懔闶凼蹣I(yè)業(yè)態(tài)態(tài)升升級(jí)級(jí)的的方方向向我國國缺缺乏乏滿滿足足購購物物中中心心需需要要的的商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施，，將將是是商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)最最大大的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)?。‰y得得的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)：：商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的市市場場空空間間巨巨大大2022/12/22上海海東東灘灘投投資資公公司司戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和組組織織管管理理體體系系咨咨詢詢Copyright??2002BySINOTRUSTManagementConsulting421999到2001年期期間間，，外外商商投投資資企企業(yè)業(yè)數(shù)數(shù)量量逐逐年年遞遞增增，，其其中中半半數(shù)數(shù)為為港港澳澳臺(tái)臺(tái)企企業(yè)業(yè)。。2001年外外商商商商業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)銷銷售售額額占占社社會(huì)會(huì)零零售售總總額額的的1.8%。加入入WTO后，，三三年年內(nèi)內(nèi)零零售售業(yè)業(yè)全全部部向向外外資資開開放放，，外外商商投投資資零零售售業(yè)業(yè)不不再再受受地地域域和和門門店店或或企企業(yè)業(yè)數(shù)數(shù)量量限限制制外資資零零售售業(yè)業(yè)巨巨頭頭出出于于規(guī)規(guī)避避政政治治經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)考考慮慮，，一一般般不不愿愿意意直直接接購購置置從從事事商商業(yè)業(yè)活活動(dòng)動(dòng)的的場場所所，，而而是是采采取取租租賃賃形形式式，，可可提提供供10-25乃至至更更長長時(shí)時(shí)間間的的租租賃賃擔(dān)擔(dān)保保合合同同，，讓讓商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)可可以以租租賃賃擔(dān)擔(dān)保保合合同同