物業(yè)的基礎(chǔ)管理課件

《物業(yè)管理概論》

主編王秀云

教學(xué)課件主講人：謝志強《物業(yè)管理概論》

主編王秀云

教學(xué)課件主講人：謝志強1第八章物業(yè)的基礎(chǔ)管理

第八章物業(yè)的基礎(chǔ)管理2第一節(jié)房屋維護(hù)修善管理

一、房屋維修的概念與特點(一)房屋維修的概念房屋維修有廣義和狹義之分。狹義的房屋維修僅指對房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕；廣義的房屋維修則包括對房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞，為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的程度，就必須要對房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕和改建。（二）物業(yè)管理企業(yè)房屋維修的特點1.生產(chǎn)和流通的雙重性2.經(jīng)營和服務(wù)的雙重性3.廣泛性和分散性4.具有技術(shù)性5.具有技術(shù)性第一節(jié)房屋維護(hù)修善管理一、房屋維修的概念與特點3二、房屋維修管理的概念與特點（一）房屋維修管理的概念房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。（二）房屋維修管理的特點1.復(fù)雜性2.計劃性3.技術(shù)要求高二、房屋維修管理的概念與特點4（三）房屋維修管理的原則1.堅持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用”的原則2.采取不同標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)別對待的原則3.維護(hù)房屋不受損壞的原則4.為用戶服務(wù)的原則5.修繕資金投資效果最大化的原則（四）房屋維修管理的意義1.房屋維修管理是房屋實現(xiàn)保值增值的保證2.搞好房屋維修管理是房地產(chǎn)經(jīng)營順利開展的基礎(chǔ)3.搞好房屋維修管理是物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)“自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的前提（三）房屋維修管理的原則5三、房屋維修管理的內(nèi)容（一）房屋的安全檢查（二）房屋維修計劃管理（三）房屋維修技術(shù)管理（四）房屋維修質(zhì)量管理（五）房屋維修施工管理（六）房屋維修檔案資料管理

三、房屋維修管理的內(nèi)容6四、房屋的日常養(yǎng)護(hù)㈠日常養(yǎng)護(hù)的一般程序工作程序如下：1.項目收集2.計劃編制3.任務(wù)落實㈡日常養(yǎng)護(hù)的一般內(nèi)容1.地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)2.墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)

3.門窗工程的養(yǎng)護(hù)

4.屋面工程的養(yǎng)護(hù)

四、房屋的日常養(yǎng)護(hù)7（三）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)1.定額指標(biāo)定額指標(biāo)可以包括人工定額、材料消耗定額等。它要求：①小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動效率要100％達(dá)到或超過人工定額；②材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。2.經(jīng)費指標(biāo)房屋租金和按規(guī)定提取的修理費是房屋日常維護(hù)的資金來源對房屋日常小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費的使用，應(yīng)實行包干使用，虧損不補，節(jié)余留用的辦法。3.服務(wù)指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)可以通過以下三個指標(biāo)來評價：⑴走訪查房率：是指按月（季）走訪查房戶數(shù)與轄區(qū)內(nèi)住戶總戶數(shù)之比。②養(yǎng)護(hù)計劃率：是指當(dāng)月完成屬于計劃內(nèi)項目戶次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計劃安排的戶次數(shù)之比，一般要求達(dá)到80％以上。③養(yǎng)護(hù)及時率：是指當(dāng)月完成的小修養(yǎng)護(hù)次數(shù)與當(dāng)月全部報修中應(yīng)修的戶次數(shù)之比，一般要求達(dá)到99％以上。4.安全指標(biāo)安全指標(biāo)是房屋維修養(yǎng)護(hù)工作的首要指標(biāo)，為了確保住戶和生產(chǎn)安全，建設(shè)部已規(guī)定年職工負(fù)傷事故頻率必須小于千分之三。（三）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)8五、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)㈠房屋結(jié)構(gòu)的分類我國房屋建筑結(jié)構(gòu)分為4類7等：1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板的房屋。2.磚混結(jié)構(gòu)一等：是指部分為鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺，內(nèi)部設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅。3.磚混結(jié)構(gòu)二等：是指部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不齊全的非單元式住宅或其他房屋。4.磚木結(jié)構(gòu)一等：是指材料上等，標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園式洋房等。5.磚木結(jié)構(gòu)二等：是指結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。6.磚木結(jié)構(gòu)三等：是指結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有上、下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋。7.簡易結(jié)構(gòu)：是指如簡易房、平房、木板房、土草房、磚坯房、竹木捆綁房等。五、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)9㈡房屋完損等級的分類1.完好房。2.基本完好房。3.一般損壞房。4.嚴(yán)重?fù)p壞房。5.危險房。㈢房屋維修標(biāo)準(zhǔn)1.主體工程2.木門窗及裝修工程

3.樓地面工程

4.屋面工程

5.抹灰工程

6.油漆粉飾工程

7.水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程

8.金屬構(gòu)件

9.其他工程

㈡房屋完損等級的分類10

㈣房屋完損等級評定方法1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)等房屋的完損等級的評定方法2.其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法

3.房屋完損等級評定的要求

4.房屋完損等級評定的基本做法㈤房屋維修工程的分類1.小修工程2.中修工程3.大修工程4.翻修工程5.綜合維修工程

11㈥房屋維修工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.房屋完好率

2.年房屋完好增長率

3.房屋維修工程量

4.維修人員勞動生產(chǎn)率

5.大、中修工程質(zhì)量合格品率

6.維修工程成本降低率

7.年職工負(fù)傷事故頻率

8.小修養(yǎng)護(hù)及時率

9.房屋租金收繳率

10.租金用于房屋維修率

11.流動資金占用率

12.機(jī)械設(shè)備完好率

㈥房屋維修工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)12第二節(jié)

房屋設(shè)備管理

一、房屋設(shè)備的概念及分類㈠房屋設(shè)備的概念房屋設(shè)備是指附屬于建筑物的各類設(shè)備的總稱。它是發(fā)揮房屋功能、實現(xiàn)房屋價值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。㈡房屋設(shè)備的分類1.房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備具體包括：供水設(shè)備，如供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等；排水設(shè)備，如排水管道系統(tǒng)、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管、污水處理設(shè)施等；熱水供應(yīng)設(shè)備，如熱水表、加熱器、供應(yīng)熱水管道、冷水箱等；消防設(shè)備，如供水箱、滅火機(jī)、消防泵等；燃?xì)庠O(shè)備，如廚房設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備等；供暖、制冷和通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)。2.房屋建筑電氣工程設(shè)備具體包括：供電設(shè)備，如變壓器、配電房內(nèi)設(shè)備、樓層配電箱、電表、總開關(guān)等；弱電設(shè)備，如公用天線電視設(shè)備、通訊設(shè)備、廣播設(shè)備等；運輸設(shè)備，如電梯、自動扶梯等；防雷設(shè)備，如避雷針、避雷網(wǎng)等。

第二節(jié)房屋設(shè)備管理一、房屋設(shè)備的概念及分類13二、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容、方式和意義㈠房屋設(shè)備管理的內(nèi)容1.物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理2.房屋設(shè)備的運行管理

3.房屋設(shè)備維修管理

㈡房屋設(shè)備管理方式房屋設(shè)備管理工作由房管單位和物業(yè)管理企業(yè)的工程部門主管，并有專人負(fù)責(zé)。設(shè)備管理主要有維修管理和運行管理兩大部分組成。維修與運行即可統(tǒng)一管理，也可分別管理。二、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容、方式和意義14㈢房屋設(shè)備管理的意義1.房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障2.房屋設(shè)備管理是延長設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運行的保證3.房屋設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要4.房屋設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)㈢房屋設(shè)備管理的意義15三、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修㈠房屋設(shè)備的保養(yǎng)1.日常維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。它主要包括：定期檢查、清潔潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，認(rèn)真做好維護(hù)以及必要的記錄等工作。2.一級保養(yǎng)一級保養(yǎng)是指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作。它主要包括對設(shè)備的某些局部進(jìn)行的解體、清洗、調(diào)整，以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行的定期保養(yǎng)等。3.二級保養(yǎng)二級保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。4.設(shè)備點檢設(shè)備點檢是指根據(jù)要求利用檢測儀器、設(shè)備或人的感覺器官，對某些關(guān)鍵部位進(jìn)行的檢查。三、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修16㈡房屋設(shè)備的維修工程1.零修維修工程零修維修工程是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修，以及為排除運行故障而進(jìn)行的局部修理。2.中修工程中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設(shè)備能夠恢復(fù)、達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。更換率一般為10％～20％。3.大修工程大修工程是指對設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般不超過30％。4.設(shè)備更新與技術(shù)改造設(shè)備更新與技術(shù)改造是指在設(shè)備使用達(dá)到一定年限以后，針對其技術(shù)性能落后、效率低、能耗大或污染日趨嚴(yán)重等情況，通過更新設(shè)備，提高和改善設(shè)備的技術(shù)性能。5.設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程它是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障進(jìn)行的修理。

㈡房屋設(shè)備的維修工程17四、房屋設(shè)備管理制度㈠崗位責(zé)任制1.工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)工程部經(jīng)理是進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備設(shè)施正常運行的總負(fù)責(zé)人。

2.各技術(shù)專業(yè)主管的崗位職責(zé)各技術(shù)專業(yè)主管是在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管班次的組織、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所管專業(yè)的保養(yǎng)和維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)的技術(shù)資料和圖紙，協(xié)助部門經(jīng)理完成其他上級安排的工作。

3.領(lǐng)班的崗位職責(zé)

4.技術(shù)工人的崗位職責(zé)

四、房屋設(shè)備管理制度18㈡房屋設(shè)備管理制度1.值班制度2.接管驗收制度3.預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度4.交接班制度

5.報告記錄制度

物業(yè)的基礎(chǔ)管理課件19五、房屋設(shè)備和備件管理保證規(guī)格、品種、質(zhì)量，并且及時、經(jīng)濟(jì)、合理的備件供應(yīng)，是設(shè)備維修工作順利進(jìn)行的物質(zhì)基礎(chǔ)和后勤保障。㈠設(shè)備備件的種類根據(jù)設(shè)備備件用途的不同，可以將備件分為以下四類：1.常用備件。即設(shè)備維修工作中經(jīng)常使用、需要數(shù)量大的零配件。2.易損備件。即在設(shè)備運行中工作頻繁、容易磨損或損耗的零部件。3.事故備件。即為防止設(shè)備的關(guān)鍵部位發(fā)生故障造成停機(jī)而準(zhǔn)備的替換零配件。4.修理備件。即在設(shè)備修理中按規(guī)定需要定期更換的零配件或成套配件。㈡設(shè)備備件管理的內(nèi)容進(jìn)行設(shè)備的備件管理時，應(yīng)依次完成以下工作：1.編制備件計劃、組織備件的采購和訂制；2.掌握設(shè)備修理對備件需求的規(guī)律和備件的品種、質(zhì)量要求，搜集市場信息，選購或打制適用的備件；3.保存、積累設(shè)備備件消耗的統(tǒng)計資料，研究備件消耗規(guī)律，提高備件供應(yīng)的科學(xué)性；4.控制備件儲備定額，保持合理的儲備數(shù)量；5.核定備件資金，在保證供應(yīng)的前提下，壓縮獎金占用總額；6.加速資金周轉(zhuǎn)；7.搞好備件的倉庫管理，提高工作效率。五、房屋設(shè)備和備件管理20《物業(yè)管理概論》

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教學(xué)課件主講人：謝志強21第八章物業(yè)的基礎(chǔ)管理

第八章物業(yè)的基礎(chǔ)管理22第一節(jié)房屋維護(hù)修善管理

一、房屋維修的概念與特點(一)房屋維修的概念房屋維修有廣義和狹義之分。狹義的房屋維修僅指對房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕；廣義的房屋維修則包括對房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞，為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的程度，就必須要對房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕和改建。（二）物業(yè)管理企業(yè)房屋維修的特點1.生產(chǎn)和流通的雙重性2.經(jīng)營和服務(wù)的雙重性3.廣泛性和分散性4.具有技術(shù)性5.具有技術(shù)性第一節(jié)房屋維護(hù)修善管理一、房屋維修的概念與特點23二、房屋維修管理的概念與特點（一）房屋維修管理的概念房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。（二）房屋維修管理的特點1.復(fù)雜性2.計劃性3.技術(shù)要求高二、房屋維修管理的概念與特點24（三）房屋維修管理的原則1.堅持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用”的原則2.采取不同標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)別對待的原則3.維護(hù)房屋不受損壞的原則4.為用戶服務(wù)的原則5.修繕資金投資效果最大化的原則（四）房屋維修管理的意義1.房屋維修管理是房屋實現(xiàn)保值增值的保證2.搞好房屋維修管理是房地產(chǎn)經(jīng)營順利開展的基礎(chǔ)3.搞好房屋維修管理是物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)“自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的前提（三）房屋維修管理的原則25三、房屋維修管理的內(nèi)容（一）房屋的安全檢查（二）房屋維修計劃管理（三）房屋維修技術(shù)管理（四）房屋維修質(zhì)量管理（五）房屋維修施工管理（六）房屋維修檔案資料管理

三、房屋維修管理的內(nèi)容26四、房屋的日常養(yǎng)護(hù)㈠日常養(yǎng)護(hù)的一般程序工作程序如下：1.項目收集2.計劃編制3.任務(wù)落實㈡日常養(yǎng)護(hù)的一般內(nèi)容1.地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)2.墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)

3.門窗工程的養(yǎng)護(hù)

4.屋面工程的養(yǎng)護(hù)

四、房屋的日常養(yǎng)護(hù)27（三）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)1.定額指標(biāo)定額指標(biāo)可以包括人工定額、材料消耗定額等。它要求：①小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動效率要100％達(dá)到或超過人工定額；②材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。2.經(jīng)費指標(biāo)房屋租金和按規(guī)定提取的修理費是房屋日常維護(hù)的資金來源對房屋日常小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費的使用，應(yīng)實行包干使用，虧損不補，節(jié)余留用的辦法。3.服務(wù)指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)可以通過以下三個指標(biāo)來評價：⑴走訪查房率：是指按月（季）走訪查房戶數(shù)與轄區(qū)內(nèi)住戶總戶數(shù)之比。②養(yǎng)護(hù)計劃率：是指當(dāng)月完成屬于計劃內(nèi)項目戶次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計劃安排的戶次數(shù)之比，一般要求達(dá)到80％以上。③養(yǎng)護(hù)及時率：是指當(dāng)月完成的小修養(yǎng)護(hù)次數(shù)與當(dāng)月全部報修中應(yīng)修的戶次數(shù)之比，一般要求達(dá)到99％以上。4.安全指標(biāo)安全指標(biāo)是房屋維修養(yǎng)護(hù)工作的首要指標(biāo)，為了確保住戶和生產(chǎn)安全，建設(shè)部已規(guī)定年職工負(fù)傷事故頻率必須小于千分之三。（三）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)28五、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)㈠房屋結(jié)構(gòu)的分類我國房屋建筑結(jié)構(gòu)分為4類7等：1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板的房屋。2.磚混結(jié)構(gòu)一等：是指部分為鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺，內(nèi)部設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅。3.磚混結(jié)構(gòu)二等：是指部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不齊全的非單元式住宅或其他房屋。4.磚木結(jié)構(gòu)一等：是指材料上等，標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園式洋房等。5.磚木結(jié)構(gòu)二等：是指結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。6.磚木結(jié)構(gòu)三等：是指結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有上、下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋。7.簡易結(jié)構(gòu)：是指如簡易房、平房、木板房、土草房、磚坯房、竹木捆綁房等。五、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)29㈡房屋完損等級的分類1.完好房。2.基本完好房。3.一般損壞房。4.嚴(yán)重?fù)p壞房。5.危險房。㈢房屋維修標(biāo)準(zhǔn)1.主體工程2.木門窗及裝修工程

3.樓地面工程

4.屋面工程

5.抹灰工程

6.油漆粉飾工程

7.水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程

8.金屬構(gòu)件

9.其他工程

㈡房屋完損等級的分類30

㈣房屋完損等級評定方法1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)等房屋的完損等級的評定方法2.其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法

3.房屋完損等級評定的要求

4.房屋完損等級評定的基本做法㈤房屋維修工程的分類1.小修工程2.中修工程3.大修工程4.翻修工程5.綜合維修工程

31㈥房屋維修工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.房屋完好率

2.年房屋完好增長率

3.房屋維修工程量

4.維修人員勞動生產(chǎn)率

5.大、中修工程質(zhì)量合格品率

6.維修工程成本降低率

7.年職工負(fù)傷事故頻率

8.小修養(yǎng)護(hù)及時率

9.房屋租金收繳率

10.租金用于房屋維修率

11.流動資金占用率

12.機(jī)械設(shè)備完好率

㈥房屋維修工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)32第二節(jié)

房屋設(shè)備管理

一、房屋設(shè)備的概念及分類㈠房屋設(shè)備的概念房屋設(shè)備是指附屬于建筑物的各類設(shè)備的總稱。它是發(fā)揮房屋功能、實現(xiàn)房屋價值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。㈡房屋設(shè)備的分類1.房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備具體包括：供水設(shè)備，如供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等；排水設(shè)備，如排水管道系統(tǒng)、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管、污水處理設(shè)施等；熱水供應(yīng)設(shè)備，如熱水表、加熱器、供應(yīng)熱水管道、冷水箱等；消防設(shè)備，如供水箱、滅火機(jī)、消防泵等；燃?xì)庠O(shè)備，如廚房設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備等；供暖、制冷和通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)。2.房屋建筑電氣工程設(shè)備具體包括：供電設(shè)備，如變壓器、配電房內(nèi)設(shè)備、樓層配電箱、電表、總開關(guān)等；弱電設(shè)備，如公用天線電視設(shè)備、通訊設(shè)備、廣播設(shè)備等；運輸設(shè)備，如電梯、自動扶梯等；防雷設(shè)備，如避雷針、避雷網(wǎng)等。

第二節(jié)房屋設(shè)備管理一、房屋設(shè)備的概念及分類33二、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容、方式和意義㈠房屋設(shè)備管理的內(nèi)容1.物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理2.房屋設(shè)備的運行管理

3.房屋設(shè)備維修管理

㈡房屋設(shè)備管理方式房屋設(shè)備管理工作由房管單位和物業(yè)管理企業(yè)的工程部門主管，并有專人負(fù)責(zé)。設(shè)備管理主要有維修管理和運行管理兩大部分組成。維修與運行即可統(tǒng)一管理，也可分別管理。二、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容、方式和意義34㈢房屋設(shè)備管理的意義1.房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障2.房屋設(shè)備管理是延長設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運行的保證3.房屋設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要4.房屋設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)㈢房屋設(shè)備管理的意義35三、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修㈠房屋設(shè)備的保養(yǎng)1.日常維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。它主要包括：定期檢查、清潔潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，認(rèn)真做好維護(hù)以及必要的記錄等工作。2.一級保養(yǎng)一級保養(yǎng)是指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作。它主要包括對設(shè)備的某些局部進(jìn)行的解體、清洗、調(diào)整，以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行的定期保養(yǎng)等。3.二級保養(yǎng)二級保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。4.設(shè)備點檢設(shè)備點檢是指根據(jù)要求利用檢測儀器、設(shè)備或人的感覺器官，對某些關(guān)鍵部位進(jìn)行的檢查。三、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修36㈡房屋設(shè)備的維修工程1.零修維修工程零修維修工程是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修，以及為排除運行故障而進(jìn)行的局部修理。2.中修工程中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設(shè)備能夠恢復(fù)、達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。更換率一般為10％～20％。3.大修工程大修工程是指對設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般不超過30