某房地產(chǎn)地塊項(xiàng)目定位課件

綠地在中國(guó)綠地在中國(guó)綠地的輝煌榮譽(yù)

中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中國(guó)地產(chǎn)千億資產(chǎn)企業(yè)

…………

足跡遍及21省36個(gè)城市中國(guó)綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)中國(guó)地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的先行者

…………綠地的輝煌榮譽(yù)中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)足跡遍及21省36個(gè)城市綠地品牌戰(zhàn)略地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的先行者

“綠地實(shí)施的全國(guó)戰(zhàn)略面向的主要群體，是中低收入階層和中產(chǎn)階層兩個(gè)層面。建立與這兩層面對(duì)應(yīng)的全國(guó)性品牌，是綠地房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展的要求。”

——綠地集團(tuán)副總裁陸新畬綠地品牌戰(zhàn)略“綠地實(shí)施的全國(guó)戰(zhàn)略面向的主要群體，是綠地打造地產(chǎn)品牌的原因所在使命感與產(chǎn)品品牌意識(shí)的覺醒綠地打造地產(chǎn)品牌的時(shí)代意義綠地打造地產(chǎn)品牌的企業(yè)價(jià)值傳承創(chuàng)新中國(guó)傳統(tǒng)的居住文化創(chuàng)立全國(guó)首席的地產(chǎn)產(chǎn)品品牌綠地打造地產(chǎn)品牌的原因所在使命感與產(chǎn)品綠地打造地產(chǎn)品牌的時(shí)代綠地旗下品牌新里老街坊海珀我家公坊啟航社海域綠地旗下品牌新里綠地之于社會(huì)“在我眼里，企業(yè)家除了保持企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展之外，還需要是一個(gè)優(yōu)秀公民，對(duì)于社會(huì)責(zé)任的履行應(yīng)該是全方位的。比如，公司的運(yùn)作過(guò)程中要時(shí)刻考慮到環(huán)保、節(jié)約、減排的責(zé)任。另外，捐建希望小學(xué)、支持特奧會(huì)等，都充分表達(dá)了我們“和諧綠地、共建共享”的價(jià)值理念。”

——綠地集團(tuán)總裁張玉良和諧綠地共建共享綠地之于社會(huì)“在我眼里，企業(yè)家除了保持企業(yè)的持續(xù)

產(chǎn)品層面：生態(tài)的、溫馨的、智能的、生活便捷的、有安全感的、有升值潛力的……綠地之于客戶

品牌層面：國(guó)際化的、有情調(diào)的、標(biāo)志性的、有品質(zhì)的、有尊榮感受的……產(chǎn)品層面：生態(tài)的、溫馨的、智能的、生活便捷的、有安全感的綠地的發(fā)展方向“做政府希望的事情，做市場(chǎng)需要的事情。按照政府導(dǎo)向做，就自然會(huì)有很大市場(chǎng)。綠地是做當(dāng)?shù)卣胱?、而?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事?！?/p>

——綠地集團(tuán)總裁張玉良全國(guó)化布局，與政府共贏！綠地的發(fā)展方向全國(guó)化布局，與政府共贏！綠地之于蚌埠

一座城市，兩個(gè)綠地大盤，綠地品牌統(tǒng)領(lǐng)，雙盤資源聯(lián)動(dòng)；唯一進(jìn)入蚌埠的大規(guī)模開發(fā)品牌，足以掌握市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)；城市平方公里運(yùn)營(yíng)商，綠地站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，加速蚌埠的城市建設(shè)；通過(guò)引入先進(jìn)的城市開發(fā)理念，積極參與蚌埠建設(shè)，幫助城市升級(jí)換代。城市平方公里運(yùn)營(yíng)商綠地之于蚌埠一座城市，兩個(gè)綠地大盤，綠地品牌統(tǒng)領(lǐng)，雙盤資綠地之于本案一座城市的騰飛引擎

蚌埠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是整個(gè)蚌埠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集群地；綠地打造的百萬(wàn)平米項(xiàng)目，必然是這個(gè)首腦中的“中央處理器”，如CUP一般，把持著區(qū)域發(fā)展的核心動(dòng)能；居住、商業(yè)、商務(wù)……全面發(fā)展，項(xiàng)目猶如這個(gè)區(qū)域“中央引擎”，全面集中，均衡發(fā)展。綠地之于本案一座城市的騰飛引擎蚌埠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是整個(gè)資源優(yōu)化三資源優(yōu)化三項(xiàng)目資源優(yōu)化

通過(guò)對(duì)于本案的自身研判可以看出，本案擁有的優(yōu)勢(shì)有限，而且抗性較多，市場(chǎng)接受項(xiàng)目的難度較大。只有通過(guò)資源的優(yōu)化，才能夠提升本案的價(jià)值，使本案的價(jià)值大于價(jià)格，為項(xiàng)目的快銷、熱銷打下基礎(chǔ)！

本案除了品牌及規(guī)模優(yōu)勢(shì)外，其他方面（區(qū)位、環(huán)境、配套等）存在很大抗性。因此，資源的優(yōu)化不是需要！是必要?。。?yōu)化方式：1、在項(xiàng)目現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化；2、通過(guò)創(chuàng)造資源的方式進(jìn)行優(yōu)化。項(xiàng)目資源優(yōu)化通過(guò)對(duì)于本案的自身研判可以看出，本案本案存在四大主要抗性區(qū)域抗性配套抗性交通抗性環(huán)境抗性本案存在四大主要抗性區(qū)域抗性配套抗性交通抗性環(huán)境抗性資源優(yōu)化1——區(qū)域抗性的化解

蚌埠政府宣揚(yáng)的城市發(fā)展方向并不在本案方向，作為百萬(wàn)方的項(xiàng)目需要得到政府力所能及的支持。只是需要政府配合，提升高新區(qū)“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶+宜居生活帶”區(qū)域形象定位的宣傳，綠地就可以跟進(jìn)做大文章。配合政府區(qū)域宣傳及項(xiàng)目自身價(jià)值塑造資源優(yōu)化1——區(qū)域抗性的化解蚌資源優(yōu)化2——配套抗性的化解一

本案周邊基本上沒有商業(yè)配套，無(wú)法滿足生活的需要，基于本案較大的體量，入住人口的規(guī)模，需要利用本案的商業(yè)部分引進(jìn)較強(qiáng)品牌商家來(lái)強(qiáng)化商業(yè)配套，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度。例如：永輝超市……商業(yè)部分引進(jìn)強(qiáng)力品牌商家資源優(yōu)化2——配套抗性的化解一本案周邊基本上資源優(yōu)化2——配套抗性的化解二

鑒于本案內(nèi)部自行配置學(xué)校，為了提高項(xiàng)目的知名度及價(jià)值內(nèi)涵，最大化吸引客戶注意，我司建議在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，就明確引進(jìn)當(dāng)?shù)刂麑W(xué)校的分校，當(dāng)然，如果能夠?qū)W(xué)校本部遷徙過(guò)來(lái)則是更棒。教育配套提前引進(jìn)當(dāng)?shù)刂麑W(xué)校的分校資源優(yōu)化2——配套抗性的化解二鑒于本案內(nèi)部自鑒于本案已有的九年一貫式學(xué)校，為了增強(qiáng)這種優(yōu)勢(shì)，我司建議引進(jìn)知名品牌雙語(yǔ)幼兒園，以滿足社區(qū)需求并提升項(xiàng)目附加值。也作為前期賣點(diǎn)導(dǎo)入。引進(jìn)國(guó)際品牌雙語(yǔ)幼兒園資源優(yōu)化2——配套抗性的化解三鑒于本案已有的九年一貫式學(xué)校，為了增強(qiáng)這種優(yōu)勢(shì)，我司建議引進(jìn)資源優(yōu)化2——配套抗性的化解三

本案是百萬(wàn)方的大宅，周邊沒有像樣的醫(yī)療設(shè)施，對(duì)生活品質(zhì)及便利性上造成極大影響，也將成為置業(yè)者的擔(dān)憂。我司建議本案通過(guò)政府牽頭，和蚌埠當(dāng)?shù)刂准?jí)醫(yī)院合作，在本案設(shè)立社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站，以解決客戶的后顧之憂。醫(yī)療進(jìn)社區(qū)，建立當(dāng)?shù)刂t(yī)院的社區(qū)外駐點(diǎn)資源優(yōu)化2——配套抗性的化解三本案是百萬(wàn)方的資源優(yōu)化3——環(huán)境抗性的化解一

本案位于高新區(qū)，片區(qū)工廠林立，煙筒高立，對(duì)空氣及環(huán)境造成一定污染，影響居住。另基地緊鄰小黃山，我司建議：為政府搭橋，力邀國(guó)際知名景觀公司參與小黃山生態(tài)景觀改造方案。使其成為蚌埠城市西南的一道亮麗風(fēng)景線，進(jìn)而優(yōu)化居住環(huán)境，提高本案附加值。更主要是通過(guò)媒介放大宣傳。搭橋邀請(qǐng)國(guó)際知名景觀公司，參與政府小黃山改造方案，通過(guò)媒介放大效果資源優(yōu)化3——環(huán)境抗性的化解一本案位于高新區(qū)

項(xiàng)目基地內(nèi)部有多條高壓線，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及形象存在一定的影響。可以借助高壓線的退讓要求，有規(guī)劃的建立多條綠化軸線，并呼應(yīng)形成圍繞本案的景觀軸線公園，即消弱高壓線的抗性，又提高本案的價(jià)值。借助高壓線的退讓要求，修建景觀軸線公園資源優(yōu)化3——環(huán)境抗性的化解二項(xiàng)目基地內(nèi)部有多條高壓線，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及形象存在資源優(yōu)化4——交通抗性的化解

本案位于城市邊緣區(qū)域，相對(duì)于市中心較偏，周邊公交較少而且站點(diǎn)距離本案有段距離。因此我司建議把公交站點(diǎn)（123、103路）延伸到本案，一來(lái)提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值及知名度，二來(lái)利于本案客戶看房。同時(shí)可利用這兩路公交車做廣告載體。與政府部門協(xié)商延伸公交站點(diǎn)到本案資源優(yōu)化4——交通抗性的化解本案位于城市邊緣1、本案地處蚌埠尚不被認(rèn)可適合居住的高新區(qū)。2、本案周邊樓盤價(jià)格也在4000元/㎡左右，與大家所認(rèn)可的蚌埠國(guó)際花都所在區(qū)域售價(jià)相差10%左右。3、本案規(guī)模百萬(wàn)平米，高新區(qū)范圍內(nèi)的購(gòu)買力非常差，客群需要鎖定全市及下轄縣域的客戶。4、本案容積率只有1.7，會(huì)有豐富的產(chǎn)品線，客群還會(huì)涉及各個(gè)收入階層。單單靠“綠地品牌、百萬(wàn)規(guī)?！?，很難最大化的撬動(dòng)客戶選擇高新區(qū)的這個(gè)項(xiàng)目。我們必須找到一個(gè)資源優(yōu)化的方向，從而撬動(dòng)客戶。增加賣點(diǎn)的資源優(yōu)化考慮1、本案地處蚌埠尚不被認(rèn)可適合居住的高新區(qū)。增加賣點(diǎn)的資源優(yōu)

最終，我們選擇了——

高性價(jià)比增加賣點(diǎn)的資源優(yōu)化考慮超大盤聞名的碧桂園，選擇用價(jià)格、品質(zhì)來(lái)體現(xiàn)高性價(jià)比。作為綠地，品牌就昭示著品質(zhì)的一切。價(jià)格固然是個(gè)很好的利器，但其是把雙面刃，我們更愿意選擇另一把市場(chǎng)利器——產(chǎn)品極致創(chuàng)新最終，我們選擇了——增加賣點(diǎn)的資源優(yōu)化考慮超資源優(yōu)化5——價(jià)值提升優(yōu)化

戶型是影響客戶購(gòu)買房屋的主要因素之一，鑒于性價(jià)比將是本案的一大優(yōu)勢(shì)，則戶型優(yōu)化創(chuàng)新（譬如小三房）進(jìn)一步提高本案的附加值將強(qiáng)化項(xiàng)目的性價(jià)比，引起市場(chǎng)的更大關(guān)注。產(chǎn)品戶型優(yōu)化創(chuàng)新小三房入戶及空中花園資源優(yōu)化5——價(jià)值提升優(yōu)化戶型是影響客戶購(gòu)買戶型提高附加值的一般手法資源優(yōu)化5——價(jià)值提升優(yōu)化戶型提高附加值的一般手法資源優(yōu)化5——價(jià)值提升優(yōu)化目錄2314市場(chǎng)調(diào)研及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目定位及延展一期住宅組團(tuán)創(chuàng)意策略及延展3335整合傳播策略及延展自身研判及資源優(yōu)化36明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢(shì)目錄2314市場(chǎng)調(diào)研及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目定位及延展一期住宅組競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的自身定位一競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的自身定位一“跳出地產(chǎn)看地產(chǎn)，跳出項(xiàng)目做項(xiàng)目”站在蚌埠整個(gè)城市發(fā)展的角度上，從整個(gè)時(shí)代的人居需求高度上出發(fā)，立足于綠地集團(tuán)對(duì)未來(lái)人居進(jìn)程的社會(huì)使命，從城市形態(tài)與人居需求等緯度來(lái)思考與定位本項(xiàng)目的價(jià)值，是我們顛覆性策略思考的起點(diǎn)。“跳出地產(chǎn)看地產(chǎn)，跳出項(xiàng)目做項(xiàng)目”引領(lǐng)者挑戰(zhàn)者追隨者產(chǎn)品是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的高級(jí)產(chǎn)品；項(xiàng)目規(guī)模在當(dāng)?shù)厥巧儆械拇笠?guī)模居住社區(qū)。項(xiàng)目在客群中有較高的認(rèn)知度。產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有一定的特色。項(xiàng)目規(guī)模在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模。項(xiàng)目在客群中有一定的認(rèn)知度。

本案的市場(chǎng)角色定位：蚌埠市場(chǎng)的引領(lǐng)者在各個(gè)城市中，按項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品層級(jí)來(lái)劃分，項(xiàng)目的市場(chǎng)角色定位大致有三種定位：產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較同質(zhì)，無(wú)太大特色。項(xiàng)目規(guī)模較小。項(xiàng)目在客群的認(rèn)知度較低項(xiàng)目市場(chǎng)角色定位用張玉良董事長(zhǎng)的話來(lái)講：“綠地是做當(dāng)?shù)卣胱觯?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事?！蓖ㄟ^(guò)引入先進(jìn)的城市開發(fā)理念，積極參與新城建設(shè)，幫助城市升級(jí)換代。引領(lǐng)者挑戰(zhàn)者追隨者產(chǎn)品是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的高級(jí)產(chǎn)品；產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有一座城市的騰飛引擎蚌埠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，整個(gè)蚌埠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集群，而蚌埠的綠地世紀(jì)城則必然是這個(gè)首腦中的“中央處理器”，如同CPU一般，把持著區(qū)域發(fā)展的核心動(dòng)能。居住、商業(yè)、商務(wù)……全面發(fā)展，綠地世紀(jì)城猶如這個(gè)區(qū)域“中央引擎”，全面集中，均衡發(fā)展。品質(zhì)引擎：國(guó)際團(tuán)隊(duì)國(guó)際品質(zhì)，提升城市生活品質(zhì)；經(jīng)濟(jì)引擎：助推高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級(jí)；教育引擎：聯(lián)盟名牌教育機(jī)構(gòu)，奠定城市未來(lái)基石。功能定位一座城市的騰飛引擎蚌埠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，整個(gè)蚌埠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集群，建立綠地品牌在蚌埠的市場(chǎng)地位，為世紀(jì)城的推廣提供形象價(jià)值支持及溢價(jià)能力的提升。蚌埠綠地世紀(jì)城的出現(xiàn)和登場(chǎng)勢(shì)必引起整個(gè)市場(chǎng)的轟動(dòng)！同時(shí)，以綠地世紀(jì)城產(chǎn)品系的標(biāo)準(zhǔn)和高度打造的城池，勢(shì)必吸引無(wú)限的關(guān)注和目光！綠地集團(tuán)將以領(lǐng)跑者的身份，憑借綠地世紀(jì)城開創(chuàng)蚌埠城市生活新版圖.功能定位建立綠地品牌在蚌埠的市場(chǎng)地位，為世紀(jì)城的推廣提供形象價(jià)值支持客群定位二客群定位二多元化產(chǎn)品＼復(fù)合型社區(qū)\百萬(wàn)㎡絕對(duì)大盤

注定我們的客層是層次豐富而難以單一純粹去定義.項(xiàng)目核心價(jià)值：性價(jià)比優(yōu)勢(shì)性價(jià)比引爆/拉闊市場(chǎng)客群定位依據(jù)多元化產(chǎn)品＼復(fù)合型社區(qū)\百萬(wàn)㎡絕對(duì)大盤

注定我們的客層是層次——初次置業(yè)，實(shí)現(xiàn)新生活與家庭理想——對(duì)生活擁有更高追求的中等收入家庭與個(gè)體——主力購(gòu)買人群年齡在20-45歲/50-60歲——對(duì)居住與生活便利成本認(rèn)同并滿意——對(duì)項(xiàng)目國(guó)際宜居品質(zhì)/居住價(jià)值認(rèn)同——具備二次投資能力并看好增值潛力目標(biāo)客群的概念描述關(guān)鍵詞：追求更高與城市生活憧憬與投資增值客群概念描述作為一個(gè)百萬(wàn)絕對(duì)大盤，客群范疇拉闊至整個(gè)蚌埠城區(qū)、下轄三縣——初次置業(yè)，實(shí)現(xiàn)新生活與家庭理想目標(biāo)客群的概念描述關(guān)鍵詞產(chǎn)品及功能定位三產(chǎn)品及功能定位三中檔價(jià)格、中檔客群是項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔。先天資源與濱湖區(qū)、新城區(qū)不同，與其費(fèi)盡力氣打造“生態(tài)”、走“城市方向”等概念，不如堅(jiān)持“國(guó)際”路線：本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是由國(guó)際化品牌開發(fā)商打造的百萬(wàn)平米的國(guó)際化新城。產(chǎn)品功能定位思考中檔價(jià)格、中檔客群是項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔。先天資源與濱湖區(qū)、新一方面，本項(xiàng)目所有產(chǎn)品類型，將在數(shù)年漸次展開，其一直是條暗線延續(xù)在整個(gè)推廣過(guò)程中；但是，它還無(wú)力承載項(xiàng)目的價(jià)值精髓，大量的附加值來(lái)自于對(duì)項(xiàng)目國(guó)際化的傳播和解讀；另方面，脫離社區(qū)基礎(chǔ)的國(guó)際化是無(wú)本之木，難以讓人信服；本項(xiàng)目不僅要建立國(guó)際化的價(jià)值系統(tǒng)，而且要給人以判斷國(guó)際化成果的標(biāo)準(zhǔn)，可以檢驗(yàn)的成果。產(chǎn)品功能定位思考一方面，本項(xiàng)目所有產(chǎn)品類型，將在數(shù)年漸次展開，其一直是條暗線對(duì)國(guó)際化的演繹國(guó)際視野：放眼全球的眼光蚌埠的國(guó)際化視野，高起點(diǎn)規(guī)劃高新區(qū)，打造成城市名片;綠地的國(guó)際化視野，全國(guó)30個(gè)新城建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，馳騁四方，建筑里程碑;國(guó)際社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)的國(guó)際化程度.國(guó)際場(chǎng)所：多元的、先進(jìn)的、和諧的場(chǎng)所100萬(wàn)方品質(zhì)社區(qū)，3萬(wàn)方商業(yè)配套、110畝教育公建配套、小黃山景觀公園擁有大量先進(jìn)而充分的居住、商業(yè)、教育、文化、社交、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑等場(chǎng)所。對(duì)國(guó)際化的演繹國(guó)際視野：放眼全球的眼光國(guó)際建筑：多元的，先進(jìn)的，和諧的規(guī)劃建造先進(jìn)的景觀體系先進(jìn)的戶型空間先進(jìn)的建筑品質(zhì)先進(jìn)的空間營(yíng)造國(guó)際生活:智能、健康、品味健康生活方式——生態(tài)走廊、小黃山公園品位生活方式——文化會(huì)所、社區(qū)內(nèi)部酒吧等配套智能生活方式——高科技手段在項(xiàng)目上的大量應(yīng)用對(duì)國(guó)際化的演繹國(guó)際建筑：多元的，先進(jìn)的，和諧的規(guī)劃建造對(duì)國(guó)際化的演繹對(duì)國(guó)際社區(qū)的基本認(rèn)識(shí)[國(guó)際社區(qū)是什么]國(guó)際化社區(qū)是一個(gè)城市發(fā)展的結(jié)晶——只有在國(guó)際化的城市才有國(guó)際化社區(qū)存在的土壤；國(guó)際化社區(qū)是一個(gè)人們社會(huì)交往的平臺(tái)——實(shí)現(xiàn)人的更高需要（夢(mèng)想），滿足對(duì)品位、品質(zhì)、尊貴等的需要；國(guó)際化社區(qū)是一種生活模式——生態(tài)的，健康的，都市的，品位的，尊貴的，文化的。對(duì)國(guó)際社區(qū)的基本認(rèn)識(shí)[國(guó)際社區(qū)是什么][國(guó)際社區(qū)的特點(diǎn)]多元社區(qū)：多國(guó)人群，多國(guó)建筑，多國(guó)文化，多國(guó)風(fēng)格，豐富多彩的社會(huì)活動(dòng)先進(jìn)社區(qū)：代表先進(jìn)階層，代表先進(jìn)場(chǎng)所，代表先進(jìn)建筑，代表先進(jìn)社會(huì)活動(dòng)和諧社區(qū)：不同國(guó)籍人之間，不同場(chǎng)所之間，不同風(fēng)格建筑之間高度融合，自由共享。[國(guó)際社區(qū)的價(jià)值構(gòu)成]豐富的資源體系：大量的多元的充分的社會(huì)活動(dòng)場(chǎng)所與公共空間先進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)體系：場(chǎng)所與公共空間的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與建造標(biāo)準(zhǔn)，高素質(zhì)的居民。和諧的存在方式：為相似的先進(jìn)階層，提供共同渴望的先進(jìn)的社會(huì)活動(dòng)方式。對(duì)國(guó)際社區(qū)的基本認(rèn)識(shí)[國(guó)際社區(qū)的特點(diǎn)]對(duì)國(guó)際社區(qū)的基本認(rèn)識(shí)樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。29-12月-2229-12月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。***12/29/20221:44:29PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。29-12月-22**Dec-2229-Dec-22加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。***Thursday,December29,2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。29-12月-2229-12月-22**29December2022踏實(shí)肯干，努力奮斗。2022年12月29日*29-12月-2229-12月-22追求至善憑技術(shù)開拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。29十二月2022**29-12月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。十二月22*29-12月-22*29December2022作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。**12/29/2022好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。***29-12月-22專注今天，好好努力，剩下的交給時(shí)間。29-12月-2229-12月-22***Dec-22牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。*Thursday,December29,2022相信相信得力量。29-12月-22*29-12月-22謝謝大家！樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。28-12月-2228-綠地在中國(guó)綠地在中國(guó)綠地的輝煌榮譽(yù)

中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中國(guó)地產(chǎn)千億資產(chǎn)企業(yè)

…………

足跡遍及21省36個(gè)城市中國(guó)綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)中國(guó)地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的先行者

…………綠地的輝煌榮譽(yù)中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)足跡遍及21省36個(gè)城市綠地品牌戰(zhàn)略地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的先行者

“綠地實(shí)施的全國(guó)戰(zhàn)略面向的主要群體，是中低收入階層和中產(chǎn)階層兩個(gè)層面。建立與這兩層面對(duì)應(yīng)的全國(guó)性品牌，是綠地房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展的要求。”

——綠地集團(tuán)副總裁陸新畬綠地品牌戰(zhàn)略“綠地實(shí)施的全國(guó)戰(zhàn)略面向的主要群體，是綠地打造地產(chǎn)品牌的原因所在使命感與產(chǎn)品品牌意識(shí)的覺醒綠地打造地產(chǎn)品牌的時(shí)代意義綠地打造地產(chǎn)品牌的企業(yè)價(jià)值傳承創(chuàng)新中國(guó)傳統(tǒng)的居住文化創(chuàng)立全國(guó)首席的地產(chǎn)產(chǎn)品品牌綠地打造地產(chǎn)品牌的原因所在使命感與產(chǎn)品綠地打造地產(chǎn)品牌的時(shí)代綠地旗下品牌新里老街坊海珀我家公坊啟航社海域綠地旗下品牌新里綠地之于社會(huì)“在我眼里，企業(yè)家除了保持企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展之外，還需要是一個(gè)優(yōu)秀公民，對(duì)于社會(huì)責(zé)任的履行應(yīng)該是全方位的。比如，公司的運(yùn)作過(guò)程中要時(shí)刻考慮到環(huán)保、節(jié)約、減排的責(zé)任。另外，捐建希望小學(xué)、支持特奧會(huì)等，都充分表達(dá)了我們“和諧綠地、共建共享”的價(jià)值理念。”

——綠地集團(tuán)總裁張玉良和諧綠地共建共享綠地之于社會(huì)“在我眼里，企業(yè)家除了保持企業(yè)的持續(xù)

產(chǎn)品層面：生態(tài)的、溫馨的、智能的、生活便捷的、有安全感的、有升值潛力的……綠地之于客戶

品牌層面：國(guó)際化的、有情調(diào)的、標(biāo)志性的、有品質(zhì)的、有尊榮感受的……產(chǎn)品層面：生態(tài)的、溫馨的、智能的、生活便捷的、有安全感的綠地的發(fā)展方向“做政府希望的事情，做市場(chǎng)需要的事情。按照政府導(dǎo)向做，就自然會(huì)有很大市場(chǎng)。綠地是做當(dāng)?shù)卣胱觥⒍?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事?！?/p>

——綠地集團(tuán)總裁張玉良全國(guó)化布局，與政府共贏！綠地的發(fā)展方向全國(guó)化布局，與政府共贏！綠地之于蚌埠

一座城市，兩個(gè)綠地大盤，綠地品牌統(tǒng)領(lǐng)，雙盤資源聯(lián)動(dòng)；唯一進(jìn)入蚌埠的大規(guī)模開發(fā)品牌，足以掌握市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)；城市平方公里運(yùn)營(yíng)商，綠地站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，加速蚌埠的城市建設(shè)；通過(guò)引入先進(jìn)的城市開發(fā)理念，積極參與蚌埠建設(shè)，幫助城市升級(jí)換代。城市平方公里運(yùn)營(yíng)商綠地之于蚌埠一座城市，兩個(gè)綠地大盤，綠地品牌統(tǒng)領(lǐng)，雙盤資綠地之于本案一座城市的騰飛引擎

蚌埠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是整個(gè)蚌埠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集群地；綠地打造的百萬(wàn)平米項(xiàng)目，必然是這個(gè)首腦中的“中央處理器”，如CUP一般，把持著區(qū)域發(fā)展的核心動(dòng)能；居住、商業(yè)、商務(wù)……全面發(fā)展，項(xiàng)目猶如這個(gè)區(qū)域“中央引擎”，全面集中，均衡發(fā)展。綠地之于本案一座城市的騰飛引擎蚌埠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是整個(gè)資源優(yōu)化三資源優(yōu)化三項(xiàng)目資源優(yōu)化

通過(guò)對(duì)于本案的自身研判可以看出，本案擁有的優(yōu)勢(shì)有限，而且抗性較多，市場(chǎng)接受項(xiàng)目的難度較大。只有通過(guò)資源的優(yōu)化，才能夠提升本案的價(jià)值，使本案的價(jià)值大于價(jià)格，為項(xiàng)目的快銷、熱銷打下基礎(chǔ)！

本案除了品牌及規(guī)模優(yōu)勢(shì)外，其他方面（區(qū)位、環(huán)境、配套等）存在很大抗性。因此，資源的優(yōu)化不是需要！是必要?。?！優(yōu)化方式：1、在項(xiàng)目現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化；2、通過(guò)創(chuàng)造資源的方式進(jìn)行優(yōu)化。項(xiàng)目資源優(yōu)化通過(guò)對(duì)于本案的自身研判可以看出，本案本案存在四大主要抗性區(qū)域抗性配套抗性交通抗性環(huán)境抗性本案存在四大主要抗性區(qū)域抗性配套抗性交通抗性環(huán)境抗性資源優(yōu)化1——區(qū)域抗性的化解

蚌埠政府宣揚(yáng)的城市發(fā)展方向并不在本案方向，作為百萬(wàn)方的項(xiàng)目需要得到政府力所能及的支持。只是需要政府配合，提升高新區(qū)“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶+宜居生活帶”區(qū)域形象定位的宣傳，綠地就可以跟進(jìn)做大文章。配合政府區(qū)域宣傳及項(xiàng)目自身價(jià)值塑造資源優(yōu)化1——區(qū)域抗性的化解蚌資源優(yōu)化2——配套抗性的化解一

本案周邊基本上沒有商業(yè)配套，無(wú)法滿足生活的需要，基于本案較大的體量，入住人口的規(guī)模，需要利用本案的商業(yè)部分引進(jìn)較強(qiáng)品牌商家來(lái)強(qiáng)化商業(yè)配套，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度。例如：永輝超市……商業(yè)部分引進(jìn)強(qiáng)力品牌商家資源優(yōu)化2——配套抗性的化解一本案周邊基本上資源優(yōu)化2——配套抗性的化解二

鑒于本案內(nèi)部自行配置學(xué)校，為了提高項(xiàng)目的知名度及價(jià)值內(nèi)涵，最大化吸引客戶注意，我司建議在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，就明確引進(jìn)當(dāng)?shù)刂麑W(xué)校的分校，當(dāng)然，如果能夠?qū)W(xué)校本部遷徙過(guò)來(lái)則是更棒。教育配套提前引進(jìn)當(dāng)?shù)刂麑W(xué)校的分校資源優(yōu)化2——配套抗性的化解二鑒于本案內(nèi)部自鑒于本案已有的九年一貫式學(xué)校，為了增強(qiáng)這種優(yōu)勢(shì)，我司建議引進(jìn)知名品牌雙語(yǔ)幼兒園，以滿足社區(qū)需求并提升項(xiàng)目附加值。也作為前期賣點(diǎn)導(dǎo)入。引進(jìn)國(guó)際品牌雙語(yǔ)幼兒園資源優(yōu)化2——配套抗性的化解三鑒于本案已有的九年一貫式學(xué)校，為了增強(qiáng)這種優(yōu)勢(shì)，我司建議引進(jìn)資源優(yōu)化2——配套抗性的化解三

本案是百萬(wàn)方的大宅，周邊沒有像樣的醫(yī)療設(shè)施，對(duì)生活品質(zhì)及便利性上造成極大影響，也將成為置業(yè)者的擔(dān)憂。我司建議本案通過(guò)政府牽頭，和蚌埠當(dāng)?shù)刂准?jí)醫(yī)院合作，在本案設(shè)立社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站，以解決客戶的后顧之憂。醫(yī)療進(jìn)社區(qū)，建立當(dāng)?shù)刂t(yī)院的社區(qū)外駐點(diǎn)資源優(yōu)化2——配套抗性的化解三本案是百萬(wàn)方的資源優(yōu)化3——環(huán)境抗性的化解一

本案位于高新區(qū)，片區(qū)工廠林立，煙筒高立，對(duì)空氣及環(huán)境造成一定污染，影響居住。另基地緊鄰小黃山，我司建議：為政府搭橋，力邀國(guó)際知名景觀公司參與小黃山生態(tài)景觀改造方案。使其成為蚌埠城市西南的一道亮麗風(fēng)景線，進(jìn)而優(yōu)化居住環(huán)境，提高本案附加值。更主要是通過(guò)媒介放大宣傳。搭橋邀請(qǐng)國(guó)際知名景觀公司，參與政府小黃山改造方案，通過(guò)媒介放大效果資源優(yōu)化3——環(huán)境抗性的化解一本案位于高新區(qū)

項(xiàng)目基地內(nèi)部有多條高壓線，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及形象存在一定的影響?？梢越柚邏壕€的退讓要求，有規(guī)劃的建立多條綠化軸線，并呼應(yīng)形成圍繞本案的景觀軸線公園，即消弱高壓線的抗性，又提高本案的價(jià)值。借助高壓線的退讓要求，修建景觀軸線公園資源優(yōu)化3——環(huán)境抗性的化解二項(xiàng)目基地內(nèi)部有多條高壓線，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及形象存在資源優(yōu)化4——交通抗性的化解

本案位于城市邊緣區(qū)域，相對(duì)于市中心較偏，周邊公交較少而且站點(diǎn)距離本案有段距離。因此我司建議把公交站點(diǎn)（123、103路）延伸到本案，一來(lái)提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值及知名度，二來(lái)利于本案客戶看房。同時(shí)可利用這兩路公交車做廣告載體。與政府部門協(xié)商延伸公交站點(diǎn)到本案資源優(yōu)化4——交通抗性的化解本案位于城市邊緣1、本案地處蚌埠尚不被認(rèn)可適合居住的高新區(qū)。2、本案周邊樓盤價(jià)格也在4000元/㎡左右，與大家所認(rèn)可的蚌埠國(guó)際花都所在區(qū)域售價(jià)相差10%左右。3、本案規(guī)模百萬(wàn)平米，高新區(qū)范圍內(nèi)的購(gòu)買力非常差，客群需要鎖定全市及下轄縣域的客戶。4、本案容積率只有1.7，會(huì)有豐富的產(chǎn)品線，客群還會(huì)涉及各個(gè)收入階層。單單靠“綠地品牌、百萬(wàn)規(guī)?！?，很難最大化的撬動(dòng)客戶選擇高新區(qū)的這個(gè)項(xiàng)目。我們必須找到一個(gè)資源優(yōu)化的方向，從而撬動(dòng)客戶。增加賣點(diǎn)的資源優(yōu)化考慮1、本案地處蚌埠尚不被認(rèn)可適合居住的高新區(qū)。增加賣點(diǎn)的資源優(yōu)

最終，我們選擇了——

高性價(jià)比增加賣點(diǎn)的資源優(yōu)化考慮超大盤聞名的碧桂園，選擇用價(jià)格、品質(zhì)來(lái)體現(xiàn)高性價(jià)比。作為綠地，品牌就昭示著品質(zhì)的一切。價(jià)格固然是個(gè)很好的利器，但其是把雙面刃，我們更愿意選擇另一把市場(chǎng)利器——產(chǎn)品極致創(chuàng)新最終，我們選擇了——增加賣點(diǎn)的資源優(yōu)化考慮超資源優(yōu)化5——價(jià)值提升優(yōu)化

戶型是影響客戶購(gòu)買房屋的主要因素之一，鑒于性價(jià)比將是本案的一大優(yōu)勢(shì)，則戶型優(yōu)化創(chuàng)新（譬如小三房）進(jìn)一步提高本案的附加值將強(qiáng)化項(xiàng)目的性價(jià)比，引起市場(chǎng)的更大關(guān)注。產(chǎn)品戶型優(yōu)化創(chuàng)新小三房入戶及空中花園資源優(yōu)化5——價(jià)值提升優(yōu)化戶型是影響客戶購(gòu)買戶型提高附加值的一般手法資源優(yōu)化5——價(jià)值提升優(yōu)化戶型提高附加值的一般手法資源優(yōu)化5——價(jià)值提升優(yōu)化目錄2314市場(chǎng)調(diào)研及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目定位及延展一期住宅組團(tuán)創(chuàng)意策略及延展3335整合傳播策略及延展自身研判及資源優(yōu)化36明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢(shì)目錄2314市場(chǎng)調(diào)研及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目定位及延展一期住宅組競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的自身定位一競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的自身定位一“跳出地產(chǎn)看地產(chǎn)，跳出項(xiàng)目做項(xiàng)目”站在蚌埠整個(gè)城市發(fā)展的角度上，從整個(gè)時(shí)代的人居需求高度上出發(fā)，立足于綠地集團(tuán)對(duì)未來(lái)人居進(jìn)程的社會(huì)使命，從城市形態(tài)與人居需求等緯度來(lái)思考與定位本項(xiàng)目的價(jià)值，是我們顛覆性策略思考的起點(diǎn)?！疤龅禺a(chǎn)看地產(chǎn)，跳出項(xiàng)目做項(xiàng)目”引領(lǐng)者挑戰(zhàn)者追隨者產(chǎn)品是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的高級(jí)產(chǎn)品；項(xiàng)目規(guī)模在當(dāng)?shù)厥巧儆械拇笠?guī)模居住社區(qū)。項(xiàng)目在客群中有較高的認(rèn)知度。產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有一定的特色。項(xiàng)目規(guī)模在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模。項(xiàng)目在客群中有一定的認(rèn)知度。

本案的市場(chǎng)角色定位：蚌埠市場(chǎng)的引領(lǐng)者在各個(gè)城市中，按項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品層級(jí)來(lái)劃分，項(xiàng)目的市場(chǎng)角色定位大致有三種定位：產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較同質(zhì)，無(wú)太大特色。項(xiàng)目規(guī)模較小。項(xiàng)目在客群的認(rèn)知度較低項(xiàng)目市場(chǎng)角色定位用張玉良董事長(zhǎng)的話來(lái)講：“綠地是做當(dāng)?shù)卣胱?，而?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事?！蓖ㄟ^(guò)引入先進(jìn)的城市開發(fā)理念，積極參與新城建設(shè)，幫助城市升級(jí)換代。引領(lǐng)者挑戰(zhàn)者追隨者產(chǎn)品是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的高級(jí)產(chǎn)品；產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有一座城市的騰飛引擎蚌埠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，整個(gè)蚌埠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集群，而蚌埠的綠地世紀(jì)城則必然是這個(gè)首腦中的“中央處理器”，如同CPU一般，把持著區(qū)域發(fā)展的核心動(dòng)能。居住、商業(yè)、商務(wù)……全面發(fā)展，綠地世紀(jì)城猶如這個(gè)區(qū)域“中央引擎”，全面集中，均衡發(fā)展。品質(zhì)引擎：國(guó)際團(tuán)隊(duì)國(guó)際品質(zhì)，提升城市生活品質(zhì)；經(jīng)濟(jì)引擎：助推高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級(jí)；教育引擎：聯(lián)盟名牌教育機(jī)構(gòu)，奠定城市未來(lái)基石。功能定位一座城市的騰飛引擎蚌埠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，整個(gè)蚌埠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集群，建立綠地品牌在蚌埠的市場(chǎng)地位，為世紀(jì)城的推廣提供形象價(jià)值支持及溢價(jià)能力的提升。蚌埠綠地世紀(jì)城的出現(xiàn)和登場(chǎng)勢(shì)必引起整個(gè)市場(chǎng)的轟動(dòng)！同時(shí)，以綠地世紀(jì)城產(chǎn)品系的標(biāo)準(zhǔn)和高度打造的城池，勢(shì)必吸引無(wú)限的關(guān)注和目光！綠地集團(tuán)將以領(lǐng)跑者的身份，憑借綠地世紀(jì)城開創(chuàng)蚌埠城市生活新版圖.功能定位建立綠地品牌在蚌埠的市場(chǎng)地位，為世紀(jì)城的推廣提供形象價(jià)值支持客群定位二客群定位二多元化產(chǎn)品＼復(fù)合型社區(qū)\百萬(wàn)㎡絕對(duì)大盤

注定我們的客層是層次豐富而難以單一純粹去定義.項(xiàng)目核心價(jià)值：性價(jià)比優(yōu)勢(shì)性價(jià)比引爆/拉闊市場(chǎng)客群定位依據(jù)多元化產(chǎn)品＼復(fù)合型社區(qū)\百萬(wàn)㎡絕對(duì)大盤

注定我們的客層是層次——初次置業(yè)，實(shí)現(xiàn)新生活與家庭理想——對(duì)生活擁有更高追求的中等收入家庭與個(gè)體——主力購(gòu)買人群年齡在20-45歲/50-60歲——對(duì)居住與生活便利成本認(rèn)同并滿意——對(duì)項(xiàng)目國(guó)際宜居品質(zhì)/居住價(jià)值認(rèn)同——具備二次投資能力并看好增值潛力目標(biāo)客群的概念描述關(guān)鍵詞：追求更高與城市生活憧憬與投資增值客群概念描述作為一個(gè)百萬(wàn)絕對(duì)大盤，客群范疇拉闊至整個(gè)蚌埠城區(qū)、下轄三縣——初次置業(yè)，實(shí)現(xiàn)新生活與家庭理想目標(biāo)客群的概念描述關(guān)鍵詞產(chǎn)品及功能定位三產(chǎn)品及功能定位三中檔價(jià)格、中檔客群是項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔。先天資源與濱湖區(qū)、新城區(qū)不同，與其費(fèi)盡力氣打造“生態(tài)”、走“城市方向”等概念，不如堅(jiān)持“國(guó)際”路線：本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是由國(guó)際化品牌開發(fā)商打造的百萬(wàn)平米的國(guó)際化新城。產(chǎn)品功能定位思考中檔價(jià)格、中檔客群是項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔。先天資源與濱湖區(qū)、新一方面，本項(xiàng)目所有產(chǎn)品類型，將在數(shù)年漸次展開，其一直是條暗線延續(xù)在整個(gè)推廣過(guò)程中；但是，它還無(wú)力承載項(xiàng)目的價(jià)值精髓，大量的附加值來(lái)自于對(duì)項(xiàng)目國(guó)際化的傳播和解讀；另方面，脫離社區(qū)基礎(chǔ)的國(guó)際化是無(wú)本之木，難以讓人信服；本項(xiàng)目不僅要建立國(guó)際化的價(jià)值系統(tǒng)，而且要給人以判斷國(guó)際化成果的標(biāo)準(zhǔn)，可以檢驗(yàn)的成果。產(chǎn)品功能定位思考一方面，本項(xiàng)目所有產(chǎn)品類型，將在數(shù)年漸次展開，其一直是條暗線對(duì)國(guó)際化的演繹國(guó)際視野：放眼全球的眼光蚌埠的國(guó)際化視野，高起點(diǎn)規(guī)劃高新區(qū)，打造成城市名片;綠地的國(guó)際化視野，全國(guó)30個(gè)新城建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，馳騁四方，建筑里程碑;國(guó)際社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建