小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理制度大全

9/9小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理制度大全一、設(shè)備維護(hù)四項(xiàng)要求1、整齊：設(shè)備零件與安全裝置齊全，各種標(biāo)牌完整、清晰，線路、管道應(yīng)安裝整齊、安全可靠。2、潤滑：按時(shí)、按質(zhì)、按量加油、換油。保持油標(biāo)醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好。3、清潔：設(shè)備無油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔。4、安全：熟悉設(shè)備性能、遵守操作規(guī)程、與交接班制度。二、給排水設(shè)備（一）、水泵房管理制度1、未經(jīng)有關(guān)部門許可，非泵房工作人員不得隨便入。2、泵房應(yīng)配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房嚴(yán)禁吸煙。3、每周清潔一次水泵房的設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。（二）、二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程1、露箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，室水箱應(yīng)加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管。2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。4、水箱清洗工作程序：（1）所有清潔物品與人員裝備均需事先消毒（2）清潔水箱沉淀、雜物等：（3）投藥消毒：（4）放水沖洗2--3遍，以清除異味：（5）取樣檢查，合格后恢復(fù)正常供水。（三）、給排水設(shè)施維護(hù)規(guī)程1、每年4月、10月應(yīng)對水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。每年至少進(jìn)行一次控制閥門的開關(guān)試驗(yàn)。2、泵的維護(hù)保養(yǎng)：（1）檢查軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，鑒定是否需要更換。（2）檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的外表面。（3）檢查密封磨損情況，密封效果差的應(yīng)更換。（4）校對軸線、檢查鍵的磨損情況。（5）檢查電機(jī)繞組的絕緣。（6）清潔水泵外表。鏟除脫落層油漆，重新上漆。3、閘閥維修保養(yǎng)（1）檢查密封件是否需要更換。（2）閘閥桿涂黃油潤滑、防銹。（3）止回閥彈力是否足夠，如太軟須更換。（4）浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直，連桿插銷如磨損嚴(yán)重，也應(yīng)更換。4、明裝給排水管維修保養(yǎng)：（1）檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。（2）檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，檢查保護(hù)漆是否完好。（3）各連接處是否有漏水現(xiàn)象，并作處理。三、供配電設(shè)備（一）、電氣維修安全管理規(guī)程1、電氣維修人員必須持證上崗。2、在電氣維修時(shí)，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修組長應(yīng)在分配工作時(shí)向維修人員講明工作中的安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)，并至少二人進(jìn)行。5、一般情況下，應(yīng)盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必須帶電作業(yè)時(shí)。應(yīng)安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護(hù)。6、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和刀閘的操作手柄上，要掛"禁止合閘，有人作業(yè)"的標(biāo)識(shí)牌。7、維修或養(yǎng)護(hù)后的電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現(xiàn)場后，方可送電。（二）、配電室管理制度1、未經(jīng)相關(guān)部門許可，非工作人員不得入。2、室照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計(jì)。3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。4、建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器，空氣開關(guān)超載運(yùn)行。查出問題應(yīng)與時(shí)處理，并做好記錄。不能解決的問題要與時(shí)上報(bào)。5、配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場人員只做監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁兩人同時(shí)操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。6、保持配電室消防設(shè)施的齊備完好，保證應(yīng)急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電室。7、供電回路操作開關(guān)標(biāo)志要明顯，停電拉閘要掛標(biāo)識(shí)牌。8、配電室設(shè)備與線路改變要經(jīng)主管部門同意。9、操作與維修時(shí)必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。10、認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。11、經(jīng)常保持配電室地面與設(shè)備外表清潔無塵。（三）、配電運(yùn)行規(guī)程1、正確記錄各種儀表的數(shù)值。2、監(jiān)視和控制設(shè)備的各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)，使其保持在規(guī)定的圍。3、正確執(zhí)行各項(xiàng)操作規(guī)程，確保用電安全。4、高、低壓側(cè)分、和閘，必須嚴(yán)格遵守一人操作，一人監(jiān)護(hù)的原則，嚴(yán)禁單人獨(dú)自進(jìn)行。5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，應(yīng)與時(shí)處理并上報(bào)。6、做好運(yùn)行記錄，全面掌握電氣設(shè)備運(yùn)行情況，積累運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行運(yùn)行分析，發(fā)現(xiàn)隱患與時(shí)消除。7、配電室巡視每天不得低于4次，每日巡視一層或數(shù)層電管井，每月完成所有電井的巡視。（四）、高壓送電合閘操作規(guī)程1、操作票，并有人監(jiān)護(hù)。2、作人員必須穿戴好絕緣手套、鞋等。3、驗(yàn)明高壓柜位置與開關(guān)，并確認(rèn)無誤。4、檢驗(yàn)一切正常后，若無規(guī)定采用某段母線送電時(shí)，可按實(shí)際選用送電。5、根據(jù)所需送電變壓器、高壓柜，并確認(rèn)變壓器高壓柜編號(hào)無誤后，按操作票要求送電。6、備用電源與檢修開關(guān)、線路、應(yīng)掛上"有人操作，嚴(yán)禁合閘"標(biāo)識(shí)牌并記錄在運(yùn)行本上。（五）、低壓合閘送電操作規(guī)程1、各開關(guān)柜位置，開關(guān)應(yīng)在斷開位置，無誤后方能送電。2、先合變壓器低壓側(cè)進(jìn)線總開關(guān)，然后才能合分開關(guān)。3、備用電源開關(guān)與檢修開關(guān)，線路必須掛上"有人工作，嚴(yán)禁合閘"標(biāo)識(shí)牌。（六）、停電操作規(guī)程1、驗(yàn)明所停電線路開關(guān)位置，確認(rèn)無誤后，方能停電，再掛上"有人工作，嚴(yán)禁合閘"標(biāo)識(shí)牌。2、全面或一臺(tái)變壓器停電，應(yīng)按規(guī)程從低壓側(cè)負(fù)荷分開關(guān)開始停電，然后再停變壓器低壓側(cè)總開關(guān)，高壓側(cè)總開關(guān)，當(dāng)停高壓側(cè)電的操作時(shí)，監(jiān)護(hù)人需穿戴好絕緣手套、鞋等。3、停電檢修也必須辦理操作票才能進(jìn)行操作。4、當(dāng)要將電源轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)選擇適當(dāng)時(shí)間，并事先通知有關(guān)部門、業(yè)戶。（七）、高低壓保養(yǎng)維修程序1、變壓器：每年冬季作高低壓絕緣檢查，對變壓器線圈和緊固螺絲進(jìn)行檢查、收緊、清污等。具體實(shí)施程序如下：（1）熟悉設(shè)備人員（兩人以上）指定專門負(fù)責(zé)人，講清工作責(zé)任和注意事項(xiàng)，并由專門責(zé)任人按工作單程序布置工作。（2）工作時(shí)穿戴長袖工作服，身上不帶其它雜物與手飾，著絕緣鞋，戴絕緣手套、實(shí)測驗(yàn)電器是否正常。（3）先停低壓側(cè)開關(guān)，再停高壓側(cè)開關(guān)，用合格驗(yàn)電器驗(yàn)明接線端無電后，再用專用接線桿將接地線，可靠接地，對母線進(jìn)行放電并相間短接。（4）接地線應(yīng)專人負(fù)責(zé)，所有停電安全措施完成后，方可進(jìn)行保養(yǎng)工作。（5）工作完畢后檢查所工作器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場可按步驟進(jìn)行送電。2、高壓開關(guān)柜：高壓系統(tǒng)屬技術(shù)要求較高的供電系統(tǒng)，因此每年冬季將繼電保護(hù)工作委托給供電局繼保班進(jìn)行試校核。每年冬季對動(dòng)手合閘和引閘回路進(jìn)行實(shí)驗(yàn)和檢修。3、低壓開關(guān)柜：每年冬季對低壓開關(guān)柜各開關(guān)觸頭和機(jī)械進(jìn)行檢修，收緊螺絲，清潔塵污，具體實(shí)施程序如下：（1）、（2）、（3）、（4），項(xiàng)與變壓器保養(yǎng)程序一樣，其中第3項(xiàng)補(bǔ)充對電容器進(jìn)行放電。（八）、避雷設(shè)施的檢測維修規(guī)程1、接閃器應(yīng)保持鍍鋅、涂漆完好。2、引下線應(yīng)保持鍍鋅、涂漆完好。在承受機(jī)械損傷的的地方，地面上的0.3米至1.7米處應(yīng)加保護(hù)設(shè)施。3、防雷接地電氣設(shè)備的保護(hù)接地和工作接地，都是合在一起的，組成混合接地系統(tǒng)。為防止雷擊時(shí)產(chǎn)生跨步電壓，故接地裝置于道路與建筑的主要入口距離一般不得小于3米。避雷設(shè)施各部分之間均應(yīng)焊接牢固，其接地電阻應(yīng)符合規(guī)要求，一般5-10歐，高層建筑接地電阻按最小的要求而定，通常在4歐以下。（九）、發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定1、電機(jī)房門平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理。未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入。2、房值班人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)做好經(jīng)常性的巡視檢查。3、應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油垢，冷卻水位是否符合要求，柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)用油量。4、發(fā)電機(jī)每星期空載運(yùn)行一次，運(yùn)行時(shí)間不大于15分鐘，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài)。5、電機(jī)一旦啟動(dòng)運(yùn)行，值班人員應(yīng)立即前往機(jī)房觀察，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常。6、嚴(yán)格執(zhí)行引發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。7、定期清掃發(fā)電機(jī)房保證機(jī)房貨物設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)與時(shí)處理。8、加強(qiáng)防水和消防管理意識(shí)，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。（十）、柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)規(guī)程1、每星期空載試機(jī)一次，運(yùn)行時(shí)間為10-15分鐘，以便與時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并保證蓄電池有足夠容量供發(fā)電機(jī)啟動(dòng)。2、保養(yǎng)前斷開發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)控制屏上的選擇開關(guān)置于"停止"位置，拆開蓄電池正負(fù)極電源線，確保發(fā)電機(jī)不能啟動(dòng)。3、檢查蓄電池點(diǎn)液液位，液位偏低時(shí)應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝溶液。4、計(jì)算發(fā)電機(jī)距上次保養(yǎng)的積累運(yùn)行時(shí)間，空氣濾清器每累積滿50小時(shí)應(yīng)清洗一次。機(jī)油濾清器、柴油濾清器。每累積滿250小時(shí)應(yīng)更換一次濾芯（新機(jī)運(yùn)行滿50小時(shí)即更換一次）。檢查機(jī)組有無漏油、漏水現(xiàn)象，清洗發(fā)電機(jī)身。5、緊固蓄電池電源線和控制屏電線接頭。6、檢查接地線是否良好。7、手動(dòng)試機(jī)運(yùn)行正常后，合上發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開關(guān)。把選擇開關(guān)置于"啟動(dòng)"位置，進(jìn)行模擬停電試驗(yàn)，觀察發(fā)電機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)狀況。8、發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行1小時(shí)，觀察各儀表指示機(jī)組運(yùn)行情況是否正常。四、電梯（一）、電梯機(jī)房管理規(guī)定1、每周對機(jī)房進(jìn)行一次全面清洗，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房與通道不得住人、堆放雜物。2、保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過40度。3、保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具。4、毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。5、機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。（二）、電梯安全技術(shù)規(guī)則1、每天電梯司機(jī)或?qū)Ｂ毠芾砣藛T，在開啟廳門進(jìn)入轎廂前，應(yīng)看清轎廂是否確實(shí)停在該層站，切不可貿(mào)然進(jìn)入，防止因轎廂不在該層站而墜入井道。2、認(rèn)真聽取上班工作情況介紹，翻閱運(yùn)行記錄或留言。3、每班啟用電梯時(shí)，應(yīng)將電梯向上、向下試運(yùn)一次，注意觀察電梯有無不正?，F(xiàn)象。4、有司機(jī)電梯必須由專職司機(jī)操縱，當(dāng)司機(jī)需暫離轎廂時(shí)，應(yīng)將轎廂電源開關(guān)關(guān)閉，并關(guān)閉廳門。5、客梯不應(yīng)作貨梯使用，轎廂不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)品與國家規(guī)定禁運(yùn)的各種物品。貨梯運(yùn)載危險(xiǎn)物品時(shí)，要嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，并采取必要的安全措施。6、應(yīng)保證電梯在額定載重圍工作。7、貨梯裝貨時(shí)，要注意把貨物分散、均勻堆放。8、轎廂的檢修速度不能用作正常運(yùn)行；操縱板的按扭不能作正常運(yùn)行使用。9、提倡文明乘梯，勸止少數(shù)乘客的打鬧蹦跳和可能損壞轎廂設(shè)備與影響電梯運(yùn)行的舉止，不要靠在轎廂門上。10、當(dāng)轎廂?？吭趶d門口時(shí)，任何人都不能停留在轎廂與門廳之間。11、在轎廂尚未停穩(wěn)時(shí)（包括自平與慢速），不可開啟轎門與層門使乘客出入。12、每班下班前，應(yīng)將電梯駛回基站，做好轎廂與門廳的清潔衛(wèi)生工作，填寫運(yùn)行記錄，切斷轎電源，關(guān)閉轎門照明，關(guān)好轎門，廳門后方可離去。（三）、電梯的日常檢查和維護(hù)1、曳引電機(jī)的溫升是否正常，運(yùn)行中有無震動(dòng)和異味、通風(fēng)是否良好。限速器運(yùn)轉(zhuǎn)有無異常響聲。對以上設(shè)備外部進(jìn)行清掃，保持設(shè)備本色。2、制動(dòng)器的動(dòng)作有無異常，線圈是否過熱，緊固螺絲有無松動(dòng)，制動(dòng)輪表面有無劃痕和油垢。清除外部灰塵和油垢。3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無滲油、漏油現(xiàn)象。運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常，有無異常震動(dòng)和沖擊。做好機(jī)體外部清潔。4、曳引輪、導(dǎo)向輪與曳引繩的運(yùn)行情況是否正常，軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉(zhuǎn)、移位現(xiàn)象或斷絲，如發(fā)現(xiàn)有上述情況，應(yīng)做好標(biāo)記，每日進(jìn)行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況，若油垢落灰過多，應(yīng)安排時(shí)間擦洗。5、限速器的工作狀態(tài)是否正常，有無異常響聲和卡阻現(xiàn)象。6、控制柜、配電盤等電氣裝置的電器元件運(yùn)作是否正常、有無發(fā)熱現(xiàn)象，并作好外部清潔。7、轎廂燈具和隔光板是否完好，電風(fēng)扇能否正常使用，運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常。8、轎廂操縱板、各按紐、開關(guān)的動(dòng)作是否靈敏可靠，信號(hào)指示是否正常。9、轎廂門的開關(guān)動(dòng)作是否正常，運(yùn)行中有無卡阻、跳動(dòng)和異常響聲，安全觸板是否好用。10、轎廂部是否清潔，裝飾面有無磕碰損壞、臟污。地坎槽臟物應(yīng)清除干凈。11、轎廂的起停運(yùn)行是否平穩(wěn)，平層是否準(zhǔn)確，有無晃動(dòng)、震動(dòng)與來自井道里的異常響聲，如有，應(yīng)盡快處理。12、層站召喚和層樓指示是否正常，廳門鎖是否靈活可靠。13、對于檢查發(fā)現(xiàn)的問題，能與時(shí)處理的與時(shí)處理；一時(shí)不能處理又可緩步進(jìn)行的項(xiàng)目，應(yīng)與時(shí)記錄下來、與時(shí)上報(bào)，并繼續(xù)觀察防止情況惡化，避免電梯帶隱患運(yùn)行。五、消防監(jiān)控系統(tǒng)（一）、火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)維保程序1、日檢：對火災(zāi)報(bào)警主控屏作自檢功能檢查，主機(jī)顯示功能是否正常，指示燈是否有損壞。2、月檢：完成日檢全部容。測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫，導(dǎo)線編號(hào)是否完整清晰，因受環(huán)境影響導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)與時(shí)清潔。3、年檢：逐個(gè)拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進(jìn)行清潔，并對線路接頭進(jìn)行緊固。4、噴煙檢查每個(gè)煙感器報(bào)警的正確性。（二）、煙、溫感器系統(tǒng)的保養(yǎng)程序1、日常情況下，主控器自檢時(shí)若發(fā)出煙感報(bào)警信號(hào)。應(yīng)趕到報(bào)警現(xiàn)場檢查報(bào)警原因，若為誤報(bào)警，應(yīng)對該報(bào)警作消音和復(fù)位處理。2、每月抽取總煙感器的5%，用熏煙法試驗(yàn)靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10%直至全部合格為止。3、對因樓層跑水而危與煙感與其電路的地方，應(yīng)與時(shí)做出特別檢查。4、溫感的保養(yǎng)參照煙感進(jìn)行，試驗(yàn)報(bào)警靈敏度時(shí)應(yīng)加溫，使其報(bào)警。（三）、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)保養(yǎng)程序1、每天巡查系統(tǒng)的供水總控制閥、報(bào)警控制閥與其附屬配件，進(jìn)行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀況。2、每月檢查一次警鈴是否正常，報(bào)警閥是否靈活。打開試警鈴閥，報(bào)警閥閥瓣應(yīng)自動(dòng)開啟，延遲器延遲5--90秒，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，如果警鈴不動(dòng)作，應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道，排除水垢與泥沙等污物，使水流暢通，以防報(bào)警失靈。3、每月應(yīng)對噴頭進(jìn)行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)與時(shí)更換。4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài)，若損壞應(yīng)與時(shí)修理更換，保證控制閥門不會(huì)誤關(guān)閉。5、每二個(gè)月應(yīng)對系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合測試，按分區(qū)逐一打開末端試驗(yàn)裝置放水閥，試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。觀察閥門開啟性能和密封性能。如閥門開啟不暢或密封不嚴(yán)，應(yīng)將供水閥門關(guān)閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調(diào)換閥門密封件，排出水垢與雜物等。檢查流動(dòng)水壓，壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降，若明顯下降，應(yīng)檢查閘閥是否阻塞；若壓力下降明顯且警鈴不報(bào)警，應(yīng)檢查測試報(bào)警閥的閥瓣是否銹蝕。觀察系統(tǒng)中水流指示器、壓力開關(guān)、報(bào)警控制器各部件的聯(lián)動(dòng)性能，應(yīng)能與時(shí)報(bào)警。6、當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因失火啟動(dòng)后，應(yīng)在事后盡