國際溫州城策劃方案

昆明·國際溫州城策劃方案2011.01目錄政策及市場(chǎng)面分析政策解讀昆明主要商圈及特征分析昆洛板塊商圈分析昆明具有代表性的綜合體分析區(qū)域內(nèi)競合項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略概況及分析定位及解析業(yè)態(tài)及劃分項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目營銷策略及建議政策篇住宅唱主角局面將改變2011年商業(yè)地產(chǎn)漸入佳境2010調(diào)控政策頻出，但主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)成為“漏網(wǎng)之魚”。有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)成為調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”并非僥幸之意，而是更有深意。國家在打壓住宅市場(chǎng)的同時(shí)，有意放商業(yè)地產(chǎn)一條生路。9月2日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)的暫行辦法，大方規(guī)定數(shù)千億險(xiǎn)資可以投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，但是不得變相炒地賣地，不得以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。中國指數(shù)研究院上海分院分析師認(rèn)為，這種國家政策的隱性鼓勵(lì)，一方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了直接的推動(dòng)作用，另一方面也似乎透露出了政府在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市場(chǎng)的投資性行為，一手引導(dǎo)充裕的流動(dòng)性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。通過這樣的方式將淡化剝離商品住宅目前被過度凸顯的投資屬性，將其轉(zhuǎn)嫁到純粹以投資為目的的商業(yè)地產(chǎn)上，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入良性循環(huán)之中。

在政策導(dǎo)引和市場(chǎng)的雙重壓力之下，中國的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型之旅。2010年，金地、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布了其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。市場(chǎng)篇——昆明商圈解析昆明商圈分布圖黃土坡汽車交易專業(yè)市場(chǎng)商圈北辰財(cái)富中心商圈金星小壩專業(yè)市場(chǎng)商圈白塔路社區(qū)商圈新迎社區(qū)商圈江岸社區(qū)商圈東部社區(qū)商圈東部物流專業(yè)商圈官渡園專業(yè)市場(chǎng)商圈關(guān)上社區(qū)商圈廣福路官南路專業(yè)市場(chǎng)商圈前衛(wèi)專業(yè)市場(chǎng)商圈滇池路社區(qū)商圈金碧休閑商圈三市街主力商圈青年路商圈昆都休閑商圈翠湖休閑商圈小西門商圈世紀(jì)金源Mall南部商圈

三市街商圈

小西門商圈青年路商圈白塔路商圈北市區(qū)商圈滇池路商圈昆洛板塊商圈主要商圈及分布圖本項(xiàng)目位于昆洛板塊商圈，毗鄰新螺螄灣國際商貿(mào)城。市場(chǎng)篇昆明各商圈特征三市街商圈三市街商圈是指以昆百大商場(chǎng)為中心，東至青年路，南至金馬碧雞商業(yè)步行街，西至五一路及國防路，北至人民路。三市街商圈是目前昆明市最具影響力的商圈，具有最濃厚、長遠(yuǎn)的商業(yè)歷史背景，現(xiàn)有商業(yè)高度密集，尤其是近日公園三市街步行街周邊，更是密布了柏聯(lián)廣場(chǎng)、昆百大、金碧輝煌、益瓏大廈諾瑪特、伊佳依商務(wù)名店等大型商場(chǎng)，它們檔次齊全，風(fēng)格各異，一起構(gòu)成了三市街的繁華。小西門商圈小西門商圈是指以大觀商業(yè)城為中心，包括東風(fēng)西路從國防路至昆師路段、人民西路從五一路至西昌路段，以及以上路段周邊20米范圍內(nèi)的區(qū)域。

小西門商圈中心點(diǎn)地處東風(fēng)西路與人民路交叉口，來往車輛眾多，公交發(fā)達(dá)，地勢(shì)開闊，商圈內(nèi)主要購物場(chǎng)所有大觀商業(yè)城、百匯商場(chǎng)等。該商圈的主要支撐者當(dāng)屬大觀商業(yè)城內(nèi)的沃爾瑪超市，該商圈原本沒有太多商業(yè)氛圍，但正是在這一大型購物中心的帶動(dòng)下，小西門不但已成為區(qū)域性的商業(yè)中心，而且對(duì)整個(gè)昆明市場(chǎng)都有不可小看的影響。青年路商圈青年路商圈是指以新西南為中心，包括人民路從正義路至北京路段、青年路從圓通路至南屏街段、以及以上路段周邊20米范圍內(nèi)的區(qū)域。青年路商圈也是市中心性質(zhì)的一個(gè)商圈，其主要特點(diǎn)是交通極其發(fā)達(dá)，來往車輛、人流極多，并且，該商圈主要商場(chǎng)高度集中于以西南商業(yè)大廈為中心的有限區(qū)域內(nèi)，因此，易給人極為繁華之感，青年路商圈內(nèi)的主要購物場(chǎng)所有西南大廈、仟村百貨、鴻城賽特、天恒時(shí)代名店等。白塔路商圈白塔路商圈是指以櫻花購物中心為中心，包括白塔路從人民東路至拓東路段、東風(fēng)東路從北京路至環(huán)城東路段、尚義街、以及以上路段周邊20米范圍內(nèi)的區(qū)域。白塔路商圈性質(zhì)與小西門商圈有所類似，白塔路精品街逐漸衰敗以后，該商圈周邊并無大量、集中的大型商場(chǎng)，主要是靠金龍百貨、櫻花購物中心兩大綜合百貨商場(chǎng)現(xiàn)有的市場(chǎng)影響力來吸引消費(fèi)者，支撐其成為四大商圈之一。但有所不同的是，該商圈在交通、商業(yè)密集度及人氣等方面與小西門商圈相比又有所差距。市場(chǎng)篇昆明各商圈特征北辰財(cái)富中心商圈滇池路商圈昆洛板塊商圈北市區(qū)商圈，以北辰財(cái)富中心為核心，加上正在開發(fā)的欣都龍城，擁有超大體量的商務(wù)、商業(yè)體量，據(jù)稱在商業(yè)業(yè)態(tài)方面比較全面，可稱為北市區(qū)的次級(jí)商業(yè)圈，互補(bǔ)市中心商業(yè)圈。作為首個(gè)現(xiàn)身于北市區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目定位為一個(gè)集購物、商貿(mào)、娛樂、休閑、辦公、酒店于一體的大型綜合性項(xiàng)目，它以豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)帶動(dòng)北市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)走向多元化，與區(qū)域內(nèi)的俊發(fā)中心、領(lǐng)域時(shí)代以及欣都龍城形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，打造北市區(qū)的文化中心、商務(wù)中心和商業(yè)中心。以南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座為首的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般現(xiàn)身于滇池路，讓滇池路成為昆明商圈中的一個(gè)后起之秀。僅南亞風(fēng)情·第壹城一個(gè)項(xiàng)目，就有著金鷹國際百貨、七彩云南溫德姆豪廷大酒店、南亞風(fēng)情園、家樂福南亞旗艦店、保利影院、國美電器南亞店等多達(dá)2000個(gè)品牌商家進(jìn)駐，薈萃世界品牌。與此同時(shí)，中央金座還引進(jìn)了四季鮮農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、富滇銀行營業(yè)廳、燒鵝美食城、百怡咖啡、澳洲紅酒等商業(yè)，加之區(qū)域內(nèi)早已成熟的西貢碼頭餐飲商圈，現(xiàn)在的滇池路，無疑可以算得上昆明南市區(qū)的核心商業(yè)區(qū)。昆洛路、彩云北路、廣福路下半段構(gòu)成的昆洛板塊商圈。昆洛板塊，算得上是昆明新銳商圈之一。片區(qū)內(nèi)不僅有著新亞洲·體育城、橙郡、世紀(jì)城、銀?！硤@等品質(zhì)社區(qū)自帶的社區(qū)商業(yè)，也有著昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、世紀(jì)金源時(shí)代購物中心等已經(jīng)開始正式營業(yè)的大型商業(yè)中心。時(shí)下，這一板塊已經(jīng)有著沃爾瑪、肯德基等500強(qiáng)商家入駐，也有健之佳、居然之家、祥云薈館、百安居、皇馬國際俱樂部等近500余個(gè)品牌商家進(jìn)駐，經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及百貨、餐飲、娛樂、休閑、建材等行業(yè)。同時(shí)，鄰近世紀(jì)城小區(qū)的珥季路經(jīng)過一年的發(fā)展，也成為昆明東南板塊的一大餐飲、休閑集中地段。世紀(jì)豪庭、大澡堂等商家的進(jìn)駐，讓區(qū)域企業(yè)找到一個(gè)可以商務(wù)宴請(qǐng)的地方。市場(chǎng)篇昆洛板塊商圈分析昆洛板塊作為現(xiàn)代新昆明建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)之一，從2004年開始，就成為房地產(chǎn)開發(fā)的一大熱點(diǎn)區(qū)域。去年以來，區(qū)域內(nèi)的就業(yè)、商業(yè)、貿(mào)易、交通等設(shè)施的配套建設(shè)已經(jīng)日益完善，給昆洛板塊的商業(yè)地產(chǎn)迎來了放量的好機(jī)會(huì)。多個(gè)社區(qū)商業(yè)開始啟動(dòng)推售，并在招商前期就在項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃、主力店的進(jìn)駐上，大下功夫。不少社區(qū)商鋪甚至營造出一種集購物、休閑、餐飲等業(yè)態(tài)為一體的“Mall商業(yè)”，未來這一板塊發(fā)展?jié)摿薮?。“此外，隨著新機(jī)場(chǎng)建設(shè)和未來投入使用，以及周邊規(guī)劃的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這里毫無疑問將成為一個(gè)以物流、文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為核心的新的商圈。市場(chǎng)篇——典型商業(yè)項(xiàng)目分析南亞風(fēng)情第壹城項(xiàng)目位置：西山滇池路中段原南亞風(fēng)情園項(xiàng)目地開盤時(shí)間：已開盤，目前在售：近期將開出南亞鋒尚MALL小型商鋪，現(xiàn)在商鋪正在認(rèn)籌中開發(fā)商：昆明南亞風(fēng)情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目總用地面積282.45畝，南亞風(fēng)情?第壹城引入全球同步的StreetMall（中央休憩式商業(yè)街區(qū)）商業(yè)理念，打造昆明的多功能城市綜合體。將購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能集于一體，為消費(fèi)者提供包羅萬象的一站式服務(wù)，形成獨(dú)具南亞風(fēng)情?第壹城特色的六大中心。

項(xiàng)目功能定位：南市城市商業(yè)綜合體南亞風(fēng)情第壹城項(xiàng)目形象定位：中央商業(yè)特區(qū)·全明星建筑聯(lián)邦云南第一個(gè)最具規(guī)模的SHOPPINGMALL——南亞第壹MALL最具東南亞風(fēng)情的時(shí)尚廣場(chǎng)——中央商業(yè)廣場(chǎng)城市名品購物天地——金鷹國際百貨昆明第一個(gè)白金五星級(jí)酒店——七彩云南溫德姆豪廷大酒店標(biāo)記昆明城市回憶的——南亞風(fēng)情園擁有十九個(gè)會(huì)議廳的——國際會(huì)議中心西南最大家樂福旗艦店——南亞風(fēng)情﹒第壹城家樂福全新形態(tài)錘煉的國美旗艦店——南亞風(fēng)情﹒第壹城國美電器情趣盎然，引領(lǐng)潮流的家居生活館，水岸酒吧街琳瑯滿目，大氣磅礴的現(xiàn)代圖書城世界500強(qiáng)企業(yè)總部省級(jí)金融核心機(jī)構(gòu)一座SHOPPINGMALL南亞第壹MALL全業(yè)態(tài)格局打造昆明最具規(guī)模的SHOPPINGMALL

南亞風(fēng)情?第壹城成就六大中心：商業(yè)購物中心（8大主力店+12大次主力店+1200余個(gè)品牌商家）、餐飲美食中心（百勝餐飲集團(tuán)+南亞風(fēng)情園+300余家餐飲店）、文化影視中心（保利國際院線+青鳥健身+大型圖書城）、休閑娛樂中心（一代天嬌夜總會(huì)+溫莎KTV+TOPONE）、金融活動(dòng)中心（中國銀行+中國工商銀行+中國移動(dòng)+中國聯(lián)通）、政務(wù)商務(wù)中心（中央集群商務(wù)場(chǎng)+會(huì)議之都名流場(chǎng)+商務(wù)中心關(guān)系場(chǎng)）潤城開盤時(shí)間：：一期預(yù)計(jì)計(jì)9月開盤盤開盤價(jià)格：：未定項(xiàng)目位置：：官渡日日新路中段段開發(fā)商：云云南龍宇房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司潤城占地2000畝畝，其中一一期近60萬平方建建筑體量已已于2010年6月月全面開工工建設(shè)。二二期及三期期計(jì)劃也將將于未來5年內(nèi)落成成并投入使使用。這座座規(guī)模宏大大的“都市市綜合體””全部落成成后，將集集商務(wù)辦公公、商業(yè)、、居住、酒酒店和休閑閑娛樂等城城市功能于于一身，成成為一個(gè)包包羅萬象的的“城中城城”。潤城2000畝畝的土地上上，結(jié)合辦辦公、SOHO、、住宅、酒酒店、公寓寓、步行街街、大型商商業(yè)等，塑塑造城市社社區(qū)新形象象，體現(xiàn)““城市再生生“理念。。以購物步步行街、酒酒吧休閑沙沙龍、Shoppingmall、、游憩公園園組成的城城市中心休休閑購物步步行街，打打造以時(shí)尚尚購物、精精品展示、、休閑餐飲飲、適當(dāng)游游憩場(chǎng)所等等多功能的的綜合購物物街區(qū)。精精心運(yùn)營企企業(yè)全球營營運(yùn)平臺(tái)，，集成辦公公中心、國國際會(huì)議中中心、營運(yùn)運(yùn)配置中心心于一身，，融合城市市經(jīng)濟(jì)、文文化、商業(yè)業(yè)等鉑金產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人流、車車流、物流流的最大化化，滾動(dòng)財(cái)財(cái)富引擎。。約55層層的國際5A甲級(jí)寫寫字樓，世世界500強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)入入駐，再創(chuàng)創(chuàng)昆明的下下一個(gè)財(cái)富富增長極。。潤城所處區(qū)區(qū)域，正好好是大昆明明的正中心心位置，北北接昆明主主城區(qū)，南南連建設(shè)中中的呈貢新新城，成為為整個(gè)城市市向南發(fā)展展的重要結(jié)結(jié)點(diǎn)，承擔(dān)擔(dān)著昆明新新舊兩城的的中心連接接樞紐位置置。項(xiàng)目定位：：南市城市市商業(yè)綜合合體志遠(yuǎn)城市綜綜合體開盤時(shí)間：：預(yù)計(jì)將于于年底開盤盤。價(jià)格：未定定項(xiàng)目位置：：五華蓮蓮花池旁開發(fā)商：昆昆明遠(yuǎn)建房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司志遠(yuǎn)城市綜合合體是昆明城城市中心區(qū)內(nèi)內(nèi)一個(gè)超大復(fù)復(fù)合型項(xiàng)目，，占地300畝，總建筑筑面積為40萬平米。項(xiàng)項(xiàng)目包含八大大功能配套區(qū)區(qū)，包括占地地160112平方米的的商業(yè)區(qū)、蓮蓮花池公園、、206000平方米的的高尚住宅區(qū)區(qū)（其中包含含56000平方米的極極品都市住宅宅）、40000平方米米的商務(wù)辦公公區(qū)、輕軌樞樞紐中心、中中央休閑廣場(chǎng)場(chǎng)、長約500米的中央央休閑景觀長長廊、超過2500個(gè)停停車位的大型型停車中心。。志遠(yuǎn)城市綜合合體項(xiàng)目定位：國國際IT高端端商務(wù)圈志遠(yuǎn)城市綜合合體西南首席席IT國際航航母。位于現(xiàn)現(xiàn)代新昆明領(lǐng)領(lǐng)跑板塊位置置，五華區(qū)中中心腹地蓮花花池公園旁，，其商業(yè)區(qū)總總面積達(dá)20萬平米。其其依托高等學(xué)學(xué)府領(lǐng)先的學(xué)學(xué)術(shù)優(yōu)勢(shì)，與與身處中央信信息區(qū)CID的絕對(duì)地利利，將全力打打造面向全省省、輻射東南南亞的國際化化IT商業(yè)航航母，集合世世界IT高科科技產(chǎn)業(yè)集群群力量，形成成現(xiàn)代化新昆昆明通訊、電電子、數(shù)碼、、網(wǎng)絡(luò)、信息息、商務(wù)資源源配置的一站站式國際大平平臺(tái)。經(jīng)典雙城首創(chuàng)現(xiàn)代城市市商業(yè)模式———矩陣商業(yè)業(yè)公園經(jīng)典雙城自誕誕生之日，就就站在了全昆昆明的高度。。有金融、商商業(yè)、餐飲、、休閑、娛樂樂、運(yùn)動(dòng)構(gòu)成成的高級(jí)享受受功能，有大大型購物中心心、星級(jí)酒店店、影劇院、、綜合商業(yè)街街、下沉廣場(chǎng)場(chǎng)、會(huì)所交織織的豐盛文明明舞臺(tái)，有高高品質(zhì)幼兒園園、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院提供的完完美生活保障障。經(jīng)典雙城開盤時(shí)間：預(yù)預(yù)計(jì)9月開盤盤價(jià)格：未定項(xiàng)目位置：西西山西二環(huán)環(huán)路與人民西西路交叉路口口（西一中對(duì)對(duì)面）開發(fā)商：云南南經(jīng)典房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司經(jīng)典雙城是西西市區(qū)最大的的城中村改造造項(xiàng)目，擁有有占地1000畝的龐大大規(guī)模，是集集商務(wù)、辦公公、商業(yè)、休休閑、居住為為一體的綜合合建筑群體。。其中，住宅宅面積200萬㎡，商業(yè)業(yè)面積100萬㎡。螺螄灣國際商商貿(mào)城新構(gòu)建的中國國·昆明螺螄螄灣國際商貿(mào)貿(mào)城座落在官官渡區(qū)彩云北北路，東靠昆昆玉高速，西西接彩云北路路（新昆洛路路），南連南南繞城路，北北鄰廣福路。。項(xiàng)目計(jì)劃用地地近12000畝，規(guī)劃劃總建筑面積積1000萬萬平方米，其其中商貿(mào)城占占地面積5705畝；小小商品生產(chǎn)加加工區(qū)3000畝；物流流倉儲(chǔ)區(qū)3000畝。項(xiàng)項(xiàng)目一期市市場(chǎng)商城占地地860.1畝，總建筑筑面積120萬平方米，，主體商城長長650米，，寬265米米，地面5層層，地下1層，設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商鋪23000個(gè)，，一期市場(chǎng)已已于2009年11月交交付使用；區(qū)域內(nèi)競合項(xiàng)項(xiàng)目螺螄灣國際商商貿(mào)城項(xiàng)目定位：泛泛東南亞第一一商圈建設(shè)中國·昆昆明螺螄灣國國際商貿(mào)城是是云南省委、、省政府、昆昆明市委、市市政府充分利利用云南區(qū)位位優(yōu)勢(shì)，順應(yīng)應(yīng)歷史潮流，，建立在“中中國西部大開開發(fā)”和“中中國—東盟經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作”等等一系列國家家戰(zhàn)略基礎(chǔ)之之上，立足于于“提升昆明明經(jīng)濟(jì)，調(diào)整整城市建設(shè)及及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，，發(fā)展商貿(mào)流流通”而著力力打造的一項(xiàng)項(xiàng)劃時(shí)代工程程。投入運(yùn)行行后商城片區(qū)區(qū)必將成為面面向西部地區(qū)區(qū)和東南亞、、南亞、中東東，集中國乃乃至世界的名名品、精品的的特大型國際際商貿(mào)展示中中心、交易中中心、流通中中心。區(qū)域內(nèi)競合項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競合項(xiàng)項(xiàng)目新亞洲體育城城項(xiàng)目定位：““體育+地產(chǎn)產(chǎn)”復(fù)合城市市大盤新亞洲體育城城位于昆明東東南新城市中中心區(qū)的新昆昆洛公路和廣廣福路交匯處處，凈用地約約2200畝畝，總建筑面面積約200萬平方米。。6年“體育城城”商圈成熟熟浮現(xiàn)?！?0大運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)館+醫(yī)院+中學(xué)+幼兒兒園+農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)+文化廣廣場(chǎng)”的城市市級(jí)配套；““彩云北路+廣福路+地地鐵1號(hào)線””新都心暢達(dá)達(dá)交通配套；；“總部寫字字樓+國際酒酒店+星級(jí)影影院+商業(yè)步步行街+主力力超市+百貨貨中心”成熟熟商業(yè)業(yè)態(tài)集集群。其城市市化復(fù)合大盤盤的全面功能能性配置，屬屬于城市新中中心區(qū)的核心心架構(gòu)。區(qū)域內(nèi)競合項(xiàng)項(xiàng)目世紀(jì)城昆明世紀(jì)城位位于廣福路與與昆洛路之間間，占地3680畝，總總建筑面積達(dá)達(dá)400萬平平米，投資100億元人人民幣，相當(dāng)當(dāng)于在建設(shè)一一座城。世紀(jì)紀(jì)城共分為26個(gè)區(qū)，其其中340萬萬平米為住宅宅、35萬平平米為SHOPPINGMALL、25萬平平米為巨型公公園、社區(qū)還還擁有7.5萬平米的六六星級(jí)酒店、、8萬平米的的商業(yè)街、5.5萬平米米1所九年制制學(xué)校及4所所幼兒園、3.6萬平米米大型市級(jí)醫(yī)醫(yī)院以及部分分寫字樓。居居住戶數(shù)達(dá)23400戶戶，可容納6.6萬人居居住。城中城世紀(jì)城商業(yè)除除社區(qū)生活配配套外，以引引人大型家居居賣場(chǎng)——居居然之家、美美燈多等為主主，打造具有有特色的大型型專業(yè)市場(chǎng)。。政策及市場(chǎng)面面小結(jié)全國范圍內(nèi)商商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)勢(shì)所趨昆明城中村改改造，城市綜綜合體頻出昆洛板塊商圈圈作為后起之之秀，占據(jù)天天時(shí)、地利、、人和，在螺螺螄灣國際商商貿(mào)城等大項(xiàng)項(xiàng)目的推動(dòng)下下，與傳統(tǒng)商商圈形成互補(bǔ)補(bǔ)，雄霸一方方。昆明·國際溫溫州城項(xiàng)目作作為昆洛板塊塊的又一大型型城市綜合體體，如何能抓抓住區(qū)位優(yōu)勢(shì)（主主城與新城樞樞紐）大環(huán)境優(yōu)勢(shì)（（借螺螄灣、、體育城、世世紀(jì)城之勢(shì)））交通優(yōu)勢(shì)（暢暢達(dá)交通，多多條公交線路路、未來輕軌軌1號(hào)線）規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)（（占地地800余余畝，，建筑筑面積積超過過逾140萬平平方米米）打造出出與螺螺螄灣灣國際際商貿(mào)貿(mào)城、、新亞亞洲體體育城城、世世紀(jì)城城形成成在商商業(yè)上上差異異化互互補(bǔ)，，物業(yè)業(yè)品質(zhì)質(zhì)上有有所升升級(jí)，，又可可作為為新行行政中中心及及領(lǐng)館館區(qū)配配套，，把握握校園園經(jīng)濟(jì)濟(jì)機(jī)遇遇的新型型城城市市綜綜合合體體疑問問？？項(xiàng)目目定定位位及及戰(zhàn)戰(zhàn)略略項(xiàng)目目當(dāng)當(dāng)前前面面臨臨的的幾幾大大問問題題時(shí)間間緊緊：：2011年年3月月項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃必必須須通通過過規(guī)規(guī)委委會(huì)會(huì)。。任務(wù)務(wù)重重：：工工作作滯滯后后，，前前期期拆拆遷遷等等遺遺留留問問題題較較多多，，規(guī)規(guī)劃劃方方案案還還存存在在很很多多問問題題，，策策劃劃及及招招商商公公司司進(jìn)進(jìn)入入較較晚晚?！，F(xiàn)決決定定急急需需解解決決問問題題：：項(xiàng)目目定定位位商業(yè)業(yè)體體量量、、產(chǎn)產(chǎn)品品分分類類業(yè)態(tài)態(tài)定定位位及及劃劃分分———項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況、、SWOT分分析析定位位及及戰(zhàn)戰(zhàn)略略項(xiàng)目目概概況況項(xiàng)目目名名稱稱：：昆昆明明··國國際際溫溫州州城城項(xiàng)目目位位置置：：彩彩云云北北路路與與廣廣福福路路交交匯匯處處，，東東為為市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房區(qū)區(qū)，，西西南南與與““歡歡樂樂城城””為為鄰鄰，，南南為為螺螺螄螄灣灣國國際際商商貿(mào)貿(mào)城城，，北北為為東東南南亞亞使使領(lǐng)領(lǐng)館館區(qū)區(qū)。。項(xiàng)目目總總占占地地約約：：824畝項(xiàng)目目凈凈用用地地面面積積：：603畝項(xiàng)目目總總建建筑筑面面積積約約：：148萬平平方方米米住宅宅建建筑筑面面積積約約（（含含回回遷遷））：：81萬萬平方方米米回遷遷住住宅宅面面積積約約：：40萬萬平平方方米米商業(yè)業(yè)及及商商務(wù)務(wù)建建筑筑面面積積：：64萬萬平方方米米項(xiàng)目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)條條件件：：品牌牌影影響響力力：：溫州州人人及及其其團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)在在華華人人圈圈中中有有““猶猶太太人人””的的說說法法，，在在國國內(nèi)內(nèi)甚甚至至國國際際上上都都享享有有盛盛名名，，這這不不僅僅決決定定了了項(xiàng)項(xiàng)目目龐龐大大的的資資金金和和資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，同同時(shí)時(shí)也也是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品牌牌和和標(biāo)標(biāo)簽簽。。““昆明·國際溫溫州城”這一品品牌在市市場(chǎng)上有有強(qiáng)大的的號(hào)召力力和吸引引力。拆遷：項(xiàng)目拆拆遷工作作進(jìn)行中中，但由由于項(xiàng)目目毗鄰螺螺螄灣國國際商貿(mào)貿(mào)城，村村房出租租率及租租金都很很高，拆拆遷難度度相對(duì)較較大。彝族村落落：項(xiàng)目所所屬的子子君村，，是彝族族的一個(gè)個(gè)支系，，全村村93%以上屬屬彝族。。回遷房：：項(xiàng)目有近近40萬萬平方米米的回遷遷房。護(hù)國寺：：項(xiàng)目地內(nèi)內(nèi)有與官官渡古鎮(zhèn)鎮(zhèn)同時(shí)期期留下的的“護(hù)國國寺”，，還有官官渡區(qū)重重點(diǎn)文物物保護(hù)單單位“大大耳村古古墓葬群群”遺址址?！?xiàng)目目概況、、SWOT分析析定位及戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分分析優(yōu)勢(shì)（Strengths））地緣優(yōu)勢(shì)勢(shì):老城城與新城城樞紐；；未來城城市發(fā)展展方向；；地產(chǎn)開開發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域；；毗鄰螺螺螄灣、、體育城城、世紀(jì)紀(jì)城等大大盤。交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)：道路路交通便便捷暢達(dá)達(dá)，多條條公交線線路，輕輕軌1號(hào)號(hào)線。規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)：800逾畝畝大盤、、城市綜綜合體。。資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)：溫州州商會(huì)強(qiáng)強(qiáng)大的資資源及資資金優(yōu)勢(shì)勢(shì)。劣勢(shì)（Weaknesses）政府及政政策原因因?qū)е吕ダッ鞯某浅侵写甯母脑祉?xiàng)目目推動(dòng)過過慢。項(xiàng)目由于于前期遺遺留問題題，時(shí)間間緊迫。。40萬平平方米回回遷房有有可能對(duì)對(duì)整個(gè)產(chǎn)產(chǎn)生資金金壓力及及品質(zhì)影影響。項(xiàng)目地塊塊廣福路路與彩云云北路交交叉口八八面風(fēng)位位置被其其他項(xiàng)目目及地塊塊“扒皮皮”占據(jù)據(jù)。機(jī)遇(Opportunities)政府對(duì)住住宅調(diào)控控政策對(duì)對(duì)商業(yè)地地產(chǎn)起到到了潛在在的推動(dòng)動(dòng)。本項(xiàng)目與與周邊大大盤強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，，有望將將昆明的的商業(yè)格格局推到到一個(gè)新新高度。。本項(xiàng)目隸隸屬的區(qū)區(qū)域內(nèi)校校園經(jīng)濟(jì)濟(jì)不容小小視。威脅（Threats））項(xiàng)目定位：城城中村改造帶帶來的多個(gè)城城市綜合體之之間的同質(zhì)化化競爭。供求關(guān)系：區(qū)區(qū)域內(nèi)大盤云云集，市場(chǎng)放放量過大。定位及戰(zhàn)略項(xiàng)目定位解析析及思考：昆明·國際旅游休閑閑購物公園國際：項(xiàng)目占占位，項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)具有國際高高度和眼界。。旅游：打造昆昆明又一個(gè)具具有旅游價(jià)值值的旅游目的的地，吸引海海外游客。休閑：建立屬屬于項(xiàng)目自身身的休閑生活活方式。購物公園：集集購物與娛樂樂為一身，逛逛公園般體驗(yàn)驗(yàn)愉悅的購物物休閑過程。。——項(xiàng)目定位位思考及推演演項(xiàng)目定位潛在在關(guān)鍵詞：國國際化、時(shí)尚尚化、差異化化、標(biāo)桿化、、高端化、民民族風(fēng)、低碳碳環(huán)保定位及戰(zhàn)略——項(xiàng)目定位位思考及推演演項(xiàng)目定位梳理理：國際——具有有國際水準(zhǔn)的的金融商務(wù)中中心、5A寫寫字樓、超五五星酒店、國國際化特色商商街旅游——引進(jìn)進(jìn)具有旅游休休閑意義的項(xiàng)項(xiàng)目，不僅與與周邊商業(yè)形形成差異化，，更要解決商商業(yè)的經(jīng)營和和項(xiàng)目人氣，，成為項(xiàng)目亮亮點(diǎn)的同時(shí)打打造國內(nèi)外游游客旅游目的的地。休閑——在對(duì)對(duì)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行升級(jí)的基基礎(chǔ)上，引入入新興業(yè)態(tài)，，以創(chuàng)新和新新意，贏得消消費(fèi)者。購物公園———真正意義上上解決吃、住住、玩、樂、、娛、行。結(jié)合以上分析析，我們需在在旅游和休閑閑兩方面對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)有個(gè)準(zhǔn)確確的定位，才才能真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)價(jià)值，成功功運(yùn)作本項(xiàng)目目。定位及戰(zhàn)略——項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)及劃分本項(xiàng)目根據(jù)““昆明·國際際旅游休閑公公園”的項(xiàng)目目定位及業(yè)態(tài)態(tài)劃分可分為為五區(qū)一中心。國際酒店商務(wù)務(wù)區(qū)集中式商業(yè)區(qū)區(qū)特色商街區(qū)高品住宅區(qū)住宅回遷區(qū)以護(hù)國寺和““大耳村古墓墓葬群”遺址址和打造嘉年年華為主體的的文化休閑中中心廣場(chǎng)定位及戰(zhàn)略——項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)及劃分國際酒店商務(wù)務(wù)區(qū)發(fā)揮溫商在海海內(nèi)外資源及及資金優(yōu)勢(shì)，，打造全國首首個(gè)國際溫商商城，建設(shè)地地標(biāo)性環(huán)球金金融大廈，全全生態(tài)超甲企企業(yè)總部寫字字樓，同時(shí)，，考慮到昆明明寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)的實(shí)際情況況，控制寫字字樓總體量，，部分寫字樓樓可轉(zhuǎn)為SOHO銷售。。本項(xiàng)目的國際際酒店商務(wù)區(qū)區(qū)，一定要具具有標(biāo)志性意意義的寫字樓樓，所謂的標(biāo)標(biāo)志性，可以以從高度、立立面、科技含含量、硬件、、甚至命名等等方面考慮，，打造不僅是是本項(xiàng)目，更更是溫州商會(huì)會(huì)、昆明市的的地標(biāo)建筑。。寫字樓總面積積控制在50000平方方米，層高不不低于3.8米，單層面面積在1200—1600平方米國際酒店商務(wù)務(wù)區(qū)包括5A級(jí)寫字樓及及超五星酒店店。國際酒店商務(wù)務(wù)區(qū)意向圖定位及戰(zhàn)略——項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)及劃分超五星白金酒酒店就昆明目前的的情況來看，，雖然多個(gè)地地產(chǎn)項(xiàng)目已擬擬建或已與世世界超五星酒酒店簽約，但但均在規(guī)劃和和建設(shè)中，就就經(jīng)營現(xiàn)狀來來看，以翠湖湖賓館和世紀(jì)紀(jì)金源酒店為為代表的五星星級(jí)酒店客源源穩(wěn)定，經(jīng)營營良好，證明明高端酒店市市場(chǎng)仍存在空空白，本項(xiàng)目目將引進(jìn)一個(gè)個(gè)世界知名品品牌的超五星星酒店，帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目的整體體品質(zhì)和人氣氣，并實(shí)現(xiàn)長長期穩(wěn)定收益益。洲際、希希爾頓、、萬豪、、雅高、、喜達(dá)屋屋等世界界頂級(jí)酒酒店品牌牌。以我司操操作東方方首座并并成功引引入萬豪豪酒店的的經(jīng)驗(yàn)看看，必須須在項(xiàng)目目規(guī)劃先先期與以以上酒店店方接觸觸，談定定合作事事宜，酒酒店方將將就酒店店設(shè)計(jì)等等提出專專業(yè)的要要求和意意見，實(shí)實(shí)現(xiàn)“量量身定制制”，確確保萬無無一失。。超五星星酒店店及配配套面面積不不超過過50000平平方米米?？涂头靠偪倲?shù)不不低于于300個(gè)個(gè)。香港九九龍洲洲際酒酒店定位及及戰(zhàn)略略——項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)及及劃分分集中商商業(yè)中中心本項(xiàng)目目的集集中式式商業(yè)業(yè)中心心在業(yè)業(yè)態(tài)定定位上上首先先必須須與螺螺螄灣灣的““大而而全批批發(fā)式式商業(yè)業(yè)”以以及世世紀(jì)城城“以以居然然之家家為代代表的的專業(yè)業(yè)化家家居商商業(yè)””拉開開差異異。同同時(shí)，，為了了滿足足商業(yè)業(yè)人氣氣從而而解決決商業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營問問題，，必須須打造在昆昆明市有有代表性性和影響響力的商商業(yè)形式式，要么么新穎，，要么極極致。通過對(duì)整整個(gè)昆明明市場(chǎng)商商圈的分分析以及及對(duì)項(xiàng)目目基礎(chǔ)條條件的把把握，我我們將在在項(xiàng)目引引入如下下業(yè)態(tài)：：百貨業(yè)態(tài)態(tài)：伊藤藤洋華堂堂超市業(yè)態(tài)態(tài)：沃爾爾瑪（家家樂福、、大潤發(fā)發(fā)）科技數(shù)碼碼廣場(chǎng)：：萬得城城兒童主題題商業(yè)：：兒童城城娛樂休閑閑商業(yè)：：天幕商商街、4D影院院、真冰冰溜冰場(chǎng)場(chǎng)、酒吧吧街、嘉嘉年華、、大型網(wǎng)網(wǎng)吧、大大型桌球球城、電電玩城、、健身房房、桑拿拿等集中商業(yè)業(yè)中心總總面積：：120000—125000平方方米集中商業(yè)業(yè)中心百貨業(yè)態(tài)態(tài)——伊伊藤洋華華堂伊藤洋華華堂（ItoYokado）於1920年創(chuàng)創(chuàng)立，前前身為「「羊華堂堂洋品店店」，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)是日日本主要要零售企企業(yè)，在在日本全全國各地地經(jīng)營百百貨公司司，亦有有從事其其他業(yè)務(wù)務(wù)，近年年更積極極在中國國內(nèi)地多多個(gè)城市市包括成成都、北北京等拓拓展零售售業(yè)務(wù)。。經(jīng)營面積積：15000—20000平方米米。經(jīng)營范圍圍：衣料料類包括括紳士服服裝，婦婦人服裝裝，兒童童服裝，，內(nèi)衣，，服飾，，雜貨；；住宅關(guān)關(guān)聯(lián)商品品包括住住居用品品，寢具具，工藝藝品，家家電，日日用雜貨貨（家庭庭用品，，藥品））運(yùn)動(dòng)用用品，文文具，玩玩具。食食品類包包括生鮮鮮食品，，加工食食品。附附帶業(yè)務(wù)務(wù)加工。。成都伊藤洋華華堂集中商業(yè)中心心超市業(yè)態(tài)———沃爾瑪集中商業(yè)中心心沃爾瑪百貨有有限公司由美國零售業(yè)業(yè)的傳奇人物物山姆·沃爾爾頓先生于1962年在在阿肯色州成成立。經(jīng)過四四十多年的發(fā)發(fā)展，沃爾瑪瑪公司已經(jīng)成成為美國最大大的私人雇主主和世界上最最大的連鎖零零售企業(yè)。經(jīng)營面積：15000——20000平方米。集中商業(yè)中心心昆明沃爾瑪大大觀店集中商業(yè)中心心科技數(shù)碼廣場(chǎng)場(chǎng)——萬得城城歐洲第一大消消費(fèi)電子產(chǎn)品品零售商萬得得城電器在其其國際版圖上上又拓新篇:在歐洲市場(chǎng)場(chǎng)頻頻創(chuàng)下驕驕人業(yè)績之后后，萬得城電電器正式進(jìn)入入中國市場(chǎng)了了！2010年11月17日，萬萬得城電器中中國首家旗艦艦店在上?；椿春Ｖ新?27號(hào)盛大開開幕！經(jīng)營面積：10000——15000平方米。經(jīng)營范圍：包包括各種電子子消費(fèi)品、新新媒體產(chǎn)品、、手機(jī)、娛樂樂產(chǎn)品、辦公公科技產(chǎn)品、、攝影/錄像像配件、車載載高保真系統(tǒng)統(tǒng)、家電和家家居用品。上海萬得城集中商業(yè)中心心兒童城、未來來城一個(gè)為孩子量量身打造的職職業(yè)、社會(huì)體體驗(yàn)城?！皟和恰睂⑨槍?duì)5至10周歲的少少年兒童，開開設(shè)他們比較較喜歡的50多項(xiàng)社會(huì)職職業(yè)，如法官官、飛行員、、船長、醫(yī)生生、銀行職員員、導(dǎo)游、模模特、攝影師師、記者、消消防員、廚師師、建筑師、、科學(xué)家等。。勞動(dòng)后還能能獲得“工資資”（只在館館內(nèi)通用的一一種虛擬貨幣幣），在館內(nèi)內(nèi)買自己喜歡歡的東西。而而家長們則只只在玻璃房外外觀看。模擬擬城市布局規(guī)規(guī)劃，設(shè)有道道路交通設(shè)施施、公共機(jī)構(gòu)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)、醫(yī)院、影影劇院、超市市、電視臺(tái)、、公園、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、港口、學(xué)學(xué)校等，考慮慮到孩子的身身高，汽車、、房子等設(shè)施施一般按實(shí)景景70％的比比例設(shè)計(jì)。此業(yè)態(tài)態(tài)在昆昆明屬屬于新新興業(yè)業(yè)態(tài)，，對(duì)于于孩子子具有有很大大的吸吸引力力，同同時(shí)能能帶帶動(dòng)相相關(guān)兒兒童商商業(yè)如如童裝裝、玩玩具、、科教教、娛娛樂、、餐飲飲等的的發(fā)展展經(jīng)營面面積：：20000——25000平平方米米。集中商商業(yè)中中心4D影影院4D影影院是是從傳傳統(tǒng)的的立體體影院院基礎(chǔ)礎(chǔ)上發(fā)發(fā)展而而來，，相比比較于于其他他類型型影院院，具具有主主題突突出、、科技技含量量高、、效果果逼真真、畫畫面沖沖擊性性強(qiáng)等等特點(diǎn)點(diǎn)和優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。隨著著影娛娛樂技技術(shù)的的發(fā)展展和娛娛樂市市場(chǎng)的的需求求，人人們不不僅將將震動(dòng)動(dòng)、墜墜落、、吹風(fēng)風(fēng)、噴噴水、、撓癢癢等特特技引引入3D影影院，，還根根據(jù)影影片的的情景景精心心設(shè)計(jì)計(jì)出煙煙霧、、雨、、光電電、氣氣泡、、氣味味等效效果，，形成成了一一種獨(dú)獨(dú)特的的體驗(yàn)驗(yàn)，這這就是是當(dāng)今今十分分流行行的4D影影院。。由于于觀眾眾在觀觀看4D影影片時(shí)時(shí)能夠夠獲得得視覺覺、聽聽覺、、觸覺覺、嗅嗅覺等等全方方位感感受，，近年年來4D影影院的的發(fā)展展非常常迅猛猛。2010年年9月月28日，，隨著著北京京奧林林匹克克公園園新奧奧購物物中心心的CGV星星星國際際影城城的正正式開開業(yè)，，4Dplex動(dòng)動(dòng)感影影廳首首度進(jìn)進(jìn)入觀觀眾的的視野野。經(jīng)營面積：8000———10000平方米韓國希杰CGV影院放映映廳集中商業(yè)中心心真冰溜冰場(chǎng)引進(jìn)歐洲技術(shù)術(shù)的AST真真冰溜冰場(chǎng)，，實(shí)現(xiàn)反季節(jié)節(jié)消費(fèi)，帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目人氣，，是本項(xiàng)目的的又一大特點(diǎn)點(diǎn)。AST歐洲洲公司為世界錦標(biāo)賽賽提供冰場(chǎng)，，這些冰場(chǎng)為為冰球比賽、、冰上舞蹈、、花樣滑冰、、短道速滑等等競技比賽提提供比賽場(chǎng)地地。經(jīng)營面積：3000—5000平方方米大型室內(nèi)真冰冰場(chǎng)集中商業(yè)中心心休閑娛樂中心心由大型網(wǎng)吧、、桌球城、健健身中心、桑桑拿、電玩中中心等共同組組成的休閑娛娛樂中心，經(jīng)經(jīng)營面積共計(jì)計(jì)可達(dá)10000平方米米以上，電玩玩中心及桌球球城還可置于于項(xiàng)目地下負(fù)負(fù)一層，這里里將成為針對(duì)對(duì)項(xiàng)目周邊學(xué)學(xué)校及輻射呈呈貢大學(xué)城的的校園經(jīng)濟(jì)青青年時(shí)尚休閑閑娛樂區(qū)。大型網(wǎng)吧桌球城健身房桑拿中心電玩城特色商街區(qū)特色商業(yè)街區(qū)區(qū)由國際印象象風(fēng)情街、東東南亞印象風(fēng)風(fēng)情街、云南南民族印象風(fēng)風(fēng)情街以及少少量底商組成成。業(yè)態(tài)包括國際際品牌旗艦店店、品牌形象象&概念展示示店、創(chuàng)意精精品商店、旅旅游商品購物物店、家具飾飾品店、美食食街、酒吧街街、特色商品品街，社區(qū)生生活配套等。?？偨ㄖ娣e：：80000—90000平方米特色商業(yè)街區(qū)區(qū)——?jiǎng)?chuàng)意商商業(yè)街區(qū)（國國際印象風(fēng)情情街）項(xiàng)目將打造一一個(gè)類似于北北京三里屯VILLAGE的把眾多多國際國內(nèi)品品牌的旗艦店店和環(huán)球店帶帶入項(xiàng)目中的的創(chuàng)意時(shí)尚街街區(qū)。這里將是一個(gè)個(gè)時(shí)尚，創(chuàng)意意、高端、精精品的開放式式街區(qū)，它將將吸引各品牌牌旗艦店的入入駐，與螺螄螄灣的商業(yè)形形式形成互補(bǔ)補(bǔ)。同時(shí)，這這里也是各種種時(shí)尚活動(dòng)，，潮流展覽的的舉辦地。經(jīng)營面積：30000——35000平方米北京三里屯VILLAGE特色商業(yè)街區(qū)區(qū)——東南亞亞印象風(fēng)情街街以東南亞著名名景點(diǎn)集合打打造具有東南南亞特色的商商品街，主要要業(yè)態(tài)為東南南亞玉器珠寶寶、木雕中心心，東南亞家家具、家居裝裝飾，東南亞亞美食、東南南亞藝術(shù)表演演以及具有東東南亞特色的的手工藝品、、小商品。集集旅游、娛樂樂和購物為一一體，同時(shí)在在建筑形態(tài)上上也保持東南南亞風(fēng)格。作為專業(yè)的東東南亞玉器珠珠寶、木雕中中心，集加工工、銷售為一一體，可向昆昆明市旅游局局申請(qǐng)成為專專門的旅游定定點(diǎn)接待單位位。經(jīng)營面積：55000——60000平方米特色民族步行行街酒吧街（云南南民族印象風(fēng)風(fēng)情街）圍繞項(xiàng)目原有有的護(hù)國寺，，進(jìn)行修繕和和改造，打造造具有云南民民族符號(hào)的特特色步行街主主要經(jīng)營酒吧吧、創(chuàng)意商店店、特色餐飲飲、書店、特特色商品等業(yè)業(yè)態(tài)，打造具具有項(xiàng)目特色色的步行街。。經(jīng)營面積：15000——20000平方米北京什剎海天幕廣場(chǎng)蘇州時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)天幕。位于于蘇州工業(yè)園園區(qū)金雞湖東東圓融時(shí)代廣廣場(chǎng)，是目前前世界上最大大的LED天天幕，長約500米、寬寬32米、高高21米。造造價(jià)過億。。蘇州時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)天幕采用如如同水立方造造型的膜結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，配合合新型LED燈條、燈帶帶、射燈等，，整個(gè)“天幕幕”由2000多萬只超超高亮度的LED燈組成成，顯示面積積超過6000平方米，，宛如一條蜿蜿蜒的綢緞、、炫目的長虹虹，飛架在時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)的上上空。與此同同時(shí)，“天幕幕”系統(tǒng)在設(shè)設(shè)計(jì)采用了三三維聲像擴(kuò)聲聲系統(tǒng)，完美美的做到了影影像一聲音同同步。在近500米的天天幕系統(tǒng)中采采用了前所未未有地106聲道環(huán)繞效效果音效系統(tǒng)統(tǒng)，系統(tǒng)龐大大超乎想象，，非常值得一一看。這個(gè)“天幕””除了造景之之外，主要功功能是輸送圖圖片畫面，發(fā)發(fā)布廣告。天幕廣場(chǎng)將成成為本項(xiàng)目一一大看點(diǎn)和亮亮點(diǎn)，使商業(yè)業(yè)即使在傍晚晚依舊節(jié)節(jié)生生輝。蘇州時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)天幕社區(qū)配套及地地下商業(yè)本項(xiàng)目社區(qū)配配套商業(yè)主要要以滿足項(xiàng)目目自身及螺螄螄灣、體育城城、世紀(jì)城等等的日常生活活配套為主，，業(yè)態(tài)以便利利店，美容美美發(fā)、餐飲、、藥店、洗衣衣店、服裝店店、書店等。。地下除停車車位之外，，商業(yè)主要由由電玩和桌球球城組成。社區(qū)配套商業(yè)業(yè)經(jīng)營面積|:20000平方米。。地下商業(yè)經(jīng)營營面積:5000平方米米。意向圖高端住宅區(qū)本項(xiàng)目住宅銷銷售由于受片片區(qū)及螺螄灣灣等項(xiàng)目的帶帶動(dòng)，困難不不大，但為了了樹立項(xiàng)目及及公司品牌，，物業(yè)品質(zhì)上上應(yīng)針對(duì)體育育城、世紀(jì)城城有所提升，，同時(shí)我司建建議，住宅高高度最好控制制在100米米以內(nèi)，以避避免復(fù)雜的規(guī)規(guī)劃審批過程程以及降低項(xiàng)項(xiàng)目成本，具具體建議，可可參見下一篇篇章。高端住宅建筑筑面積：40萬平方米（（不含回遷））建議本項(xiàng)目住住宅部分打造造1—2棟30000——40000平方米的高高端產(chǎn)品，類類似北京棕櫚櫚泉、成都龍龍湖峰景意向圖村民回遷區(qū)保障回遷面積積，不影響整整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，處理好拆拆遷與回遷在在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上上的問題。回遷面積：約約40萬平方方米意向圖文化休閑中心心廣場(chǎng)以原有護(hù)國寺寺及大耳村古古墓葬群為核核心，對(duì)古建建筑進(jìn)行修繕繕保護(hù)的同時(shí)時(shí)。打造中心心休閑文化廣廣場(chǎng)，并引入入嘉年華，吸吸引人氣，成成為周邊商業(yè)業(yè)的核心及集集散地，帶動(dòng)動(dòng)商業(yè)的發(fā)展展。占地面積：約約50畝嘉年華項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位及劃分小結(jié)結(jié)類型歸屬面積備注5A寫字樓國際金融商務(wù)區(qū)50000平方米超五星酒店國際金融商務(wù)區(qū)50000平方米伊藤洋華堂集中商業(yè)中心20000平方米沃爾瑪集中商業(yè)中心20000平方米萬得城集中商業(yè)中心15000平方米兒童未來城集中商業(yè)中心25000平方米4D影院集中商業(yè)中心10000平方米真冰溜冰場(chǎng)集中商業(yè)中心8000平方米休閑娛樂中心集中商業(yè)中心10000平方米桑拿、網(wǎng)吧、健身房等國際金融商務(wù)區(qū)和集中商業(yè)區(qū)合計(jì)面積約：20.8萬平方米項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位及劃分小結(jié)結(jié)類型歸屬面積備注國際創(chuàng)意街區(qū)特色商業(yè)街區(qū)35000平方米東南亞印象風(fēng)情街特色商業(yè)街區(qū)60000平方米云南民族印象風(fēng)情街特色商業(yè)街區(qū)20000平方米社區(qū)配套商業(yè)沿街商業(yè)20000平方米地下商業(yè)（含車位）100000平方米文化休閑廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)35000平方米特色商街、沿街商業(yè)及中心廣場(chǎng)總面積約：27萬平方米備注：本項(xiàng)目另有15—20萬平方米商務(wù)面積，可作SOHO或酒店式公寓出售。項(xiàng)目招商策略略招商準(zhǔn)備期意向招商期意向招商集中中期意向招商沖刺刺期開街持續(xù)期完成招商準(zhǔn)備備工作與主力商家及及主力店達(dá)成成合作協(xié)議，，中等商戶陸陸續(xù)引進(jìn)，小小商戶緊跟其其后，完成意意向招商60%大、中商戶基基本確定，大大規(guī)模招商進(jìn)進(jìn)行。完成意意向招商共100%準(zhǔn)備開街，并并促進(jìn)簽約和和進(jìn)場(chǎng)裝修完完成招商共90%盛大開街完成剩余余的招商商工作項(xiàng)目規(guī)劃劃建議項(xiàng)目原有有規(guī)劃原有規(guī)劃劃中存在在的幾點(diǎn)點(diǎn)問題：：商業(yè)動(dòng)線線不清晰晰，南面面商業(yè)街街入口單單一，商商業(yè)的價(jià)價(jià)值沒有有得到最最大發(fā)揮揮。項(xiàng)目中心心沒有一一個(gè)商業(yè)業(yè)及景觀觀節(jié)點(diǎn)，，沒有充充分利用用好護(hù)國國寺和大大耳村古古墓葬群群地塊的的價(jià)值。。高層建筑筑之間空空間關(guān)系系擁擠，，超高層層太多。。個(gè)別地塊塊的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)沒沒有用夠夠。大型集中中式商業(yè)業(yè)中心作作為人流流節(jié)點(diǎn)，，過于分分散，不不利于很很好的吸吸引人流流。我司調(diào)整整后的規(guī)規(guī)劃酒店及集集中商業(yè)業(yè)區(qū)風(fēng)情街區(qū)區(qū)住宅中心廣場(chǎng)場(chǎng)學(xué)?；剡w區(qū)高品住宅宅酒店及集集中商業(yè)業(yè)住宅我司調(diào)整整后的規(guī)規(guī)劃商業(yè)街主主入口商業(yè)街主主入口商業(yè)街次次入口商業(yè)街次次入口廣福路和和彩云北北路各設(shè)設(shè)一個(gè)商商業(yè)街主主入口。。我司調(diào)整整后的規(guī)規(guī)劃中心文文化廣廣場(chǎng)以以護(hù)國國寺及及嘉年年華帶帶動(dòng)人人氣中心文文化廣廣場(chǎng)作作為項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)和和景觀觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)我司調(diào)調(diào)整后后的規(guī)規(guī)劃以中心心廣場(chǎng)場(chǎng)為節(jié)