土地儲備制度重大改革

土地儲備制度重大變革石家莊市國土資源局2017年8月26日目錄政策出臺背景主要政策文件政策出臺的主要原則組織架構(gòu)市區(qū)土地分配、分級入庫九項(xiàng)基（資）金企事業(yè)單位國有土地補(bǔ)償管理工具做地公司職責(zé)目錄整案制獎勵政策安置房政策做地流程績效考核亮點(diǎn)適用范圍儲備土地招商儲備土地管護(hù)第一部分——政策出臺背景

政策層面

現(xiàn)實(shí)層面國家土地儲備政策變化大市政府土地儲備政策出臺早、主體多、內(nèi)容分散、補(bǔ)償政策不統(tǒng)一違規(guī)項(xiàng)目多、產(chǎn)生問題多、根本原因是制度設(shè)計(jì)出了問題土地開發(fā)一、二級分離政策出臺后，實(shí)際效果不佳，亟需再立新規(guī)第二部分——主要政策文件1國務(wù)院文件國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見（國發(fā)[2014]43號）國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)[2001]15號）2國務(wù)院辦公廳文件國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知（國辦發(fā)[2006]100號）4國土資源部文件國土資源部辦公廳關(guān)于開展土地儲備信息監(jiān)測與監(jiān)管工作的通知（國土資廳函[2013]1092號）國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見（國土資發(fā)[2012]134號）國土資源部關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知（國土資發(fā)[2001]174號）3多部委聯(lián)合文件財(cái)政部國土資源部關(guān)于印發(fā)《地方政府土地儲備專項(xiàng)債卷管理辦法（試行）的通知（財(cái)預(yù)[2017]62號）財(cái)政部國土資源部中國人民銀行銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知（財(cái)綜[2016]4號）國土資源部財(cái)政部中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知（國土資發(fā)[2012]162號）國土資源部財(cái)政部中國人民銀行關(guān)于印發(fā)《土地儲備管理辦法》的通知（國土資發(fā)[2007]277號）財(cái)政部國土資源部關(guān)于印發(fā)《土地儲備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》的通知（財(cái)綜[2007]17號）5財(cái)政部文件財(cái)政部關(guān)于堅(jiān)決制止地方以政府購買服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知（財(cái)預(yù)[2017]87號）財(cái)政部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范地方政府舉債融資行為的通知（財(cái)預(yù)[2017]50號）財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《地方政府專項(xiàng)債務(wù)預(yù)算管理辦法》的通知（財(cái)預(yù)[2016]155號）財(cái)政部關(guān)于對地方政府債務(wù)實(shí)行限額管理的實(shí)施意見（財(cái)預(yù)[2015]225號）財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《地方政府專項(xiàng)債務(wù)發(fā)行管理暫行辦法》的通知（財(cái)庫[2015]83號）關(guān)于印發(fā)《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》的通知（財(cái)預(yù)[2014]351號）6河北省人民政府文件河北省人民政府關(guān)于修訂征地區(qū)片價的通知（冀政[2011]141號）7石家莊市人民政府文件關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地市場秩序的意見（石政發(fā)[2014]50號）關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地市場秩序的意見（石政發(fā)[2016]21號）關(guān)于印發(fā)《石家莊市加快主城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)升級實(shí)施意見（試行）》的通知（石政發(fā)[2008]14號）關(guān)于中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)升級的實(shí)施意見（石政發(fā)[2014]14號）河北省人民政府關(guān)于修訂征地區(qū)片價的通知（冀政[2011]141號）石家莊市市區(qū)國有土地儲備辦法（石家莊市人民政府令第163號）第三部分——主要原則政府主導(dǎo)原則以地為先原則利益共享原則問題導(dǎo)向原則優(yōu)化程序原則實(shí)事求是原則規(guī)范操作原則第四部分——組織架構(gòu)

決策機(jī)構(gòu)市土地儲備委員會日常工作管理機(jī)構(gòu)市儲委會下設(shè)辦公室（市國土局）

土地儲備及業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)構(gòu)市土地儲備中心

責(zé)任主體轄區(qū)政府（管委會）

做地主體市級、區(qū)級做地公司第五部分——做地公司職責(zé)一二三四五編制和報批批做地方案案申辦手續(xù)土地前期開開發(fā)安置房建設(shè)設(shè)協(xié)助區(qū)政府府集體土地征征收國有土地上上房屋征收收安置補(bǔ)償編制市土地地儲備專項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃。市市儲委辦依依據(jù)土地利利用總體規(guī)規(guī)劃和城市市總體規(guī)劃劃，對規(guī)劃劃為經(jīng)營性性用地的土土地，按照照土地儲備備范圍、面面積、規(guī)劃劃用途和空空間分布等等編制市土土地儲備專專項(xiàng)規(guī)劃，，報市儲委委會批準(zhǔn)后后實(shí)施。建立“一一庫四計(jì)劃劃”制度。。信息庫；；做地計(jì)劃劃、儲備計(jì)計(jì)劃、資金金計(jì)劃、供供地計(jì)劃。。各計(jì)劃年內(nèi)內(nèi)可修改調(diào)調(diào)整。嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)計(jì)劃。第六部分——管理工具新華區(qū)裕華區(qū)橋西區(qū)長安區(qū)城中村改造造、舊城改改造項(xiàng)目。。市財(cái)政收收取九項(xiàng)基基金金，其余直直接繳入?yún)^(qū)區(qū)財(cái)政。集體土地征征收項(xiàng)目。。土地出讓讓總價款40%繳入市財(cái)政政，其余直直接繳入?yún)^(qū)區(qū)財(cái)政。繳繳入?yún)^(qū)財(cái)政政部分，包包干用于安安置補(bǔ)償、、稅費(fèi)、利利潤、工作作經(jīng)費(fèi)等，，超支不補(bǔ)補(bǔ)，結(jié)余歸歸區(qū)財(cái)政。。市財(cái)政政政部門不在在評審、審審核。第七部分——市、區(qū)土地分配、分級入庫

第七部分——市、區(qū)土地分配、分級入庫

藁城區(qū)鹿泉區(qū)欒城區(qū)高新區(qū)納入市級平平臺，統(tǒng)一一出讓管理理。城中村、舊舊城改造項(xiàng)項(xiàng)目以外的的房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營性性用地出讓讓總價款10%上繳市財(cái)政政部門，剩剩余全部歸歸區(qū)政府（（管委會））。如項(xiàng)目出現(xiàn)現(xiàn)虧損，由由區(qū)政府（（管委會））提出意見見經(jīng)市儲委委辦審核報報市儲委會會批準(zhǔn)后可可以調(diào)整上上繳比例。。第八部分——企事業(yè)單位位國有土地地補(bǔ)償01原用途評估估方式補(bǔ)償償07預(yù)估出讓總總價款，按按4:6分成測算，，一攬子補(bǔ)補(bǔ)償（新增增）024:6分成方式補(bǔ)補(bǔ)償03房屋征收政政策補(bǔ)償04公開出讓經(jīng)經(jīng)營性用地地改變用途途的補(bǔ)償（（新增）05置換方式補(bǔ)補(bǔ)償（新增）06一事一議第九部分——九項(xiàng)基（資）金

農(nóng)業(yè)土地開開發(fā)基金，，每平方米米13.5元保障性住房房建設(shè)資金金，出讓總收收入的5%國有土地收收益基金，，出讓總收收入的5%失地農(nóng)民風(fēng)風(fēng)險基金，，出讓純收收益的5%被征地農(nóng)民民養(yǎng)老保險險基金，每每畝6萬元農(nóng)田水利建建設(shè)資金，，土地出讓讓收益的10%教育資金，，出讓收益益的10%鐵路建設(shè)資資金，出讓讓價款的3%軌道交通專專項(xiàng)資金，，每畝40萬第十部分——

整案制

01統(tǒng)籌、分期期、分類處處置土地測算城中村村改造面積積、范圍村集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織留用用地面積、、范圍市政府儲備備土地面積積、范圍區(qū)政府（管管委會）管管理土地面面積、范圍圍不實(shí)行“整整案制”方方式的，不不予審批城城中村改造造和村集體體經(jīng)濟(jì)組織織的其他項(xiàng)項(xiàng)目第十部分——整案制

02區(qū)政府（管管委會）管管理的土地地收回土地、、解除承包包經(jīng)營權(quán)區(qū)片綜合地地價補(bǔ)償補(bǔ)足新舊區(qū)區(qū)片綜合地地價差額區(qū)政府（管管委會）統(tǒng)統(tǒng)一接受土土地，并負(fù)負(fù)責(zé)管理征地時，區(qū)區(qū)政府（管管委會）與與村集體組組織簽訂協(xié)協(xié)議政策一政策二政策三第十一部分——獎勵政策

留用地。城中村改造造項(xiàng)目范圍圍以外的規(guī)規(guī)劃為經(jīng)營營性用地的的使用地面面積10%作為村集體體經(jīng)濟(jì)組織織留用地。。市政府優(yōu)先先安排農(nóng)用用地、未利利用地轉(zhuǎn)用用指標(biāo)和耕耕地占補(bǔ)平平衡指標(biāo)土地出讓凈凈收益（指指土地出讓讓總價款扣扣除土地儲儲備成本及及國家規(guī)定定用途資金金）全部返返還村集體體經(jīng)濟(jì)組織織單獨(dú)征收集集體土地時時，村集體享受受以下獎勵勵政策第十一部分——獎勵政策

政策策四四集體體建建設(shè)設(shè)用用地地與與國國有有土土地地同同地地同同價價。。集體體建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃為為經(jīng)經(jīng)營營性性用用地地的的，，可可以以從從區(qū)區(qū)政政府府（（管管委委會會））土土地地出出讓讓中中提提取取出出讓讓凈凈收收益益的的45%用于于支支持持村村集集體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)組組織織發(fā)發(fā)展展農(nóng)用用地地、、未未利利用用地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用用征征收收。?？煽蓮膹膮^(qū)區(qū)政政府府（（管管委委會會））土土地地出出讓讓收收益益中中提提取取一一定定資資金金作作為為獎獎勵勵用用于于被被征征收收土土地地的的村村民民公公益益事事業(yè)業(yè)、、村村民民福福利利、、村村留留地地安安置置項(xiàng)項(xiàng)目目以以及及扶扶持持村村集集體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展等等事事項(xiàng)項(xiàng)。。具具體體獎獎勵勵細(xì)細(xì)則則由由區(qū)區(qū)政政府府（（管管委委會會））制制訂訂政策策五五第十二部分———安置置房政政策策區(qū)域域統(tǒng)統(tǒng)籌籌提前前建建設(shè)設(shè)安安置置房房優(yōu)惠提供供安置房房第十三部分——做地流程

城中村改改造、舊舊城改造造、集體體土地征征收做地地項(xiàng)目由由區(qū)政府府（管委委會）或或市級做做地主體體擬定做做地方案案向市儲委委會提出出做地申申請市儲委辦辦報市儲儲委會批批準(zhǔn)后納納入做地地計(jì)劃嚴(yán)格按照照計(jì)劃實(shí)實(shí)施，條條件成熟熟后納入入年度土土地儲備備計(jì)劃做地完成成后入庫庫儲備，，適時供供應(yīng)。企企事業(yè)單單位國有有土地儲儲備原則則上由市市土地儲儲備中心心辦理第十四部分——資金籌措

土地出讓讓收入和和其他財(cái)財(cái)政資金金中統(tǒng)籌籌安排國家核定定的債務(wù)務(wù)限額內(nèi)內(nèi)，土地地儲備專專項(xiàng)債國有土地地收益基基金城中村、、舊城改改造做地地項(xiàng)目，，可由區(qū)區(qū)政府（（管委會會）單獨(dú)獨(dú)實(shí)施，，也可引引入社會會資本合合作主體體實(shí)施，，社會資資本合作作主體由由區(qū)政府府（管委委會）確確定。城中村集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織可可選擇城城中村改改造社會會資本合合作主體體，需區(qū)區(qū)政府（（管委會會）批準(zhǔn)準(zhǔn)，區(qū)政政府（管管委會））有權(quán)否否決第十四部分——資金籌措

社會資本本合作主主體單獨(dú)獨(dú)出資實(shí)實(shí)施的做做地項(xiàng)目目，并參參與土地地競買的的，如未未競得土土地，按按土地出出讓凈收收益的20%給予社會會資本合合作主體體利潤；；如競得得土地，，不再給給予做地地利潤社會資本本合作主主體單獨(dú)獨(dú)出資實(shí)實(shí)施的做做地項(xiàng)目目，并參參與土地地競買的的，如未未競得土土地，按按土地出出讓凈收收益的20%給予社會會資本合合作主體體利潤；；如競得得土地，，不再給給予做地地利潤按照屬地管理原則，在儲備土地交付競得人前由區(qū)政府（管委會）負(fù)責(zé)管護(hù)。管護(hù)過程中出現(xiàn)的問題由區(qū)政府（管委會）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決一二三四五六日第十五部分——儲備土地管護(hù)

第十六部分——儲備土地招商

儲備土地地由區(qū)政政府（管管委會））負(fù)責(zé)招招商，并并統(tǒng)籌安安排各類類產(chǎn)業(yè)用用地儲備土地地供應(yīng)時時，成本本實(shí)行片片區(qū)統(tǒng)籌籌，按照照不同產(chǎn)產(chǎn)業(yè)類型型分?jǐn)偡康禺a(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目用地地適當(dāng)提提高分?jǐn)倲偝杀荆?；鼓勵發(fā)發(fā)展的文文化、衛(wèi)衛(wèi)生、、教育、、體育、、工業(yè)等等產(chǎn)業(yè)類類型項(xiàng)目目可以降降低分?jǐn)倲偝蓞^(qū)政府（（管委會會）根據(jù)據(jù)各類產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制定定相應(yīng)政政策第十七部分——績效考核

市儲委會會根據(jù)批批準(zhǔn)的做做地計(jì)劃劃和儲備備計(jì)劃，，向區(qū)政政府（管管委會））和市級級做地主主體下達(dá)達(dá)任務(wù)任務(wù)完成成情況納納入市委委、市政政府對區(qū)區(qū)政府（（管委會會）重要要經(jīng)濟(jì)工