土地成本的確定

土地成本的確定

福建省稅務(wù)干部學(xué)院許錦成1土地成本與開發(fā)成本比：取得土地價(jià)款÷開發(fā)成本×100%從企業(yè)財(cái)務(wù)部門采集某開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本--土地開發(fā)科目記載的土地金額，與企業(yè)財(cái)務(wù)部門結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目部門采集開發(fā)成本科目金額進(jìn)行計(jì)算，與預(yù)警值進(jìn)行比對，判斷是否存在虛列、多列成本費(fèi)用而少申報(bào)應(yīng)稅所得額疑點(diǎn)。指標(biāo)在應(yīng)用時(shí)應(yīng)注意土地分次開發(fā)情況，指標(biāo)值的上下區(qū)間受開發(fā)項(xiàng)目容積率的影響，容積率越大，指標(biāo)值越小。評估指標(biāo)2單位土地面積土地成本：土地價(jià)款÷土地面積區(qū)間值為？元/㎡——？元/㎡（××××年數(shù)據(jù)）從企業(yè)財(cái)務(wù)部門采集某開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本--土地開發(fā)記載的土地金額，與土地管理部門取得土地面積進(jìn)行計(jì)算，與預(yù)警值進(jìn)行比對。了解土地成本在總開發(fā)成本中的構(gòu)成，輔佐土地成本與開發(fā)成本比指標(biāo)。如果是取得的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則為延伸評估提供依據(jù)。評估指標(biāo)3單位建筑面積土地成本：土地價(jià)款÷建筑面積區(qū)間值為？元/㎡——？元/㎡（與容積率大小有關(guān)）從企業(yè)財(cái)務(wù)部門采集某開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本-土地開發(fā)記載的土地金額，與從規(guī)劃建設(shè)部門采集的建筑面積進(jìn)行計(jì)算，與預(yù)警值進(jìn)行比對，判斷是否存在多列、虛列成本而少申報(bào)應(yīng)稅所得額疑點(diǎn)。評估指標(biāo)4樓盤平均銷售單價(jià)與單位土地面積土地價(jià)款比：樓盤平均銷售單價(jià)÷單位土地面積土地價(jià)款區(qū)間值為（5.5——7）（動(dòng)態(tài)系數(shù)）到企業(yè)財(cái)務(wù)部門采集樓盤平均銷售單價(jià)，與單位土地面積土地成本進(jìn)行計(jì)算，與預(yù)警值進(jìn)行比對，判斷企業(yè)的房屋銷售單價(jià)是否合理，是否存在少申報(bào)應(yīng)稅收入疑點(diǎn)。該指標(biāo)受建筑容積率的影響，容積率越大，區(qū)間值越大。評估指標(biāo)5

(一)招、拍、掛拿地方式土地成本的確定

所謂“招、拍、掛”程序，是指招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的簡稱，出讓土地一方為國家，可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入成本。

政府給予的土地返還款?6房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財(cái)稅處理財(cái)務(wù)處理：不得沖減土地購買成本

從土地出讓業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來看，企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計(jì)入土地受讓成本，政府給予的返還并不是原票據(jù)的折讓沖回，多是其他名目的財(cái)政返還。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號———政府補(bǔ)助（2006）》的規(guī)定，政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得的土地返還款的法律性質(zhì)是政府補(bǔ)助。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)用取得的各種名義的土地返還款，在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)直接計(jì)入營業(yè)外收入，而不能夠以實(shí)際收到的土地返還款沖減土地成本。

7稅務(wù)處理

1、企業(yè)所得稅處理：必須繳納企業(yè)所得稅

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕151號）規(guī)定，財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金。房地產(chǎn)企業(yè)由政府返還的土地出讓金等按照財(cái)政收支規(guī)定當(dāng)然屬于財(cái)政性資金。

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕87號）對此作了較為具體的規(guī)定，2008年1月1日~2010年12月31日期間，企業(yè)取得的來源縣級以上各級人民政府財(cái)政部門及其他部門具有專項(xiàng)用途的財(cái)政性資金，同時(shí)符合以下條件可以作為不征稅收入：一是企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途；二是財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；三是企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

8從實(shí)際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿足上述要求，只是政府為招商引資或變相的協(xié)議出讓的一種策略而已，所以，此土地返還款應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

2、土地增值稅處理：既然房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府土地返還款不能沖減“開發(fā)成本”，那么計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目是否允許全額列支呢？

根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營業(yè)外收入，而不是地價(jià)款的折讓或開發(fā)成本的沖減，因此不扣減土地成本。但是土地增值稅屬于地方財(cái)政收入，房地產(chǎn)企業(yè)也要關(guān)注地方稅收政策的具體規(guī)定。9

例如，遼寧省大連市地稅局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》對土地使用權(quán)價(jià)款的扣除問題作出規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。

又如，青島市地稅局發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。10(二二)購購買買轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地方方式式取取得得買方方直直接接按按照照支支出出款款項(xiàng)項(xiàng)作作為為成成本本費(fèi)費(fèi)用用，，除除了了繳繳納納契契稅稅以以外外，，沒沒有有其其他他涉涉稅稅問問題題，，是是最最干干凈凈拿拿地地方方式式。。例如如：：甲甲公公司司以以8000萬萬從從乙乙公公司司取取得得了了一一塊塊坐坐落落于于A區(qū)區(qū)的的土土地地，，但但乙乙公公司司未未提提供供發(fā)發(fā)票票。。后后甲甲公公司司從從B區(qū)區(qū)的的稅稅務(wù)務(wù)局局代代開開了了8000萬萬的的發(fā)發(fā)票票，，并并交交納納了了400萬萬的的稅稅費(fèi)費(fèi)。。這這8400萬萬能能進(jìn)進(jìn)土土地地成成本本嗎嗎？？11甲公司違違反了兩兩個(gè)行為為;1、未按按規(guī)定取取得發(fā)票票,導(dǎo)致致對方少少繳稅款款。按《發(fā)票票管理辦辦法》第第四十一一條違違反發(fā)票票管理法法規(guī)，導(dǎo)導(dǎo)致其他他單位或或者個(gè)人人未繳、、少繳或或者騙取取稅款的的，由稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)沒收違違法所得得，可以以并處未未繳、少少繳或者者騙取的的稅款1倍以下下的罰款款處理；；

2、、虛開發(fā)發(fā)票.虛虛開發(fā)票票8000萬不不可以稅稅前扣除除.《發(fā)票管管理辦法法》第第二十二二條任何何單位和和個(gè)人不不得有下下列虛開開發(fā)票行行為：（一）為為他人、、為自己己開具與與實(shí)際經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)情況不不符的發(fā)發(fā)票；（二）讓讓他人為為自己開開具與實(shí)實(shí)際經(jīng)營營業(yè)務(wù)情情況不符符的發(fā)票票；（三）介介紹他人人開具與與實(shí)際經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)情況不不符的發(fā)發(fā)票。12(三)購購買股權(quán)權(quán)方式取取得土地地成本的的確定例：甲將將他于3年前以以2000萬元元價(jià)格取取得的一一塊土地地轉(zhuǎn)讓給給乙，兩兩人經(jīng)協(xié)協(xié)商談妥妥，甲以以1.9億元的的市場公公允價(jià)格格將這47500平方方米商住住用途的的國有土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給乙。。如以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)方式交交易，則則轉(zhuǎn)讓金金（費(fèi)））為150多萬萬元，契契稅為570萬萬元。該該地登記記的土地地使用權(quán)權(quán)人為某某貿(mào)易公公司。貿(mào)貿(mào)易公司司在工商商局登記記的股東東為甲與與另一人人，甲持持股權(quán)90%，，另一人人占股權(quán)權(quán)10%，該貿(mào)貿(mào)易公司司專為取取得土地地注冊成成立，沒沒有開展展其他業(yè)業(yè)務(wù)，經(jīng)經(jīng)注冊會(huì)會(huì)計(jì)師審審計(jì)證實(shí)實(shí)如此。。于是，，甲與另另一股東東簽名，，將貿(mào)易易公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給乙乙與乙指指定的另另一人，，并到工工商局辦辦理了貿(mào)貿(mào)易公司司股東變變更、章章程變更更、法人人代表變變更等手手續(xù)，乙乙成為貿(mào)貿(mào)易公司司股東，，從而實(shí)實(shí)際獲得得土地。。13這里需需要注注意的的是股股權(quán)溢溢價(jià)不不允許許作為為成本本在企企業(yè)所所得稅稅和土土地增增值稅稅前扣扣除。。14(四））以拆拆遷安安置方方式取取得土土地成成本的的確定定1、作作價(jià)補(bǔ)補(bǔ)償形形式。。拆遷遷人將將被拆拆除房房屋的的價(jià)值值，以以貨幣幣結(jié)算算方式式補(bǔ)償償給被被拆除除房屋屋的所所有人人，這這是一一種貨貨幣補(bǔ)補(bǔ)償形形式。。這里房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)支付付給被被拆遷遷人的的拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)是是不需需要取取得發(fā)發(fā)票的的。對對于于拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)，，房地地產(chǎn)企企業(yè)出出具下下列憑憑證可可以稅稅前扣扣除：：A．政政府規(guī)規(guī)定的的拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的文件件B．被被拆遷遷人簽簽字的的收款款收據(jù)據(jù)或收收條C．被被拆遷遷戶的的門牌牌號碼碼D．被被拆遷遷人與與房地地產(chǎn)企企業(yè)簽簽訂的的拆遷遷補(bǔ)償償費(fèi)協(xié)協(xié)議另外，取得得的青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)不征征營業(yè)稅也也就不需要要發(fā)票。152、產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換形式。。拆遷人以以易地建設(shè)設(shè)或原地建建設(shè)的房屋屋補(bǔ)償給被被拆除房屋屋的所有人人，使原所所有人繼續(xù)續(xù)保持其對對房屋的所所有權(quán)，這這就是我們們通常所說說的“拆一一還一”實(shí)實(shí)物補(bǔ)償償形式。。如果被拆遷遷戶選擇就就地安置房房屋補(bǔ)償方方式，需要要從兩個(gè)方方面考慮，，一方面按照照31號文文件規(guī)定確確認(rèn)視同銷銷售所得，，對補(bǔ)償?shù)牡姆课莅凑照展蕛r(jià)值值或參照同同期同類房房屋的市場場價(jià)格確定定視同銷售收收入，同時(shí)按照照稅收規(guī)定定計(jì)算確認(rèn)認(rèn)拆遷安置置房屋的視同銷售成成本。另一方面，，需要確認(rèn)認(rèn)土地成本本中的“拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)支出”。。因?yàn)榉课菸菅a(bǔ)償方式式相當(dāng)于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)向被拆遷遷戶支付貨貨幣補(bǔ)償資資金，然后后被拆遷戶戶再用這筆筆貨幣補(bǔ)償償資金向房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購入房屋屋，因此應(yīng)應(yīng)按公允價(jià)價(jià)值或同期期同類房屋屋市場價(jià)格格計(jì)算的金金額作為““拆遷補(bǔ)償償費(fèi)”計(jì)入入開發(fā)成本本的土地成本中中。16也就是說：：回遷房和其其他的商品品房一樣，，成本也分分為兩個(gè)方方面1、建筑成成本等2、以房換換地按房屋屋公允價(jià)值值計(jì)算的土土地成本，，注意這里里以房換地地要按公允允價(jià)值計(jì)算算。例：某房地地產(chǎn)企業(yè)就就地安置拆拆遷戶5000平米米，市場售售價(jià)8000元，土土地成本(土地出讓讓金)2億億元，建筑筑施工等其其他開發(fā)成成本1億元元，總可售售面積8萬萬平米。17第1：支付付建筑施工工等其他開開發(fā)成本1億元第2：拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)支支出：5000*8000=4000萬元（注意：這這里的拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)不不是拆遷戶戶5000平米的，，而是整個(gè)個(gè)樓盤的，，拆遷補(bǔ)償償費(fèi)支出要要按總可售售面積計(jì)算算分?jǐn)?。））視視同銷銷售收入：：5000*8000=4000萬元第第3：單單位可售面面積計(jì)稅成成本=（土土地2億+土地4000萬+建筑1億億）/80000平平米=4250/平平米

第4：視同銷銷售成本=4250*5000=2125萬元元，視視同同銷售所得得=4000-2125=1875萬萬元18(五五)以以土土地地使使用用權(quán)權(quán)投投資資入入股股方方式式取取得得土土地地成成本本的的確確定定第三三十十一一條條企企業(yè)業(yè)以以非非貨貨幣幣交交易易方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的，，應(yīng)應(yīng)按按下下列列規(guī)規(guī)定定確確定定其其成成本本：：(二二)企企業(yè)業(yè)、、單單位位以以股股權(quán)權(quán)的的形形式式，，將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)投投資資企企業(yè)業(yè)的的，，接接受受投投資資的的企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)在在投投資資交交易易發(fā)發(fā)生生時(shí)時(shí)，，按按該該項(xiàng)項(xiàng)土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的市場場公公允允價(jià)價(jià)值值和土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移過過程程中中應(yīng)應(yīng)支付付的的相相關(guān)關(guān)稅稅費(fèi)費(fèi)計(jì)算算確確認(rèn)認(rèn)該該項(xiàng)項(xiàng)土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的取取得得成成本本。。如如涉涉及及補(bǔ)補(bǔ)價(jià)價(jià),土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的取取得得成成本本還還應(yīng)應(yīng)加加上上應(yīng)應(yīng)支支付付的的補(bǔ)補(bǔ)價(jià)價(jià)款款或或減減除除應(yīng)應(yīng)收收到到的的補(bǔ)補(bǔ)價(jià)價(jià)款款。。19(六六)以以合合作作建建房房方方式式取取得得土土地地成成本本的的確確定定第一一種種方方式式：：甲甲方方擁擁有有土土地地，，乙乙方方擁擁有有資資金金及及資資質(zhì)質(zhì)，，合合作作建建房房，，然然后后分分房房子子。。此此種種合合作作建建房房，，必必須須是是聯(lián)聯(lián)合合立立項(xiàng)項(xiàng)，，或或者者乙乙方方立立項(xiàng)項(xiàng)。?！尽景赴咐俊緼公公司司與與甲甲房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司簽簽訂訂協(xié)協(xié)議議，，將將其其名名下下100畝畝土土地地（（按按評評估估價(jià)價(jià)每每畝畝100萬萬元元，，總總價(jià)價(jià)10000萬萬元元轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓））用用于于與與甲甲房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司合合作作開開發(fā)發(fā)，，待待項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)完完畢畢后后，，分分得得該該項(xiàng)項(xiàng)目目50000平平方方米米房房屋屋，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司取取得得該該項(xiàng)項(xiàng)土土地地時(shí)時(shí)支支付付各各項(xiàng)項(xiàng)稅稅費(fèi)費(fèi)500萬萬元元元元，，分分配配開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品時(shí)時(shí)，，房房屋屋的的單單位位成成本本價(jià)價(jià)為為每每平平方方米米4000元元，，公公允允價(jià)價(jià)值值為為每每平平方方米米6000元元。。計(jì)計(jì)算算該該項(xiàng)項(xiàng)土土地地的的成成本本。。201、在分配產(chǎn)產(chǎn)品環(huán)節(jié)確認(rèn)認(rèn)成本（該項(xiàng)項(xiàng)土地）國稅發(fā)【2009】31號第三十十一條

規(guī)定定：企業(yè)以以非貨幣交易易方式取得土土地使用權(quán)的的，應(yīng)按下列列規(guī)定確定其其成本：企業(yè)、單位以以換取開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品為目的，，將土地使用用權(quán)投資企業(yè)業(yè)的，按下列列規(guī)定進(jìn)行處處理：換換取的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品如為該該項(xiàng)土地開發(fā)發(fā)、建造的，，接受投資的的企業(yè)在接受受土地使用權(quán)權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)認(rèn)其成本，待待首次分出開開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，，再按應(yīng)分出出開發(fā)產(chǎn)品（（包括首次分分出的和以后后應(yīng)分出的））的市場公允價(jià)值值和土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中中應(yīng)支付的相相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算算確認(rèn)該項(xiàng)土土地使用權(quán)的的成本。如涉涉及補(bǔ)價(jià)，土土地使用權(quán)的的取得成本還還應(yīng)加上應(yīng)支支付的補(bǔ)價(jià)款款或減除應(yīng)收收到的補(bǔ)價(jià)款款。21該土地的成本本＝0.6××50000＋500＝＝30500萬元注意（1））不能按照土土地轉(zhuǎn)讓價(jià)作作為成本；（2）不能按按照開發(fā)產(chǎn)品品的成本價(jià)作作為成本。22【案例2】A公司與甲房房地產(chǎn)公司簽簽訂協(xié)議，用用其名下50畝土地（按按評估價(jià)每畝畝100萬元元，總價(jià)5000萬元轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓）換取甲甲房地產(chǎn)公司司名下一處房房產(chǎn)。交換業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，，被交換房產(chǎn)產(chǎn)的市場公允允價(jià)值為6000萬元。。在土地轉(zhuǎn)讓讓過程中，房房屋開發(fā)公司司支付相關(guān)稅稅費(fèi)200萬萬元，計(jì)算該該項(xiàng)土地的成成本。232、在接受受土地環(huán)節(jié)節(jié)確認(rèn)成本本（其他土土地）換取的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品如為為其他土地地開發(fā)、建建造的，接接受投資的的企業(yè)在投投資交易發(fā)發(fā)生時(shí)，按按應(yīng)付出開開發(fā)產(chǎn)品市市場公允價(jià)價(jià)值和土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移過程中中應(yīng)支付的的相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)計(jì)算確認(rèn)認(rèn)該項(xiàng)土地地使用權(quán)的的成本。如如涉及補(bǔ)價(jià)價(jià),土地使使用權(quán)的取取得成本還還應(yīng)加上應(yīng)應(yīng)支付的補(bǔ)補(bǔ)價(jià)款或減減除應(yīng)收到到的補(bǔ)價(jià)款款。這樣規(guī)定主主要是考慮慮換出的開開發(fā)產(chǎn)品并并非在該土土地上建造造的，可能能會(huì)存在換換入土地使使用權(quán)的同同時(shí)就交付付開發(fā)產(chǎn)品品的情況，，二者可能能是同步的的。該土地的成成本＝6000＋200＝6200萬萬元。24第二種方式式：甲方擁擁有土地，，也擁有開開發(fā)資質(zhì)，，乙方擁有有資金，合合作建房，，然后分房房子。操作作模式：（1）以甲甲方為主體體開發(fā)，實(shí)實(shí)際由乙方方運(yùn)作。（2）乙方方將資金投投入到甲方方。（3）乙方方代替甲方方的名義賣賣房子。25(七)以分分立(合并并）方式取取得土地成成本的確定定以分立（合合并）方式式取得土地地成本，如如果符合特特殊性稅務(wù)務(wù)處理的條條件，并且且已經(jīng)去稅稅務(wù)部門備備案的，可可以用原被被分立企業(yè)業(yè)的計(jì)稅基基礎(chǔ)入帳；；如果只符符合一般性性稅務(wù)處理理的條件，，清算后可可以按公允允價(jià)值入帳帳。26財(cái)稅[2009]59號同時(shí)符合下下列條件的的，適用特特殊性稅務(wù)務(wù)處理，除除此以外按按一般稅務(wù)務(wù)處理：(一)具有有合理理的商商業(yè)目目的，，且不不以減減少、、免除除或者者推遲遲繳納納稅款款為主主要目目的。。(二二)被被收收購購、、合合并并或或分分立立部部分分的的資資產(chǎn)產(chǎn)或或股股權(quán)權(quán)比比例例符符合合本本通通知知規(guī)規(guī)定定的的比比例例。。(三三)企企業(yè)業(yè)重重組組后后的的連連續(xù)續(xù)12個(gè)個(gè)月月內(nèi)內(nèi)不不改改變變重重組組資資產(chǎn)產(chǎn)原原來來的的實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)性性經(jīng)經(jīng)營營活活動(dòng)動(dòng)。。(四四)重重組組交交易易對對價(jià)價(jià)中中涉涉及及股股權(quán)權(quán)支支付付金金額額符符合合本本通通知知規(guī)規(guī)定定比比例例。。(五五)企企業(yè)業(yè)重重組組中中取取得得股股權(quán)權(quán)支支付付的的原原主主要要股股東東，，在在重重組組后后連連續(xù)續(xù)12個(gè)個(gè)月月內(nèi)內(nèi)，，不不得得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓所所取取得得的的股股權(quán)權(quán)。。27(八八)以以劃劃撥撥方方式式取取得得土土地地成成本本的的確確定定目前前，，在在稅稅收收上上沒沒有有無無償償劃劃撥撥的的概概念念。。根根據(jù)據(jù)《《企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅法法實(shí)實(shí)施施條條例例》》第第二二十十五五條條以以及及《《國國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于企企業(yè)業(yè)處處置置資資產(chǎn)產(chǎn)所所得得稅稅處處理理問問題題的的通通知知》》(國國稅稅函函[2008]828號號)文文件件規(guī)規(guī)定定，，凡凡是是資資產(chǎn)產(chǎn)所所有有權(quán)權(quán)屬屬發(fā)發(fā)生生改改變變的的應(yīng)應(yīng)按按規(guī)規(guī)定定視同同銷銷售售確確認(rèn)認(rèn)收收入入。因因此此無無償償劃劃撥撥的的土土地地，，對對于于劃劃出出土土地地的的法法人人企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)視視同同銷銷售售，，對對劃劃撥撥的的土土地地按按照照公公允允價(jià)價(jià)值值確確認(rèn)認(rèn)視視同同銷銷售售收收入入，，對對其其計(jì)計(jì)稅稅基基礎(chǔ)礎(chǔ)確確認(rèn)認(rèn)視視同同銷銷售售成成本本，，差差額額調(diào)調(diào)增增應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額；；根根據(jù)據(jù)稅稅法法及及條條例例規(guī)規(guī)定定，，企企業(yè)業(yè)接受受的來來自自其其他他企企業(yè)業(yè)、、組組織織或或者者個(gè)個(gè)人人無無償償給給予予的的貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)、、非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)屬屬于于捐捐贈(zèng)贈(zèng)收收入入應(yīng)應(yīng)確確認(rèn)認(rèn)所所得得。。因因此此對對于于無無償償接接受受劃劃撥撥土土地地的的法法人人企企業(yè)業(yè)，，應(yīng)應(yīng)作作為為接接受受捐捐贈(zèng)贈(zèng)處處理理，，按按照照公公允允價(jià)價(jià)值值計(jì)計(jì)入入應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額，，同同時(shí)時(shí)以以公公允允價(jià)價(jià)值值入入賬賬。。28契稅國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓、土土地使使用權(quán)權(quán)出售售、房房屋買買賣，，以成成交價(jià)價(jià)格為為計(jì)稅稅依據(jù)據(jù)。成成交價(jià)價(jià)格是是指土土地、、房屋屋權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移移合同同確定定的價(jià)價(jià)格，，包括括承受受者應(yīng)應(yīng)交付付的貨貨幣、、實(shí)物物、無無形資資產(chǎn)或或者其其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利利益。。土地使使用權(quán)權(quán)贈(zèng)與與、房房屋贈(zèng)贈(zèng)與，，由征征收機(jī)機(jī)關(guān)參參照土土地使使用權(quán)權(quán)出售售、房房屋買買賣的的市場場價(jià)格格核定定。土地使使用權(quán)權(quán)交換換、房房屋交交換，，為所所交換換的土土地使使用權(quán)權(quán)、房房屋的的價(jià)格格差額額。也也就是是說，，交換換價(jià)格格相等等時(shí)，，免征征契稅稅；交交換價(jià)價(jià)格不不等時(shí)時(shí)，由由多交交付的的貨幣幣、實(shí)實(shí)物、、無形形資產(chǎn)產(chǎn)或者者其他他經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益益的一一方繳繳納契契稅。。以劃撥撥方式式取得得土地地使用用權(quán)，，經(jīng)批批準(zhǔn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，，由房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓者補(bǔ)補(bǔ)交契契稅。。計(jì)稅稅依據(jù)據(jù)為補(bǔ)補(bǔ)交的的土地地使用用權(quán)出出讓費(fèi)費(fèi)用或或者土土地收收益。。為了避避免偷偷、逃逃稅款款，稅稅法規(guī)規(guī)定，，成交交價(jià)格格明顯顯低于于市場場價(jià)格格并且且無正正當(dāng)理理由的的，或或者所所交換換土地地使用用權(quán)、、房屋屋的價(jià)價(jià)格的的差額額明顯顯不合合理并并且無無正當(dāng)當(dāng)理由由的，，征收收機(jī)關(guān)關(guān)可以以參照照市場場價(jià)格格核定定計(jì)稅稅依據(jù)據(jù)。29耕地占占用稅稅、土土地使使用稅稅耕地占占用稅稅的納納稅人人包括括在中中國境境內(nèi)占占用耕耕地建建房和和從事事其他他非農(nóng)農(nóng)業(yè)建建設(shè)的的企業(yè)業(yè)、行行政單單位、、事業(yè)業(yè)單位位、軍軍事單單位、、社會(huì)會(huì)團(tuán)體體、其其他單單位、、個(gè)體體工商商戶和和其他他個(gè)人人。第九條條新新征用用的土土地，，依照照下列列規(guī)定定繳納納土地地使用用稅：：（一））征用用的耕耕地，，自批批準(zhǔn)征征用之之日起起滿1年時(shí)時(shí)開始始繳納納土地地使用用稅；；（二））征用用的非非耕地地，自自批準(zhǔn)準(zhǔn)征用用次月月起繳繳納土土地使使用稅稅。30《財(cái)政政部、、國家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于房產(chǎn)產(chǎn)稅城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅有關(guān)關(guān)問題題的通通知》》（財(cái)財(cái)稅[2008]152號））第三三條規(guī)規(guī)定：：“納納稅人人因房房產(chǎn)、、土地地的實(shí)實(shí)物或或權(quán)利利狀態(tài)態(tài)發(fā)生生變化化而依依法終終止房房產(chǎn)稅稅、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅納稅稅義務(wù)務(wù)的，，其應(yīng)應(yīng)納稅稅款的的計(jì)算算應(yīng)截止到房產(chǎn)、、土地的的實(shí)物或或權(quán)利狀狀態(tài)發(fā)生生變化的的當(dāng)月末末?！?1土地閑置置費(fèi)扣除除的稅務(wù)務(wù)處理《閑置土土地處置置辦法》》（國土土資源部部令〔1999〕第5號）第第二條規(guī)規(guī)定，閑閑置土地地是指土土地使用用者依法法取得土土地使用用權(quán)后，，未經(jīng)原原批準(zhǔn)用用地的人人民政府府同意，，超過規(guī)規(guī)定的期期限未動(dòng)動(dòng)工開發(fā)發(fā)建設(shè)的的建設(shè)用用地。具具有下列列情形之之一的，，可以認(rèn)認(rèn)定為閑閑置土地地：（一）國國有土地地有償使使用合同同或者建建設(shè)用地地批準(zhǔn)書書未規(guī)定定動(dòng)工開開發(fā)建設(shè)設(shè)日期，，自國有有土地有有償使用用合同生生效或者者土地行行政主管管部門建建設(shè)用地地批準(zhǔn)書書頒發(fā)之之日起滿滿1年未未動(dòng)工開開發(fā)建設(shè)設(shè)的；（二）已已動(dòng)工開開發(fā)建設(shè)設(shè)，但開開發(fā)建設(shè)設(shè)的面積積占應(yīng)動(dòng)動(dòng)工開發(fā)發(fā)建設(shè)總總面積不不足1/3，或或者已投投資額占占總投資資額不足足25%，且未未經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)中止開開發(fā)建設(shè)設(shè)連續(xù)滿滿1年的的；（三））法律、、行政法法規(guī)規(guī)定定的其他他情形。。32（一）土土地增值值稅的處處理國家稅務(wù)務(wù)總局《《關(guān)于土土地增值值稅清算算有關(guān)問問題的通通知》（（國稅函函〔2010〕〕220號）規(guī)規(guī)定，房房地產(chǎn)企企業(yè)逾期期開發(fā)繳繳納的土土地閑置置費(fèi)不得得扣除。。33（二）企企業(yè)所得得稅的處處理《房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)企業(yè)所所得稅處處理辦法法》（國國稅發(fā)〔〔2009〕31號））第二十十二條規(guī)規(guī)定，企企業(yè)因國國家無償償收回土土地使用用權(quán)而形形成的損損失，可作為財(cái)產(chǎn)損損失按有關(guān)規(guī)規(guī)定在稅前扣扣除。第二十七條規(guī)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅成本本支出————土地征用費(fèi)費(fèi)及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)指為取得得土地開發(fā)使使用權(quán)（或開開發(fā)權(quán)）而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，主要包包括土地買價(jià)價(jià)或出讓金、、大市政配套套費(fèi)、契稅、、耕地占用稅稅、土地使用用費(fèi)、土地閑置置費(fèi)、土地變更更用途和和超面積積補(bǔ)交的的地價(jià)及及相關(guān)稅稅費(fèi)、拆拆遷補(bǔ)償償支出、、安置及及動(dòng)遷支支出、回回遷房建建造支出出、農(nóng)作作物補(bǔ)償償費(fèi)、危危房補(bǔ)償償費(fèi)等。。34土地成本本的分擔(dān)擔(dān)無論采取取哪種方方式，取取得土地地后，如如果分期期開發(fā)的的，要注注意期內(nèi)內(nèi)全部成成本對象象應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的占地地面積為為期內(nèi)開開發(fā)用地地占地面面積減除除應(yīng)由各各期成本本對象共共同負(fù)擔(dān)擔(dān)的占地地面積。。如一項(xiàng)目目，土地地面積為為10000㎡，分三期開開發(fā)，一一期基座座占地為為2500㎡，二期基基座占地地為3000㎡，三期占占地為1800㎡。土地成成本為8000萬元，，如何分分配土地地成本？？㎡35第二十九九條企企業(yè)業(yè)開發(fā)、、建造的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)按按制造成成本法進(jìn)進(jìn)行計(jì)量量與核算算。其中中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品品成本中中的費(fèi)用用屬于直接成本本和能夠分清清成本對對象的間間接成本本，直接計(jì)計(jì)入成本本對象，，共同成成本和不不能分清清負(fù)擔(dān)對對象的間間接成本本，應(yīng)按按受益的的原則和和配比的的原則分分配至各各成本對對象，具具體分配配方法可可按以下下規(guī)定選選擇其一一：36(一)占占地面積積法。指指按已動(dòng)動(dòng)工開發(fā)發(fā)成本對對象占地地面積占占開發(fā)用用地總面面積的比比例進(jìn)行行分配。。1.一次次性開發(fā)發(fā)的，按按某一成成本對象象占地面面積占全全部成本本對象占占地總面面積的比比例進(jìn)行行分配。。2.分期期開發(fā)的的，首先先按本期期全部成成本對象象占地面面積占開開發(fā)用地地總面積積的比例例進(jìn)行分分配，然然后再按按某一成成本對象象占地面面積占期期內(nèi)全部部成本對對象占地地總面積積的比例例進(jìn)行分分配。期內(nèi)全部部成本對對象應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的占占地面積積為期內(nèi)內(nèi)開發(fā)用用地占地地面積減減除應(yīng)由由各期成成本對象象共同負(fù)負(fù)擔(dān)的占占地面積積。。。。。。。37第三十條條企業(yè)業(yè)下列成成本應(yīng)按按以下方方法進(jìn)行行分配：：(一)土土地成本本，一般般按占地地面積法法進(jìn)行分分配。如如果確需需結(jié)合其其他方法法進(jìn)行分分配的,應(yīng)商稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)同意。。土地開發(fā)發(fā)同時(shí)連連結(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的,屬屬于一次次性取得得土地分分期開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的情況況,其土土地開發(fā)發(fā)成本經(jīng)經(jīng)商稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)同同意后可可先按土土地整體體預(yù)算成成本進(jìn)行行分配,待土地地整體開開發(fā)完畢畢再行調(diào)調(diào)整。381、2500＋＋3000＋1800＝7300，，各期開開發(fā)面積積對應(yīng)的的成本屬屬于直接接成本和和能夠分分清成本本對象的的間接成成本，可可以直接接計(jì)入成成本對象象；2、10000－7300＝＝2700，這這部分面面積對應(yīng)應(yīng)的成本本屬于共共同成本本和不能能分清負(fù)負(fù)擔(dān)對象象的間接接成本，，應(yīng)按三三期面積積比例配配比分入入各期成成本中去去。共共同成本本按面積積配比分分入第一一期的比比例是2500÷7300＝＝34.2%共共同成成本按面面積配比比分入第第二期的的比例是是3000÷7300＝41.1%

共同同成本按按面積配配比分入入第三期期的比例例是1800÷÷7300＝24.7%則則計(jì)入第第一期的的成本應(yīng)應(yīng)是8000××（2500＋＋2700×34.2%）/10000＝＝2740計(jì)計(jì)入第二二期的成成本應(yīng)是是8000×（（3000＋2700×41.1%）/10000＝3288

計(jì)入入第三期期的成本本應(yīng)是8000×（1800＋2700××24.7%））/10000＝1972399、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。01:28:2801:28:2801:2812/23/20221:28:28AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2201:28:2801:28Dec-2223-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。01:28:2801:28:2801:28Friday,December23,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2201:28:2801:28:28December23,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。23十十二二月月20221:28:28上上午午01:28:2812月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月221:28上上午午12月月-2201:28December23,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/231:28:2801:28:2823December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。1:28:28上午1:28上上午01:28:2812月-229、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。01:28:2901:28:2901:2812/23/20221:28