城市商業(yè)綜和縣城合體的開發(fā)與運營規(guī)律課件

地級市和縣城綜合體的開發(fā)規(guī)律——以泉州、徐州、蘇州、南通等城市為例楊寶民張中增深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司清華大學商業(yè)地產(chǎn)總裁班教授2013年修訂楊寶民，星聯(lián)國際不動產(chǎn)機構(gòu)深圳市新摩爾（NEWMALL）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授。研究方向：基于知識創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，大型城市綜合體，購物中心與白領(lǐng)百貨經(jīng)營。QQ:465333227電子郵件：李軍，徐州中央百貨大樓股份公司副總經(jīng)理張中增，深圳中匯建筑設(shè)計事務(wù)所，西安建筑科技大學碩士研究生導師，兼職教授目錄一、我國地級市的消費特點二、地級市商業(yè)綜合體的選址三、地級市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計特點四、地級市商業(yè)綜合體的建筑策劃五、地級市商業(yè)綜合體招商與運營管理特點前言從2004年開始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級城市的購物中心和綜合體，積累了寶貴的經(jīng)驗和教訓，2007年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體項目，而且在年底以專家身份到金華現(xiàn)場指導CBD與綜合體項目論證，2008年初期新摩爾公司集中力量論證了北京東郊專業(yè)MALL類型的城市綜合體項目。在楊寶民張中增上海商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模公開課程中，部分學員也提出了在地級城市如何實際操作城市綜合體的問題。通過借鑒深圳新摩爾公司操作長沙30萬平方米綜合體的系統(tǒng)化經(jīng)驗，我們開始重視在地級城市策劃一流城市綜合體的一條龍開發(fā)與運營，提出了優(yōu)秀標準：在功能組合上借鑒世界一流城市綜合體，在文化內(nèi)涵上重視優(yōu)秀地域文化特點的表現(xiàn)，在地級城市綜合體盈利模式創(chuàng)新方面注重可操作性，能夠通過策劃和規(guī)劃設(shè)計以及招商資源的有效整合提高綜合體投資收益。一．我國地級市的消費特點我國幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展特點可以劃分為三類地級城市，一類是發(fā)達城市例如大慶、溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無錫、蘇州等經(jīng)濟發(fā)達城市，一類是內(nèi)陸中等發(fā)達城市例如徐州、揚州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漯河，一類是不發(fā)達地級市，例如梅州、百色、吉安、阜陽、漢中、周口。地級市消費一般特點1.生活消費為主，高檔品牌消費除沿海發(fā)達城市外較少。2.地級市一般只有一個商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場為主。二．地級市商業(yè)綜合體的選址1.老城區(qū)選址一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點，明顯優(yōu)點是降低開發(fā)風險，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點是開發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導，在大多數(shù)地級市適合采用這種方式。表1.老城區(qū)綜合體選址的風險控制1.拆遷風險需要周密的拆遷方案，保證被拆遷的居民以及商戶合理權(quán)益，同時要做好充分的宣傳工作，減少拆遷阻力?？刂撇疬w總體成本和時間是最重要的工作，需要進行拆遷摸底和評估，否則可能導致項目流產(chǎn)。一般作為外地開發(fā)商適合固定費用，委托政府拆遷方式，對于被拆遷戶可以優(yōu)先安排子女就業(yè)，鼓勵他們以優(yōu)惠價格購買綜合體的住宅和商鋪，形成和諧的社會氛圍。2.政府風險政府在綜合體建設(shè)過程中需要起到引導作用，對政府政策連續(xù)性和政府領(lǐng)導人的威信和穩(wěn)定程度都需要評估。需要政府對綜合體項目開發(fā)認識形成共識，形成正式文件3.金融風險擁有相當實力才能開發(fā)綜合體項目資金不夠企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟方案，聯(lián)合實力更強，注重可持續(xù)經(jīng)營理念的企業(yè)加盟。2.綜合體在在城市新新區(qū)選址址我國眾多多城市都都有自己己的新城城開發(fā)計計劃，新新區(qū)開發(fā)發(fā)策略受受到地方方領(lǐng)導水水平和國國際化視視野的制制約，需需要先策策劃后規(guī)規(guī)劃，只只有新城城開發(fā)具具有較高高的城市市規(guī)劃和和商業(yè)規(guī)規(guī)劃水平平，新區(qū)區(qū)的綜合合體開發(fā)發(fā)才能具具備良好好的開發(fā)發(fā)條件，，在城市市新區(qū)選選址建設(shè)設(shè)綜合體體具有自自己的特特點，我我們進行行了初步步歸納分分析表2.城市新區(qū)區(qū)綜合體體選址的的SWOT分析S新區(qū)地價便宜，占地面積較大，適合開發(fā)非常高起點的綜合體，需要打造W周邊消費人群不夠，人氣聚集困難，開發(fā)失敗率極高，對開發(fā)和經(jīng)營水平提出較高要求O新區(qū)建設(shè)是中國地級市在城市化進程中普遍遇到的問題，新區(qū)開發(fā)城市綜合體是必然趨勢，選擇會展中心和城市CBD區(qū)域建設(shè)城市綜合體是一種機遇T老城市開發(fā)綜合體對新城區(qū)威脅最大地級市在在新區(qū)開開發(fā)過程程中，一一般要重重點將一一個新區(qū)區(qū)作為CBD所在地，，不要多多個重點點，否則則新區(qū)居居民區(qū)太太少，人人口聚集集不夠，，難以形形成氣候候。金華華在城市市化進程程中采取取組團式式的城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，但但是在實實施過程程中，主主要開發(fā)發(fā)方向金金東新區(qū)區(qū)規(guī)劃面面積過小小，明顯顯出現(xiàn)了了多個新新區(qū)同步步開發(fā)的的失誤，，造成社社會資源源的浪費費。事實實上能夠夠集中力力量發(fā)展展金東新新區(qū)，與與義烏等等加快一一體化進進程是最最佳選擇擇。新區(qū)開發(fā)發(fā)過程中中，居住住區(qū)和商商業(yè)區(qū)域域統(tǒng)籌考考慮，商商業(yè)區(qū)域域一般放放在中部部交通便便捷位置置，在園園區(qū)經(jīng)濟濟方面重重點吸引引無污染染的產(chǎn)業(yè)業(yè)集群。。

泉州州是歷史史文化名名城，室室內(nèi)空間間擁擠，，缺乏綠綠地，同同時也非非常需要要恢復古古代泉州州宋代時時候的總總體格局局，我們們認為在在城東和和東海等等片區(qū)建建設(shè)城市市綜合體體比較合合適。金華市金金東新區(qū)區(qū)三、地地級市市商業(yè)業(yè)綜合合體物物業(yè)組組合模模型與與業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計計特點點—以蘇州州為例例類別面積范圍品牌與檔次五星級酒店5—6萬平方米靠近會展中心一般選擇商務(wù)酒店品牌，例如皇冠假日、錦江等品牌購物中心5-10萬平方米中高檔購物中心商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米餐飲占有較大比重，有條件地區(qū)優(yōu)先考慮奧特萊斯業(yè)態(tài)公寓5—8萬平方米寫字樓4-8萬平方米發(fā)達地地級城城市具具有中中高端端消費費人群群，例例如，，蘇州州就有有多家家五星星級酒酒店和和大型型會展展中心心設(shè)施施。表3.發(fā)達地地級城城市綜綜合體體物業(yè)業(yè)模型型蘇州是是我國國發(fā)達達地級級城市市的代代表，，不僅僅是吳吳文化化的發(fā)發(fā)源地地，而而且其其經(jīng)濟濟實力力已經(jīng)經(jīng)遠遠遠超越越一般般的省省會城城市。。蘇州工工業(yè)園園區(qū)是是我國國與新新加坡坡合作作的結(jié)結(jié)晶，，帶動動了蘇蘇州整整個城城市新新區(qū)規(guī)規(guī)劃達達到全全國最最高水水平，，為我我國可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展樹立立了標標桿。。2007年蘇州州經(jīng)濟濟總量量躍過過5000億元大大關(guān)，，全市市實現(xiàn)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值值達5700億元。。全市市實現(xiàn)現(xiàn)社會會消費費品零零售總總額達達到1245.5億元，，比上上年增增長18%。2007年末全全市戶戶籍總總?cè)丝诳?24萬人，，比上上年增增加7.92萬人，，其中中市區(qū)區(qū)總?cè)巳丝?34.98萬人，，比上上年增增加4.83萬人。。蘇州市市區(qū)城城市居居民人人均可可支配配收入入21260元，全全市農(nóng)農(nóng)民人人均純純收入入10300元，分分別比比上年年增長長14.7%和11%。蘇州時時代廣廣場蘇州具具備發(fā)發(fā)展城城市綜綜合體體的必必要條條件，，蘇州州圓融融集團團在蘇蘇州金金雞湖湖開發(fā)發(fā)的蘇蘇州圓圓融時時代廣廣場和和圓融融星座座就是是代表表性的的綜合合體項項目，，具有有較高高的專專業(yè)水水平。。作為蘇蘇州市市重點點建設(shè)設(shè)項目目，蘇蘇州圓圓融時時代廣廣場占占地面面積21萬平方方米，，建筑筑面積積48萬平方方米，，投資資規(guī)模模約28億元。。蘇州州時代代廣場場以其其前瞻瞻性的的規(guī)劃劃與不不凡的的品質(zhì)質(zhì)，在在眾多多項目目中獨獨占鰲鰲頭，，一舉舉獲得得2006年度中中國最最佳商商業(yè)地地產(chǎn)創(chuàng)創(chuàng)新大大獎。。表4蘇州圓圓融星星座項項目物物業(yè)組組合比比例圓融星星座位位于時時代廣廣場項項目南南面，，是圓圓融集集團正正在開開發(fā)的的高檔檔綜合合體項項目。。作者者應(yīng)蘇蘇州圓圓融集集團邀邀請，，在蘇蘇州現(xiàn)現(xiàn)場指指導商商業(yè)建建筑策策劃以以及經(jīng)經(jīng)營管管理工工作，，深人人研究究了圓圓融星星座項項目。。蘇州圓圓融星星座周周邊200米范圍圍已經(jīng)經(jīng)有兩兩家五五星級級酒店店配套套，因因此，，該項項目不不再設(shè)設(shè)置五五星級級酒店店。蘇州圓圓融星星座綜綜合體體位置置和ＣＢＤＤ物業(yè)規(guī)規(guī)模蘇州圓圓融星星座項項目周周邊物物業(yè)分分布情情況蘇州圓圓融星星座項項目定定位：：高檔檔購物物中心心“一種種環(huán)境境，兩兩種顧顧客””，，高收收入顧顧客和和中等等收入入顧客客共享享高檔檔購物物中心心的環(huán)環(huán)境。。項目目開發(fā)發(fā)與運運營提提出如如下建建議：：第一、、打造造蘇州州工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)核心心商圈圈，將將時代代廣場場和本本項目目及周周邊酒酒店及及商業(yè)業(yè)進行行統(tǒng)一一考慮慮。第二、、本項項目商商業(yè)部部分非非常重重要，，高檔檔百貨貨和名名店街街區(qū)適適合放放在本本項目目中，，與時時代廣廣場業(yè)業(yè)態(tài)形形成互互補。。第三、、建立立統(tǒng)一一的商商業(yè)運運營管管理體體系（（包括括圓融融時代代廣場場和圓圓融星星座）），能能夠優(yōu)優(yōu)化業(yè)業(yè)態(tài)，，開展展有效效的營營銷活活動。。第四、、關(guān)于于項目目盈利利模式式的思思考，，辦公公物業(yè)業(yè)＋商商住式式SOHO+購物中中心，，物業(yè)業(yè)銷售售比例例能夠夠收回回整個個投資資。圓融時代代廣場由由蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)蘇州圓圓融集團團開發(fā)，，國際一一流團隊隊規(guī)劃設(shè)設(shè)計，分分為五大大功能區(qū)區(qū)，包括括高檔辦辦公商務(wù)務(wù)區(qū)、城城市購物物時尚街街區(qū)、生生活休閑閑區(qū)、河河濱步道道-水濱餐飲飲區(qū)以及及蘇州首首座10萬平方米米的SHOPPINGMALL(購物中心心)。400米巨型神神奇天幕幕、3500多個地下下車位、、6個地鐵出出口、水水上巴士士、空中中連廊、、超大廣廣場、泊泊車系統(tǒng)統(tǒng)、主題題景觀、、時尚夜夜景……將引領(lǐng)蘇蘇州嶄新新的CBD時尚生活活方式。。項目于于2006年4月開工，，預(yù)計2008年10月開業(yè)。。鑒于蘇州州圓融時時代廣場場已經(jīng)引引進久光光百貨等等大型商商家，圓圓融星座座綜合體體購物中中心部分分的業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計需需要考慮慮兩者互互補及差差異化，，我們給給出初步步業(yè)態(tài)模模型，能能夠反映映蘇州購購物中心心特點。。圓融星座座商業(yè)規(guī)規(guī)劃與業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計計的一個個初步模模型—1F精品超市停車場1F一線國際名品chinnel,dior,精品女鞋RoggerVivier,YvessaintLaurent金領(lǐng)女性為主高檔百貨例如西武百貨2F帶頭品牌ZARA,H&M中等價格女裝白領(lǐng)女性為主韓國女裝ON&On,SI,LINE,建議增加SPA高檔百貨次要主力店例如GAP3F男裝名品Burbery,Hugoboss,theory,PoloRalphLaren,中檔品牌SK(400US$)，建議增加咖啡廳百貨4F運動休閑服飾區(qū)，健身房，建議增加咖啡廳美食廣場5F屋頂餐廳完善現(xiàn)有有概念設(shè)設(shè)計方案案，超越越大阪難難波城的的幾點意意見：1、空中花花園與園園林與寫寫字樓等等整體風風格與文文化內(nèi)涵涵的表達達，空中中花園的的節(jié)點。。2、購物中中心能夠夠有效提提升辦公公樓和SOHO層次和高高檔公寓寓物業(yè)層層次，公公寓和寫寫字樓能能夠聚集集項目人人氣。3、外部交交通動線線與內(nèi)部部流線鑒鑒于于南部原原方案動動線不夠夠理想，，建議南南部空間間形成MALL形態(tài)，按按照長方方形布局局，把百百貨作為為一個MALL主力店端端點。4、平面形形狀優(yōu)化化基本本平面合合理，外外部造型型可以發(fā)發(fā)揮設(shè)計計師專長長5、端點主主力店與與次要主主力店的的設(shè)置問問題。建建議三層層和四層層將西側(cè)側(cè)塔樓空空間作為為商業(yè)空空間的次次要主力力店設(shè)置置，與百百貨成為為兩個端端點。6、一層名名品街區(qū)區(qū)需要連連續(xù)的商商業(yè)界面面，建議議設(shè)計師師充分考考慮塔樓樓入口放放在側(cè)面面或后面面。蘇州圓融星座座綜合體中等發(fā)達地級級市城市綜合合體四星級酒店3—4萬平方米一般選擇假日酒店、希爾頓花園、錦江等品牌購物中心5-10萬平方米中檔購物中心為主，少量高端品牌商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米公寓2—4萬平方米寫字樓1-2萬平方米普通地級市商商業(yè)中心案例例春園商業(yè)步行行街地處湖南南省婁底中心心城區(qū)成熟繁繁華地段，東東起市府北門門，西臨底星星路，北至長長青街，南接接樂坪街，街街區(qū)呈十字型型交合輻射狀狀，總長1080米，規(guī)劃用地地面積8萬多平方米，，總建筑面積積為20萬多平方米，，估算總投資資6.8億元，是中南南地區(qū)規(guī)模最最大的商業(yè)步步行街、省市市重點工程、、婁底市迄今今最大的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目和和城市對外開開放的標志性性工程。街區(qū)區(qū)項目己獲中中國商鋪代表表作、湖南最最具影響力樓樓盤，婁底市市誠信示范街街等稱號。項目總平面圖圖項目業(yè)態(tài)特點點和成功經(jīng)驗驗春園商業(yè)步行行街實行“一一個中心，三三條街，四家家大型主力店店”的整體商商業(yè)規(guī)劃，目目前，中心廣廣場、金街和和銀街已建成成并投入使用用，世界500強第一沃爾瑪瑪、世界餐飲飲巨頭肯德基基、中國家電電零售第一國國美電器、華華南百貨第一一品牌廣州摩摩登春園百貨貨城、春園美美食廣場、時時代今典放電電影院、全友友家私七家大大型主力店已已相繼開業(yè)運運營，同時婁婁底鞋業(yè)巨鱷鱷奔牛鞋城、、08運動城、眾一一鞋城、紅旗旗紅百貨、蘭蘭桂坊中西餐餐廳、米蘿咖咖啡、辣阿婆婆涮涮鍋等相相繼啟航，為為婁底商業(yè)的的不斷升溫注注入一股股活活力。金街、、銀街內(nèi)知名名品牌服飾、、健身、美容容美體眾多休休閑會所的開開業(yè)，給婁底底商業(yè)增添了了更多的繽紛紛色彩。隨隨著鉆石街、、小商品城、、IT數(shù)碼城的即將將開業(yè)，春園園商業(yè)步行街街作為商業(yè)航航母的巨無霸霸優(yōu)勢將更為為充分的發(fā)揮揮：業(yè)態(tài)更趨趨完美，功能能更趨合理，，人氣更趨旺旺盛，生意更更趨興??！春春園商業(yè)步行行街的全面開開業(yè)，將使其其成為婁底現(xiàn)現(xiàn)代的、時尚尚的、真正意意義上的一站站式購物商街街，人們購物物、休閑、美美食、娛樂、、文化首選場場所，時尚潮潮流的引領(lǐng)者者，尚品生活活的指明燈，，婁底城市化化進程的標志志性建筑，展展示婁底歷史史文化、民俗俗風情的城市市形象窗口，，婁底最美、、最亮、最繁繁華的一顆璀璀璨明珠。1、風格主題題：活力金金街——“時尚休閑一一條街”2、經(jīng)營品項項：運動休休閑服裝、、知名鞋業(yè)業(yè)、潮流時時尚服飾、、家居用品品、床上用用品、通信信器材、IT產(chǎn)品、小商商品、精品品百貨、圖圖書音像、、咖啡廳、、餐飲、休休閑會所、、美發(fā)美容容美體等3、風格主題題：魅力銀銀街——“精品名品一一條街”4、經(jīng)營品項項：品牌男男女服裝、、羊毛衫、、精品內(nèi)衣衣、品牌鞋鞋包、化妝妝品、珠寶寶首飾、網(wǎng)網(wǎng)吧、兒童童天地、中中西餐廳、、特色餐飲飲等5、風格主題題：鉆石街街——“家居生活一一條街”6、中心廣場場至樂坪街街之間街區(qū)區(qū)，商業(yè)功功能規(guī)劃以以高頻次日日常消費品品和文化娛娛樂業(yè)為主主體，主營營小家電、、日化、針針棉織品、、文體用品品、圖書音音像、電游游、特色餐餐飲、美容容美發(fā)美體體、茶樓、、酒吧、咖咖啡吧、娛娛樂城、床床上用品等等。項目效果果圖成功經(jīng)驗驗總結(jié)1。端點主主力店帶帶動成功功2.擁有專業(yè)業(yè)運營管管理隊伍伍縣級城市市的綜合合體案例例南通如東東縣城最最核心地地段綜合合體建設(shè)設(shè)商業(yè)規(guī)劃劃與城市市規(guī)劃以以及建筑筑設(shè)計的的結(jié)合商業(yè)規(guī)劃劃與建筑筑規(guī)劃結(jié)結(jié)合，，商業(yè)視視覺形象象和裝修修設(shè)計結(jié)結(jié)合四、地級級市城市市設(shè)計與與商業(yè)綜綜合體的的建筑策策劃結(jié)合城市市區(qū)位特特征、發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀及發(fā)展展規(guī)劃，，從城市市未來的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展方方面出發(fā)發(fā)，打造造三大核核心概念念區(qū)：北部以松松雅湖為為中心的的游憩商商業(yè)區(qū)（（RBD）、中部部以舊城城區(qū)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)功功能為載載體的中中央休閑閑娛樂區(qū)區(qū)（CRD）、南部部即是經(jīng)經(jīng)開區(qū)中中央商務(wù)務(wù)區(qū)（CBD），使各區(qū)域域之間形成優(yōu)優(yōu)勢互補、錯錯位發(fā)展。CRD（CentralRecreationDistrict）即中央休閑閑娛樂區(qū)，是是城市中心的的人氣聚集區(qū)區(qū)，一般以娛娛樂、餐飲吸吸引人氣，以以購物、酒店店、商務(wù)為補補充。RBD（RecreationalBusinessDistrict）城市游憩商商業(yè)區(qū)，城市市中商業(yè)、游游憩業(yè)和旅游游業(yè)的互動區(qū)區(qū)，它是以城城市商業(yè)中心心為基礎(chǔ)，形形成的供本地地市民和外地地游客休息、、娛樂、休閑閑、觀光、購購物的區(qū)域。。長沙縣及長沙沙市東城商業(yè)業(yè)規(guī)劃松雅湖商業(yè)規(guī)規(guī)劃與奧特萊萊斯業(yè)態(tài)選址址方案通過比較分析析，我們認為為前湖文化區(qū)區(qū)具有較大空空間，不僅能能夠滿足停車車要求，而且且適合名品奧奧特萊斯經(jīng)營營。鑒于奧特特萊斯項目已已經(jīng)有長沙市市區(qū)其他位置置在開發(fā)，因因此，我們需需要采取措施施控制風險。。第一，設(shè)置置專業(yè)奧特萊萊斯與市區(qū)同同類項目差異異化。第二二，體量要合合理把握。第第三要把奧特特萊斯區(qū)域土土地性質(zhì)確定定為商住用用地。奧特萊萊斯商業(yè)和公公寓酒店等多多種功能結(jié)合合?！皟蓭齾^(qū)六街街”的空間功能布布局：“兩帶”：金茂路景觀綠綠化帶、長永永高速蓋板休休閑景觀帶。?！叭齾^(qū)”：中心商業(yè)區(qū)、、休閑娛樂中中心區(qū)、生態(tài)態(tài)花園居住區(qū)區(qū)?！傲帧保喊鍌}路商業(yè)街街、天華路商商業(yè)街、三一一路商業(yè)街、、金茂路商業(yè)業(yè)街、北斗路路商業(yè)街、涼涼塘路商業(yè)街街。舊城區(qū)域空間構(gòu)想11長沙東城ＣＢＢＤ空間布局局主要軸線功能分區(qū)布局思路一街街兩兩區(qū)區(qū)三三軸軸線線四四中中心心長沙沙東東城城CBD規(guī)劃劃示示意意圖圖長沙沙東東城城ＣＣＢＢＤＤ城城市市設(shè)設(shè)計計城市市綜綜合合體體成成果果深圳圳ＮＮＥＥＷＷＭＭＡＡＬＬＬＬ與與日日本本ＵＵＣＣＯＯＭＭ公公司司聯(lián)聯(lián)合合設(shè)設(shè)計計關(guān)于于長長海海立立體體商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)的的創(chuàng)創(chuàng)新新設(shè)設(shè)計計運用用洋洋流流理理論論，，我我們們需需要要形形成成循循環(huán)環(huán)的的街街區(qū)區(qū)，，讓讓顧顧客客停停留留更更長長的的時時間間。。我我們們借借鑒鑒銀銀座座等等一一流流商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)思思路路設(shè)設(shè)計計長長海海立立體體循循環(huán)環(huán)街街區(qū)區(qū)2007年上上半半年年深深圳圳新新摩摩爾爾商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司完完成成了了泉泉州州城城東東城城市市綜綜合合體體市市場場調(diào)調(diào)查查與與商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃，，新新摩摩爾爾戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作伙伙伴伴—深圳圳中中匯匯建建筑筑設(shè)設(shè)計計事事務(wù)務(wù)所所完完成成了了綜綜合合體體初初步步規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計，，配配合合甲甲方方完完成成了了土土地地功功能能調(diào)調(diào)整整，，為為項項目目建建筑筑設(shè)設(shè)計計奠奠定定了了良良好好基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。2007年底福建海峽峽西岸公司（（現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓給給中駿置業(yè)公公司）投標，，深圳中匯建建筑設(shè)計事務(wù)務(wù)所牽頭完成成了建筑設(shè)計計方案之一。。主要設(shè)計思思想如下：1.總體規(guī)劃設(shè)計計方面遵循策策劃總體思路路，充分發(fā)揮揮體育館8萬平方米廣場場作用，商業(yè)業(yè)集中布局。。泉州城市綜合合體鳥瞰圖2.在綜合體的酒酒店和體育館館（將來作為為會展中心之之一）一體化化設(shè)計，在功功能方面考慮慮五星級酒店店與快捷酒店店結(jié)合，共同同為未來的會會議展覽服務(wù)務(wù)，符合泉州州區(qū)域經(jīng)濟發(fā)發(fā)展特點，知知名品牌多，，訂貨會議多多。酒店及購物中中心局部效果果圖3.在購物中心和和商業(yè)街區(qū)設(shè)設(shè)計方面充分分考慮打造成成為體驗式環(huán)環(huán)境，形成消消費目的地，，大賣場和百百貨合理布局局。泉州城市綜合合體街區(qū)效果果圖通過商業(yè)規(guī)劃劃與建筑設(shè)計計的配合我們們體會到，追追求商業(yè)綜合合體建筑設(shè)計計與商業(yè)規(guī)劃劃的最佳匹配配是成功的保保證，深圳新新摩爾商業(yè)管管理公司與深深圳市中匯建建筑設(shè)計事務(wù)務(wù)所達到了較較高的配合水水平，形成了了專業(yè)工作流流程，確保綜綜合建筑策劃劃工作具有較較高質(zhì)量。縣市商業(yè)街區(qū)區(qū)的最新構(gòu)想想當?shù)靥厣殴诺滂b于與當當?shù)匚幕坝^觀的結(jié)合普通的商業(yè)街街區(qū)各個縣城城已經(jīng)都有，，如果將傳統(tǒng)統(tǒng)的建筑特色色與具有代表表性的當?shù)鼐熬坝^特點結(jié)合合，與文化小小品結(jié)合，讓讓人體驗當?shù)氐孛袼孜幕靥攸c，這是商商業(yè)街區(qū)發(fā)展展的一個重要要方向。哈爾爾濱市區(qū)已經(jīng)經(jīng)建設(shè)了室內(nèi)內(nèi)古典商業(yè)街街區(qū)---關(guān)東古巷，如如果建設(shè)類似似的室外街區(qū)區(qū)就比較適合合縣市項目。。室外商業(yè)街區(qū)區(qū)的文化風格格選擇通常我們鼓勵勵在縣市選擇擇當?shù)匚幕靥厣?，和海外外?lián)系密切的的區(qū)域，也可可以選擇古典典的巴洛克風風格，目前，，哈爾濱還保保留部分傳統(tǒng)統(tǒng)的巴洛克風風格街區(qū)，作作為借鑒。五、地級市商商業(yè)綜合體招招商與運營管管理特點（一）徐州綜綜合體位于江蘇省西西北部的徐州州，是蘇北最最大城市和由由蘇、魯、豫豫、皖邊區(qū)組組成的淮海經(jīng)經(jīng)濟區(qū)的中心心。京滬、隴隴海兩大鐵路路干線在這里里交匯，作為為“北國鎖鑰鑰”，“南國國門戶”，自自古便為兵家家必爭之地，，素稱“五省省通衢”。全全市總面積11258平方公里里，其中中市區(qū)面面積963平方公里里。從《福布斯》“中國大陸陸最佳商商業(yè)城市市”發(fā)榜榜以來，，徐州連連年入選選，并且且4年間排名名提升了了43位次，平平均每年年以10進位直線線上升，，2007年更是攀攀升了12位，從徐徐州在福福布斯榜榜上名次次的變化化中，人人們可以以感受到到徐州發(fā)發(fā)展的快快速度。。人口：徐徐州全市市總?cè)丝诳?96萬，其中中市區(qū)人人口160多萬。2006年人均生生產(chǎn)總值值16258元(按常住人人口計算算)，按現(xiàn)行行匯率折折算達2084美元。徐州2006年實現(xiàn)商商品銷售售173.21億元，比比上年增增長31.7%，其中批批發(fā)和零零售業(yè)164.31億元，增增長32.8%。以汽車車、信息息通訊等等為代表表的新型型消費保保持較快快增長，，居民消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)升級加加快。徐州淮海海路是核核心商業(yè)業(yè)街區(qū)城鄉(xiāng)居民民生活水水平進一一步提高高。全年年城鎮(zhèn)以以上在崗崗職工工工資總額額125.20億元,在崗職工工平均工工資21864元,分別比上上年增長長16.7%和16.0%;全年城市市居民人人均可支支配收入入12837元，比上上年增長長14.8%；人均消消費性支支出8621元，增長長12.3%。從城市經(jīng)經(jīng)濟實力力和人口口規(guī)模等等角度看看，徐州州具備了了發(fā)展城城市綜合合體和現(xiàn)現(xiàn)代購物物中心的的物質(zhì)條條件。招商策略略以徐州綜綜合體招招商為例例，首先先確定業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃和招商商目標。。類別招商目標特點五星級商務(wù)酒店洲際皇冠假日希爾頓錦江以商務(wù)會議作為特色主題百貨徐州百貨大樓在現(xiàn)有百貨基礎(chǔ)上突出中高檔特色電影院華納、大地等影院兒童娛樂城面向玩具專賣店和兒童娛樂城品牌專題招商引進反斗城等知名品牌步行街廠商直營店和知名品牌餐飲江蘇名牌酒樓為主，同時吸引特色川菜、上海菜及淮揚菜系滑冰場引進冰上明星和相關(guān)培訓機構(gòu)需要引導消費，重點吸引青少年群體徐州綜合合體招商商目標匯匯總表招商計劃劃與團隊隊建議由發(fā)發(fā)展商和和新摩爾爾商業(yè)管管理公司司組成聯(lián)聯(lián)合招商商團隊，，利用北北京和上上海高端端平臺引引進酒店店品牌和和高端服服飾等品品牌進駐駐高端百百貨和步步行街專專賣店區(qū)區(qū)域。利用深圳圳平臺引引進女裝裝服飾品品牌，利利用海寧寧合作平平臺引進進皮衣和和皮包相相關(guān)品牌牌，在不不同地點點同步招招商。招商計劃劃配備充足足的招商商力量，，根據(jù)招招商目標標進行任任務(wù)分解解，確保保充足的的招商宣宣傳和招招商代理理等合作作伙伴費費用，形形成強有有力的綜綜合體招招商團隊隊。徐州綜合合體大型型招商活活動的策策劃新聞發(fā)布會地點南京在主力商家確定后舉辦大型招商新聞發(fā)布會和江蘇綜合體商業(yè)經(jīng)營論壇，安排現(xiàn)場簽約活動，提升綜合體項目知名度，建議論壇在徐州舉辦，同時征詢專家對項目開發(fā)與經(jīng)營的寶貴意見招商大會（面向主力商家和次主力商家）地點南京在項目奠基時候，在南京金陵飯店等舉辦大型招商會議招商大會（面向具體品牌）徐州在開業(yè)前7個月集中舉辦招商活動，宣傳相關(guān)經(jīng)營管理措施招商時間間：一年年半五．地級級市商業(yè)業(yè)綜合體體營銷特特點（一）銷銷售策略略1.在項目策策劃和建建筑設(shè)計計階段就就明確項項目可以以銷售部部分和回回籠資金金的比例例，將銷銷售對經(jīng)經(jīng)營的負負面作用用降低到到最低。。2.客戶營營銷為為主注注重重訂單單式營營銷，，提前前做好好意向向購買買顧客客的摸摸底工工作。。徐州綜綜合體體項目目原方方案經(jīng)過新新摩爾爾公司司的市市場調(diào)調(diào)研和和分析析，我我們找找到了了更優(yōu)優(yōu)的盈盈利模模式，，項目目物業(yè)業(yè)必比比例進進行了了深化化，增增加公公寓和和寫字字樓酒酒店等等可銷銷售物物業(yè)比比例，，減少少商鋪鋪銷售售數(shù)量量，為為項目目購物物中心心經(jīng)營營創(chuàng)造造良好好條件件。徐州綜綜合體體地塊塊地上上建筑筑面積積31.5萬平方方米建建筑指指標，，采用用三棟棟塔樓樓與商商業(yè)業(yè)中心心組合合模式式，新新摩爾爾商業(yè)業(yè)管理理公司司優(yōu)化化模型型的面面積表表如下下:名稱總規(guī)模寫字樓比例酒店比例＋高檔寫字樓公寓比例商業(yè)比例百分比值17.5%22.2%22.2%38.1%本項目參考值31.55.57712徐州綜綜合體體優(yōu)化化的物物業(yè)比比例模模型五星級酒酒店4萬平方米米高級級寫字樓樓3萬平方米米優(yōu)化后模模型，可可以輕松松收回項項目總投投資，只只是需要要銷售1.5萬平方米米商鋪，，與12萬平方米米相比，，比例很很小。初步方案案徐州綜合合體優(yōu)化化后總平平面圖徐州綜合合體優(yōu)化化后鳥瞰瞰圖深化方案案4萬平方米米占地在在城市核核心地段段具備綜綜合開發(fā)發(fā)的土地地規(guī)劃條條件，以以徐州中中央國際際廣場為為例，四四周面臨臨不同的的城市建建筑與空空間，項項目的商商業(yè)價值值面對彭彭城城市市廣場地地塊價值值最大。。我們主主張主塔塔樓放在在靠近北北側(cè)廣場場部分。。后面兩兩個塔樓樓，以居居住為主主的公寓寓放在靠靠近前年年路和中中山路交交叉的地地塊西南南側(cè)，可可以共享享云龍湖湖和云龍龍山的景景觀。4A級SOHO放在青年年路與彭彭城路交交叉的地地塊東南南側(cè)。項目總平平面圖深圳新摩摩爾商業(yè)業(yè)公司公公司與廣廣州城市市勘察設(shè)設(shè)計院等等專家通通過建筑筑方案初初步設(shè)計計和商業(yè)業(yè)規(guī)劃分分析認為為，項目目是國內(nèi)內(nèi)難得的的優(yōu)質(zhì)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目，，具有建建設(shè)一流流綜合體體和購物物中心的的可能性性。我們們認為項項目立地地條件是是客觀的的，我們們需要根根據(jù)立地地條件制制定開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略，，開發(fā)五五星級酒酒店、購購物中心心、寫字字樓和公公寓等綜綜合體是是項目最最合理的的選擇，，項目的的定位不不是簡單單衡量開開發(fā)面積積的多少少，不僅僅要考慮慮項目功功能互補補，在未未來競爭爭中處于于有利位位置，而而且要考考慮綜合合體項目目的可持持續(xù)經(jīng)營營。售樓時機機選擇我們建議議在項目目開工時時候進行行項目集集中宣傳傳，在招招商新聞聞發(fā)布會會上就開開始商品品銷售的的登記工工作，積積累客戶戶群體。。開盤時機機選擇考慮到項項目資金金的回籠籠問題，，我們一一般建議議在項目目封頂時時機舉辦辦開盤活活動，集集中取得得銷售回回款，降降低項目目融資成成本。根據(jù)新摩摩爾公司司在地級級城市銷銷售經(jīng)驗驗，一般般在預(yù)熱熱取得良良好效果果前提下下，采取取集中投投入方式式，舉辦辦大規(guī)模?？蛻魻I營銷活動動，一般般一個月月時間就就可以完完成60%商鋪銷售售任務(wù)，，三個月月時間可可以完成成80%銷售任務(wù)務(wù)，半年年能夠完完成整體體銷售目目標?？偨Y(jié)與未未來展望望我國地級級城市眾眾多，沿沿海發(fā)達達地級市市和中等等發(fā)達內(nèi)內(nèi)陸地級級城市也也發(fā)展迅迅速，我我國城市市綜合體體在未來來具有較較高的前前景，我我們通過過數(shù)個項項目實際際案例操操作和國國外考察察總結(jié)，，提煉了了地級城城市綜合合體操作作的工作作流程和和方法，，我們主主張：商圈研究究與城市市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點規(guī)劃劃先行，，避免商商業(yè)布局局的重大大失誤。。CBD在地級城城市中需需要在有有條件城城市進行行規(guī)劃，，例如類類似徐州州這樣的的城市就就需要CBD。綜合體開發(fā)發(fā)需要高起起點起步，，由開發(fā)商商與商業(yè)管管理公司以以及建筑設(shè)設(shè)計機構(gòu)密密切配合，，繼承人類類在綜合體體領(lǐng)域研究究的成熟成成果，注重重可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營。我們愿意團團結(jié)開發(fā)商商共同探索索高起點開開發(fā)我國城城市綜合體體，減少失失敗概率，，借鑒日本本等國家開開發(fā)綜合體體的流程和和經(jīng)營經(jīng)驗驗，提升我我國綜合體體開發(fā)和運運營水平。。謝謝謝9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20223:59:21AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。23十十二二月月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二月222022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/232022/12/2323December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、很多事事情努力力了未必