雅戈爾置業(yè)控股有限公司寧波蘇園項目營銷策劃方案

PAGE雅戈爾置業(yè)控股有限公司寧波蘇園項目營銷策劃方案年月日目錄雅戈爾置業(yè)控股有限公司寧波蘇園項目營銷策劃方案…………(1)引言……………………(1)一、雅戈爾置業(yè)控股有限公司概況…………………(1)二、雅戈爾蘇園項目基本信息介紹…………………(2)（一）項目概況……………………(2)（二）項目的基本參數(shù)表…………(2)（三）周邊配套……………………(2)三、雅戈爾蘇園項目營銷方案的SWOT分析………(2)（一）SWOT分析概述……………(3)（二）項目的優(yōu)勢分析……………(3)（三）項目的劣勢分析……………(3)（四）項目的機會分析……………(3)（五）項目的威脅分析……………(3)四、雅戈爾蘇園項目的戶型分析……………………(3)（一）項目A戶型的分析………(4)（二）項目B戶型的分析…………(4)（三）項目C戶型的分析…………(4)（四）項目D戶型的分析…………(4)（五）各戶型的對比分析…………(4)五、雅戈爾蘇園項目實效效果分析…………………(6)參考文獻……………(7)附件……………………（8）PAGE10PAGE10雅戈爾置業(yè)控股有限公司寧波蘇園項目營銷策劃方案[摘要]房地產(chǎn)市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究和預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。本文通過市場調(diào)研來了解雅戈爾蘇園項目存在的優(yōu)缺點，根據(jù)目前存在的情況進行分析研究，使項目相關(guān)人員對該項目有更加多的了解，并提出改善項目市場推進中存在的劣勢。[關(guān)鍵詞]雅戈爾蘇園項目戶型分析引言房地產(chǎn)市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究和預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。房地產(chǎn)市場調(diào)研強調(diào)了解決營銷決策服務(wù)問題所需的信息，設(shè)計收集信息的方法，管理和實施信息收集過程。房地產(chǎn)市場調(diào)研在房地產(chǎn)決策中的重要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、識別市場機會，理解持續(xù)變遷的市場環(huán)境；2、分析市場潛力，有針對性地提出市場推廣計劃；3、判斷某種產(chǎn)品或服務(wù)的盈利性；4、評估某種產(chǎn)品或服務(wù)的滿意度，指出改進的關(guān)鍵點；5、評估某種市場決策或管理決策的效果。房地產(chǎn)市場在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。本文以下選擇雅戈爾置業(yè)控股有限公司的雅戈爾蘇園項目，通過市場調(diào)研來了解該項目存在的優(yōu)缺點，根據(jù)目前存在的情況進行分析研究，使項目相關(guān)人員對該項目有更加多的了解，并提出改善項目市場推進中存在的劣勢。一、雅戈爾置業(yè)控股有限公司概況雅戈爾置業(yè)控股有限公司，是雅戈爾集團股份有限公司的全資企業(yè)，創(chuàng)建于1992年，迄今總資產(chǎn)逾219億元人民幣，開發(fā)面積達600萬平方米，為建設(shè)部一級資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)3年被浙江省房協(xié)評為全省房地產(chǎn)企業(yè)30強，位居中國房地產(chǎn)百強前列，是目前寧波最具影響力的城市運營商之一。雅戈爾置業(yè)創(chuàng)立20年來，始終堅持“創(chuàng)造經(jīng)典、超越自我”的經(jīng)營理念，以“立足長三角，走向全國，放眼全國”為發(fā)展戰(zhàn)略，近年來相繼進軍蘇州、杭州、紹興、臺州等地，不斷創(chuàng)新，不斷超越，形成以地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為核心，輔以酒店經(jīng)營、旅游開發(fā)、物業(yè)管理等多元發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，為城市和歷史締造優(yōu)秀作品。二、雅戈爾蘇園項目基本信息介紹（一）項目概況雅戈爾蘇園，原為寧波大學(xué)成人教育學(xué)院地塊項目，北至環(huán)城北路，東至育才路。東側(cè)為惠貞書院、寧波市廣播電視大學(xué)、寧波教育學(xué)院；南側(cè)為國際村和建設(shè)中的香溪園地塊，西側(cè)是教師公寓，北側(cè)緊鄰康橋風(fēng)尚公寓。項目用地面積約43畝，規(guī)劃為雅戈爾西湖花園的升級版，為5幢10至21層高的住宅樓，總占地面積為28786平方米，總建筑面積為78615平方米。地處老城區(qū)繁華盛地，北至環(huán)城北路，東至育才路，周邊有國際村別墅區(qū)、繁景花園、新海景花園等高端社區(qū)環(huán)繞，與惠貞書院僅一路之隔，步行百米即為姚江，版塊生活配套成熟優(yōu)雅。雅戈爾蘇園規(guī)劃有五幢小高層、高層住宅，總建筑面積近8萬平方米。項目以蘇州園林為藍本，打造具有中國古典山水意韻的中式園林景觀。在產(chǎn)品上，蘇園戶型面積從140㎡到220㎡不等，融入大宅設(shè)計理念，大開間、大景觀面，部分高樓層可觀賞到姚江景。（二）項目的基本參數(shù)表表1雅戈爾蘇園項目基本參數(shù)表項目地址江北區(qū)北至環(huán)城北路，東至育才路售樓地址育才路216號（國際村旁，惠貞書院對面）城區(qū)江北裝修情況毛坯、精裝修產(chǎn)權(quán)年限70年付款方式銀行按揭貸款,一次性付款容積率2.00均價19000元綠化率30%物業(yè)公司雅戈爾物業(yè)有限公司物業(yè)費待定開發(fā)商寧波雅戈爾置業(yè)有限公司車位配比1:1.5建筑類型板樓,小高層,高層物業(yè)類別普通住宅建筑面積78615平方米占地面積28786平方米售樓電話87741006（三）周邊配套雅戈爾蘇園的周邊配套：交通配套：寧波電大站：303、3、159、13、908等；環(huán)城北路西段站：345、516、965、3等；育才路站：23、26、337、339、517、523等；范江岸路站：159、517、806、202（夜間車）等。教育配套：距離寧波市幼兒教師培訓(xùn)中心僅301米；距離惠貞小學(xué)和惠貞中學(xué)僅226米。生活配套：距離阿梁小超市和廣源超市僅250米；距離康橋茶室僅92米；距離中國聯(lián)通波特代理營業(yè)廳僅576米。其他配套：距離健安大藥房僅219米。三、雅戈爾蘇園項目營銷方案的SWOT分析（一）SWOT分析概述SWOT分析是一種分析工具，用于企業(yè)正確了解自己和分析市場，從內(nèi)部和外部的各種分析中找到最佳的市場切入點。同時，通過分析使企業(yè)更加清晰的了解自己，從而查漏補缺，及時調(diào)整經(jīng)營方針和彌補漏洞，從而使企業(yè)得以良好發(fā)展和健康成長。本分析工具的使用基礎(chǔ)是實事求是，根據(jù)實際情況做出客觀正確的判斷，盡量減少主觀的影響，使分析結(jié)果更具有公證性、可借鑒性和參考性。分析人員應(yīng)該依據(jù)客觀事實，做出公正切實的分析。SWOT分析主要從四個板塊進行分析，分別是內(nèi)部優(yōu)勢、內(nèi)部劣勢、外部機會和外部威脅。內(nèi)部方面的分析是從企業(yè)自身剖析，在企業(yè)內(nèi)部挖掘可資市場利用的有效資源，同時，及時調(diào)整不適應(yīng)市場的缺漏，從內(nèi)部提升市場競爭力。外部分析主要是有助于企業(yè)更清晰地把握市場，從市場的實際需要層面出發(fā)，以市場為導(dǎo)向，盡力尋找并把握市場機會，同時盡可能的降低外部威脅因素，實現(xiàn)市場效益最大化。（二）項目的優(yōu)勢分析1、地理位置優(yōu)越，緊鄰城市，靠近市中心；2、案場銷售人員比較專業(yè)，對待客戶熱情坦誠；3、案場衛(wèi)生維持的比較好，整體效果非常高貴大氣；4、距離中小學(xué)路程比較短，屬于學(xué)區(qū)房；5、周圍交通比較便利，有很多公交站牌，出門比較方便；6、樣板房裝修的非常典雅奢華，得到多數(shù)顧客的認可和稱贊。（三）項目的劣勢分析1、周邊的配套設(shè)施相對于比較薄弱；2、樓間距給人的感覺很??；3、樓盤主要以蘇州園林的設(shè)計，有些顧客接受不了整體的布局；4、戶型都比較大，顧客相對于承受的總價比較高。（四）項目的機會分析1、江北板塊熱度持續(xù)上升必定會給該項目帶來升值的空間；2、樓盤周圍的基本設(shè)施必將完善，為居民今后購物生活帶來便捷；3、開發(fā)商的知名度比較高，項目的可靠性比較強；4、開發(fā)商擁有自己的團隊和自己的物業(yè)管理，整個一體化流程會考慮的比較周到。（五）項目的威脅分析1、國家宏觀調(diào)控政策帶來不確定因素；2、項目周圍在開發(fā)的房地產(chǎn)項目較多，競爭對手分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭；3、房地產(chǎn)政策頻出，客戶置業(yè)謹慎性開始增強，競爭對手及其他片區(qū)分流客戶；4、開發(fā)商走的是中高端樓盤，會面臨資金的壓力。四、雅戈爾蘇園項目的戶型分析（一）項目A戶型的分析雅戈爾蘇園A戶型4室2廳3衛(wèi)1廚170㎡。優(yōu)點：房型方正、大氣，增送面積高；南北通透，通風(fēng)性好；客廳、主臥全朝南，采光好；動靜分離，功能布局合理。缺點：廚房離在房型中間容易串味道；主臥與客衛(wèi)相對，私密性不高；客廳陽臺凸出會對影響臥室彩光；開放式的書房連通餐廳，功能布局不合理。（二）項目B戶型的分析雅戈爾蘇園B戶型4室2廳3衛(wèi)1廚180㎡。優(yōu)點：房型方正、大氣，增送面積高；南北通透，通風(fēng)性好；客廳、臥室全朝南，采光好；動靜分離，功能布局合理；廚房間與餐廳動線合理。缺點：廚房間太小，操作空間不足；次臥門與客廳相連私密性不好；入戶門正對衛(wèi)生間分水不好；次臥門與客廳相連私密性不好。（三）項目C戶型的分析雅戈爾蘇園C戶型4室2廳3衛(wèi)1廚225㎡優(yōu)點：房型方正、大氣，增送面積高；南北通透，通風(fēng)性好；客廳、臥室全朝南，采光好；動靜分離，功能布局合理；廚房間與餐廳動線合理。缺點：廚房間在房型中間容易串味；主臥門與衛(wèi)生間門對門私密性不好；客廳陽臺凸出會對影響臥室彩光；衛(wèi)生間通透性不夠。（四）項目D戶型的分析雅戈爾蘇園D戶型3室2廳3衛(wèi)1廚140㎡。優(yōu)點：房型方正、大氣，增送面積高；南北通透，通風(fēng)性好；客廳、主臥全朝南，采光好；動靜分離，功能布局合理。缺點：廚房離在房型中間容易串味道；主臥與客衛(wèi)相對，私密性不高；客廳陽臺凸出會對影響臥室彩光；開放式的書房連通餐廳，功能布局不合理。（五）各戶型的對比分析A戶型比較適合年輕白領(lǐng)，上班族。平時做簡單的晚餐。整體格局明朗，采光通透。B戶型比較適合居家居住，大氣的廚房加上動感的客廳有機結(jié)合給生活增添了不少的樂趣。C戶型采光好，主次臥都是朝南，客廳也朝南，更加適合在家辦公。D戶型比較適合單身貴族。簡單的設(shè)置，但功能齊全。（如圖4-1；圖4-2；圖4-3）圖4-1B1、B2、C戶型圖4-2房源價格表圖4-3A、D、E戶型五、雅戈爾蘇園項目的實施效果分析1、充分利用地形，采用圍合建筑形式，形成安定、和諧、完整的內(nèi)院式住宅組群，賦予業(yè)主更多的領(lǐng)域感和歸屬感；2、每一個樓座都做到了充分的借景和觀景；3、約5000平米專屬的氣派中央圍合大庭院；4、現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，沉穩(wěn)、內(nèi)斂、大氣，但配合多陽臺，在硬朗中貼入自然氣息；5、全人車分流，形成互不干擾的出入動線；6、1#樓住宅中間單元底層架空，劃出半公共交互式空間，形成泛會所功能區(qū)。雅戈爾蘇園項目擁有得天獨厚的地理位置，加上本身戶型采光通透，得房率高，物業(yè)費也不高。周邊的配套設(shè)施齊全，醫(yī)院，學(xué)校，超市，酒吧，KTV，健身會所，咖啡館。吃喝玩樂一應(yīng)俱全。是一個非常適合居住，辦公的好地段，所以自開盤以來，短短的半個月的續(xù)客時間，每天上訪客戶達到上百組，下號的客戶也有百組，是寧波當(dāng)?shù)胤浅徜N的一個樓盤。關(guān)鍵還在于雅戈爾擁有豐富的售樓炒盤經(jīng)驗，使得資源得到共享。附件：房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷尊敬的先生/女士：您好!為了更好的了解我市居民購房的真實意向我們在進行一項全市民住房狀況及需求的市場調(diào)研。您的意見無所謂對錯都會對我們有很大幫助希望您在百忙之中抽出一點時間協(xié)助我們完成這項調(diào)查我們會對您的回答予以保密。對您的幫助與支持表示感謝!1.您的年齡？A.30歲以下B.30—40歲C.40—50歲D.50—60歲E.60歲以上2.您的職業(yè)？A.務(wù)農(nóng)B.自由職業(yè)C.公司職員D.政府機關(guān)E.其他3.您的學(xué)歷是？A.大專以下B.大專C.本科D.研究生及以上4.家庭年收入是多少？A.5萬元以下B.5—10萬元C.10—20萬元D.20萬元以上5.您預(yù)計在多長時間內(nèi)購房？A.不買B.一年內(nèi)購買C.三年內(nèi)購買D.五年內(nèi)購買6.您打算購房，您對自己住房面積的要求在多少平方米？A.60平方米以下B.60—80平方米C.80—100平方米D.100—120平方米E.120—150平方米F.150平方米以上7.您購房需要什么樣的戶型？A.一房一廳一衛(wèi)B.兩房一廳一衛(wèi)C.兩房兩廳兩衛(wèi)D.三房兩廳一衛(wèi)E.三房兩廳兩衛(wèi)8.您打算購房的住宅類型？A.高層住宅（超過12層）B.多層住宅（6層以下）C.小高層住宅（8—12層）D.別墅9.您如果購房你會選擇？A.二手房B.現(xiàn)房C.期房10.您購房的原因是什么？A.拆遷B.結(jié)婚用房C.投資D.改善居住環(huán)境E.為父母購房11.您認為什么房價是合理的？A.8000元/平方米以下B.8000—10000元