復習資料房地產估價課件

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房地產估價第四章市場法

P1711房地產估價第四章市場法

P1711市場比較法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進展比較，對這些類似房地產的價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，采用比較法求得的房地產價格又稱比準價格?！惨弧掣拍钜弧⑹袌霰容^法的基本原理基本原理概念理論依據估價公式適用對象使用條件估價步驟運用舉例第四章市場法市場比較法是將估價對象與估價時點近2關鍵選擇類似房地產類似房地產是指與估價對象處于同一供求圈內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑構造等方面與估價對象一樣或相近的房地產。同一供求圈是指與估價對象具有替代關系、價格互相影響的適當范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。一、市場比較法的基本原理基本原理概念理論依據估價公式適用對象使用條件估價步驟運用舉例第四章市場法關鍵選擇類似房地產類似房地產是指與估價對象處于同一供求圈內，3〔二〕理論依據：替代原理一、市場比較法的基本原理替代原理作用于房地產市場，表現為效用一樣、條件相近的房產價格總是相互牽引，趨于一致?；驹砀拍罾碚撘罁纼r公式適用對象使用條件估價步驟運用舉例第四章市場法〔二〕理論依據：替代原理一、市場比較法的基本原理替4同類房地產較多，且交易活潑。如：住宅寫字樓商鋪標準廠房房地產開發(fā)用地一、市場比較法的基本原理〔三〕適用對象根本原理概念理論依據估價公式適用對象使用條件估價步驟運用舉例第四章市場法不適用市場法的對象：類似的房地產數量很少，很少發(fā)生交易，可比性很差同類房地產較多，且交易活潑。如：住宅寫字樓商鋪標準廠房5在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易可選取的交易實例應數量充足，一般要求理想的交易實例有10個以上，其中與待估房地產狀況最接近的實例要有3～4個。成交實例與待估房地產差異小。交易實例資料應完整、準確，各種因素對價格影響易量化。

一、市場比較法的基本原理〔四〕使用條件根本原理概念理論依據估價公式適用對象使用條件估價步驟運用舉例第四章市場法在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易一、市場比較法的基本6運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個步驟：1．搜集交易實例；2．選取可比實例；3．建立價格可比根底；4．進展交易情況修正；5．進展交易日期修正；6．進展房地產狀況修正；7．求取比準價格。根本原理估價步驟運用舉例二、市場比較法的估價步驟第四章市場法運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個7〔一〕搜集交易實例P174注重平時交易實例的積累1．收集交易實例的途徑〔1〕查閱政府有關部門的房地產交易登記等資料如成交價格、交易登記資料，近期政府出讓土地價格，公布的根底地價、標定地價和房屋重置價格資料等?！?〕查閱報刊上有關房地產出售、出租廣告、信息資料〔3〕參加房地產交易會，了解房地產價格行情，搜集價格信息，索取有關資料〔4〕向房地產交易當事人、四鄰、經紀人、金融機構、司法機關等調查了解〔5〕以房地產購置者的名義，與房地產出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談〔6〕同行之間相互提供〔7〕其他途徑根本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比根底交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例二、市場比較法的估價步驟第四章市場法〔一〕搜集交易實例P174注重平時交易實例的積累1．收集交易8權益、實物、環(huán)境狀況等。如坐落位置、面積、用途、交通、容積率、使用年限、環(huán)境景觀等。

2．收集交易實例的內容〔1〕交易雙方的根本情況及交易目的〔2〕交易實例房地產狀況〔3〕成交價格及價格類型〔4〕成交日期〔5〕付款方式〔6〕交易情況根本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比根底交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例二、市場比較法的估價步驟如總價、房屋總價、土地總價及相應單價；如拍賣價格、招標價格、協議價格；如美元、港幣、日元等。

一次性付款、分期付款、抵押貸款的方式及比例等

。

如交易稅費的負擔方式，有無隱價瞞價情況以及有無債務清償、人為抬價或親友間交易，合并土地的買賣等特殊交易情況。

第四章市場法權益、實物、環(huán)境狀況等。如坐落位置、面積、用途、交通、容積率9運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個步驟：1．搜集交易實例；2．選取可比實例；3．建立價格可比根底；4．進展交易情況修正；5．進展交易日期修正；6．進展房地產狀況修正；7．求取比準價格。根本原理估價步驟運用舉例第四章市場法運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個10〔二〕選取可比實例P1773個以上，10個以下用途應一樣權利性質一樣規(guī)模相當建筑構造應一樣所處地段應一樣估價時點應相近，相差1年以上不宜采用價格類型應一樣成交價格為正常價格，或可修正為正常價格根本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比根底交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例二、市場比較法的估價步驟第四章市場法〔二〕選取可比實例P1773個以上，10個以下用途應一樣根11運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個步驟：1．搜集交易實例；2．選取可比實例；3．建立價格可比根底；4．進展交易情況修正；5．進展交易日期修正；6．進展房地產狀況修正；7．求取比準價格。根本原理估價步驟運用舉例第四章市場法運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個12〔三〕建立價格可比根底P180統一房地產范圍統一付款方式統一采用單價統一幣種和貨幣單位統一面積內涵和面積單位根本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比根底交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例二、市場比較法的估價步驟第四章市場法〔三〕建立價格可比根底P180統一房地產范圍根本原理二、市13〔三〕建立價格可比根底統一房地產范圍含有非房地產成份——統一到純粹的房地產范圍實物范圍不同——統一到估價對象的房地產范圍

補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進展加價和減價

根本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比根底交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例二、市場比較法的估價步驟第四章市場法〔三〕建立價格可比根底統一房地產范圍根本原理二、市場比較法14〔三〕建立價格可比根底P180統一房地產范圍統一付款方式(F-P,A-P)統一采用單價統一幣種和貨幣單位統一面積內涵和面積單位

根本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比根底交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例二、市場比較法的估價步驟第四章市場法〔三〕建立價格可比根底P180統一房地產范圍根本原理二、市15運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個步驟：1．搜集交易實例；2．選取可比實例；3．建立價格可比根底；4．進展交易情況修正；5．進展交易日期修正；6．進展房地產狀況修正；7．求取比準價格。根本原理估價步驟運用舉例第四章市場法運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個161．含義：交易情況修正指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價風格整為正常價格。2．造成成交價格偏差的原因有特殊利害關系人之間的交易急于出售或急于購置的交易受債權債務關系影響的交易交易雙方或一方對房地產市場信息了解不充分交易雙方或者一方有特別動機或者偏好的交易相鄰房地產的合并交易特殊方式交易交易稅費非正常負擔的交易受迷信影響的交易二、市場比較法的估價步驟根本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比根底交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例〔四〕交易情況修正P184第四章市場法1．含義：交易情況修正指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比17運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個步驟：1．搜集交易實例；2．選取可比實例；3．建立價格可比根底；4．進展交易情況修正；5．進展交易日期修正；6．進展房地產狀況修正；7．求取比準價格。根本原理估價步驟運用舉例第四章市場法運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個18將可比實例在其成交日期時的價風格整為在估價時點的價格的過程稱交易日期修正。采用百分率法修正，其公式為：可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數＝在估價時點時的價格假設從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為±T％在估價時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格×（1±T％）或：可比實例在成交日期時的價格×

交易期日修正系數二、市場比較法的估價步驟〔五〕交易日期修正〔市場狀況調整〕基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第四章市場法交易日期修正系數應以成交日期時的價格為根底來確定將可比實例在其成交日期時的價風格整為在估價時點的價格的過程稱19交易日期修正的具體方法

利用房地產價格指數進展修正利用房地產價格變動率進展修正估價人員根據市場情況及自己的經歷積累進展判斷修正時間價格定基價格指數環(huán)比價格指數1P1P1/P1＝100P1/P02P2P2/P1P2/P13P3P3/P1P3/P2········nPnPn/P1Pn/Pn-1利用房地產價格指數進展修正二、市場比較法的估價步驟基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第四章市場法交易日期修正的具體方法利用房地產價格指數進展修正時間價格定20運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個步驟：1．搜集交易實例；2．選取可比實例；3．建立價格可比根底；4．進展交易情況修正；5．進展交易日期修正；6．進展房地產狀況修正；7．求取比準價格。根本原理估價步驟運用舉例第四章市場法運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個21房地產狀況修正，是將可比實例在其房地產狀況下的價格調整為在估價對象房地產狀況下的價格。包括區(qū)域因素修正、個別因素修正、權益因素修正。區(qū)域因素修正：包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設施等。個別因素修正：包括新舊程度、建筑結構、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風采光、房型功能、建筑裝修等。權益因素修正：包括年限修正、產權狀況修正等。

二、市場比較法的估價步驟〔六〕房地產狀況修正基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第四章市場法房地產狀況修正，是將可比實例在其房地產狀況下的價格調22計算公式：百分率法可比實例在其房地產狀況下的價格×房地產狀況調整系數＝在估價對象房地產狀況下的價格可比實例在其房地產狀況下的價格×＝在估價對象房地產狀況下的價格可比實例在其房地產狀況下的價格×＝在估價對象房地產狀況下的價格二、市場比較法的估價步驟基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第四章市場法計算公式：百分率法可比實例在其房地產狀況下的價格×23運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個步驟：1．搜集交易實例；2．選取可比實例；3．建立價格可比根底；4．進展交易情況修正；5．進展交易日期修正；6．進展房地產狀況修正；7．求取比準價格。根本原理估價步驟運用舉例第四章市場法運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個24（七）比準價格的計算

簡單算術平均法加權算術平均法中位數法

眾數法其他方法二、市場比較法的估價步驟基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第四章市場法（七）比準價格的計算二、市場比較法的估價步驟基本原理第四章25運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個步驟：1．搜集交易實例；2．選取可比實例；3．建立價格可比根底；4．進展交易情況修正；5．進展交易日期修正；6．進展房地產狀況修正；7．求取比準價格。根本原理估價步驟運用舉例第四章市場法運用市場比較法求取房地產價格一般分為以下7個26【例】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格（元/m2）370042003900成交日期2007年3月15日2007年6月15日2007年7月15日可比實例A可比實例B可比實例C交易情況-2％0+1％月份345678價格指數92.498.398.6100.3109.0106.8【例】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格，27【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表3－7～表3－10：房地產狀況權重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C區(qū)位狀況0.510010510080實物狀況0.3100100110120權益狀況0.2100125100100比準價格＝可比實例的成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市28【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表3－7～表3－10：■第一步，看是否需要建立比較基準，此題中不需要

■第二步，看交易情況是否需要調整，可比實例A、C需要

A的交易情況調整系數＝100/98

B的交易情況調整系數＝100/100

C的交易情況調整系數＝100/101可比實例A可比實例B可比實例C交易情況-2％0+1％【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市29【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表3－7～表3－10：■第三步,交易日期調整〔定基指數調整〕■第四步，制作房地產狀況比較表。此題中直接給出了評分表，所以不需要再制作。可比實例A可比實例B可比實例C成交價格（元/m2）370042003900成交日期2007年3月15日2007年6月15日2007年7月15日月份345678價格指數92.498.398.6100.3109.0106.8【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市30【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表3－7～表3－10：房地產狀況權重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C區(qū)位狀況0.510010510080實物狀況0.3100100110120權益狀況0.2100125100100【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市31【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表3－7～表3－10：房地產狀況權重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C區(qū)位狀況0.510010510080實物狀況0.3100100110120權益狀況0.2100125100100■第五步，房地產狀況調整系數

可比實例A的房地產狀況調整系數

可比實例B的房地產狀況調整系數

可比實例C的房地產狀況調整系數【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市32【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表3－7～表3－10：房地產狀況權重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C區(qū)位狀況0.510010510080實物狀況0.3100100110120權益狀況0.2100125100100比準價格＝可比實例的成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市33【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關資料見表3－7～表3－10：■第六步，代入完整公式計算

比準價格＝可比實例的成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數

可比實例A的比準價格

可比實例B的比準價格

可比實例C的比準價格

■第七步，得出最終結果，如無說明，可采用簡單算術平均數

估價對象的正常市場價格

【例6-15】為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市34用于其他估價方法中有關參數的求取采用假設開發(fā)法估算其土地價格時，可用市場比較法先求取估價對象房屋的單位售價；采用收益法估算房屋或土地的價格或價值，用市場比較法求取估價對象房地產的租金水平或凈收益基本原理估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎交易情況修正交易日期修正房地產狀況修正求取比準價格運用舉例第三章市場比較法三、市場比較法的運用舉例案例用于其他估價方法中有關參數的求取基本原理第三章市場比較法三、351．估價對象概況

估價對象房地產為××居住區(qū)內別墅，宗地面積305.76平方米，建筑面積346.16平方米建筑物層數為二層。批準國有土地使用權類型為劃撥，土地及房屋用途為住宅。土地使用權年限為50年，從1998年5月起計。

2．估價要求

需要評估該宗房地產2006年5月的買賣價格。

因素條件說明如表3-1所示：1．估價對象概況

估價對象房地產為××居住區(qū)內別墅，宗地面積36估價對象及內比較實例容比較因素估價對象房地產（別墅）可比實例A可比實例B可比實例C交易地點××路××生活區(qū)××大道××山莊交易日期2006.5.10(基準日)2006.032006.022006.03成交價格（萬元）待估127.00250.0085.8502房產面積（m2）364.18262.00462.20162.73成交單價（元/m2）待估4847.335408.915275.82交易情況正常正常正常正常價格類型轉讓轉讓轉讓轉讓用途別墅別墅別墅別墅區(qū)域因素商服業(yè)繁華度有部分商服店面繁華度稍好有部分商服店面繁華度較差稍優(yōu)優(yōu)交通條件較優(yōu)稍優(yōu)基礎設施及公用設施完備度五通一平，有幼兒園，距中小學菜市場等較近五通一平，有幼兒園，距中小學菜市場等較遠五通一平，有幼兒園，距中小學菜市場等較近五通一平，有幼兒園，距中小學菜市場等較近離市中心距離近較近較近近個別因素環(huán)境條件稍好較好好較好平面布置較優(yōu)稍優(yōu)優(yōu)稍優(yōu)建筑結構磚混磚混磚混磚混估價對象及估價對象房可比實例A可比實例B可比實例C交易地點373．估價過程〔1〕選擇估價方法根據估價對象特點和實際情況，認為該類房地產買賣轉讓實例較多，適合用市場比較法估價?！?〕采用市場比較法進展評估的測算過程①市場比較法以替代原理為理論根底，其計算公式為：估價對象房地產價格＝可比實例×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產狀況調整系數②因素選擇根據所搜集的資料進展分析，由于××市場近期房地產價格水平比較平衡，因此不需做交易日期修正。3．估價過程38③比較實例選取

因為估價對象為別墅，分別選取A、B、C三宗別墅房地產作為可比實例分別與估價對象進展比較，求其比準價格。比較因素及比較因素修正見表3-12和表3-13所示。

估價對象及指比較實例數比較因素估價對象房地產可比實例A可比實例B可比實例C成交單價（元/m2）待估4847.335408.915275.82交易情況100100100交易時間100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華度9999101交通條件99100100基礎公用設施完備度9999100離市中心距離102105102個別因素環(huán)境條件9910599平面布置100100100③比較實例選取

因為估價對象為別墅，分別選取A、B、C39比較因素修正表估價對象及內比較實例容比較因素估價對象房地產可比實例A可比實例B可比實例C成交單價（元/m2）待估4847.435408.915275.82交易情況100/100100/100100/100交易時間100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100/99100/100100/101交通條件100/199100/99100/100基礎公用設施完備度100/199100/100100/100離市中心距離100/99100/99100/100個別因素環(huán)境條件100/102100/105100/102平面布置100/99100/105100/99比準價格4997.205005.655121.674、將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為該宗房地產的買賣價格〔4997.20+5005.65+5121.67〕÷3＝5041.50〔元/m2〕比較因素修正表估價對象及估價對象可比實例A可比實例B40第五章本錢法

P263房地產估價第五章本錢法

P263房地產估價41〔一〕概念：本錢法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。非歷史本錢是估價時點的本錢是社會平均本錢根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例〔二〕理論依據：生產費用價值論，即商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定的。一、成本法的基本原理P263第五章成本法〔一〕概念：本錢法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，扣42新近開發(fā)建造、方案開發(fā)建造或者可以假設重新開發(fā)建造的房地產，均適合。特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產的估價單純建筑物的估價市場不完善或狹小市場上無法運用比較法估價的房地產。房地產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中的估價不適用的對象——建筑物過于老舊的房地產適用對象根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例一、成本法的基本原理P265第五章成本法新近開發(fā)建造、方案開發(fā)建造或者可以假設重新開發(fā)建造的房地產，431.自由競爭(即可以自由進入市場)2.該種商品本身可以大量重復生產采用逼近原則：成本的增減≠價值的增減

根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例供大于求時，價值應下調求大于供時，價值應上調一、成本法的基本原理本錢法估價需要具備的條件P266第五章成本法1.自由競爭(即可以自由進入市場)采用逼近原則：成本的增減44搜集有關房地產開發(fā)的本錢、稅費、利潤等資料；估算重新購建價格；估算折舊；利用相應的公式求取積算價格。根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成價格構成征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例本錢法估價步驟P267第五章成本法一、成本法的基本原理搜集有關房地產開發(fā)的本錢、稅費、利潤等資料；根本原理本錢法估45根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例〔一〕房地產價格的根本組成：土地取得本錢開發(fā)本錢管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤二、房地產價格的構成P268第五章成本法根本原理〔一〕房地產價格的根本組成：二、房地產價格的構成P246根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例〔一〕房地產價格的根本組成：土地取得本錢開發(fā)本錢:勘察設計和前期工程費，建筑安裝工程費，根底設施建立費，公共配套設施建立費，其他工程費，開發(fā)期間稅費管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤二、房地產價格的構成P268第五章成本法根本原理〔一〕房地產價格的根本組成：二、房地產價格的構成P247根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例〔一〕房地產價格的根本組成：土地取得本錢開發(fā)本錢管理費用：土地取得本錢與開發(fā)本錢之和的一定比例來測算。投資利息:包括土地取得本錢、開發(fā)本錢、管理費用和銷售費用〔四項〕銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤二、房地產價格的構成P268第五章成本法根本原理〔一〕房地產價格的根本組成：二、房地產價格的構成P248根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例〔一〕房地產價格的根本組成：土地取得本錢開發(fā)本錢管理費用投資利息銷售費用銷售稅費:銷售稅金及附加〔兩稅一費，即營業(yè)稅、城市維護建立稅、教育費附加，為售價的5.5%〕.開發(fā)利潤二、房地產價格的構成P268第五章成本法根本原理〔一〕房地產價格的根本組成：二、房地產價格的構成P249根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟價格構成價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例〔一〕房地產價格的根本組成：土地取得本錢開發(fā)本錢管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤二、房地產價格的構成P268第五章成本法根本原理〔一〕房地產價格的根本組成：二、房地產價格的構成P250〔一〕最根本的公式房地產價值=重新購建價格-折舊〔二〕適用于新開發(fā)的房地產的根本公式三、成本法的計算公式P278根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法〔三〕適用于舊的房地產的根本公式〔一〕最根本的公式房地產價值=重新購建價格-折舊51〔二〕適用于新開發(fā)房地產的根本公式新開發(fā)房地價值＝土地取得本錢＋開發(fā)本錢＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤新建成的建筑物價值＝建筑物建立本錢＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤新開發(fā)的土地價值＝取得待開發(fā)土地的本錢＋土地開發(fā)本錢＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤三、成本法的計算公式根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法〔二〕適用于新開發(fā)房地產的根本公式新開發(fā)房地價值＝土地取得52舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新構建價格-建筑物的折舊

舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊〔三〕適用于舊房地產的根本公式由于舊建筑物所造成的土地價值減損，應扣除該減損局部。注意三、成本法的計算公式根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新構建價格53重新購建價格也稱重新購建本錢，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建立全新狀況下的估價對象的必要支出及應得利潤。重新購建價格就是估價時點的價格，是客觀的價格，是在全新狀況下的價格。重新購建價格的求取思路〔熟悉〕

思路一：房地合一，模擬開發(fā)。思路二：房地別離，分別測算，相加求取〔一〕根本含義四、建筑物的重新購建價格P281根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法重新購建價格也稱重新購建本錢，是指假設在估價時點重新取得全新54重建本錢：〔reproductioncost〕一樣的材料＋一樣的技術＋估價時點的價格＋與原物一樣復制，適用于有歷史或美學價值的建筑物重置本錢：〔replacementcost〕估價時點材料〔新材料〕＋估價時點技術〔新技術〕＋估價時點的價格＋同等效用替代，適用于一般工程〔二〕建筑物重新購建價格的求取方式P283一般重建價格大于重置價格四、建筑物的重新購建價格根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法重建本錢：〔reproductioncost〕一樣的材料55〔三〕建筑物重新購建價格的求取方法四、建筑物的重新購建價格根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例1．單位本錢法2．分局部項法3．工料測量法4．指數調整法第五章成本法〔三〕建筑物重新購建價格的求取方法四、建筑物的重新購建價格56分局部項法項目數量單位成本成本（元）基礎工程150m3200元/m230,000墻體工程160m3400元/m264,000樓地面工程150m3200元/m230,000屋面工程150m3300元/m245,000給排水工程25,000供暖工程15,000電氣工程20,000合計229,000稅費、利息管理費20%45,800重新購建價格274,800分局部項法項目數量單位成本成本（元）基礎工程150m320057工料測量法項目數量單價成本（元）現場準備3000水泥6500沙石5000磚塊12000木材7000瓦片3000鐵釘200人工15000稅費1000其他5000重新購建價格57700工料測量法項目數量單價成本（元）現場準備3000水泥650058建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值的減損。其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。建筑物折舊＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值

。

〔一〕建筑物折舊的概念和實質P290會計折舊是原始賬面價值的減損估價的折舊是價值的減損修正五、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法房地產價值=重新購建價格-折舊建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值的減損。其金額59〔一〕建筑物折舊的概念和實質折舊的實質〔類型〕1.物質折舊：也稱為有形損耗，是建筑物在實體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價值減損。2.功能折舊：也稱為無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值的減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導致功能折舊的原因有：建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們消費觀念的改變以及建筑技術進步。3.外部折舊：也稱為經濟折舊，是指建筑物以外的各種因素造成的建筑物價值減損。包括供給過量、需求缺乏、自然環(huán)境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變和政府政策變化等。五、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法〔一〕建筑物折舊的概念和實質折舊的實質〔類型〕1.物質折舊601.年限法：也稱為年齡—壽命法，是根據建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的自然壽命：不能保證建筑物平安使用之日止。建筑物的經濟壽命：建筑物自竣工日期起至其對房地產價值不再有奉獻之日止，使用凈收益大于零的持續(xù)時間。一般經濟壽命短于其自然壽命。

五、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例〔三〕建筑物折舊的計算方法P292第五章成本法1.年限法：也稱為年齡—壽命法，是根據建筑物的經濟壽命、有效611.年限法：也稱為年齡—壽命法，是根據建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的實際年齡：建筑物自竣工日期起至估價時點止的是歷年數，類似于人的實際年齡。有效年齡：指估價時點是建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似人看上去的年齡。有效年齡可能小于也可以等于或大于實際年齡。

五、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例〔三〕建筑物折舊的計算方法第五章成本法1.年限法：也稱為年齡—壽命法，是根據建筑物的經濟壽命、有效621.年限法：也稱為年齡—壽命法，是根據建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。剩余壽命〔剩余自然壽命、剩余經濟壽命〕利用年限法求建筑物折舊時，壽命應為經濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經濟壽命

五、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例〔三〕建筑物折舊的計算方法第五章成本法1.年限法：也稱為年齡—壽命法，是根據建筑物的經濟壽命、有效631.年限法：直線法〔5個公式〕P293。五、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例〔三〕建筑物折舊的計算方法第五章成本法有效年齡為t年的建筑物的折舊總額＝年折舊額×t＝重新購建價格×年折舊率×t

建筑物現值＝重新購建價格－t年的折舊總額＝重新購建價格〔1－年折舊率×t〕1.年限法：直線法〔5個公式〕P293。五、建筑物折舊根本641.年限法：成新折扣法P296。五、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例〔三〕建筑物折舊的計算方法第五章成本法建筑物現值＝建筑物的重新購建價格×成新率

成新率＝1－年折舊率×有效年齡t當殘值率為0時成新率＝剩余經濟壽命/〔有效年齡+剩余經濟壽命〕*100%1.年限法：成新折扣法P296。五、建筑物折舊根本原理〔三652．市場提取法：利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。P297四個重要公式總折舊率＝建筑物折舊÷建筑物重新購建價格年平均折舊率＝總折舊率÷建筑物年齡當殘值率為零時建筑物經濟壽命＝1÷年平均折舊率建筑物成新率＝1－總折舊率五、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法2．市場提取法：利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況663．分解法：把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進展測算，再相加來求取建筑物折舊的方法。是最詳細、最復雜的方法宜先將建筑物區(qū)分為可修復工程和不可修復工程；對于可修復工程，估計其修復費用作為折舊額；對于不可修復工程，再將其分為短壽命工程和長壽命工程；其次采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額將修復費用、短壽命工程的折舊額、長壽命工程的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。四、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法3．分解法：把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進展測算，673．分解法：把建筑物折舊分成三種類型的折舊〔物質折舊、功能折舊和經濟折舊〕，分別進展測算，再相加來求取建筑物折舊的方法。是最詳細、最復雜的方法宜先將建筑物區(qū)分為可修復工程和不可修復工程；對于可修復工程，估計其修復費用作為折舊額；對于不可修復工程，再將其分為短壽命工程和長壽命工程；其次采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額將修復費用、短壽命工程的折舊額、長壽命工程的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。四、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法物質折舊3．分解法：把建筑物折舊分成三種類型的折舊〔物質折舊、功能68【例7-7】某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設均為零，試計算其折舊總額?！窘狻空叟f總額的計算分為以下幾個局部：〔1〕可修復局部的折舊額：門窗等損壞的折舊額=2〔萬元〕〔2〕短壽命工程的折舊額：裝修的折舊額=30×〔1/5〕×3=18〔萬元〕設備的折舊率=60×〔1/15〕×10=40〔萬元〕〔3〕長壽命工程的折舊額：=(180–2–30-60)×1/50×10=17.6〔萬元〕該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6=77.6〔萬元〕【例7-7】某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為5693．分解法：把建筑物折舊分成三種類型的折舊〔物質折舊、功能折舊和經濟折舊〕，分別進展測算，再相加來求取建筑物折舊的方法。是最詳細、最復雜的方法功能缺乏折舊：可修復的功能缺乏和不可修復的功能缺乏；功能落后折舊的求?。骸踩纾耗彻δ苈浜蟮碾娞荨彻δ苓^剩折舊的求?。汗δ苓^剩一般不可修復，要以利用超額持有本錢資本化法四、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法功能折舊3．分解法：把建筑物折舊分成三種類型的折舊〔物質折舊、功能703．分解法：把建筑物折舊分成三種類型的折舊〔物質折舊、功能折舊和經濟折舊〕，分別進展測算，再相加來求取建筑物折舊的方法。是最詳細、最復雜的方法通常不可修復。必須先分清楚是暫時性的還是永久性的。利用收益損失資本化法，求取未來每年因建筑物的以外的各種不利因素所損失的收益的現值之和作為外部折舊額四、建筑物折舊根本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法經濟折舊3．分解法：把建筑物折舊分成三種類型的折舊〔物質折舊、功能71真題鏈接[2005年]某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1日----2035年10月1日?，F在獲得類似的40年土地使用權價格為2000元/㎡，建筑物重置本錢為1300元/㎡。建筑物經濟壽命為60年，有效經過年數為10年。

其他的相關資料如下；

〔1〕門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，撤除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格〔不含安裝費〕為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。

〔2〕該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

〔3〕由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。

〔4〕該類寫字樓的報酬率為10%。銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。

〔5〕假設除空調以外，殘值率均為零。

試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現值。真題鏈接[2005年]某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑72復習資料房地產估價課件73本錢法總結與應用舉例市場提取法分解法本錢法總結與應用舉例市場提取法分解法74例題：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于某城市建成區(qū)內；土地面積5000m2，建筑面積8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑構造為鋼筋混凝土構造；土地原為劃撥土地使用權，2007年6月15日補辦出讓手續(xù)，補交出讓金等費用，取得了50年出讓土地使用權。

估價要求：需要評估該專用倉庫2021年8月30日的價值。估價過程：〔1〕選擇估價方法。

本估價對象為專用倉庫，所在城市尚無同類倉庫的買賣實例，該倉庫及類似倉庫目前也無直接、穩(wěn)定的經濟收益，應選用本錢法進展估價。例題：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于某城市建75例題8-13：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于某城市建成區(qū)內；土地面積5000m2，建筑面積8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑構造為鋼筋混凝土構造；土地原為劃撥土地使用權，2007年6月15日補辦出讓手續(xù)，補交出讓金等費用，取得了50年出讓土地使用權。

估價要求：需要評估該專用倉庫2021年8月30日的價值。估價過程：〔2〕選擇計算公式。

該宗房地產估價屬于本錢法中的舊的房地產估價，需要評估的價值包含土地和建筑物的價值，應選擇的計算公式為：

舊的房地價值＝土地重新購建價格+建筑物重新購建價格－建筑物折舊。例題8-13：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于76例題8-13：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于某城市建成區(qū)內；土地面積5000m2，建筑面積8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑構造為鋼筋混凝土構造；土地原為劃撥土地使用權，2007年6月15日補辦出讓手續(xù)，補交出讓金等費用，取得了50年出讓土地使用權。

估價要求：需要評估該專用倉庫2021年8月30日的價值。估價過程：〔3〕求取土地重購建價格。

由于該土地位于城市建成區(qū)內，難以直接求取其重開發(fā)本錢，政府也未公布基準地價，故擬通過以下兩個途徑求取該土地的重購建價格：①采用市場法，利用當地類似土地的出讓或轉讓價格求取土地的重新購置價格；②采用本錢法，利用當地征地費加土地使用權出讓金和土地開發(fā)本錢等，再加上地段差價的方法求取土地的重新開發(fā)本錢。

通過計算得估價對象土地單價為680元/m2，總價為340萬元。例題8-13：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于77例題8-13：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于某城市建成區(qū)內；土地面積5000m2，建筑面積8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑構造為鋼筋混凝土構造；土地原為劃撥土地使用權，2007年6月15日補辦出讓手續(xù)，補交出讓金等費用，取得了50年出讓土地使用權。

估價要求：需要評估該專用倉庫2021年8月30日的價值。估價過程〔4〕求取建筑物重新購建價格。

現時〔在估價時點2021年8月30日〕與估價對象建筑物類似的不包括土地價格在內的建筑物的重置價格〔含必要支出及應得利潤〕為1000元/m2·建筑面積。故：

估價對象建筑物的重新購建總價＝1000×8500＝850.0〔萬元〕例題8-13：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于78例題8-13：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于某城市建成區(qū)內；土地面積5000m2，建筑面積8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑構造為鋼筋混凝土構造；土地原為劃撥土地使用權，2007年6月15日補辦出讓手續(xù)，補交出讓金等費用，取得了50年出讓土地使用權。

估價要求：需要評估該專用倉庫2021年8月30日的價值。估價過程〔5〕求取建筑物折舊。

采用直線法求取折舊額。參照有關規(guī)定并根據房地產估價師到實地查看的判斷，該專用倉庫建筑物的經濟壽命為60年，有效年齡為20年，殘值率為零。由于土地使用權剩余期限近49年，建筑物剩余經濟壽命40年，建筑物的經濟壽命早于土地使用期限而完畢，應按照建筑物的經濟壽命60年計算建筑折舊：

例題8-13：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于79估價對象建筑物的折舊總額＝850×〔20/60〕＝283.3〔萬元〕估價對象建筑物的折舊總額＝850×〔20/60〕＝283.380例題8-13：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于某城市建成區(qū)內；土地面積5000m2，建筑面積8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑構造為鋼筋混凝土構造；土地原為劃撥土地使用權，2007年6月15日補辦出讓手續(xù)，補交出讓金等費用，取得了50年出讓土地使用權。

估價要求：需要評估該專用倉庫2021年8月30日的價值。估價過程〔6〕求取估算價格

舊的房地價值＝土地重新購建價格+建筑物重購建價格－建筑物折舊

＝340.0+850.0－283.3＝906.7〔萬元〕例題8-13：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；位于81第六章收益法

P208房地產估價第六章收益法

P208房地產估價82〔一〕概念：收益法是預測估價對象未來的正常凈收益，然后選用適當的資本化率或報酬率、收益乘數將其轉換為價值來求取估計對象價值的方法。采用收益法估價求得的價格稱為收益價格。根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例第六章收益法一、收益法的基本原理P208〔一〕概念：收益法是預測估價對象未來的正常凈收益，然后選用適83〔一〕概念：收益法是預測估價對象未來的正常凈收益，然后選用適當的資本化率或報酬率、收益乘數將其轉換為價值來求取估計對象價值的方法。采用收益法估價求得的價格稱為收益價格。根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例第六章收益法一、收益法的基本原理〔一〕概念：收益法是預測估價對象未來的正常凈收益，然后選用適84〔二〕理論依據：預期原理P209根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例房地產價格=房地產的凈收益/利息率某一貨幣額*利息率=房地產的凈收益一、收益法的基本原理第六章收益法〔二〕理論依據：預期原理P209根本原理房地產價格=房地產85〔二〕理論依據：預期原理根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例1．可獲凈收益的大小2．可獲凈收益期限的長短3．獲得該凈收益的可靠性基本思想表述

一、收益法的基本原理第六章收益法〔二〕理論依據：預期原理根本原理1．可獲凈收益的大小一、收86〔三〕收益法的適用的對象和條件P211根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例房地產未來的收益能較準確地量化

風險都能較準確地量化

適用對象

適用有收益或有潛在收益的房地產如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農地等房地產對于收益或潛在收益難以量化的房地產價格的評估那么不適用如：政府辦公樓，學校、公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產的估價，收益法大多不適用。條件一、收益法的基本原理第六章收益法〔三〕收益法的適用的對象和條件P211根本原理房地產未來的87〔四〕收益法的估價步驟P212根本原理概念理論依據適用對象使用條件估價步驟計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例1.搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數據資料；2.估算潛在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算運營費用；5.估算凈收益6.選用適當的報酬率或資本化率、收益乘數。7.選用適宜的收益法計算公式求出收益價格潛在毛收入、有效毛收入，運營費用、凈收益均以年度計一、收益法的基本原理第六章收益法〔四〕收益法的估價步驟P212根本原理1.搜集并驗證與估價88根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例式中:V—房地產在估價時點的收益價格-A：房地產的未來凈運營收益

-Y：房地產的報酬率

-n：房地產的收益期限

〔一〕最一般公式P212二、收益法的計算公式-報酬資本化法第六章收益法根本原理式中:V—房地產在估價時點的收益價格〔一〕最一般89根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例〔二〕收益年限有限且其他因素不變的公式二、收益法的計算公式此公式的假設條件是：〔1〕凈收益每年不變?yōu)锳；〔2〕報酬率Y每年不變且大于零〔當Y=0時，V=A×n〕；〔3〕收益年限為有限年n。第六章收益法根本原理〔二〕收益年限有限且其他因素不變的公式二、收益法的90根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例V—房地產在估價時點的收益價格A—房地產每年凈收益(假設發(fā)生在年末)Y—房地產的報酬率〔折現率〕〔三〕收益年限無限且其他因素不變的公式二、收益法的計算公式式中:適用條件：〔1〕凈收益每年不變?yōu)锳；〔2〕報酬率Y每年不變且大于零；〔3〕收益年限為無限年第六章收益法根本原理V—房地產在估價時點的收益價格〔三〕收益年限無限且91根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例〔四〕凈收益在未來的前假設干年有變化的公式P225二、收益法的計算公式第六章收益法有限年假設前提是：〔1〕凈收益在未來前t年〔含第t年〕有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化為A；〔2〕報酬率Y不等于零；〔3〕收益年限為有限年n。根本原理〔四〕凈收益在未來的前假設干年有變化的公式二、收益法92根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例〔四〕凈收益在未來的前假設干年有變化的公式P226無限年二、收益法的計算公式假設前提是：〔1〕凈收益在前t年〔含第t年〕有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化為A；〔2〕資本化率Y大于零；〔3〕收益年限為無限年。第六章收益法根本原理〔四〕凈收益在未來的前假設干年有變化的公式P22693根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例〔四〕凈收益在未來的前假設干年有變化的公式無限年二、收益法的計算公式假設前提是：〔1〕凈收益在前t年〔含第t年〕有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無變化為A；〔2〕報酬率Y大于零；〔3〕收益年限為無限年。第六章收益法適用范圍：根據估價對象的經營狀況，對其在未來3～5年或可以預測的更長時期的凈收益做出估計，并且假設從此以后的凈收益將不變，然后對這兩局部凈收益進展折現處理，計算出房地產價格根本原理〔四〕凈收益在未來的前假設干年有變化的公式無限年二94根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例〔五〕預知未來假設干年的凈收益及假設干年后的價格的公式轉售價格-銷售稅費=Vt二、收益法的計算公式-V：房地產現在的價格

-Ai:房地產未來t年期限的凈收益，簡稱期間收益

-Vt：房地產在未來第t年末的價格

-t：持有房地產的期限第六章收益法根本原理〔五〕預知未來假設干年的凈收益及假設干年后的價格的公95【例】某宗房地產現行的市場價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%?，F獲知該地區(qū)將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將到達該城市現有火車站地區(qū)的繁華程度，在該城市現有火車站地區(qū)，同類房地產的價格為5000元/m2。據此預計新火車站建成后，該地區(qū)該類房地產的價格價格到達5000元/m2。試求獲知興建火車站后該宗房地產的價值。二、收益法的計算公式獲知興建火車站后該宗房地產的價格計算如下【例】某宗房地產現行的市場價格為2000元/m2，年凈收益為96【例】某寫字樓過去的市場價格為12000元/m2,目前房地產市場不景氣，其市場租金為每天3元/m2。該類寫字樓的凈收益為市場租金的70%。預測房地產市場3年后會上升，那時該寫字樓的市場價格將達12500元/m2,轉讓該寫字樓的稅費為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%。請求取該寫字樓的價值?！窘狻吭搶懽謽悄壳暗膬r值求取如下【例】某寫字樓過去的市場價格為12000元/m2,目前房地產97【例】某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元〔沒有費用支出〕，到期后要撤除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，撤除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。請求取該舊辦公樓的價值?！窘狻吭撆f辦公樓的價值求取如下【例】某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期98根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例三、收益期限的確定第六章收益法兩者同時完畢，以其共同的期限作為收益期限。根本原理三、收益期限的確定第六章收益法兩者同時完畢，以其共同99根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例三、收益期限的確定第六章收益法建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限完畢時，房地產價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期限，計算的房地產價值，加上建筑物剩余經濟壽命完畢后的剩余期限土地使用權在估價時點的價值。根本原理三、收益期限的確定第六章收益法建筑物剩余經濟壽命早于100根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例三、收益期限的確定第六章收益法建筑物剩余經濟壽命晚于土地使用權剩余期限完畢時，出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產的價值等于以土地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產價值，加上土地使用權剩余期限完畢時建筑物的剩余價值折算到估價時點的價值

出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權剩余期限為收益期限根本原理三、收益期限的確定第六章收益法建筑物101根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例

(一)概念：凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的純收益。排出了其他生產要素所產生的收益局部，而僅屬于房地產所帶來的收益1．潛在毛收入：是假定房地產在充分利用無空置狀態(tài)下可獲得的收入。2．有效毛收入：是由潛在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。3．凈運營收益：簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。四、凈收益的確定P233第六章收益法根本原理(一)概念：凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到102根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例(二)房地產凈收益測算的根本原理P233：〔1〕潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計；〔2〕空置等造成的收人損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算；凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失＋其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用1．基于租賃收入測算凈收益〔投資法根本公式〕四、凈收益的確定第六章收益法根本原理(二)房地產凈收益測算的根本原理P233：〔1103根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例(二)房地產凈收益測算的根本原理P233：〔3〕運營費用與會計上的本錢費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅；運營費用的構成：房地產稅、保險費、人員工資及辦公費用、保持房地產正常運轉的本錢，以及為承租人提供效勞的費用。凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失＋其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用1．基于租賃收入測算凈收益〔根本公式〕四、凈收益的確定第六章收益法根本原理(二)房地產凈收益測算的根本原理P233：〔3104根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例其業(yè)主與經營者是合二為一的，如旅館、娛樂中心、加油站等。一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經營收入；二是要扣除歸屬于其他資本或經營的收益，如經營者的正常利潤。2．基于營業(yè)收入測算凈收益P235特點年凈收益=年經營收入-年經營費用第六章收益法四、凈收益的確定根本原理其業(yè)主與經營者是合二為一的，如旅館、娛樂中心、加油站105根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例

(三)不同類型房地產凈收益的求取P236凈收益＝租賃收入－由出租人負擔的費用租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入?！?項〕出租人負擔的費用，一般包括維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費?！?項〕1．出租的房地產凈收益求取費用的扣除視租約而定第六章收益法四、凈收益的確定根本原理(三)不同類型房地產凈收益的求取P236凈收益＝租106根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例〔1〕商業(yè)經營的房地產：凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售本錢、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤等?！?〕工業(yè)生產的房地產：凈收益為產品銷售收入扣除生產本錢、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤等?！?〕農地：凈收益是由農地年產值扣除種苗費、肥料費、水利費、農藥費、農具費、人工費、畜工費、機工費、農舍費，投資利息、農業(yè)稅和農業(yè)利潤等。2．營業(yè)的房地產凈收益求取第六章收益法四、凈收益的確定根本原理〔1〕商業(yè)經營的房地產：2．營業(yè)的房地產凈收益求取第107根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例可采用市場比較法，即根據同一市場上有收益的類似房地產直接比較得出凈收益。3．自用或尚未使用的房地產凈收益采取4．混合收益的房地產凈收益求取

分別根據不同經營各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。第六章收益法四、凈收益的確定根本原理可采用市場比較法，即根據同一市場上有收益的類似房地產108根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例求取凈收益應注意的問題P238有形收益和無形收益

有形收益是由房地產帶來的直接貨幣收益。

無形收益是指房地產帶來的間接利益。

在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益。實際收益和客觀收益

實際收益是在當前經營管理狀況下實際取得的收益，一般不能直接用于估價。

客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價的依據。

第六章收益法四、凈收益的確定根本原理求取凈收益應注意的問題P238有形收益和無形收益

109根本原理計算公式凈收益資本化率派生方法運用舉例租約的限制

有租約限制的，租賃期限內的租金應采用租賃合同中約定的租金，即實際租金。租賃期外的租金應采用正?？陀^的市場租金。

第六章收益法四、凈收益的確定根本原理租約的限制

有租約限制的，租賃期限內的租金應采用110【綜合思考題】某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格。【綜合思考題】某商店的土地使用期限為40年，自2003年10111【綜合思考題】某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格。該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：〔1〕商店一層價格的測算：租賃期限內年凈收益=200×180×〔1-25%〕×12=32.40〔萬元〕租賃期限外年凈收益=200×200×〔1-25%〕×12=36.00〔萬元〕

=375.69〔萬元〕【綜合思考題】某商店的土地使用期限為40年，自2003年10112【綜合思考題】某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格。該商場20