天津別墅市場年度報告

2008年天津別墅市場報告區(qū)域產(chǎn)品別墅類產(chǎn)品分析市場需求決定產(chǎn)品的設計，創(chuàng)新是發(fā)展的主流，別墅藝術(shù)化的發(fā)展趨勢，——別墅發(fā)展三大趨勢別墅市場分析泰達嶺上林里7公里14公里17公里25公里別墅市場分析分布優(yōu)勢劣勢目標客群北部北部板塊處于市內(nèi)上風上水的位置，利用京津公路的交通優(yōu)勢縮短城際之間的距離別墅市場尚未成熟，產(chǎn)品不能支撐高端客戶的需求市區(qū)內(nèi)中產(chǎn)偏高階層、“游走”京津兩地的人士南部水上板塊天然景觀、空氣狀況良好交通便商業(yè)氣氛較濃利適宜居住逐步發(fā)展為高級商務辦公區(qū)高收入、享受型人群奧運板塊板塊已基本成型，地理位置優(yōu)越板塊整體規(guī)劃風格混雜投資型人群大梅江板塊生態(tài)概念的推出，可持續(xù)性發(fā)展，交通和環(huán)境上集聚優(yōu)勢建筑形式上并不完美，區(qū)域項目概念性強精英高收入人群中心城區(qū)老城廂板塊以中式風格為賣點城市中心復合型別墅，有濃郁的歷史文化氛圍，位置的稀缺性產(chǎn)品的環(huán)境景觀競爭力較弱流連市中心生活，文化層次相對較高的高收入人群東部東麗湖板塊原生態(tài)自然環(huán)境大品牌開發(fā)商濱海后花園交通與基礎配套尚需改善精英高收入人群享受型人群開發(fā)商追隨者西部西青板塊風格化別墅產(chǎn)品細節(jié)突出產(chǎn)品定位與設計的和諧性有待加強中產(chǎn)偏高階層對特定文化的偏好者遠郊團泊新城生態(tài)復合概念規(guī)模優(yōu)勢可持續(xù)性發(fā)展交通與配套尚需改善認知度有待提升區(qū)域周邊中產(chǎn)階層京津新城生態(tài)溫泉果嶺主題規(guī)模發(fā)展配套獨特占據(jù)京津唐圓心位置板塊開發(fā)周期長對區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴性較強京津兩地人士投資型人群近期市場概要

---市場新近項目分布萬科東麗湖檀府新悅庭社會山泰達嶺上林里遠洋新干線獨棟office招商地產(chǎn)西康路36號霞光道五號萬通合墅濱海湖蘆花莊園團泊新城天嘉湖項目產(chǎn)品類型面積區(qū)間價格（萬元/平米）資源與配套產(chǎn)品特點銷售狀況2007年萬通合墅雙拼連排

170-411雙拼1.8-2.4連排1.5泰達城、歷史博物館摩天輪院落肌理30套產(chǎn)品銷售10月開盤近一半檀府連排330-350獨棟430-450連排1.8萬獨棟2.4-2.6萬老城廂高端區(qū)域中式文化院落10月開盤推50套目前銷售30套招商地產(chǎn)西康路36號獨棟400-700預計4萬城市中心別墅豪華型產(chǎn)品/霞光道5號連排預計4萬城市中心別墅五大道風格08年中旬現(xiàn)房銷售/新悅庭獨棟305-5041.5-1.6梅江板塊英格蘭風格一期40套10月開盤，銷售過半社會山連排200-220疊拼165-1801-1.2張家窩10個居住規(guī)劃組團德系建筑一期百余套產(chǎn)品售罄遠洋新干線獨棟office獨棟4001.5空港遠洋自身商業(yè)商務空間五大道風貌首推12套產(chǎn)品銷售8套萬科東麗湖連排雙拼

170-2501.2-1.8東麗湖、社區(qū)綜合配套濕地、生態(tài)別墅、綜合社區(qū)每批次推出40-60套產(chǎn)品，基本一周內(nèi)售罄濱海湖雙拼210-250獨棟4300.9-1.2水庫、濕地、高爾夫、滑雪場生態(tài)別墅院落、配套規(guī)劃一期129套售罄蘆花莊園獨棟、雙拼、連排200-3201.5漢沽航母主題公園濱海旅游休閑區(qū)生態(tài)別墅一期83套產(chǎn)品售罄天津別墅市場特點供應狀況

別墅項目主要集中在天津的南部（包括西南、東南)2007年天津別墅在售和開售的別墅項目約20個；新增供應逐年減少，未來以存量房為主市場機會

伴隨天津城市發(fā)展空間的提升，別墅市場仍將孕育著較大的市場機會，存在較強的購買力。盡管國家政策有可能繼續(xù)壓制，但高檔別墅的消費群體受住宅市場的干擾相對較小；別墅市場價格的逐年穩(wěn)中有升。城市演變?nèi)愣αⅰ鍓K分布明顯

伴隨城市定位、交通發(fā)展與城市功能規(guī)劃，天津別墅分布格局出現(xiàn)變化：中心城區(qū)土地價值日益稀缺促使城市中心別墅升溫、濱海區(qū)域被納入國家戰(zhàn)略發(fā)展的宏觀大勢和高速增長的經(jīng)濟形態(tài)使濱海別墅異軍突起、天津城市規(guī)劃的新城與居住組團令近郊重點居住組團或新城內(nèi)別墅發(fā)展看好。功能豐富需求多樣——產(chǎn)品特點突出

新興城市功能空間，產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局、和多樣化社交空間的變化與需求，土地性質(zhì)由單純居住向綜合用地的變化使別墅功能由居住、投資擴充到商務辦公別墅、企業(yè)會所、度假休閑等方面。生態(tài)突現(xiàn)城心價值——項目定位明確

濱海與近郊別墅主打生態(tài)環(huán)境，濱海區(qū)域依托水系、濕地，休閑娛樂的綜合配套；城市中心別墅項目多處于混合型居住區(qū)，產(chǎn)品棟數(shù)較少，單體面積相對較大，主打成熟配套與便捷交通半徑的主題，強調(diào)產(chǎn)品投資屬性。

近期上市的部分別墅項目規(guī)模較大：26平方公里的濱海湖（由具有開發(fā)國際一流高爾夫與高爾夫別墅資格的北京東方鴻銘旅游地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)）、1.4萬畝的恒大薊縣項目（由總資產(chǎn)120億、在全國22個城市開發(fā)51個地產(chǎn)項目的恒大地產(chǎn)開發(fā)），高檔別墅的消費群體受住宅市場的干擾相對較??；別墅市場價格的逐年穩(wěn)中有升。大盤突起量價齊增——項目體量增肥連排產(chǎn)產(chǎn)品160—250平米米、獨獨棟產(chǎn)產(chǎn)品300—500平米米為主主流面面積區(qū)區(qū)間；；前者者走經(jīng)經(jīng)濟緊緊湊路路線，，后者者注重重產(chǎn)品品的空空間尺尺度與與舒適適感。產(chǎn)品風格以歐歐美為主；適適宜的開間進進深尺度、院院落與休閑空空間、地下室室功能逐漸被被市場所認可可。在獨棟產(chǎn)產(chǎn)品中，豪華華舒適性特點點日趨明顯，，如設置室內(nèi)內(nèi)電梯、桑拿拿房等。面積分化兩端端趨勢——經(jīng)濟舒適共榮榮細節(jié)強化人性性設計——注重產(chǎn)品研發(fā)發(fā)結(jié)合戶外、外外展等信息傳傳遞平臺，項項目營銷以活活動、事件營營銷為主，通通過產(chǎn)品推推介、高爾夫夫邀請、音樂樂會等形式聚聚集意向客戶戶?；顒邮录赖纻鞑ァ獜娬{(diào)營銷特點點示范效應配套套優(yōu)化——展示打動買家家多個別墅項目目建立項目的的示范區(qū)、樣樣板間，以直直觀展示與準準現(xiàn)房銷售增增強客戶信心心；強化項目目未來在城市市區(qū)位、項目目自身配套方方面的引導。報光特點——強調(diào)高調(diào)亮相相、軟硬組合合項目名稱07年報廣費用備注社會山350萬3月8-4月19日在新報、晚報打出14次5個主題的系列稿瑪歌莊園100萬今晚報半版為主遠洋新干線65萬從10月25日開始，連續(xù)投放11次報稿報光特點——強調(diào)高調(diào)亮相相、軟硬組合合檀府新悅庭合墅京津新城遠洋新干線獨棟office東麗湖、瑪歌莊園、領世郡檀府霞光道5號社會山唐郡重點項目銷銷售模式式分析紅磡領世郡郡項目簡介：：天津較大大的別墅項項目，近鄰梅江居居住區(qū)140萬平米超大大復合型社社區(qū)開發(fā)商：：天津津紅墈房地地產(chǎn)有限公公司銷售方式：：自行銷售售動工時間：2004年4月2日開盤時間：一一期2005年1月15日二期2005年10月22日產(chǎn)品類型：一一期為聯(lián)排、、雙拼、獨棟棟（共334套）二期為純獨棟棟組團（227-522平米）入住時間：一一期05年10月1日二期07年7月1日樣板示范區(qū)建建成時間：05年9月現(xiàn)階段售價：：均價22000元/平米周邊配套：擁有27洞國際標準高高爾夫球場一一座、國際學學校、社區(qū)區(qū)內(nèi)建有3.4萬平米商業(yè)生生活配套區(qū)阿阿瑪瑞卡街。項目客群：高高端事業(yè)有成成的成功人士士客戶主要來源源：河西、和平、、南開區(qū)。。對項目的區(qū)區(qū)位和交通和高爾夫球球場的配套比比較滿意。。點評：該項目規(guī)模較較大，一期為為準現(xiàn)房發(fā)售售，項目的價價格策略采用用低開高走，，開盤時價格格僅為6000元/平米，當被市市場所認可后后，后期產(chǎn)品品價格逐步提提升。二期產(chǎn)產(chǎn)品為全獨棟棟別墅，于樣樣板示范區(qū)建建成后一個月月開盤。該項目的推廣廣可謂“大手手筆”，鋪天天蓋地的戶外外、路名牌廣廣告、幾乎每每周均有的報報紙廣告以及及電視廣播宣宣傳，達到了了一定的轟動動效應。但該項目早期期統(tǒng)一宣傳為為別墅大盤元元年，但后期期由于特殊原原因?qū)㈨椖扛母臑閺秃洗蟊P盤，給人留下下朝令夕改的的印象。媒體廣告鑒賞賞點評：在媒體表現(xiàn)上上運用一種對對自然新的解解讀方式，使使客戶對人與與自然產(chǎn)生新新的認識瑪歌莊園項目簡介：該該項目位于西西青區(qū)友誼路路延長線，是是津濱創(chuàng)輝打造的高端端別墅項目，，屬南法風格格開發(fā)商：：天津津濱濱創(chuàng)輝發(fā)展有有限公司銷售方式：自自行銷售開盤時間：一一期2005年10月29日二期預計2008年5月產(chǎn)品類型：建建筑形式為純純別墅樓盤，，絕大部分為為獨棟別墅，極少部分分聯(lián)排別墅（（共383套）入住時間：一一期07年5月二期08年9月樣板示范區(qū)建建成時間：一一期開盤盤樣板示范區(qū)區(qū)已建成，06年10月、07年7月先后兩次全全新升級樣板示示范區(qū)對外開開放，營造了良好的居住住氛圍。主力面積：400-500平米，剩余戶型：460-580平米現(xiàn)階段售價：：均價15000元/平米周邊配套：7000平米的配套，，包括會所、、俱樂部、餐飲以及購物物場所等項目客群：針針對市內(nèi)高端端的客戶群，，不僅事業(yè)成成功，具有較強的實實力，而且在在偏好上對別別墅生活有較高追求求的客群。項目四大亮點點項目亮點一：：預約制看房房2007年5月31日，“預約看看房”在瑪歌歌莊園正式啟啟動，到瑪歌歌莊園看房的的客戶務必提提前兩天打電電話預約，如如果貿(mào)然前往往，就只能在在銷售中心了了解些項目基基本情況，不不能看樣板間間，也不能進進入項目現(xiàn)場場。評論：預約制制看房首先保保證社區(qū)內(nèi)的的安全性和私私密性，其其次，預約看看房體現(xiàn)出對對客戶的尊重重。經(jīng)過預約約的客戶，都都會享有“一一對一”的私私人服務，即即：由一個置置業(yè)顧問從頭頭至尾全程接接待，包括接受電話預約約——迎接預約客戶戶——講解沙盤——參觀樣板間——考察項目現(xiàn)場場——咨詢購房手續(xù)續(xù)和測算費費用等至少7個以上環(huán)節(jié)的的服務。項目亮點二：：尊貴的服務務，從每個人人做起進入銷售大廳廳，墻上貼的的“英國專業(yè)業(yè)管家行會認認證管家”--瑪歌莊園專署署管家排照片片，充分體現(xiàn)現(xiàn)了項目為業(yè)業(yè)主所帶來的的尊貴服務。。在項目現(xiàn)場場打掃衛(wèi)生的的員工大媽都都會滿臉溫暖暖的笑容，客客氣地對你說說上一句“你你好，歡迎來來到瑪歌莊園園?！睖嘏诵?，精精細周到。項目亮點三：：細節(jié)的打造造項目自身景觀觀的營造上頗頗下功夫、示示范區(qū)內(nèi)植被被、景點、組組團、雕塑、、產(chǎn)品外檐，，都具有較為為明顯的地中中海風格，做做工頗為細致致，連郵箱、、院門、還有有“寵物方便袋”這樣細心的裝裝配，小小細細節(jié)讓人很是是喜歡。項目亮點四：：注重樣板示示范區(qū)的營造造該項目的的樣板示示范區(qū)經(jīng)經(jīng)歷了兩兩次升級級——2005年10月29日樣樣板示范范區(qū)首次次開放2006年10月1日全全新新升級示示范區(qū)樣樣板間重重裝升級級2007年7月28日開開放9個樣板間間里，通通過針對對不同戶型的風風格把握握、不同同空間配配置的排排列布局局，將融融會了包括：復復古、懷懷舊、時時尚、簡簡約、宮宮廷等多多種別墅墅室內(nèi)的裝飾風風格，此此外地下下室是瑪瑪歌莊園園的一大大亮點，，此次開放的樣樣板間地地下室中中，分別別展示了了私人藏藏品收藏藏間、斯諾克臺臺球室、、影音播播放廳、、主人藏藏書房、、棋牌室室、健身身房等多多個個性性化的裝裝修模式式，為業(yè)業(yè)主勾勒勒了豐富富的別墅墅生活場場景。點評：該項目注注重細節(jié)節(jié)的打造造，從社社區(qū)景觀觀、小品品、樣板板間各功功能區(qū)之之間的隔隔斷，以以及整體體動線、、樓層接接入設計計較為細細致；該項目由由于受到到大市場場、周邊邊區(qū)域的的不斷成成熟以及及社區(qū)內(nèi)內(nèi)相關(guān)配配套、景景觀的建建成使客客戶樹立立了信心心，感受受到了未未來居住住環(huán)境的的影響，，銷售價價格從開開盤的10000元/平米米提提升升到到目目前前的的15000元/平米米。。但項項目目戶戶型型面面積積較較大大，，單單位位總總房房款款超超過過500萬，面對客戶戶群體較小，，銷售速度較較慢。TOWN中堂項目簡介：該該項目位于市市中心老城廂廂地區(qū)，03年這塊土地拆平時，仍仍然矗立在這這里的就是一一些幾代人生活在這里里的大戶人家家，包括總理理溫家寶的溫宅。所以，，Town中堂買的是收收藏價值，投投資價值高于房房子本身的使使用價值。開發(fā)商：：天津中新新房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司銷售方式：自自行銷售開盤時間：一一期2006年11月10日（50套）二期2007年5月2日（82套）產(chǎn)品類型：聯(lián)聯(lián)排、臨湖獨獨棟別墅（每每戶均設地下下室）入住時間：2007年8月31日樣板間建成時時間：07年5月26日中式主題樣樣板間中堂府府開放工程進度：開開盤之前，一一期全部封頂頂，二期蓋至至一層主力面積：250-400平方米（獨棟棟別墅330平米左右）現(xiàn)階段售價：：聯(lián)排別墅均均價18000元/平米獨體別墅均價價25000元/平米項目客群：回歸城市中心心生活并偏好好中式文化的的高端人群，，也有少量購買者者作為會所用用途。點評：項目優(yōu)越的地地理位置注定定了它良好的的銷售業(yè)績以以及較高的銷銷售價格，項項目為準現(xiàn)房房發(fā)售，樣板板間為全中式式風格，與案案名非常的相相符。項目最核心的的價值及亮點點并不在產(chǎn)品品本身，而是是其所處的特特定地點、特特定故事和特特定人物。因因此該項目目的推廣有一一定的獨特性性，從出書（（《大戶人家》系列叢書）、、論壇、Logo征集，最終終的目的還是是以文化底蘊蘊提高項目的的市場認知度度。但項目在產(chǎn)品品設計中存在在著密度較高高、進深較長長、采光不足足等缺陷項目亮點天津市首個規(guī)規(guī)模最大的體體驗式樣板區(qū)區(qū)——整個體驗區(qū)由由社會山項目目會所亦即售售樓處，幼稚稚園，別墅區(qū)區(qū)組成。面積積逾2萬平方米，內(nèi)含4個樣板間：3個院墅、1個聯(lián)排；以及及三個鄰里景景觀中心：水水園、樹園、、健體園?？煽芍^大手筆筆描繪的生活活氛圍。樣板板示范區(qū)開放放當日，客戶戶親身感受到到了“社會山山”濃郁的生生活氛圍。這樣的的生活活場景景讓客客戶產(chǎn)產(chǎn)生了了強烈烈的購購買沖沖動。。以下是是對開開放日日活動動的簡簡單描描繪：：墅區(qū)內(nèi)內(nèi)，綠綠樹成成蔭，，各色色鮮花花爭奇奇斗艷艷。一一戶人人家的的小院院內(nèi)。。。。。。在在幼稚稚園的的東側(cè)側(cè)工作作人員員專門門設置置了飲飲水區(qū)區(qū)，免免費為為來賓賓提供供冷飲飲.點評：：該項目目的寬寬house產(chǎn)品針針對具具有一一定的的經(jīng)濟濟實力力但沒沒有實實力享享受別別墅類類產(chǎn)品品，同同時又又對別別墅生生活有有需求求的客客群的的特點點，滿滿足客客戶的的需求求，取取得了了初步步的成成功。。在推推高寬寬house產(chǎn)品價價位的的同時時，使使該產(chǎn)產(chǎn)品逐逐步得得到主主流市市場的的認可可。同同時在在推高高寬house產(chǎn)品市市場價價格的的同時時，也也間接接的推推高了了院墅墅和聯(lián)聯(lián)排別別墅的的價格格，很很自然然的實實現(xiàn)了了客戶戶層次次的升升級。。項目在在樣板板示范范區(qū)做做足文文章的的同時時，對對于廣廣告宣宣傳也也毫不不吝嗇嗇，社社會山山的戶戶外路路牌、、報紙紙廣告告、雜雜志廣廣告，，還伴伴隨著著各種種數(shù)據(jù)據(jù)庫營營銷。。前期期的鋪鋪墊工工作也也為該該項目目08年的大大幅度度產(chǎn)品品放量量打下下了深深厚的的市場場基礎礎。但項目目目前前以周周邊村村鎮(zhèn)基基本的的商業(yè)業(yè)配套套為主主，缺缺乏高高品質(zhì)質(zhì)的商商業(yè)配配套和和休閑閑娛樂樂方面面的配配套，，周邊邊較為為密集集的化化工廠廠也在在一定定程度度上動動搖了了客戶戶的信信心。。項目目簡簡介介：：坐坐落落于于東東麗麗區(qū)區(qū)東東麗麗湖湖畔畔，，于于2003年5月15日正正式式動動工工，，已已開發(fā)發(fā)五五個個年年頭頭。隨著著道道路路環(huán)環(huán)境境的的改改善善，，項項目目與與市市區(qū)區(qū)的的交交通問問題題得得到到解解決決；隨著著項項目目南南部部空空港港加加工工區(qū)區(qū)的的開開工工建建設，，整整個個東東麗麗湖湖區(qū)區(qū)的的外外部部環(huán)環(huán)境境也也日日益益成成熟熟。。開發(fā)發(fā)商商：：天天津津萬萬科科銷售售方方式式：：代代理理銷銷售售開盤盤時時間間：：一一期期別別墅墅2004.102005.7月份份推推出出聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅2006年6月17一期期北北歐歐墅墅開開盤盤2007年陸陸續(xù)續(xù)推推出出濕濕地地別別墅墅推出出60套、、推出出48套推出出44套、、推出出52套產(chǎn)品品類類型型：：聯(lián)聯(lián)排排、、雙雙拼拼、、獨獨體體別別墅墅入住住時時間間：：一一期期別別墅墅2005.9、2006.7東麗麗湖湖1期2期3期4期5期項目目客客群群：：2004年萬萬科科推推出出一一期期別別墅墅區(qū)區(qū)，，并并先先期期建建設設了了樣樣板板房房及及示示范范區(qū)區(qū)，，以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)高高端端別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品撬撬動動了了區(qū)區(qū)域域市市場場，，項項目目開開盤盤初初期期，，主主要要依依托托東東麗麗湖湖區(qū)區(qū)域域的的自自然然環(huán)環(huán)境境資資源源及及萬萬科科產(chǎn)產(chǎn)品品，，通通過過開開發(fā)發(fā)高高檔檔的的別別墅墅項項目目，，主主要要針針對對休休閑閑度度假假的的第第二二居居所所客客戶戶。。隨著著區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境的的不不斷斷改改善善，，項項目目開開發(fā)發(fā)高高層層、、洋洋房房的的產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式，，針針對對中中端端客客戶戶，，擴擴大大市市場場占占有有率率。。但但依依然然以以第第二二居居所所為為主主。。進進入入三三期期，，交交通通條條件件及及區(qū)區(qū)域域配配套套的的成成熟熟，，客客戶戶具具有有了了第第一一需需求求的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化。。1期合院別墅1期北歐·墅連排產(chǎn)品雙拼產(chǎn)品編號ABCDE戶型面積180平米185平米210平米170平米250平米花園面積50平米50平米150平米100平米200平米戶型4室2廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)5室2廳4衛(wèi)價格萬元／平米1.2-1.31.2-1.31.3-1.41.6-1.82產(chǎn)品特點點：北歐簡約風風格。共五五個戶型，，每戶贈送送前后花園園，面積從從50多平米到150多平米不等等。贈送私私家中庭、、錯落共享享空間、超超大露臺、、親水平臺臺、陽光天天窗等等濕地島居別別墅銷售狀狀況：共291套，2007年7月8日推出60套；10月14日推出44套，均在開開盤一周內(nèi)內(nèi)全部售罄罄。11月17日推出52套，其中臨臨湖8套（170平米-210平米），開開盤當天銷銷售20余套，全部部為前期積積累的意向向客戶。1期聯(lián)排別墅點評：東麗湖萬科科城經(jīng)過五五年的開發(fā)發(fā)已形成大大規(guī)模的綜綜合居住社社區(qū)。北歐歐墅內(nèi)目前前已建成鄰鄰里中心，，具備社交交與商業(yè)雙雙重功能。。北歐墅東東側(cè)天津?qū)崒嶒瀸W校05年投入建設設。南側(cè)規(guī)規(guī)劃以網(wǎng)球球等室外運運動為主題題的大型體體育公園，，占地超過過2萬平米。北北歐墅與東東麗湖之間間將建設15萬平米的的新城中中心，集集社區(qū)服服務、商商業(yè)、醫(yī)醫(yī)療、娛娛樂休閑閑等功能能于一體體。東東麗湖萬萬科城周周邊緊鄰鄰“朗鉅鉅天域””、“夏夏陽溪韻韻”兩個個別墅項項目，該該區(qū)域已已形成一一個成熟熟的別墅墅群。但目前銷銷售的三三期濕地地聯(lián)排別別墅規(guī)劃劃的建筑筑密度較較大，主主要依托托周邊的的濕地公公園的景景觀優(yōu)勢勢為主要要的賣點點，基本本上社區(qū)區(qū)內(nèi)部沒沒有較好好的景觀觀。項目簡介介：中國國最大的的復合型型地產(chǎn)項項目、投投資120億元，超超大規(guī)模模休閑度度假型別墅墅社區(qū)。。創(chuàng)造了了國內(nèi)以以開發(fā)商商為主導導的新城城開發(fā)模模式。開發(fā)商：：香港合合生創(chuàng)展展和廣州州珠江地地產(chǎn)共同同開發(fā)開盤時間間：2004年9月25日，2006年4月京津新新城推出出成品別別墅產(chǎn)品類型型：開發(fā)發(fā)獨棟、、雙拼別別墅產(chǎn)品品及個性性化別墅墅總體量：：10000套，已開開發(fā)1654套樣板間建建成時間間：04年初主力面積積：獨棟棟265-600m2，，雙拼190-210m2現(xiàn)階段售價價：獨棟1.1萬元/平米項目客群：：在區(qū)域上主主要針對市市區(qū)和北京京的客戶群群體。針對對客戶第二二居所的需需求，但隨隨著區(qū)域日日趨成熟，，針對的客客戶層次將將有所提升升。尤其在在錦繡香江江加入京津津新城的發(fā)發(fā)展后，加加劇了區(qū)域域市場的競競爭，也提提升了區(qū)域域價值，增增強了區(qū)域域的吸引力力，第二居居所的軟硬硬件條件都都將進一步步提升。京津新城項目概況投入運營狀況溫泉度假村80億立方米第三紀地熱溫泉；60余種溫泉池水；38種保健礦物質(zhì)；26萬平米休閑景區(qū)；11套VIP別墅；148間客房；2億元盈虧平衡小有盈余(門票168,468元不等,旺季房間不足)高爾夫球場27洞國際標準球場1億元盈虧平衡五星級酒店占地400畝，建筑面積16萬平米，12套總統(tǒng)客房，3369平米歌劇院，3345平米國際會議中心8億元前期招商決策失誤重復建設大學城北京科技大學天津?qū)W院一期建設，占地375畝，建筑面積2852平方米5000萬盈利投入與運營營點評：有京津新城城位于城市市的遠郊，，距離市區(qū)區(qū)較遠，交交通便利性性較差，主主要依托京京薊高速?！，F(xiàn)有的公公共配套設設施尚不完完善。配套套主要是為為配合項目目規(guī)劃了與與休閑娛樂樂相關(guān)的配配套設施。。生活教育育配套相對對缺乏。點評：京津新城處處于城市的的遠郊，城城市化水平平較低，主主要通過配配套設施的的營造，打打造出獨具具特色的休休閑度假為為核心的人人文環(huán)境。。溫泉休閑閑是人文環(huán)環(huán)境核心之之一，經(jīng)過過近年來的的成功運營營，已成為為客戶假日日休閑較受受歡迎的項項目，贏得得了較好的的口碑。京京津新城的的別墅項目目也以此為為主要的賣賣點，成功功地銷售了了前期開發(fā)發(fā)的別墅。。京津新城在在先期配套套上已投入入68億元開發(fā)資金。。