房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點(diǎn)解析與風(fēng)險(xiǎn)防范

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點(diǎn)解析與風(fēng)險(xiǎn)防范主要內(nèi)容2011年1月26日新國(guó)八條指出，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。國(guó)家繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高壓調(diào)控！在2011年全國(guó)稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)中，國(guó)家稅務(wù)總局再次把“房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)”列為稅收專項(xiàng)檢查項(xiàng)目。銷量下滑、融資難、稽查嚴(yán)，房地產(chǎn)企業(yè)如履薄冰。房地產(chǎn)企業(yè)再次要經(jīng)歷稅務(wù)機(jī)關(guān)暴風(fēng)雨式的檢查。為幫助房地產(chǎn)企業(yè)真正做到依法納稅、合理籌劃、有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查，而不是通過“外表籌劃，實(shí)質(zhì)偷稅”來應(yīng)對(duì)過重的房地產(chǎn)稅負(fù)，我們特舉辦《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點(diǎn)解析與風(fēng)險(xiǎn)防范》講座。本講座分4大模塊，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的8大稅種進(jìn)行全面解讀和分析，整個(gè)課程系統(tǒng)性強(qiáng)，全面覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全過程的涉稅問題。一、涉稅政策提示1、2011年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策要點(diǎn)整理2、房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集3、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉稅政策

二、涉稅疑點(diǎn)解析1、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問題處理技巧及例解(上）2、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問題處理技巧及例解(下）3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以房換地”涉稅問題解析4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售（出租）地下（人防工程）車位的稅務(wù)難題5、同一項(xiàng)目分次開發(fā)，土增稅是否分別清算6、正確把握土地增值稅清算時(shí)稅金的分?jǐn)?、土地增值稅的47個(gè)涉稅疑難問題處理技巧8、人防設(shè)施清算時(shí)能否作為配套設(shè)施稅前扣除？9、土地增值稅清算時(shí)如何扣除委托貸款利息支出？10、股東以公司名義，開發(fā)房產(chǎn)如何納稅？11、土地作價(jià)投資，如何確定成本？12、首付一成促銷，購(gòu)房人白撿“餡餅”？13、不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的“樓花”買賣的稅務(wù)處理及案例分析三、涉稅賬務(wù)處理1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費(fèi)用的四種處理技巧2、建筑企業(yè)總分包工程的三種會(huì)計(jì)處理技巧3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析4、房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府給予的拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理5、售后返租的稅務(wù)處理及經(jīng)典案例分析6、集體土地集資建房的稅務(wù)處理7、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理8、城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造住房的稅務(wù)處理及案例分析9、清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，土地增值稅扣除項(xiàng)目如何確定10、土地增值稅清算后收到的補(bǔ)退房差如何處理11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的涉稅處理12、建筑企業(yè)預(yù)收賬款的財(cái)稅處理及案例分析13、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算14、以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理15、房企地下車位出租一次性收費(fèi)的涉稅分析16、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)促銷中禮品贈(zèng)送的涉稅問題17、代建工程帳務(wù)及稅務(wù)處理18、土地增值稅政策深度解析及清算技巧四、風(fēng)險(xiǎn)防范1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞警示及實(shí)務(wù)梳理2、房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)常見涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示3、房地產(chǎn)企業(yè)三種特殊資金的財(cái)稅處理風(fēng)險(xiǎn)探視4、解讀房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表并進(jìn)行相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析５、房產(chǎn)非常規(guī)租賃條款涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析6、代建房屋納稅風(fēng)險(xiǎn)不可忽視7、建筑安裝行業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略8、房企未按時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算存隱患

9、賣“樓花”不轉(zhuǎn)權(quán)屬納稅風(fēng)險(xiǎn)多10、非違法避稅的違法風(fēng)險(xiǎn)11、控制稅金成本防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

這些…我都想知道一、涉稅政策提示案例1：2011年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策要點(diǎn)整理用“劃然長(zhǎng)嘯，草木震動(dòng)，山鳴谷應(yīng)，風(fēng)起水涌”形容2011年對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)接二連三的調(diào)控政策并不為過，其針對(duì)性之強(qiáng)，力度之大是近年來罕見的。從2010年4月17日出臺(tái)的“國(guó)十條”到2011年1月26日新國(guó)八條，還包括各部委密集出臺(tái)的一系列政策文件以及各城市陸續(xù)出臺(tái)的落實(shí)國(guó)家二次調(diào)控的實(shí)施細(xì)則，分別就限購(gòu)、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個(gè)方面做出規(guī)定。盡管調(diào)控中全國(guó)的商品房?jī)r(jià)依舊在上漲，但是從調(diào)控手段中我們依然可以把握政策的方向，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控手段可見一斑。

案例1：2011年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策要點(diǎn)整理.rtf

案例2：房地地產(chǎn)開開發(fā)各各環(huán)節(jié)節(jié)稅收收政策策匯集集某房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)2010年5月26日與國(guó)國(guó)土房房產(chǎn)局局簽訂訂國(guó)有有土地地出讓讓合同同，合合同約約定出出讓土土地面面積為為56000平米，，土地地出讓讓金為為34000萬元，，合同同約定定土地地交付付時(shí)間間為2010年10月25日。當(dāng)當(dāng)?shù)赝镣恋厥故褂枚惗惗惵事蕿?元/平米。。那么么2010年應(yīng)繳繳納多多少土土地使使用稅稅?案例2：房地地產(chǎn)開開發(fā)各各環(huán)節(jié)節(jié)稅收收政策策匯集集.rtf案例3：合作開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目涉稅稅政策策如果房房屋建建成后后雙方方按一一定比比例分分配房房屋，，則此此種經(jīng)經(jīng)營(yíng)行行為，，也未未構(gòu)成成營(yíng)業(yè)業(yè)稅所所稱的的以無無形資資產(chǎn)投投資入入股，，共同同承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的不不征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅的行行為。。因此此，首首先對(duì)對(duì)甲方方向合合營(yíng)企企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的土地地，按按“轉(zhuǎn)讓無無形資資產(chǎn)”征稅，，其營(yíng)營(yíng)業(yè)額額按實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則第第十五五條的的規(guī)定定核定定。因因此，，對(duì)合合營(yíng)企企業(yè)的的房屋屋，在在分配配給甲甲乙方方后，，如果果各自自銷售售，則則再按按“銷售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”征稅。。案例3：合作作開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目涉涉稅政政策.rtf二、涉涉稅疑疑點(diǎn)解解析案例4：房地產(chǎn)企企業(yè)的重點(diǎn)點(diǎn)涉稅疑難難問題處理理技巧及例例解(上）江西省南昌昌市某房地地產(chǎn)開發(fā)公公司2009年度采取拆拆遷安置方方式對(duì)某小小區(qū)進(jìn)行住住宅開發(fā)建建設(shè)，在安安置方式上上，公司采采取“拆一一還一，就就地安置，，差價(jià)核算算，自行過過渡”的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方方式對(duì)拆除除被拆遷人人房屋進(jìn)行行安置補(bǔ)償償。2010年6月該公司用用已完工1000平方米的自自建商品房房?jī)斶€被拆拆遷人（其其中等面積積還原部分分800平方米），，同類住宅宅房屋建造造成本2200元/平方米，銷銷售價(jià)格3500元/平方米。請(qǐng)請(qǐng)進(jìn)行有關(guān)關(guān)的稅務(wù)處處理分析。。案例4：房地產(chǎn)企企業(yè)的重點(diǎn)點(diǎn)涉稅疑難難問題處理理技巧及例例解(上）.rtf案例5：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的重點(diǎn)涉涉稅疑難問問題處理技技巧及例解解(下）A房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)的B項(xiàng)目，2007年實(shí)現(xiàn)預(yù)售售收入1000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利利率為20%，期間費(fèi)用用及可扣除除稅金為150萬元，當(dāng)年年繳納企業(yè)業(yè)所得稅16.5萬元；2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售售收入2000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利利率為15%，期間費(fèi)用用及可扣除除稅金為200萬元，當(dāng)年年繳納企業(yè)業(yè)所得稅25萬元；2009年B項(xiàng)目竣工交交付業(yè)主使使用，當(dāng)年年實(shí)現(xiàn)銷售售收入3000萬元，期間間費(fèi)用及可可扣除稅金金為250萬元，項(xiàng)目目計(jì)稅成本本為4200萬元。假設(shè)設(shè)沒有其他他納稅調(diào)整整項(xiàng)目，A房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在B項(xiàng)目竣工清清算年度，，即2009年需要繳納納多少企業(yè)業(yè)所得稅？？案例5：房地產(chǎn)企企業(yè)的重點(diǎn)點(diǎn)涉稅疑難難問題處理理技巧及例例解(下）.rtf案例6：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)“以以房換地””涉稅問題題解析某市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)(甲企業(yè))2010年8月份與乙企企業(yè)簽訂一一份經(jīng)濟(jì)適適用房開發(fā)發(fā)協(xié)議，協(xié)協(xié)議規(guī)定甲甲企業(yè)出資資金，乙企企業(yè)出地，，甲企業(yè)在在乙企業(yè)擁擁有的土地地上建造居居民住宅樓樓9棟，建成后后四棟住宅宅樓，其建建筑面積總總計(jì)20000平方米，建建筑成本2700萬元，歸乙乙企業(yè)所有有，其余5棟樓的房屋屋所有權(quán)歸歸甲企業(yè)所所有。甲企企業(yè)與乙企企業(yè)發(fā)生了了“以房換換地”行為為，甲企業(yè)業(yè)（房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)）換出房房屋營(yíng)業(yè)額額的確定分分析如下：：案例6：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)““以房換地地”涉稅問問題解析.rtf案例7：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售售（出租））地下（人防防工程）車車位的稅務(wù)務(wù)難題人防工程：：對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)來說說，如果開開發(fā)面積達(dá)達(dá)不到規(guī)模模，要繳納納“人防費(fèi)費(fèi)”，達(dá)到到規(guī)定的，，必須建造造（人防工工程）。實(shí)實(shí)質(zhì)開發(fā)權(quán)權(quán)是房地產(chǎn)產(chǎn)，費(fèi)用成成本屬于全全體業(yè)主（（成本由全全體業(yè)主分分分?jǐn)偭耍Ｋ袡?quán)權(quán)屬于“人人防辦”。。開發(fā)商無無權(quán)買。所所以——不能辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：買時(shí)——是否開發(fā)票票？開什么么發(fā)票？．．．．．．．案例7：地下（人人防工程））車位的稅稅務(wù)難題.rtf案例8：同一項(xiàng)目分分次開發(fā)土土增稅是是否分別清清算某房地產(chǎn)開開發(fā)公司現(xiàn)現(xiàn)有一塊土土地,分三期進(jìn)行行房地產(chǎn)開開發(fā)。主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)要求按三三次進(jìn)行清清算。但是是此次開發(fā)發(fā)區(qū)發(fā)改委委的批文是是按一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng),只是人為分分為三部分分開發(fā)(分三次辦理理規(guī)劃等相相關(guān)手續(xù))。請(qǐng)問分三三次清算是是否合理?假設(shè)按稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)要求求清算后,能否合并繳繳納土地增增值稅?......案例8：同一項(xiàng)目目分次開發(fā)發(fā)土增稅稅是否分別別清算.rtf案例9：正確把握土土地增值稅稅清算時(shí)稅稅金的分?jǐn)倲傋屑?xì)對(duì)比兩兩種計(jì)算方方法不難發(fā)發(fā)現(xiàn)，爭(zhēng)議議的焦點(diǎn)主主要在于清清算時(shí)企業(yè)業(yè)繳納的與與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的的稅金的扣扣除方式。。第一種意見見認(rèn)為在計(jì)計(jì)算土地增增值稅時(shí)，，繳納的與與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅稅金應(yīng)當(dāng)全全部計(jì)入已已售部分的的土地增值值稅扣除，，因?yàn)樵摬坎糠侄惤鹗鞘且咽鄄糠址中纬傻?，，和清算收收入存在配配比比例，，這種配比比關(guān)系本身身就是一種種分?jǐn)偡绞绞健?.....案例9：正確把握握土地增值值稅清算時(shí)時(shí)稅金的分分?jǐn)?rtf案例10：土地增值稅稅的47個(gè)涉稅疑難難問題處理理技巧房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同上約定定了房?jī)r(jià)，，但不包含含轉(zhuǎn)讓稅金金，約定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓稅金由由房產(chǎn)受讓讓方承擔(dān)，，轉(zhuǎn)讓收入入怎樣確定定？房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同上約定定了房?jī)r(jià)，，約定轉(zhuǎn)讓讓稅金由房房產(chǎn)受讓方方承擔(dān)，先先按以下方方法計(jì)算轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入：：轉(zhuǎn)讓收入入=合同約定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格÷（1-受讓房替轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)擔(dān)應(yīng)納稅收收的稅率之之和）。以以此方法計(jì)計(jì)算的轉(zhuǎn)讓讓收入合理理的，據(jù)以以計(jì)算土地地增值稅，，不合理的的，由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)參照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)年、同同類房地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格或評(píng)估估價(jià)值確定定。案例10：土地增值值稅的47個(gè)涉稅疑難難問題處理理技巧.rtf案例11：人防設(shè)施施清算時(shí)能能否作為配套設(shè)設(shè)施稅前扣扣除？1、無產(chǎn)權(quán)的的地下室如如何判斷是是否為人防防設(shè)施？2、如果是人人防設(shè)施的的地下室（（無產(chǎn)權(quán)））是否可以以作為配套套設(shè)施在土土地增值稅稅前扣除，，取得的地地下室銷售售收入是否否并入土地地增值稅收收入？3、如果是非非人防性質(zhì)質(zhì)的地下室室（無產(chǎn)權(quán)權(quán)），部分分由開發(fā)商商將其隨住住宅銷售，，部分由物物業(yè)公司收收取租金，，土地增值值稅清算時(shí)時(shí)如何處理理？人防設(shè)設(shè)施清算時(shí)時(shí)能否作為為配套設(shè)施施稅前扣除除？......案例11：人防設(shè)施施清算時(shí)能能否作為配配套設(shè)施稅稅前扣除？？.rtf案例12：土地增值稅稅清算時(shí)如如何扣除委委托貸款利利息支出？？A企業(yè)采取通通過銀行委委托貸款方方式，貸款款給房地產(chǎn)產(chǎn)公司B公司人民幣幣1000萬元，涉及及貸款利息息50萬元，銀行行手續(xù)費(fèi)3萬元，請(qǐng)問問房地產(chǎn)公公司B公司在進(jìn)行行土地增值值稅清算時(shí)時(shí)，其發(fā)生生的利息及及銀行手續(xù)續(xù)費(fèi)支出可可否作為房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用的扣扣除項(xiàng)目？？委托貸款款是否屬于于銀行貸款款？......案例12：土地增值值稅清算時(shí)時(shí)如何扣除除委托貸款款利息支出出？.rtf案例13:股東以公司司名義開發(fā)發(fā)房產(chǎn)如何何納稅唐氏房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司有兩個(gè)自自然人股東東，股東A占公司55%的股份，股股東B占45%的股份，法法定代表人人為A。公司開發(fā)發(fā)項(xiàng)目累計(jì)計(jì)賬面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)未分配利利潤(rùn)5500萬元。2010年A、B兩個(gè)股東分分別以唐氏氏房地產(chǎn)公公司的名義義對(duì)外獨(dú)自自開發(fā)項(xiàng)目目，A股東開發(fā)乙乙項(xiàng)目，B股東開發(fā)丙丙項(xiàng)目。乙乙項(xiàng)目、丙丙項(xiàng)目分別別獨(dú)立核算算，且A股東以公司司名義開發(fā)發(fā)的乙項(xiàng)目目，......案例13：股東以公公司名義開開發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)如何納稅稅.rtf案例14：土地作價(jià)投投資如何何確定成本本藍(lán)晶房地產(chǎn)產(chǎn)公司2005年通過招拍拍掛取得土土地一宗，，并取得土土地出讓金金票據(jù)，金金額5000萬元。受資資金限制，，藍(lán)晶公司司決定與他他人合作開開發(fā)。藍(lán)晶晶公司以該該宗土地作作價(jià)6000萬元，與A公司成立天天晶房地產(chǎn)產(chǎn)合資公司司，共同開開發(fā)該宗土土地。截至至目前，該該宗土地所所規(guī)劃開發(fā)發(fā)項(xiàng)目銷售售完畢，天天晶公司面面臨土地增增值稅清算算。在確定定土地增值值稅扣除項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)，稅稅務(wù)人員認(rèn)認(rèn)為該宗土土地應(yīng)以原原始價(jià)值5000萬元作為為土地清清算成本本，天晶晶公司認(rèn)認(rèn)為該宗宗土地是是由投資資方作價(jià)價(jià)投資來來的，應(yīng)應(yīng)以6000萬元計(jì)入入土地使使用權(quán)成成本。很很顯然，，土地成成本相差差1000萬元將直直接影響響清算稅稅額的多多少，天天晶公司司到底該該如何處處理？案例14：土地作作價(jià)投資資如何何確定成成本.rtf案例15：首付一成成促銷購(gòu)購(gòu)房人人白撿““餡餅””？按照現(xiàn)行行政策規(guī)規(guī)定，個(gè)個(gè)人貸款款購(gòu)買商商品住房房，首付付款比例例為30%及以上，，貸款購(gòu)購(gòu)買第二二套住房房，首付付款比例例更是高高達(dá)60%。然而，，為了能能多賣房房子，部部分開發(fā)發(fā)商采用用了“低低首付””來吸引引顧客，，有的首首付款比比例甚至至低至一一成。這這種促銷銷方法，，對(duì)于一一次拿不不出首付付款的購(gòu)購(gòu)房人看看似利好好，但卻卻屬違規(guī)規(guī)操作，，存在一一定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。另外外，在實(shí)實(shí)際操作作中，開開發(fā)商往往往會(huì)在在價(jià)格上上做文章章，比如如先調(diào)價(jià)價(jià)再打折折，這種種刻意的的安排往往往就會(huì)會(huì)造成買買賣雙方方的稅負(fù)負(fù)增加。。案例15：首付一一成促銷銷購(gòu)房房人白撿撿“餡餅餅”？(.rtf案例16:不轉(zhuǎn)移權(quán)權(quán)屬的““樓花””買賣的的稅務(wù)處處理及案案例分析析“樓花””一詞最最早源自自香港，，是指尚尚未竣工工的商品品房在施施工階段段（完工工25%以上）就就推向市市場(chǎng)銷售售。預(yù)售售商品房房也稱樓樓花、期期樓。如如果把開開發(fā)公司司已建成成的房屋屋看成建建設(shè)完成成后的果果實(shí)，那那么開發(fā)發(fā)公司正正在建設(shè)設(shè)而未完完成的建建筑物則則可看做做這一果果實(shí)的花花。由此此進(jìn)一步步引申出出買“樓樓花”、、賣“樓樓花”、、炒“樓樓花”等等。一般般稱賣““樓花””為預(yù)售售房屋，，買“樓樓花”為為預(yù)購(gòu)房房屋。對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)生不不轉(zhuǎn)權(quán)屬屬的“樓樓花”買買賣行為為,應(yīng)該如何何進(jìn)行稅稅務(wù)處理理呢?是否應(yīng)該該繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、、土地增增值稅和和企業(yè)所所得稅呢呢?......案例16：不轉(zhuǎn)移移權(quán)屬的的“樓花花”買賣賣的稅務(wù)務(wù)處理及及案例分分析.rtf三、涉稅稅賬務(wù)處處理案例17:房地產(chǎn)企企業(yè)土地地增值稅稅清算涉涉及利息息費(fèi)用的的四種處處理技巧巧某開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目取得得土地使使用權(quán)成成本為20000萬元，開開發(fā)成本本10000萬元，其其中，開開發(fā)成本本——開發(fā)間接接費(fèi)用中中列支利利息支出出200萬元。項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)期間的的財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用——利息支出出為100萬元，其其中向關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)借入資資金的利利息支出出為60萬元，借借款利率率不超過過同期同同類銀行行貸款利利率。假假定該開開發(fā)項(xiàng)目目所在省省規(guī)定的的開發(fā)費(fèi)費(fèi)用計(jì)算算扣除比比例分別別兩種情情況為5%或10%。請(qǐng)分析析該利息息費(fèi)用在在土地增增值稅清清算中的的稅務(wù)處處理。案例17：土地增增值稅清清算涉及及利息費(fèi)費(fèi)用的四四種處理理技巧.rtf案例18：建筑企業(yè)業(yè)總分包包工程的的三種會(huì)會(huì)計(jì)處理理技巧例：乙建建筑公司司承包一一項(xiàng)工程程，工期期10個(gè)月，總總承包收收入8000萬元，其其中裝修修工程2000萬元，分分包給丁丁公司承承建。乙乙公司完完成工程程累計(jì)發(fā)發(fā)生合同同成本5500萬元，項(xiàng)項(xiàng)目在當(dāng)當(dāng)年12月份如期期完工。。其賬務(wù)務(wù)處理如如下：①乙公司司完成項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)生生成本費(fèi)費(fèi)用時(shí)，，借借：工程程施工——合同成本本55000000貸：原材材料等55000000收到甲方方一次性性結(jié)算的的總承包包款時(shí)，，借借：銀行行存款80000000貸：工程程結(jié)算80000000②計(jì)提營(yíng)營(yíng)業(yè)稅金金及代扣扣營(yíng)業(yè)稅稅時(shí)，計(jì)計(jì)提營(yíng)業(yè)業(yè)稅金＝＝（8000－2000）x3％＝180（萬元））案例18：建筑企企業(yè)總分分包工程程的三種種會(huì)計(jì)處處理技巧巧.rtf案例19：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)臨時(shí)設(shè)設(shè)施的財(cái)財(cái)稅處理理及案例例分析所謂房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的臨時(shí)設(shè)設(shè)施是指指房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)為為開發(fā)房房地產(chǎn)而而工地上上臨時(shí)建建造的各各種工棚棚、材料料棚、休休息棚和和辦公室室、食堂堂、茶爐爐房、汽汽車房等等臨時(shí)性性房屋，，以及為為了銷售售房屋而而建造的的售樓部部和樣板板間等營(yíng)營(yíng)銷設(shè)施施。這些些臨時(shí)性性設(shè)施應(yīng)應(yīng)怎樣進(jìn)進(jìn)行財(cái)務(wù)務(wù)和稅務(wù)務(wù)處理？？．．．．．．．案例19：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)臨時(shí)時(shí)設(shè)施的的財(cái)稅處處理及案案例分析析.rtf案例2０：房地產(chǎn)企企業(yè)獲得得政府給予的拆拆遷補(bǔ)償償款的稅稅務(wù)處理理例如，某某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)2011年9月份，除除政府給給予的拆拆遷補(bǔ)償償款200萬元收入入外，第第三季度度應(yīng)納稅稅所得額額為1000萬元。如如200萬元為不不征稅收收入（該該項(xiàng)收入入當(dāng)年用用于管理理部門的的管理費(fèi)費(fèi)用為100萬元），，則2011年第三季季度應(yīng)納納稅所得得額仍為為1100萬元（1000+100）。如100萬元不屬屬于不征征稅收入入，則應(yīng)應(yīng)將100萬元納入入第三季季度應(yīng)納納稅所得得額，其其費(fèi)用支支出100萬元也允允許稅前前扣除，，則該房房地產(chǎn)企企業(yè)2011年第三季季度應(yīng)納納稅所得得額為1200萬元（1000+200）。．．．．．．．案例20：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)獲獲得政府府給予的的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款的的稅務(wù)處處理.rtf案例2１：售后返租租的稅務(wù)務(wù)處理及及經(jīng)典案案例分析析A公司是一一家外資資商業(yè)地地產(chǎn)公司司，采用用售后返返租方式式銷售商商品房。。開發(fā)商商與購(gòu)房房者同時(shí)時(shí)簽訂房房地產(chǎn)買買賣合同同和租賃賃合同，，約定商商品房按按優(yōu)惠價(jià)價(jià)85萬元（即即總價(jià)100萬元的85%）出售，，在未來來5年內(nèi)，該該商品房房歸開發(fā)發(fā)商出租租，收益益歸開發(fā)發(fā)商。開開發(fā)商在在銷售時(shí)時(shí)，將價(jià)價(jià)款和折折扣額在在同一張張發(fā)票上上注明，，并開具具了銷售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)發(fā)票。開開發(fā)商在在銷售房房產(chǎn)時(shí)，，對(duì)未來來5年內(nèi)轉(zhuǎn)租租房產(chǎn)能能收取多多少收益益并不確確定并假假設(shè)當(dāng)年年A公司將商商品房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租取得得租金5萬元（不不考慮城城建稅、、教育費(fèi)費(fèi)附加、、土地使使用稅））。請(qǐng)問問A公司售后后返租行行為涉及及到哪些些稅收問問題？．．．．．．．案例21：售后返返租的稅稅務(wù)處理理及經(jīng)典典案例分分析.rtf各位要買買房的同同志趁早早下手！?。。“咐?2：集體土土地集資資建房的的稅務(wù)處處理也就是說說，目前前的法律律法規(guī)不不允許在在集體土土地上進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，更不不允許集集體土地地上建設(shè)設(shè)的房屋屋向本集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織以以外的成成員銷售售。從實(shí)實(shí)質(zhì)來分分析，村村民在集集資建房房過程中中成立了了“某某某村集資資建房辦辦”，實(shí)實(shí)際上是是成立了了一個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織，代表表各購(gòu)房房戶的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益。有關(guān)關(guān)“集資資辦”的的涉稅問問題分析析如下：：．．．．．．．案例22：集體土土地集資資建房的的稅務(wù)處處理.rtf？案例2３：房地產(chǎn)企企業(yè)拆遷遷還房的的賬務(wù)與與稅務(wù)處處理房地產(chǎn)企企業(yè)在經(jīng)經(jīng)營(yíng)過程程中,往往會(huì)發(fā)發(fā)生“拆拆一還一一”即拆拆遷還房房的行為為。所謂謂的“拆拆一還一一”是指指拆遷人人以易地地建設(shè)或或原地建建設(shè)的房房屋補(bǔ)償償給被拆拆除房屋屋的所有有人，使使原所有有人繼續(xù)續(xù)保持其其對(duì)房屋屋的所有有權(quán)的一一種實(shí)物物補(bǔ)償形形式。本本文主要要就拆遷遷還房行行為的會(huì)會(huì)計(jì)和稅稅務(wù)處理理進(jìn)行詳詳細(xì)的介介紹，并并給予案案例分析析。．．．．．．．案例23：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)拆遷還房的的賬務(wù)與稅務(wù)務(wù)處理.rtf面對(duì)涉稅官司司，納稅人首首先缺乏的是是勇氣。納稅稅人面對(duì)糾紛紛，往往本著著息事寧人的的態(tài)度，不愿愿、不敢通過過打官司來解解決問題。他他們最大的顧顧慮是，企業(yè)業(yè)還要繼續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，稅收還還是這個(gè)稅務(wù)務(wù)局管，即使使這次打官司司贏了，難免免將來會(huì)招來來更多的麻煩煩。也不排除除一些企業(yè)因因?yàn)槎愂仗幚砝聿灰?guī)范，存存在太多的問問題，害怕一一個(gè)官司引來來更嚴(yán)厲的稽稽查，查出更更多的問題。。打涉稅官司，，納稅人缺的的不僅僅是勇勇氣.doc案例２4：城市和國(guó)有工工礦棚戶區(qū)改改造住房的稅務(wù)處理及案案例分析棚戶區(qū)是指國(guó)國(guó)有土地上集集中連片建設(shè)設(shè)的，簡(jiǎn)易結(jié)結(jié)構(gòu)房屋較多多、建筑密度度較大、房屋屋使用年限較較長(zhǎng)、使用功功能不全、基基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋陋的區(qū)域；棚棚戶區(qū)改造是是指列入省級(jí)級(jí)人民政府批批準(zhǔn)的城市和和國(guó)有工礦棚棚戶區(qū)改造規(guī)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目；改造安安置住房是指指相關(guān)部門和和單位與棚戶戶區(qū)被拆遷人人簽訂的拆遷遷安置協(xié)議中中明確用于安安置被拆遷人人的住房。根根據(jù)國(guó)務(wù)院辦辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)穩(wěn)健康發(fā)展的的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）、住房城城鄉(xiāng)建設(shè)部等等五部門《關(guān)于推進(jìn)城市市和國(guó)有工礦礦棚戶區(qū)改造造工作的指導(dǎo)導(dǎo)意見》（建保[2009]295號(hào)）、《財(cái)政部國(guó)家稅稅務(wù)總局關(guān)于于城市和國(guó)有有工礦棚戶區(qū)區(qū)改造項(xiàng)目有有關(guān)稅收優(yōu)惠惠政策的通知知》（財(cái)稅[2010]42號(hào)）的規(guī)定，，自2010年1月1日開始，城市市和國(guó)有工礦礦棚戶區(qū)改造造安置住房（（以下簡(jiǎn)稱改改造安置住房房）涉及印花花稅、城鎮(zhèn)土土地使用稅、、土地增值稅稅、契稅的稅稅務(wù)處理，具具體如下：．．．．．．．案例24：城市和國(guó)有有工礦棚戶區(qū)區(qū)改造住房的的稅務(wù)處理及及案例分析.rtf案例２５：清算后轉(zhuǎn)讓房房產(chǎn)，土地增增值稅扣除項(xiàng)項(xiàng)目如何確定定不少房地產(chǎn)企企業(yè)遇到這樣樣的問題，開開發(fā)項(xiàng)目清算算后剩余的房房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是是單獨(dú)計(jì)算土土地增值稅，，還是與以前前清算的收入入合并重新計(jì)計(jì)算。例如，，原清算項(xiàng)目目增值率20%，未全部出售售，2010年出售剩余兩兩套住房，收收入200萬元，對(duì)應(yīng)成成本50萬元，企業(yè)是是僅計(jì)算這兩兩套住宅的增增值率（約300%），還是并入入原清算數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)行二次清清算？．．．．．．．案例25：清算后轉(zhuǎn)讓讓房產(chǎn)，土地地增值稅扣除除項(xiàng)目如何確確定.rtf案例２６：土地增值稅清清算后收到的的補(bǔ)退房差如如何處理某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司2007年土地增值稅稅清算時(shí)，提提供的可售項(xiàng)項(xiàng)目總面積與與實(shí)際不符。。比如實(shí)際可可售面積為1100平米，只申報(bào)報(bào)了1000平米，相關(guān)收收入均未確認(rèn)認(rèn)，100平米的差額企企業(yè)在2010年度向業(yè)主收收取。由于企企業(yè)2007年已進(jìn)行土地地增值稅清算算，2010年收到的補(bǔ)退退房款應(yīng)如何何確認(rèn)土地增增值稅、營(yíng)業(yè)業(yè)稅和所得稅稅？．．．．．．．案例26：土地增值稅稅清算后收到到的補(bǔ)退房差差如何處理.rtf案例２７：房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)代收費(fèi)用用的涉稅處理理某市稅務(wù)稽查查局檢查某房房地產(chǎn)開發(fā)公公司，此公司司xx年?duì)I業(yè)收入30000萬元，其他應(yīng)應(yīng)付款賬戶4500萬元，經(jīng)查其其他應(yīng)付款賬賬戶發(fā)現(xiàn)該公公司xx年至xx年在銷售商品品房時(shí)向客戶戶收取的住房房專項(xiàng)維修基基金、管道燃燃?xì)獬跹b費(fèi)、、有線電視初初裝費(fèi)等代收收費(fèi)用共計(jì)4500萬元（其中專專項(xiàng)維修基金金800萬元），對(duì)于于4500萬元的代收費(fèi)費(fèi)用此公司未未做任何稅務(wù)務(wù)處理。那么么這些代收的的費(fèi)用是否該該征稅，征稅稅時(shí)征何種稅稅以及如何征征？．．．．．．．案例27：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)費(fèi)用的涉稅處處理.rtf案例２８：建筑企業(yè)預(yù)收收賬款的財(cái)稅稅處理及案例例分析預(yù)收賬款是企企業(yè)按照合同同規(guī)定向購(gòu)貨貨方或勞務(wù)接接受方預(yù)先收收取的款項(xiàng)，，要用以后的的商品或勞務(wù)務(wù)償付。建筑筑企業(yè)的預(yù)收收賬款是指工工程項(xiàng)目尚未未開工時(shí)收到到的款項(xiàng)。預(yù)預(yù)收賬款作為為一項(xiàng)流動(dòng)負(fù)負(fù)債，應(yīng)在一一個(gè)營(yíng)業(yè)周期期或一年內(nèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為收入，不不允許長(zhǎng)期掛掛賬，否則將將面臨稅法的的懲罰。建筑筑業(yè)的預(yù)收賬賬款在轉(zhuǎn)為收收入時(shí)會(huì)涉及及營(yíng)業(yè)稅、城城建稅、教育育費(fèi)附加、印印花稅。案例28：建筑企業(yè)預(yù)預(yù)收賬款的財(cái)財(cái)稅處理及案案例分析.rtf案例２９：房地產(chǎn)企業(yè)所所得稅匯算不不同于項(xiàng)目清清算A房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)的B項(xiàng)目，2009年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收收入1000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率為為20%，期間費(fèi)用及及可扣除稅金金為150萬元，當(dāng)年繳繳納企業(yè)所得得稅16.5萬元；2010年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收收入2000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率為為15%，期間費(fèi)用及及可扣除稅金金為200萬元，當(dāng)年繳繳納企業(yè)所得得稅25萬元；2011年B項(xiàng)目竣工交付付業(yè)主使用，，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷銷售收入3000萬元，期間費(fèi)費(fèi)用及可扣除除稅金為250萬元，項(xiàng)目計(jì)計(jì)稅成本為4200萬元。假設(shè)沒沒有其他納稅稅調(diào)整項(xiàng)目，，A房地產(chǎn)企業(yè)在在B項(xiàng)目竣工清算算年度，即2011年需要繳納多多少企業(yè)所得得稅？案例29：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅匯算算不同于項(xiàng)目目清算.doc案例３０：以房地產(chǎn)投資資入股的涉稅稅處理A企業(yè)是一家房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，2010年1月以一棟寫字字樓向B企業(yè)投資入股股。該寫字樓樓評(píng)估價(jià)值為為3000萬元，實(shí)際占占地面積為2000平方米。雙方方約定A企業(yè)參與B企業(yè)利潤(rùn)分配配，共同承擔(dān)擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。。近些年，隨著著房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的持續(xù)火熱熱，以房地產(chǎn)產(chǎn)為標(biāo)的物的的投資人越來來越多，形式式也多種多樣樣。以房地產(chǎn)產(chǎn)投資入股的的涉稅處理一一直頗受納稅稅人關(guān)注，下下面筆者依據(jù)據(jù)有關(guān)政策規(guī)規(guī)定就當(dāng)事雙雙方各自的稅稅務(wù)處理分別別進(jìn)行說明。。案例30：以房地產(chǎn)投投資入股的涉涉稅處理.rtf案例３１：房企地下車位位出租一次性性收費(fèi)的涉稅稅分析在實(shí)際操作中中，對(duì)于一次次性收取地下下車位租金，，納稅人應(yīng)當(dāng)當(dāng)具體問題具具體分析，靈靈活運(yùn)用稅收收政策。其前前提應(yīng)是在合合理和不違法法的情況下，，合理節(jié)稅，，減輕稅收負(fù)負(fù)擔(dān)，在維護(hù)護(hù)貴公司正當(dāng)當(dāng)、合法的經(jīng)經(jīng)濟(jì)權(quán)益的同同時(shí)，注意規(guī)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)稅后利潤(rùn)最最大化。．．．．．．．案例31：房企地下車車位出租一次次性收費(fèi)的涉涉稅分析.rtf案例３２：代建工程帳務(wù)務(wù)及稅務(wù)處理理代建工程同時(shí)時(shí)符合以下條條件的，可就就收取的代建建手續(xù)費(fèi)按““服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收收營(yíng)業(yè)稅，如如不同時(shí)符合合下述條件，，應(yīng)按照國(guó)稅稅函[1998]554號(hào)的規(guī)定，受受托方按“銷銷售不動(dòng)產(chǎn)””征收營(yíng)業(yè)稅稅。1、由委托方自自行立項(xiàng)；2、不發(fā)生土地地使用權(quán)或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；．．．．．．．案例32：代建工程帳帳務(wù)及稅務(wù)處處理.doc案例３３：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)促銷中禮禮品贈(zèng)送的涉涉稅問題財(cái)政部和國(guó)家家稅務(wù)總局就就企業(yè)在營(yíng)銷銷活動(dòng)中以折折扣折讓、贈(zèng)贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等等方式，向個(gè)個(gè)人贈(zèng)送現(xiàn)金金、消費(fèi)券、、物品、服務(wù)務(wù)等涉及的個(gè)個(gè)人所得稅問問題專門下文文進(jìn)行了明確確。在《關(guān)于企業(yè)促銷銷展業(yè)贈(zèng)送禮禮品有關(guān)個(gè)人人所得稅問題題的通知》（財(cái)稅[2011]50號(hào)）中，企業(yè)業(yè)在銷售商品品（產(chǎn)品）和和提供服務(wù)過過程中向個(gè)人人贈(zèng)送禮品被被分為兩種類類型，第一類類不征收個(gè)人人所得稅，第第二類則需要要征收個(gè)人所所得稅。．．．．．．．案例33：業(yè)務(wù)促銷中中禮品贈(zèng)送的的涉稅問題.rtf魔高一尺道高一丈案例３４：房地產(chǎn)企業(yè)土土地增值稅政政策深度解析析及清算技巧巧某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司出售一一幢寫字樓，，收入總額為為10000萬元。開發(fā)該該寫字樓有關(guān)關(guān)支出為：支支付地價(jià)款及及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用中的利息息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算算分?jǐn)偛⑻峁┕┙鹑跈C(jī)構(gòu)證證明），但其其中有50萬元屬加罰的的利息；轉(zhuǎn)讓讓環(huán)節(jié)繳納的的有關(guān)稅費(fèi)共共計(jì)為555萬元；該單位位所在地政府府規(guī)定的其他他房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣扣除比例為5%。試計(jì)算該房房地產(chǎn)開發(fā)公公司應(yīng)納的土土地增值稅。。案例34：土地增值稅稅政策深度解解析及清算技技巧.rtf四、風(fēng)險(xiǎn)防范范2012年，稅務(wù)籌劃劃不妨從風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理開始不積跬步，何何以至千里？？朝正確的方方向堅(jiān)實(shí)地邁邁出每一步，，就是向成功功邁近的一大大步！新的一一年，企業(yè)要要進(jìn)行稅務(wù)籌籌劃，就首先先從稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理開始吧吧?。?012年，稅務(wù)籌劃劃不妨從風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理開始.doc案例３５：房地產(chǎn)企業(yè)稅稅收漏洞警示示及實(shí)務(wù)梳理理房地產(chǎn)企業(yè)土土地取得模式式和房地產(chǎn)開開發(fā)方式多種種多樣，是一一個(gè)復(fù)雜的系系統(tǒng)工程，需需要經(jīng)過計(jì)委委、建委、土土地、規(guī)劃、、房產(chǎn)、銀行行等多個(gè)相關(guān)關(guān)部門的審批批、許可與監(jiān)監(jiān)督，這些行行政部門的政政策又層出不不窮，紛繁復(fù)復(fù)雜，導(dǎo)致房房地產(chǎn)企業(yè)在在稅收問題、、合同管理及及經(jīng)營(yíng)中極易易產(chǎn)生法律糾糾紛，另外在在會(huì)計(jì)核算方方面又趕上近近幾年財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)制度的改改革，導(dǎo)致房房地產(chǎn)企業(yè)涉涉稅隱患異常常嚴(yán)重。案例35：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)稅收漏洞警警示及實(shí)務(wù)梳梳理.rtf案例３６：房地產(chǎn)企業(yè)各各環(huán)節(jié)常見涉涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示示由于項(xiàng)目的稅稅收成本會(huì)影影響項(xiàng)目的投投資回報(bào)，而而稅務(wù)事項(xiàng)始始終貫穿其中中，因此合理理控制稅收成成本是降低企企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本本的重要一環(huán)環(huán)。所以有必必要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)節(jié)涉及的一些些稅務(wù)問題及及改善和籌劃劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總總結(jié)，使管理理者在實(shí)踐時(shí)時(shí)盡量避免和和及時(shí)處理這這些問題，抓抓住一些稅收收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)，，以便管理層層能更好地為為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)板塊發(fā)展制制定戰(zhàn)略性規(guī)規(guī)劃。案例36：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)各環(huán)節(jié)常見見涉稅風(fēng)險(xiǎn)提提示.rtf風(fēng)險(xiǎn)案例３７：房地產(chǎn)企業(yè)三三種特殊資金金的財(cái)稅處理理風(fēng)險(xiǎn)探視企業(yè)管理的中中心是財(cái)務(wù)管管理，財(cái)務(wù)管管理的核心是是資金管理。。但在給全國(guó)國(guó)各地企業(yè)的的財(cái)務(wù)人員授授課或咨詢過過程中，我們們發(fā)現(xiàn)很多企企業(yè)的資金管管理存在問題題，有些問題題還十分嚴(yán)重重，甚至到了了違法亂紀(jì)的的程度。本著著“懲前毖后后，治病救人人”的精神，，我們對(duì)其中中的三種特殊殊資金——抽逃的注冊(cè)冊(cè)資金、貸貸轉(zhuǎn)借的資資金和無償償占用的資資金——存在的問題題進(jìn)行分析析、探討，，并提出相相應(yīng)的處理理建議。案例37：房地產(chǎn)企企業(yè)三種特特殊資金的的財(cái)稅處理理風(fēng)險(xiǎn)探視視.rtf案例３８：：解讀房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表并進(jìn)行相關(guān)關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)的準(zhǔn)確與與否會(huì)直接接影響到企企業(yè)所得稅稅匯繳結(jié)果果的計(jì)算。。在日常稅收管理特別是是申報(bào)審核核過程中，，運(yùn)用財(cái)務(wù)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表表對(duì)重點(diǎn)科科目及其科科目（項(xiàng)目目）之間進(jìn)進(jìn)行邏輯分分析，可以以初步判斷斷企業(yè)納稅是否正常，，查出稅收收管理風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)線索。。案例38：解讀房地地產(chǎn)企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表并并進(jìn)行相關(guān)關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析.rtf認(rèn)識(shí)維權(quán)案例３９：：房產(chǎn)非常規(guī)規(guī)租賃條款款涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析通過轉(zhuǎn)租的的甲乙雙方方稅負(fù)才會(huì)會(huì)比甲直接接租賃給丙丙的稅負(fù)低低。但根據(jù)據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行行條例》第七條規(guī)定定，納稅人人提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形資資產(chǎn)或者銷銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格明明顯偏低并并無正當(dāng)理理由的，由由主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)核定定其營(yíng)業(yè)額額。因此，，納稅人通通過轉(zhuǎn)租少少繳稅收的的籌劃，需需要注意稅稅務(wù)機(jī)關(guān)核核定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，否則得得不償失。。．．．．．．案例39：房產(chǎn)非常常規(guī)租賃條條款涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析.rtf案例40：代建房屋屋納稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不可忽視視由于不具備備開發(fā)資質(zhì)質(zhì)，無法取取得《預(yù)售許可證證》，即便與B企業(yè)合作開開發(fā)，也無無法直接取取得房屋的的銷售許可可，只能在在辦理完畢畢產(chǎn)權(quán)登記記后進(jìn)行房房屋的二次次轉(zhuǎn)讓。所所以實(shí)質(zhì)上上應(yīng)該明確確該商住樓樓的銷售主主體是A企業(yè)業(yè)，，B房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)只只是是受受托托代代建建和和代代理理銷銷售售而而已已。。財(cái)務(wù)務(wù)人人員員關(guān)關(guān)心心的的問問題題是是，，這這種種合合作作開開發(fā)發(fā)形形式式，，合合作作雙雙方方應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)如如何何進(jìn)進(jìn)行行稅稅務(wù)務(wù)處處理理？？是是否否存存在在納納稅稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)？？．．．．．．．．．．．案例例40：代代建建房房屋屋納納稅稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不不可可忽忽視視.rtf案例例41：建筑筑安安裝裝行行業(yè)業(yè)的的涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制策策略略在會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)核核算算上上，，掛掛靠靠企企業(yè)業(yè)和和被被掛掛靠靠企企業(yè)業(yè)各各有有自自己己的的帳帳目目，，按按各各自自經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)進(jìn)行行會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)核核算算，，掛掛靠靠企企業(yè)業(yè)向向被被掛掛靠靠企企業(yè)業(yè)報(bào)報(bào)送送內(nèi)內(nèi)部部會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)報(bào)表表，，由由被被掛掛靠靠企企業(yè)業(yè)合合并并后后統(tǒng)統(tǒng)一一向向稅稅務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)申申報(bào)報(bào)納納稅稅。。由由于于建建筑筑業(yè)業(yè)的的營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅交交納納時(shí)時(shí)間間和和工工程程款款的的實(shí)實(shí)際際決決算算時(shí)時(shí)間間往往往往會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)一一定定的的時(shí)時(shí)間間差差，，必必然然給給被被掛掛靠靠企企業(yè)業(yè)的的會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)實(shí)實(shí)務(wù)務(wù)操操作作和和納納稅稅申申報(bào)報(bào)等等帶帶來來困困難難。。而而掛掛靠靠企企業(yè)業(yè)為為了了達(dá)達(dá)到到少少繳繳稅稅金金甚甚至至不不繳繳稅稅的的目目的的，，它它會(huì)會(huì)盡盡可可能能地地增增大大支支出出、、隱隱瞞瞞收收入入，，甚甚至至不不惜惜偽偽造造、、毀毀滅滅會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)憑憑證證和和資資料料。。一一旦旦被被稅稅務(wù)務(wù)部部門門發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)偷偷稅稅、、漏漏稅稅問問題題，，將將由由被被掛掛靠靠企企業(yè)業(yè)承承擔(dān)擔(dān)這這種種稅稅務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，遭遭致致經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上和和信信譽(yù)譽(yù)上上的的雙雙重重?fù)p損失失。。案例例41：建建筑筑安安裝裝行行業(yè)業(yè)的的涉涉稅稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制策策略略.rtf聞道道有有先先后后,術(shù)業(yè)業(yè)有有專專攻攻案例例42：房企企未未按按時(shí)時(shí)進(jìn)進(jìn)行行土土地地增增值值稅稅清清算算存存隱隱患患針對(duì)對(duì)上上述述規(guī)規(guī)定定，，一一些些房房產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目常常采采取取消消極極的的手手段段來來達(dá)達(dá)到到不不繳繳或或遲遲繳繳稅稅款款的的目目的的，，比比如如在在進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)售售后后，，拖拖延延項(xiàng)項(xiàng)目目工工