投資咨詢有限公司項目針對性市場調(diào)研及定位報告

邯鄲恒昌·中華城

項目針對性市場調(diào)研及定位報告北京x投資咨詢有限公司邯鄲項目組P1目錄項目及所屬區(qū)域情況項目位置項目所屬高開區(qū)狀況項目概況項目周邊情況邯鄲市整體房地產(chǎn)市場分析整體住宅市場狀態(tài)及預(yù)測整體商業(yè)及配套市場狀態(tài)及預(yù)測住宅針對性調(diào)查住宅針對性供給調(diào)查住宅針對性供給調(diào)查匯總住宅針對性需求調(diào)查住宅針對性需求調(diào)查匯總2商業(yè)針對性調(diào)查傳統(tǒng)商業(yè)針對性調(diào)查在售產(chǎn)權(quán)商業(yè)項目調(diào)查運營商業(yè)項目調(diào)查區(qū)域性綜合商業(yè)調(diào)查獨立店鋪調(diào)查餐飲場所調(diào)查新世紀商場調(diào)查新興特色商業(yè)調(diào)查商業(yè)針對性需求調(diào)查商業(yè)需求調(diào)查——投資者商業(yè)需求調(diào)查——經(jīng)營者商業(yè)需求調(diào)查——消費者項目整體說明3項目構(gòu)思分析項目定位項目總體市場定位目標客群定位產(chǎn)品定位住宅戶型配比戶型設(shè)計建議商業(yè)業(yè)態(tài)定為思考與分析規(guī)劃建議總平面布局及分布經(jīng)濟技術(shù)指標商業(yè)布局建議綠化景觀建議出入口設(shè)置主要綜合配套建議結(jié)語4項目及所屬區(qū)域情況5項目位置項目位于邯鄲市東北部的高開區(qū)內(nèi)。（圖中藍色區(qū)域表示高開區(qū)，表示項目所在）邯鄲市市區(qū)圖北6項目所屬高開區(qū)狀況位于邯鄲市東部，規(guī)劃面積23.5平方公里，為省級開發(fā)區(qū)；高開區(qū)內(nèi)道路平整，并擁有多條公交線路；目前，高開區(qū)內(nèi)入住的企業(yè)不多，主要有中國電信和中國聯(lián)通兩家大型企業(yè)，其他企業(yè)存在廠房空置現(xiàn)象；06年高開區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值85258萬元，增長19.8%，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)步上升；06年高開區(qū)實現(xiàn)投資99275萬元，增長41.8%，其固定資產(chǎn)投資大幅提升；目前高開區(qū)內(nèi)在建項目為總部基地項目、鑫域國際項目和萬博園項目；高開區(qū)內(nèi)已建成住宅小區(qū)為新科園小區(qū)和新四中家屬院，空置率較高；項目南側(cè)友誼路7高開區(qū)內(nèi)生活配套相對不足。其中，在醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施方面，沒有大型醫(yī)院，只有少量社區(qū)診所能夠方便附近居民就醫(yī)。在教育資源方面，高開區(qū)內(nèi)有新建成的第四中學(xué)，軟硬件條件優(yōu)秀，屬于邯鄲市重點學(xué)校。另外，新科園西區(qū)內(nèi)有一個幼兒園，入學(xué)率不高；高開區(qū)內(nèi)商業(yè)配套不足，區(qū)內(nèi)沒有大型商業(yè)設(shè)施。新四中校舍8項目概況項目位于高開區(qū)中心偏南。北臨為民路，南臨友誼路，西側(cè)是新園路，東至世紀大街。開發(fā)區(qū)示意圖本項目示意圖北北9項目四至北至為民路東至世紀大街西至新園路南至友誼路①②③④北10項目現(xiàn)現(xiàn)場實實拍（（照片片拍攝攝日期期為2007年7月30日）北11項目周周邊情情況項目北北側(cè)是是正在在建設(shè)設(shè)中的的金都都大飯飯店（（五星星級標標準）），建建筑面面積為為85782㎡。其其對本本項目目所在在區(qū)域域整體體價值值的提提升可可以起起到推推動作作用和和強化化作用用。項目北北側(cè)正在建建設(shè)中中的金金都大大飯店店12項目南南側(cè)是是新科科園小小區(qū)，，小區(qū)區(qū)總建建筑面面積28萬平方方米。。共約約1700戶，入入住率率均不不高于于30%；臨街街底商商正常常經(jīng)營營比例例約50%，經(jīng)營營類型型包括括：便便利店店、診診所、、裝潢潢公司司、干干洗店店。項目南南行200米為兼兼莊村村，村村內(nèi)多多為低低矮民民房，，沿街街有部部分經(jīng)經(jīng)營餐餐飲的的商鋪鋪，生生活環(huán)環(huán)境較較為雜雜亂。。項目南南側(cè)新科園園臨街街底商商13項目西西側(cè)緊緊鄰建建設(shè)中中的萬萬博園園小區(qū)區(qū)，與與本項項目之之間僅僅隔一一條規(guī)規(guī)劃路路。該該小區(qū)區(qū)總建建面為為19萬平方方米，，共約約1900戶。目目前，，該項項目基基礎(chǔ)基基本施施工完完成。。項目西西北方方為邯邯鄲市市國稅稅局及及市工工商局局。項目西西側(cè)萬科園園項目目實景景（拍拍攝于于07年7月30日）14項目東東北方方為在在售項項目鑫鑫域國國際。?？偨ń婕s約為27萬平方方米，，其中中酒店店、寫寫字樓樓、商商業(yè)約約10萬平方方米；；住宅宅約17萬平方方米，，共831戶。項目東東南方方為新新四中中家屬屬院，，面積積約為為31萬平方方米，，戶數(shù)數(shù)約3100戶。項目東東側(cè)鑫域國國際效效果圖圖15項目總總用地地面積積66.27畝，凈凈用地地面積積46.92畝。項目土土地現(xiàn)現(xiàn)已達達到三三通一一平，，具備備直接接施工工的條條件。。土地以以拍賣賣方式式取得得。項目狀狀況項目基基地狀狀況16邯鄲整整體房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析17整體住住宅市市場狀狀態(tài)及及預(yù)測測住宅市市場供供給容容量預(yù)預(yù)測引引用（（具體體詳見見邯鄲鄲市房房地產(chǎn)產(chǎn)住宅宅市場場分析析報告告）住宅投投資趨趨勢:04年-06年住宅宅市場場投資資額增增長平平穩(wěn)，，07年繼續(xù)續(xù)保持持了這這一增增長趨趨勢。。通過過對高高開區(qū)區(qū)情況況的實實地調(diào)調(diào)查，，弘創(chuàng)創(chuàng)萬業(yè)業(yè)預(yù)測測未來來兩年年內(nèi)，，高開開區(qū)住住宅投投資將將隨著著其開開發(fā)量量的不不斷增增大而而穩(wěn)步步增長長。施工面面積趨趨勢:目前，，邯鄲鄲市正正處在在建設(shè)設(shè)增長長時期期，未未來兩兩年新新開工工面積積和再再施工工面積積仍將將繼續(xù)續(xù)保持持平穩(wěn)穩(wěn)增長長勢頭頭。通通過實實地調(diào)調(diào)查，，高開開區(qū)內(nèi)內(nèi)目前前有多多個項項目處處于施施工階階段和和待開開工階階段。。銷售預(yù)預(yù)測：：05年以后后，本本市商商品房房交易易面積積的增增長逐逐漸趨趨于平平緩，，開始始進入入穩(wěn)步步增長長階段段。結(jié)結(jié)合調(diào)調(diào)查及及分析析，弘弘創(chuàng)萬萬業(yè)預(yù)預(yù)計未未來兩兩年內(nèi)內(nèi)商品品房交交易面面積將將有小小幅增增長，，高開開區(qū)內(nèi)內(nèi)也將將有多多個項項目進進入市市場銷銷售。。18產(chǎn)品類類型:根據(jù)整整體供供需關(guān)關(guān)系可可以看看出，，高層層和小小高層層產(chǎn)品品在整整個邯邯鄲市市場具具備一一定市市場認認可度度，隨隨著邯邯鄲市市近年年來土土地價價格不不斷增增高，，在未未來幾幾年內(nèi)內(nèi)，這這兩種種產(chǎn)品品必將將成為為市場場的主主流產(chǎn)產(chǎn)品。。住宅市市場競競爭力力分析析引用用（具具體詳詳見邯邯鄲市市房地地產(chǎn)住住宅市市場分分析報報告））整體住住宅市市場狀狀態(tài)及及預(yù)測測裝修標標準:目前邯鄲市市的在售住住宅項目中中，戶內(nèi)主主要為毛坯坯房。但從從目前市場場上高端產(chǎn)產(chǎn)品的銷售售情況來看看，精裝修修產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)逐步走入入人們的視視線，個別別項目中已已經(jīng)出現(xiàn)了了精裝小戶戶型產(chǎn)品。。19社區(qū)生活配配套:目前邯鄲市市在售房地地產(chǎn)項目中中，主要存存在社區(qū)生生活配套與與開發(fā)建設(shè)設(shè)進度的銜銜接性不強強，投入使使用滯后、、社區(qū)生活活配套的概概念性強于于實際性的的問題。高高開區(qū)內(nèi)目目前社區(qū)生生活配套滯滯后的現(xiàn)象象更為明顯顯，生活和和購物不便便。隨著市市場發(fā)展，，社區(qū)生活活配套的建建設(shè)將逐步步走向?qū)嵱糜眯院投嘣?。物業(yè)管理提提供的服務(wù)務(wù)、水平與與項目檔次次之間存在在一定的差差距；管理理理念停留留在硬件管管理和被動動管理的層層面。目前前高開區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有物業(yè)管管理水平不不高，但在在售項目和和待開發(fā)項項目已具備備了一定的的物業(yè)管理理理念。在在未來的房房地產(chǎn)市場場發(fā)展中，，物業(yè)管理理將成為衡衡量房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的重要標標準。物業(yè)管理:目前邯鄲市市大多數(shù)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商對公司司和項目品品牌打造效效果不佳，，未形成系系統(tǒng)性、系系列性的項項目品牌，，但部分中中高端產(chǎn)品品已經(jīng)開始始樹立自己己的品牌形形象，并獲獲得了一定定的認可。。產(chǎn)品品牌:20目前邯鄲市市住宅產(chǎn)品品均價集中中在3400-3800元/㎡，隨著政府進進一步嚴格格控制土地地開發(fā)，弘弘創(chuàng)萬業(yè)預(yù)預(yù)計在未來來的一年內(nèi)內(nèi)，邯鄲市市住宅產(chǎn)品品現(xiàn)房整體體價格水平平將上漲500—800元/㎡，主力力價格區(qū)間間為3900——4500元/㎡。由于高高開區(qū)是邯邯鄲市的重重點發(fā)展地地區(qū)，隨著著城市發(fā)展展重心的東東移，其住住宅市場價價格將得到到進一步提提高。住宅市場價價格分析（具體詳見見邯鄲市房房地產(chǎn)住宅宅市場分析析報告）價格對比及及趨勢分析析：從供需對比比來看，主主力需求總總價區(qū)間與與主力供給給總價區(qū)間間相對應(yīng)，，總價在45—50萬元之間的的產(chǎn)品市場場競爭力較較強。未來來一至兩年年內(nèi)總價將將受價格變變化趨勢、、面積變化化趨勢的綜綜合影響。。目前，高高開區(qū)的主主力供給戶戶型基本以以160平米以上的的大戶型為為主，總價價相對較高高。總價趨勢分分析：整體住宅市市場狀態(tài)及及預(yù)測21住宅市場營營銷策略預(yù)預(yù)測（具體體詳見邯鄲鄲市房地產(chǎn)產(chǎn)住宅市場場分析報告告）通過綜合調(diào)調(diào)查可以看看出，目前前邯鄲市大大部分在售售住宅項目目營銷手段段仍舊比較較單一。隨隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展和項目競競爭的加劇劇，部分房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商已經(jīng)開開始注重產(chǎn)產(chǎn)品的多元元化營銷推推廣。預(yù)計計在未來的的1—2年內(nèi)，邯鄲鄲市房地產(chǎn)產(chǎn)營銷將步步入“戰(zhàn)國國時代”。。高開區(qū)由由于項目相相對集中，，且定位都都相對較高高端，因此此高開區(qū)的的項目在營營銷層面的的競爭將更更加激烈。。整體住宅市市場狀態(tài)及及預(yù)測22整體商業(yè)及及配套市場場狀態(tài)及預(yù)預(yù)測商業(yè)市場趨趨勢分析引引用（具體體詳見邯鄲鄲市房地產(chǎn)產(chǎn)住宅市場場分析報告告）消費品零售售總額增長長趨勢:從02年-07年上半年，，邯鄲市消消費品零售售總額一直直保持平穩(wěn)穩(wěn)增長。同同時調(diào)查表表明，邯鄲鄲市民在用用于日常消消費品指出出外，仍有有大量的閑閑置資金可可用于消費費和房地產(chǎn)產(chǎn)投資。商業(yè)物業(yè)交交易面積趨趨勢:04-07年上半年間間，商業(yè)物物業(yè)交易面面積逐年增增長，隨著著邯鄲市商商業(yè)物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品放量的的持續(xù)增長長，預(yù)計未未來兩年交交易面積將將持續(xù)增長長。單位：萬㎡㎡23商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃:根據(jù)邯鄲市市商務(wù)局規(guī)規(guī)劃，2010年邯鄲市零零售總營業(yè)業(yè)面積將達達到122萬平方米，，居民人均均商業(yè)零售售網(wǎng)點面積積為0.8平方米。未未來邯鄲市市的商業(yè)發(fā)發(fā)展速度必必將進一步步加快。04-07年間，商業(yè)業(yè)物業(yè)價格格持續(xù)增長長，預(yù)計未未來兩年仍仍將保持增增長的勢頭頭。商業(yè)物業(yè)交交易總額趨趨勢:單位：億元元24高開區(qū)及周周邊區(qū)域商商業(yè)市場趨趨勢考慮到高開開區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展日趨成成熟，區(qū)內(nèi)內(nèi)人口增長長，項目投投資規(guī)模逐逐步擴大，，規(guī)劃指標標的限定，，土地放量量的減少等等因素的影影響，弘創(chuàng)創(chuàng)萬業(yè)預(yù)計計，未來兩兩年內(nèi)高開開區(qū)商業(yè)及及配套的投投資額及投投資交易面面積都將明明顯增大，，商業(yè)發(fā)展展速度也將將迅速加快快。25住宅針對性性調(diào)查26住宅針對性調(diào)查查針對性項目供給調(diào)查：針對性客戶需求調(diào)查：有效掌握高高開區(qū)及其其相鄰區(qū)域域住宅產(chǎn)品品市場的供供給情況。。掌握客戶的的需求特征征，指導(dǎo)本本項目的項項目定位和和規(guī)劃設(shè)計計。27調(diào)查目的掌握針對性性項目供給給狀況，為為市場定位位、規(guī)劃定定位提供支支持。掌握針對性性調(diào)研項目目產(chǎn)品設(shè)計計元素狀況況，為產(chǎn)品品細部定位位提供依據(jù)據(jù)。調(diào)查內(nèi)容——高開區(qū)及相相鄰區(qū)域競競爭性項目目供給狀況況調(diào)查方法——文案調(diào)查及及實地調(diào)查查。調(diào)查者——弘創(chuàng)萬業(yè)邯邯鄲項目組組調(diào)查資料來來源及調(diào)查查方式文案調(diào)查（（內(nèi)外部資資料）—銷售總結(jié)、、報告、成成交記錄單單、網(wǎng)絡(luò)、、報紙等。。實地調(diào)查—相關(guān)人員走走訪、實地地考察。調(diào)查項目——新城·拉德芳斯、、鑫域國際際、融富中中心、創(chuàng)鑫鑫陽光城、、華信國際際廣場、萬萬博園。甄選條件——針對性供給給調(diào)查項目所處區(qū)區(qū)域、項目目規(guī)模、項項目包含物物業(yè)類型接接近的項目目。281、萬博園2、鑫域國際際3、融富中心心4、創(chuàng)鑫陽光光城5、新城·拉德芳斯6、華信國際際廣場本項目住宅供給調(diào)調(diào)研項目位位置示意圖圖29新城·拉德芳斯項目位置：：南臨人民東東路，北臨臨叢臺路，，西臨東環(huán)環(huán)路，東面面尚無道路路。項目規(guī)模:項目占地面面積約26.5萬㎡,總建面積約約100萬㎡。產(chǎn)品類型:一期為多層層，二期為為高層（1、2期總套數(shù)共共600余套），三三期為多層層和小高層層。開發(fā)商:邯鄲市恒嘉嘉房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司交通狀況:項目緊鄰城城市主干道道——人民路，有有21，39，49，66，78等公交線路路可以到達達，交通便便捷。配套設(shè)施:項目規(guī)劃中中內(nèi)包含幼幼兒園、小小學(xué)、初中中及成人教教育基地，，4萬平米沿街街特色商業(yè)業(yè)，以及運運動休閑雙雙會所、休休閑餐吧等等，但目前前社區(qū)內(nèi)及及周邊沒有有配套設(shè)施施。物業(yè)管理：：聘請香港世世邦百根物物業(yè)擔任顧顧問。裝修標準：：毛坯房。新城·拉德芳斯實實景圖30居室類型：：三室兩廳兩兩衛(wèi)（一期期），五室室兩廳三衛(wèi)衛(wèi)（二期））。戶型面積：：一期主力戶戶型兩種，，面積分別別為136㎡和148㎡；二期為212㎡的單一戶戶型；三期由于政政策限制，，90㎡以下的小小戶型所占占比例超過過50%。銷售均價：：一期為3400元/㎡，二期為3600－3700元/㎡。銷售程度：：一期二期住住宅全部售售罄；三期目前仍仍處于策劃劃階段。推廣特點：：其在推廣方方面投入巨巨大，一期期開盤時通通過在人民民路、光明明路等主干干道設(shè)置廣廣告板、彩彩虹橋和道道旗，以及及在晚報、、電視報上上做大量報報廣，使該該項目知名名度在短時時間內(nèi)得到到迅速提升升，為后期期產(chǎn)品銷售售提供了一一定的客戶戶基礎(chǔ)?？蛻魳?gòu)成：：峰峰礦區(qū)、、武安礦區(qū)區(qū)礦主及高高層人員；；邯鋼集團中中高層；邯鄲東部高高收入人群群。新城·拉德芳斯售售樓處新城·拉德芳斯在在人民路上上設(shè)置的廣廣告板31項目特點：：緊鄰邯鄲市市主干道——東環(huán)路；已建成的一一、二期住住宅小區(qū)規(guī)規(guī)劃布局合合理，景觀觀環(huán)境良好好；一、二期的的銷售中推推廣力度較較大，知名名度較高，，積累了大大量客戶。。項目課題：：目前項目周周邊配套設(shè)設(shè)施較少，，購物、生生活存在不不便；該項目在一一、二期銷銷售時為客客戶勾畫了了一個美好好的遠景預(yù)預(yù)期，但三三期土地目目前尚未取取得，造成成了銷售斷斷檔，對項項目整體形形象及開發(fā)發(fā)商形象存存在一定影影響。新城·拉德芳斯社社區(qū)景觀32鑫域國際項目位置：：項目規(guī)模：：總建筑面積積約26萬㎡,其中住宅約約16.8萬㎡。產(chǎn)品類型：：一期產(chǎn)品為為住宅，高高層板樓，，總套數(shù)813套；二期為為商業(yè)、酒酒店、寫字字樓。開發(fā)商：邯鄲鑫鑫房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司交通狀況：：道路狀況良良好，但目目前周邊公公共交通線線路較少。。配套設(shè)施：：規(guī)劃中包含含酒店、寫寫字樓、酒酒店式公寓寓、集中商商業(yè)，目前前周邊配套套設(shè)施較少少。位于邯鄲市市高開區(qū)的的規(guī)劃中心心，東南臨臨為民路，，西南臨世世紀大街，，東北臨聯(lián)聯(lián)紡路，西西北臨聯(lián)通通南路。項目效果圖圖33居室類型：：主力戶型為為四室兩廳廳兩衛(wèi)和三三室兩廳兩兩衛(wèi)。戶型面積：160㎡㎡－303㎡㎡大戶型。銷售均價：：4800元/㎡（有內(nèi)部4200元/㎡的價格）銷售程度：：07年8月中旬開盤盤，目前為為預(yù)定階段段。（200㎡以下戶型定定金20萬元；200㎡以上戶型定定金為30萬元元，，截截止止到到07年7月31日已已有有約約30人繳繳納納定定金金））客戶戶構(gòu)構(gòu)成成：：推廣廣方方式式：：報廣廣（（主主要要是是晚晚報報））、、電電視視廣廣告告、、冠冠名名演演唱唱會會等等。。物業(yè)業(yè)管管理理：：委托托酒酒店店式式物物業(yè)業(yè)管管理理（（具具體體公公司司尚尚未未確確定定））裝修修標標準準：：毛坯坯房房，，采采用用集集中中式式中中央央空空調(diào)調(diào)。。根據(jù)據(jù)預(yù)預(yù)定定客客戶戶信信息息分分析析，，主主要要為為邯邯鄲鄲市市內(nèi)內(nèi)高高端端收收入入人人群群，，暫暫無無明明確確分分類類。。四室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)三室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)34項目目特特點點：項目目集集酒酒店店、、寫寫字字樓樓、、商商業(yè)業(yè)、、公公寓寓多多種種產(chǎn)產(chǎn)品品為為一一體體；；該項項目目首首次次在在邯邯鄲鄲推推出出酒酒店店式式公公寓寓的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，采采用用酒酒店店式式管管理理；；項目目采采用用集集中中式式中中央央空空調(diào)調(diào)，，管管家家式式服服務(wù)務(wù)。。項目目課課題題：：距離離市市中中心心較較遠遠，，不不臨臨近近主主干干道道，，不不易易于于尋尋找找；；戶型型面面積積均均超超過過160㎡，客客戶戶無無小小戶戶型型可可以以選選擇擇；；總價價較較高高，，針針對對客客群群范范圍圍較較小小；；由于于產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值帶帶來來的的產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售單單價價和和后后期期使使用用維維護護費費用用的的提提高高，，導(dǎo)導(dǎo)致致市市場場接接受受需需要要一一定定過過程程。。鑫域域國國際際效效果果圖圖35融富富中中心心項目目位位置置：：滏河河大大街街以以東東、、果果園園路路以以南南、、北北倉倉路路以以北北、、迎迎賓賓路路以以西西。。項目目規(guī)規(guī)模模:總占占地地面面積積221畝，，住住宅宅總總建建筑筑面面積積24萬㎡㎡。。產(chǎn)品品類類型型:高層層住住宅宅（（總總套套數(shù)數(shù)2600套））。。開發(fā)發(fā)商商：：邯鄲鄲恒恒富富房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司。。交通通狀狀況況:滏西西北北大大街街與與仁仁和和路路開開通通在在即即,規(guī)劃劃中中的的38,40,29,49等公公交交線線路路可可到到達達項項目目。。配套套設(shè)設(shè)施施:周邊邊規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計中中包包含含電電氣氣城城、、輕輕紡紡城城、、電電子子商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)、、酒酒店店、、會會展展中中心心、、商商務(wù)務(wù)配配套套和和大大型型超超市市。。目目前前配配套套設(shè)設(shè)施施較較少少。。融富富中中心心效效果果圖圖36居室室類類型型：：目前前在在售售產(chǎn)產(chǎn)品品主主力力戶戶型型為為三三室室兩兩廳廳戶戶型型，，另另外外包包含含5.2米層層高高的的LOFT(未開開始始銷銷售售)。戶型型面面積積：目目前前在在售售產(chǎn)產(chǎn)品品主主力力面面積積為為134㎡㎡、117㎡㎡，loft產(chǎn)品品面面積積為為34㎡㎡、43㎡㎡。裝修修標標準準：：毛坯坯房房。。銷售售均均價價：：團購購價價格格3100元/㎡㎡。銷售售程程度度：：客戶戶構(gòu)構(gòu)成成：：目前前主主要要是是機機關(guān)關(guān)、、企企業(yè)業(yè)團團購購。。推廣廣特特點點：：物業(yè)業(yè)管管理理：：第一太平戴維維斯提供物業(yè)業(yè)管理顧問服務(wù)務(wù)。尚未取得預(yù)售售許可證，但但總套數(shù)的30%已經(jīng)銷售，其其中團購占總總套數(shù)的25%，另5%是以團購名義義進行打折銷銷售的。目前前住宅銷售已已暫停。廣告牌、道旗旗、彩虹橋、、報紙（主要要是晚報）、、電視廣告、、以及冠名演演唱會等；在在峰峰礦區(qū)也也設(shè)立了銷售售點。融富中心效果果圖37項目特點：借鑫港國際整整體形象的宣宣傳之勢，提提升項目“品品質(zhì)”；推廣力度較大大，在購房者者中擁有較高高知名度；目前項目的售售價較低，對對客戶有較大大的吸引力。。項目課題：融富中心所處處地塊為商業(yè)業(yè)用地，使用用年限僅為40年；項目西臨火力力發(fā)電廠，存存在空氣污染染和視覺污染染，加速產(chǎn)品品經(jīng)濟折舊；；項目工地施工工形象較差；；項目整體的集集貿(mào)性商業(yè)定定位，影響項項目整體的居居住品質(zhì)；項目的專業(yè)行行銷能力差。。38創(chuàng)鑫陽光城項目位置：位于人民路與與東環(huán)路路口口西南角，北北臨人民路，，南臨和平路路，東臨東環(huán)環(huán)路，西臨東東柳大街。項目規(guī)模：總建筑面積約約100萬㎡。一期、、二期建筑面面積約20萬㎡,三期約6萬㎡。產(chǎn)品類型：一、二期18層板樓，三期期11層板樓和多層層（三期600套）。開發(fā)商：邯鄲市創(chuàng)鑫房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司。交通狀狀況：：項目臨臨近人人民路路與東東環(huán)路路，交交通便便利。。周邊配配套：：臨近龍龍湖購購物中中心、、美食食林超超市；；周邊邊有廣廣安小小學(xué)、、廣泰泰中學(xué)學(xué)、新新四中中、二二十三三中、、三十十一中中等學(xué)學(xué)校。。物業(yè)管管理：：深圳上上市物物業(yè)公公司提提供顧顧問咨咨詢服服務(wù),但合同同即將將到期期，其其后可可能啟啟用開開發(fā)商商自己己的物物業(yè)公公司。。創(chuàng)鑫陽陽光城城的產(chǎn)產(chǎn)品人民路路39居室類類型：：三期主主力戶戶型為為兩室室兩廳廳一衛(wèi)衛(wèi)（由由于一一、二二期建建成時時間較較早，，其居居室類類型參參考性性不強強）。。戶型面面積：：三期主主力面面積106㎡和104㎡。銷售均均價：：銷售程程度：：在項目目一、、二期期銷售售時積積累了了大量量需求求小戶戶型的的潛在在客戶戶，因因此三三期2007年初開開盤一一周內(nèi)內(nèi)即銷銷售了了70%。目前前三期期銷售售即將將結(jié)束束。客戶構(gòu)構(gòu)成：：一、二二期購購房客客戶主主要為為武安安縣及及峰峰峰礦區(qū)區(qū)中的的礦主主，集集團高高層人人員以以及邯邯鋼集集團；；三期購購房客客戶比比較廣廣泛，，包含含公務(wù)務(wù)員，，企業(yè)業(yè)職工工等。。推廣特特點：：前期采采用報報紙廣廣告（（晚報報），，目前前僅限限于工工地圍圍擋。。二期均均價3800元；三三期均均價3600元，最最低價價約3000元。（（由于于三期期緊鄰鄰燃氣氣大罐罐，所所以其其均價價低于于二期期均價價）裝修標標準：：毛坯房房。創(chuàng)鑫陽陽光城城售樓樓處企業(yè)宣宣傳板板40項目特特點：：項目緊緊鄰城城市主主干道道——人民路路與東東環(huán)路路，區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明明顯；；項目占占地規(guī)規(guī)模大大，整整體社社區(qū)規(guī)規(guī)劃比比較完完善，，周邊邊生活活配套套已具具備；；項目開開發(fā)商商在邯邯鄲房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場口碑碑很好好。項目課課題：：項目的的后期期拆遷遷遇到到很大大阻力力，項項目銜銜接性性較差差。創(chuàng)鑫陽陽光城城戶型型圖41華信國國際廣廣場項目位位置：：項目規(guī)規(guī)模：：開發(fā)商商：邯鄲華華信房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司配套設(shè)設(shè)施：：總建筑筑面積積170萬㎡，，其中中包含含住宅宅和約約120萬㎡的的商業(yè)業(yè)面積積。項目規(guī)規(guī)劃中中包含含120萬㎡商商業(yè)面面積。。其中中包括括主力力店鋪鋪、精精品店店中店店、總總部商商務(wù)、、金融融中心心、星星級酒酒店、、酒吧吧街以以及音音樂廣廣場等等。北臨人人民路路，西西臨東東環(huán)路路。項目效效果圖圖42項目特特點：：項目為為河北北省2008年重點點工程程，具具備一一定的的項目目“品品牌””影響響力；；占地規(guī)規(guī)模較較大，，包含含120萬㎡商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品，，可帶帶來規(guī)規(guī)模效效應(yīng)和和集聚聚效應(yīng)應(yīng)。項目課課題：：目前項項目仍仍停留留在概概念推推廣宣宣傳階階段，，項目目最終終的可可實施施性未未知；；項目所所在位位置遠遠離城城市中中心，，在銷銷售初初期可可能會會受到到影響響；項目商商業(yè)面面積120萬㎡，，銷銷售難難度和和運營營風險險均較較大。。43萬博園園項目位位置：：項目規(guī)規(guī)模：：地處高高開區(qū)區(qū)中心心偏南南，北北臨為為民路路，南南臨友友誼路路，西西臨東東環(huán)路路，東東臨新新園路路。萬博園園總占占地面面積70畝，總總建筑筑面積積19萬㎡。。產(chǎn)品類類型：：高層（（住宅宅可售售套數(shù)數(shù)700套）。。開發(fā)商商：邯鄲市市中和和房地地產(chǎn)開開發(fā)有有限公公司交通狀狀況：：項目東東側(cè)緊緊鄰東東環(huán)路路，南南北兩兩條路路分別別是為為民路路與友友誼路路，道道路狀狀況良良好，，有公公交車車通過過。項目位位置圖圖項目效效果圖圖44裝修標標準：：毛坯房房。配套設(shè)設(shè)施：：居室類類型：：主力戶戶型為為兩室室兩廳廳一衛(wèi)衛(wèi)及三三室兩兩廳兩兩衛(wèi)。。戶型面面積：：銷售均均價：：3800－4000元/㎡㎡。銷售程程度：：項目預(yù)預(yù)約已已經(jīng)啟啟動。。推廣特特點：：目前周周邊配配套設(shè)設(shè)施較較少。。其南南側(cè)新新科園園小區(qū)區(qū)底商商處有有2個小型型便利利店，，新科科園小小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)有有一個個幼兒兒園。目前無無營銷銷推廣廣活動動。物業(yè)管管理：：尚未確確定物物業(yè)管管理公公司和和物業(yè)業(yè)管理理內(nèi)容容。兩室兩兩廳一一衛(wèi)：：共四種種戶型型，面面積分分別為為100.11㎡，100.88㎡，101.63㎡，113.25㎡，，占總總套數(shù)數(shù)比例例為45%；三室兩兩廳一一衛(wèi)：：面積為為121.14㎡，占占總套套數(shù)比比例為為3%；三室兩兩廳兩兩衛(wèi)：：共兩種種戶型型，面面積分分別為為159.86㎡，160.43㎡，占占總套套數(shù)比比例為為40%；四室兩兩廳兩兩衛(wèi)：：面積為為194.81㎡，占占總套套數(shù)比比例為為5%；五室兩兩廳三三衛(wèi)：：面積為為215.03㎡㎡，占總總套數(shù)數(shù)比例例為7%。項目北北側(cè)道道路——為民路路45項目課課題：：160㎡以上的的戶型型占到到總套套數(shù)的的50％以上上，戶戶型面面積偏偏大，，產(chǎn)品品總價價高。。項目特特點：：緊挨東東環(huán)路路；地塊方方整；；現(xiàn)階段段該項項目工工程形形象較較好；；項目拿拿地時時間較較早，，土地地綜合合成本本遠遠遠低于于本項項目。。項目銷銷售中中心46住宅針針對性性供給給調(diào)查查匯總總建筑類類型：除新新城·拉德芳芳斯一一期及及創(chuàng)鑫鑫陽光光城三三期外外，以以高層層和小小高層層為主主。產(chǎn)品面面積：：裝修標標準：：毛坯房房銷售均均價：：價格區(qū)區(qū)間在在3100元-4000元/㎡客戶構(gòu)構(gòu)成：：周邊區(qū)區(qū)縣資資源類類開發(fā)發(fā)私營營業(yè)主主，邯邯鋼集集團中中高層層，公公務(wù)員員，企企業(yè)高高管等等。居室類類型：：主要為為兩室室、三三室為為主。。物業(yè)管管理：：多數(shù)項項目聘聘請知知名物物業(yè)公公司提提供咨咨詢的的方式式服務(wù)務(wù)。品牌及及營銷銷推廣廣：住宅宅戶戶型型面面積積供供給給主主要要集集中中在在100－110㎡及160－220㎡㎡之間間。。大部部分分項項目目已已經(jīng)經(jīng)具具備備營營銷銷推推廣廣和和品品牌牌塑塑造造意意識識，，但但尚尚處處于于““萌萌芽芽””階階段段。。47住宅宅針針對對性性需需求求調(diào)調(diào)查查調(diào)查查目目的的：：了解解針針對對性性客客戶戶需需求求狀狀況況，，為為““恒恒昌昌－－弘弘創(chuàng)創(chuàng)中中華華城城””項項目目市市場場及及規(guī)規(guī)劃劃定定位位論論證證提提供供支支持持。。調(diào)查查內(nèi)內(nèi)容容：：針對對性性住住宅宅需需求求狀狀況況調(diào)調(diào)查查及及實實驗驗性性摸摸底底。。調(diào)查查方方法法：：實地地調(diào)調(diào)查查、、實實驗驗法法、、人人員員專專訪訪（（輔輔））調(diào)查查資資料料來來源源：：實地地調(diào)調(diào)查查問問卷卷———在競競爭爭項項目目的的售售樓樓處處對對前前來來進進行行購購房房咨咨詢詢的的客客戶戶、、項項目目周周邊邊商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營者者和和本本地地區(qū)區(qū)居居民民進進行行攔攔截截調(diào)調(diào)查查。。成交交紀紀錄錄單單及及客客戶戶成成交交記記錄錄分分析析———通過過多多種種方方式式查查看看部部分分競競爭爭項項目目的的成成交交記記錄錄單單及及客客戶戶成成交交記記錄錄分分析析。?？蛻魬魜韥黼婋妬韥碓L訪登登記記表表———通過過多多種種手手段段查查看看客客戶戶來來電電來來訪訪登登記記及及其其分分析析。。調(diào)查查方方式式：：實地地調(diào)調(diào)查查、、資資料料獲獲取取48數(shù)量量及及構(gòu)構(gòu)成成：：調(diào)查查有有效效問問卷卷176份各項項目目成成交交記記錄錄分分析（（涵涵蓋蓋2792份））各項項目目客客戶戶訪訪問問記記錄錄分分析析（（涵涵蓋蓋6164份））調(diào)查查者者：：弘創(chuàng)創(chuàng)萬萬業(yè)業(yè)邯邯鄲鄲項項目目組組49居室室類類型型：：目前前本本區(qū)區(qū)域域主主流流需需求求戶戶型型從從居居住住舒舒適適度度和和性性價價比比的的角角度度來來看看，，集集中中在在兩兩室室和和三三室室。。50衛(wèi)生生間間數(shù)數(shù)量量：：受訪訪者者多多選選擇擇兩兩個個衛(wèi)衛(wèi)生生間間。。51住宅宅面面積積：：住宅宅需需求求面面積積小小戶戶型型集集中中于于80－90㎡㎡，中中等等戶戶型型中中120－160㎡㎡面積需求求比較平平均，160㎡㎡以上戶型型由于總總價高的的原因需需求量較較少。（單位：：平方米米）52購房單價價：（單位：：元/㎡）受訪者普普遍認為為單價在在3000－4000元是可以以接受的的。53購房總價價：（單位：：萬元））受訪者能能接受的總價集集中在30－60萬元。54置業(yè)類型型：受訪者多多為首次次或二次次置業(yè)。。多次置置業(yè)的比比例不高高。55客戶主要要關(guān)注因因素排序序是價格、戶型、面積、配配套設(shè)施施、區(qū)位位和開發(fā)發(fā)商品牌牌。購房關(guān)注注因素(多選):56購房信息息的來源源:(多選)受訪者主主要通過過他人介紹紹，報紙紙，路牌牌和宣傳傳頁獲取購房房信息。。57住宅針對對性需求求調(diào)查匯匯總需求面積積集中區(qū)區(qū)間：120－160㎡㎡需求戶型型：二居、三三居為主主衛(wèi)生間數(shù)數(shù)量：二衛(wèi)為主主關(guān)注因素素排序：：價格、戶戶型、面面積接受總價價：30－60萬元之間間接受單價價：3000-4000元/㎡置業(yè)類型型：購房客戶戶主要為為一次置置業(yè)和二二次置業(yè)業(yè)。主要信息息來源排排序：他人介紹紹、報紙紙、路牌牌、宣傳傳頁。58商業(yè)針對對性調(diào)查查59在售項目目供給調(diào)調(diào)查區(qū)域性綜綜合商業(yè)業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)針對性性調(diào)查針對性供供給調(diào)查查針對性需需求調(diào)查查運營供給給調(diào)查經(jīng)營者投資者消費者獨立店鋪鋪餐飲場所所新世紀商商場洗浴中心心新興特色色商業(yè)針針對性調(diào)調(diào)查網(wǎng)吧KTV電影院酒吧60調(diào)查目的的——掌握邯鄲鄲房地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)市市場供給給狀況，，為項目目商業(yè)定定位及規(guī)規(guī)劃提供供數(shù)據(jù)支支持。調(diào)查內(nèi)容容——競爭項目目供給現(xiàn)現(xiàn)狀及各各項元素素調(diào)查（（針對性性供給調(diào)調(diào)查）。。調(diào)查方法法——文案調(diào)查查及實地地調(diào)查。。調(diào)查者——弘創(chuàng)萬業(yè)業(yè)邯鄲項項目組調(diào)查資料料來源及及調(diào)查方方式文案調(diào)查查（內(nèi)外外部資料料）—銷售總結(jié)結(jié)、報告告、成交交記錄單單等實地調(diào)查查及相關(guān)關(guān)人員走走訪—問卷、觀觀察調(diào)查對象象——邯鄲在售售商業(yè)項項目。傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)針對性性供給調(diào)調(diào)查－在在售產(chǎn)權(quán)權(quán)商業(yè)項項目調(diào)查查甄選條件件——目前在售售的大型型綜合性性項目。。（備備注）備注：在在上一次次的調(diào)查查中，在在售項目目還包括括康德商商圈的米米蘭秀街街項目。。目前該該項目已已銷售完完畢，故故在報告告中只對對其數(shù)據(jù)據(jù)進行單單項引用用。611、稽山新新天地2、世貿(mào)MALL在售產(chǎn)權(quán)權(quán)商業(yè)項項目位置置北62世貿(mào)MALL項目位置置：陵西大街街與和平平路交叉叉口建筑面積積：55000㎡面積分割割：10㎡至80㎡左右銷售價格格：（按使使用面積積計算)一層：22000元/㎡;二層：20800元/㎡;三層：17000元/㎡;四層：14000元/㎡回報方式式：返租5年，年回回報10%品牌經(jīng)營營：企業(yè)自創(chuàng)創(chuàng)品牌經(jīng)營方式式：集中百百貨、超超市。經(jīng)營范圍圍：娛樂休閑閑、餐飲飲美食、、運動健健身、服服裝服飾飾、皮鞋鞋皮具、、家飾家家紡等。。項目進度度：07年10月份營業(yè)業(yè)，目前前處于招招商階段段，銷售售率70%。配套：餐飲、網(wǎng)網(wǎng)吧、美美容、KTV、溜冰場場。63項目特點點：項目所屬屬區(qū)域?qū)ι虡I(yè)的的認可度度高。區(qū)域人流流量大，，有較好好的消費費基礎(chǔ)。。交通便利利。廣告投入入力度較較大。涵蓋大部部分傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)功功能，同同時包含含KTV、溜冰場場等大量量娛樂休休閑配套套設(shè)施，，在后期期運營階階段能起起到一定定的集客客作用。。采用虛擬擬網(wǎng)格化化銷售，，弱化集集中百貨貨投資門門檻較高高的劣勢勢。銷售均為為使用面面積，不不包含公公攤面積積，能夠夠為較高高的銷售售單價找找到一定定的支撐撐點。64項目課題題：項目商業(yè)業(yè)產(chǎn)品定定位較高高，與項項目所屬屬的康德德商圈總總體定位位有一定定差異。。項目在銷銷售和后后期運營營階段，，都與區(qū)區(qū)域內(nèi)其其他項目目存在激激烈競爭爭。與在售其其他競爭爭商業(yè)項項目相比比，修正正為按建建筑面積積銷售的的單價較較高。采用虛擬擬網(wǎng)格銷銷售存在在一定的的問題：：1、不能辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證，對對于投資資客來講講存在一一定風險險。2、合同中中不能明明確購買買商鋪具具體位置置。3、五年租租約期滿滿后，客客戶很難難自主經(jīng)經(jīng)營，因因此客戶戶主要定定位為投投資客。。缺乏專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)經(jīng)營團團隊對項項目進行行運作。。采取先銷銷售后招招商的銷銷售模式式，對投投資回報報的支撐撐力度不不足。65稽山新天天地項目位置置：陵西北大大街與環(huán)環(huán)城西路路交叉口口建筑面積積：15萬㎡面積分割割：8㎡至100㎡㎡銷售價格格：一層：：19000元/㎡；二層：：8500元/㎡；三層層：5000元/㎡回報方式式：開發(fā)商承承諾經(jīng)營營前兩年年返租，，年投資資回報率率10%。經(jīng)營方式式：超市、大大型專業(yè)業(yè)賣場、、獨立店店鋪組成成的綜合合性商業(yè)業(yè)街。經(jīng)營范圍圍：購物、、餐飲、、娛樂休休閑等。。項目進度度：目前局部部起到三三層，其其他正處處于地基基處理；；目前銷銷售率為為60%（地下一一層和地地上四層層不銷售售）。66項目特點點：項目規(guī)模模較大，，并被列列為邯鄲鄲市的重重點工程程，項目目知名度度較高。。區(qū)域人流流量大，，有較好好的消費費基礎(chǔ)。。交通便捷捷。周邊商業(yè)業(yè)成熟，，消費者者認可度度高。產(chǎn)品定位位清晰，，功能劃劃分明確確。入市較早早，能夠夠搶占市市場先機機。67項目課題題：前期定位位不當，，導(dǎo)致面面積分割割較大，，影響客客戶投資資信心。。在未實際際簽約沃沃爾瑪超超市的情情況下，，就進行行宣傳推推廣，可可能在后后期經(jīng)營營過程中中遭遇誠誠信危機機。項目體量量較大，，經(jīng)營及及管理難難度增加加。缺乏專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)經(jīng)營團團隊對項項目進行行經(jīng)營。。采取先銷銷售后招招商的銷銷售模式式，對投投資回報報的支撐撐力度不不足。相對于其其他在售售商業(yè)項項目，本本項目開開發(fā)商承承諾的固固定投資資回收周周期較短短，影響響客戶投投資信心心。68在售產(chǎn)權(quán)權(quán)商業(yè)項項目調(diào)查查匯總銷售率均均達到了了60%以上，主主要是由由于這兩兩個項目目均位于于商業(yè)環(huán)環(huán)境比較較成熟的的市中心心，投資資回報較較高；從客戶構(gòu)構(gòu)成來看看，其客客戶群體體主要是是投資客客戶，且且主要看看重開發(fā)發(fā)商承諾諾的固定定投資回回報；項目中引進進的知名經(jīng)經(jīng)營者品牌牌對投資者者構(gòu)成了較較大吸引力力，對商業(yè)業(yè)銷售的推推動作用較較強；在售商業(yè)項項目均涵蓋蓋購物、餐餐飲、休閑閑娛樂等多多種功能。。69調(diào)查目的——掌握邯鄲房房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)市場供給給狀況，為為項目商業(yè)業(yè)定位及規(guī)規(guī)劃提供數(shù)數(shù)據(jù)支持。。調(diào)查內(nèi)容——競爭項目供供給現(xiàn)狀及及各項元素素調(diào)查（針針對性供給給調(diào)查）。。調(diào)查方法——實地調(diào)查。。調(diào)查者——弘創(chuàng)萬業(yè)邯邯鄲項目組組調(diào)查資料來來源及調(diào)查查方式——實地調(diào)查及及相關(guān)人員員走訪——問卷、觀察察調(diào)查對象——已投入運營營的區(qū)域性性綜合商業(yè)業(yè)、獨立店店鋪、餐飲飲場所，以以及新世紀紀商場。傳統(tǒng)商業(yè)針針對性供給給調(diào)查——運營商業(yè)項項目調(diào)查70運營商業(yè)項項目調(diào)查——區(qū)域性綜合合商業(yè)調(diào)查查由于本項目目所處位置置遠離市中中心，且不不屬于邯鄲鄲市主要商商圈，因此此必須選擇擇與本案條條件相似的的區(qū)域性綜綜合商業(yè)項項目進行走走訪調(diào)查。。根據(jù)以上條條件，選取取了滏東購購物廣場、、萬達購物物中心以及及陽光龍湖湖廣場三個個運營中商商業(yè)項目進進行了針對對性供給調(diào)調(diào)查。調(diào)查項目甄甄選條件：：71項目位置示示意圖北72滏東購物廣廣場（美食食林超市））購物廣場共共兩層，均均為美食林林超市所有有。經(jīng)營范圍：：一層：超市市食品部。。二層：超市市百貨部，，經(jīng)營包括括服裝鞋帽帽、家電、、音像、日日用百貨、、廚房用品品、化妝品品。單層營業(yè)面面積約為11500㎡。主要客源：：周邊居民。。項目特點：：以超市帶動動百貨。主主要客源中中相當一部部分人是認認可“美食食林”標志志前來購物物的。一層層超市受關(guān)關(guān)注度大。。73陽光龍湖廣廣場經(jīng)營范圍：：超市：食品品、日用百百貨。超市外賣場場：服裝、、鞋帽、手手機、家電電及化妝品品等商品。。業(yè)態(tài)面積及及比例：超市面積為為9500㎡㎡左右。超市外賣場場面積為5700㎡㎡。購物廣場總總面積約為為15200㎡左右，其中中超市占60%，其余部分分占40%。主要客源：：邯鄲市東部部地區(qū)居民民。項目特點：：該項目是目目前邯鄲東東部地區(qū)面面積較大的的綜合性超超市商業(yè)。。項目位于龍龍湖公園內(nèi)內(nèi)，擁有大大量綠環(huán)景景觀，購物物環(huán)境較為為舒適。74萬達購物中中心購物中心分分為地下一一層和地上上五層。單單層面積4800㎡㎡，總面積在在28000㎡左右。經(jīng)營范圍：：綜合性百貨貨地下一層：：家電、小小家電、數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品。。一至五層：：主要客源：：周邊居民，，關(guān)注商品品性價比的的消費者。。項目特點：：其經(jīng)營的商商業(yè)產(chǎn)品性性價比較高高。化妝品、鞋鞋帽、床上上用品、內(nèi)內(nèi)衣、服裝裝、箱包。。75傳統(tǒng)綜合性性商業(yè)針對對性供給調(diào)調(diào)查匯總我們選取的的三個項目目——美食林滏東東購物廣場場、陽光龍龍湖廣場、、萬達購物物中心，均均不在邯鄲鄲市的主要要商圈內(nèi)，，情況與本本案相似。。其中美食食林滏東購購物廣場、、陽光龍湖湖廣場均由由邯鄲市著著名商業(yè)品品牌經(jīng)營。。通過對三三個運營項項目進行針針對性供給給調(diào)研可以以看出，雖雖然項目遠遠離市中心心，但是通通過其成功功的商業(yè)運運作，對周周邊區(qū)域起起到了很好好的輻射作作用，成為為了區(qū)域性性的商業(yè)中中心。被調(diào)查的三三個項目均均為大型商商業(yè)項目，，總面積在在15000㎡－30000㎡之間，經(jīng)營營范圍廣泛泛，以超市市和百貨為為主。由于是區(qū)域域性商業(yè)的的定位，其其客源主要要來自周邊邊居民。在在商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)上非常注注重超市的的積聚作用用，尤其是是滏東購物物廣場（美美食林超市市）和陽光光龍湖廣場場，主要以以超市的集集客能力帶帶動其百貨貨部分的商商品銷售。。另外，陽光光龍湖廣場場由于地處處龍湖公園園入口處，，周邊良好好的景觀和和自然環(huán)境境為其帶來來了不少人人氣。而萬萬達購物中中心主要依依靠商品的的價格優(yōu)勢勢吸引消費費者。76運營商業(yè)項項目調(diào)查——獨立店鋪調(diào)調(diào)查我們根據(jù)獨獨立店鋪所所處的區(qū)域域環(huán)境將其其分為：小小型沿街店店鋪、中小小型住宅底底商和中高高檔精品店店。并分別別對其所在在區(qū)域、商商品檔次、、面積和租租金進行調(diào)調(diào)查。注：考慮到到租用商鋪鋪、底商存存在大客戶戶可以享受受租金減免免、開發(fā)商商自持底商商等因素，，商鋪租金金的特殊性性較高。因因此，我們們分別給出出市調(diào)所得得的部分商商鋪實際租租金和正常常市場狀態(tài)態(tài)下的理論論租金（通通過收益法法、假設(shè)開開發(fā)法加權(quán)權(quán)平均得出出）。77獨立店鋪調(diào)調(diào)查－市中中心區(qū)域沿沿街店鋪位置：市中心區(qū)域域主要街道道主力面積：平均20－80㎡,進深約4m－10m,面寬約5－12m。實際月租金金：約50－60元/㎡/月理論月租金金:60-75/㎡/月主要經(jīng)營種種類:便利店，中中低檔服裝裝服飾，煙煙酒茶銷售售，通訊，，電腦，電電子設(shè)備銷銷售等。78獨立店鋪調(diào)調(diào)查－普通通住宅小區(qū)區(qū)生活配套套底商主要經(jīng)營種種類:便利店,醫(yī)療診所,裝潢公司,干洗店,小型商業(yè)連連鎖店,煙酒銷售，，美容美發(fā)發(fā)等。位置：項目周邊邊住宅小區(qū)區(qū)底商面積：約80-120㎡,屋內(nèi)進深8－12m,面寬約8－14m。實際月租金金：20－30元/㎡/月理論月租金金：44元/㎡/月79獨立店鋪－－中高檔小小區(qū)住宅底底商位置：香墅麗舍住住宅底商面積：約120－160㎡,進深12－17m,面寬約8－12m。實際月租金金：約30－35元/㎡/月理論月租金金：約54－66元/㎡/月主要經(jīng)營種種類:中高檔品牌牌服裝服飾飾,鞋帽,床上用品等等。80獨立店鋪針針對性供給給調(diào)查匯總總對獨立店鋪鋪的針對性性供給調(diào)查查可以看出出，除市中中心區(qū)域以以外，獨立立店鋪均以以住宅底商商的形式存存在。實際際租金與按按正常市場場情況計算算的理論租租金有一定定差距。市中心沿街街商鋪:租金較高，，主力面積積在20－80㎡左右；經(jīng)營種類多多為通訊類類、電子電電器類、中中低檔服裝裝服飾及小型便利利店。住宅底商店店鋪：面積一般較較大，約80-160㎡左右；經(jīng)營種類受受住宅所在在區(qū)域和住住宅檔次的的影響：遠遠離城市中心區(qū)的普普通住宅小小區(qū)多經(jīng)營營便利店、、洗衣店、、醫(yī)療診所等生活配配套行業(yè)；；位于商業(yè)業(yè)圈附近的的高檔住宅宅小區(qū)底商多經(jīng)營中中高檔服裝裝品牌的精精品店。81運營商業(yè)項項目調(diào)查－－餐飲場所所調(diào)查餐飲場所中檔飯店高檔酒樓特色餐館82高檔酒樓平均消費水水平：150～300元/人面積區(qū)間：：3500～4000㎡㎡典型：三千年海港港、梅林大大酒店等。。飯店層數(shù)：：2－4層包間狀況：：數(shù)量40－70個；面積30－80㎡/間大堂容量：：20－50桌；面積為400－800㎡后廚面積：：100㎡以上（目測測）83中檔飯店平均消費水水平：70～150元/人面積區(qū)間：：1000～2500㎡典型：鳳凰樓、國國際飯店騰騰皇閣、新新保定美食食家園、大大光明食府府等。飯店層數(shù)：：1－3層包間狀況：：數(shù)量15－40個；面積20－60㎡/間大堂容量：：25－60桌；面積350－1000㎡㎡后廚面積：：80－100㎡（目測）84特色餐館平均消費水平平：30～70元/人面積區(qū)間：300～800㎡典型：萬萬方巴西烤烤肉、阿里郎郎韓式烤肉、、福華肥牛、、同福居飯莊等。飯店層數(shù)：1－2層包間狀況：數(shù)量5－20個；面積10－30㎡/間大堂容量：10－30桌；面積150－450㎡后廚面積：60－80㎡（目測）85餐飲場所針對對性供給調(diào)查查匯總通過對邯鄲現(xiàn)現(xiàn)有比較有影影響力的餐飲飲場所的調(diào)查查，我們可以以看到，當?shù)氐厝藢哂幸灰欢ㄒ?guī)模、品品牌比較響亮亮的餐飲場所所認可度較高高。調(diào)查結(jié)果顯示示：高檔酒樓面積積大；包間所所占比例大，，散桌數(shù)量相相對較少，一一般只占總面面積比例的30%，有的高檔酒酒樓甚至不設(shè)設(shè)大廳；人均均消費高，主主要客源為邯邯鄲市高消費費人群；一般般都附有一定定數(shù)量的專用用停車位；為為了凸顯酒樓樓檔次，均設(shè)設(shè)置了完善的的燈光計劃。。中檔飯店在針針對性供給調(diào)調(diào)研的三種分分類中最受當當?shù)厝苏J可，，其面積相對對較大；人均均消費較高，，主要客源為為邯鄲市中高高消費人群；；包間與散桌桌的面積比例例大體相當；；大部分飯店店設(shè)置了停車車位，但數(shù)量量較少；具備備一定檔次的的燈光計劃設(shè)設(shè)計。特色餐館的大大堂其所占比比例一般高于于包間，價格格較易接受，，人均消費價價格較為合理理，主力客源源為普通消費費者；部分餐餐館不具備專專用停車位或或停車位數(shù)量量較少；具備備簡單的夜間間定光計劃。。86運營商業(yè)項目目調(diào)查－新世世紀商場調(diào)查查由于新世紀商商業(yè)中心(西樓)在邯鄲當?shù)匾岩堰\營的商業(yè)業(yè)中認可度最最高，故選取取其進行調(diào)研研。但由于與與本案的實際際情況和項目目定位存在一一定的差距，，不對其做針針對性可比研研究。目前新世紀商商業(yè)中心東樓樓正處于銷售售狀態(tài)。該項項目屬于投資資型產(chǎn)品，每每年固定回報報率為10％，第11年以銷售價格格的120％強制性回購購，這在邯鄲鄲市場中屬于于較為新穎的的一種商業(yè)投投資模式，對對于本項目的的商業(yè)運作具具有一定的參參考價值。87新世紀商場（（西樓）商業(yè)面積：90000㎡㎡租金：營業(yè)額的30%返點抵租經(jīng)營商品種類類：美食,服裝等中高檔檔商品零售客戶群體：邯鄲市中高高收入階層經(jīng)營狀況：客流量較大，，屬于邯鄲市市主流商業(yè)消消費場所。88新世紀商場（（東樓）銷售面積：22000㎡（3－6層）銷售價格：均價為11000－12000/㎡銷售方式：虛擬網(wǎng)格式銷銷售銷售進度：從05年開始銷售，，目前銷售率率約40%回報方式：返租10年，年投資回回報率10%，第11年強制性以售售價的120%回購。經(jīng)營范圍：綜合性百貨貨配套：餐飲、電影院院、KTV、電玩城89項目特點項目包括東西西樓兩部分，，知名度大，，在邯鄲當?shù)氐氐纳虡I(yè)項目目中認可度最最高。位于城市中心心，區(qū)域人流流量大，有較較好的消費基基礎(chǔ)。項目坐落于城城市主干道——人民路上，交交通便利。功能齊全，涵涵蓋購物、休休閑、娛樂，，形成了較強強的集客作用用。采用虛擬網(wǎng)格格化銷售，弱弱化集中百貨貨投資門檻較較高的劣勢。。反租期長，多多達10年，在投資回回報承諾上提提供了一定的的保障。90項目課題東樓自2005年10月開始銷售，，目前只完成成了總量的40%，銷售進展緩緩慢。采用虛擬網(wǎng)格格銷售存在一一定的問題：：1、宣稱能辦理理產(chǎn)權(quán)證，在在產(chǎn)權(quán)證辦理理上存在較大大政策風險。。2、合同中不能能明確購買商商鋪具體位置置，無法自行行經(jīng)營。91新興特色商業(yè)業(yè)調(diào)查考慮到本項目目中可能會包包含部分新興興特色商業(yè)類類型，弘創(chuàng)萬萬業(yè)邯鄲項目目組對邯鄲的的新興特色商商業(yè)，包括洗洗浴中心、KTV、電影院、酒酒吧和網(wǎng)吧等等進行了走訪訪。由于本次次調(diào)查時間有有限，因此僅僅對其商業(yè)面面積進行了記記錄。在本項項目商業(yè)定位位和業(yè)態(tài)劃分分確定之后，，將會再次進進行深入調(diào)查查。洗浴中心是邯邯鄲較為發(fā)達達的行業(yè)，其其發(fā)展已經(jīng)具具備一定的規(guī)規(guī)模，分為高高檔洗浴中心心和普通洗浴浴中心。高檔檔洗浴中心，，例如摩登假假日酒店和王王府花園，面面積都在15000㎡㎡以上；普通洗洗浴中心，例例如水上人家家、大浪淘沙沙等，面積也也在4000－5000㎡左右。邯鄲當?shù)貙I(yè)業(yè)KTV不多，比較知知名的迪舞KT