建筑與規(guī)劃基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件

建筑與規(guī)劃基礎(chǔ)知識培訓(xùn)重慶世濤屈錦波2013年3月此次培訓(xùn)的內(nèi)容：建筑的定義。建筑高度、密度、容積率。建筑間距、退讓、面積計算規(guī)則。建筑識圖。以下內(nèi)容的來源：百度百科；2012年1月開始正式實(shí)施的《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。百度百科中對“建筑”的定義：是人們用土、石、木、鋼、玻璃、蘆葦、塑料、冰塊等一切可以利用的材料，建造的構(gòu)筑物。建筑的本身不是目的，建筑的目的是獲得建筑所形成的“空間”?！睹裼媒ㄖO(shè)計術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》中“建筑物”的定義：用建筑材料構(gòu)筑的空間和實(shí)體，供人們居住和進(jìn)行各種活動的場所。按性質(zhì)分為：居住建筑、工業(yè)建筑、公共建筑、農(nóng)業(yè)建筑。建筑的定義及分類什么是“建筑”？地上與地下建筑以下兩張圖中，哪些是地上與地下建筑？地上與地下建筑的定義建筑樓面標(biāo)高不高于室外場地最低點(diǎn)標(biāo)高1米的，該樓面以下部分為地下建筑。除地下建筑以外的建筑均為地上建筑。建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計應(yīng)結(jié)合地形，與城市道路標(biāo)高合理銜接。以不合理堆土形成掩埋的建筑，不視為地下建筑。（通俗理解：地下建筑的屋面不得高于室外地面1米。）地上與地下建筑的定義建筑密度（覆蓋率）建筑密度：是指一定地塊內(nèi)，地上建筑的水平投影總面積占建設(shè)用地面積的百分比。表達(dá)公式為：建筑密度=建筑投影總面積÷建設(shè)用地面積×100%建筑密度的作用？建筑密度是反應(yīng)一個地塊內(nèi)，建筑擁擠與否的重要指標(biāo)，建筑密度高，建筑間的空間狹小，室外園林與活動場地少，宜居性相對差。建筑密度的計算規(guī)則以下兩張圖中，建筑密度從哪部分開始計算？建筑容積率容積率：指建設(shè)項目計容建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。表達(dá)公式為：容積率=計容建筑面積÷建設(shè)用地面積建筑容積率指標(biāo)的重要性!1.對于開發(fā)商——決定開發(fā)成本。容積率越高，地上建筑的可建設(shè)總面積越大，反之，越小。（ps：100萬/畝，容積率為3.0的地塊，地上建筑每平方米土地成本分?jǐn)倿?00元/平米；當(dāng)容積率變?yōu)?.5時，地上建筑每平方米土地成本分?jǐn)倿?000元/平米。）2.對于業(yè)主——決定單位產(chǎn)權(quán)的土地分?jǐn)偭?。容積率越高，每個單位的土地產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)傇缴佟＃╬s：容積率3.0，意味著地上建筑每平方米分?jǐn)?/3平方米土地。）3.對于政府——是開發(fā)強(qiáng)弱度的重要指標(biāo)。（ps：容積率高，每單位土地的地上建筑可建設(shè)量大，投資強(qiáng)度高。所以在城市中心區(qū)內(nèi)，需要提高地塊容積率，來服務(wù)更多的人；郊區(qū)，反之。）把容積率和覆蓋率指標(biāo)做一個公式變化容積率=計容建筑面積÷建設(shè)用地面積建筑密度=建筑投影總面積÷建設(shè)用地面積×100%建設(shè)用地面積=計容建筑面積÷容積率建設(shè)用地面積=建筑投影總面積÷建筑密度×100%計容建筑面積÷容積率=建筑投影總面積÷建筑密度假定：建筑物每層面積均一致，即：計容建筑面積=建筑投影面積×樓層×棟數(shù)則建筑投影面積×樓層×棟數(shù)÷容積率=建筑投影面積×棟數(shù)÷建筑密度容積率=建筑密度×樓層試一試驗證它容積率=建筑密度×樓層例如1：容積率4.0，建筑密度15%時，樓層等于26層。（一類高層）例如2：容積率3.0，建筑密度15%時，樓層等于20層。（二類高層）例如3：容積率2.0，建筑密度15%時，樓層等于13層。（小高層或高層+洋房）例如4：容積率1.5，建筑密度20%時，樓層等于7.5層。（多層或小高層+洋房）例如5：容積率1.0，建筑密度20%時，樓層等于5層。（洋房）例如6：容積率0.8，建筑密度20%時，樓層等于4層。（別墅）通常情況下，居住類小區(qū)的建筑覆蓋率，介于15~20%之間，洋房或別墅類物業(yè)，覆蓋率會略微更高，達(dá)到20~25%。這和建筑規(guī)范要求的建筑退讓間距有直接關(guān)系。建筑間距下面一張圖建筑間距從哪里開始計算？建筑間距的規(guī)則建筑間距：建筑間距指相鄰建筑外墻面（含陽臺、外廊、飄窗）最近點(diǎn)之間的水平距離。建筑半間距：指建筑布局時，相鄰建筑的外墻面（含陽臺、外廊、飄窗）各自應(yīng)當(dāng)退讓的最小水平距離。

通俗理解：建筑間距，就是我與他之間的距離。建筑半間距，就是我退的距離和他退的距離之和。這是由于我與他之間的高度不一造成的。建筑間距的退讓規(guī)則因涉及的內(nèi)容太多，故選取常用的退讓規(guī)則供大家熟悉，詳情參照《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》文件。居住建筑半間距按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：（一）建筑計算高度24米及以下的居住建筑，主采光面半間距為計算高度的0.5倍，且不小于4米；山墻面半間距為4米。（二）建筑計算高度大于24米、小于或者等于60米的居住建筑，面寬小于或者等于40米的，半間距為13米；面寬大于40米的，半間距為計算高度的0.5倍，且不小于15米。（三）建筑計算高度大于60米、小于或者等于100米的居住建筑，面寬小于或者等于40米的，半間距為15米；面寬大于40米的，半間距為計算高度的0.5倍。（四）建筑計算高度大于100米的超高層居住建筑，面寬小于或者等于40米的，半間距為16米；面寬大于40米的，半間距為50米。建筑間距的退讓規(guī)則新建、改建、擴(kuò)建建筑的外墻（含陽臺、飄窗、外廊）與架空電力線的最小水平距離：1）1千伏至10千伏的，不小于5米；2）35千伏至110千伏的，不小于10米；3）220千伏的，不小于15米；4）500千伏的，不小于30米；5）超過500千伏的，需專題論證。沿鐵路兩側(cè)新建、改建、擴(kuò)建的建（構(gòu)）筑物，應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定，除鐵路管護(hù)必需的外，其他建（構(gòu)）筑物的外墻與最外側(cè)鋼軌的保護(hù)距離：臨高速鐵路的，不小于50米；臨干線鐵路的，不小于30米；臨支線及專用鐵路的，不小于15米。交通設(shè)施、公用設(shè)施確需突破該保護(hù)距離的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專題論證并征求鐵路主管部門意見。建筑面積計算規(guī)則注：以下規(guī)則適用于規(guī)劃局核定房地產(chǎn)項目總建筑面積、容積率指標(biāo)使用，與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)測繪部門使用的《房產(chǎn)測量規(guī)范》有部分不一致。

計容建筑面積指計入容積率的建筑面積，一般按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353—2005）規(guī)定的計算方式執(zhí)行，出現(xiàn)下列情況的，執(zhí)行本規(guī)則。建筑面積計算規(guī)則二、商業(yè)建筑（含各類配套服務(wù)建筑）按照單元式劃分，單元面積小于3000平方米，層高大于5.1米、小于或者等于7.3（即5.1+2.2）米的，不論層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其計容建筑面積按照該層水平投影面積的2倍計算；層高大于7.3米、小于或者等于9.5（即7.3+2.2）米的，不論層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其計容建筑面積按照該層水平投影面積的3倍計算；層高大于9.5米的，以此類推。商業(yè)建筑（含各類配套服務(wù)建筑）按照單元式劃分，單元面積大于或者等于3000平方米，層高大于6米、小于或者等于8.2（即6+2.2）米的，不論層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其計容建筑面積按照該層水平投影面積的2倍計算；層高大于8.2米、小于或者等于10.4（即8.2+2.2）米的，不論層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其計容建筑面積按照該層水平投影面積的3倍計算；層高大于10.4米的，以此類推。有特殊功能要求的，須專題論證。建筑面積計算規(guī)則三、辦公建筑、酒店建筑層高大于5.1米、小于或者等于7.3（即5.1+2.2）米的，不論其層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其計容建筑面積按照該層水平投影面積的2倍計算；層高大于7.3米、小于或者等于9.5（即7.3+2.2）米的，不論其層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其計容建筑面積按照該層水平投影面積的3倍計算；層高大于9.5米的，以此類推。四、建筑公共部分的門廳、大堂、中庭等有特殊功能需要的建筑通高部分按照一層計算計容建筑面積。五、居住建筑底層架空部分凈高大于或者等于3.6米，且僅用于綠化、公共休閑活動空間、公共通道等非經(jīng)營性用途的，其面積不計入計容建筑面積，但計入項目的建筑面積。建筑面積計算規(guī)則七、飄窗計算。符合下列條件的飄窗，不計入計容建筑面積：（一）突出外墻面；（二）窗臺板與室內(nèi)地坪高差大于0.45米；（三）窗臺板外邊線至建筑外墻面距離小于或者等于0.8米。不符合以上條件的，或者設(shè)置在外墻、樓面結(jié)構(gòu)層投影面以內(nèi)的飄窗，按照窗臺板投影面積計入計容建筑面積。八、花池計算。（一）建筑計算高度小于或者等于24米的住宅建筑在外墻外或者陽臺外設(shè)置花池時，花池底板高于室內(nèi)地坪或者陽臺地坪0.6米的，花池不計入計容建筑面積；花池底板距室內(nèi)地坪或者陽臺地坪小于0.6米的，或者在陽臺結(jié)構(gòu)底板內(nèi)設(shè)置花池的，花池按照陽臺規(guī)定計入計容建筑面積。（二）建筑計算高度大于24米的住宅建筑在外墻外或者陽臺外設(shè)置的花池，按照第六條的陽臺規(guī)定計入計容建筑面積。建筑面積計算規(guī)則九、住宅建筑的地下采光井（槽）周邊，除用作集中車庫外，均計入計容建筑面積。車位配置要求序號建筑使用功能單位指標(biāo)1住宅中高檔住宅（建筑面積＞100平方米）車位/100平方米建筑面積1.0普通住宅（建筑面積≤100平方米）車位/100平方米建筑面積0.8公共租賃房、安置房車位/100平方米建筑面積0.34廉租住房車位/100平方米建筑面積0.22幼兒園、物管用房、社區(qū)組織工作用房等住宅配套用房車位/100平方米建筑面積0.73商業(yè)、辦公、醫(yī)院、五星級旅館車位/100平方米建筑面積1.04四星級及以下旅館、展覽館、博物館、科技館、圖書館等文化設(shè)施車位/100平方米建筑面積0.7一般來講，地下集中停車位每個車位建筑面積約合約35平方米。戶型圖、立面圖、剖面圖識圖要點(diǎn)戶型圖承重墻與非