安徽定遠(yuǎn)小商品城招商方案策劃

定遠(yuǎn)小商品批發(fā)市場

招商方案(研討）1第一部分定遠(yuǎn)商業(yè)及本項(xiàng)目概況一、定遠(yuǎn)概況

滁州市定遠(yuǎn)縣地處安徽省中部，國土面積2998平方公里，耕地246.9萬畝，人口91.6萬，轄37個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，528個(gè)行政村。與經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長江三角洲緊密相連，具有明顯的區(qū)位、交通、資源、成本和市場優(yōu)勢，是投資興業(yè)的理想之地。地理位置優(yōu)越，交通十分方便，淮南鐵路貫穿境內(nèi)，津滬鐵路緊鄰而過，新建的合徐高速公路橫跨境內(nèi)?？h城所在地定城距合肥和南京兩機(jī)場僅不足兩小時(shí)路程。2007年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值53.4億元，增長12%；財(cái)政收入2.5億元，增長34.4%；固定資產(chǎn)投資23.1億元，增長80.8%。城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，在崗職工年平均工資15559元，增長29.6%；農(nóng)民人均純收入3380元，增長24.9%。2二、定遠(yuǎn)小商品城的發(fā)展機(jī)會(huì)及發(fā)展?jié)摿Γ?）由于定遠(yuǎn)商業(yè)還處在發(fā)展時(shí)期，服飾、日用百貨等日常消費(fèi)支出占收入的比例相對(duì)較大，因此小商品城具有較大的發(fā)展空間。（2）目前定遠(yuǎn)城區(qū)尚未出現(xiàn)大型百貨批發(fā)市場，而同等規(guī)模的三線城市一般都有一到兩個(gè)集批發(fā)與零售一體的小百貨批發(fā)市場。隨著定遠(yuǎn)居民收入的增長，人民生活水平不斷提高，這一矛盾日益突出，小商品城的出現(xiàn)正好滿足了市場的需求。（3）本案周邊舊有的居民區(qū)生活配套服務(wù)設(shè)施較為陳舊和分散，不能完全滿足居民日益提高的高層次生活需求，而周邊目前還沒有出現(xiàn)一個(gè)能滿足這一需求的物業(yè)。3三、定遠(yuǎn)居民投資理念分析（1）由于三線城市的個(gè)人投資理財(cái)手段單一，當(dāng)?shù)厝送顿Y理財(cái)?shù)挠^念不強(qiáng)，處于相對(duì)原始階段，信息渠道單一，以人際傳播為主要信息傳遞渠道。（2）投資者普遍缺乏超前意識(shí)，思想保守，對(duì)本案的投資價(jià)值與后續(xù)經(jīng)營存在疑慮。（3）投資者心理不成熟，有較強(qiáng)的從眾心理，政府導(dǎo)向?qū)τ谄胀癖娋哂休^大的影響力。4四、項(xiàng)目概況金鑫·曲陽城目共有商鋪面積21198.82平米，自開盤以來，已累計(jì)銷售2374.92平米(含拆遷安置)，完成招商面積3045.67平米（不含蘇果），其主要投資客為定遠(yuǎn)城本地人。目前準(zhǔn)備招商的蘇果1期2樓夾層面積4056.14平米。5綜上說述，結(jié)合目前定遠(yuǎn)的消費(fèi)水平和市場供需狀況以及當(dāng)?shù)厝说耐顿Y習(xí)慣，本項(xiàng)目2層的夾層部分目前作為一個(gè)小商品城是最佳的選擇之一。6第二部分、項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目定位集小商品、百貨批發(fā)和零售為主市場，所以目前暫擬定遠(yuǎn)小商品批發(fā)市場或曲陽小商品城較為合適。定遠(yuǎn)小商品城、曲陽小商品批發(fā)市場、曲陽商貿(mào)城作為備選。（以上名稱帶地名字樣的需報(bào)政府審批）。7二、項(xiàng)目規(guī)劃A、經(jīng)營品種：鞋帽皮具日用百貨時(shí)尚百貨家居飾品1、鞋帽皮具類：男鞋、女鞋、童鞋、箱包、皮具2、日用百貨類：洗滌用品、日用塑料制品、餐具、櫥具、文化體育用品勞保用品3、時(shí)尚百貨類：化妝品、香水、美甲、藝術(shù)攝影用品、個(gè)人飾品、手表打火機(jī)4、居家飾品類：床上用品、框畫、居家飾品、地毯、窗簾布藝8B、經(jīng)營戶種類及數(shù)量：1、鞋帽箱包類：22間2、時(shí)尚百貨類：14間3、家居用品類：22間4、日用百貨類：46間共計(jì)104間，具體位置分布見平面分割彩圖。以上分割作為招商的指導(dǎo)性分割，具體鋪位安排在招商過程中就遇到的問題進(jìn)行調(diào)整。9第三部分、招商策略1、低門檻高標(biāo)準(zhǔn)以較低租金及免租期等優(yōu)惠政策吸引經(jīng)營戶投資，在此基礎(chǔ)上通過核對(duì)營業(yè)執(zhí)照、上門調(diào)研以及與經(jīng)營戶溝通等方式對(duì)經(jīng)營戶的實(shí)力及經(jīng)營能力進(jìn)行甄別。將一些經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)少抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的商戶剔除，避免其成為市場的不穩(wěn)定因素。102、立足當(dāng)當(dāng)?shù)?、輻射射周邊選擇招商區(qū)區(qū)域和對(duì)象象時(shí)，立足足于定遠(yuǎn)當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌錾躺虘?，同時(shí)時(shí)輻射周邊邊滁州、風(fēng)風(fēng)陽、全椒椒、來安等等周邊縣市市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。。113、以環(huán)境境氛圍、促促進(jìn)招商商業(yè)街屋頂頂，外立面面設(shè)置廣告告位、吊旗旗等，這樣樣即能營造造濃郁的商商業(yè)氛圍，，使投資者者、感到濃濃郁的商業(yè)業(yè)氛圍，又又能將招商商政策廣而而告之。124、以政府府行為職能能，促進(jìn)招招商利用當(dāng)?shù)厝巳讼嘈耪袨榈男男睦?，通過過和政府合合作，樹立立政府對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目大力支支持的形象象，利用減減免經(jīng)營者者的各項(xiàng)相相關(guān)費(fèi)用（（如：工商商、公安、、稅務(wù)、市市容、質(zhì)監(jiān)監(jiān)等）做為為招商優(yōu)惠惠條件，吸吸引客商進(jìn)進(jìn)駐。135、以企劃劃宣傳促進(jìn)進(jìn)招商制定完善的的企劃宣傳傳方案。通通過一系列列的企劃宣宣傳，提高高開發(fā)商在在當(dāng)?shù)氐闹扰c美美譽(yù)度。增增強(qiáng)當(dāng)?shù)孛衩癖妼?duì)本案案的關(guān)注度度，增強(qiáng)投投資者的信信心，推動(dòng)動(dòng)招商方案案的實(shí)施和和商鋪?zhàn)赓U賃。14第四部分、、效果圖一、平面分分割效果圖圖1516二、形象背背景板17三、單頁18第五部分、、定遠(yuǎn)縣商商鋪綜合分分析一、商業(yè)市市場普查方方案1、說明：：為了全面面了解定遠(yuǎn)遠(yuǎn)縣商業(yè)經(jīng)經(jīng)營供給市市場狀況，，為項(xiàng)目定定位提供準(zhǔn)準(zhǔn)確、科學(xué)學(xué)、及時(shí)的的信息，特特安排本次次商業(yè)市場場調(diào)查。2、調(diào)研目目的2.1了解定遠(yuǎn)遠(yuǎn)縣主要商商業(yè)街道店店鋪的售價(jià)價(jià)及租金水水平2.2了解解定遠(yuǎn)縣主主要商業(yè)街街道店鋪的的實(shí)用面積積。2.3了解解定遠(yuǎn)縣商商業(yè)的業(yè)種種、業(yè)態(tài)（（品牌、檔檔次、經(jīng)營營狀況、經(jīng)經(jīng)營種類所所占市場比比例）。2.4為本本項(xiàng)目做前前期市場形形象推廣、、積累市場場客戶。193、調(diào)研范范圍定遠(yuǎn)縣及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)4、調(diào)查對(duì)對(duì)象調(diào)研范圍內(nèi)內(nèi)所有營業(yè)業(yè)中的店鋪鋪5、調(diào)查方方式采用問答式式6、人員組組織與時(shí)間間進(jìn)度6.1臨時(shí)時(shí)調(diào)查人員員安排4人人；6.2調(diào)查查時(shí)間3月月26~27日；207、調(diào)研重重要分析指指標(biāo)7.1售價(jià)價(jià)及租金分分析；7.2面積積分析；7.3經(jīng)營營內(nèi)容指標(biāo)標(biāo)分析7.3.1經(jīng)營內(nèi)容容——租金金分析7.3.2經(jīng)營內(nèi)容容——面積積（實(shí)用面面積）分析析7.3.3經(jīng)營內(nèi)容容——規(guī)模模（數(shù)量、、比例）分分析218、分析與與建議依托調(diào)研分分析結(jié)果，，提出本項(xiàng)項(xiàng)目總體形形象建議，，內(nèi)容、檔檔次、業(yè)種種、業(yè)態(tài)等等建議；經(jīng)經(jīng)營主題及及副題建議議；各業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)模比例例建議；商商鋪、攤位位分割面積積建議。營營銷策略、、價(jià)格、租租金建議及及戰(zhàn)略、營營銷推廣策策略等。22二、調(diào)查分分析（一）、單單項(xiàng)分析1、商鋪面面積分析：：沿街經(jīng)營營商鋪的面面積51-70㎡占占17%，，比例最大大；21-30㎡㎡占15.9%，比比例次之；；10-15㎡占15.2%；31-40㎡占占13.8%。累計(jì)計(jì)可見10-40㎡㎡占55.5%，是是主要的面面積范圍。。232、商鋪層層數(shù)分析：：只在一層層經(jīng)營的占占83.5%，是非非常大的比比例；在二二層經(jīng)營的的占15.1%，2層以上樓樓層做經(jīng)營營的微乎其其微?？梢娨娧亟值纳躺啼佉粚佑杏休^高的利利用價(jià)值，，但二層及及其以上樓樓層的商業(yè)業(yè)價(jià)值很少少，也沒有有很好的挖挖掘，應(yīng)具具有相當(dāng)?shù)牡纳虡I(yè)潛力力。243、店面形形象分析：：店面形象象為優(yōu)的占占24.7%，良以以上的占84.9%?？梢?，，經(jīng)營者對(duì)對(duì)目前的店店面形象評(píng)評(píng)價(jià)非常高高，也說明明了他們重重視自己的的店面形象象。254、經(jīng)營產(chǎn)產(chǎn)品的品牌牌分析：經(jīng)經(jīng)營者的經(jīng)經(jīng)營品牌多多為國內(nèi)品品牌，占76.7%，其中以以中檔品牌牌為主，占占31.8%，低檔檔和高檔比比例相當(dāng)；；國際品牌牌占9.9%。說明明目前的經(jīng)經(jīng)營品牌總總體上處于于中等水平平，應(yīng)有往往高品牌發(fā)發(fā)展的潛力力。265、經(jīng)營產(chǎn)產(chǎn)品的行業(yè)業(yè)分析：在在被調(diào)查者者的行業(yè)中中，男女休休閑裝所占占的比例最最大，為13.7%，其次為為女裝，占占12.1%，服裝裝類共占有有33.8%的比例例，是行業(yè)業(yè)中的主要要部分?？煽梢越梃b，，購物中心心的服裝類類經(jīng)營數(shù)量量占三分之之一為宜；；百貨類占占10.5%；鞋、、箱包、皮皮具類，餐餐飲類和美美容、美發(fā)發(fā)、健身類類各占約5%，在行行業(yè)中也占占有相當(dāng)?shù)牡姆至?。總總之，這些些行業(yè)是購購物中心的的主要部分分，也是消消費(fèi)者的必必須部分。。276、經(jīng)營方方式分析：：在調(diào)查對(duì)對(duì)象的經(jīng)營營方式中自自營者占57.9%，其余方方式各占10%左右右。287、經(jīng)營收收益情況分分析：在被被調(diào)查中經(jīng)經(jīng)營收益為為良的最多多，占40.4%；；其次是一一般的占33.8%，另有23.2%的經(jīng)營為為優(yōu)。總體體的經(jīng)營收收益還比較較樂觀。298、每月每每平方米的的營業(yè)額分分析：在每每月每平方方米的營業(yè)業(yè)額的調(diào)查查中，100元以下下的占31.9%，，101-300元元近一半，，占45.3%；另另有11.0%的在在500元元以上，可可見，被調(diào)調(diào)查者的營營業(yè)額的差差距較大，，大部分在在300元元以內(nèi)。309、商鋪每每平方米的的月租金分分析：在租租金這一重重要指標(biāo)的的調(diào)查中，，10-15元最多多，占28.7；16-30元的占約約30%，，另有10元以下占占17.2%，13.2%的的在40元元以上?？煽梢?，當(dāng)?shù)氐氐淖饨鸩畈罹噍^大，，總體租金金水平較樂樂觀。3110、租賃賃商鋪的期期限分析：：在租賃期期限中，二二年的最多多，占39.4%；；其次是三三年，占21.1%?？梢娛惺袌龅淖赓U賃期限主要要是以二至至三年期內(nèi)內(nèi)的租賃為為主。3211、投資資金額分析析：經(jīng)營者者的投資金金額在3-5萬的最最多，占24.6%；其次是是2萬以下下的占23%，2-3萬的占占20.4%，可見見大部分的的投資金額額在5萬元元內(nèi)，可見見大部分經(jīng)經(jīng)營者的投投資限度很很小，可以以方便的退退出投資。。3312、需要要的經(jīng)營面面積分析：：需要的經(jīng)經(jīng)營面積中中51-70㎡占15.9%，16-20㎡㎡和21-30㎡㎡各占13.3%；有近一一半的需要要面積在16-50㎡。相比比現(xiàn)在的經(jīng)經(jīng)營面積，，經(jīng)營者有有擴(kuò)大經(jīng)營營面積的需需要。。。3413、適合合的租金（（元/月/㎡）分析析：理想租租金在10-15元元的最多，，占60.3%；16-20元的占21.3%；21-25元的的占8.3%；同時(shí)時(shí)，89.9%的理理想租金在在25元以以下。相比比其經(jīng)營的的租金水平平，經(jīng)營者者希望租金金越低越好好，因此理理想租金相相對(duì)較低。。35（二）、交交叉分析1、行業(yè)與與面積交叉叉分析：服裝類多數(shù)數(shù)在10-40㎡，，以16-30㎡為為主，且面面積差異不不大；鞋、、箱包、皮皮具類，禮禮品、精品品類和文體體、音像類類在10-70㎡不不等，且差差異較大；；餐飲類多多在70㎡㎡以上；數(shù)數(shù)碼、通訊訊、IT類類和化妝品品多在16-30㎡㎡；家電在在50-100㎡為為主；美容容、美發(fā)、、健身類和和家飾、床床上用品、、廚具類以以50-150㎡為為主，且差差異較大；；醫(yī)藥、保保健類和煙煙、酒、茶茶類多在20-70㎡。36面積行業(yè)372、行業(yè)與與理想面積積交叉分析析分析：2.1、面面積要求較較大的行業(yè)業(yè)有：餐飲飲業(yè)大都在在70㎡以以上；美容容、美發(fā)、、健身類集集中在50㎡以上且且大小不等等；家飾、、床上用品品、廚具類類則在40㎡以上；；婚紗攝影影類要求最最大在100㎡以上上。2.2、面面積要求大大小差異較較大的有：：鞋、箱包包、皮具類類在21-100㎡㎡不等；禮禮品、精品品類集中在在16-100㎡；；便利店、、百貨類集集中在31-70㎡㎡；文體、、音像類和和數(shù)碼、通通訊、IT類則集中中在21-70㎡且且較分散；；煙、酒、、茶類以30-100㎡為主主。2.3、男男裝集中在在41-70㎡，其其他服裝集集中在16-40㎡㎡，明顯小小于男裝；；珠寶、鐘鐘表、眼鏡鏡類，家電電和醫(yī)藥、、保健類集集中在50-70㎡㎡，處于中中等偏大的的水平；化化妝品的一一般要求在在16-30㎡，面面積較小。。38面積行業(yè)39（三）、分分析總結(jié)通過對(duì)定遠(yuǎn)遠(yuǎn)縣城的主主要街道店店鋪的調(diào)查查分析，總總結(jié)如下：：1、主要指指標(biāo)1.1、行業(yè)男女休閑裝裝所占的比比例最大，，為13.7%，其其次為女裝裝，占12.1%，，服裝類共共占有33.8%的的比例，是是行業(yè)中的的主要部分分（可以借借鑒，購物物中心的服服裝類經(jīng)營營數(shù)量不低低于三分之之一）。便便利店、百百貨類占10.5%；鞋、箱箱包、皮具具類，餐飲飲類和美容容、美發(fā)、、健身類各各占約5%，在行業(yè)業(yè)中也占有有相當(dāng)?shù)谋缺壤？傊@些行行業(yè)是購物物中心的主主要部分，，也是消費(fèi)費(fèi)者的必須須部分。1.2、面積沿街經(jīng)營商商鋪的面積積51-70㎡占17%，比比例最大；；21-30㎡占占15.9%，比例例次之；10-15㎡占15.2%；；31-40㎡占13.8%。累計(jì)可可見，10-40㎡㎡占55.5%，是是主要的面面積范圍。。通過對(duì)比比，其理想想的經(jīng)營面面積略大于于現(xiàn)有的經(jīng)經(jīng)營面積，，主要集中中在16-50㎡，，不同行業(yè)業(yè)的面積要要求差異較較大。401.3、、租租金金在每每平平方方米米的的月月租租金金這這一一重重要要指指標(biāo)標(biāo)的的調(diào)調(diào)查查中中，，26-30元元的的最最多多，，占占28.7%；；16-30元元的的累累計(jì)計(jì)約約占占30%，，另另有有10元元以以下下占占17.2%，，13.2%的的在在40元元以以上上。?？煽梢娨?，，當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡淖庾饨鸾鸩畈罹嗑噍^較大大，，主主要要是是受受地地段段影影響響，，另另外外還還受受層層數(shù)數(shù)和和行行業(yè)業(yè)的的影影響響。?？偪傮w體來來看看，，租租金金水水平平較較樂樂觀觀。。1.4、、其其他他多數(shù)數(shù)的的經(jīng)經(jīng)營營用用房房為為租租賃賃所所得得，，租租賃賃期期限限多多數(shù)數(shù)在在三三年年以以內(nèi)內(nèi)；；83.5%的的只只在在一一層層經(jīng)經(jīng)營營；；大大部部分分經(jīng)經(jīng)營營者者對(duì)對(duì)其其經(jīng)經(jīng)營營形形象象和和營營業(yè)業(yè)額額較較滿滿意意；；經(jīng)經(jīng)營營者者的的裝裝修修投投入入一一般般很很少少，，83.6%的的在在一一萬萬元元以以下下，，有有近近三三分分之之一一的的沒沒有有投投入入裝裝修修，，經(jīng)經(jīng)營營者者的的總總投投資資金金額額大大部部分分在在5萬萬元元以以下下，，多多為為小小規(guī)規(guī)模模投投資資、、自自主主經(jīng)經(jīng)營營。。41第六六部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目招招商商方方案案一、、項(xiàng)項(xiàng)目目招招商商目目標(biāo)標(biāo)以民民特特商商品品（（包包括括地地毯毯、、手手工工藝藝品品等等））、、鞋鞋帽帽箱箱包包、、布布料料（（藝藝））、、針針紡紡織織品品、、化化妝妝飾飾品品、、文文化化辦辦公公用用品品、、五五金金日日雜雜以以及及居居家家飾飾品品等等為為主主。。42二、、項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)營營運(yùn)運(yùn)規(guī)規(guī)劃劃1、、項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)營營運(yùn)運(yùn)規(guī)規(guī)劃劃原原則則（1））符符合合整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位的的原原則則，，，，商商品品的的布布局局必必須須從從滿滿足足功功能能需需求求的的角角度度出出發(fā)發(fā)；；（2））尊尊重重市市場場需需求求和和選選擇擇的的原原則則，，經(jīng)經(jīng)營營布布局局的的規(guī)規(guī)劃劃必必須須為為招招商商服服務(wù)務(wù)，，最最終終格格局局取取決決于于招招商商的的結(jié)結(jié)果果；；（3））合合理理有有效效使使用用空空間間的的原原則則，，首首先先做做到到合合理理的的空空間間分分割割；；（4））經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益原原則則，，應(yīng)應(yīng)充充分分考考慮慮商商戶戶的的經(jīng)經(jīng)營營利利益益，，達(dá)達(dá)成成商商戶戶與與市市場場經(jīng)經(jīng)營營者者雙雙贏贏的的局局面面；；（5））關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性原原則則，，不不同同的的商商品品適適合合不不同同的的經(jīng)經(jīng)營營組組合合，，如如餐餐飲飲和和休休閑閑可可形形成成互互補(bǔ)補(bǔ)、、互互促促經(jīng)經(jīng)營營，，日日用用飾飾和和百百貨貨可可形形成成互互補(bǔ)補(bǔ)、、互互促促經(jīng)經(jīng)營營，，這這些些關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性商商品品可可在在同同一一功功能能區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)營營；；43（6））大大客客戶戶和和知知名名品品牌牌優(yōu)優(yōu)先先原原則則，，大大客客戶戶和和知知名名品品牌牌對(duì)對(duì)提提升升市市場場品品牌牌，，帶帶動(dòng)動(dòng)中中小小商商戶戶的的進(jìn)進(jìn)駐駐，，以以及及帶帶動(dòng)動(dòng)消消費(fèi)費(fèi)起起著著至至關(guān)關(guān)重重要要的的作作用用，，對(duì)對(duì)這這類類客客戶戶要要優(yōu)優(yōu)先先考考慮慮；；（7））充充分分考考慮慮經(jīng)經(jīng)營營戶戶愿愿望望和和要要求求的的原原則則，，考考慮慮了了經(jīng)經(jīng)營營戶戶愿愿望望和和要要求求，，才才能能充充分分吸吸引引經(jīng)經(jīng)營營戶戶進(jìn)進(jìn)駐駐，，并并提提高高經(jīng)經(jīng)營營戶戶的的經(jīng)經(jīng)營營激激情情，，從從而而促促進(jìn)進(jìn)市市場場快快速速形形成成；；（8））方方便便顧顧客客消消費(fèi)費(fèi)的的原原則則，，商商品品布布局局及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布方方面面，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了生生活活和和休休閑閑的的原原則則，，先先購購物物、、后后休休閑閑、、再再去去餐餐飲飲娛娛樂樂，，符符合合人人消消費(fèi)費(fèi)的的習(xí)習(xí)慣慣；；（9））視視覺覺形形象象原原則則，，整整個(gè)個(gè)經(jīng)經(jīng)營營布布局局應(yīng)應(yīng)充充分分考考慮慮商商品品陳陳列列的的視視覺覺沖沖擊擊力力和和形形象象統(tǒng)統(tǒng)一一。。442、、項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)營營運(yùn)運(yùn)規(guī)規(guī)劃劃（（1））統(tǒng)統(tǒng)一一招招商商———為為統(tǒng)統(tǒng)一一形形象象，，盡盡快快繁繁榮榮市市場場，，對(duì)對(duì)商商鋪鋪采采用用統(tǒng)統(tǒng)一一招招商商的的原原則則。?！惺袌鰣龅牡恼姓猩躺滩刹捎糜闷菲放婆坡?lián)聯(lián)營營、、資資本本聯(lián)聯(lián)營營、、招招商商引引資資和和租租賃賃等等展展開開，，其其中中大大商商戶戶和和品品牌牌商商戶戶可可采采用用以以上上多多種種方方式式展展開開。。（2））“出出租過過度，，最終終出售售”的的收益益模式式——對(duì)對(duì)于有有投資資樓盤盤意向向且能能接受受購買買產(chǎn)權(quán)權(quán)的商商戶，，將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，由購購買者者自行行經(jīng)營營或出出租給給他人人經(jīng)營營。45（3））整合合市場場——整整合市市場空空間，，進(jìn)行行合理理商品品布局局；——整整合推推廣，，避免免單兵兵作戰(zhàn)戰(zhàn)，整整個(gè)市市場有有經(jīng)營營方進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的的廣告告、促促銷推推廣；；（4））合理理回報(bào)報(bào)——保保證市市場和和經(jīng)營營戶合合理的的收益益，實(shí)實(shí)現(xiàn)雙雙贏；；——完完善商商業(yè)物物業(yè)的的管理理和服服務(wù)功功能，，提升升市場場軟環(huán)環(huán)境的的競爭爭力；；——通通過市市場整整體機(jī)機(jī)能的的完善善，帶帶動(dòng)該該片區(qū)區(qū)土地地及租租賃價(jià)價(jià)格的的提升升，使使市場場經(jīng)營營者和和物業(yè)業(yè)所有有者均均能獲獲得良良好的的回報(bào)報(bào)；46三、商商鋪分分割建建議1、商商鋪分分割的的原則則（1））主題題的原原則商鋪的的分割割，必必須遵遵循主主題的的原則則。即即結(jié)合合商鋪鋪推廣廣的主主題功功能來來進(jìn)行行分割割。不不同性性質(zhì)的的商業(yè)業(yè)種類類，對(duì)對(duì)分割割有不不同的的要求求，這這是前前提。。因此此商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的商商業(yè)主主題定定位是是必須須考慮慮的內(nèi)內(nèi)容。。例例如如，如如果項(xiàng)項(xiàng)目將將來的的定位位是以以服裝裝、鞋鞋帽、、音像像業(yè)為為主，，則那那些進(jìn)進(jìn)深與與開間間之比比大于于4：：1的的商鋪鋪銷售售不會(huì)會(huì)有太太大困困難，，因?yàn)闉榻?jīng)營營服裝裝、音音像業(yè)業(yè)不需需要太太寬的的門面面，而而商鋪鋪的后后部又又可以以用來來存貨貨。4748（2））人性性化的的原則則商鋪的的分割割，必必須遵遵循人人性化化的原原則。。也就就是說說，分分割出出的商商鋪，，要符符合業(yè)業(yè)主經(jīng)經(jīng)營、、使用用的要要求。。分割割出的的道路路，要要符合合消費(fèi)費(fèi)者的的購物物習(xí)慣慣、購購物心心理和和走路路習(xí)慣慣。這這句話話包含含兩層層意思思：第第一，，所有有人性性化所所要求求的人人流通通路設(shè)設(shè)計(jì)必必須要要有；；第二二，所所有不不符合合人性性化所所要求求的人人流通通路設(shè)設(shè)計(jì)必必須去去除。。這兩兩點(diǎn)對(duì)對(duì)于商商鋪的的銷售售有非非常重重要的的意義義。商業(yè)場場所內(nèi)內(nèi)部的的步行行系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)是用用以調(diào)調(diào)節(jié)和和分配配人流流量的的重要要和有有效手手段。。如果果按人人性化化所要要求的的人流流通路路沒有有，必必然會(huì)會(huì)影響響部分分商鋪鋪的人人流量量，給給銷售售和經(jīng)經(jīng)營帶帶來困困難。。而如如果不不符合合人性性化所所要求求的人人流通通路的的存在在，又又會(huì)造造成面面積上上的極極大浪浪費(fèi)，，因?yàn)闉橥仿返奈ㄎㄒ蛔髯饔镁途褪怯糜脕碜咦呗?，，不?huì)會(huì)產(chǎn)生生經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的的效益益。49商業(yè)場場所內(nèi)內(nèi)部的的人流流通路路50內(nèi)部分分割采采用輕輕鋼龍龍骨，，門頭頭統(tǒng)一一預(yù)留留廣告告位置置51分戶門門采用用竹制制收拉拉門52在場所所內(nèi)安安排餐餐飲,休閑閑區(qū)域域53（3））科學(xué)學(xué)利用用的原原則商鋪的的分割割，必必須遵遵循科科學(xué)利利用的的原則則。即即在滿滿足消消防要要求的的前提提下，，盡可可能的的充分分利用用有效效空間間面積積。建議：：根據(jù)上上述分分析，，建議議商鋪鋪采用用分區(qū)區(qū)域、、根據(jù)據(jù)業(yè)種種進(jìn)行行統(tǒng)一一招商商54對(duì)通道道的充充分利利用55四、招招商策策略1、項(xiàng)項(xiàng)目整整體營營銷策策略營營銷工工作面面對(duì)的的是市市場中中各種種要素素的組組合，，而各各種影影響市市場的的因素素都是是變動(dòng)動(dòng)的，，特別別是房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場。因因此，，房地地產(chǎn)營營銷活活動(dòng)必必然是是動(dòng)態(tài)態(tài)的。。只有有動(dòng)態(tài)態(tài)的營營銷才才能保保證房房地產(chǎn)產(chǎn)營銷銷的效效果。。營銷銷采用用“機(jī)機(jī)動(dòng)營營銷策策略””。所謂機(jī)機(jī)動(dòng)的的房地地產(chǎn)營營銷策策略，，就是是要根根據(jù)市市場中中各種種要素素的變變化，，不斷斷地調(diào)調(diào)整營營銷思思路，，改進(jìn)進(jìn)營銷銷措施施，使使?fàn)I銷銷活動(dòng)動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)地適適應(yīng)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場變化化。機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)即根根據(jù)情情況靈靈活多多變，，包括括招商商模式式、通通路、、價(jià)格格、付付款方方式等等靈活活運(yùn)用用操作作。562、商商業(yè)氛氛圍營營造————強(qiáng)勢勢廣告告支持持，形形成強(qiáng)強(qiáng)大的的宣傳傳攻勢勢，讓讓全縣縣人民民都習(xí)習(xí)慣性性來此此消費(fèi)費(fèi)。————周末末舉行行連續(xù)續(xù)性文文藝演演出，，吸引引市民民前來來觀光光消費(fèi)費(fèi)。————全方方位貼貼心物物管服服務(wù)，，給經(jīng)經(jīng)營者者一個(gè)個(gè)輕松松的經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境，，購物物者一一個(gè)享享樂的的購物物天堂堂?！ㄆ谄诖黉N銷推介介，形形成滾滾滾人人流，，帶來來巨大大消費(fèi)費(fèi)。57五、價(jià)價(jià)格策策略及及租金金預(yù)估估(略略)58六、招招商流流程1、目目標(biāo)商商戶群群的確確定；；2、對(duì)對(duì)商鋪鋪鋪位位進(jìn)行行規(guī)劃劃，制制定合合理的的分割割方案案；3、針針對(duì)目目標(biāo)商商群和和客戶戶群進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目推推廣，，擴(kuò)大大項(xiàng)目目知名名度，，提升升影響響力；；4、雙雙方洽洽談，，達(dá)成成租賃賃意向向；5、投投資者者到實(shí)實(shí)地選選擇商商鋪位位置，，并簽簽訂租租賃協(xié)協(xié)議；；6、投投資者者按規(guī)規(guī)定交交納租租金；；7、發(fā)發(fā)展商商對(duì)商商場進(jìn)進(jìn)行最最后的的裝修修和設(shè)設(shè)施配配套，，為投投資者者的進(jìn)進(jìn)入創(chuàng)創(chuàng)造良良好的的商業(yè)業(yè)硬環(huán)環(huán)境；；8、在在招商商過程程已經(jīng)經(jīng)基本本結(jié)束束時(shí)，，選擇擇合適適的開開業(yè)時(shí)時(shí)間，，歡迎迎投資資者進(jìn)進(jìn)場經(jīng)經(jīng)營。。59七、項(xiàng)項(xiàng)目推推廣推廣方方式及及渠道道建議議1、推推廣總總原則則先招招商后后銷售售，招招商不不是純純粹的的招商商，那那就存存在一一個(gè)造造勢的的問題題，在在全市市場上上建立立租售售兩旺旺的信信息。。在短短時(shí)間間內(nèi)通通過大大眾傳傳播和和媒體體炒作作成為為樓市市熱點(diǎn)點(diǎn)，引引起社社會(huì)輿輿論，，提高高知名名度。。2、推推廣方方式方方式式一：：營銷銷中心心現(xiàn)場場展示示營營銷中中心關(guān)關(guān)于商商鋪的的各方方面資資料和和裝備備應(yīng)較較為齊齊備，，從所所見、、所聞聞全方方位讓讓買家家了解解信息息。另另售樓樓處可可以在在原售售樓處處的基基礎(chǔ)上上做相相應(yīng)的的調(diào)整整，以以適合合商鋪鋪的租租貸。。60方式二：：特色營營銷活動(dòng)動(dòng)1）讓先先消費(fèi)者者得到““看得見見”的價(jià)價(jià)值，預(yù)預(yù)期價(jià)格格租賃或或購買高高品質(zhì)商商鋪從而而成為義義務(wù)推銷銷員。媒媒體鋪墊墊、報(bào)道道、宣傳傳；平面面廣告強(qiáng)強(qiáng)勢宣傳傳適時(shí)制制造氣氛氛。2）軟性性新聞稿稿是該階階段一個(gè)個(gè)重要的的傳媒曝曝光形式式，通過過新聞稿稿傳達(dá)本本項(xiàng)目之之基本資資料，讓讓人們逐逐步深入入認(rèn)識(shí)了了解本項(xiàng)項(xiàng)目。在在該階段段不要過過太急于于將項(xiàng)目目的賣點(diǎn)點(diǎn)全盤托托出，以以免喪失失項(xiàng)目的的神秘感感。61八、媒體體推廣方方案1、媒體體推廣綜綜述結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的商商圈定位位、終端端消費(fèi)定定位、目目標(biāo)客戶戶定位、、業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)定位位、整體體形象定定位，在在營銷手手段和營營銷推廣廣上，本本著“重重點(diǎn)覆蓋蓋定遠(yuǎn)縣縣城區(qū)、、輻射周周邊縣區(qū)區(qū)”的原原則進(jìn)行行實(shí)施，，力爭在在短時(shí)期期內(nèi)使項(xiàng)項(xiàng)目形象象及知名名度深入入人心，，力求廣廣告發(fā)布布的針對(duì)對(duì)性和有有效性。。622、媒體體選擇說說明1、長效效媒體推推廣：1.1、、戶外POP看看板（樓樓頂大牌牌）1.2、、過街廣廣告1.3、、道旗廣廣告1.4、、售樓處處籌建、、包裝，，工地圍圍墻廣告告、現(xiàn)場場戶外看看板、2、輔助助道具制制作：2.1、、招商手手冊(cè)2.2、、單頁、、折頁2.3、、招商手手提袋的的制作2.4、、禮品、、紀(jì)念品品的制作作633、階段段性營銷銷活動(dòng)：：3.1、、前期客客戶醞釀釀3.2、、招商活活動(dòng)3.3、、節(jié)假日日活動(dòng)3.4、、開業(yè)典典禮4、階段段性主要要報(bào)紙媒媒體投放放；643、招商商媒體策策略適用的商商業(yè)招商商推廣的的媒體均均有各自自的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)和缺點(diǎn)點(diǎn)，我們們將根據(jù)據(jù)各大媒媒體的優(yōu)優(yōu)劣分析析，針對(duì)對(duì)每個(gè)推推廣階段段的目標(biāo)標(biāo)，制訂訂最適當(dāng)當(dāng)媒體組組合策略略。65各大媒體體的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)、缺點(diǎn)點(diǎn)分析：：建議本項(xiàng)項(xiàng)目在的的推廣方方面，以以直郵與與戶外路路演活動(dòng)動(dòng)為主，，輔以報(bào)報(bào)紙、戶戶外廣告告等66媒體組合組合原則：立體交叉組合合，視覺感染染：報(bào)紙平面面廣告、戶外外廣告牌、POP、樓體體形象、招商商中心等因素素對(duì)商家產(chǎn)生生最直接的沖沖擊；聽覺覺感染：與商商戶面對(duì)面的的溝通交流。。長短期效應(yīng)應(yīng)組合，報(bào)紙紙的時(shí)效較短短，POP、、廣告牌時(shí)效效較長，在推推廣前期注重重長期即時(shí)效效應(yīng)媒體應(yīng)用用，吸引人氣氣（如戶外活活動(dòng)和直郵）），有助于樹樹立深刻的品品牌形象；中中后期偏重品品牌宣傳，擴(kuò)擴(kuò)大影響力，，敦促商家的的進(jìn)駐。67媒體發(fā)布計(jì)劃劃相關(guān)營銷活動(dòng)動(dòng)計(jì)劃（另呈呈）68七、招商進(jìn)度度招商進(jìn)度度表以上工作內(nèi)容容隨招商工作作進(jìn)程，并根根據(jù)實(shí)際情況況進(jìn)行變更69本項(xiàng)目硬件配配套相關(guān)建議議貨梯一部倉庫配比公共廁所公共部分裝修修停車位設(shè)置卸貨區(qū)設(shè)置廣告區(qū)域設(shè)置置70招商費(fèi)用根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的質(zhì)量與租租金標(biāo)準(zhǔn)，招招商費(fèi)用有較較大彈性，如如按本方案的的商業(yè)規(guī)劃方方向，預(yù)計(jì)招招商難度較小小，投入推廣廣費(fèi)用（硬件件改造費(fèi)用、、招商推廣費(fèi)費(fèi)用）可控制制在30-40萬元左右右；71招商銜接在一期招商的的同時(shí)，對(duì)其其余商業(yè)進(jìn)行行商業(yè)規(guī)化，，并逐步展開開系統(tǒng)招商工工作。72附件前期商業(yè)規(guī)劃劃與商管費(fèi)報(bào)報(bào)價(jià)整體項(xiàng)目一次次性支付3萬萬元（包含建建筑設(shè)計(jì)調(diào)整整/商業(yè)環(huán)境境設(shè)計(jì)/商業(yè)業(yè)平面分割/室內(nèi)景觀設(shè)設(shè)計(jì)/百貨市市場前期市場場管理（市場場管理公約、、商戶管理公公約、商品質(zhì)質(zhì)量管理公約約、商戶裝修修管理公約、、市場管理人人員公約、商商戶進(jìn)出場管管理公約等）））招商費(fèi)報(bào)價(jià)一個(gè)月的租金金（招商傭傭金）推廣費(fèi)用約1-2個(gè)月的的商鋪?zhàn)饨鹫猩痰變r(jià)根據(jù)實(shí)際商談?wù)労蟠_定73本方案中的報(bào)報(bào)價(jià)可以視為為我司可以接接受的合同條條款。在未簽簽署有關(guān)正式式協(xié)議之前，，南京中盈商商業(yè)管理有限限公司保留此此方案所有的的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，，請(qǐng)勿外傳。。謝謝！749、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。00:25:5100:25:5100:2512/24/202212:25:51AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2200:25:5100:25Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。00:25:5100:25:5100:25Saturday,December24,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2200:25:5100:25:51December24,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。24十十二二月月202212:25:51上上午午00:25:5112月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2212:25上上午12月-2200:25December24,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/240:25:5100:25:5124December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的