安徽淮北觀瀾郡花園洋房項目策略溝通案

一個好項目，可以改變一個區(qū)域，甚至改變一個城市目錄1234市場競爭營銷大綱項目目標(biāo)市場定位01企業(yè)及項目目標(biāo)？目標(biāo)項目營銷目標(biāo)的解讀品牌：確立靜安項目品牌知名度和美譽(yù)度地位：樹立項目的市場領(lǐng)袖地位，讓客戶認(rèn)可項目的品質(zhì)，形成良好口碑熱銷：首期開盤形成熱銷局勢，為后期銷售打好基礎(chǔ)價格：逐步實現(xiàn)銷售均價的區(qū)域標(biāo)桿地位銷售節(jié)點：2012年9月，現(xiàn)場營銷中心開放，10月首批單位公開審定項目所處的市場環(huán)境，解析競爭態(tài)勢02市場趨勢和競爭淮北概述：資源優(yōu)勢突出，為城市的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)淮北大唐電廠淮北：

以能源為基礎(chǔ)發(fā)展起來的現(xiàn)代工業(yè)型城市重要煤城、全國重要的煤炭基地之一，安徽省主要產(chǎn)煤基地劉店煤礦城市空間結(jié)構(gòu)擴(kuò)張，提升了城市在區(qū)域間影響力

市域內(nèi)的城鎮(zhèn)空間布局層次出現(xiàn)分化的趨勢：

以相山為核心的城區(qū)正逐漸成為全市的生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)巾心，并大量吸納周邊城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)活動加入。在全市域范圍內(nèi)，經(jīng)過多年的發(fā)展，各城鎮(zhèn)之間在規(guī)模和功能上也出現(xiàn)了分化，開始逐步形成了一批發(fā)展勢頭良好的重點城鎮(zhèn)，如臨渙、百善。相山城區(qū)宿州市百善鎮(zhèn)臨渙鎮(zhèn)資料來源：淮北規(guī)劃局網(wǎng)站對外交通日趨完善，城市輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)公路:

合徐高速連霍高速

311國道、206國道鐵路：淮北鐵路航空：徐州機(jī)場淮北與周邊主要城鎮(zhèn)距離：

宿州：52公里，

徐州：62公里，

蕭縣：40公里，宿州百善蕭縣徐州臨渙311國道206國道至京滬高速合徐高速連霍高速淮北鐵路淮北用地發(fā)發(fā)展方向分分析圖淮北城區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)期用地規(guī)規(guī)劃圖東擴(kuò)南進(jìn)推推動城市規(guī)規(guī)模擴(kuò)張，，城市空間間迎來改造造升級機(jī)遇遇由于受到采采掘塌陷、、自然山體體等的限制制，目前淮淮北市的主主要發(fā)展方方向為東擴(kuò)擴(kuò)南進(jìn)，而對于舊有有老城區(qū)側(cè)側(cè)以改造升升級為主。。老城區(qū)由于于人口密集集，配套也也較為完善善，但是形形象較為老老舊，主要要以舊城改改造升級為為主。——淮北規(guī)劃局局中心塌陷地地劉橋煤炭塌塌陷地塌陷地相山市中心完善組團(tuán)內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有的老老城區(qū)，向向東、向南南沿人民路路和相山南南路發(fā)展新新城區(qū)，建建設(shè)新城市市中心。城市規(guī)劃：：東進(jìn)、西西延、南擴(kuò)擴(kuò)城市規(guī)劃：：“東進(jìn)、西西延、南擴(kuò)擴(kuò)”的城市發(fā)展展思路，使使中心城區(qū)區(qū)規(guī)劃建設(shè)設(shè)面積擴(kuò)展展到235.5平方公里。?！皷|進(jìn)、西西延、南擴(kuò)擴(kuò)”的城市發(fā)展展思路，三三個城市組組團(tuán)和一個個城市綠心心在東外環(huán)以以西沿東湖湖路兩側(cè)發(fā)發(fā)展，以東東開發(fā)龍湖湖工業(yè)項目目區(qū)；北外外環(huán)南側(cè)部部分建設(shè)為為科教園區(qū)區(qū)。在其西部以以用地整理理為主，擴(kuò)擴(kuò)大居住用用地規(guī)模，，在東外環(huán)環(huán)和合徐高高速公路連連接線北部部布置工業(yè)業(yè)園，陶瓷瓷、建材和和化工工業(yè)業(yè)。根據(jù)淮北城城市規(guī)劃，，可將城市市劃分為六六大功能組組團(tuán)，居住組團(tuán)：：相山組團(tuán)；；濉溪組團(tuán)；；烈山組團(tuán)；；工業(yè)組團(tuán)：：礦山集組團(tuán)團(tuán)；景觀組團(tuán)：：中心景觀區(qū)區(qū)域；東部景觀區(qū)區(qū)域；各組團(tuán)發(fā)展展水平比較較：最成熟的組組團(tuán)：相山組團(tuán)最具發(fā)展?jié)摑摿Φ慕M團(tuán)團(tuán)：濉溪組團(tuán)、、烈山組團(tuán)團(tuán)六大功能組組團(tuán)延伸城城市發(fā)展布布局，以相相山組團(tuán)功功能最為完完善相山組團(tuán)：：居住、行政政、商貿(mào)、、文化娛樂樂、商務(wù)會會展城市綠心——中心景觀組組團(tuán)；生態(tài)、景觀觀、旅游區(qū)區(qū)礦業(yè)集組團(tuán)團(tuán)：工業(yè)、文教教、休閑旅旅游烈山組團(tuán)：：工業(yè)、居住住、物流濉溪組團(tuán)：：居住、商業(yè)業(yè)、工業(yè)老龍脊風(fēng)景景區(qū)——東部景觀區(qū)區(qū)老城區(qū)市級級功能區(qū)規(guī)規(guī)劃圖新城區(qū)市級級功能區(qū)規(guī)規(guī)劃圖老城區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍濃厚厚，是沿著著淮海路、、古城路、、孟山路及及相山路發(fā)發(fā)展的井字字型商圈；；其中火車車站商圈尚尚處建設(shè)之之中新城區(qū)功能能區(qū)處于淮淮北市經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)，并于于市政務(wù)中中心區(qū)域中中。在近年年發(fā)展較為為迅速，是是淮北新興興的居住區(qū)區(qū)域，區(qū)域域內(nèi)住宅檔檔次較高。。新城區(qū)快速速發(fā)展，新新老城區(qū)各各有所長老城區(qū)老城區(qū)新城區(qū)新城區(qū)老城區(qū)商業(yè)氛圍更更為突出新城區(qū)重點注重居居住、生活活氛圍的營營造，同時時兼具政府府辦公等功功能徐州都市圈圈規(guī)劃范圍淮北徐州沿淮城市群群分布淮北市位于于皖北部，，地處蘇魯魯豫皖四省省交界，與皖東北經(jīng)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)區(qū)、徐州都都市圈相鄰鄰。受到江江蘇經(jīng)濟(jì)圈影響響，并處于于上海輻射射第三圈層層的邊緣位于淮海經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)中心心，占據(jù)重重要的商業(yè)業(yè)地位上海南京淮北上海輻射第三圈層徐州都市圈淮北地處徐徐州都市圈圈輻射范圍圍內(nèi)，受徐徐州影響較較大城市規(guī)劃小小結(jié)城市東擴(kuò)南南進(jìn)，城區(qū)區(qū)面積不斷斷擴(kuò)張，城城市影響力力不斷提升升，輻射能能力不斷增增強(qiáng)；六大功能組組團(tuán)拓展城城市空間，，區(qū)域職能能出現(xiàn)分化化；新、老城區(qū)區(qū)發(fā)展各有有側(cè)重，老老城區(qū)重視視商業(yè)功能能的提升，，新城區(qū)突突出行政、、教育、居居住等功能能的體現(xiàn)；；淮北地處徐徐州都市圈圈，在城市市南進(jìn)的過過程中，商商業(yè)分布也也存在南移移的傾向。?；幢弊≌偁幐窬种行某前鍓K塊新城板塊火車站板塊塊東郊板塊新濉河板塊塊目前淮北市市場可以劃劃分為：中心城板塊塊、火車站站板塊、東東郊板塊、、新城板塊塊、新濉河河板塊中心城板塊塊價格：5500-6000戶型：偏舒舒適，較為為中規(guī)客戶：金融融、銀行、、機(jī)關(guān)置業(yè)類型：：二次購房房、投資新歲河板塊塊價格：3300戶型：較為為中規(guī)客戶：礦區(qū)區(qū)客戶、濉濉溪客戶置置業(yè)類型：：首次、自自住東郊板塊價格：3230戶型：較為為中規(guī)客戶：原有有居民、礦礦區(qū)客戶置業(yè)類型：：首次較多多火車站板塊塊價格：4000戶型：較為為中規(guī)客戶：市區(qū)區(qū)、礦區(qū)置業(yè)類型：：二次購房房等新城板塊價格：3500戶型：較為為中規(guī)客戶：公務(wù)務(wù)員、礦區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、私私企老板置業(yè)類型：：二次購房房、投資較較多區(qū)域職能城市建設(shè)區(qū)域形象房地產(chǎn)市場特征中心城板塊老城區(qū)，主要商業(yè)核心區(qū)城市建設(shè)較為完善，但由于時間較為久遠(yuǎn)，為當(dāng)前淮北重點改造的老城區(qū)域區(qū)域形象正在積極，且人氣充足高層為主，價格最高火車站板塊新興城區(qū)，居住城市東向發(fā)展的必經(jīng)之路，區(qū)域正在積極改善淮北重要的交通樞紐，區(qū)域前景看好高層居多，價格較高東郊板塊政府辦公、企業(yè)等主要聚集地城市的發(fā)展方向之一道路寬闊，形象正在改善多層為主，價格處于較低水平新城板塊政府辦公、企業(yè)等主要聚集地城市的發(fā)展方向之一為目前政府主要發(fā)展的區(qū)域，形象良好，但是離市區(qū)較遠(yuǎn)，人氣有待提升高層興起迅速，價格也較高新濉河板塊企業(yè)職工生活小區(qū)為主發(fā)展緩慢建筑密度大，但配套齊全價格較低，多層為主區(qū)域特征總總結(jié)相山組團(tuán)是是住房供應(yīng)應(yīng)量最大的的功能組團(tuán)，總供供應(yīng)量近400萬方，其其中商業(yè)住房建建設(shè)計劃劃為283萬方烈山集組組團(tuán)計劃劃的住房房建設(shè)最最少，僅占總量量的16.3%根據(jù)淮北北市2008-2012年住房建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)比例規(guī)劃劃，中小小套商品品住房供供應(yīng)量最最大，占總量的的46%普通商品品住房及及保障性性住房各各占28%和26%數(shù)據(jù)來源源：淮北北市住房房建設(shè)規(guī)規(guī)劃2008-2012年住房建設(shè)設(shè)計劃相山組團(tuán)團(tuán)商品房房供應(yīng)最最為充足足，中小小套型漸漸居主導(dǎo)導(dǎo)緊湊性三三房占整整個市場場的主導(dǎo)導(dǎo)地位，，面積區(qū)區(qū)間在100-120M2的緊湊性性三房占占比29.1%,舒適性三三房121-140M2占比19.9%。就整體市市場而言言三房占占主導(dǎo)地地位，占占整個市市場的49%，兩房戶戶型占比比35.6%。三房戶型型占市場場主導(dǎo)地地位戶型配比比131平米4室1廳95平米2室2廳資料來源源：據(jù)淮淮北房地地產(chǎn)信息息網(wǎng)備案案統(tǒng)計發(fā)展階段段需求層次次功能化關(guān)注戶型、面積、朝向、通風(fēng)等基本生活住區(qū)化開始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群，勻質(zhì)化等因素品質(zhì)化關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)、材質(zhì)、設(shè)備和工藝所帶來的舒適度和人性化程度定制化產(chǎn)品充分契合個體客戶的功能特色化產(chǎn)品開始對位客戶個性特征和精神需求可以看出出淮北消消費者的的置業(yè)需需求已經(jīng)經(jīng)開始由由基本居居住功能能向住區(qū)化化、品質(zhì)質(zhì)化發(fā)生生轉(zhuǎn)變從安居向向社區(qū)化化、品質(zhì)質(zhì)化轉(zhuǎn)移移提升購房需求求整體：淮淮北房地地產(chǎn)市場場全面發(fā)發(fā)展，以以品牌發(fā)發(fā)展商為為龍頭引引領(lǐng)住宅宅進(jìn)入品品質(zhì)時代代；分布：淮淮北中心心城板塊塊是商業(yè)業(yè)分布密密集區(qū)域域，新城城板塊是是高檔住住宅競爭爭激烈區(qū)區(qū)域戶型：戶戶型設(shè)計計多為中中規(guī)中矩矩，創(chuàng)新新較少銷售：暢暢銷單位位為80-95㎡以以及120-130㎡㎡戶戶型；價格：整整體價格格在09年有較較大提升升，中心心城板塊塊價格突突破6500市場小結(jié)結(jié)東湖公館位置淮北市龍山路中段消防隊北側(cè)規(guī)模占地面積：90000㎡總建筑面積：110000M2建筑類型小高層、電梯花園洋房、獨棟別墅、類獨棟別墅、聯(lián)排別墅戶型區(qū)間賣點晨興.東湖公館項目位于龍山路中段，該項目毗鄰東湖濕地公園，外部環(huán)境條件優(yōu)越，路況好，道路寬暢，由此進(jìn)入中心城區(qū)僅數(shù)分鐘時間。我們貫徹“以人為本”、“尊重自然”、建設(shè)生態(tài)型，適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項目打造成為一個高品位和生態(tài)居住為一體的高品質(zhì)混合型社區(qū)，創(chuàng)造一個低密度、低污染、低噪音、高鮮氧的健康生態(tài)環(huán)保的高品質(zhì)住宅群體，打造淮北市最頂級的住宅項目。銷售狀況銷售中心現(xiàn)現(xiàn)接受來訪咨詢。樣板間璀璨面市。價格配套市場標(biāo)桿項目推廣形象象：項目目形象百百變，線線上線下下各自為為陣，沒沒有形成成規(guī)范有有序的鮮鮮明品牌牌個性和和價值。。首府位置長山中路55號（長山路與南黎路交匯處）規(guī)模占地面積：218畝總建筑面積：32萬余M2建筑類型高層別墅戶型區(qū)間78-136㎡兩房、三房賣點首府位于長山路中路55號（長山路與南黎路交匯處），項目集高層洋房、別墅、公寓及商業(yè)于一體，擁有城市鼎級資源配置，打造淮北居住的頭等艙。項目倚靠城南新城CBD核心區(qū)以及在建的大潤發(fā)南黎店購物中心，同時毗鄰已遷入的淮北市重點中學(xué)新局中；社區(qū)配套完善，規(guī)劃有風(fēng)情商業(yè)街、社區(qū)活動中心、幼兒園、小學(xué)、菜市、超市等一應(yīng)俱全；同時打造有近3000平米的五星級水岸會所，擁有淮北首個室內(nèi)恒溫游泳池，以及雪茄吧、紅酒吧、健身館以及棋牌娛樂室等高端生活元素。項目在園林景觀設(shè)計上更是斥巨資打造，兩軸、一環(huán)、四園規(guī)劃體系，采用簡歐園林風(fēng)格設(shè)計；一期創(chuàng)新全地下智能停車體系，人車分流與無障礙通行，雙入戶豪華大堂，讓您和家人安全順暢出行；此外，項目在細(xì)節(jié)的打造上更是用心到極致，不放過每一處細(xì)節(jié)，項目高層電梯采用的是與上海金茂大廈、新中央臺共同的選擇——上海三菱電梯，國際級品質(zhì)品牌門窗用材——德國霍曼門及德國墨瑟窗，同時項目還配置了中德合資品牌力諾瑞特太陽能熱水系統(tǒng)，讓您和家人擁有享之不盡的溫暖。此外，項目不惜重金禮聘中國一級資質(zhì)物業(yè)管理精英——深圳開元國際，擔(dān)任社區(qū)物管顧問，東方管家服務(wù)全面提升淮北物業(yè)管理品質(zhì)。銷售狀況在售一期1、2、4、6號樓，面積82—155㎡高層瞰景洋房，準(zhǔn)現(xiàn)房?全城熱銷中！一次性付款優(yōu)惠5%、按揭優(yōu)惠2%。價格均價：￥5350配套學(xué)校：局中，實驗小學(xué)（淮北一?。┥虉觯汉Ｈ萆虡I(yè)廣場、盛世商貿(mào)城銀行：中國銀行醫(yī)院：瑤海醫(yī)院院市場標(biāo)桿項目推廣相對對混亂，，不同媒媒介和物物料顏色色變化太太大，現(xiàn)現(xiàn)場營銷銷中心打打造相對對精細(xì)。。溫哥華城金水河畔位置人民路以南、梅苑路以北、南湖路以東規(guī)模占地面積：35公頃總建筑面積：349294M2建筑類型多層小高層戶型區(qū)間88/91㎡兩房、103.82㎡三房

賣點溫哥華城，淮北乃至安徽最大之社區(qū)，地處淮北新城市未來發(fā)展方向的核心區(qū)域，集合了居住、行政、商務(wù)、金融、服務(wù)等功能于一身，以其無可替代的地位集萬千寵愛于一身，引領(lǐng)淮北“城市東擴(kuò)”之大勢。以溫哥華為主題規(guī)劃建設(shè)，225萬平米的城市鎮(zhèn)生活。目前一期二期已經(jīng)建成交付，三期以教育人文社區(qū)的理念、更優(yōu)的規(guī)劃將成為新的耀眼明珠。溫哥華4期，金水河畔，位于安徽省淮北市溫哥華城E5，E6地塊。用地北面緊鄰一期景華苑，距離溫哥華城中心CBD區(qū)僅500米，它作為全區(qū)中心擔(dān)負(fù)著居住區(qū)中心的職能，同時也部分地承擔(dān)著城市副中心的職能。而新的行政中心和城市發(fā)展建設(shè)新區(qū)的逐步成長，也為項目的發(fā)展帶來了巨大的潛力和良好的區(qū)域前景。項目堅持“以人為本”的設(shè)計思想，強(qiáng)調(diào)人性他設(shè)計，提倡健康住宅的設(shè)計理念，強(qiáng)調(diào)小區(qū)的歸屬感和認(rèn)同感，精心規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)合理地利用土地和空間，營造“公園就在家門口”的人性化的居住景觀環(huán)境。銷售狀況多層在售29、33、34、68#樓80—137㎡戶型房源，點式樓在售51、57#樓178、198㎡戶型房源，小高層在售38、39#樓，88、104、132㎡戶型房源。均價4500元/㎡。現(xiàn)在購房送18000元禮券，可直接折算房價。價格均價：￥4500配套學(xué)校：天一中學(xué)商場：小區(qū)自設(shè)綜合市場銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行幼兒園：小區(qū)自設(shè)幼兒園醫(yī)院：社區(qū)醫(yī)院院市場標(biāo)桿項目推廣形象象：線上上戶外米米黃色，，物料紫紫色、報報紙紫紅紅色，沒沒有品牌牌意識，，品牌形形象雜亂亂無序。。恒大名都位置淮北市相陽路與南黎路交口往南500米（淮北汽車城西側(cè)）規(guī)模占地面積：29萬㎡總建筑面積：100萬M2建筑類型高層商業(yè)五星級皇家會所恒大劇院運動中心戶型區(qū)間90㎡兩房、135㎡三房

賣點淮北恒大名都是房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)之一的恒大地產(chǎn)集團(tuán)在皖投資開發(fā)的第三個項目。項目位于淮北市汽車城西側(cè)，雄踞相濉一體化核心地帶，承接城市南拓第一站；占地約434畝，總建約100萬方，規(guī)劃六千余戶，由60余棟高層組成；80-260㎡王者戶型，奢裝精品大宅，淮北絕無僅有的10000平米超大中心湖景，抒寫愜意生活！以世界級皇家園林、國際級航母配套及滿屋名牌9A精裝的國際化開發(fā)理念創(chuàng)造淮北恒久人居氣度；項目總體配套完備幼兒園、5200㎡豪華會所、15660㎡國家級運動中心、大型商業(yè)中心、五星級恒大劇院等公共建筑設(shè)施一應(yīng)俱全，暢想淮北人居典范，開創(chuàng)皖北人居新篇章！銷售狀況在售2#,3#、4#、5#、6#，7#、9#，10#,11#樓88-136㎡精品小戶，精裝均價4500元/㎡左右；二期御府1#樓開盤，90㎡舒適兩房、三房4180元/㎡起，送1500元/㎡精裝修?，F(xiàn)團(tuán)購10套房源享受7.5折優(yōu)惠。2012-6-1314:38:26

價格精裝均價4500元/㎡左右；，90㎡舒適兩房、三房4180元/㎡起配套學(xué)校：自建商場：自帶商場郵局：未定銀行：未定幼兒園：小區(qū)自帶醫(yī)院：未定院其它：未定市場類比項目推廣形象象：線上上戶外米米黃色，，物料大大紅色、、畫面以以實景修修圖為主主，沒有有統(tǒng)一品品牌形象象，側(cè)重重價格訴訴求。南湖雅苑位置宿丁路﹙省道101﹚與臥牛路交匯處規(guī)模占地面積：380畝總建筑面積：40萬M2建筑類型多層洋房戶型區(qū)間主力戶型：85/99㎡兩房、106/120㎡三房賣點南湖雅苑，地處烈山區(qū)政府南側(cè)，距淮北CBD僅15分鐘車程，5000畝國家級風(fēng)景區(qū)--南湖濕地公園盡在咫尺，隨時為您提供鮮氧。坐擁成熟繁華商業(yè)圈，大型超市、中小學(xué)校、銀行、商城、娛樂休閑等環(huán)伺周邊，更原味引進(jìn)國際BLOCK街區(qū)先進(jìn)的開發(fā)模式，摒棄傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)，以開放式建筑、商業(yè)街等完美演繹著BLOCK街區(qū)生活，通過居住和商業(yè)的集中融合，將國際化、居住、休閑、娛樂、商務(wù)等元素組合，創(chuàng)造一種全新的居住和生活模式，引領(lǐng)淮北。南湖雅苑，開創(chuàng)淮北純正“花園洋房”臻品，花園洋房就是GardenVilla，她在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院、露臺，尊享醇正洋房生活。南湖雅苑，特別引入歐式藝術(shù)景觀的巔峰杰作與南湖濕地公園遙相呼應(yīng)，以清新的水景元素及景觀步道的巧妙融合，各種景觀小品由歐洲頂級大師傾力打造，更有豐富的名貴花木錯落點綴其中，廊影疊翠，獨具匠心，生態(tài)景觀和住宅融為一體，蔥蘢綠意叢生。銷售狀況9#、10#、11#、18#、19#、20#6棟多層83.75㎡-111.99㎡戶型，24#、25#兩棟花園洋房90—133㎡戶型在售，價格區(qū)間在2800-3900元/㎡之間。一次付款95折優(yōu)惠，按揭首付50%97折優(yōu)惠，首付30%99折優(yōu)惠，6#樓80—200㎡商鋪推出，一次性付款9折，首付70%95折，首付50%97折優(yōu)惠。價格

多層3200洋房3500-3600配套學(xué)校：楊莊礦小學(xué)/中學(xué)商場：臥牛路商業(yè)街/商業(yè)步行街/酒店/8000平米大型購物廣場/百萬商城/萬家購物廣場/真棒超市/蘇果超市銀行：中行/工行/農(nóng)行/商業(yè)銀行/徽行/農(nóng)村信用合作社幼兒園：楊莊礦幼兒園；醫(yī)院：楊莊礦醫(yī)院院市場同比項目其他項目目廣告表表現(xiàn)搖擺：無論是高高端形象象還是大大眾形象象都千篇篇一律的的形象百百變，沒有整合合推廣塑塑造品牌牌個性和和價值的的意識和和理念；雷同：不太注重重差異化化形象的的包裝和和競爭，，多個項項目同時時使用黃色作為為項目形形象主色色系，混混淆彼此此，識別別性差；；硬件：訴訴求側(cè)重重賣點和和價格訴訴求，還還處于低低層次的的性價比比訴求階階段；現(xiàn)場：現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝的示范范展示和和體驗，，做得相相對精細(xì)細(xì)和品質(zhì)質(zhì)化很多，值得得借鑒和和學(xué)習(xí)。。廣告小結(jié)分析項目目價值梳理理，系統(tǒng)統(tǒng)定位和和客戶定定位03項目市場定位位概述項目概況況Strength（優(yōu)優(yōu)勢）Opportunity（機(jī)機(jī)會）Weakness（劣劣勢）Threaten（威威脅）緊鄰南湖湖濕地公公園，區(qū)區(qū)域生態(tài)態(tài)景觀條條件優(yōu)越越；內(nèi)部環(huán)境境較為理理想：湖湖岸水景景、園林林景觀較較豐富；；區(qū)域交通通四通八八達(dá)，烈烈山大道道及101省道道環(huán)伺；；產(chǎn)品規(guī)劃劃起點高高，居住住舒適度度較高；；星級酒店店配套和和物管，，提升項項目檔次次；靜安集團(tuán)團(tuán)，安徽徽省名企企百強(qiáng)，，實力雄雄厚。區(qū)域地段段偏遠(yuǎn)，，市場認(rèn)認(rèn)知和認(rèn)認(rèn)可度弱弱；周邊安置置房及臟臟亂外部部環(huán)境，，不利于于高尚社社區(qū)建設(shè)設(shè)；缺乏大型型商業(yè)、、商務(wù)、、居住等等配套設(shè)設(shè)施，生生活不便便；地塊臨101省省道，對對于居住住有一定定噪音干干擾；5000畝南湖湖國家級級濕地生生態(tài)公園園，天賦賦稀貴；；周邊中高高端大型型社區(qū)，，處于空空白的無無競爭態(tài)態(tài)勢；酒店和企企業(yè)獨棟棟的組合合，將為為住區(qū)提提供潛在在高端客客群；區(qū)域處于于價格洼洼地，未未來區(qū)域域商務(wù)及及居住氛氛圍形成成，市場場價值提提升空間間巨大。。新拓展區(qū)區(qū)域，沒沒有群聚聚效應(yīng)，，起勢階階段孤掌掌難鳴；；市場受政政策影響響較大，，未來市市場將在在一段時時間內(nèi)存存在不確確定性；；區(qū)域慣性性消費以以低端為為主，高高端客群群匱乏，，營銷難難度大。。SWOTSWOT分析揚長避短短，重新新定義客客群區(qū)域域認(rèn)知價價值，提提升項目目價值性性價比：：S1+S4+S5+O1+O3一是重新新定義區(qū)區(qū)域價值值，揚棄棄烈山，，強(qiáng)化南南湖國家家級公園園板塊價價值，嫁嫁接類度度假概念念1.5居所，，倡導(dǎo)城城市度假假新生活活模式；；二是先先展示后后銷售，，通過眼眼見為實實，提升升項目價價值；三三是客群群先區(qū)域域客群，，后續(xù)逐逐步提升升市區(qū)中中高端客客群的比比例，提提升項目目價值。。區(qū)域發(fā)展展：城市發(fā)展展戰(zhàn)略，發(fā)展重重心南擴(kuò)南部宜居新新城遠(yuǎn)期期價值南湖酒店店：五星級酒酒店進(jìn)駐駐運營管管理貼補(bǔ)區(qū)域域空白，，高檔消消費場所所南湖公園園:5000畝，國國家級濕濕地公園園產(chǎn)品價值值:87-258多多元戶型型設(shè)計多層、小小高層、、洋房及及電梯多多層無處不在在水上之之高尚小小區(qū)規(guī)劃劃生活配套套：商業(yè)生活配套套國際著名名物管服服務(wù)……交通優(yōu)勢勢:烈山大道道101省省道環(huán)伺伺開發(fā)商品品牌：靜安集團(tuán)團(tuán)，10年13城，安徽名企企200強(qiáng)榮耀，實實力品牌牌，值得得信賴價值體系系項目價值值梳理關(guān)鍵詞解解析：城市向南生態(tài)環(huán)境境立體交通通多元產(chǎn)品品星級酒店店企業(yè)獨棟棟水上城邦邦國際物管管南湖公園園具有無可可限量的的發(fā)展前前景；外有5000畝畝南湖公公園，內(nèi)有碧波蕩蕩漾水上上園林景觀觀；觸手可及及的星級級酒店配套套會所；后續(xù)便利利的生活活及物管配套；離塵不離離城，一一個超越越所有的的星級酒酒店水上上國際城城邦即將將誕生。國家級南南湖公園園/湖景洋房/星級酒店店/企業(yè)獨棟棟/靜安品牌定位關(guān)鍵鍵詞主題理念念闡釋：：南湖畔·星級酒店店·企業(yè)獨棟棟·花園洋房房城市未來來居住核核心區(qū)域域的大中中型項目目演繹淮北南部新城生生態(tài)人居居生活新新方式,實現(xiàn)新新城市主主義所提提倡的人人與自然然的和諧諧相處首創(chuàng)星級級酒店社區(qū)，定定義高尚人居標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)項目市場場定位產(chǎn)品/品牌南湖畔，星級酒店社區(qū)遠(yuǎn)離塵囂，盡享自然。生活之外，私享領(lǐng)域?？蛻粜枨笾苓?礦中高層全市高端人士目標(biāo)客群國賓級禮禮遇項目形象象定位住宅南湖公園園島居洋房房商務(wù)南湖公園園企企業(yè)業(yè)獨棟酒店南湖公園國賓酒店國賓級禮遇（備注：鑒于于項目辦公及及酒店還有很很多不確定因因素，本案后面?zhèn)戎刂刈≌糠值牡臓I銷策略推推導(dǎo)和延展。。）住宅策略思考考住宅難點：淮北有錢人每每個都有4-5套房子，，憑什么再買靜靜安？地段？城南之南，沒沒政策，沒動動作，不認(rèn)可可。價格？替代品太多，，憑什么選靜靜安？湖居？淮北不缺水，，但國家級的的環(huán)境例外。住宅策略思考考賣不同。在淮北，絕大多數(shù)人買第第一居所多數(shù)有錢人擁有第二居所項目客群是先先內(nèi)后外，也也就是先觸動動原住民，但是形象氣質(zhì)從開開始就是以市市區(qū)豪宅為坐坐標(biāo)，面子給足，嫁嫁接新概念，，引發(fā)全市有有錢人關(guān)注販賣“1.5居所”去支撐我們的的國賓級禮遇遇總定位！國賓級是面子子，1.5居居所是里子。。住宅策略思考考“1.5居所”介于第一居所所和第二居所所之間。在城市的外環(huán)環(huán)上，環(huán)境不不錯，交通也也可以，配套套滿足基本的的生活。這是一種折中的方方式，綜合第一居所所、第二居所所的某些條件件。即可實現(xiàn)更高生活活品質(zhì)、養(yǎng)老老。也可提供家庭度假假，5+2生生活方式，作作為接待親朋朋好友的一個個所在。還可滿足小型辦公公、商務(wù)接待。產(chǎn)品/品牌南湖畔，島居洋房南湖雅苑：領(lǐng)航南湖時代競爭態(tài)勢周邊7礦中高層全市高端人士目標(biāo)客群國賓領(lǐng)域1.5居所所住宅形象定位位住宅價值體系系五大核心優(yōu)勢，領(lǐng)創(chuàng)淮北1.5居所1.5場所|南湖公公園5000畝，，淮北唯一國國家級濕地公公園1.5交通|干道省省道烈山大道、101省道環(huán)環(huán)伺，至市中中心10分鐘鐘車程1.5配套|南湖酒酒店淮北首創(chuàng)星級級酒店社區(qū)，，全城奢享樣樣本1.5居所|世界島島居世界級湖島企企業(yè)獨棟、80-120m2私家洋洋房，珍罕無無比1.5支持|靜安品品牌靜安集團(tuán)，高高端品質(zhì)，10年13城城，定鼎南湖湖擴(kuò)展客戶輻射客戶核心客戶核心客戶7礦中高層及及烈山原住民民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的進(jìn)城一族族。輻射客戶市區(qū)中高端人人士外溢需求求。擴(kuò)展客戶本市及外地等投資資客。核心客戶：領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)群體，主主動消費。消消費力最強(qiáng)，，最容易形成成需求對應(yīng)的的群體。輻射客戶：借借勢群體，能能幫助影響力力的迅速擴(kuò)張張，形成轟動動效應(yīng)。擴(kuò)展客戶：跟跟隨群體，高高聲勢和高影影響力下，貢貢獻(xiàn)一定的增增長。客戶定位定價策略滲透定價策略略，即以相對對低于同類住住宅項目市場場平均價格入入市，以此策策略定價，可可迅速打開市市場，有助于于阻止競爭者者的進(jìn)入確定“低開高高走（依認(rèn)籌籌量確定）””入市策略，，起步價不能能開的過高，，建議保持最最低利潤水平平，與開發(fā)及及策略節(jié)奏相相結(jié)合不斷調(diào)調(diào)升價格走勢勢，這樣能吸吸引投資，又又能吸引消費費，同時應(yīng)注注意本案成本本及項目中后后期的調(diào)價幅幅度問題全面預(yù)算管理理原則。以工工程進(jìn)度、平平衡現(xiàn)金流及及成本回收點點等財務(wù)指標(biāo)標(biāo)對價格策略略進(jìn)行調(diào)控，，同時確定與與各時間段對對應(yīng)的推出量量和價格，并并且圍繞該時時間段的產(chǎn)品品訴求重點進(jìn)進(jìn)行相關(guān)的營營銷調(diào)整，以以產(chǎn)生最大協(xié)協(xié)同效益。一房一價。此此原則保證開開發(fā)商及消費費者的共同利利益。每套商品房均均總價推出。。使消費者著著重考慮小區(qū)區(qū)及產(chǎn)品的整整體品質(zhì)，避避免產(chǎn)品設(shè)計計中的一些不不利因素（如如：產(chǎn)品功能能設(shè)計等方面面）價格體系根據(jù)產(chǎn)品的建建筑特點及位位置分布特點點決定價格差差別，按垂直直差和水平價價差結(jié)合確定定垂直價差：根根據(jù)樓層高度度不同而產(chǎn)生生價格差別，，其考慮因素素相對單一水平價差：主主要考慮同單單元同樓層之之間或不同單單元樓層之間間的價格差別別兩種價差制定定時應(yīng)考慮以以下幾點因素素：因素一：戶型型區(qū)位因素二：景觀觀朝向因素三：采光光因素四：私密密性因素五：戶型型數(shù)量因素六：樓層層高度價格調(diào)整策略略采用機(jī)動的““標(biāo)準(zhǔn)價格加加折扣“的調(diào)調(diào)整策略。對項目先定出出底價，每次次再根據(jù)市場場情況以及該該類戶型的前前期銷售情況況作不同的微微調(diào)?？紤]到到本樓盤多元元物業(yè)，面對對客群多，相相對銷售周期期長，不同物業(yè)需要要分期銷售，，為防止樓盤盤銷售面孔““老化“，應(yīng)采用機(jī)動的的“大密度、、小幅度“的的價格提升調(diào)調(diào)整策略。其優(yōu)點如下：：不同購房時間間，享受不同同購房價格，，通過價格不不斷提升，加加速購房者盡盡早下訂；讓購房者了解解價格提升軌軌跡，造成旺旺銷氣氛，增增加購房者投投資信心；每次價格提升升前，便于逼逼定隨著工程形象象的進(jìn)展及推推廣工作的深深入，價格穩(wěn)穩(wěn)步上揚，讓讓前期購買客客戶有房屋升升值的滿足感感，也讓后期期購買客戶有有緊迫感，促促成簽約價格定位競爭類型比較樓盤權(quán)重均價權(quán)重值同區(qū)異質(zhì)南湖雅苑洋房40％36001440多層30％3200960異區(qū)同質(zhì)恒大名都15％4500精裝，相當(dāng)于3300毛坯495異區(qū)異質(zhì)首府5％5350268溫哥華城10％4500450合計

3613備注：如果果加精裝修修按1000—1200元/㎡計；洋房與多層層以此為基基數(shù)價差大大約10-15%;推售策略，，價格策略略和營銷執(zhí)執(zhí)行04項目營銷總綱目標(biāo)難題——項目地處遠(yuǎn)郊，客戶對區(qū)域認(rèn)知度較低——產(chǎn)品規(guī)劃超前，面臨市場超越與突破難題——靜安集團(tuán)首入淮北，面臨品牌信賴難題2012年10月左右入市，實現(xiàn)項目熱賣和企業(yè)品牌實力的塑造如何實現(xiàn)客客戶質(zhì)素的突破與陌生區(qū)域的的價值提升升兩大難點點？VS【營銷策略大大綱】細(xì)分分產(chǎn)產(chǎn)品品重視視品品牌牌精于于活活動動強(qiáng)化化區(qū)區(qū)域域價價值值以圈圈層層名名義義，，啟動動造造勢勢以觀觀瀾瀾郡郡品品牌牌，，贏得得信信任任炒作作南南湖湖，，說服服客客戶戶清晰晰各各產(chǎn)產(chǎn)品品角角色色，，協(xié)協(xié)同同銷銷售售，，占占領(lǐng)領(lǐng)市市場場推售策略基于策略總綱下的策略分解營銷策略營銷推廣價格策略渠道策略多層層：：基基于于市市場場及及銷銷售售任任務(wù)務(wù)，，掌掌控控銷銷售售速速度度聚聚人人氣氣；；電梯梯多多層層、、洋洋房房：：有有效效結(jié)結(jié)合合營營銷銷節(jié)節(jié)點點，，有有序序推推售售各類類產(chǎn)產(chǎn)品品差差異異化化定定價價，，電電梯梯多多層層、、洋洋房房樹樹立立價價格格標(biāo)標(biāo)桿桿；；多多層層制制定定適適中中價價格格，，掌掌控控銷銷售售速速度度研究究各各類類型型產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶特特征征，，精精準(zhǔn)準(zhǔn)渠渠道道，，有有效效傳傳播播產(chǎn)產(chǎn)品品信信息息以南南湖湖炒炒作作及及酒酒店店配配套套價價值值為為方方向向，，延延續(xù)續(xù)和和支支撐撐國國賓賓級級禮禮遇遇推推廣廣主主題題多批批次次推推出出，，避避免免供供應(yīng)應(yīng)過過剩剩項目目體體量量相相對對較較大大，，不不宜宜一一次次性性推推出出，，應(yīng)應(yīng)分分期期多多次次推推盤盤房源源合合理理搭搭配配，，營營造造熱熱銷銷不同同樓樓層層、、不不同同朝朝向向，，優(yōu)優(yōu)劣劣單單位位搭搭配配推推出出，，形形成成價價差差壓壓力力；；同同時時，，為為后后續(xù)續(xù)推推貨貨保保留留足足夠夠的的可可選選空空間間，，從從而而保保證證每每一一次次加加推推都都形形成成熱熱銷銷效效果果。。每每次次推推貨貨量量需需視視階階段段性性的的認(rèn)認(rèn)籌籌量量而而定定，，推推貨貨量量稍稍多多于于認(rèn)認(rèn)籌籌量量，，以以此此制制造造貨貨源源緊緊俏俏氣氣氛氛，，刺刺激激客客戶戶下下訂訂。。低價價入入市市，，平平衡衡利利潤潤流流與與現(xiàn)現(xiàn)金金流流，，后后期期合合理理溢溢價價根據(jù)據(jù)市市場場情情況況，，留留下下合合理理溢溢價價空空間間，，造造成成熱熱賣賣景景象象。。展示示條條件件滿滿足足加加推推要要求求推售售前前，，能能夠夠?qū)崒崿F(xiàn)現(xiàn)下下一一批批次次加加推推產(chǎn)產(chǎn)品品的的展展示示；；相相關(guān)關(guān)物物料料配配合合到到位位，，為為客客戶戶價價格格提提高高預(yù)預(yù)期期奠奠定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。推售策略推售策略多層層：：搶抓抓銷銷售售時時機(jī)機(jī)，，控控制制銷銷售售速速度度。。多多層層將將成成為為下下半半年年首首推推的的銷銷售售主主力力，，集集中中黃黃金金時時間間10月月、、11月月、、1月月份份進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售電梯梯多多層層：：作為為明明星星產(chǎn)產(chǎn)品品，，適適時時推推出出，，樹樹立立價價格格標(biāo)標(biāo)桿桿。。充充足足時時間間蓄蓄客客，，保保證證數(shù)數(shù)量量，，實實現(xiàn)現(xiàn)高高價價銷銷售售。。洋房房：：區(qū)隔隔市市場場，，體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目品品質(zhì)質(zhì)特特征征和和溢溢價價空空間間價價值值，，前前期期進(jìn)進(jìn)行行渠渠道道拓拓展展及及客客戶戶圈圈層層營營銷銷，，10月月份份推推售售，，作作為為形形象象標(biāo)標(biāo)桿桿，，分分批批分分次次引引爆爆市市場場。。產(chǎn)品品推推售售策策略略及及計計劃劃：：蓄客客量量與與推推盤盤量量一一般般要要實實現(xiàn)現(xiàn)3:1的的前前提提才才能能開開盤盤100302011211【洋房房及及多多層層】【電梯梯多多層層】10.01：：80套套1-3#一一次次開開盤盤10月月下下旬旬24套套4#加加推推11月月下下旬旬-12月月36套套5#加加推推1月月中中旬旬108套套6-9#二次開開盤4月底（（或5月月初）10-14#加加推剩余套數(shù)數(shù)，分批批失售2月初，，新春感感恩客戶進(jìn)行行特惠推推介精準(zhǔn)推貨·小步快跑跑·產(chǎn)品銷售售細(xì)分·階段聚焦焦發(fā)力推售策略2月中旬旬春節(jié)抽大獎獎（推售時時間和貨貨量暫為為虛擬，，最終以以工程節(jié)節(jié)點和銷銷售目標(biāo)標(biāo)為準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整）2012年2013年需積蓄240組組誠意客客戶，完成136組購購卡客戶戶一期推售售計劃位位置示意意第一次開開盤第一次加加推第二次加加推第二次開開盤第二次加加推多層、洋房、電梯多層層：推售策略（備注：：2、3期貨量量統(tǒng)計見見附加excel，推推盤計劃劃待工程程節(jié)點確確定后再再做鋪排排）營銷推廣國賓級禮禮遇7-8月主題：：國賓級級禮遇——星級酒店店、企業(yè)獨棟棟、花園園洋房11-12月主題：：禮遇國國賓，唯唯觀瀾郡郡——電梯多層層，榮耀耀首開9-10月主題：：國賓領(lǐng)領(lǐng)域，首首現(xiàn)南湖湖——島居洋房房，耀世世開盤適中、合合理的價價格策略略，確保保貨量的的高速消消化。銷售目標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)高“量””銷售目標(biāo)標(biāo)實現(xiàn)的的基礎(chǔ)。。快銷，，制造價價格高接接受度。。高“價””以產(chǎn)品價價值最大大化支撐撐價格最最大化，，勻速或或緩速前前行?！虄r格策略價格策略多層：制制定適中中價格，，掌控推推售速度度，保證證全年任任務(wù)完成成針對項目目不同產(chǎn)產(chǎn)品，進(jìn)進(jìn)行差異異化的定定價。是是明星產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)現(xiàn)利潤最最大化；；現(xiàn)金牛牛產(chǎn)品，，“以量代價價”，保證全全年銷售售任務(wù)的的完成洋房：作為市場場明星產(chǎn)產(chǎn)品，制制定適度度溢價，，樹立市市場形象象標(biāo)桿電梯多層層：作為臨湖湖、中心心景觀組組團(tuán)，別別墅級享享受，樹樹立市場場價格標(biāo)標(biāo)桿客戶策略一期客戶戶：多層層、洋房房、電梯梯多層客客戶分析析普通大眾眾客戶，，經(jīng)濟(jì)實實力一般般，購房房以滿足足剛性需需求為主主（首置置、首改改），與與高端高高層產(chǎn)品品的目標(biāo)標(biāo)客戶差差距較大大。關(guān)注注戶型使使用價值值和價格格水平。。多層客戶戶洋房客戶戶中端及中中高端客客戶群體體，有一一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力和和生活品品質(zhì)追求求，以改改善性居居住為主主。關(guān)注注住宅產(chǎn)產(chǎn)品的生生活享受受價值，，在價格格不夠理理想的情情況下易易受到景景觀高層層和部分分低端多多層產(chǎn)品品的分流流。電梯多層層市場高端端客戶群群體，但但以次高高端客群群為主。。客戶對對外在資資源的關(guān)關(guān)注度影影響依然然明顯。。行業(yè)性性相對較較強(qiáng)，圈圈層性明明顯。受受市場影影響，置置業(yè)愈加加理性。。推廣策略推廣渠道道的拓展展洋房及多多層：利利用戶外外、公交交及DM雜志等等為主進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品品信息的的釋放電梯多層層：戶外和報報紙做高高度，結(jié)結(jié)合項目目物料及及樓書等等，在銀銀行、機(jī)機(jī)場及高高檔休閑閑娛樂場場所進(jìn)行行擺放；；同時進(jìn)進(jìn)行資料料直郵活活動渠道策略洋房及多多層客戶戶：注重重戶外、、DM、、短信等等傳統(tǒng)媒媒體的利利用。主要針對對先區(qū)內(nèi)內(nèi)后區(qū)外外的意向向客戶，，發(fā)揮配配套優(yōu)勢勢，聯(lián)合合南湖公公園、品品牌實力力，舉辦辦酒店簽簽約儀式式、區(qū)域域前景炒炒作等活活動，感感受區(qū)域域前景及及靜安品品牌實力力值得信信賴。同同時針對對企業(yè)品品牌可考考慮舉辦辦社會公公益慈善善捐贈活活動等電梯多層層：精準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)客客戶圈層層活動針對性的的客戶豪豪宅生活活體驗活活動，提提升客戶戶對。產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)認(rèn)同感。。組織客客戶圈層層的高爾爾夫比賽賽、紅酒酒酒會等等。渠道策略以區(qū)域炒炒作及暖暖場活動動帶動人人氣，形形成良好好銷售氛氛圍，提提升客戶戶認(rèn)同感感：結(jié)合八一一、十一一、七夕夕、中秋秋等大眾眾節(jié)日，，緊扣國國賓級禮禮遇主題題，在營營銷現(xiàn)場場組織以以主題展展覽、有有獎?wù)骷?、美食食?jié)等活活動，吸吸引客戶戶到場參參與。階段目標(biāo)說明要點導(dǎo)入期形象導(dǎo)入差異形象占位，戶外與網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合，觸發(fā)市場關(guān)注，7礦團(tuán)購?fù)七M(jìn)，開始接受咨詢登記線上形象導(dǎo)入、線下團(tuán)購蓄客期項目蓄客蓄水。區(qū)域造勢，炒熱南湖版塊，制造項目市場話題，同時高效畜客。軟文滲透、線上渠道開盤期首批產(chǎn)品“火爆熱銷”開閘。活動營銷，通過價格、營銷兩個方向全線突破項目展示、開盤策略強(qiáng)銷期分批分次多次開盤去化放水。持續(xù)開盤，繼續(xù)使用價值/老帶新策略，保證銷售活動推廣、價格策略2012.7-2012.82012.92012.10-2012.112012.12-2013.5畜客期項項目造造勢，區(qū)區(qū)域熱點點炒作，，活動開開展，線線上線下下并進(jìn)開盤期密密集活活動，增增強(qiáng)攻勢勢，情景景體驗，，實現(xiàn)開開盤熱銷銷強(qiáng)銷期持持續(xù)加加推，客客戶層擴(kuò)擴(kuò)大，實實現(xiàn)年度度目標(biāo)導(dǎo)入期形形象導(dǎo)導(dǎo)入，線線上戶外外、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等階段劃分營銷節(jié)點點國賓領(lǐng)域域首現(xiàn)現(xiàn)南湖工程進(jìn)度度要求營銷活動動6月9月推廣主題題銷售目標(biāo)標(biāo)展示安排排一期展示及達(dá)預(yù)售條條件1月2月3月當(dāng)天開盤盤銷售率率力爭達(dá)達(dá)70%國賓人生生耀世世公開一期局部樓棟棟封頂7月8月12月11月10月一期工程程啟動7礦拜訪洽團(tuán)購一期加推推禮遇國賓賓唯觀觀瀾郡示范區(qū)/售樓處/樣板房展展示外展場開開放儀式式；開工典禮禮；二次開盤盤/節(jié)點促促銷一期累計計銷售40%4月5月中心景觀觀園林展展示7月外展展場啟用用/9月月現(xiàn)場啟啟用營銷中心心開放/10月左左右正式開盤盤一期持續(xù)續(xù)熱銷分展場/臨時營銷銷中心/工程圍檔檔/項目導(dǎo)視視后期展示示加強(qiáng)/部分酒店等國賓級禮禮遇現(xiàn)場營銷中心心開放暨暨產(chǎn)品鑒鑒賞會南湖價值值高峰會會首次開盤盤暨嘉年華華新春答謝謝老客戶戶團(tuán)拜會會節(jié)點促銷銷活動老帶新靜安愛心心助學(xué)基基金會成成立新聞發(fā)布布會2012年度2013年電梯多層層上市/節(jié)點促促銷一期累計計銷售60%新品工程程等節(jié)點點信息加推活動動暨星級酒店店簽約儀儀式營銷總綱（備注：：以下節(jié)節(jié)點及銷銷量暫為為虛擬，，最終以以實際為為準(zhǔn)再調(diào)調(diào)整）軟文炒作作：靜安安品牌、、南湖公公園、1.5居居所???????一、區(qū)域域強(qiáng)勢炒炒作為先先導(dǎo)：以區(qū)域引引起市場場迅速關(guān)關(guān)注，結(jié)結(jié)合區(qū)府府市政利利好聯(lián)動動，賦予予項目區(qū)區(qū)域價值值新的前景景無窮想想象力，，結(jié)合媒媒體全方方位炒作作制造熱熱點，短短、平、、快樹立立片區(qū)南湖作為為淮北唯唯一具備備國賓級級資源價值形象，充充分包裝裝展示順順勢推廣廣銷售。。二、核心心價值步步步釋放放：5000畝南湖湖國家級級濕地公公園、星級酒店店、獨棟辦公公、花園洋房房、百強(qiáng)實力，共享酒店式高高規(guī)格禮禮遇服務(wù)務(wù)等產(chǎn)品價價值的快快速釋放放，配合合銷售信信息的發(fā)發(fā)布，刺刺激客戶戶購買；；三、重點點媒介組組合策略略的運用用：前期造勢勢----以區(qū)區(qū)域及品品牌和項項目形象象為主，，通過戶戶外、軟軟文、網(wǎng)絡(luò)及專專業(yè)炒作作打造實實力品牌牌形象，，以品牌牌來帶動動項目銷銷售；后后期平穩(wěn)穩(wěn)降落-----釋放放項目產(chǎn)產(chǎn)品賣點點，戶外外為主，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、直郵郵等小眾眾媒體形形成立體體網(wǎng)絡(luò)輔輔；四、活動動選擇策策略：以名搏利利。前期期“片區(qū)區(qū)炒作””-----營營造市場場熱點話話題，引引發(fā)市場場關(guān)注，，達(dá)到媒媒介的炒作，，考慮聯(lián)聯(lián)合周邊邊項目，，引發(fā)區(qū)區(qū)域關(guān)注注進(jìn)而引引發(fā)項目目關(guān)注；；品牌活活動以體體現(xiàn)企業(yè)業(yè)社會責(zé)責(zé)任感的的大型公公益活動為主主打，，來提提升品品牌內(nèi)內(nèi)涵，，樹立立良好好的公公眾形形象，，通過過企業(yè)業(yè)品牌牌來提提高項項目的的信任任度和和附加加值，，后期期針對對目標(biāo)客戶戶群體體------推出出針對對性、、轟動動性營營銷活活動，，為項項目銷銷售落落到實實處；；推廣綱領(lǐng)營銷重重點:項目形形象導(dǎo)導(dǎo)入，，線上上渠道道宣傳傳,線下團(tuán)團(tuán)購目標(biāo)：：實現(xiàn)現(xiàn)項目目形象象的強(qiáng)強(qiáng)勢認(rèn)認(rèn)知與與團(tuán)購購客戶戶對項項目價價值的的認(rèn)同同關(guān)鍵舉舉措：：A、形象象導(dǎo)入入C、線下下團(tuán)購購B、線上上戶外外宣傳傳第一階階段2012.7-8月第二階階段2012.9月第三階階段2012.10-11月第四階階段2012.12-2013年年05月第一階階段：：導(dǎo)入入期D、項目巡展展階段目標(biāo)圍繞靜安品牌、在全市主干道對觀瀾郡第進(jìn)行宣傳推廣，線上線下相結(jié)合實現(xiàn)短期內(nèi)的有效客戶積累推廣主題國賓級禮遇；靜安集團(tuán)10年13城定鼎南湖媒體配合戶外、網(wǎng)站、廣播、DM營銷活動外展場開放儀式工地開工典禮工程及物料配合外展場裝修完畢工地圍墻配合完成名片、手袋、水杯和胸牌等樓書、折頁及會員章程及VIP卡工地圍擋、路旗及導(dǎo)視牌等本階段配合合發(fā)布媒體體：全面出擊高調(diào)亮相強(qiáng)勢入市網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交交易網(wǎng)：通欄廣告告+軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)：通欄廣廣告+軟文文報紙淮北日報晨晨刊：整版（形象+活活動）公交DM：《服務(wù)指南南》、《新新運廣場》》封底整版戶外標(biāo)志性路段段戶外大牌牌的選擇其他短信、公函函等媒體選擇線下線上活動內(nèi)容：：邀請市政政領(lǐng)導(dǎo)和媒媒介記者出出席市區(qū)接接待中心正正式開放盛盛大儀式，，正式對外外展示項目目形象及價價值目標(biāo)客戶：：市場大眾和和目標(biāo)等宣傳物料：：會員章程程及卡和項項目海報等等物料1、觀瀾郡郡接待中心開放暨暨觀瀾會成立儀式活動目標(biāo)：：1、面對目目標(biāo)客戶，，展示項目目形象和價價值優(yōu)勢2、邀請市市政領(lǐng)導(dǎo)及及媒介記者者，舉辦開開放剪彩儀儀式3、同步開開展“觀瀾會”成立儀式式；2、觀瀾郡郡開工典禮新聞發(fā)布會會報紙及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)軟文宣傳傳配合：硬廣1次《賀靜安集團(tuán)·觀瀾郡隆重奠基開開工》報紙媒介和和網(wǎng)絡(luò)：全程報道開開工盛況，，為項目預(yù)預(yù)熱和做首首次大規(guī)模模亮相。活動目的：通過合作團(tuán)團(tuán)隊的集團(tuán)團(tuán)亮相，展展示開發(fā)實實力活動內(nèi)容：：展示項目目開發(fā)理念念及開發(fā)團(tuán)團(tuán)隊專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗活動地點：：工地現(xiàn)場場參與人員：：市政及房房管局等領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)團(tuán)及公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，各大媒體及及專業(yè)人士士戶外廣告的的特點：超過4周以上信息息的效果便便會衰減；；叫喊式的自自吹自擂；；傳遞信息過過多反而沒沒有接受。。我們的建議議作法是：：搶占絕佳路路段與區(qū)域域：烈山大道、相山中路及及火車站等等人流大的的主干道；先形象概念念導(dǎo)入，后后續(xù)延展產(chǎn)產(chǎn)品價值。每進(jìn)入下一一營銷階段段進(jìn)行內(nèi)容容更換。戶外廣告·節(jié)點信息更更換線上渠道戶外廣告攻擊分布圖圖線上渠道代表戶外分分布點代表路旗分分布點鑒于各地戶戶外都是相相對緊缺的的資源，特特別是市中中心商業(yè)旺旺地更是一一牌難求，，原則上先選項目外外展場及項項目所在地地周邊戶外外；其次是是市中心主主干道戶外外。團(tuán)購動作：：1、帥選客戶名名單，分批批分次主動出擊；；2、借用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體資資源，開展展網(wǎng)上團(tuán)購購；3、發(fā)揮民民間團(tuán)購組組織，進(jìn)行行利益返點點。目前市場處處于淡市，，同時結(jié)合合項目現(xiàn)實實條件與回回款要求，，導(dǎo)入期著著力展開團(tuán)團(tuán)購。以前前期周邊區(qū)區(qū)域深度拜拜訪為前提提，將對項目區(qū)域周邊，對7礦、企事業(yè)單位位、政府機(jī)機(jī)關(guān)、銀行及供供電局等單單位分批分分次進(jìn)行拜訪與與推廣，達(dá)達(dá)到既宣傳傳，又促進(jìn)進(jìn)成交的目目的。以低成本營營銷促進(jìn)淡淡市下的有有效成交定向團(tuán)購：：大客戶策策略活動配合——定向產(chǎn)品推推介會內(nèi)容：針對對重點政企企部門、銀銀行、電信信及礦區(qū)等等大型企業(yè)業(yè)舉辦定向向?qū)霎a(chǎn)品品發(fā)布會。。目標(biāo)：:定期邀約不不同行業(yè)客客戶在星級級酒店開展展推介，實實現(xiàn)直銷快快速去化。。定向團(tuán)購：：大客戶策策略定向團(tuán)購：：大客戶策策略內(nèi)容：邀請請風(fēng)水養(yǎng)生生方面的專專家親臨現(xiàn)現(xiàn)場為大家講講解中華國國粹養(yǎng)生風(fēng)風(fēng)水?？蛇m當(dāng)結(jié)合合本項目園園林景觀和和戶型，闡述風(fēng)風(fēng)水養(yǎng)生知知識，并做做現(xiàn)場解答。目標(biāo)：契合合大眾需要要風(fēng)水需求求，提升項項目心理價值值階段活動配配合——風(fēng)水講座定向團(tuán)購：：大客戶策策略階段活動配配合——理財專題講講座內(nèi)容：舉辦辦理財講座座等具有一一定高度的的活動，吸吸引高端客客戶和媒體體前往，賦予項目高高端品質(zhì)的的形象。目標(biāo)：進(jìn)一一步闡釋項項目的價值值高地，價價格洼地增增值空間系列巡展：拓寬客源階段活動配配合——系列巡展內(nèi)容：雖然然當(dāng)前市場場有所回暖暖，但市場場觀望情緒緒較濃及未未來市場行行情的不確確定性也大大，我們的的推廣應(yīng)從從注重實效效性的角度度出發(fā)，深深入市場，，與客戶互互動，而不不是被動的的等客戶來來訪，因此此，繁華市市區(qū)、重點點社區(qū)及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的巡展展活動是一一個有效的的推廣途徑徑。目標(biāo)：通過過周期性的的巡展，配配合其他推推廣活動，，傳播銷售售信息，擴(kuò)擴(kuò)大品牌的的知名度，，充分利用用口碑效用用，為有效效積累客戶戶群體創(chuàng)造造條件。樓書、折頁頁、戶型圖圖樓書折頁戶型封套樓書：內(nèi)容：作為為統(tǒng)領(lǐng)項目目形象的展展示，內(nèi)容容涉及區(qū)域域價值+產(chǎn)品價值+品牌價值等等傳播。形式：材質(zhì)質(zhì)上選用有有質(zhì)感的紙紙張和封皮皮，并在封封面進(jìn)行工工藝上的創(chuàng)創(chuàng)意，使之之成為一個個別人可以以收藏的“物件”。戶型單張：：內(nèi)容：戶型型詮釋、展展示形式：質(zhì)感感紙張+質(zhì)感封套折頁：內(nèi)容：區(qū)域域價值+產(chǎn)品價值+品牌價值等等傳播。形式：質(zhì)感感紙張+特殊工藝封封套推廣物料設(shè)設(shè)計準(zhǔn)備營銷重點:區(qū)域造勢，，項目價值值軟文傳遞遞，線上渠渠道推廣，，線下活動動，創(chuàng)新營營銷模式引引入目標(biāo)：實現(xiàn)現(xiàn)項目的深深度價值認(rèn)認(rèn)知與客戶戶大量蓄備備關(guān)鍵舉措：：A、活動造勢勢B、線上渠道道推廣C、軟文炒作作D、情景體驗驗營銷第二階段：：蓄客期第一階段2012.7-8月第二階段2012.9月第三階段2012.10-11月第四階段2012.12-2013年年05月階段目標(biāo)在9月份，借助7-8月份的形象導(dǎo)入，通過密集的相對精確的推廣，短時間內(nèi)積蓄足夠客戶，以滿足下一階段的火爆開盤銷售動作2012年9月1日-30日，接收洋房及多層首批單位意向客戶預(yù)約登記；推廣主題國賓領(lǐng)域首現(xiàn)南湖；國賓人生耀世公開媒體推廣硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信營銷活動營銷中心及入口景觀示范區(qū)開放南湖區(qū)域高峰論壇工程及物料配合現(xiàn)場營銷中心裝修完畢項目入口景觀工程完畢營銷中心大沙盤及分體戶型等制作完畢認(rèn)籌物料準(zhǔn)備齊全海報及樓書物料更新和完成本階段配合合發(fā)布媒體體：形象鞏固重點推廣精確打擊媒體選擇網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交交易網(wǎng)：通欄廣告告+軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)：通欄廣廣告+軟文文報紙淮北日報晨晨刊：半版（軟軟文文硬硬作作，，訴訴求求價價值值））公交交DM：《服服務(wù)務(wù)指指南南》》、、《《新新運運廣廣場場》》封底底整整版版戶外外標(biāo)志志性性路路段段戶戶外外大大牌牌的的選選擇擇其他他短信信、、公公函函、易易拉拉寶寶、、展展板板等物料料線下下線上上區(qū)域域炒炒作作策策略略———重重點點：：凸凸顯顯南南湖湖、、重重新新定定義義區(qū)域域炒炒作作是是一一個個連續(xù)續(xù)性性的的長長期期策策略略工工作作，不不僅僅僅僅限限于于某某一一特特定定階階段段；；區(qū)域域炒炒作作在在烈烈山山區(qū)區(qū)不不為為大大眾眾認(rèn)認(rèn)可可的的背背景景下下，，我我們們側(cè)側(cè)重重南南湖湖公公園園的的炒炒作作，，將將項項目目區(qū)位位價價值值定定義義為為南南湖湖板板塊塊的的領(lǐng)領(lǐng)頭頭羊羊，，借借勢勢南南湖湖國國家家級級定定位位，，將將項項目目價價值值區(qū)區(qū)域域提提升升為為國國家家級級大致致分分三三步步走走：：1、、推推出出南南湖湖板板塊塊：：城城市市向向湖湖首首選選南南湖湖，，配配合合南南湖湖價價值值研研討討會會炒炒作作2、、強(qiáng)強(qiáng)化化南南湖湖價價值值：：南南湖湖公公園園國國賓賓領(lǐng)領(lǐng)地地，，配配合合發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)南南湖湖之之美美攝攝影影大大賽賽3、、嫁嫁接接市市政政利利好好，，延延展展和和提提升升南南湖湖價價值值增增值值在在即即區(qū)域域炒炒作作活動動目目標(biāo)標(biāo)：：1、、炒炒作作南南湖湖公公園園，，關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)國國賓賓領(lǐng)領(lǐng)域域概概念念，，提提升升南湖湖板板塊塊人人居居升升級級發(fā)發(fā)展展空空間間2、、引引導(dǎo)導(dǎo)市市場場認(rèn)認(rèn)同同國國賓賓級級人人居居的的南南湖湖前前景景價價值值3、、同同步步與與行行業(yè)業(yè)專專家家互互動動，，促促進(jìn)進(jìn)認(rèn)認(rèn)知知和和認(rèn)認(rèn)同同活動動內(nèi)內(nèi)容容：：通過過南南湖湖價價值值替替換換大大眾眾不不認(rèn)認(rèn)可可的的烈烈山山區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)知知，，并將將南南湖湖類類比比全全國國各各地地國國賓賓領(lǐng)領(lǐng)地地，，提提升升南南湖湖板板塊塊價價值值前前景景參與與人人員員：：片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)展展商商，，各各大大媒媒體體及及專專業(yè)業(yè)人人士士及區(qū)區(qū)府府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)等等客客群群3、、觀觀瀾瀾郡郡南南湖湖高高尚尚人人居居價價值值高高峰峰論論壇壇研研討討會會報紙紙及及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)軟軟文文活活動動配配合合：硬廣廣1次次《觀瀾瀾郡郡·啟啟動動““國賓賓領(lǐng)領(lǐng)域域·南湖湖公公園園”專家家高峰峰會》》，，也也是是項項目目報報紙紙1次次形形象象亮亮相相。。軟文文數(shù)數(shù)次次（（媒媒體體報報道道））：：《觀瀾瀾郡郡南南湖湖公公園園高高尚人人居居價價值值發(fā)發(fā)展展專家家研研討討會會隆隆重重舉舉辦辦》》《《靜安安品牌牌，，植根根淮北北，再創(chuàng)創(chuàng)新新高高》…………網(wǎng)絡(luò)絡(luò)：：請網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)劍劍客客結(jié)結(jié)合合此此次次活活動動，，對對南湖湖生生態(tài)態(tài)價值值、靜安安品牌牌榮譽(yù)譽(yù)和觀瀾瀾郡郡給與與評評價價。。4、、觀觀瀾瀾郡郡?發(fā)現(xiàn)現(xiàn)南南湖湖之之美美攝攝影影大大賽賽活動動目的的：：1、、邀請請專專家家產(chǎn)品品推推介介會會，制制造造新新聞聞熱熱點，，引引起起媒媒體體關(guān)關(guān)注注，，吸吸引引公公眾眾眼眼球球；；2、、展示示項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品與與國賓賓級級人人居居生活活標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；3、、為項項