房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材第2章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論和策略是一般性的經(jīng)營(yíng)管理理論在特定的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中的應(yīng)用與推廣，這一理論體系的建立將為正確指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)行為提供基本原則和理論指導(dǎo)。本章對(duì)收益最大原理、可行性分析、消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)以及價(jià)格確定等原理進(jìn)行介紹，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)策略、生產(chǎn)策略、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略以及價(jià)格策略等進(jìn)行分析，最后討論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的決策問(wèn)題。重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類(lèi)型、準(zhǔn)則和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論綜述市場(chǎng)環(huán)境分析；市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)；價(jià)格確定理論；收益（利潤(rùn)）最大原理；可行性分析；消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為理論；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論綜述宏觀環(huán)境微觀環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材2.1.1市場(chǎng)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)因素政治因素人口因素政策法規(guī)因素供應(yīng)者生產(chǎn)者顧客競(jìng)爭(zhēng)者社會(huì)公眾2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論綜述2.1.2市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的有關(guān)概念

市場(chǎng)需求市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求影響因素分析

競(jìng)爭(zhēng)狀況人口統(tǒng)計(jì)分析趨勢(shì)分析市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的主要方法購(gòu)買(mǎi)者意向調(diào)查銷(xiāo)售人員綜合意見(jiàn)法時(shí)間序列分析法2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論綜述價(jià)格確定完全競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)寡頭競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)純粹壟斷型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材2.1.3價(jià)格確定理論2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論綜述2.1.4收益（利潤(rùn)）最大原理收益、成本指標(biāo)確定項(xiàng)目最佳規(guī)模確定經(jīng)濟(jì)收益分析方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論綜述2.1.5可行性分析可行性研究的過(guò)程：投資機(jī)會(huì)鑒別階段；初步可行性研究階段；可行性研究階段；評(píng)價(jià)與決策階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論綜述2.1.5可行性分析現(xiàn)金流量分析：凈現(xiàn)值——將投資方案在每一計(jì)算期內(nèi)的資金流出和流入相抵，并折算為現(xiàn)值的累加和；凈收益率——項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與總投資現(xiàn)值之比；內(nèi)部收益率——使凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。損益臨界分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材2.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理論論綜綜述述消消費(fèi)費(fèi)者者市市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行行為為理理論論消費(fèi)費(fèi)者者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)動(dòng)動(dòng)機(jī)機(jī)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)決決策策過(guò)過(guò)程程消費(fèi)費(fèi)者者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行行為為分分析析房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材2.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策策略略分分析析房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決決策策內(nèi)內(nèi)容容房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材財(cái)務(wù)務(wù)策策略略生產(chǎn)產(chǎn)策策略略市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)策策略略?xún)r(jià)格格策策略略：：高價(jià)價(jià)策策略略低低價(jià)價(jià)策策略略均均衡衡價(jià)價(jià)格格策策略略2.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策策略略分分析析開(kāi)發(fā)發(fā)由由本本地地化化向向跨跨區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展開(kāi)發(fā)發(fā)從從品品質(zhì)質(zhì)向向品品牌牌跨跨越越純住住宅宅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)向向商商用用物物業(yè)業(yè)拓拓展展誠(chéng)信信開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)地地產(chǎn)產(chǎn)爭(zhēng)爭(zhēng)雄雄樓樓市市開(kāi)發(fā)發(fā)健健康康住住宅宅風(fēng)風(fēng)生生水水起起開(kāi)發(fā)發(fā)策策略略趨趨勢(shì)勢(shì)房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)策策略略2.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策策略略分分析析房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格策策略略房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的生生命命周周期期和和市市場(chǎng)場(chǎng)周周期期不同同時(shí)時(shí)期期房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格策策略略房地地產(chǎn)產(chǎn)品品進(jìn)進(jìn)入入期期房地地產(chǎn)產(chǎn)品品成成長(zhǎng)長(zhǎng)期期房地地產(chǎn)產(chǎn)品品成成熟熟期期房地地產(chǎn)產(chǎn)品品衰衰退退期期2.3房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決決策策基本條件有明明確確的的目目標(biāo)標(biāo)有兩兩個(gè)個(gè)以以上上可可供供選選擇擇比比較較的的方方案案有評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)方方案案優(yōu)優(yōu)劣劣的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有真真實(shí)實(shí)地地反反映映客客觀觀實(shí)實(shí)際際的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)資資料料房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策策類(lèi)型構(gòu)成決策問(wèn)題題的基本條件件2.3房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策風(fēng)險(xiǎn)型決策不確定型決策策確定型決策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策策類(lèi)型決策類(lèi)型開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決決策原則：-遵守政策法規(guī)規(guī)的原則-取得最佳效益益的原則-風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的原原則-定性分析與定定量分析相結(jié)結(jié)合的原則2.3房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策策類(lèi)型2.3房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策策準(zhǔn)則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材確定型決策準(zhǔn)準(zhǔn)則風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)準(zhǔn)則基本決策準(zhǔn)則則——最大可可能準(zhǔn)則和期期望值準(zhǔn)則決策樹(shù)不確定型決策策樂(lè)觀準(zhǔn)則悲觀準(zhǔn)則后悔準(zhǔn)則等可能性準(zhǔn)則則2.3房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策策程序與方法法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材發(fā)現(xiàn)問(wèn)題確定目標(biāo)針對(duì)性明明確性層層次性可可行性性擬制方案整體詳盡性相相互互排斥性分析評(píng)價(jià)限制因素分析析潛潛在問(wèn)題分分析綜綜合評(píng)價(jià)價(jià)選擇方案實(shí)施追蹤反饋控制追追蹤決策關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)理論策略略決策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材