深圳房地產(chǎn)市場趨勢分析報(bào)告課件

地產(chǎn)服務(wù)·投資管理·資產(chǎn)及商業(yè)管理地產(chǎn)服務(wù)·投資管理·資產(chǎn)及商業(yè)管理深圳房地產(chǎn)市場趨勢分析報(bào)告2008年7月31日德思勤·深圳深圳房地產(chǎn)市場趨勢分析報(bào)告2008年7月31日德思勤·深圳本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。版權(quán)聲明

Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可目錄contents深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析報(bào)告一、中國房地產(chǎn)周期回顧………………………005二、國內(nèi)外金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析…………………007三、04-08年宏觀調(diào)控政策回顧………………019四、深圳領(lǐng)跌全國樓市…………023五、深圳市房地產(chǎn)市場回顧……………………025六、深圳房地產(chǎn)市場供需關(guān)系分析……………037七、深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析…………045目錄contents深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析報(bào)告1992年2月——1994年3月，以海南和北海為代表的城市和地區(qū)，房地產(chǎn)空前繁榮，房價(jià)和租金、地價(jià)暴漲，炒房、炒地風(fēng)盛行，土地管理失控、城市規(guī)劃失控、金融領(lǐng)域混亂。衰退原因：1.處于住房雙軌制階段，人們的購房意愿和購買力都不強(qiáng)，市場缺乏最終需求。

2.政府出臺(tái)嚴(yán)厲的打壓政策“十六條”，要求國有銀行限期撤回所貸出、拆借的資金。

1998年—2007年12月，這是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年

調(diào)整原因：1.房價(jià)、地價(jià)上漲過快，對(duì)資源消耗過大，投資過熱，危及國民經(jīng)濟(jì)；

2.房價(jià)過高抑制了一定的需求；

3.銀行一肩挑著開發(fā)商和購房者兩頭，擴(kuò)張過快蘊(yùn)藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)；

4.制度缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)富創(chuàng)造機(jī)制畸形，拉大了社會(huì)貧富差距；1.中國房地產(chǎn)周期一、中國房地產(chǎn)周期回顧1992年2月——1994年3月，以海南和北海為代表的城市和大陸在房地產(chǎn)總體運(yùn)行制度、土地使用制度、管理制度和供應(yīng)制度是在改革開放過程中從香港學(xué)習(xí)過來的，與香港具有一定的共性。與香港緊鄰的深圳尤為明顯。2.從香港房地產(chǎn)周期看啟示房地產(chǎn)市場核心土地問題金融問題宏觀經(jīng)濟(jì)股市利率熱錢大量投入土地壟斷，地價(jià)飛漲投機(jī)風(fēng)暴漲大陸在房地產(chǎn)總體運(yùn)行制度、土地使用制度、管理制度和供應(yīng)制度是美國次級(jí)房貸危機(jī)就好象一只蝴蝶，這只蝴蝶扇了扇翅膀，全世界都感受到它掀起的颶風(fēng)，并帶動(dòng)澳洲、歐洲以及亞洲等與國際市場聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)的市場集體跳水。許多市場的房屋庫存已達(dá)到8個(gè)月的供應(yīng)量，新房建筑商蒙受巨額損失。二、國內(nèi)外金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析1.國際金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀美國次級(jí)房貸市場危機(jī)機(jī)理示意圖美國次級(jí)房貸危機(jī)就好象一只蝴蝶，這只蝴蝶扇了扇翅膀，全世界都

4月，國際貨幣基金組織和世界銀行分別就全球糧食價(jià)格飆升可能引發(fā)的后果發(fā)出預(yù)警，海地等國家已因糧食短缺出現(xiàn)了不同程度的社會(huì)動(dòng)蕩。

2.國際原油和糧食價(jià)格狀況自7月11日創(chuàng)下歷史新高147.27美元后,國際原油期貨價(jià)格持續(xù)下跌,在不到一周的時(shí)間內(nèi),油價(jià)現(xiàn)已累計(jì)大幅回落了18%,創(chuàng)最大周跌幅。

2.國際原油和糧食價(jià)格狀況自7月11日創(chuàng)下歷史新上半年我國累計(jì)貿(mào)易順差為990.3億美元，比去年同期下降11.8%，凈減少132.1億美元。６月當(dāng)月實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差213.5億美元，比去年同期下降20.6%，凈減少55.4億美元。上半年我國進(jìn)出口總值12341.7億美元，同比增長25.7%。其中，出口6666億美元，增長21.9％。3.國內(nèi)金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（外貿(mào)、投資、消費(fèi)）3.國內(nèi)金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（外貿(mào)、投資、消費(fèi)）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速比去年同期上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資...........房地產(chǎn)投資上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13196億元，同比增長33.5％。比去年同期增加5個(gè)百分點(diǎn)，外界擔(dān)心的房地產(chǎn)市場波動(dòng)可能帶來的投資下滑現(xiàn)象并未立刻出現(xiàn)。...........房地產(chǎn)投資我國消費(fèi)狀況在我國國內(nèi)消費(fèi)中，2008年到6月份為止累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為42400.7億元；6月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長23%，創(chuàng)十二年新高。在物價(jià)漲幅回落的環(huán)境下，消費(fèi)品零售繼續(xù)保持快速增長，表明消費(fèi)需求仍然強(qiáng)勁。我國消費(fèi)狀況4.二季度GDP同比增10.1%比上季度回落0.5個(gè)百分點(diǎn)今年以來，可以說我們面對(duì)來自國內(nèi)外的沖擊、困難和挑戰(zhàn)，但整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)仍然繼續(xù)保持了平穩(wěn)較快運(yùn)行。中國偏快的經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)減緩，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長10.1%，比上季度回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。4.二季度GDP同比增10.1%比上季度回落0.5個(gè)百CPI當(dāng)月環(huán)比回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格水平已連續(xù)兩個(gè)月回落，上漲壓力減緩，加息預(yù)期減弱。

5.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比上升居民消費(fèi)構(gòu)成中，除食品類和醫(yī)療保健類價(jià)格漲幅回落之外，其它六類價(jià)格漲幅不同程度提升或持平。CPI當(dāng)月環(huán)比回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格水平已連續(xù)兩個(gè)月回落，....6.工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)PPI6月同比增長8.8%能源原材料價(jià)格的上漲不斷推動(dòng)我國工業(yè)品價(jià)格上漲，6月，我國原材料燃料動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格同比上漲了13.5%，接近2004年9月創(chuàng)造的最高漲幅。....6.工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)PPI6月同比增長8.7.次貸危機(jī)延續(xù)，08年國際熱錢高達(dá)1.75萬億美元2008年6月24日，社科院世界政治與經(jīng)濟(jì)研究所專家在社科院網(wǎng)站上發(fā)表報(bào)告指出，在一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)模型假設(shè)下，中國資本市場上的熱錢數(shù)額驚人，已高達(dá)1.75萬億美元，這一數(shù)字大約相當(dāng)于截至2008年3月底的中國外匯儲(chǔ)備存量的104%。熱錢是投機(jī)和避險(xiǎn)資本，故在“機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)沒了”時(shí)，熱錢便會(huì)離場，而且撤退的速度相當(dāng)之快，以致若沒有必要的技術(shù)和心理準(zhǔn)備，往往會(huì)對(duì)所在國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響。專家認(rèn)為：如果不是有海外熱錢的不斷涌入，房地產(chǎn)市場也許早就大幅度下跌了；反過來說，如果經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致熱錢撤退，受災(zāi)最嚴(yán)重的也是股市和房市。7.次貸危機(jī)延續(xù)，08年國際熱錢高達(dá)1.75萬億美元8.人民幣升值推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)

人民幣升值有利于提高內(nèi)資和外資對(duì)房地產(chǎn)的需求，并且外資需求效應(yīng)大于內(nèi)資需求效應(yīng)。人民幣升值有利于提高房地產(chǎn)公司存貨價(jià)值，有利于降低建筑成本。除匯率影響外，目前的行業(yè)基本面主要還是取決于后續(xù)調(diào)控政策走勢。

8.人民幣升值推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)....小結(jié)：我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢將進(jìn)一步下行通過對(duì)我國上半年經(jīng)濟(jì)分析，從6月份的情形來看，經(jīng)濟(jì)過熱的風(fēng)險(xiǎn)正在消除，但通貨膨脹壓力依然很大。凈出口在短期內(nèi)明顯放緩；居民實(shí)際收入的有所下降，帶動(dòng)消費(fèi)水平降低；此外，國家實(shí)行從緊的貨幣政策，嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資過快增長，這些都加大了經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)先行指數(shù)從自去年6月份開始連續(xù)下降了12個(gè)月，考慮到目前國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)狀況，預(yù)計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢將進(jìn)一步下行。

....小結(jié)：我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢將進(jìn)一步下行2004年10月29日，央行九年以來首次加息。2005年

3月17日，央行調(diào)整房貸利率，二次加息。2005年3月26日，舊《國八條》2005年4月27日，新《國八條》2005年5月17日，先稅后證三、04-08年宏觀調(diào)控政策回顧

1.04-05年重要宏觀政策回顧從04年的央行首次加息開始，國家已經(jīng)注意到房價(jià)漲勢過快的不正?，F(xiàn)象，經(jīng)過反復(fù)的深思熟慮之后，央行正式使用市場調(diào)節(jié)杠桿來對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。05年的二次加息、新舊《國八條》，從房價(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，條條捆住房價(jià)，條條抑制房價(jià)漲幅。目標(biāo)高度一致：那就是穩(wěn)住房價(jià)。2004年10月29日，央行九年以來首次加息。三、042006年5月17日，“國六條”2006年5月29日，“十五條”對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，雙70％的標(biāo)準(zhǔn)2006年7月11日“外資限炒令”2006年6月1日個(gè)人將購買不足5年的住房進(jìn)行銷售的全額征收營業(yè)稅2006年7月26日

各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓20%的個(gè)人所得稅2007年6月初《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》2007年8月13日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》健全廉租住房制度2007年9月27日提高房貸及二次置業(yè)首付比例。其中明確規(guī)定“第二套”住房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平會(huì)隨套數(shù)增加而大幅度提高。2.06-07國家宏觀調(diào)控政策回顧2.06-07國家宏觀調(diào)控政策回顧06-07年的政策重點(diǎn)是打擊投資，抑制二次置業(yè)，加大中小戶型的供應(yīng)，保障首次置業(yè)和中低收入家庭的購房需要。07年9月27日將二次置業(yè)的首付比例提高至四成，似乎成了一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從下圖可以看出，房價(jià)從10月開始下跌。如果說，以前的政策是“空調(diào)”的話，那么首付四成才是真正的殺手锏。06-07年的政策重點(diǎn)是打擊投資，抑制二次置業(yè)，2008年銀監(jiān)會(huì)在指導(dǎo)和督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過房地產(chǎn)信貸支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決民生需求的同時(shí)，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)督控制2008年6月7日，央行宣布上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于6月15日和25日分別按0.5個(gè)百分點(diǎn)繳款。2008年7月1日起，新的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本將正式“上崗”。該合同示范文本約束，商品住宅項(xiàng)目原則上開發(fā)時(shí)間最長不得超過三年2008年7月21日銀監(jiān)會(huì)表示要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)的支持房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展3.08國家宏觀調(diào)控政策回顧回暖信號(hào)？

08年的政策重點(diǎn)是，在加強(qiáng)房貸管理的同時(shí)，提高存款準(zhǔn)備金，限制地塊開發(fā)時(shí)間?？s緊對(duì)開發(fā)商的“緊箍咒”，重點(diǎn)維護(hù)市場穩(wěn)定。更多的政策傾向于中低收入家庭，更加體現(xiàn)的國家維護(hù)市場穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)科學(xué)健康發(fā)展的決心。3.08國家宏觀調(diào)控政策回顧回暖信號(hào)？.......四、深圳領(lǐng)跌全國1.銷售面積對(duì)比去年年底以來，全國房價(jià)漲幅持續(xù)回落，成交量萎縮。上半年全國商品房銷售下降7%，深圳、北京、廣州等主要一、二線城市房地產(chǎn)成交量較去年高點(diǎn)下降幅度在30%-60%，而且有不斷擴(kuò)大的趨勢。深圳的降幅達(dá)61%，位居銷量下跌榜首。.......四、深圳領(lǐng)跌全國1.銷售面積對(duì)比2.全國主要城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)比發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，這是08年第二季度全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲9.2%，漲幅比上季度低1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中6月份上漲8.2%。價(jià)格上來說，深圳依然是降幅的領(lǐng)頭羊。2.全國主要城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)比價(jià)格上來說，........五、深圳房地產(chǎn)市場分析與研究1.深圳房地產(chǎn)市場回顧在最近十年以來，從98年到02年這5年里批準(zhǔn)預(yù)售均大于當(dāng)年銷售量，為未來幾年積累大量的存量；而07-08年的深圳房地產(chǎn)市場處于一個(gè)不健康狀態(tài)，07年無量空漲，08年卻無量空跌。........五、深圳房地產(chǎn)市場分析與研究1.深圳房地2.2008年上半年深圳市場回顧2008年上半年深圳商品住宅預(yù)售面積同比上漲了6.3%。批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)同比上升了5.46%。2008年上半年深圳商品住宅成交套數(shù)同比下降48.8%。住宅成交面積同比下降54%。全市商品住宅銷售均價(jià)為12789.26元/平方米，同比漲幅4.04%。

二手房市場成交套數(shù)同比下降了63.5%，成交總金額同比下降55.3%上半年預(yù)售面積與成交面積對(duì)比單位:萬㎡上半年二手房成交套數(shù)同比圖單位：套2.2008年上半年深圳市場回顧上半年預(yù)售面積與成交面積

從下圖可得知，價(jià)格與供求比呈正比同漲同跌。尤其在3月份，隨著供求比從2月份的3.18下降到3月份的1.65，價(jià)格的降幅也達(dá)到了16.53%。鑒于今年市場濃厚的觀望情緒，我們可以理解為，價(jià)格的下調(diào)刺激了剛性需求，銷量增加，從而降低了市場供求比。由此我們不難看出，今年下半年降價(jià)將仍會(huì)是市場成交的主要手段之一。...........2008年上半年深圳新房供求比及均價(jià)走勢圖單位：元/㎡...........2008年上半年深圳新銷售戶型分析數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫

2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場以90㎡以下的商品房為主，共銷售11416套占全市銷售套數(shù)的67%、銷售面積77.7萬㎡，占總面積50%。另外，09-144㎡和144㎡以上的商品房分別銷售了3961套和1668套。在房價(jià)虛高的深圳樓市里，仍然是小面積單位暢銷。銷售戶型分析數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫其中90平方米以下戶型銷售主力地區(qū)集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)。寶安與龍崗區(qū)90㎡以下成交總面積為58.19萬㎡，占所有小戶型銷售面積的74.8%。...........其中90平方米以下戶型銷售主力地區(qū)集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)。

根據(jù)德思勤對(duì)深圳房地產(chǎn)市場長期以來的監(jiān)測，從數(shù)據(jù)中推算出2008年全年商品住宅成交面積約為351.51萬平方米，與98年的深圳市新房成交量351.8㎡相當(dāng)。但1998年末深圳全市總?cè)丝趦H395萬人，而2008年深圳全市總?cè)丝谝堰_(dá)1400萬人，1998年深圳總?cè)丝趦H為2008年總?cè)丝诘牧銛?shù)，兩相對(duì)比，今天深圳市場的剛性需求何在？深圳樓市之寒可見一斑。....德思勤觀點(diǎn)：2008年深圳新房成交量回到10年前歷年深圳新房銷售面積一覽表單位：萬㎡1400萬人395萬人根據(jù)德思勤對(duì)深圳房地產(chǎn)市場長期以來的監(jiān)測，從投資客開始撤離，深圳二手房市場明顯下滑。2008年上半年，深圳二手房市場成交總套數(shù)為19520套，同比下降63.5%。上半年二手市場成交總金額112.4萬（國土局公布的合同簽定總金額），同比下降55.3%。成交量仍然集中在關(guān)內(nèi)區(qū)域。2008年上半年二手房市場分析2008年上半年各月二手房成交套數(shù)單位：套投資客開始撤離，深圳二手房市場明顯下滑。2008年上半年，深二手房與一手房之間面積差距縮小至1.05：1

二手房均價(jià)走勢趨于平直，下降速度極其緩慢，價(jià)格市場反應(yīng)滯后也是二手房成交量縮減的一個(gè)重要原因。2008年上半年深圳一手房與二手房成交套數(shù)對(duì)比圖單位：套2008年上半年深圳一手房與二手房成交均價(jià)對(duì)比圖單位：元/㎡（注：二手房均價(jià)為掛牌成交價(jià)）

二手房與一手房之間面積差距縮小至1.05：12008年上半關(guān)內(nèi)二手，關(guān)外一手關(guān)內(nèi)一、二手房成交套數(shù)比為3.2：1。關(guān)外一、二手房成交套數(shù)比為0.5：1。鹽田區(qū)的二手房成交過于冷淡，可以忽略不計(jì)。2008年上半年深圳各區(qū)一手房與二手房成交套數(shù)對(duì)比圖單位：套關(guān)內(nèi)二手，關(guān)外一手2008年上半年深圳各區(qū)一手房與二手房成縱觀歷年以來深圳新房和二手房銷售面積的總和，就算加上今年政府計(jì)劃推出的經(jīng)濟(jì)適用房46.92萬㎡，其總量也只為767萬㎡，比2000年多出14萬㎡。由此可看出，今年深圳房地產(chǎn)市場的交易成交量已跌回到本世紀(jì)初，即2000年。為了經(jīng)濟(jì)和諧和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，“救量不救價(jià)”已勢在必行。

...........德思勤觀點(diǎn)：2008年深圳樓市成交量回到2000年歷年深圳新房和二手房銷售面積一覽表單位：萬㎡縱觀歷年以來深圳新房和二手房銷售面積的總和，就算加上今年政府3.深圳樓市出現(xiàn)斷供情況由于房價(jià)的持續(xù)下滑，使一部分業(yè)主負(fù)資產(chǎn)嚴(yán)重，部分業(yè)主選擇斷供。在深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的斷供情況實(shí)屬特例，并不能代表整體形勢。3.深圳樓市出現(xiàn)斷供情況市場信心明顯不足，觀望氣氛濃厚

七成被訪者認(rèn)為今年深圳普通住房的價(jià)格會(huì)下跌在2008年購房的可能性均值是41.0%。43.4%的被訪者認(rèn)為今年不適合進(jìn)行購房投資，同時(shí)有31.1%的認(rèn)為不太適合進(jìn)行投資。投資者不看好未來樓市，觀望氣氛濃厚。市場信心明顯不足，觀望氣氛濃厚七成被訪者認(rèn)為今年深圳普通住根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)3準(zhǔn)則，樣本的偏差落在（）范圍的概率為68.3%，而超過3的概率小于1％。因此，可以認(rèn)為偏差超過3的數(shù)據(jù)為異常數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)剔除。但是根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)歷年市場數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)觀察，其落在3外的概率為零。依據(jù)此原理，并結(jié)合該行業(yè)市場數(shù)據(jù)特征,這里將剔除異常數(shù)據(jù)的臨界值a的范圍縮?。寒?dāng)<4000時(shí)，a=2；當(dāng)>4000時(shí)，a=1.5。剔除的方法是計(jì)算出樣本數(shù)據(jù)的偏差

和標(biāo)準(zhǔn)方差，把其中最大的與a做比較，若＞a，則認(rèn)為第j個(gè)樣本值是異常數(shù)據(jù)，舍去不計(jì)。剔除后，對(duì)余下的各樣本值重新計(jì)算偏差和標(biāo)準(zhǔn)方差，并繼續(xù)審查，直到各個(gè)偏差均小于異常數(shù)據(jù)臨界值a為止。六、深圳供需關(guān)系分析1.德思勤首創(chuàng)房價(jià)指數(shù)根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)3準(zhǔn)則，樣本的偏差落在（深圳房地產(chǎn)市場趨勢分析報(bào)告課件深圳2007年的房價(jià)收入比為17.04世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出，合理的房價(jià)收入比應(yīng)該為4-6倍?！胺績r(jià)收入比”，是指一個(gè)地方或城市每戶居民的家庭購房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于考察居民的購房能力。

2.深圳房價(jià)收入比大大超過警戒線，全國第一?。?！深圳2007年的房價(jià)收入比為17.04世界銀行和聯(lián)合國人居中3.深圳2007年房價(jià)增長率與GDP增長率比值達(dá)到了3.88從05年開始當(dāng)房價(jià)增長率脫離GDP增長率而越走越遠(yuǎn)的時(shí)候，房地產(chǎn)市場的泡沫越攪越濃。08年價(jià)格的回落，說明國家宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)成效，房地產(chǎn)市場里的泡沫正一步一步被剔除。3.深圳2007年房價(jià)增長率與GDP增長率比值達(dá)到了3.國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為200：1至300：1

。4.租售比居高不下，泡沫嚴(yán)重

在理想狀態(tài)下，4年后深圳房地產(chǎn)將回到合理范圍。租售比：是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。泡沫合理投資潛力大4.租售比居高不下，泡沫嚴(yán)重在理想狀態(tài)下，4年后深圳5.潛在供應(yīng)量,加劇供需矛盾按照深圳市規(guī)劃，今后5年（2008年至2012年）深圳計(jì)劃建設(shè)住房59.7萬套，平均每年約10萬套。規(guī)劃每年建設(shè)保障性住房0.8-2.6萬套。深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012）

2008年2009年2010年2011年2012年未來四年合計(jì)建設(shè)商品住房（萬套）11.18.558.558.558.5534.2建筑面積（萬㎡）987.57507507507503000建設(shè)保障性住房（萬套）4.580.8-2.60.8-2.60.8-2.60.8-2.62.4-10.4建筑面積（萬㎡）228.440-13040-13040-13040-130160-5205.潛在供應(yīng)量,加劇供需矛盾按照深圳市規(guī)劃，今按照深圳市規(guī)劃，平均每年約建設(shè)商品住房10萬套。預(yù)計(jì)銷售量按照08年的消售速度，每月平均銷售3000套，全年銷售3.6萬套。到07年12月為止的存量為5萬套，每年存量累加，我們做出下圖。潛在供應(yīng)量十分巨大,存量日益積累,加劇供需矛盾。巨大的供應(yīng)量單方面抬高了市場供求比,價(jià)格上缺乏市場依托。社會(huì)保障住宅不僅分流了市場客戶，也平抑了商品房市場價(jià)格。單位：萬套按照深圳市規(guī)劃，平均每年約建設(shè)商品住房10萬套。預(yù)計(jì)虛線的部分是我們模擬的數(shù)據(jù)，房價(jià)從2007年10月到達(dá)頂點(diǎn)后，一直持續(xù)下跌，幾乎沒有任何反彈，如果拿去年的均價(jià)來比較，今年上半年的均價(jià)比去年的均價(jià)下跌不到10%。如果能夠每年整體跌幅不超過10%，考慮到深圳市每年的GDP增長率一直在15%左右，我們假設(shè)居民收入的增長也以15%計(jì)算。得出下圖。6.房價(jià)收入比的模擬數(shù)據(jù)

在理想狀態(tài)下，4年后深圳房地產(chǎn)將回歸到合理范圍。6.房價(jià)收入比的模擬數(shù)據(jù)在理想狀態(tài)下，4年后深圳房地市場依據(jù)房價(jià)收入比房價(jià)租金比供求比房價(jià)指數(shù)遵循市場規(guī)律，合理定價(jià)，科學(xué)健康的發(fā)展房地產(chǎn)市場，是國家政策調(diào)控的目標(biāo)，也是老百姓的心聲。市場依據(jù)房價(jià)收入比房價(jià)租金比供求比房價(jià)指數(shù)遵循市場...........七、深圳房地產(chǎn)市場趨勢分析1.熊市或?qū)⒕S持３－５年我們認(rèn)為深圳房價(jià)不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)簡單的調(diào)整到位。未來的走勢很可能進(jìn)入振蕩階段，改變目前的單邊下行態(tài)勢，從而逐步調(diào)整到位，在此之前的任何一次反彈都不具備反轉(zhuǎn)的意義。2003年4月高盛基金會(huì)的《全球經(jīng)濟(jì)學(xué)周刊》公布15個(gè)國家房地產(chǎn)市場在20世紀(jì)30年中經(jīng)歷的29次泡沫破滅后下跌的日期、持續(xù)時(shí)間和幅度。...........七、深圳房地產(chǎn)市場趨勢分析1.熊2.后奧運(yùn)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)發(fā)展先抑后揚(yáng)奧運(yùn)舉辦年后的一年（t+1年），主辦城市的經(jīng)濟(jì)增長將急速下滑至最低點(diǎn)。蕭條期過后，GDP又以非常大的幅度上漲。

如何在艱難度過奧運(yùn)后的蕭條時(shí)期，成為當(dāng)前關(guān)鍵??！2.后奧運(yùn)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)發(fā)展先抑后揚(yáng)奧運(yùn)舉辦年后的一年（t+通貨膨脹銀根緊縮國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)政策壓制自然災(zāi)害明年深圳樓市在各種壓力下，我們對(duì)明年的樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度后奧運(yùn)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)蕭條，同時(shí)伴隨著各種問題如何在艱難度過奧運(yùn)后的蕭條時(shí)期，成為當(dāng)前關(guān)鍵?。⊥ㄘ浥蛎涖y根緊縮國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)政策壓制自然災(zāi)害明年深圳樓市在各3.深圳樓市長期看好目前，深圳的月供與月收入比在26%-37%,而國際警戒線是50%。房地產(chǎn)占總貸款50%。而房地產(chǎn)貸款占總貸款額的比例為50%，仍然是銀行主要的貸款方向，并且房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，尤其按揭貸款不良率1%以下。當(dāng)房價(jià)下降和通貨膨脹聯(lián)系在一起的時(shí)候，是短期的下降，當(dāng)房價(jià)下降和通貨緊縮聯(lián)系在一塊的時(shí)候是長期的大幅度的下降。階段性的調(diào)整到位后，必將迎來市場的復(fù)蘇。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)蕭條期后經(jīng)濟(jì)大幅增長的規(guī)律，預(yù)示著長期向好的經(jīng)濟(jì)面。我國GDP每年以10%以上的速度在增長,而深圳更在15%以上.在長遠(yuǎn)利好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下深圳房地產(chǎn)業(yè)還是個(gè)上升趨勢。3.深圳樓市長期看好德思勤觀點(diǎn)：本次房地產(chǎn)（房價(jià)）調(diào)整，是對(duì)1998年—2007年的大牛市（10年）的調(diào)整，調(diào)整時(shí)間必須足夠（3—5年，如果政府救市，可能2—3年）；底部形態(tài)：1）震蕩筑底；2）下探筑底。樓市復(fù)蘇期特征：底部成交量穩(wěn)定逐步提高，至少日成交量達(dá)到200套/日以上。樓市周期：必須經(jīng)歷復(fù)蘇、高漲、轉(zhuǎn)折、蕭條4個(gè)階段德思勤觀點(diǎn)：本次房地產(chǎn)（房價(jià)）調(diào)整，是對(duì)1998年—2007國家宏觀調(diào)控初顯成效，當(dāng)前政府救市將前功盡棄，救市為時(shí)尚早，學(xué)“豬堅(jiān)強(qiáng)”就要從“自救”上找出路。熊市策略：現(xiàn)金為王，先跑求生（萬科先人一步，“破冰”促銷）。降低心理利潤預(yù)期，果斷打開銷售局面。堅(jiān)定信心，持續(xù)看好中國的房地產(chǎn)市場。......................Thankyou！德思勤，是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商之一，我們珍視與客戶的每一次合作，我們始終堅(jiān)持以客戶的利益為出發(fā)點(diǎn)，為客戶量身定制專業(yè)的房地產(chǎn)解決方案。Taskin,istheleadingintegrativerealestateservicesandconsultancycompanyinChina,committedtoprovideprofessionalcustomizedsolutionwiththephilosophyofconstantcarewithourclient,andalwaysputtingtheclientfirst.Thankyou！德思勤，是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商之一地產(chǎn)服務(wù)·投資管理·資產(chǎn)及商業(yè)管理地產(chǎn)服務(wù)·投資管理·資產(chǎn)及商業(yè)管理深圳房地產(chǎn)市場趨勢分析報(bào)告2008年7月31日德思勤·深圳深圳房地產(chǎn)市場趨勢分析報(bào)告2008年7月31日德思勤·深圳本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。版權(quán)聲明

Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可目錄contents深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析報(bào)告一、中國房地產(chǎn)周期回顧………………………005二、國內(nèi)外金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析…………………007三、04-08年宏觀調(diào)控政策回顧………………019四、深圳領(lǐng)跌全國樓市…………023五、深圳市房地產(chǎn)市場回顧……………………025六、深圳房地產(chǎn)市場供需關(guān)系分析……………037七、深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析…………045目錄contents深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析報(bào)告1992年2月——1994年3月，以海南和北海為代表的城市和地區(qū)，房地產(chǎn)空前繁榮，房價(jià)和租金、地價(jià)暴漲，炒房、炒地風(fēng)盛行，土地管理失控、城市規(guī)劃失控、金融領(lǐng)域混亂。衰退原因：1.處于住房雙軌制階段，人們的購房意愿和購買力都不強(qiáng)，市場缺乏最終需求。

2.政府出臺(tái)嚴(yán)厲的打壓政策“十六條”，要求國有銀行限期撤回所貸出、拆借的資金。

1998年—2007年12月，這是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年

調(diào)整原因：1.房價(jià)、地價(jià)上漲過快，對(duì)資源消耗過大，投資過熱，危及國民經(jīng)濟(jì)；

2.房價(jià)過高抑制了一定的需求；

3.銀行一肩挑著開發(fā)商和購房者兩頭，擴(kuò)張過快蘊(yùn)藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)；

4.制度缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)富創(chuàng)造機(jī)制畸形，拉大了社會(huì)貧富差距；1.中國房地產(chǎn)周期一、中國房地產(chǎn)周期回顧1992年2月——1994年3月，以海南和北海為代表的城市和大陸在房地產(chǎn)總體運(yùn)行制度、土地使用制度、管理制度和供應(yīng)制度是在改革開放過程中從香港學(xué)習(xí)過來的，與香港具有一定的共性。與香港緊鄰的深圳尤為明顯。2.從香港房地產(chǎn)周期看啟示房地產(chǎn)市場核心土地問題金融問題宏觀經(jīng)濟(jì)股市利率熱錢大量投入土地壟斷，地價(jià)飛漲投機(jī)風(fēng)暴漲大陸在房地產(chǎn)總體運(yùn)行制度、土地使用制度、管理制度和供應(yīng)制度是美國次級(jí)房貸危機(jī)就好象一只蝴蝶，這只蝴蝶扇了扇翅膀，全世界都感受到它掀起的颶風(fēng)，并帶動(dòng)澳洲、歐洲以及亞洲等與國際市場聯(lián)動(dòng)性較強(qiáng)的市場集體跳水。許多市場的房屋庫存已達(dá)到8個(gè)月的供應(yīng)量，新房建筑商蒙受巨額損失。二、國內(nèi)外金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析1.國際金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀美國次級(jí)房貸市場危機(jī)機(jī)理示意圖美國次級(jí)房貸危機(jī)就好象一只蝴蝶，這只蝴蝶扇了扇翅膀，全世界都

4月，國際貨幣基金組織和世界銀行分別就全球糧食價(jià)格飆升可能引發(fā)的后果發(fā)出預(yù)警，海地等國家已因糧食短缺出現(xiàn)了不同程度的社會(huì)動(dòng)蕩。

2.國際原油和糧食價(jià)格狀況自7月11日創(chuàng)下歷史新高147.27美元后,國際原油期貨價(jià)格持續(xù)下跌,在不到一周的時(shí)間內(nèi),油價(jià)現(xiàn)已累計(jì)大幅回落了18%,創(chuàng)最大周跌幅。

2.國際原油和糧食價(jià)格狀況自7月11日創(chuàng)下歷史新上半年我國累計(jì)貿(mào)易順差為990.3億美元，比去年同期下降11.8%，凈減少132.1億美元。６月當(dāng)月實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差213.5億美元，比去年同期下降20.6%，凈減少55.4億美元。上半年我國進(jìn)出口總值12341.7億美元，同比增長25.7%。其中，出口6666億美元，增長21.9％。3.國內(nèi)金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（外貿(mào)、投資、消費(fèi)）3.國內(nèi)金融經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（外貿(mào)、投資、消費(fèi)）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速比去年同期上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資...........房地產(chǎn)投資上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13196億元，同比增長33.5％。比去年同期增加5個(gè)百分點(diǎn)，外界擔(dān)心的房地產(chǎn)市場波動(dòng)可能帶來的投資下滑現(xiàn)象并未立刻出現(xiàn)。...........房地產(chǎn)投資我國消費(fèi)狀況在我國國內(nèi)消費(fèi)中，2008年到6月份為止累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為42400.7億元；6月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長23%，創(chuàng)十二年新高。在物價(jià)漲幅回落的環(huán)境下，消費(fèi)品零售繼續(xù)保持快速增長，表明消費(fèi)需求仍然強(qiáng)勁。我國消費(fèi)狀況4.二季度GDP同比增10.1%比上季度回落0.5個(gè)百分點(diǎn)今年以來，可以說我們面對(duì)來自國內(nèi)外的沖擊、困難和挑戰(zhàn)，但整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)仍然繼續(xù)保持了平穩(wěn)較快運(yùn)行。中國偏快的經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)減緩，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長10.1%，比上季度回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。4.二季度GDP同比增10.1%比上季度回落0.5個(gè)百CPI當(dāng)月環(huán)比回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格水平已連續(xù)兩個(gè)月回落，上漲壓力減緩，加息預(yù)期減弱。

5.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比上升居民消費(fèi)構(gòu)成中，除食品類和醫(yī)療保健類價(jià)格漲幅回落之外，其它六類價(jià)格漲幅不同程度提升或持平。CPI當(dāng)月環(huán)比回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格水平已連續(xù)兩個(gè)月回落，....6.工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)PPI6月同比增長8.8%能源原材料價(jià)格的上漲不斷推動(dòng)我國工業(yè)品價(jià)格上漲，6月，我國原材料燃料動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格同比上漲了13.5%，接近2004年9月創(chuàng)造的最高漲幅。....6.工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)PPI6月同比增長8.7.次貸危機(jī)延續(xù)，08年國際熱錢高達(dá)1.75萬億美元2008年6月24日，社科院世界政治與經(jīng)濟(jì)研究所專家在社科院網(wǎng)站上發(fā)表報(bào)告指出，在一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)模型假設(shè)下，中國資本市場上的熱錢數(shù)額驚人，已高達(dá)1.75萬億美元，這一數(shù)字大約相當(dāng)于截至2008年3月底的中國外匯儲(chǔ)備存量的104%。熱錢是投機(jī)和避險(xiǎn)資本，故在“機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)沒了”時(shí)，熱錢便會(huì)離場，而且撤退的速度相當(dāng)之快，以致若沒有必要的技術(shù)和心理準(zhǔn)備，往往會(huì)對(duì)所在國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響。專家認(rèn)為：如果不是有海外熱錢的不斷涌入，房地產(chǎn)市場也許早就大幅度下跌了；反過來說，如果經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致熱錢撤退，受災(zāi)最嚴(yán)重的也是股市和房市。7.次貸危機(jī)延續(xù)，08年國際熱錢高達(dá)1.75萬億美元8.人民幣升值推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)

人民幣升值有利于提高內(nèi)資和外資對(duì)房地產(chǎn)的需求，并且外資需求效應(yīng)大于內(nèi)資需求效應(yīng)。人民幣升值有利于提高房地產(chǎn)公司存貨價(jià)值，有利于降低建筑成本。除匯率影響外，目前的行業(yè)基本面主要還是取決于后續(xù)調(diào)控政策走勢。

8.人民幣升值推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)....小結(jié)：我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢將進(jìn)一步下行通過對(duì)我國上半年經(jīng)濟(jì)分析，從6月份的情形來看，經(jīng)濟(jì)過熱的風(fēng)險(xiǎn)正在消除，但通貨膨脹壓力依然很大。凈出口在短期內(nèi)明顯放緩；居民實(shí)際收入的有所下降，帶動(dòng)消費(fèi)水平降低；此外，國家實(shí)行從緊的貨幣政策，嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資過快增長，這些都加大了經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)先行指數(shù)從自去年6月份開始連續(xù)下降了12個(gè)月，考慮到目前國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)狀況，預(yù)計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢將進(jìn)一步下行。

....小結(jié)：我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢將進(jìn)一步下行2004年10月29日，央行九年以來首次加息。2005年

3月17日，央行調(diào)整房貸利率，二次加息。2005年3月26日，舊《國八條》2005年4月27日，新《國八條》2005年5月17日，先稅后證三、04-08年宏觀調(diào)控政策回顧

1.04-05年重要宏觀政策回顧從04年的央行首次加息開始，國家已經(jīng)注意到房價(jià)漲勢過快的不正?，F(xiàn)象，經(jīng)過反復(fù)的深思熟慮之后，央行正式使用市場調(diào)節(jié)杠桿來對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。05年的二次加息、新舊《國八條》，從房價(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，條條捆住房價(jià)，條條抑制房價(jià)漲幅。目標(biāo)高度一致：那就是穩(wěn)住房價(jià)。2004年10月29日，央行九年以來首次加息。三、042006年5月17日，“國六條”2006年5月29日，“十五條”對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，雙70％的標(biāo)準(zhǔn)2006年7月11日“外資限炒令”2006年6月1日個(gè)人將購買不足5年的住房進(jìn)行銷售的全額征收營業(yè)稅2006年7月26日

各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓20%的個(gè)人所得稅2007年6月初《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》2007年8月13日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》健全廉租住房制度2007年9月27日提高房貸及二次置業(yè)首付比例。其中明確規(guī)定“第二套”住房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平會(huì)隨套數(shù)增加而大幅度提高。2.06-07國家宏觀調(diào)控政策回顧2.06-07國家宏觀調(diào)控政策回顧06-07年的政策重點(diǎn)是打擊投資，抑制二次置業(yè)，加大中小戶型的供應(yīng)，保障首次置業(yè)和中低收入家庭的購房需要。07年9月27日將二次置業(yè)的首付比例提高至四成，似乎成了一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從下圖可以看出，房價(jià)從10月開始下跌。如果說，以前的政策是“空調(diào)”的話，那么首付四成才是真正的殺手锏。06-07年的政策重點(diǎn)是打擊投資，抑制二次置業(yè)，2008年銀監(jiān)會(huì)在指導(dǎo)和督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過房地產(chǎn)信貸支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決民生需求的同時(shí)，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)督控制2008年6月7日，央行宣布上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于6月15日和25日分別按0.5個(gè)百分點(diǎn)繳款。2008年7月1日起，新的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本將正式“上崗”。該合同示范文本約束，商品住宅項(xiàng)目原則上開發(fā)時(shí)間最長不得超過三年2008年7月21日銀監(jiān)會(huì)表示要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)的支持房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展3.08國家宏觀調(diào)控政策回顧回暖信號(hào)？

08年的政策重點(diǎn)是，在加強(qiáng)房貸管理的同時(shí)，提高存款準(zhǔn)備金，限制地塊開發(fā)時(shí)間。縮緊對(duì)開發(fā)商的“緊箍咒”，重點(diǎn)維護(hù)市場穩(wěn)定。更多的政策傾向于中低收入家庭，更加體現(xiàn)的國家維護(hù)市場穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)科學(xué)健康發(fā)展的決心。3.08國家宏觀調(diào)控政策回顧回暖信號(hào)？.......四、深圳領(lǐng)跌全國1.銷售面積對(duì)比去年年底以來，全國房價(jià)漲幅持續(xù)回落，成交量萎縮。上半年全國商品房銷售下降7%，深圳、北京、廣州等主要一、二線城市房地產(chǎn)成交量較去年高點(diǎn)下降幅度在30%-60%，而且有不斷擴(kuò)大的趨勢。深圳的降幅達(dá)61%，位居銷量下跌榜首。.......四、深圳領(lǐng)跌全國1.銷售面積對(duì)比2.全國主要城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)比發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，這是08年第二季度全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲9.2%，漲幅比上季度低1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中6月份上漲8.2%。價(jià)格上來說，深圳依然是降幅的領(lǐng)頭羊。2.全國主要城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)比價(jià)格上來說，........五、深圳房地產(chǎn)市場分析與研究1.深圳房地產(chǎn)市場回顧在最近十年以來，從98年到02年這5年里批準(zhǔn)預(yù)售均大于當(dāng)年銷售量，為未來幾年積累大量的存量；而07-08年的深圳房地產(chǎn)市場處于一個(gè)不健康狀態(tài)，07年無量空漲，08年卻無量空跌。........五、深圳房地產(chǎn)市場分析與研究1.深圳房地2.2008年上半年深圳市場回顧2008年上半年深圳商品住宅預(yù)售面積同比上漲了6.3%。批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)同比上升了5.46%。2008年上半年深圳商品住宅成交套數(shù)同比下降48.8%。住宅成交面積同比下降54%。全市商品住宅銷售均價(jià)為12789.26元/平方米，同比漲幅4.04%。

二手房市場成交套數(shù)同比下降了63.5%，成交總金額同比下降55.3%上半年預(yù)售面積與成交面積對(duì)比單位:萬㎡上半年二手房成交套數(shù)同比圖單位：套2.2008年上半年深圳市場回顧上半年預(yù)售面積與成交面積

從下圖可得知，價(jià)格與供求比呈正比同漲同跌。尤其在3月份，隨著供求比從2月份的3.18下降到3月份的1.65，價(jià)格的降幅也達(dá)到了16.53%。鑒于今年市場濃厚的觀望情緒，我們可以理解為，價(jià)格的下調(diào)刺激了剛性需求，銷量增加，從而降低了市場供求比。由此我們不難看出，今年下半年降價(jià)將仍會(huì)是市場成交的主要手段之一。...........2008年上半年深圳新房供求比及均價(jià)走勢圖單位：元/㎡...........2008年上半年深圳新銷售戶型分析數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫

2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場以90㎡以下的商品房為主，共銷售11416套占全市銷售套數(shù)的67%、銷售面積77.7萬㎡，占總面積50%。另外，09-144㎡和144㎡以上的商品房分別銷售了3961套和1668套。在房價(jià)虛高的深圳樓市里，仍然是小面積單位暢銷。銷售戶型分析數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫其中90平方米以下戶型銷售主力地區(qū)集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)。寶安與龍崗區(qū)90㎡以下成交總面積為58.19萬㎡，占所有小戶型銷售面積的74.8%。...........其中90平方米以下戶型銷售主力地區(qū)集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)。

根據(jù)德思勤對(duì)深圳房地產(chǎn)市場長期以來的監(jiān)測，從數(shù)據(jù)中推算出2008年全年商品住宅成交面積約為351.51萬平方米，與98年的深圳市新房成交量351.8㎡相當(dāng)。但1998年末深圳全市總?cè)丝趦H395萬人，而2008年深圳全市總?cè)丝谝堰_(dá)1400萬人，1998年深圳總?cè)丝趦H為2008年總?cè)丝诘牧銛?shù)，兩相對(duì)比，今天深圳市場的剛性需求何在？深圳樓市之寒可見一斑。....德思勤觀點(diǎn)：2008年深圳新房成交量回到10年前歷年深圳新房銷售面積一覽表單位：萬㎡1400萬人395萬人根據(jù)德思勤對(duì)深圳房地產(chǎn)市場長期以來的監(jiān)測，從投資客開始撤離，深圳二手房市場明顯下滑。2008年上半年，深圳二手房市場成交總套數(shù)為19520套，同比下降63.5%。上半年二手市場成交總金額112.4萬（國土局公布的合同簽定總金額），同比下降55.3%。成交量仍然集中在關(guān)內(nèi)區(qū)域。2008年上半年二手房市場分析2008年上半年各月二手房成交套數(shù)單位：套投資客開始撤離，深圳二手房市場明顯下滑。2008年上半年，深二手房與一手房之間面積差距縮小至1.05：1

二手房均價(jià)走勢趨于平直，下降速度極其緩慢，價(jià)格市場反應(yīng)滯后也是二手房成交量縮減的一個(gè)重要原因。2008年上半年深圳一手房與二手房成交套數(shù)對(duì)比圖單位：套2008年上半年深圳一手房與二手房成交均價(jià)對(duì)比圖單位：元/㎡（注：二手房均價(jià)為掛牌成交價(jià)）

二手房與一手房之間面積差距縮小至1.05：12008年上半關(guān)內(nèi)二手，關(guān)外一手關(guān)內(nèi)一、二手房成交套數(shù)比為3.2：1。關(guān)外一、二手房成交套數(shù)比為0.5：1。鹽田區(qū)的二手房成交過于冷淡，可以忽略不計(jì)。2008年上半年深圳各區(qū)一手房與二手房成交套數(shù)對(duì)比圖單位：套關(guān)內(nèi)二手，關(guān)外一手2008年上半年深圳各區(qū)一手房與二手房成縱觀歷年以來深圳新房和二手房銷售面積的總和，就算加上今年政府計(jì)劃推出的經(jīng)濟(jì)適用房46.92萬㎡，其總量也只為767萬㎡，比2000年多出14萬㎡。由此可看出，今年深圳房地產(chǎn)市場的交易成交量已跌回到本世紀(jì)初，即2000年。為了經(jīng)濟(jì)和諧和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，“救量不救價(jià)”已勢在必行。

...........德思勤觀點(diǎn)：2008年深圳樓市成交量回到2000年歷年深圳新房和二手房銷售面積一覽表單位：萬㎡縱觀歷年以來深圳新房和二手房銷售面積的總和，就算加上今年政府3.深圳樓市出現(xiàn)斷供情況由于房價(jià)的持續(xù)下滑，使一部分業(yè)主負(fù)資產(chǎn)嚴(yán)重，部分業(yè)主選擇斷供。在深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的斷供情況實(shí)屬特例，并不能代表整體形勢。3.深圳樓市出現(xiàn)斷供情況市場信心明顯不足，觀望氣氛濃厚

七成被訪者認(rèn)為今年深圳普通住房的價(jià)格會(huì)下跌在2008年購房的可能性均值是41.0%。43.4%的被訪者認(rèn)為今年不適合進(jìn)行購房投資，同時(shí)有31.1%的認(rèn)為不太適合進(jìn)行投資。投資者不看好未來樓市，觀望氣氛濃厚。市場信心明顯不足，觀望氣氛濃厚七成被訪者認(rèn)為今年深圳普通住根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)3準(zhǔn)則，樣本的偏差落在（）范圍的概率為68.3%，而超過3的概率小于1％。因此，可以認(rèn)為偏差超過3的數(shù)據(jù)為異常數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)剔除。但是根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)歷年市場數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)觀察，其落在3外的概率為零。依據(jù)此原理，并結(jié)合該行業(yè)市場數(shù)據(jù)特征,這里將剔除異常數(shù)據(jù)的臨界值a的范圍縮?。寒?dāng)<4000時(shí)，a=2；當(dāng)>4000時(shí)，a=1.5。剔除的方法是計(jì)算出樣本數(shù)據(jù)的偏差

和標(biāo)準(zhǔn)方差，把其中最大的與a做比較，若＞a，則認(rèn)為第j個(gè)樣本值是異常數(shù)據(jù)，舍去不計(jì)。剔除后，對(duì)余下的各樣本值重新計(jì)算偏差和標(biāo)準(zhǔn)方差，并繼續(xù)審查，直到各個(gè)偏差均小于異常數(shù)據(jù)臨界值a為止。六、深圳供需關(guān)系分析1.德思勤首創(chuàng)房價(jià)指數(shù)根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)3準(zhǔn)則，樣本的偏差落在（深圳房地產(chǎn)市場趨勢分析報(bào)告課件深圳2007年的房價(jià)收入比為17.04世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出，合理的房價(jià)收入比應(yīng)該為4-6倍。“房價(jià)收入比”，是指一個(gè)地方或城市每戶居民的家庭購房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于考察居民的購房能力。

2.深圳房價(jià)收入比大大超過警戒線，全國第一?。。∩钲?007年的房價(jià)收入比為17.04世界銀行和聯(lián)合國人居中3.深圳2007年房價(jià)增長率與GDP增長率比值達(dá)到了3.88從05年開始當(dāng)房價(jià)增長率脫離GDP增長率而越走越遠(yuǎn)的時(shí)候，房地產(chǎn)市場的泡沫越攪越濃。08年價(jià)格的回落，說明國家宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)成效，房地產(chǎn)市場里的泡沫正一步一步被剔除。3.深圳2007年房價(jià)增長率與GDP增長率比值達(dá)到了3.國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為200：1至300：1

。4.租售比居高不下，泡沫嚴(yán)重

在理想狀態(tài)下，4年后深圳房地產(chǎn)將回到合理范圍。租售比：是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。泡沫合理投資潛力大4.租售比居高不下，泡沫嚴(yán)重在理想狀態(tài)下，4年后深圳5.潛在供應(yīng)量,加劇供需矛盾按照深圳市規(guī)劃，今后5年（2008年至2012年）深圳計(jì)劃建設(shè)住房59.7萬套，平均每年約10萬套。規(guī)劃每年建設(shè)保障性住房0.8-2.6萬套。深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012）

2008年2009年2010年2011年2012年未來四年合計(jì)建設(shè)商品住房（萬套）11.18.558.558.558.5534.2建筑面積（萬㎡）987.57507507507503000建設(shè)保障